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【為什麼在股票和基金賺錢的少，在房地產賺錢的卻多很多？】您了解房地產最獨特的3大特性嗎？

國際超級房仲：

本文作者－國際超級房仲

　　您有注意到這一件事情嗎？以過去這20年來看，能夠靠著股票、基金或者期貨等金融商品獲利的人雖然有，但是比例相當相當地少；相反著，以過去20年來看，能夠在房地產賺到錢的，幾乎比比皆是。　　為什麼台灣人都很熱衷的股票和基金，它所帶來的獲利機會竟然遠遠低於房地產呢？如果我想要投資的話，我該怎麼規劃我的資金配置呢？　　股票和基金有非常多的專家在介紹，所以國際超級房仲今天就不再贅述了，但是你知道為什麼房地產竟然可以讓絕大多數的人都獲利的原因是什麼嗎？就讓我來特別說明房地產跟其他「所有」投資項目最大的獨特差異是什麼吧！

一、房地產的三大特性：保值、增值、現金流房地產至少不會變成壁紙

　　雖然大家常常說高房價高房價的，但實際上房地產帶來的獲利其實遠遠比不上股票和基金，這是一個事實，但是房地產的三大特性卻也是其他任何投資商品都無法比擬的，尤其是「保值」這個特色。

(A)保值 　　房地產最大最核心的價值就在於「保值」，不動產的價格很難很難有較大的跌幅，您可以看看下方的各國房價走勢圖，除了日本因為經歷房地產泡沫化而價格下降以外，您可以看到其他國家那時候無論價格走勢如何波動，但是長線來看整體的房價都是往上成長的，跟股票的走勢完全不同。

全球主要城市的房價走勢圖

　　這樣的價格走勢跟股票則是完全不同，股票雖然漲幅很大很強，但是一個狀況不好所導致的跌幅，往往會讓你連本金都拿不回來，對吧？　　看看上圖，我來跟大家說一個短短的故事：　　我有一位收入很高的新竹竹科親戚，是個高知識分子，他說自己從大概1995年就開始投資股票，也找過厲害的「專家」來操盤過，但是就這位親戚所述，這二十幾年大概至少賠了一千多萬台幣在股票市場裡面；我媽就跟這位親戚說，如果你1995年開始把投入股票的錢都放在新竹的房地產裡面的話，這一千多萬現在大概至少是2000萬起跳的價值了。　　可怕吧，一個投資方向的錯誤，造成了賠損1000萬和資產2000萬的落差，這個可是3000萬的機會成本。

(B)增值性　　如前面的圖片所述，不動產這個投資產品因為無法／難以被複製的因素（例如市中心捷運站旁邊你真的沒辦法再生出新的土地來蓋房子，除非是海邊的填海土地），再加上房子有很大的剛性（自用）需求，每個人可以一生不買股票不買基金、期貨、債券等等，但是不可能沒有地方住、沒有地方睡、沒有地方工作。　　因此，在無法被複製的情況下，大家卻又必須要擁有的房地產，價格自然就會水漲船高，這也是為什麼上面圖片顯示出來，只要長期持有大城市、蛋黃區的房地產，價格要買到會跌的都很困難；前提是，你要能夠接受房價漲幅確實沒有股票、期貨這些來得好。

(C)現金流 　　就是「租金收益」了，在你的房子擺著不會賠、放著等漲價的時候，不用對於未來房價是否會賺錢感到憂慮，因為這個過程中房子會幫你帶來租金，不過這個租金收益是否良好就要看大家常常說的「租金投報率」了，租金投報率的算式很簡單： ◉ 一年的房租／購入的房價＝毛租金投報率（一般都是看這個數字） ◉ 毛租金投報率－管理費&稅費等成本＝淨租金投報率（這才是你實際進口袋的錢）

台北房地產不但租金在全亞洲墊底，甚至連投資價值也是墊底的。

　　不過以一般常見的毛租金投報率（Gross）來看，台北的房地產因為成本太高太高太高了，即便租金不算便宜，但是用上面的算式除下來也只有平均2%的毛租金投報率，實際的淨租金（Net）可能只有1.5-1.8%左右而已，相當相當地低。　　而外縣市的房價雖然不太會漲，但也因為房價成本低很多很多，算下來的租金投報率往往都還有個3-5%的水準，所以租金效益會比台北好。Q：不過既然外縣市租金投報率更高，為什麼大家都要買台北市呢?A：台北市需求龐大、資金龐大、密集度又強，這些都是強烈會讓房價上漲的因素，同時也是外縣市所欠缺的，所以過去大家才會買「保值&增值性」強大的台北房地產囉。

二、房地產的高門檻性不是人人都有能力來炒房

　　房地產動不動就是幾百萬、幾千萬的價格，沒有個一兩百萬的現金加上貸款，在台灣也很難買到什麼蛋黃區的好房子，這一點我相信資歷足夠的房仲人員應該都很有感觸，換我來講講我的故事：　　我在2010年進入房地產產業時，剛好是台灣房地產市場最火熱的時候，很多投資客準備個20%的自備款、5%的裝修成本，就可以在三到六個月內把這筆投入的資金賺回50-100%的現金，這個利用房貸槓桿的模式在當時人人都會使用。　　問題就在於這一個方法不難，難是難在如何找到夠便宜的物件，以及自己的「自備款」要足夠，因此很多房仲人員明明知道這一套很好用，但是自己就是沒有這麼多資金來嘗試看看（例如我），於是只能看著這麼有效率的炒作手法被人家炒到打房，當時的自己只能看著投資客獲得巨大了獲利而眼巴巴的羨慕（在看看我自己手上拿到的微薄幾%、還被大眾嫌貴的仲介費…..）。　　因此，要享受到房地產這三大特性(保值、增值、現金流)的投資好處，前提是要有足夠的現金，或者是有個有錢的老爸，你才有資格進入這個圈子來享受這樣高級又安全的待遇。

三、缺點：變現速度較慢不是想賣就可以立刻拿到錢

　　任何投資都會有風險，任何投資標的有優點當然也會伴隨著缺點，房地產除了漲幅沒有股票、期貨這類產品這麼大以外，其實真的最大的缺點在於出售房子&拿到錢的時間比較慢，不像一般金融產品那麼地迅速。　　主要也是因為房地產的優點，它看得到、摸得到，所以購買房地產的買方通常一定會去現場看看這個房子是否具有價值，以及看看具體上有沒有什麼缺點（例如漏水、格局問題、風水瑕疵或採光不足等等），然後還會經過買賣雙方的討價還價、政府的過戶流程、銀行核貸流程等等，但這些都不是影響時間真正的重點，真正的重點還是在於「售價」和「市場」。　　以過去市場好的時候來看，只要價格合理、不要超出行情太多，基本上房子3-6個月內一定可以賣掉，若是願意以行情以下的價格出售，說不定不到30天就能夠順利售出；相反地看現在景氣不好的台灣，房子如果超出行情基本上就是滯銷了，賣在行情價格甚至行情價格以下的話，也許6-12個月內有機會售出。　　另外，我們在房地產業界有一句非常經典的名言：「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格」。

四、最安全保守的投資商品，就是不動產房地產的價值，來自於土地

　　保值、增值、現金流，房地產的這三大特性如果各取一項，其實都可以找到相對應的投資產品，但是要這三個都兼具的東西，全世界也就只有不動產了，就像是你要找到一個會唱歌、會演戲、會創作、會主持又年輕的全能型藝人，大概就是只有周杰倫了吧。　　來看看股票，一個漲停板就可以把別人一整年的漲幅給賺到、半個漲停板也可以賺走很多國家一年的租金收益，但是股票的可怕之處也在於這裡，連續幾天的跌幅也可能把你大半輩子的積蓄給帶走，甚至不曉得要花多久的時間才會讓它回到原本的成本，這就是股民最怕的「住套房」了。　　其他的投資產品通常也有類似的特性，也許波動沒有那麼大，但是都是有賠到賠金的風險，而被套住的時候，該是繼續加碼攤平或者設立停損點止血出場，這就要考驗你的投資經驗與運氣了，畢竟這類金融產品的實際狀況並不是那麼透明，就算萬一拿到利多消息也會因為「內線」限制而被法律限制不得購買。　　股票、基金、期貨、債券甚至保單等等的項目，我並不是專家，說出來的見解不會像其他專業業者那麼詳細，但是一般像我這樣的普羅大眾所能夠感受到的真的是有一點「看老天爺」才能夠有機會賺錢的味道，但如果一個投資產品我不夠熟悉也不懂，甚至都須要看運氣才能獲利的情況下，這樣的投資就是賭博，面臨的是冒險而非風險了。　　房地產則不會如此，前面的重點都讓你知道它的３大特性，而房地產最大的價值在於它這塊土地坐落的位置，也就是我們常常說的「地段」，地段越好的東西需求越大、價值越高、價格也會越高，這是一個放諸四海皆準的準則，講這一段就要讓想要投資房地產的你知道，千萬不要因為「便宜」就隨便去買了個便宜貨來投資，要比便宜，全台灣、全世界多的是超級便宜的房地產，還有些國家打出房子「免費贈送」的呢。　　另外舉個常見的案例，讓您更有投資觀念：　　很多有錢人喜歡在郊外買一大塊地、蓋一個大房子，然後蓋成金碧輝煌的豪宅來使用，這樣的方式以自用需求來說沒有對錯問題，自己覺得適合就好，但是如果以投資來看這就會是一個嚴重的錯誤投資，因為郊外的土地並不值錢、需求也並不大，要能夠找到願意接手這種產品的需求是相當困難的。　　相反地，即便你在大都會的精華區買一間普通的小套房，它所帶來的租金效益、空窗期、漲幅、轉售速度等等，絕對都會優於上面提到的郊區豪宅喔。

五、結論：沒有什麼好不好、只有適不適合雞蛋不要都放在同一個籃子裡面

　　我一直記得劉德華曾經說過一句話：「絕對不要去投資自己不懂的東西」，因為鮮少人知道，當劉德華事業如日中天的時候，曾經因為投資失利而讓自己陷入財務危機，才導致劉德華有好幾年的電影產量特別大，幾乎什麼電影他都願意接進來拍。　　昌鵬我自己因為是在房仲家庭長大，父母親都是從業超過30年的超資深房仲業務，因此除了很熟悉房仲業這個產業生態以外，我唯一懂的投資標的也就是房地產，所以如果我要做一筆大型的投資計劃，首選當然就是房地產。　　也有人對房地產就是沒有概念，反而對於股票、基金這一類金融產品特別擅長，我也有一位乾媽靠著操作期貨就早早過退休生活了，如果你對於高獲利的投資標的特別擅長的話，那我當然建議你用安全的方式去賺取更高的利潤；如果金融產品也怕、房地產也還會怕的人，那大概就是保單或者銀行定存的命了。　　這也套一句我常常說的話，選一個適合你的投資商品、而不是選一個最好的投資商品，這個道理就跟談戀愛一樣，你想要新垣結衣當你老婆，但是你真的有想過新垣結衣適合你嗎？（我覺得比較適合我XD）

