【泰國房地產的風險】為什麼這麼多人斷頭賠售？泰國房仲打死都不想讓你知道的驚人真相│2020
Last Updated on 2020 年 6 月 23 日 by 國際超級房仲
【國際超級房仲】
先聲明，請不要詢問我是哪幾家業者或是哪些建案
你了解泰國房地產的風險嗎？依據眾多客戶的回應與求助經驗，最近台灣人去曼谷投資房地產而吃虧上當的人真的很多（雖然沒有金邊多到那麼誇張），不過一貫小心、保守又有非常豐富房地產經驗的台灣人，怎麼老是在海外房地產上吃虧上當而賠錢呢？怎麼連曼谷這種隨便買隨便漲、安全性很高的地方都可以買到虧錢的物件？
國際超級房仲今天就簡單從「5個重點」告訴你，讓你知道這些泰國的代銷業者都不願意告訴你真相是什麼。
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▮重要前言
這篇文章想讓你知道的是，其實我們如果用台灣的房地產投資經驗套用在國外房地產上的話，其實很容易吃虧和上當的，例如泰國人在購屋時的購買觀念跟台灣人的觀念其實落差非常大，萬一代銷業者去接了一些很糟糕的物件，但是卻用你認為「很合理」的觀念去選房，那你當然就會在曼谷房產投資上踩到地雷了。
因此，有沒有挑選到真正懂、真正專業，而且講話誠實的仲介，其實對你的投資影響非常非常大，就像是上高速公路，如果你想往北邊，但是仲介卻騙你往南邊才是捷徑的話，你開得越快、就離目標就會越遠。
▮一、就是要利用你的小心與保守
台灣投資者這麼保守，所以對於很多不熟悉的投資標的都會特別小心，甚至希望獲利越高越好、風險越低越好，於是很多業者就會利用這一點，推出「保證租金」＋「保證買回」型的產品給你，讓你以為自己好像買到一個零風險的高額定存，時間到還可以原價(甚至加價)被買回。
事實上，這種產品通常風險反而是非常高的，這一點我已經在許多文章裏面都有說明原因，偏偏這種建案反而是台灣投資者最愛的類型，以為什麼風險都沒有就能賺到豐厚的利潤，殊不知很多這種產品背後的運作模式並不是健康的。
比方說：把價錢拉高三倍賣給你，在每年給你個6%左右的租金，你等於是拿自己的錢付租金給自己，而且相關風險其實都是你在承擔，並非業者(因為它們該賺的錢都拿走了)。
之前就看過某些泰國代銷業者的「保證型」建案，地點非常差、單價的售價卻異常地高（以倍數來計算），但是因為進場的門檻很低所以讓客戶誤以為很便宜（比方說面積非常小，或者是用購買一點點持分的方式，減少購買的總價讓人誤以為很便宜），甚至業者提出的營運報表試算都是有非常嚴重的問題的（不要問我是哪一家，再等一下，一年後會有這種物件的大新聞爆發出來的）。
心得：奇怪，怎麼會有這麼多人相信高獲利、零風險這種事啊？
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▮二、就是要利用你以為的成功經驗
先來一個基本的問題，如果今天台北市仁愛路四段上有兩個新建案要推，一個單價是每台坪100萬、另一個只有50萬，請問你要買哪一個新建案來投資？
這是一個很簡單的問題，我相信正常多數台灣人一定會買買坪50萬的房子來投資或者自用，甚至會說開價100萬的建商根本是神經病，同樣的地段鬼才要100萬的房子。
沒錯！這就是泰國代銷業者要利用的地方，他們會用同樣的邏輯告訴你：「同樣的地段，我們的價格只有別人的一半甚至三分之一，你當然買我們這個比較好啊，這麼便宜才有漲上去的機會，我們在台灣不也是這樣的嗎？」
實際上，在曼谷同樣地段的房子有巨大的價差是很常見的，但是以數據來看，確實「地點越好、建商越大、等級越高、價格越貴」的建案，在後面的租金、漲幅、出租、轉售都是更加優秀的。
怎麼會這樣呢？
因為曼谷舊房子與低品質的社區實在太多太多了(曼谷的街景其實真的不好看)，再加上泰國大多數建商的房子蓋的品質都相當差(不像台灣，小建商也有一定水準的建屋品質)。
然而隨著外商大量地湧入曼谷、曼谷人所得快速提升，大家都開始想要住高級、漂亮、公設多的新建案，貴一些也沒關係，但是這種又新又高級的小豪宅供給量目前還不是很夠。
因此這較為稀有的高級住宅，事實上反而才擁有較高的獲利，而非台灣人以為的低總價的低階社區；尤其是蛋白區，曼谷的蛋白區非常非常大，千萬不要妄想曼谷蛋白區的房子會變成信義區。
心得：許多台灣人都自以為自己很會挑房子，殊不知他們在台灣投資房地產的獲利經驗，只是剛好跟上趨勢的僥倖經驗，我遇過有一個不識字的阿嬤七年前買了個台北的房子，也莫名其妙地房價翻了一倍啊。
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▮三、利用你對泰國開發商的不了解
承接第二點所述，大多數台灣人一定都不曉得曼谷人的住屋購屋習慣，更別提大家對於開發商（建商）的了解了。
