【2021海外置產趨勢】關鍵的「3不3要」是什麼？／國外買房投資真正的關鍵事項
Last Updated on 2021 年 8 月 20 日 by 國際超級房仲
國際超級房仲
2020年即將到來，許多想要到海外置產投資的客人，都因為這一兩年許多劣質業者和劣質建案的負面新聞，讓想要到國外購屋的市場蒙上一層陰影，畢竟消費者並不是真的那麼了解海外房地產和這些海外代銷的差異性，因此讓我們這些正派業者真的受到不少的影響，連今年的房屋博覽會願意參展的海外代銷公司的創下最低的紀錄。
但是前往海外置產真的有這麼多風險嗎？海外代銷公司都完全不能信任嗎？那為什麼還是會打聽到不少低調的投資者，都默默地在國外收取著高額的租金呢？
今天這篇文章，國際超級房仲就要總結2014至2019年下來，投資海外房地產最關鍵的「3不3要」法則是什麼。
☻ 3不之一：千萬不要購買保證買回型產品
這個應該不用我再說了吧，從我自己2014年接觸與經手過，到最近這幾年市面上再販售的「保證買回型」建案，幾乎全部都出事情：租金要嘛不給，要嘛就給得沒有原來說的那麼高，更不要當初建商講好要原價或者加價買回的事情了。
通常這種保證買回型建案，也會伴隨著「高於市場行情」的保證租金，而且保證給你的租金年限都相當長，動不動就是五年十年以上，但是冷靜地想一下，如果一個地方的行情只有5%，業者卻願意給你保證6-8%的淨租金，你不會覺得奇怪嗎？
千萬要記得：「殺頭生意有人做，賠錢生意沒人做」，如果一個行情只有5%的房子，建商是怎麼生出6-8%的租金給你？而且還可以給這麼久？
沒錯，這些房子通常都是被加價加得非常嚴重，往往會高於周遭行情2-3倍甚至更高以上，建商也幾乎都是沒有麼經驗的小型開發商，出了事情就拍拍屁股倒閉走人，投資者想要求助也找不到對象可以告。
☻ 3不之二：避免小建商和蛋白區的建案
不要輕信「下一個信義計畫區」這種話術，每個賣蛋白區的劣質業者都會這樣去誆騙投資者，到海外買房一定要找大建商的房子才會安全，小建商通常施工品質不佳、房屋設計不良、價格不透明，甚至有些小建商連基本的水電管線都處理不好，風評很差，這會導致你未來房子交屋之後很難租很難賣，只能削價競爭而已了。
蛋白區我也會放在一起講，因為以我這麼多年來的經驗，買蛋白區的房子最終能夠不賠錢的人實在是寥寥可數（除非是持有時間非常非常地久），而蛋白區通常代表著人口需求少、房屋供給太多，一旦房子買在供過於求的地段就沒戲了。
另外，如果是購買東南亞的話，通常蛋白區的房子即便你想要降價出售或者賠點錢賣掉變現，就會發現這些東南亞仲介連帶委託都懶得簽，因為蛋白區的房子太遠又太難賣了，東南亞的房仲都不願意服務到那麼遠的地方。
☻ 3不之三：避開不適合自己的地雷城市
如果買到市場不對的城市，再好的地點、建商、售後服務也都作用了，比方說你如果買在台北市這樣的地方做投資，就要面臨房價下跌、低迷租金和高持有成本的問題；買在柬埔寨的金邊，就要面臨租金投報率沒有想像地高、空窗期久、轉售沒人接手的狀況；買在馬來西亞的伊斯干達，那就…….真的沒什麼好說的了。
也就是說，一定要挑選到一個至少及格的城市，像是目前正在高速發展地馬尼拉和胡志明市房地產，成熟穩定的曼谷和吉隆坡房地產，最近剛開始觸底反彈的澳洲三大城房地產….等等，這些地方因為房地產的各方面體質夠好，所以在找個好地段、好建商、好的售後服務，要獲利就是相當容易的事情。
