【超完整泰國房產介紹】你還在做泰國房地產的功課嗎?從業5年的專家告訴你10大真實優缺點的內部報告│國際超級房仲

國際超級房仲:

  你相信嗎?已經講了近百場大大小小的泰國說明會、也跟電視名嘴同場介紹過好幾次介紹泰國房地產、同時「國際超級房仲網站」也已經在Google上面算是熱門的海外房地產網站(不少篇文章都在搜尋結果第一頁)的我,結果這麼多年下來我發現自己竟然還沒有好好在自己的部落格裏面,寫過任何一篇專門介紹「泰國房地產」的文章,實在令我自己太訝異了,這可是我吃飯傢伙耶。


  客觀看一下:既然我已經銷售曼谷房地產這麼多年的時間(業績也算挺不錯的),我們公司「21世紀不動產德寶地產」又是台灣最大的泰國海外仲介、甚至我們公司與泰國開發商SANSIRI在台灣的泰國稅法講座也是請我擔任主講者、本公司所有的泰國房地產簡報多年來也都是由我親手操刀,我更處理過這一大堆泰國賺錢與賠錢的客戶需求….等等,在這麼多的前提上,由我來特別寫一篇「泰國房地產」的介紹,我絕對相信沒有任何一家泰國房仲能夠比我寫得更專業、更加淺顯易懂了、更有權威性了吧。



我們德寶團隊是21世紀不動產體系的業績常勝軍


  但是開始文章之前我必須特別講,這篇「泰國房地產」的介紹我會把優點與缺點都深入淺出地講一遍(不會講太深太難),還有很多實際的購屋習慣、地段價值、區域發展、大型建設、迷思和稅法等等都簡單敘述一下,如果以下資訊跟其他業者告訴你的訊息不同,那麼昌鵬真的小小的建議您:「為了您不要吃虧上當,先聽我的吧」,尤其現在台灣與大陸的劣質泰國代銷真的很多,上網Google一下就可以找到許多負面新聞了,所以慎選專業仲介絕對是最重要的第一步。


 如果仲介騙你、不提供專業、不提供正確的資訊給你,你的投資只會一錯再錯下去,最後落得錯誤的結局收場;專業又誠實的海外仲介,則可以讓你立於不敗之地,輕輕鬆鬆當個海外包租公。


PS:文章很長,時間不夠或是看完之後未來還想要使用的話,可以跳著選擇主題來閱讀,本文可以當作您前進曼谷置產的最佳工具書。


一、老話題:東協經濟共同體的發展

這就是近年為什麼東協各國房地產開始火熱的原動力

  相信有參加過海外房地產說明會的人,一定都會聽過各家業者介紹「東協經濟共同體(AEC)」吧。

  這個AEC就是泰國與整個東協現在終於起飛的「最大動力」,原先10個弱小的東南亞國家在2016年團結在一起後,「東協經濟共同體(AEC)」已經是全世界規模第七大的經濟共同體,同時擁有非常恐怖的人口紅利、各行各業市場需求,甚至要勞力有勞力、要科技有科技、要土地有土地甚至要免稅有免稅等等巨大優勢,因此「東協經濟共同體(AEC)」瞬間成為全世界的經濟焦點,現今全球企業都紛紛想搶進東協市場插旗,這也出現了一句這樣的名言:「世界經濟看亞洲,亞洲經濟看東協」。

東協10+6

  除了東協這10國組成經濟共同體以外,「東協經濟共同體(AEC)」還跟中國、日本、韓國、印度、澳洲和紐西蘭等6國簽訂FTA,這就是政治人物與新聞媒體常常報導的「東協10+6:RCEP」,會讓整個亞洲區的貿易行為更加強大、更加互補、更強大關稅壁壘,所以這十年來才有無數的跨國企業與政府組織都在進入東協卡位。

  也由於目前整個東協的狀況還處於在企業的卡位階段,等到幾年內RCEP順利談成、AEC一切都開始成熟發展後,預計到那時才是東協市場的爆發力,你們現在才看到的熱絡還只是核子彈的引線而已。

  但是,這些發展對我們台灣來說反而是個警訊,因為整個亞洲區除了俄羅斯還在觀察國以外,只剩下台灣和北韓進不去RCEP這塊超級大餅了,在這樣的前提下我們台灣政府「新南向政策」方向與趨勢雖然正確,但卻受制於主權與國際問題無法加入,再過十年RCEP正式成形之後,台灣在國際上的邊緣化、高度依賴中國貿易的問題,預計會更加嚴重。

就算不開通也不會影響泰國發展的克拉運河

  很多跨國企業都了解這個重點,再加上泰國曼谷除了擁有東協絕佳的地理優勢、治安、交通、經濟環境以外,泰國通常還是一個產品「試水溫」的重要基地,通常只要在泰國推行成功的產品或服務,要轉售到東協其他國家市場也都很容易成功,這麼多因素也就是為麼現在曼谷到處都是外商的原因之一(曼谷路上的外國人,很多其實並非觀光客喔)。


  隨著東協經濟共同體的發展,進入曼谷並且想要住良好管理的高級住宅的外商越來越多,但曼谷過去其實並沒有那麼多市區的高級社區,因此最近幾年會發現只要在曼谷市區、大開發商、高級社區,基本上租金都是高得嚇人(你相信市區一間套房可以月租3-4萬泰銖以上嗎),精華區的租客族群大多數都是以「外商人士」為主。