由於台灣大小建商的水準都在一定之上，所以我們並不會那麼那麼地在乎建商的品質，但是在泰國就不一樣了，如果你的建案不是前十大建商蓋的物件，那麼在曼谷人心中的吸引力就大大下降了，即便是一些中國還是外國的開發商也相同，因為曼谷人非常吃開發商的品牌。
但是許多台灣代銷業者真的很可惡，利用這一點去謊騙客戶，最常聽到這些泰國代銷的說法是：「我們的開發商是泰國前三大」，真的很奇怪，這些業者代銷的開發商這麼多，每一家都說是前三大，到底是有多少個前三大？
而且事實上，很多泰國代銷業者所合作的開發商不但不是前三大規模，甚至連前十、前三十大要排進去都有點勉強，怎麼好意思跟客戶說是前三大的開發商，這一點真的很過分。
更過分的還有另一種惡質的說法，有客戶跟我反應某家泰國代銷公司竟然跟他說：「建商品牌不重要，因為現在曼谷的房子都是租給外商，外商又不看建商品牌，所以便宜就好」；台灣的房地產就是被這些不專業又不誠實的業者給搞壞了。
心得：想知道泰國開發商的是否在前十大裡面嗎？歡迎加入我的LINE詢問喔。
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▮四、每一家都說自己是一條龍服務
這一部分我真的是聽到快要吐血了，台灣絕大多數的海外代銷業者都沒有在做售後服務，但是很誇張地，真的「每一家」海外代銷都說自己有一條龍服務，這個巨大的反差讓我真的驚呆了！
直接告訴你重點，很多海外代銷他們就只是負責賣，頂多到交屋完畢他們就不負責處理後續事項了，他們所說的一條龍服務通常都不是自己直營的，其實都是跟建商配合或是跟當地一些仲介公司配合，而且大多數的情況是他們連配合的對象都還沒找好，你只要多問幾位這間公司業務員「有關售後服務如何管理與收費」，每一個業務說出來的答案可能都不統一。
還不只是這樣，就算這些海外代銷找到配合的同業幫您做售後服務，結果原本業者跟你承諾的租金、出租速度、轉售行情….等等無法達到的時候，他們只會推給那些「配合的公司」，要你自己去跟對方溝通，反正當初的承諾後面配合的公司做不到也不是自己的責任。
最重要的是出售的服務，這些海外代銷業者了不起在各國當地開兩三個據點就很負責了，更別說大多數的海外代銷是沒有在國外有任何據點與房仲公司的。
到時候你要轉售的時候，你覺得這些公司會為了替你們轉售房子，而到當地開幾十間的仲介公司嗎？你認為開發商的銷售部門會努力銷售你的二手房、還是它們公司自己的預售案呢？
心得：拜託這些同業，不要每次賣了房子就叫客戶去找21世紀的海外部幫忙轉售，自己說到做到好嗎?
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▮五、利用你貪小便宜的心理：不收取2%仲介費
台灣人真的非常非常非常非常愛貪小便宜，小從東西試吃、大到買房殺價，什麼都希望可以多佔一點便宜，因此就有很多業者抓緊台灣人這種貪小便宜的心態不收取仲介費用，讓購買的民眾還以為「這家公司好佛心，自己真的是賺到了。」
請把你放在家裡的邏輯與理性拿出來吧，如果一家公司沒有利潤的話，哪來的服務品質？如果這家公司不跟你收仲介費就能生存，請問他們的獲利是從哪裡來呢？
很多台灣投資者一看到保證型建案、低總價再加上一條龍服務，還不用收仲介費的時候，還以為自己眼光精準撿到寶了，完全不曉得其實自己竟然開開心心主動跳進一個超大的陷阱裡面，這真的是典型「被賣掉還在幫人數錢」的狀況（甚至我還聽說有業者要退佣金給買方的勒）。
如果仲介費不用收就可以讓這家業者生存，那你可能就要想：「這家業者的獲利從哪來？開發商到底給了多少佣金給業者？我買的房價裡面有多少是付給業者？實際的真實行情到底是多少呢？如果真的獲利很低，那我有哪一些服務可能會被省略掉？」
這是一個最基本的道理，其實仔細冷靜想想「一分錢一分貨」的道理，就可以讓你少上一些當了。
心得：如果一間服務你的企業老是不賺錢，你會放心跟這種公司合作嗎？
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▮結論：
去國外投資房地產真的要找專業、誠實、又有口碑的業者，如果你接觸到的泰國（海外）代銷有上面這些特徵的話，建議您，趕快停止跟這樣的業者合作吧，沒有人看到前面有懸崖還在踩油門的。
尤其是曼谷這個城市的商圈很複雜，不像是其他城市那麼簡單能夠了解各區域的屬性，因此一定要小心不要買到劣質的產品；同時，千萬別聽信黑心業者的渲染，到時候傻傻地期待自己買的蛋白區會變成下一個信義計畫區就慘了（真的好多業者喜歡說自己的建案會是下一個信義計畫區，超扯！）。
心得：大多數人都是因為貪心＋不做功課才會吃虧上當，所以……客觀務實一點吧。
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