　　投資的配置也是，一個非常簡單的道理但是卻有很多人經常忘記：「雞蛋不要放在同一個籃子裡」，我們在做資產的規畫時，也不能全部放在股票或者房地產裡面，而是要看自己的狀況分配不同的比例，不過全世界每一個有錢人都跟房地產有關的原因，其實也是因為房地產的三大特性讓資產很安全，因此我會建議要配置比例較高的部分在房地產裡面，至少讓你保本並且有安全感。　　只是台灣在這幾年的景氣、少子化、供給問題與打房政策來看，台灣房地產能否持續具備保值性，這一點必須要打問號；保值都有困難了，再加上房地合一稅的緊箍咒，因此房地產的增值性就很差了；最後以僅有的現金流來看，北部的租金投報率真的是太低太低了(尤其是台北市)，大多數的投資產品的現金流都比北部房地產更好；因此，台灣房地產的投資價值是不及格的，這也難怪前面圖片、Global Property Guide對於整個亞洲的房市評價裡面，台灣會在最敬陪末座的位子了。　　既然房地產這麼好，但是台灣的房地產價值卻這麼糟糕，請問該怎麼辦呢？　　這個答案很簡單：如果你覺得台灣的教育環境不好，請問你會讓小孩子去哪裡念書呢？如果你覺得SBL不好看，請問你會看哪一個聯盟的籃球比賽呢？如果你覺得台灣電影不夠刺激的話，請問你去電影院都是看哪些國家的電影呢？如果台灣電視劇已經讓你提不起勁的話，請問你上網都是追那些國家的劇呢？如果HTC手機讓你不覺得好用的話，請問你手上拿的手機是哪一個國家的品牌呢？　　同樣的道理，如果台灣的房地產已經沒有房地產的投資價值了，請問您該怎麼做呢？這個理性又合乎邏輯的答案，其實顯而易見了，對吧？

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【專任約vs一般約】委託該簽哪一種？這兩個委託差在哪裏？

一般約專任約比較

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲

　　想要賣房子嗎？當你想要賣房子的時候，除了自己想辦法PO廣告去賣房子以外，通常都是會找房屋仲介公司來處理，找仲介談售屋除了要討論出售的開價、底價之外，最重要就是最後需要簽訂委託時，你就會看到兩種銷售委託契約，一種叫做一般委託、另外一種叫做專任委託。

　　這兩種委託看起來好像天差地遠，而且大多數人好像都會選擇一般委託來增加出售機會，但為什麼還有專任委託的存在？這兩種委託的差異在哪裏？哪一種比較適合我？

　　今天，國際超級房仲用「最簡單」的方式，由淺入深來說明這兩者的差異，以及以您自己的狀況哪一個比較適合自己；另外，您曉得在先進國家裡面，幾乎都只有簽定專任委託而已嗎？

一、什麼是一般約？什麼是專任約？

　　最簡單來講，如果您今天跟仲介公司簽訂一般委託的話，不但屋主自己可以用自己的方式出售自己的房子，而且可以委託很多家房仲公司來出售，甚至你也可以利用任何管道(包含中間人介紹、親友購買)去賣掉自己的房子，基本上沒有甚麼限制。

　　而專任委託則完全跟一般約完全相反，當你跟房仲公司簽訂專任約之後，你的房子就只能交給這單一一家的房仲公司出售，不可以再給其他房仲公司銷售，甚至身為屋主的你也不可以自己賣；假設你在專任委託期間自行出售掉房子，簽訂專任委託的仲介公司一樣有法律上的權利跟您收取4%的服務費(仲介費) 。

二、聽起來一般約很好啊，為什麼要簽專任委託呢？

　　看到這邊，您應該也會覺得簽訂一般委託比專任約好太多了，不但機會更多而且不會被限制住，自己也可以試著靠自己的方式出售房子，省下4%的仲介費，多好啊！

　　聽起來是這樣，所以絕大多數的台灣屋主都是選擇跟房仲公司簽一般約的委託，很少有屋主會想要簽專任約，但是以我自己的經驗來看，如果我要賣房子的話，我一定是簽專任委託給仲介，而且仲介費我會給超過4%以上，為什麼呢？

PS：如果是我要買賣房子，我絕對不會笨到去砍房仲的服務費，我一定會給滿、甚至會給超過，因為這樣最後反而賺到的會是我自己，理由絕對不是因為我自己是房仲的原因。

　　想知道為什麼賺到的，會是付出更高費用的自己嗎？

三、一般約的優缺點說明

　　一般委託的好處就是量大、機會多，任何人任何房仲公司、甚至自己的管道都是成交機會，而且也不用擔心萬一把專任委託簽給一個不適合公司、不積極的仲介，會導致自己的銷售白白被卡了3-6個月的銷售時間與機會，讓出售的速度可以提升。

　　聽起來這麼好，但是一般約的委託也有缺點，那就是因為銷售的房仲公司太多，每一家都未必會專心、認真地銷售你的房子，甚至只有簽訂一般委託的房仲公司與業務也不會花太多的資源與廣告費用在你的房子上面，原因是仲介也會擔心我花了這麼多心力在這個一般約上面，結果房子卻被別人給成交掉了，甚至我接洽過的客戶可能跑去跟隔壁的仲介買，因此是不會投注太多資源在銷售一般委託的房子上面。

　　另一方面，一般約還有一個重大缺點就是雖然賣的快，但是仲介不會為屋主守住價格，你的售價會賣得不漂亮，為什麼呢？

　　因為如果想要買你這間房子的買方，聰明的台灣人會到處去找仲介詢問你房子的狀況，甚至會到處去比價、試探底價，看看哪一家仲介會給他們最低的底價報價，而仲介也知道如果替屋主把價格守住守的太高的話，買方一定會跟別家仲介出斡旋，這樣的話，我們仲介為什麼要為了替屋主好而成全別家仲介的業績呢？

四、專任約的優缺點說明

　　看完了一般約的缺點，你大概可以知道為什麼專任約會有存在價值了

　　專任約雖然限制較多，但是簽訂專任委託的仲介公司會集中資源，包含網路廣告、刊登費用、公司老客戶、有誠意的好買方都會往專任約的建案投入，甚至業務也會很努力地做廣告，願意大熱天大雨天在你家附近發DM給路人。

　　同時，因為只有一家公司銷售你的房子，委託的底價也只有一家公司知道，所以買方沒有機會到處試探到處殺價比較，想要買就只能找這麼一家買，你的房子最後的售價就會比較漂亮。

五、聽起來各有優缺點，請問我該選哪一種比較好？

　　簡單來說，就跟買手機買電腦一樣，要看你自己的需求是什麼。

　　如果希望賣的快、盡速把房子處理掉、必須快速出售的話，建議您選擇一般約的委託，相對的代價就是價格都不會太好，甚至會低於行情不少的狀況賣掉。

　　如果你時間上不急，可以慢慢賣、慢慢處理，只希望房子可以賣個好價格的話，那麼絕對就是要選擇專任委託了，代價就是你的房子可能不會那麼快就售出，會需要多一點點的耐心。

　　說到這裡，您應該可以明白為什麼開頭我會講，如果我自己要賣房子的話，我會選擇專任約的原因了吧，因為沒有急需用錢的情況下當然是希望房子最後可以賣個好的價位，甚至有獲利當然會更美好。

六、簽訂一般委託與專任委託的另一個重點

　　如果要簽訂一般委託，我會建議不要簽給太多公司，避免一些規模不大、素質不佳、品牌較小的業者可能會為了拼成交，承諾買方用低於底價的價格來幫忙出斡旋，同時也避免買方到處都看得到你的房子而有一種”到處賣又很難賣“的負面印象(像便利商店的礦泉水一樣不稀奇) 。

　　至於要簽訂專任委託的話，建議要找夠強的仲介公司、夠強的房仲，怎麼認定夠強呢？

(1) 仲介公司的規模要大、業務夠多：這樣你的物件才會有夠多的業務幫忙賣

(2) 盡量找資深的老業務(但是不能太油條)：像我們這樣資深的老業務才會有夠多的老客戶可以推薦，而且老業務才會更懂你家的價值

(3) 看廣告資源：了解這家公司會不會幫你把物件PO在591上？會不會定期發DM廣告？會不會有業務在附近駐守現場(Open House模式)

　　如果簽到夠強的房仲團隊，你的房子不但價格會賣得好，也許也會有機會賣的比一般約還快喔；簽到不強的房仲團隊，那就會像遇到渣男的年輕女孩，錯過最寶貴的青春年華。

PS：以我們公司(21世紀不動產德寶團隊)自己的經驗，通常簽訂專任委託的屋主，順利出售的機率都比一般委託更高，速度也會更快喔。

七、國外幾乎沒有聽過一般委託約

　　這是我當初很訝異的點，像是美國、加拿大、澳洲、日本….等等先進國家，他們當地的房仲在簽訂委託銷售的時候，全部都是簽專任約的銷售委託，他們聽到台灣都是簽這種幾乎只簽一般委託的狀況，而且屋主不需要支付廣告費用的狀況，都感到非常不可思議！

　　為什麼國外幾乎都是只有專任委託呢？

　　因為國外的房地產模式比台灣成熟太多太多，我個人評估至少領先台灣20年以上（我常常講，很多台灣的房地產問題，引用先進國家的制度就幾乎可以解決了，只是藍綠兩黨沒意願去做），先進國家都會有一個屬於房仲使用的官方平台，所有房仲簽進來的專任委託都會上傳到這個平台裡面。

　　所有房屋仲介如果遇到買方的購屋需求，只要上來這個平台找適合的建案就好，一切都很透明、公開，不會有好建案卻被隱藏在某一間不知名小仲介公司角落的狀況，讓房仲可以回復到專門好好提供最好的服務的本質上，而非都在競爭誰拿到了APPLE物件，小品牌也可以透過優質的服務買到大品牌的APPLE物件。