  而曼谷目前最缺乏的不動產也只有兩種:「A級商辦、高級住宅」,如果要投資的話,找這兩種類型就不會錯了(只是商辦你真的很難很難買得到,又超貴)。

PS:不要太過相信「克拉運河」會開通的事情,這個並不應該納入你來泰國投資的考量因素,我個人評估這個運河是不太可能在中短期內有進展的。


二、為什麼要選擇泰國而不是其他國家

先看缺點,投資不是只有看獲利,風險更應該是你得評估的重點
全球房地產指南針對亞洲各國的投資價值評比,星星數越多就越值得購買,您可以看到亞洲最值得投資的四顆星國家分別是:泰國、馬來西亞、蒙古;最不值得購買的國家:台灣、中國、斯里蘭卡。既然有四顆星的國家可以投資,為什麼要選一兩顆星的呢?


  「Global Property Guide」(全球房地產指南)這個網站有多權威我就不再贅述了,而全球房地產指南針對亞洲各國的購買價值排名裡面可以清楚看到,亞洲分數最高4顆星的就是:泰國、馬來西亞、蒙古。

延伸閱讀:房地產界的米其林排名,這裡才是專業認證值得投資的國家

  而台灣民眾以前最愛買的日本、前幾年熱絡的柬埔寨也不過只有2顆星,所以這兩個國家的投資價值非常地差,更不要講整個亞洲最差(只有一顆星)的中國與台灣,竟然到現在還有很多人想要進場投資,不得不說這些投資者真的很沒有眼光。

延伸閱讀:「Global Property Guide」(全球房地產指南)



  為什麼我們要選擇泰國呢?我們就先從「缺點」開始講好了,投資房地產絕對不要只傻傻地聽業者告訴你的獲利(而且很多仲介都會把獲利報超高),你也必須要了解萬一景氣不好了,這個國家的風險與抗跌性在哪裡,能夠接受這個國家的缺點再來看優勢吧。


  所以我得先讓你知道,泰國房地產最近幾年發生的問題、也是為什麼近年房價漲幅偏弱的原因:

當初1997、2008金融風暴雖然重創泰國金融市場,但也讓現在泰國的金融體制非常健全。

①2008年金融風暴

  金融風暴讓曼谷房價跟大多數國家相同,曼谷房價大概跌了約30-40%左右,這一點沒什麼好辯護因為全球皆是如此(除了澳洲例外),因此2007-2008年的房價確實大幅重挫,不過這也是曼谷至今最後一次跌價。

2011年的大洪水讓曼谷癱瘓了好久,甚至連機場都沒辦法飛

②2011年大洪水

  這件事情相信大家還有印象,曼谷在2011年大洪水時癱瘓了好幾個月,甚至機場也一度關閉無法營運、製造業損失慘重(尤其是汽車產業),這也是為什麼這個時候很多東協城市與全期房價都開始回溫時,曼谷房價卻仍然沒有動靜的原因。

  但好消息是,也由於這一次的事件,泰國政府花費了4000億鉅額泰銖來整治水患問題,這幾年曼谷再也沒有發生這種狀況(頂多就是下大雨後積水幾小時而已)。

其實泰國的政爭並沒有台灣媒體報導的那麼誇張

③2013年政爭(紅杉軍vs黃衫軍)

  這個大概就是一般台灣人對泰國政治的印象吧!

  一直認為泰國政治不好就是源自於這一次政爭,實際上泰國近代的政爭已經發生過19次了(比台灣的藍綠上街頭還多),但不同於台灣藍綠惡鬥狀況,泰國的政爭大多都是相當和平、歡樂的方式在進行,不像台灣每次上街頭幾乎都會發生流血暴力事件,在這一點上泰國的素養真的比台灣好太多了。

  至於台灣媒體針對泰國政治的報導屢屢發生錯誤、偏頗的報導,其實已經多次遭到泰國政府與泰國皇室糾正,你也知道的,台灣媒體素質嘛….,可以把好好的和平遊行抗爭,報導的像中東戰爭一樣精彩。

軍政府的代表:帕拉育將軍

④2014年軍政府接手

  一看到這個新聞當時台灣人都嚇死了,以為泰國要進入白色恐怖的軍閥時代,很多人還因此不敢去曼谷旅遊,甚至還懷疑這個國家快要不行了。最後事實證明,軍政府接手後的泰國經濟反而才越來越好、建設越來越多、外資越來越龐大、房市也開始起漲,甚至2016年的公投軍政府也獲得近七成的百姓支持,在今年(2019)大選時,親軍派的政黨也獲得極高的票數支持,再再證明了軍政府這幾年執政的能力。

  現在泰國人其實已經慢慢在跳脫意識形態,大家曉得吃飽、賺錢才是最重要的,務實路線才是現在泰國年輕人的想法(反觀我們台灣的政治……)。

⑤2015年四面佛爆炸案

  這個新聞當初實在是嚇到很多人,大家很訝異泰國這麼和平的國家竟然會有恐怖攻擊!

