【曼谷房地產的真相】為什麼這麼多人斷頭賠售?泰國代銷業者打死都不想讓你知道的秘密

 

 

【國際超級房仲】

 

► ► 先聲明,請不要詢問我是哪幾家業者或是哪些建案。依據眾多客戶的回應與求助經驗,最近台灣人去曼谷投資房地產而吃虧上當的人真的很多(雖然沒有金邊多到那麼誇張),只是一貫小心、保守又有非常豐富房地產經驗的台灣人,怎麼老是在海外房地產上吃虧上當而賠錢呢?怎麼連曼谷這種隨便買隨便漲的地方都可以買到虧錢的物件?

 

► ► 國際超級房仲今天就簡單從「5個重點」告訴你,讓你知道這些泰國的代銷業者都不願意告訴你真相是什麼。

 

 

 

 


 

一、就是要利用你的小心與保守

「奸商」的圖片搜尋結果

► ► 台灣投資者這麼保守,所以對於很多不熟悉的投資標的都會特別小心,甚至希望獲利越高越好、風險越低越好,於是很多業者就會利用這一點,推出「保證租金」+「保證買回」型的產品給你,讓你以為自己好像買到一個零風險的高額定存,時間到還可以原價(甚至加價)被買回。

 

► ► 事實上,這種產品通常風險反而是非常高的,這一點我已經在許多文章裏面都有說明原因,偏偏這種建案反而是台灣投資者最愛的類型,以為什麼風險都沒有就能賺到豐厚的利潤,殊不知很多這種產品背後的運作模式並不是健康的,比方說:把價錢拉高三倍賣給你,在每年給你個6%左右的租金,你等於是拿自己的錢付租金給自己,而且相關風險其實都是你在承擔,並非業者(因為它們該賺的錢都拿走了)

 

► ► 之前就看過某些泰國代銷業者的「保證型」建案,地點非常差、單價的售價卻異常地高(以倍數來計算),但是因為進場的門檻很低所以讓客戶誤以為很便宜(比方說面積非常小,或者是用購買一點點持分的方式,減少購買的總價讓人誤以為很便宜),甚至業者提出的營運報表試算都是有非常嚴重的問題的(不要問我是哪一家,再等一下,一年後會有這種物件的大新聞爆發出來的)。

 

心得:奇怪,怎麼會有這麼多人相信高獲利、零風險這種事啊?

 

 


二、就是要利用你以為的成功經驗

「奸商」的圖片搜尋結果

► ► 先來一個基本的問題,如果今天台北市仁愛路四段上有兩個新建案要推,一個單價是每台坪100萬、另一個只有50萬,請問你要買哪一個新建案來投資?

 

► ► 這是一個很簡單的問題,我相信正常多數台灣人一定會買買坪50萬的房子來投資或者自用,甚至會說開價100萬的建商根本是神經病,同樣的地段鬼才要100萬的房子。

 

► ► 沒錯!這就是泰國代銷業者要利用的地方,他們會用同樣的邏輯告訴你:「同樣的地段,我們的價格只有別人的一半甚至三分之一,你當然買我們這個比較好啊,這麼便宜才有漲上去的機會,我們在台灣不也是這樣的嗎?」

 

► ► 實際上,在曼谷同樣地段的房子有巨大的價差是很常見的,但是以數據來看,確實「地點越好、建商越大、等級越高、價格越貴」的建案,在後面的租金、漲幅、出租、轉售都是更加優秀的。

 

怎麼會這樣呢?

 

► ► 因為曼谷舊房子與低品質的社區實在太多太多了(曼谷的街景其實真的不好看),再加上泰國大多數建商的房子蓋的品質都相當差(不像台灣,小建商也有一定水準的建屋品質)。

 

► ►然而隨著外商大量地湧入曼谷、曼谷人所得快速提升,大家都開始想要住高級、漂亮、公設多的新建案,貴一些也沒關係,但是這種又新又高級的小豪宅供給量目前還不是很夠,因此這較為稀有的高級住宅,事實上反而才擁有較高的獲利,而非台灣人以為的低總價的低階社區;尤其是蛋白區,曼谷的蛋白區非常非常大,千萬不要妄想曼谷蛋白區的房子會變成信義區。

 

 

心得:許多台灣人都自以為自己很會挑房子,殊不知他們在台灣投資房地產的獲利經驗,只是剛好跟上趨勢的僥倖經驗,我遇過有一個不識字的阿嬤七年前買了個台北的房子,也莫名其妙地房價翻了一倍啊。

 


三、利用你對泰國開發商的不了解

 

 

「奸商」的圖片搜尋結果

► ► 承接第二點所述,大多數台灣人一定都不曉得曼谷人的住屋購屋習慣,更別提大家對於開發商(建商)的了解了。

 

► ► 由於台灣大小建商的水準都在一定之上,所以我們並不會那麼那麼地在乎建商的品質,但是在泰國就不一樣了,如果你的建案不是前十大建商蓋的物件,那麼在曼谷人心中的吸引力就大大下降了,即便是一些中國還是外國的開發商也相同,因為曼谷人非常吃開發商的品牌。

 

► ► 但是許多台灣代銷業者真的很可惡,利用這一點去謊騙客戶,最常聽到這些泰國代銷的說法是:「我們的開發商是泰國前三大」,真的很奇怪,這些業者代銷的開發商這麼多,每一家都說是前三大,到底是有多少個前三大?