　　怎麼樣，聽起來應該蠻棒的，對吧？

八、結尾：

　　看完這篇，希望對於要賣房子時簽訂什麼委託可以讓您更有方向，同時下方是我自己製作的“售屋的30項注意清單“，裡面不講抽象的心法，只講具體的售屋注意重點，讓你在出售房子之後不會發生：”啊！我當初怎麼會漏掉這麼重要的事情！“的狀況，可以賣房賣的更安心。

　　至於找仲介買房子，其實也是有眉角在裡面的。

　　想知道找仲介買房子打交道的重點是什麼嗎？想要避免被仲介欺騙而出價過高的情況嗎？想要知道為什麼我一開始會說買賣房子時，我不但不會笨到去砍房仲服務費，反而會加給服務費的原因嗎？

　　歡迎在下方留言給我，或者是等我有空之後的下一篇文章囉～

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【零元購屋│陷阱大揭密】小心!實際後果跟你想像的差很大，千萬不要賠了錢還觸了法

聽到零自備款就可以買房，讓你很心動嗎?小心，你可能遇上詐騙集團了

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲　　很多期待可以在台灣投資獲利的小資族，都希望可以期待用小小的資金做槓桿，重返過去台灣房地產無法無天的熱絡榮景，但因為對於房市不熟悉加上業者的話術，已經讓不少消費者落入黑心業者的陷阱裡面。　　究竟「零元購屋」當中暗藏什麼陷阱？　　其實上網多Google一下就有很多答案了，今天國際超級房仲再特別針對網路上的資訊以及我的個人見解，快速讓你知道所謂的「零元購屋」到底是在用什麼手法？哪些是錯誤的見解？哪些是違法的行為？　　以免錢砸了出去，結果不但沒有獲利，結果賠到了錢又誤觸法網，得不償失。

一、什麼是零元購屋？不用任何自備款，真的能夠買到房子嗎？

　　坊間不少業者主打的「零元購屋」，簡單來講就是針對一般上班族、小資族、無殼蝸牛….等，這些身上沒有自備款卻又想買房子的族群，提供一個「方案」，讓你在手上沒有任何自備款的情況下，也可以輕輕鬆鬆購買到房子。　　除了能夠不用錢購買到房子以外，甚至會有業者標榜，可以利用這些免自備款購入的房子，利用「過去」的方式與經驗，讓你未來出售不動產的時候還可以從中獲利，幾次不斷下來之後，不但能夠零元買到房子，還可以利用台灣的不動產賺到錢，甚至有很多業者會把它們當年(2009-2012年)如何成功的模式教給你。　　聽起來很棒，對吧？實際作法又是如何呢？　　

二、零元購屋的實際做法是什麼？一步一步來讓你知道這些業者的手法

①你得參加它們的免費講座：　　在這個講座裡面，這些業者會告訴你，它們過去用這套做法是如何地成功、可以賺到多少錢，讓你對這些充滿「實例」的過去案例充滿信心。②加入他們的會員：　　這麼好的投資機會，當然不可能免費販售啦，下一步就是要付數萬元不等的會員費加入，加入之後他們才會提供更進階的SOP讓你操作，並且一步一步引導你買到房子、獲利出場。③被業者倒貨： 　　要買到自住的房子不難，但是要買到未來出售還有獲利機會的房子，以台灣現在的狀況就很難了，但是這些業者卻非常厲害，在台灣房地產一片不景氣的情況下，他們還可以找出增值機率相當大的「精選物件」給你，究竟是什麼樣的精選物件？我們等等說明。④簽約和貸款：　　關鍵就來了，就算是滯銷又沒有增值的房子，買個房子下去還是要個好幾百萬的總價，甚至自備款也要生出個一兩百萬吧？這些沒有自備款的買方該怎麼生出一兩百萬的自備款呢？　　很簡單：「頭款用信貸、尾款用房貸。」　　這就是零元購屋的真正核心了，對於沒有自備款的人，業者就會建議你使用「信用貸款」的方式來籌足頭期款，剩下的款項就由銀行貸款來補足，這樣你不就順利買到房子了嗎？

三、看起來似乎可行，但是風險卻大的可怕！許多台灣房仲與購屋者，目前遠遠低估這個法律風險

　　看完了零元購屋的基礎操作之後，國際超級房仲來一一說明這當中的風險是什麼：① 參加說明會的風險　　雖然講座是免費的，但是很多小資族因為對於房地產的知識和經驗欠缺，導致很容易被業者說動，結果因為好奇心和貪心使然，就花了錢加入了這些業者所謂的「會員」了。

② 精選物件的風險

　　稍微有點常識的人都知道，台灣現在的經濟、房市、法規和稅務，已經讓台灣的房地產不會有「良好」的增值機會了，甚至不要賠售就很好了，但是這些業者會給消費者由他們的「精選物件」讓購屋者挑選。

　　什麼是精選物件呢？表面上是這些業者評估完畢後，認為投資價值相當高的物件，一般這些說到「會增值」的原因，大多數都是以建設、外資、台商、買氣之類的說詞為主，例如：桃園要蓋捷運，所以房價一定會像台北那樣飆漲（高雄過去蓋了捷運也沒有房價飆漲，房地產要上漲的因素不是只看這些，還有供需狀況和法律規定）。 　　況且，實際上它們提供的物件，大多是該業者自己承接的委託，或者是過去業者自己吃下來卻賣不掉的滯銷物件，否則，如果這麼簡單買了就能夠獲利，業者為什麼不自己吃下來、自己繼續複製當年的經驗、繼續用當年那套大家都懂的方式繼續炒就好？何必辛辛苦苦地來對辦講座，到處對陌生消費者推銷呢，對吧？ ③ 信用貸款的風險　　你得知道，信用貸款跟房屋貸款可是天差地遠！房屋貸款是拿房子去做抵押，信用貸款則是用你個人的「信用」去做抵押，你曉得銀行是怎麼看待有辦理信用貸款的人嗎？　　除此之外，信用貸款的利息較高，不是每個人都負擔得起，就算你負擔得起加上信貸的總金額不高，可是信用貸款不像是房屋貸款可以平均分20-30年來攤還，信用貸款通常需要在5年內就全部還清，本金加利息去計算的情況下，你前面五年每個月的還款壓力其實相當大的！而且你還沒算到房屋貸款。

④ 房屋貸款的風險

　　一般來講，銀行對於房屋貸款的額度，大概都是購屋總價的七到八成左右，但如果你前面的信用貸款不足以支付那20-30%的自備款，那你勢必得從房屋貸款這邊做手腳。

　　做什麼手腳呢？就是「AB約」。

　　 所謂的「AB約」舉個例子來說，就是買方跟屋主簽一個總價800萬台幣的買賣合約(A約)，但是跟銀行和政府那邊卻提供另外一份總價1000萬（金額更高）的買賣合約(B約)，讓銀行以1000萬來估你的貸款成數，也讓政府未來計算房地合一稅的時候以1000萬做為你的購買成本。

　　看到最關鍵的問題了嗎？這就是所謂的「偽造文書」， 偽造文書可是刑事罪，刑事罪的罪責跟民事罪可是有著天壤之別的差異呀！也許業者說得輕描淡寫讓你覺得好像沒什麼，但實際上可是相當地嚴重，除了房仲業者和代書有責任之外，配合簽屬的屋主和購買者也是一樣要論罪的（因為你們都知情）。 PS：除了零元購屋以外，目前台灣也有相當相當多的房仲業者，在使用這種AB約的方式騙取銀行貸款，同時降低投資客的房地合一稅(因為購屋成本變高)，奉勸所有房仲夥伴、代書以及消費者們，真的不要以身試法，以免讓自己未來連睡覺都稅不好。

四、我願意鋌而走險賭一把！過關就沒事了吧？過關之後，你可能會面臨更可怕、更嚴重的後果

　　身為法律系畢業的我，真的極度不鼓勵你走違法的路線，也許你現在簽約真的很順利瞞天過海，但你怎麼知道現在台灣政府查不嚴，未來如果開始追究的話，你可是每天都得過得心驚膽顫的日子；不要想推說自己不知道、不清楚，法官不會相信這種話的，尤其你是業者的話（法院就是一個公開唬爛的場所，法官早就看多這種事情了）。　　因此，奉勸房仲業者、房仲人員，以及屋主和每一位買方，絕對都不要為了這麼一點點的錢去做違法的事情，得不償失。　　重點來了！就算一切順利過關，你以為一切都開始順利了嗎？錯，其實噩夢才很可能剛要開始。　　還記得剛剛講的信用貸款嗎？因為攤還期限很短，所以你前面五年得扛很高的還款金額；還記得剛剛提到的房屋貸款嗎？因為總金額很高，所以寬限期結束之後的本金加利息還是非常沉重。　　這兩筆貸款加起來的開銷，你確定你撐得住嗎？千萬別忘記每個月還有好幾千塊的社區管理費要繳，以及每年的「房屋稅」和「地價稅」。

五、萬一貸款還不出來會怎麼辦？難道房子會被法拍嗎？會啊，不然呢？

　　零元購屋，不是讓你可以不用錢買到不動產，只是讓你扛著相當多高風險的情況，讓未來的你自己去晚一點去還這些錢而已。　　當你有一天終於還不出來，房子最後拿去被法拍的結果，可能是法拍的金額還不夠償還你跟銀行借的信用貸款和房屋貸款，於是房子沒了以後，你還是得繼續當個還貸款的無殼蝸牛。　　這樣的結果，請問你該怎麼辦？找當初的業者負責嗎？　　不可能，因為仲介業者在買賣交易結束之後，相關的責任義務也已經終了，所以之後房子是漲是跌都是由你自己要去承擔，那些推薦你用「零元」購買「精選物件」的業者，是沒有任何責任替你分擔任何虧損的（這也是為什麼我從不替客戶做投資上的最終決定的原因）。　　夠慘了吧，搞了這幾年房子沒了、背了不少銀行貸款得繼續還，甚至未來有什麼資金需要，在銀行那邊的信用紀錄也被搞壞了；同時，你還得天天擔心當初偽造文書的「AB合約」，不曉得會不會哪一天突然被檢察官給查上，還得多背上一條刑事前科……　　請問：我上述說明的這些風險，那些零元購屋的業者，有主動告知您嗎？有分析給您聽嗎？他們不願意跟你說明這些風險的原因，你覺得又是什麼呢？