  結果事後卻時證明,這次爆炸案與ISIS或是塔利班組織完全無關,算是個人的突發行為;爆炸案發生過後沒幾天,四面佛又再次充滿著觀光人潮,好像什麼事情都沒有發生過一樣。

PS:我的同事當時也在附近,他說爆炸案完沒多久其實現場又跟平時差不多,沒有看報導還真的不曉得四面佛剛爆炸過。

全世界最偉大的國王

⑥2016年泰皇過世!!

  這個其實才是我們公司一直最擔心的「真正風險」,因為第九世泰皇是全世界最偉大的國王(沒有之一),他的偉大已經是無庸置疑了,90年代時還可以靠一句話讓從外府來曼谷抗議的農民,就乖乖地回去鄉下繼續種田,甚至2011年大洪水時泰皇還說要將洪水引入大皇宮,不能讓百姓受災….等等(相信有更多泰國通比我知道更多這位泰皇的偉大事蹟),因此第九世泰皇絕對是泰國人心中最偉大的。

  不過由於泰皇晚年身體不佳,因此萬一泰皇過世之後是不是塔克辛(紅杉軍派)會再度起來爭權,第十世新泰皇是否有那個權威把政局給平復下來,其實才是我們當時業者最擔心的,甚至古時候關於鄭信大將軍的詛咒傳言又喧囂塵上,真的讓人有一種山雨欲來風滿樓的感覺。

延伸閱讀:泰國的鄭信詛咒

目前的第十世泰皇:瓦吉拉隆功

⑦2017年,倒底要不要趕快登基的第十世泰皇

  這位第十世泰皇在早期年輕時的風評並不好,不過絕對沒有不好到台灣媒體說的那樣誇張(這個事情真的是丟臉丟到國外去),我甚至還在餐廳吃飯時,裡面的服務員歐巴桑信誓旦旦、斬釘截鐵地告訴我,第十世泰皇曾經對他爸爸開過槍!真的不得不服台灣名嘴掰故事的能力。

  但也由於第九世泰皇剛剛世,新泰皇說要治喪所以得延後一年登基,在這一年內其實我們公司跟許多投資者都再觀望泰國的政治局勢,後來確實證明這些都是多餘的,新泰皇不但順利登基而且也沒有遇到任何抗爭,甚至流亡海外的塔克辛也在推特上表達要支持我們的新泰皇。

2019年泰國進行五年來第一次大選

⑧2018年利空出盡與2019大選結束

  軍政府宣布要將政權還給百姓,本來還很多人講說泰國不可能這麼民主地辦大選,結果也確實在2019年3月舉辦了睽違已久的泰國大選,親軍方的政黨也獲得極高的票數(一下子第一、一下子第二名,目前還在開票階段)。

  而這幾年發生了這麼多讓大家擔心、害怕、緊張的事件,一切都不是那麼明朗的情況下,其他國家遇到這種事情大概經濟跟房價就崩盤了吧,結果泰國的經濟、房價、租金竟然卻是不斷地穩健「向上成長」,讓你不可置信吧。


  所以我想讓你知道的是,泰國曼谷這幾年的狀況非常多,但是在曼谷最多風險的背景下,這邊的房價租金都能夠穩穩地往上成長,最差的狀況讓你看到曼谷的強韌,更不要說利空終於出盡的2019年的泰國,在市區土地供給急速減少的情況下、人口與所得快速成長的現今,終於要開始準備迎向經濟與房市的爆發期了。


三、曼谷房地產為什麼這麼抗跌

可以說說優點了,但是你要了解哪些才是真正關鍵的優勢
泰國近年的GDP不斷成長


  前面第二段這8點問題,放在任何國家都會讓一個國家的經濟蕭條、甚至崩盤,結果能夠讓曼谷房地產在最不好的時候都能夠有逆勢亮眼的表現,真正的主因其實就只有兩點:「經濟」、「剛性需求」。

  我們先來聊聊泰國「經濟」的部份,因為這些才是讓曼谷房市起飛的重要動力,泰國這幾年其實做了很多的事情,我先從建設開始講起:

拿下曼谷就等於拿下半個東協

①跨國建設:泛亞鐵路計畫

  我曉得很多台灣人意識形態很重,認為中國大陸的一帶一路計畫根本就是個假議題(逢中必反),但實際上一帶一路不但不只是個夢想,而且已經是有好多條高鐵通往歐洲、通了好多年的進行式,即便美國政府不斷地阻攔,還是有大量的歐洲國家與中東各國爭先恐後加入一帶一路計畫中想分一杯羹,我相信這麼多先進國家的領袖會做這些決定,絕對比在台灣看電視的百姓、PTT鍵盤專家,分析得更多更遠吧。

  而一帶一路計畫裡面,串連南北東協的「泛亞鐵路」就是東部經濟走廊的最大計畫,例如柬埔寨業者,光是一條泛亞鐵路就把金邊講得多有發展,更別說曼谷身為整個泛亞鐵路的核心樞紐,串連起所有國家了。

  不過目前泛亞鐵路計畫裡面,馬來西亞因為瑪哈迪總理上任後認為馬來西亞財政負擔太大,所以先暫緩泛亞鐵路的計畫(甚至和新加坡的隆新高鐵也差不多確定要放棄了);越南和緬甸則因為政治因素而還沒有進展(金邊表示:急死我了);唯一有動工的就是2017年11月從中國往泰國的路線,2019年1月中國與泰國還簽訂了第二第三期的進度。因此目前泛亞鐵路計畫裡面,如期在動工的就是中國到泰國這一塊。

  我相信還有人會懷疑這個計畫會不會成真,畢竟這是一個誇張無比的國際級大建設,那我得告訴您,位於曼谷的泛亞鐵路總站「Bang Sue Grand Station]已經蓋得差不多了,預計2020年第三季就會完成。所以說,你還在懷疑嗎?