 

► ► 而且事實上,很多泰國代銷業者所合作的開發商不但不是前三大規模,甚至連前十、前三十大要排進去都有點勉強,怎麼好意思跟客戶說是前三大的開發商,這一點真的很過分。

 

► ► 更過分的還有另一種惡質的說法,有客戶跟我反應某家泰國代銷公司竟然跟他說:「建商品牌不重要,因為現在曼谷的房子都是租給外商,外商又不看建商品牌,所以便宜就好」;台灣的房地產就是被這些不專業又不誠實的業者給搞壞了。

 

 

心得:想知道泰國開發商的是否在前十大裡面嗎?歡迎加入我的LINE詢問喔。

 


四、每一家都說自己是一條龍服務

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► ► 這一部分我真的是聽到快要吐血了,台灣絕大多數的海外代銷業者都沒有在做售後服務,但是很誇張地,真的「每一家」海外代銷都說自己有一條龍服務,這個巨大的反差讓我真的驚呆了!

 

► ► 直接告訴你重點,很多海外代銷他們就只是負責賣,頂多到交屋完畢他們就不負責處理後續事項了,他們所說的一條龍服務通常都不是自己直營的,其實都是跟建商配合或是跟當地一些仲介公司配合,而且大多數的情況是他們連配合的對象都還沒找好,你只要多問幾位這間公司業務員「有關售後服務如何管理與收費」,每一個業務說出來的答案可能都不統一。

 

► ► 還不只是這樣,就算這些海外代銷找到配合的同業幫您做售後服務,結果原本業者跟你承諾的租金、出租速度、轉售行情….等等無法達到的時候,他們只會推給那些「配合的公司」,要你自己去跟對方溝通,反正當初的承諾後面配合的公司做不到也不是自己的責任。

 

► ► 最重要的是出售的服務,這些海外代銷業者了不起在各國當地開兩三個據點就很負責了,更別說大多數的海外代銷是沒有在國外有任何據點與房仲公司的,到時候你要轉售的時候,你覺得這些公司會為了替你們轉售房子,而到當地開幾十間的仲介公司嗎?你認為開發商的銷售部門會努力銷售你的二手房、還是它們公司自己的預售案呢?

 

 

心得:拜託這些同業,不要每次賣了房子就叫客戶去找21世紀的海外部幫忙轉售,自己說到做到好嗎?

 

 

 


五、利用你貪小便宜的心理:不收取2%仲介費

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► ► 台灣人真的非常非常非常非常愛貪小便宜,小從東西試吃、大到買房殺價,什麼都希望可以多佔一點便宜,因此就有很多業者抓緊台灣人這種貪小便宜的心態不收取仲介費用,讓購買的民眾還以為「這家公司好佛心,自己真的是賺到了。」

 

► ► 請把你放在家裡的邏輯與理性拿出來吧,如果一家公司沒有利潤的話,哪來的服務品質?如果這家公司不跟你收仲介費就能生存,請問他們的獲利是從哪裡來呢?

 

► ► 很多台灣投資者一看到保證型建案、低總價再加上一條龍服務,還不用收仲介費的時候,還以為自己眼光精準撿到寶了,完全不曉得其實自己竟然開開心心主動跳進一個超大的陷阱裡面,這真的是典型「被賣掉還在幫人數錢」的狀況(甚至我還聽說有業者要退佣金給買方的勒)。

 

► ► 如果仲介費不用收就可以讓這家業者生存,那你可能就要想:「這家業者的獲利從哪來?開發商到底給了多少佣金給業者?我買的房價裡面有多少是付給業者?實際的真實行情到底是多少呢?如果真的獲利很低,那我有哪一些服務可能會被省略掉?」

 

► ► 這是一個最基本的道理,其實仔細冷靜想想「一分錢一分貨」的道理,就可以讓你少上一些當了。

 

 

心得:如果一間服務你的企業老是不賺錢,你會放心跟這種公司合作嗎?

 

 

 


 

 

結論:

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► ► 去國外投資房地產真的要找專業、誠實、又有口碑的業者,如果你接觸到的泰國(海外)代銷有上面這些特徵的話,建議您,趕快停止跟這樣的業者合作吧,沒有人看到前面有懸崖還在踩油門的。

 

► ► 尤其是曼谷這個城市的商圈很複雜,不像是其他城市那麼簡單能夠了解各區域的屬性,因此一定要小心不要買到劣質的產品;同時,千萬別聽信黑心業者的渲染,到時候傻傻地期待自己買的蛋白區會變成下一個信義計畫區就慘了(真的好多業者喜歡說自己的建案會是下一個信義計畫區,超扯!)。

 

 

心得:大多數人都是因為貪心+不做功課才會吃虧上當,所以……客觀務實一點吧。

 

 


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