六、結尾：可是我沒有自備款卻又想買房，該怎麼辦？我也很想不念書就考上台大法律系，請問你有辦法嗎？

　　　房地產是一筆非常大金額的支出，並不是每個人都有能力去負擔的，如果你沒有足夠的經濟基礎和現金，那就不要冒險去走房地產投資，這不是低收入族群該去嘗試的事情。這就是房地產投資雖然獲利機會高，但是相對地門檻也是非常非常地高，不容易讓人人都踏進去投資的原因。　　既然沒有自備款又想要買房，那你就是努力工作、聰明小額投資、增加收入、減少開銷，並且把你的錢都盡量存下來，答案就是這麼簡單，如果還有其他更有效率的做法，歡迎請你告訴我還有什麼更真實的方法可以在台灣買房。　　天下沒有白吃的午餐，想要得到你從沒得到過的東西，那你就得付出你從沒付出過的努力，對吧？不要心存僥倖，亂走自己不熟又不懂的捷徑，如同我常常說的一句話：

「詐騙集團通常要騙的，通常都不是笨的人，而是貪心的人。」

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【拜託!別再讓仲介翻白眼了】外行人最常嫌棄的海外置產6大問題

海外置產

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：　　到國外購買房地產，至今都還不是台灣市場的主流投資標的，很多台灣民眾對於海外房地產的印象大多偏向是負面的，主要可能也是因為許多海外代銷業者的品質不佳、沒有售後服務、引入的建案有問題，再加上偶爾都會聽到某些知名業者在新聞上出事情，導致大家更不敢購買了。　　不過扣除市場上本身需要時間去驗證的問題，還有一些需要市場去克服的阻礙以外，其實台灣人在面對海外房地產的時候，本身就有一些常見的迷思存在而無法跨越，這些迷思通常在中南部、60歲以上的長輩，以及有國內房地產經驗的業者上更加嚴重。　　既然說是迷思了，那就代表著許多問題它並不是大家想像的那樣，還有不少台灣人認為是難以突破的大缺點，其實反而是到國外投資房地產的大優點！究竟有哪些是台灣人、中南部人、60歲以上，甚至連國內房地產經驗豐富的建商、代銷、仲介、投資者都搞不清楚的迷思呢？今天就讓我簡單來提一下。

一、海外房地產看不到、摸不到你確定真的看不到、摸不到嗎?

　　關於這個幾乎每個人都有迷思，我實在感到匪夷所思，我們換個角度來思考一下：　　請問你買鴻海的股票，你會去土城看作業員工作認不認真嗎？你買南非幣定存，請問你有親自飛到南非看看嗎？不會嘛，那為什麼購買海外房地產就一定得飛過去看一看、摸一摸？　　再來，真的想要看一看、摸一摸海外的房子，那就買個機票飛過去不就看得到、摸得到了嗎？而且你在台灣買個房子收租，也不可能三不五時就開車過去看去摸吧？　　OK，很多人會說：「海外物件大多數都是預售屋，沒有成屋可以看」，如果是用這個邏輯來看，那為什麼台灣的預售屋你就敢買？更何況預售屋其實大多數都是有案場和樣品屋，想要真的去感受一下的話可以飛到國外的案場，然後再參觀這個建商過去的成屋(實例)，問題不就解決了嗎？怎麼會看不到摸不到呢。　　再換一個角度來看，你要買一個隨時能夠讓你每天看、每天摸，但是沒有增值能力、租金投報率的台灣房地產，還是買一個低總價、高收益、高租金，能夠幫你安安穩穩賺錢的海外房地產呢？

二、4-6%的租金投報率，中南部也有啊，幹嘛去海外買?那台北的房子只有1-2%的租金，為什麼過去卻比中南部熱絡得多?

　　 如果中南部房地產這麼好，那為什麼過去20年台北市房價漲幅遠遠勝過中南部呢? 看房地產不是只有看表面的租金投報率，投資房地產真正要看的是它的增值性，也就是有沒有上漲的空間。　　中南部的房子租金投報率都這麼高，那為什麼過去房地產很熱絡的時候，有錢人和投資客都把錢放在租金投報率只有1-2%的台北市，而不是投報率5-6%以上的中南部？因為中南部的房子需求與資金不夠，上漲的力道不足。　　我最常聽到中南部的客戶說：「我們新竹、台中、台南、高雄…..的房價與租金投報率跟曼谷差不多，那我在台灣買就好啦，幹嘛為了4-6%投報率去買曼谷？」　　拜託，請以後不要再跟海外仲介人員講這種話了，這真的會讓仲介想翻白眼翻到火星去了，你怎麼會把新竹或中南部的縣市，拿來跟曼谷比？你是認真這麼覺得的嗎？正確的看法是，你現在有機會用中南部的價錢，買到台北市市中心的房子耶，如果500-800萬台幣可以在仁愛路四段買到一間高級公寓，屋齡在3年內，你現在買不買？

三、泰國那種東南亞地方…..而且那邊那麼熱……那您有沒有考慮到格陵蘭島去置產?

　　首先，很多台灣人聽到泰國、馬來西亞的房地產，馬上就會把這邊跟髒亂、落後等傳統東南亞印象連結在一起，這是台灣媒體與教育的問題，所以才讓台灣人的國際觀非常落後。　　實際上，東南亞這十個國家發展的程度落差極大，有像是曼谷、吉隆坡這種比台北市區還要更進步更熱鬧的國際都市，也有像金邊、仰光這種才剛開始建設的地方，讓我舉個例子：很多柬埔寨業者都會拿金邊星巴克、麥當勞進駐當作賣點，讓你知道現在外資都在進去金邊了，但是，曼谷早就已經有不曉得有數十或是數百間的星巴克＋麥當勞了（更可怕的是買金邊跟買曼谷的套房總價差不多）。　　所以把東南亞一概而論，就像是大家都認為非洲都很荒涼，不曉得南非的進步，也像是大家都認為美國是世界第一強國，但不曉得美國的貧窮問題有多嚴重一樣。　　還有就是我覺得最匪夷所思的疑問了：東南亞很熱，到底跟投資房地產有什麼關係？難道你在東南亞的房子是蠟做的？　　投資海外房地產，重點在於「安全」和「獲利」，難道天氣越涼快的地方房市就會越好嗎？那我們乾脆卻俄羅斯、北海道和格陵蘭島投資房地產就好，房地產要有增值性是要看供需狀況的，不是氣候，對吧？

四、現在房價已經漲一波了、現在進去已經晚了、已經貴了這個是全台灣所有買方要買房子的必問問題

　　每當我聽到這個問題的時候，我都會想問一句：「請問您說的漲一波是哪一波？現在進場已經太晚，為什麼你覺得晚？您覺得房價已經變太貴了，請問是哪裡貴？」　　所有想買房子的人都會擔心自己買在高點，但我一定要跟你說：「每當你買房子的時候，你幾乎都會是買在高點，尤其是投資」，因為房地產這種東西是追漲不追跌（除非你有預知能力），房價開始往上成長所以你要及早進去，房價開始往下跌你就該多多觀望（看看2016年前後的可悲交易量）；因此，當你在投資房地產的時候，一定都是買在高點，因為你不可能買到10年、20年、50年前的房價，跟過去相比，現在的房價永遠都是高點，對吧？　　OK，如果你真的要講什麼是漲一波，那你應該要了解這個「漲一波」到底是漲了幾年？每年的漲幅是多少？其他同時期的國家大概是漲了多少？　　客觀去詢問實際的漲幅，比較之後你才會曉得現在這個區域是穩定緩漲、還是突然暴漲，我得再三強調，投資任何東西絕對不是憑感覺、憑印象、憑朋友說的話。

五、語言不通、人生地不熟這些都不重要，你只需要「地熟」就足夠了

　　不只是在海外置產的客人，我們很多海外仲介在那些銷售國家內也幾乎沒有什麼朋友，認識的大多也只是當地的仲介和建商，甚至我們不但不會講當地的語言，甚至包含我在內，大多數海外仲介連英文都很差。　　So what?這個有什麼問題嗎？　　你在國外買房子所簽訂的合約，專業公司會提供你中文翻譯；你需要跟開發商溝通的事情，專業公司會有專人幫你聯繫(甚至現在大開發商都有中文流利的窗口)；你想要去看房子，專業公司會有專人在當地帶你看屋；你想要了解當地市場狀況，專業公司都會有相關的權威數據和專業仲介替您說明。 　　換個角度，就算你在當地有朋友好了，請問您的朋友是從事不動產業嗎？他對當地房地產狀況熟悉嗎？他能夠說明未來房市前景嗎？他能替您管理您的房子嗎?如果他管理得不好，您能夠責怪他不夠積極嗎？你想要買高級住宅，您的朋友是會購買高級住宅的客群嗎？　　如果答案都是否定的，請問在當地有朋友的意義是什麼？找一個狀況外的朋友來幫你看頭看尾，不如好好挑選一個專業的海外代銷、海外仲介，對吧？

六、台灣的房子都管理不好了，還管理到海外的房子？你以為這麼簡單啊嗯，真的就是這麼簡單

　　這個問題，相信所有海外仲介都已經回答到爛掉了，如果到現在還有這方面的疑慮，那代表您應該還沒有做功課。　　在國外有所謂的物業管理公司(Property Management)，專門幫屋主管理房子，簡單來講就是所有屋主該做的義務跟雜事，這個物業管理公司（簡稱物管公司）幾乎一手包辦，例如：修繕、清潔、收房租、催房租、簽約、押金、繳管理費，到跟租客和社區溝通….等等，服務範圍非常廣也相當地專業。　　講最具體的，當你挑選到有良好物管服務的公司，你在海外置產之後只需要每個月看租金收入明細，以及每個月的入帳紀錄即可，其他所有當房東得面對的麻煩事都跟你無關，物管公司已經專業地幫您處理地妥妥的，不用像在台灣當房東這麼辛苦。　　但是台灣人對於物管公司的概念很模糊（大多數都以為是社區的大樓管理，但這兩者完全不同），主要是因為台灣過去都沒有什麼在發展真正的「物業管理」服務，發展不起來的原因除了許多仲介素質不佳以外，台灣的平均投報率太低導致抽不出物管費用是一個原因，還有很多屋主在房子租掉之後，都會【硬凹】幫忙出租的仲介幫忙做後續的聯繫和管理，也讓物管公司這個行業在過去做不起來。PS1：有個觀念一定要導正，房東透過仲介把房子租掉之後，後續跟租客的所有問題，請房東你自己去跟租客聯繫，因為仲介在房屋租掉以後的責任義務就全部結束了，不要再凹可憐的仲介去做這些免費物管服務，更何況你可能才付了半個月的仲介費而已。PS2：一般物業管理的收費標準，東南亞平均的行情是月租金10%、澳洲美國等大概是月租金6-8%、日本則大概是月租金5%上下。