延伸閱讀:看到這個車站真的把台灣人都嚇傻了「Bang Sue Grand Station」

你可以從海陸空交通網發現,泰國的地理位置為什麼勢必家必爭之地的原因

②跨國高速公路&昆曼公路

  北東協這邊有五個國家,因此預計要興建9條跨國公路在北東協區域,當中有5條會經過泰國、4條進入曼谷,因此泰國與曼谷的地理位置重要性你就知道了!此外,從中國昆明到曼谷老早就通了一條高速公路,而且這條高速公路前幾年經過修繕與調整之後,現在從中國直接開車到曼谷是一件很方便的事情。

  這些都不是未來的夢想,都是已經看得到、摸得到的「現在進行式」。

每年不斷完工的曼谷捷運線
最近幾年要陸續完工/通車的捷運線,效率比台灣快上不曉得多少倍

③2016-2032的密密麻麻捷運網(軌道經濟學)

  台灣人非常喜歡貼著捷運站買房子,曼谷其實老早在1999年就陸陸續續完成了捷運淺綠色、深綠色、藍色線和前幾年的一條機場捷運快線,但也由於曼谷的人口過多導致交通壅塞的問題,因此泰國政府規劃從2016年起至2032年,每一年都要新增一條、或者延伸一條捷運線出來,讓曼谷現在看起來單純又簡單的捷運線,在未來將會像東京的捷運系統一樣豐富。

PS:泰國政府早年完全沒有想到,曼谷竟然會發展成一個人口破千萬的國際大都市,所以很多城市規畫並不完善,才導致現在必須不斷地蓋捷運來改善交通問題。

  而新的捷運線不只是增加市區內的重要站,同時也會將捷運線往蛋白區和外府拉出去,有南北向也有東西向,縱橫交錯讓曼谷有綿密的捷運網,更可怕的是這些BTS與MRT捷運線「完工的進度」準確到驚人!我得在強調一次,真的非常驚人!

  目前規劃出來的捷運線,完工的速度於成效讓我們自己業者都嚇傻了,怎麼可能蓋這麼多、蓋這麼快又能兼顧到品質!我們台灣蓋個機場捷運、蓋個三環三線、台中搞個捷運搞那麼多年都……算了,不說了。

  這也就是「軌道經濟學」,捷運站動工前、動工後的房價會完全不同,尤其是這種人口密集的國際城市,也因此我深深相信曼谷房價未來會超越台北市、成為全球房價最貴的區域之一也只是時間上的問題。

PS:貼著捷運站買不會錯,但是投資房地產「絕對不是只看捷運站」而已,例如:你看看台北沒有捷運、沒有百貨的仁愛路三段、四段,房價卻一直都是平均最高的地方。

國際級的超大開發案:Bang Sue Complex(邦蘇特區)


④「邦蘇特區」Bang Sue Complex

  這個就是我前面提到的一帶一路計畫裡,泛亞鐵路位於泰國曼谷的核心總站的位置(2020Q3站體完工),但我發現大家都非常忽略了這裡的[價值」。

  首先,邦蘇特區(Bang Sue Complex)不是只有跨國一帶一路的高鐵總站而已,未來曼谷要往清邁、芭達雅的高鐵線也會由此出發,因此還有國內的高鐵線;這個特區有16個大安森林公園大,被4條曼谷捷運線+2條機場捷運線串聯,所以本區還有6條捷運可以搭;而邦蘇特區的交通功能只是其中一環,裡面還有規劃「東協貿易園區」,讓整個東協的生意、報關稅等等都在這裡進行,說是東協的貿易中心也不為過。

  還沒說完(夠可怕吧),光是上面這些就已經嚇死人了,台灣從來也沒有遇過這麼大型的建設計畫。裡面還有規畫非常多的區域,會興建非常多的商辦大樓、高級酒店、購物中心、高級公園與一些住宅區(僅僅50年使用權),甚至還有預計規畫要興建地標大樓(類似台北101)、摩天輪、巨蛋…..等等,這裡也是我認為曼谷房價最有潛力暴漲、翻倍的區域。


  以我來看,真的要講說有下一個信義計畫區的爆發力,那整個東南亞絕對只有這裡最符合「下一個信義計畫區」的條件,甚至這裡的商業價值比信義計畫區高多了!