看完了三個要避免的３不，接下來要看絕對必備的「３要」條件是什麼，相信我，看完並且聽進去，絕對可以讓你立於投資海外房地產的不敗之地。
☺ 3要之一：絕對要選擇蛋黃區的房子
地段、地段、地段
在投資房地產裡面，「地段」絕對是最重要的因素之一，因為房子的價值都來自於土地，而土地的價值來自於良好的生活環境、生活機能、交通便利、醫療設施、就業機會和人文屬性….等等，地段越好的地方絕對是土地價值越高的地方，畢竟絕大多數的人都喜歡住在又方便又舒服的環境。
到海外置產投資當然也不例外，除了上述講的價值以外，地段越好的蛋黃區還可以吸引到更多台灣市場所沒有的「外商客群」，這些外商都希望住在又方便又舒服的環境裡面，但是蛋黃區的範圍較小、供給的好地段房子更少，因此有錢的外商都會願意用更高的價格去搶到舒適的房子。
在打個比方，地段好的房子就像是林志玲一樣，不管在怎麼擺、屋齡在怎麼久，永遠都不需要擔心沒有買方願意承接；地段不好的房子就像是顏志琳一樣，你就必須要很會唱歌才會有人買單了。
☺ 3要之二：選擇大品牌的建商
首先，你我都必須要先承認一個前提，我們一般買方到海外投資買房的掌控力，確實不會像台灣那麼有力，比方說你沒辦法常常去看建商施工狀況、文件或者建案有事情要打官司的話，跨國打官司也是相當麻煩的，再加上萬一房子有任何瑕疵需要修繕的話，小建商的服務品質絕對會讓你大失所望。
因此，為了要讓這一切都能夠安心順利，你應該要選擇大品牌的建商(開發商)，雖然大品牌的建商與建案在售價上都會更高一些，但是這背後代表著建商的品質、施工的品質、驗屋的品質、文件的品質和居住安全的品質等等，因此買好的大品牌建商可以讓你省下非常多的心力，而且大建商的房子在國外(尤其東南亞)真的是好租好賣的最佳保證，這也再次證明什麼叫做「一分錢一分貨」。
☺ 3要之三：比建案更重要的是售後服務
我從業這六年多以來，我看到所有要前往海外投資房產的人，幾乎把99%的時間都花在挑選地點、挑選建商、挑選建案、挑選房型、挑選價格，結果這99%的客戶花了這麼多時間再比較，卻還是有很多人買了房子之後租不掉、賣不掉或是賠售，為什麼會這樣子？
你必須要知道投資海外房地產，雖然地點、建商、建案這一類都很重要，但是前往國外購屋最關鍵的地方其實是「售後服務」，很多人花了那麼多時間比較完之後，真的買到地段好、設計優、售價也高CP值的建案，結果最後卻沒有人幫忙驗屋、出租、管理、出售，那就代表著一個資產就這樣擺在國外當花瓶：沒有用處。
反而也有一些沒那麼優秀的建案，因為有良好的「一條龍售後服務」，不但租金能夠安穩收取，同時租金也真的隨著經濟發展越來越高，房屋售價也跟著水漲船高；同樣都是到海外買房子，有沒有挑對具備良好售後服務的公司，無論建案再好，結果還是天差地遠。
結尾：天下沒有白吃的午餐
其實冷靜看完這些內容之後，我相信每個人都能夠理解與認同，但是市場上還是有這麼多的人用錯誤的觀念買錯誤的建案，因而導致最後成為賠售的海外孤兒下場，所以我很希望把這些正確的觀念傳達給你。
同時，任何投資都一定伴隨著相關的風險，像是交屋之後的空窗期、需要花時間等待它成長的房價、更好的物件也會有更高的成本，這些都是一體兩面的事情，千萬不要輕信零風險、低總價、高獲利這種鬼話，詐騙集團要騙得向來都不是笨的人，而是貪心的人。
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