總結：還有很多的迷思與問題，礙於篇幅就不列出來了產權、稅務、流程、地段、建商、管理…..雜七雜八的問題一大堆

　　真的不要覺得房仲好賺，否則應該有一大堆人來做房仲業，每年也不會有將近九成的新人被市場淘汰掉了，更別說是海外仲介。　　海外仲介要學習的不是只有建案和如何帶看這麼單純，我們得了解每個國家小到購屋習慣、房市狀況、經濟結構，大到國際動向、美中貿易戰、各國經濟和貨幣政策….等等，所以養成期間會比一般房仲更困難。　　再講一個我常舉的例子，一般房仲公司頂多1-2個行政秘書就很多了，我還看過有秘書兼業務的狀況，但是我們公司的行政秘書就高達了9人！再加上房市熱絡的城市，建商(開發商)給的佣金真的是低得可憐，我們真的就是大家常常說的「白粉的風險、白菜的利潤」，能夠在海外代銷業界生存下來的仲介真的很不簡單。　　所以啦，海外房地產說難的話，也是一門不小的學問，與其聽親戚朋友或是完全不懂海外房地產的國內仲介說，你不如多找幾家海外代銷公司做功課，多比較絕對不會吃虧，或者是常常來國際超級房仲的網站看我分析房地產資訊囉。　　今天的文字可能沒有那麼政經，但希望分享的這些資訊與反思，可以幫助您在投資上可以更加理性與安全，畢竟家人朋友都怕你投資陌生的東西而虧到錢，所以勸你什麼都不要做就不會虧錢，這種動機也是很合理的，可是您得反過來思考一下：　　「萬一你因為聽了親友的建議而沒有購買，結果國外的房子在五年十年後翻了一倍上去，請問這筆虧損，你的親友會賠給你嗎？」

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【想要在台灣買房投資嗎?】獻給正在猶豫是否投資台灣房地產的你…..看完絕對讓你冷下來!!

台灣買房投資

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：　　隨著2019年的全台交易移轉棟數回溫，很多建商與仲介就像是久旱逢甘霖一般，可以看到最近建商積極地開始獵地、仲介開始建議投資客進場、催促自住客趕快加碼，好像台灣房地產終於開始欣欣向榮了…….嗎?　　不，還遠的呢，現在只不過是壓抑很久的交易量終於憋不住了而已。　　首先你必須要有一個概念，房地產蕭條、房地產回溫、房地產熱絡，以及房地產值得投資，這幾個是完全不同的狀況，不要以為升了一個級就以為房地產回到2009年的榮景了。

一、蕭條→回溫觸底反彈的成交量

　　如果說台灣的房市在2014年來到最高峰的話，2016至2017這兩年就是台灣房地產最蕭條、最慘的谷底，當很多仲介跟媒體把這兩年的成交量跟2016年相比來告訴你現在多好的時候，你可別忘記，2016年全台移轉棟數才24萬戶，比2003年的SARS還慘，你怎麼會拿最近20年最慘的時候來相比呢？就像你不會跟小學生比較收入吧。　　至於2018到現在的2019年，自住客的買氣有慢慢回來，原因是屋主經過這幾年的「教訓」以後，終於認清事實不敢擺那麼高的姿態了，價格開那麼高的結果就是買方連「看看」的意願都沒有，於是開價開始鬆動、底價也認清需要「讓利」才能出售的現實。　　而買方也經過這幾年的「教訓」才發現，在亂出那些芭樂價是沒有屋主願意賣的，不要一直想趁火打劫的心態來買房子，這種「Sway式出價」的方式，只會讓你買不到真正又好又便宜的房子，所以對於斡旋方面也開始願意加一點價格，才不會老是讓好房子被別人買走。　　就在這樣的時空背景下，壓抑了四年的買氣終於在2019年慢慢回升，甚至有機會挑戰看看28萬、29萬棟的全台移轉棟數了。PS：這個階段的房仲公司與仲介，很多都會倒閉而離開市場。

二、回溫→熱絡台灣房市開始熱絡了嗎？還沒到呢

　　現在只是開始在回溫，水都還沒滾，不要急著把料都砸進去，讓子彈再飛一會兒吧！　　依照我很認同的房地產大師顏炳立先生說的，全台移轉棟數的數量至少要來到30萬戶以上的標準，才能算是熱絡、才能算是有量出來，有了這樣的量，價格才是真正出來（落底）。　　千萬不要忽視「交易量」的重要性，如果交易量很少的情況下，那麼一點點成交量的成交價格是否真的能拿來當作行情參考，其實是需要打一個非常大的問號的，所以「沒有量，哪來的價」這個是經濟學裏面很重要的概念。　　依照目前台灣房市的現狀，我們只是處於正在回溫當中，距離房市熱絡還需要一段路，只是剛性需求的自住客們，如果你想要買房的話，最好的議價（殺價）的時機已經快要結束了，台灣房市最蕭條的時候就是買方最大的時候，當房市慢慢熱起來，天秤就漸漸地倒向屋主這邊了，奉勸想要購屋的自住客，趕快出手吧！　　但是想要投資？上一段盤整就花了4-5年了，這一波熱絡到值得投資，你認為真的有這麼快嗎？PS：這個時候的房仲公司與仲介，開始勉強可以活下去了。

三、熱絡→值得投資現在進場的投資客，接下來就要撞到這面不可跨越之壁了

　　假設2020或2021年的全台移轉棟數，可以來到30萬、35萬戶以上，那房地產的交易狀況就真的很熱絡了，這種也是房仲公司最容易賺錢的時候了，買方願意出的價格與賣方願意賣的價格，通常不會落差太大，雙方對於房市後續的看法也慢慢偏向樂觀，屋主的房子越來越容易賣掉了。　　看起來不錯對吧？交易量大，屋主的房子賣得掉、買方也願意出個好價格，應該可以進場投資了吧？　　但是你千萬不要忘記，你可是「投資客」啊！投資客就是要靠投資房地產「賺到足夠的利潤」才叫投資客，如果你只是要趕快出清倒貨的投資客的話，到這個階段你就應該阿彌陀佛了。　　為什麼房市熱絡，卻還不到進場投資的時機，你也不應該進場投資呢？PS：這個時候的房仲公司與仲介，就是開始賺錢的時候了。

四、值得投資的房地產市場你的獲利絕對不是只有那點可憐又麻煩的租金

　　身為一個專業而非外行(憑感覺)的投資者，你應該要知道你真正的目的不是「賺錢」，而是要賺到「足夠的利潤」，因為賺錢很容易，賺個2%、3%、5%都是賺錢，但是這一丁點可憐的獲利是不值得讓投資客與市場資金進場的。　　為什麼台灣的房地產到交易量這麼熱絡的情況下，都還沒辦法「純投資」呢？　　因為我們有可怕的「房地合一稅」。　　房地合一稅簡單講，就是你依照你出售房子的時間點，持有的時間越短、政府針對你獲利的部分去課稅的比例就越高！可以參考下面這張圖：

　　也就是說，如果你懷念過去那段短期可以快速獲利的房地產市場，在台灣的房地合一稅、甚至其他國家的房地產制度裡面，你都不可能再有這樣的機會了，因為一旦你走運能夠短期賺大錢，還是有35-45%的獲利必須要繳給政府；即便改成中長期投資，資金卡了這麼久、花了這麼多心血去等待，獲利也還是有15-20%得繳給政府。　　也就是說，這個才是台灣房地產投資的真正關鍵：「房地合一稅只要一天沒有廢除，台灣的房地產就一天沒有投資價值，頂多收收可憐又麻煩的租金」；萬一賠錢呢？不好意思，賠售仍然算你自己的，政府不會幫你補貼任何一塊錢。　　這也是為什麼全亞洲這麼多國家，台灣房地產會被《全球房地產指南》及許多國際房地產機構評為，全亞洲最不值得投資的國家。PS：而且今天講了這麼多，千萬別忘記上述這些越來越多的移轉棟數裡面，其實有不少的比例是因為「繼承數量增加」而出來的數字，

五、房地合一稅會不會廢掉？你認為廢掉的理由與機會是什麼？

　　在你期待著是中國先把台灣給收回，還是房地合一稅廢除，哪一個會先到之前，你得先回想一下當初為什麼會有房地合一稅的原因：高房價。　　撇除前面講了這麼多的「全台移轉棟數」的分析來看表面上的房市，台灣目前真正最大的病因在於：高房價、低所得。　　低所得這個問題受限於法規、稅制、國際局勢、全球經濟、中國打壓和關稅壁壘….等等太多的問題，所以要讓台灣人的所得提升甚至到翻倍的地步，依照目前鬼島這20年來的政治狀況來看，已經可以說是癡人說夢了。　　這樣看起來，把所得拉起來是不可行的，但是把房屋售價打下來似乎是一件可行的事情，於是就是你後來看到的奢侈稅、房地和一稅、豪宅稅、區段稅率….等等了，接下來下一步必定就是要拉高已經被忽視很久、低到不可思議的房地產持有成本，因此囤房稅的提升會是勢在必行的趨勢。　　沒辦法，因為包含我在內，絕大多數想要買房的年輕人不要說買房子了，連生活都有問題，不解決高房價與高租金的問題，整個台灣的競爭力都會慢慢下降。　　依照這個邏輯來看，藍綠哪個黨敢跳出來救房市、讓房價上漲到投資客會有足夠的獲利可圖，哪個黨就會失去民心（選票），你說，誰敢出來廢掉房地和一稅呢？

總結：聽國際超級房仲說，不要聽外行仲介說你需要冷靜一下，不要抱浮木就拼命往上爬

◉ 自住客：趕快趁房市還沒完全回溫，勇敢出價去談吧！ ◉ 屋主：如果覺得價格不好，再等兩年就會合理多了。 ◉ 投資者：應該不用多說了吧，去東南亞找機會既容易又輕鬆。 ◉ 國內仲介：趕快開始開發吧，沒有物件，交易量出來也跟你沒關係。

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【曼谷新手屋主必看】泰國房子交屋之後有哪些流程要注意?物管公司有那麼重要嗎?