  不過這一區要特別留意,因為現階段最靠近邦蘇特區的捷運站周遭的生活機能較差(例如Mo Chit或Bang Sue站),所以發展的等待期會比較久,建議往周遭生活機能較好的區域投資才更加穩健(不要買再毫無生活機能的區域)。

被號稱能夠翻轉曼谷GDP的大型開發案


⑤Rama 4大型開發案

  這裡有許多像是One Bangkok、朱拉隆功大學商業城計畫、Samyan Mitrtown開發案、Dusit Central Park等鄰近曼谷CBD等大型建設,這幾年也是如火如荼地在進展當中,另外在詩麗吉皇后公園也要開始擴建,之後會直接銜接曼谷最高急得倫波尼公園,讓原本不是很被看好的Rama4路開始盡速高速發展期(現在Rama4路還被許多當地人認為是貧民窟)。

  這邊還接壤著曼谷最高級的生活環境「倫波尼公園」旁,這一帶是平均泰國房價最高的地方之一、最多外商人士居住的首選之一,倫波尼公園之後也會跟擴建後的詩麗吉皇后公園接上,變成曼谷最大的公園綠地,超級有價值!接下來全泰國最高級、最先進、最完善的一流A級商辦也都會在Rama4這一帶,讓曼谷的金融中心CBD更加擴大,也讓原本就號稱曼谷心臟的Silom-Sathorn區更加錦上添花。

  不過曼谷CBD這一帶的住宅供給量實在太少太少太少(重點要講三次),建議如果有前10大開發商在這一帶推案,基本上多少錢你都可以直接下手購買,除了售後服務管理以外你根本不用考慮太多(地段、地段、地段)。

當初泰國人認為絕對蓋不起來的G Tower


⑥Rama 9 New CBD

  這裡算是台灣人最知道的開發計畫了吧,因為Rama9商圈內原本有一塊很大的土地,要蓋一座比台北101還要高更多的地標級大樓「Super Tower」(超級塔),再加上很多台灣業者一直炒作這裡是曼谷下一個的信義計畫區,所以本區域在台灣的知名度相當高。

  不過原本負責這一區的私人企業G Land集團(就是蓋G Tower的開發商)在2018年被Central集團入股之後,最終決定要將Super Tower調整成複合型的大型開發案(類似上面One Bangkok的超大複合型開發案),雖然少了一棟地標大樓的指標性很可惜,但是大型複合開發案本身就相當吸引商務人士進駐(已經買過這裡的人請不要玻璃心炸裂,這裡仍然非常非常有價值)。

  更專業的角度來看,其實超級塔原本就是Rama9這個New CBD錦上添花的項目,實際上這裡已經興建了非常多商辦大樓引入大量商務人士,同時還有泰國證交所、AIA有邦人壽總部、聯合利華亞太區總部都在這裡,2016年還落成一個蓋成英文字母G的G Tower,都是非常不可思議的開發案。

  但也由於這一帶土地較多、最近五年蓋了非常多中低階的社區,導致Rama9近幾年供給有點過剩,建議要投資Rama9的投資者,絕對不要碰戶數太多、品質不好、總價偏低以及小建商的建案(這種房子在這一區破萬戶),短期內絕對非常難租難賣,Rama9要挑就要挑「頂級物件」,吸引這一區的頂尖商務人士才是正確的。

這是泰國接下來20年要震撼亞洲的計畫:泰國4.0


⑦泰國4.0與東部經濟走廊(EEC)

  這個則是泰國接下來20年要重點發展的核心產業,就是要將現有的泰國農業、工業升級以外,也要開始進行研發更高端的科技產業,像是AI人工智慧、航太工業…..等等,吸引了非常大量的國際科技產業進來泰國發展(因為現在也幾乎找不到其他國家有這樣的政策趨勢),只要是高科技產業進駐的話,泰國政府會釋出土地或者9年免稅等優惠,就是希望吸引國際最一流的高科技進來泰國。

  一旦泰國4.0的計畫在未來成形之後,泰國將是亞洲最有實力的國家之一、甚至成為整個東協的龍頭老大,屆時台灣的競爭力將大幅的衰弱(目前台灣還沒有這樣的條件與實力吸引高科技企業進入),但我特別要提醒的部分是,東部經濟走廊EEC雖然是重要的發展計劃,但是不建議往這個地方投資房產,畢竟這裡的租客族群還是以工廠、中低階勞工為主再加上腹地太大,人口不夠密集,總部級主管以及大老闆都還是在曼谷的辦公室居多,因此吸引來的外商頂尖人士還是會住在曼谷市區內喔。

曼谷已經連續多年蟬聯全世界最多國際觀光客的城市冠軍


⑧其他&匯率優勢:

  泰國從2014軍政府接手開始,進入了一個非常快速的發展階段,除了上述六項大型建設陸陸續續完成之外,其他還有像是國際機場拓建計畫、馬卡森中央公園計畫、ICONSIAM暹羅天地、Singha Complex和一些中小型的開發案陸續進行中,如果你每年都有去曼谷的話,你一定會發現曼谷每年都越來越不一樣、越來越進步、越來越超越台北市了,別再拿五年、十年前的印象來看今天的曼谷。

  再者,曼谷因為不是只靠著生產原物料為主的國家,再加上最近幾年的經濟實力越來越強、泰銖的匯率越來越高,因此再投資曼谷房地產你最不用擔心的就是「匯損風險」,相信長年來有去曼谷玩的人都知道,台幣對泰銖的匯率大概就一直都在1比0.95左右,甚至隨著2018年台灣經濟衰退vs泰國經濟大躍進,最近一年泰銖反而還是東協國家裡面匯率成長較高的貨幣喔!


四、曼谷為什麼這麼保值?

來看看恐怖的「剛性需求」 ,房子最重要的是要有人搶著住!