泰國房地產物業管理

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：　　我常常跟客戶講，基本上要到海外置產的第一步，就是要先選對正確的仲介公司，選到正確的品牌與業務基本上你就先贏八成了；第二步就是要選擇對的國家的首都蛋黃區，只要國家發展正確，首都蛋黃區的房市通常要賠錢也很難。 　　但是接下來我發現很多投資海外房地產的客戶，好像常常搞不太清楚哪些才是接下來在海外置產的重點，絕大多數的客戶都把重點放在「哪一個建案」以及「多少錢」上面，當然並不是說選建案跟挑價格是錯的，而是在海外置產有比這兩個更重要的重點需要去注意。 　　當你選擇到對的品牌、對的國家城市以後，挑選哪個建案、哪個房型、哪個面向、哪個價格…..，其實真的不是那麼那麼的重要，真正關鍵的第三步就是我不斷不斷在Facebook粉絲專頁和YouTube影片講的：「售後服務」。　　只是買了房子之後的「售後服務」的流程好像很多，剛好最近又遇到我們公司在曼谷的SANSIRI(尚思瑞)建案交屋潮，所以我就簡單地來說一下當你買了預售屋一直到拿到房子了以後，總共會經歷到哪些流程吧，看完之後你就會發現現在還願意在國外做「直營物業管理」的台灣企業，真的是佛心來的。

一、什麼是「物管」？是社區的大樓保全嗎？錯，大樓保全那些只是屬於社區的管理而已

　　首先我先來講一個台灣人既熟悉又陌生的名詞，叫做「物管」，全名叫做「物業管理」，因為台灣每個社區的保全公司都會標榜是物業管理公司，所以台灣人經常都會以為所謂的「物管」就是社區的保全管理+打掃清潔而已。　　實際上，在國外所謂的「物管」簡單來講就是你屋主的代理人，妳房間以內所有屬於屋主的權利義務，都是物管公司的主要服務範圍，比方說：找租客、管理租客、跟租客溝通、繳交管理費、出席社區住戶大會，甚至到催房租和房屋修繕這些屋主常做的事情，都是屬於物管公司服務的內容；上面這些內容，你不可能找你家樓下的警衛代勞吧？　　上面這些服務，我們就需要找專業的公司來做管理，費用就是繳交給這些物業管理公司，以收費行情來說，租金總額較高的已開發國家大概是收取每月租金的4-8%左右，例如日本、美國、澳洲…等等；如果是以租金總額較低的開發中國家來看，大概是每月租金的8-15%左右，例如大家常見的東南亞各國。　　至於社區的保全管理，就是一般人常見的大樓保全、清潔、收信、巡邏或者召開社區住戶大會…等等，費用就是大家常常繳交的社區管理費囉。　　也就是說在海外置產並且要找專業物管公司做管理的話，你絕對避免不瞭的兩個固定支出，就是「物業管理費用」和「社區管理費用」兩筆；至於其他保險費、稅費、租金所得稅等等，就是要看個別國家狀況不同而定了。

二、完工之後第一個會遇到的就是要「驗屋」驗屋絕對不是只有走進去看，看有沒有東西壞掉這麼簡單喔

　　驗屋這個事情可大可小，不過因為篇幅關係所以簡單來說的話，就是建商的預售屋（新成屋也會）完工之後讓屋主去驗收，看看房間室內有沒有什麼問題，例如油漆、地板、玻璃、管線、電路，甚至結構、排水、門窗或裝潢等等項目，以我們公司在曼谷的「專業驗屋」服務來看的話，光一間小小的一房至少就有超過兩百個細項要檢查。　　不過一般人一定沒辦法驗得這麼仔細啦，這也沒什麼關係，至少你先把能夠辨認的瑕疵與毛病挑出來，然後讓建商(開發商)現場或者事後去維修，等房子確定休好沒問題之後你才需要支付尾款。　　如果你是沒有找專業公司幫你做售後服務的話，驗屋發生的這些瑕疵你就得親自跟語言不通、文化不同的國外建商追蹤，會滿麻煩的，建議都是找專業的公司去處理會最輕鬆省事，有瑕疵追蹤也會處理地妥妥的。PS：若是交屋之後才發現問題，比方說漏水等需要居住一陣子才會發現的問題，基本上只要在建商的保固期間內，建商事後還是會無條件去替你維修；若是家具家電這一類的問題，則是需要回到原廠的保固服務，只是沒有專業公司服務的話，屋主親自去處理都會很麻煩。

三、在該國開立銀行帳戶千萬不要以為可以隨隨便就能在國外開戶

　　通常以作業習慣方便來說，屋主飛去國外在仲介與建商的陪同下驗屋完畢後，我們就會一起順道去配合的銀行開立銀行帳戶，這個帳戶的目的就是收取你匯款給建商的溢繳款、未來收租金、未來售屋的房價。　　只是每個國家、每個銀行的開戶標準都不一樣，需要準備的東西也不太相同，但是護照正本、買賣合約正本這兩項物品，幾乎是每個國家、每個銀行都會使用到的。　　另外還要知道，在曼谷或者東南亞開戶的速度，絕對不像你在台灣開戶那麼快速、彈性又有效率，我曾經有客戶開個戶開了三個小時，最快也很少聽到能在90分鐘內搞定的。­

四、驗屋與開戶完畢之後，就要回到台灣支付尾款了尾款包含著房屋售價的剩餘金額，以及相關的過戶雜費

　　因為泰國的法律規定，所以你必須要回到台灣進行支付尾款的動作，但是你應該還會記得當初在購買曼谷房產時，仲介一定會跟你說交屋除了尾款以外，還有四筆過戶的雜費需要支付，分別是：(1)過戶費1%(2)水電錶更名費(3)社區管理費一至兩年(4)公共基金(償債基金)　　除了第(1)項的過戶費金額會比較高以外，另外三筆的費用通常不會太高，加起來大概落在3-6萬左右(看你社區的等級、購屋的面積而定)，所以匯款的時候請記得把尾款連同這四筆雜費一起匯去建商(開發商)的帳戶裡面喔。　　特別提醒一下，通常泰國大建商為了避免屋主尾款繳的屎屎尿尿，所以通常在購買時不會先講，但是通知付尾款時都會告知，只要準時在某個期限之前匯尾款過去的話，這4筆雜費可能可以免除幾筆、甚至全部全免喔！算是建商鼓勵大家準時付款的常見優惠方案。

五、交屋(上)：準備拿權狀囉這當中所有繁瑣的事情都不用您處理

　　以泰國而言，通常屋主付了尾款&雜費以後，下一步就是翹著二郎腿在台灣等著建商把權狀申請下來，並且請仲介公司交給你囉；如果你當初不是透過仲介或者沒有找仲介做售後服務的話，一般來講你就得親自飛去曼谷跟建商拿權狀，或者看建商願不願意­把您的權狀寄到台灣給你。　　在泰國過戶完畢之後，你通常會拿到三個政府土地廳給你的東西：(1)您的地契(2)很像存摺的戶籍本(3)過戶費1%的收據　　當然，拿權狀的過戶流程絕對沒有那麼簡單，不過因為你是透過仲介和建商買房子，所以相關繁瑣的事情全部都已經有專人幫您處理好了，但是未來若是您沒有透過專業仲介公司轉售房子的話，二手房所有繁雜的更名、過戶、交屋流程，您就可以好好親自體會一下什麼是泰國的「效率」了（科科）。

六、交屋（下）：社區也有東西要交給你看起來不重要，但是後續最常發生麻煩事都是在這裡沒處理好

　　除了房子的相關產權會由政府給您以外，你的房子也會有社區要提供給你的東西，通常是：(1)鑰匙或者感應卡(2)社區的門禁卡(3)停車證或者藍芽感應設備(for 停車用)(4)冷氣遙控器(5)住戶規約　　如果建商有附贈家電的話，還會有(6)電器說明書以及保固卡，這些東西看起來不難，但如果一開始沒有處理好再加上沒有找專業管理公司的話，像是要增加鑰匙、增加停車證、冷氣遙控器有問題….等等的後續狀況會非常非常麻煩，尤其是冷氣遙控器。　　想像一下，在曼谷這樣的熱帶城市，如果你入住之後才發現冷氣遙控器不見，或是冷氣遙控器突然秀斗，晚上你就會知道什麼叫做「地獄」了。

七、讓房子出租更快更高的關鍵：裝潢在曼谷買房子絕對要花錢裝潢，千萬不要省裝潢費

　　通常曼谷社區少說動輒五百戶，多的有到兩千戶左右，這麼多社區一起交屋並且一起招租的話，你要怎麼樣在這麼多的房間裡面脫穎而出呢？想一下你在台灣看591找房子的經驗吧。　　除了建案、房型和價位以外，所有的租客一定是看設備有沒有齊全，以及房間夠不夠漂亮，這樣才能吸引租客上門選擇你的房間，甚至會出比其他房間更高的租金來承租，所以這個時候裝潢就很重要了。　　至於裝潢該怎麼做呢？　　你可以透過仲介公司幫您介紹（一般仲介公司自己是不會承包裝潢工作），若是沒有透過仲介的話，你也可以找網路平價好或者朋友推薦的曼谷裝潢公司來做，並且親自與裝潢公司溝通裝潢風格、裝潢品質以及預算價格….等等。　　這邊我會給您一個強烈的建議：請依照泰國裝潢公司的建議來做裝潢，千萬不要用你自己在台灣的省美觀來做，我就有一位客戶把他中南部的裝潢省美觀用在曼谷的房間內，結果物管公司拿到房子要幫忙招租的時候，馬上就說了一句：「好醜喔！這樣怎麼出租啊？」　　果然這位屋主的房子真的就空了半年多，而且後來的租金也比行情還要低；我至今還不敢跟這位屋主說他房子為什麼這麼不好租的原因……

八、既期待又怕受傷害的「招租」開始要找租客上來收租金囉

　　這邊其實很簡單，就跟您在台灣找仲介出租房子的流程大同小異，尤其是如果你有找到在台灣與曼谷都有設物管公司的房仲品牌（像我們公司這樣）的話，這些真的就會運作得非常順利，你幾乎只要看看LINE，偶爾用LINE跟仲介通通電話，就可以把房子租掉、並且完成簽約。　　但如果你沒有找這樣的仲介公司幫你做售後服務呢？那這就是標準的海外孤兒的開始了，你得辛苦地到當地挨家挨戶找仲介公司，而且這些泰國本土仲介大部分服務品質和積極度，絕對比不上台灣本地仲介，更別說如果你還拿在台灣面對仲介那套趾高氣昂的態度跟泰國仲介互動的話，你可以看看對方會給你什麼臉色。　　找到仲介終於願意幫你委託出租之後，接下來還要面對語言不通、文化不通的溝通大問題，不要以為對方匯講英文、講中文都可以溝通這麼簡單，你真正去溝通過你就會發現大家講的英文和中文，好像是來自不同宇宙一樣XD