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 ㊀需求面

  要記得一件事情,「不動產」不是股票、不是基金也不是加工品,給他很多的利多其實也不見得能夠漲價,關鍵還是在於最後有沒有很多人想去「住」的自用需求,也就是一般專家常常講的剛性需求,如果沒有龐大的剛性需求,再多的建設也沒有用,例如馬來西亞的柔佛州(伊斯干達特區)就是這種例子,一大堆資金、一大堆建設,結果房價跟租金都很糟糕。

延伸閱讀:為什麼新加坡人告訴你,不要對這邊太樂觀


  以下方數據來看,曼谷大概有1400萬人、當中有近750萬人住在市區,這還不夠恐怖。

目前曼谷的總人口數:約1400萬人
World Population統計的曼口人口數&未來推估


  依據上圖World Population網站的於2017年的數據曼谷人口調查來看,曼谷平均每年的人口增加數是非常驚人的,平均大概都有在15萬左右的水準,你曉得一年增加15萬人以上是多恐怖的數字嗎?這差不多就等於曼谷可以一年就新增一整個台北市「中正區」的總人口、台中市北區的總人口,或桃園蘆竹區的總人口!只要一年就可以增加這麼多,嚇死人!

  人口增加代表著「住屋需求」一定會增加,尤其是市區地段好的房子,而這些增加人口大多都是外縣市移入(其實泰國人沒有很會生),因此每年都會有大量的住屋需求在曼谷產生。


  ㊁供給面

  接下來我們看供給的部分,依據CBRE這幾年的統計,曼谷一年蓋的房子不算少,差不多有5-6萬戶,不過當中在市區內的房子大概只有30-40%的量,這邊你發現關鍵了嗎?

有關住曼谷房地產者都會注意到市區的土地越來越少、越來越貴了
曼谷近年的土地地價漲幅


  每年增加超過15萬的人口、住宅卻只有供給1/3的量,這代表著曼谷住宅的供需狀況是相當健康的(澳洲三大城過去也差不多這個比例),這個兩個數字非常地簡單,但這卻是為什麼個城市值得投資房地產的最核心因素,沒有你想像的那麼複雜,前面的各式建設與經濟議題都是在這個前提上額外加分而已。

  擁有這麼誇張的剛性需求與極少的供給比例,讓曼谷過去十年蓋了超過50萬戶都能讓房價往上上漲(看看馬來西亞柔佛州要蓋50萬戶,還沒蓋完房市就已經一蹋糊塗了),更別說土地是有限的,近年泰國開發商都在抱怨土地不好找、找到的又太貴的事情,因此曼谷市區的預售市場我個人預估再過5年就會準備慢慢結束,進入像台北市的二手房市場(這就是趨勢)。

PS:想買國外房地產真的不要什麼都搞不清楚就飛過去當地看,這真的是最沒有意義、最無效、最外行的行為了,你去現場你看不到經濟、看不到數據、看不到發展等等細節說明,只能看到環境好不好而已,就這樣。

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鸚鵡都懂的經濟學

  補充一個重要的知識:經濟學的第一堂課都會告訴你,只要教會一隻鸚鵡「供給」和「需求」,牠就能夠成為一個經濟學家;要讓價格上漲很簡單,那就是「需求>供給」。


五、曼谷房市的獲利如何?

租金投報率+房價增值率 =你要賺的獲利
曼谷租金投報率雖然不是頂尖,但是以風險評估來算,曼谷是非常好的收租選項


  以「Global Property Guide」最權威的租金投報率來看,目前泰國的平均租金在5.13%,雖然不算在全球的前段班,但是以曼谷的低風險考量來講,已經算是相當高了(台北最新數據也才2.06%)。

  至於漲幅的部分就有點複雜了,整體曼谷市區平均年漲幅約5-6%左右、精華區的高級住宅大概有7-8%的水準,蛋白區目前動靜還不大,不過這些都是以2014-2019這幾年泰國還「不夠好」的背景下發生的。

  想像一下,接下來曼谷房市的風險利空已經幾乎出盡、越來越多的大型商業建設逐漸完工、東協AEC與RCEP也逐步成形、曼谷市區住宅供給快速減少、曼谷人所得卻快速提升,在這樣你已經看得到、摸得到的趨勢情況下,你認為曼谷未來的房市是漲多還是漲少呢?

曼谷近年的幾個精華區房價走勢(地段真的很重要),盡量不要購買蛋白區


  此外,曼谷現在有非常大量的外籍商務人士進駐(曼谷路上的外外國人,其實很多不是觀光客喔),大量的中國企業也陸續移往曼谷發展東協市場,這麼大量的外商讓市中心的租金瘋狂飆升,你認為曼谷十年後的房價會是多少?

  其實你要評估一個海外城市的房地產能不能投資,其實並不會很複雜,你也不用花太多時間做一些奇怪的功課、不用聽那麼多說明會,更不用親自每一個國家飛過去看(而且你也絕對看不懂),只要符合以下3大關鍵你就有八成的勝算可以進場了:

❶人口數量多(而且要越來越多)
❷住宅供給少(而且要越來越少)
❸經濟與所得增加(居民越來越有錢)


六、曼谷的精華區在哪?