九、海外孤兒最怕的另一件事情：管理就是一般人最怕的海外房子難以管理的狀況

　　台灣人在投資海外房地產之前，最怕的就是台灣的房子都很難管理了，更別說還管到國外去，基本上這個觀念是錯的！因為在國外置產，你一定會找我一開始所說的「物管公司」幫你做專業的管理，你只需要每個月收租金、看租金報表即可，什麼煩惱都不用管，因為一切繁瑣的事情都有專業物管公司打理的妥妥滴。　　但如果你是那種貪小便宜沒有透過仲介，直接跑去當地找建商買房子的人，或者是透過一些奇怪小仲介、奇怪跑單幫的話，通常這個階段一定沒人幫你管理你的房子，租客遲繳或是不繳房租、房子需要修繕、大樓有事情要通知、管理費沒有入帳…..等等所有你認為當房東最怕的鳥事，恭喜當初想省下2%的你，接下來你得付租更大的心力與金錢成本去處理這些事情囉。　　所以我才常常講：「牛都買了，就不要省繩子的錢」，前面為了省2%結果自己跑去買房子的後果，就是在後續的「管理階段」讓你付出更多更多的成本，這就是大家最害怕的海外孤兒狀況（但其實你只要找個大品牌的海外仲介就能完全避免了）。　　另一方面，千萬不要以為你願意出錢就一定有管理公司幫你做管理服務，這絕對是台灣屋主北寵壞的錯誤觀念，有興趣的話非常推薦看看下方這部我拍的短片《最多最慘的海外孤兒類型：直接到當地找建商買》。

十、終於到了要賣房子的階段了，準備獲利出場吧在曼谷的售屋流程，跟你想得不一樣

　　這一點可以跟前面的招租、管理差不多一起談談，因為都是沒有透過專業公司得自己去處理、自己去跑仲介流程的海外孤兒狀況，最麻煩的是因為你的房子已經是二手房了，前面提到由建商跟仲介處理的政府過戶流程，這一次您得親自去處理。　　國際超級房仲先問您幾個問題：您曉得在曼谷的過戶流程怎麼做嗎？您了解該怎麼一手交錢、一手交房嗎？您曉得土地廳在哪裡嗎？您曉得在土地廳過戶的眉角嗎？您知道除了買賣雙方要一起去過戶以外，還要找誰一起去嗎（不是代書）？　　很好，上面只要有超過兩個問題你想不出來，甚至上網Google也找不到答案的話，你應該就可以知道仲介收取服務費的價值在哪裡了，尤其是海外的仲介公司。PS：特別要提一件事情，千萬不要以為在國外開物管公司、開仲介公司很賺錢，也不要去嫌國外的物管費用收很高、仲介售屋費用很高，通常當客戶在抱怨國外的售後服務收費好像很高的時候，你都不曉得這個時候房仲人員眼睛偷偷都要翻到後腦勺了。講一個最簡單的狀況，如果這些費用這麼高、這麼好賺的話，為什麼幾乎台灣所有的海外仲介都不願意在國外設立據點呢？事情真的沒有你想像的那麼簡單。

海外房地產投資流程

結論：以上就是曼谷要交屋到準備出售的流程還想了解更多的話，請加入我的LINE@與我約碰面洽談時間吧

　　今天的內容，我只是針對比較基礎入門的常見事項作說明，以及簡單讓您知道如果沒有處理好會有哪些風險、哪些是超乎你意料的麻煩事情，如果還想了解更多別人在曼谷購屋因為沒有良好物管服務的慘痛經驗，歡迎可以加入下方的LINE@與我約碰面洽談的時間。　　泰國的經濟發展再加上曼谷房市的穩定特性，讓曼谷被《全球房地產指南》評為亞洲最值得投資的城市，因此要在曼谷的房地產獲利是一件相當相當簡單的事情，但前提還是要有良好的售後服務，讓專業的物業管理公司幫您做一條龍的服務，而不是讓您自己得親自去當那「一條龍」。

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【在曼谷投資房地產還會賠錢？】99%都是因為犯了這3個錯誤！

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：　　投資有賺有賠，這六年有許多台灣投資者到東南亞投資房地產賺錢，賺錢的比例相當多，當然也有聽到不少人賠錢出場的，而這些國家裡面能夠賺錢（保本）的城市又以曼谷的機率為最多，一般來講在曼谷買房子要賠錢真的很難，這就像是要在柬埔寨金邊賺錢的機會一樣很難。　　也就是說，大多數去曼谷投資房地產的人以現在來看，幾乎大多數都是賺錢的，至少我們公司就遇到好多投資者因為以前在曼谷買房子，後來莫名其妙賺到錢，因此後來又來找我們繼續加買好物件的案例真的很多。　　不過，相信你不時還是會聽到就是有人會在曼谷的房地產賠到錢，怎麼會這樣子？曼谷的房子不是很難賠錢嗎？

倒底為什麼還是會有人在曼谷房地產賠到錢？

　　由於不時會聽到有網友、客戶或者同業反應，有客戶在曼谷沒有賺到錢，再加上有經手一些要賠售出場的屋主，這幾年累積下來我赫然發現，原來會在曼谷買房子還賠錢，99%都是因為犯了這3大錯誤！　　反過來說，如果你能夠避開這3大錯誤，我不敢說你能夠有多少倍的獲利，但至少你的房子絕對可以保值、售出時絕對不用擔心賠錢。

第一點：你是不是在交屋之前、交屋後兩年就賣了？短期進出曼谷不動產，賠錢機率大增

　　非常多投資海外房地產的投資者，雖然明明都知道要長期持有才會獲利，但是很多人往往一到了交屋前遇到了尾款壓力，就想要把房子給轉售掉；或者是交屋之後還不到兩年，就想要把房子賣一賣，看看能夠賺多少錢。　　為什麼交屋之後兩年內賣房子會賠錢？　　實際上，大部分國家的房地產投資都是需要「時間」來換取增值的，尤其是在曼谷這個市場，短期進出曼谷房地產會導致不夠時間去發酵房價，再加上短期出售的稅費較高，因此大多數短期（交屋後不滿三年）就要在曼谷出售房子的人，是以賠錢的狀況居多的，因為曼谷的中古屋房價、租金開始成長，都是要在第三年以後開始。　　為什麼交屋之前轉售房子會賠錢？　　因為很多投資者與當地人都知道，通常一個預售屋的屋主在交屋之前要轉售，大多都是因為資金出了狀況或者有資金方面的壓力，所以才會選擇在這個時間點出售，再加上每個預售案經常都有一些想炒紅單沒炒成功的「投機客」，在交屋前因為缺乏尾款而打算要賠售出場，這些賠售的投機客就會把社區的價格給打亂，因此在交屋之前出售房子就得跟這些賠售者競爭價格，非常不建議在這時候賣房子。

第二點：你是不是買到蛋白區、小建商、包租型的建案？這種類型的地雷我已經講很多次了，買在哪個國家都會容易賠到錢

　　很多台灣投資者在投資海外房地產時，最常見的迷思就是要找「便宜」、「低總價」，甚至要零風險的「保證型」建案，像是保證租金、保證買回的房子（有關於保證型產品的風險請見下方連結）。延伸閱讀：保證租金保證買回的風險在哪裡？看完這篇文章可以幫你省好幾百萬　　實際上，目前在曼谷最滯銷的、最賣不動的住宅就是這種類型了，為什麼呢？　　首先你得知道，曼谷是一個腹地非常大的城市，所以曼谷只有市區的房子有投資價值，或者未來會有捷運站的蛋白區也勉強可以，但是如果你買在蛋白區（郊區）的物件，那樣的地方土地非常的大、人口卻較為稀少，生活機能很差、就業機會少，導致住宅的需求是相當相當不足的，所以在曼谷絕對絕對不要看到便宜就去買外圍的便宜房子。　　另一方面則是小建商問題，許多泰國小建商的建築品質相當低劣，這也使得曼谷本地人非常不喜歡購買小建商的便宜房子（唯一的優勢只有價格便宜），所以一般曼谷只要預算有一定程度以上的，絕對都會想購買泰國本土上市開發商的建案，如果事前十大的開發商更讓它們覺得放心，而且這種大建商的房子現在也較容易出租、出售，因此考慮到未來的出租與轉售方面的便利性，你應該要購買上市大開發商的建案才對，尤其是中高端的住宅（偷偷跟你說：中高端住宅在曼谷的需求越來越強勁！）

第三點：你是不是找小品牌、或者直接找開發商買房子？這種就是海外孤兒最多最多的類型

　　真的很受不了台灣投資者貪小便宜的心態，為了省2%服務費就找一些小品牌、跑單幫買房子，或者就直接飛去曼谷找建商買，結果到了要驗屋、交屋、出租、管理和出售…..等等階段時才發現，原來在曼谷要做這些事情跟你在台灣的經驗完全不一樣，不是你願意簽委託、願意給錢，就會像在台灣有一堆仲介跪著服務你。　　之前我拍過一個有關於海外孤兒最多類型的短片，可以點下方的縮圖了解一下，為什麼直接找開發商買房子會最容易成為海外孤兒的原因。

　　因為找開發商買房子，開發商幾乎都不會幫你處理售後服務這方面的事情，而且很多開發商即便有提供售後服務，但是因為語言、文化和觀念的差異，很多事情跟泰國服務人員聯絡的溝通是相當相當困難的，真的不是我危言聳聽。　　另外則是找小品牌、跑單幫買房子，這些業者可能會免收2%仲介費（也有些會收），但是這種仲介都沒有提供售後服務的能力，萬一到了需要提供售後服的階段它們會怎麼辦呢？公司通常就是直接倒掉，過陣子換個名稱再開一間繼續騙，跑單幫則是擺爛搞消失，這些都是極為常見的狀況。　　最後怎麼辦呢？這些投資者一定會想說趕快、隨便賣一賣，不要賺太多也可以；結果你應該發現了吧，這麼快就出售，你馬上就會掉到第一點的狀況當中，再加上心情不好、信心不足，房子就會這樣賠錢出場了。

結論：避開這些常見的賠錢原因就好，非常簡單記得要多看國際超級房仲的文章，才不會吃虧上當、才不會投資失誤

　　既然你已經知道99%在曼谷會賠錢的因素，反過來說，只要你能避開這三種狀況，你在曼谷投資房地產要賠錢的機率就微乎其微了，請記得投資曼谷房地產要把握以下三大重點：一、中長期投資，交屋之後至少要百五年以上再出售二、購買蛋黃區、上市開發商的中高端建案三、找大品牌，尤其是要有直營售後服務的房仲品牌　　就是這麼簡單，大方向掌握住了，接下來你就是要找到能夠提供你正確資訊的房仲品牌、房仲人員囉，投資海外房地產要獲利一點都不難，記得不要貪小便宜、不要相信不勞而獲、不要相信高獲利低風險、不要相信不專業的仲介業者就好。

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【為什麼這麼多人去投資海外房地產?】到底是可以賺什麼?有哪些風險?

投資海外房地產真正要賺的獲利和風險在哪裡?

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：　　日本、美國、英國、澳洲，再到現在東南亞的泰國、馬來西亞、越南和菲律賓等等，有在關注房地產的你應該有注意到，最近這幾年越來越多人跑到國外去購買大家認為「看不到、摸不到」的東西，到底是為什麼？海外房地產有這麼好賺嗎？可是為什麼我也聽到有不少人在國外投資房子產生問題？　　這一篇文章是一則很淺顯、入門的海外房地產說明，如果你想要投資房地產甚至是海外房地產，但是你不曉得為什麼要去投資的原因，或者不明白到底有什麼優缺點的話，可以來把這篇文章慢慢地看一遍。　　那我就開始了。

一、為什麼要投資海外房地產？投資台灣房地產不好嗎？

　　我相信現在還是有非常多數的台灣人，都在期待台灣的房市有一天可以重返榮耀，回到過去那段好投資、好賺錢的時光，但我必須要狠狠地敲醒你：「那是不可能的」。　　首先你要先知道，目前台灣的房地產（尤其是住宅）是相當沒有投資價值的，尤其是在台北市，主要的理由有很多，像是台北市的房價以全世界的標準加上台灣人普遍收入來看，台北市的房價真的是貴，新北市也不惶多讓。　　但是東西貴沒關係，重點是現在這個貴的東西卻沒有需求，有需求的人卻負擔不起，講白了就是因為台灣房子沒有投資價值，所以有錢人不再會把資金放在房地產裡面，真正想買的年輕人卻因為高房價低所得而買不起，甚至就算買了以後，房貸也扛不起來。　　除了貴以外，上面提到沒有投資價值還有另外一個主要原因，就是台灣對於房地產的「高稅制」，尤其是可怕的「房地和一稅」，如果獲利將會有15-45%的價差是要繳給政府的，萬一賠錢的話則全部是自己承擔。　　剩下還有像是台灣經濟因素、老年化與少子化、低薪窮忙、政黨惡鬥….等等問題，導致台灣整體現在的體質非常地虛弱，因此房地產在層層枷鎖之下，已經不太有機會往上漲，能夠保值就已經是萬幸了。

二、去海外買房子是要賺什麼？房價價差、租金收益、可能的匯差

　　其實去國外買房子的投資目的很簡單：①賺取房價價差：　　這是你最主要去國外投資房地產的原因，因為房地產有著「保值、增值、現金流」的三大特性，因此我們去國外選擇房地產來投資，最重要就是要賺取像台灣過去的那一波房價漲幅。②租金收益：　　房地產能夠帶來的現金流效益，就是所謂的租金了，以台灣位於全球最低的租金投報率(2.02%)來看，其實你去任何國家買房子收租的租金投報率都比台灣好太多了，平均租金都是台北的2-3倍以上，因此在國外買到一個年租金投報率高達5%的產品是很普遍的事情。　　所以換個角度想，就算你不期待房價能夠漲多少（能夠保值就好），但是你在國外可以收到台北2-3倍的租金，請問你要在台北還是國外當包租公呢?③ 匯差（看緣分）：　　去國外投資房地產的流程裡面，最難控制的就是匯率問題，所以如果你比較保守的話，建議選擇像是泰國這種匯率安全穩定的國家；相反地，如果你想要有機會賺取匯差的話，可以選擇像是澳洲、日本和馬來西亞這種匯率處於歷史相對低點的國家，您就有機會除了賺取房價價差、高租金以外，還可以多賺到一筆匯差喔。

三、聽起來很棒，但是投資海外房地產有什麼風險？海外孤兒、保證型產品，是最大的兩宗常見糾紛

　　投資當然有賺有賠，雖然房地產相對來講已經是風險很低的項目，尤其是國外經濟正在起飛的國家，不過怎麼還是會有人再投資國外房地產這種低風險的標的還賠錢呢？　　關於投資海外有哪些風險，我的部落格裏面有很多這樣的文章，我就不一一引用，有興趣的可以再「部落格文章」這一個搜尋分類慢慢逛，不過我還可以可以簡單粗略地講一下，通常在海外房地產投資最常見的３大風險：①找到不對的仲介公司/仲介：　　這一點最嚴重，只要你找到不對的仲介公司，後面可以幾乎說全毀了，無論你買的建案多好、建商多大、地點多優都沒什麼用，甚至這種仲介會讓你誤以為自己買到很好的房子，其實品質又差、建商也小、地點又偏僻，所以找到有口碑、品牌良好的海外仲介是最關鍵的要素，找到好的仲介你大概就有八成的勝算了。　　通常不好的仲介最常發生的事情，就是銷售時講得天花亂墜、獲利很高，但是等到要驗屋、交屋，或者開始做售後服務的時候，該公司就擺爛不處理，不然就是人間蒸發人去樓空，你想找人客訴都求助無門。延伸閱讀：淺談台灣的海外房地產市場，少數老鼠屎壞了一大鍋救命粥②買到不對的國家/城市：　　什麼是不對的國家與城市呢？簡單講就是經濟其實沒那麼好、人口紅利也不足、外資也不多的國家，以及房子供給過剩、土地還非常多等待開發的城市，這種房子太多人又太少，而且又沒什麼資金挹注的地方，通常買下去就是九死一生，你找再好的仲介也無力可回天。　　相反地，要找到對的國家與城市也很簡單，找到跟上述條件相反的地方就對了！千萬不要只聽仲介講，因為仲介都會把黑的講成白的、死的說成活的，在你沒有概念又沒有做功課的情況下，被仲介誤導是極容易的事情。　　假設還真的不曉得哪個國家比較適合投資的話，建議你可以參考這個第三方權威機構【Global Property Guide 全球房地產指南】針對全世界各國的介紹與評比，看看哪些國家的評分高、租金也高，你就跟著權威機構選擇國家投資就對了，而非全部聽仲介的。 ③ 購買到保證買回的產品　　很多台灣人看到海外不動產標榜著「保證」就很心動了，雖然不是說保證型產品就一定不能買，只是在我們專業業者眼光裡面，通常有標榜「保證」的建案都是相當沒有吸引力的物件才需要做保證。　　而保證型產品裡面，如果你看到它的保證租金給的特別高，可能有超過6%以上，甚至保證的時間非常久，可能是5年、10年以上的產品，那這種物件的風險就相當相當地高，建議您盡量就別碰這種高風險產品了。　　如果你看到的保證型產品，有標榜「保證買回」的話，這種建案幾乎十個有九個半都會出事情。延伸閱讀：保證租金、保證買回的風險在哪裡？看完之後可以幫你省好幾百萬

四、如果我想要投資海外房地產，應該要做什麼準備？重要提醒：要了解當地購屋習慣，不要把台灣的投資經驗當作100%準則

　　其實投資國外不動產是全世界行之有年的事情，許多國家的富豪都在做這樣的事情，台灣的金融、壽險業更是如此，只是台灣民眾普遍比較保守在加上海外投資的風氣起步得比較晚，所以大多數台灣人至今還處於觀望的態度。　　因此，如果你有興趣要投資海外房地產的話，這絕對是非常好又安全的投資方向，不過投資之前我還是有３個提示想要提醒您：①了解自己的資金預算　　首先你一定要知道，雖然海外房地產獲利不錯又沒什麼太多風險，但是要投資海外房地產的門檻是相當高的，尤其是很多國家其實並不太開放讓外國人用貸款購屋（即便開放，利率也是相當地高），因此要去投資國外房地產你必須要有非常大的現金，或者是台灣要有房子可以讓你去貸款。　　以預算最低的東南亞來說，通常你預算沒有個350萬台幣以上，真的很難買到什麼好東西，平均來講有個500萬至1000萬台幣的話會最好，你才能買到東協首都裡面的精華區。　　若是其他先進的歐美國家、日本、澳洲等等，也建議您至少準備1000萬台幣左右的預算再去投資，才能購買到地點好、品質好的建案。②要有中長期的耐心　　其次，現在幾乎各個國家都在打壓短期炒作房地產的模式，所以你千萬不要把當年台灣可以短期槓桿炒作的觀念放到國外去，原則上沒有個5-8年等待的耐心，我就會強烈建議你別去投資了，畢竟房地產不是一個短期就能夠獲得巨大利潤的產品。　　相反地，如果遇到有仲介標榜可以短期獲得高額獲利的話，這種事情你就敬而遠之吧，不要去相信這種不切實際甚至不用承擔風險的事情，投資一定有風險、但不應該是冒險。③ 一定要透過台灣仲介公司　　千萬不要為了省那2%仲介費，直接跑去國外找建商、仲介或是跑單幫的買，因為你常常聽到的海外孤兒90%以上都是這種類型，絕對別以為你未來要做售後服務、處理出租出售的事情可以像在台灣找仲介那麼簡單，也絕對不是你要花錢就一定找得到人來服務，這種有錢就是大爺的心態在國外房地產是行不通的。　　只要你在台灣找到口碑良好、人力充足的海外仲介公司，後續所有雜七雜八的事情都會有專業公司幫你處理地好好的，有任何事情你也只需要在台灣打個電話、發個LINE就能交代好，甚至需要碰面洽談的急事，您也不需要親自飛到國外，直接到台灣的辦公室就能夠搞定囉。

結論：投資海外房地產要獲利真的是相當簡單地前提是你要先選對仲介、選對城市

　　只要你找到一個品牌大、口碑好的仲介公司，然後買到一個經濟好、供給少的城市來投資，基本上你的房子要賠錢也很難，不過文章的最後我還是要先建議您，如果您真的有打算前往國外投資房地產，你真的要把這些需求與預算跟仲介顧問討論清清楚楚，不要讓仲介瞎子摸象亂推建案給你，這樣只會浪費彼此的時間。　　同時，不要急著先飛過去當地看房子，因為直接飛過去你也看不懂，頂多看到當地很熱鬧、房子很漂亮，相關的房市狀況、數據、法規和稅務等等，你都應該在台灣跟仲介做完所有的洽談之後，確定要購買再飛過去當地現場看屋，您才能夠看得出這個建案的投資價值與未來發展在哪裡喔。　　祝福想要投資海外房地產的您，都能夠順順利利、輕輕鬆鬆地賺到錢，如果還需要更多資訊的話，歡迎在這個網站裡面逛逛其他文章，或者上臉書搜尋「國際超級房仲」。

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