聊聊主要精華區的地段吧,你得搞清楚哪裡才是蛋黃區
你該不會還以為曼谷很落後吧?曼谷市區絕對超越台北的繁榮

  這邊一定要先講一個重要觀念:曼谷的生活機能並不是以一個同心圓向外發展,所以你在台灣或是其他國家看地段的觀念,在曼谷是絕對行不通的。

曼谷的傳統捷運線,這也是一般觀光客常用的捷運圖

  以上面這張曼谷舊的捷運路線圖為例。

曼谷最新的地標大樓 Maha Nakhon


  第一個我要介紹的最好精華區,是在於地圖左下方的Silom-Sathorn這一塊是號稱曼谷心臟、曼谷華爾街的最好地段,這裡擁有最頂級的企業、最多的大使館、最密集的五星級酒店,知名的曼谷地標大樓「Maha Nakhon」、倫波尼公園、Rama4開發案也在這裡,附近還有泰國第一志願朱拉隆功大學,但是這裡因為住宅供給量實在太少了,能夠在這邊買到新的高級住宅真的需要緣分,有釋出你就趕快買吧,價格從800多萬起跳到1200萬起跳的都有(看位置)。

觀光客必到的「Siam Paragon 暹羅百麗宮」


  第二個我要介紹的精華區,是從BTS捷運SIAM站到Phloen chit站這一帶,知名的SIAM Paragon、MBK、Central World、四面佛….等等觀光客必去的大型景點都在這邊,同時目前全東協最貴最頂級的超級豪宅,由SANSIRI興建的「98 Wireless」也在這裡(均價約250萬/坪、總價約1億泰銖),這邊也是目前曼谷新興的高級區域,近年的漲幅也比CBD區還要更高,目前新建案大多都是在1200萬泰銖起跳。

Thonglor-Ekkamai是我個人最愛的高級生活圈


  第三個我要介紹的則是BTS Phrom Phong到Ekkamai這邊的日本區,這裡才是真正懂曼谷的人最常來的區域(反而不是Asoke),尤其是日本區最奢華的Thong lor區,這一代留下來很多二戰之後的日本人以後,後來隨著日本大量投資曼谷,許多日本人也都往這邊群聚,生活品質起來之後也吸引了非常多年輕的外商族群到這邊生活,所有的生活機能在日本區這邊應有盡有,也是目前國際超級房仲我本人最喜歡的曼谷區域(我常推薦親友往這邊購買)。


  但是日本區要特別注意哪裡才是真正好的地段,比方說Phrom Phong站要往22、24、26巷走才是高級的,往北那一側就沒那麼好;Thong lor與Ekkamai則是往55巷、63巷的北側才是高級的,南側就差了點,尤其是真正Thong lor與Ekkamai精華商圈都不在捷運站附近,需要步行15分鐘到Thong lor 10巷、Ekkamai 5巷才是最頂級的,日本知名的唐吉軻德Donki Mall,2019年也要在Ekkamai落成旗艦店囉;這一帶目前新建案大概都落在700-900萬泰銖起。


  前面三個是曼谷無庸置疑的精華區,當然也有一些不錯的地區在這些地方的周遭,只是由於這樣太細了講會講不完(比方說最近才被發現嚴重低估的Phayathai、Huiakhwang、Samyan等),有興趣的話可以在跟我約碰面聊聊,不過我想額外補充一個超越前面三個地點的超級精華區「Riverside」。

你終究會認識這裡:曼谷的新地標「暹羅天地」


  第四個我超推薦的精華區是指曼谷CBD旁邊的河岸旁「Riverside」,這邊的範圍並不是很大,但是這裡卻是曼谷最近5年漲幅最恐怖的地方,平均大概有來到近9%的水準,這裡大多都是興建品牌公寓,比方說我們銷售的ICONSIAM裡面的超級無敵河景豪宅「文華東方住宅」、Asiatique旁的四季酒店住宅、Banyan tree….等等,平均的「門檻價格」都在2,000萬泰銖起,如果您想打進曼谷的最高端市場,往這邊走就對了。但是出了CBD附近的河岸旁價值就低了,畢竟昭披耶河有好幾千公里長呢,不要被仲介的話術給騙了喔。

  另外,如果想在曼谷這樣安全穩定的地方,找到房價未來爆發力強大、有機會短期內拚拚看房價「翻倍」的地方,我個人會建議首選「邦蘇特區」、其次是「Rama9」、最後是「Rama4」這三個地點好&大型開發案密集的區域,邦蘇與Rama9平均大概400萬泰銖就能夠入手,Rama4則是大概要600萬泰銖以上也能夠入這邊的房子囉(前提都得是大開發商),很適合第一次投資海外房地產的小資族。

  但是如果講個最簡單的啦,如果還是不知道怎麼在曼谷買房,就選曼谷最早的BTS淺綠色線、BTS深綠色線、MRT藍色線沿線,這3條最傳統也最早完工的捷運線,都是曼谷目前住屋需求大與生活機能好的市區,貼著這三條捷運線的範圍去買基本上很難買到雷,只是千萬要記得「避開小建商」、「避開低階社區」就好。


七、泰國的法規、稅務、貸款呢?

稅務的算法很複雜,只能碰面親自試算才能清楚
感謝泰國前三大上市開發商SANSIRI這幾年對我的照顧,同時也提供了非常多泰國房地產相關的法規、稅務資訊,讓我可以更加專業地在公開講座向台灣投資者介紹。SANSIRI也是我最喜歡的開發商。


  既然你已經知道了所有泰國的缺點&風險、優點&趨勢,再加上種種權威公司的數據都證明了我的論點,現在的你對於曼谷房地產一定充滿信心了吧!
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  再等一下,我還沒有說完呢。

  外國人要投資一個國家的房地產,一定要了解法規限制、稅務成本、貸款條件。

外國人最多購買一個社區的49%面積以內,也就是外國人無法買太多、無法炒作,所以別以為中國人或是外國人可以把曼谷房價炒高,泰國政府早就考量到這一步棋了。


①法規面

  其實泰國的法律並沒有給外國購屋者太多奇奇怪怪的限制(台灣就有),我們外國人只要持有護照就能在泰國購買不動產了,更嚴格來講,是土地持分不超過49%的不動產,所以一般外國人能購買的就是電梯大樓(Condo)、辦公室(但是幾乎買不到)。

  因為這個限制,泰國開發商在蓋房子的時候必須要考慮怎麼賣掉51%比例以上的住宅給泰國本地人,而不是只考量讓外國人炒作好買的房型(柬埔寨就有這個嚴重問題,80%的戶數可以賣給外國人,甚至政府根本不管這一塊限制),如此一來開發商設計的房子、定價才會符合真正當地市場需求,我們外國人買才不會買到難租難賣又貴的住宅(金邊就是一個借鏡,當地人根本不想買電梯大樓)。

延伸閱讀:全面解析金邊房地產,十大真實狀況讓你立刻打退堂鼓

  另外則是針對金流的限制(這個超麻煩),外國人到泰國購屋的資金,一定要100%從境外、用外幣匯入(例如美金、歐元、日幣、澳幣等,近年人民幣也可以接受),同時匯款的方式也要符合泰國政府要求,這樣房子才能夠安全過戶取得權狀,我們遇過不少人自己跑去當地買房子卻發生錢付了、約簽了,結果拿不到權狀的窘境,這種事情在我們公司是絕對不可能發生的(所以仲介公司收2%仲介費有很多你不曉得的價值喔)。

泰國目前以及預計的房地產稅務,都還是輕到不可思議


②稅務面

  泰國的稅務成本非常低,但是計算方式非常複雜,這個用文字很難說明清楚,但是用最簡單的方式與經驗告訴您:

❶購屋:1%以內的過戶費(買賣雙方都要付1%)

❷持有:無持有稅(未來可能2000萬以上的房子會課徵一點持有稅)、租賃所得稅通常則灌在房客成本內(跟我們台灣房東作法相同)

PS:在泰國買房子的固定成本只有兩筆:社區管理費、物管公司的代管費用,頂多偶爾社區會保個幾百塊錢的火險而已

❸第六年售出:過戶費1%、印花稅0.5%、資本利得稅約3.5%(這三筆加起來大概在總價5%內),尤其是「資本利得稅」的計算方式非常複雜,甚至很多泰國仲介還不曉得泰國賣房子有這筆稅勒。

有夠貴!外國人千萬別在泰國貸款;但是泰國自己人貸款有夠划算!


③貸款面

  以結論來看,我們公司這五年下來還真的沒有人到泰國貸款,因為泰國政府不太開放讓外國人貸款,所以要求的條件很嚴格、給的成數很低、利率也相當高。

  由於很久沒有處理貸款了,依之前幾年的經驗來看,銀行會要求房價要在一定金額以上(每家銀行不同)、貸款約4-5成、利率約6-8%,而且還要你提供一大堆需要翻譯與公證的文件才核准,有夠麻煩。

PS:如果最近有更新的話,歡迎提供我最新的貸款資訊讓我更新一下,感謝。

  我們大多數的投資者都是拿身上的閒置資金,或者是用台灣的房子在台灣增貸去曼谷購屋,台灣的利率約1.6-1.8%左右、曼谷淨租金約4-4.5%左右,等於是不需要動用口袋的錢,光用台灣的不動產就能讓自己的一筆資金擁有兩筆資產喔,這就是有錢人都在做的「資產配置」規劃:低利率市場借款、高利率市場賺錢。


八、最關鍵的當地人購屋&住屋習慣

買當地人喜歡的房子,而不是你喜歡的房子
在曼谷堵車你真的會堵到發火,這也是泰國政府為什麼拼命蓋捷運的原因之一


  曼谷是世界上有名的「堵城」,曼谷的主要幹道交通只有三種情況:塞、很塞、非常塞,尤其是到了周末出城的車潮更是可怕;相反地,這也是在告訴你曼谷有多少的住屋需求。

  也因為堵車的問題,曼谷也開始了快速的城市化,目前大多數的家庭都是將父母與小孩放在郊區的透天別墅居住,父母則是周一到周五在曼谷市區租個房子工作、賺錢;還有很多是外縣市到曼谷打拼的年輕人,通常也是自己單身或者跟女友一起同住;再來則是總可怕的龐大外商住屋需求,因為外商外派通常還是以1人為主,如此的情況造就下來現在曼谷1-2房的小坪數需求最為強烈(真的要在曼谷市區買個好的三房,還真的不是普通上班族能負擔的)。

  因此最簡單的投資方式,在曼谷的好地段投資1房至2房就好,而小坪數也代表著價格較為親民,通常市區的1房大約400萬至800萬就能買到很高級的大建商住宅了,兩房則落在600萬-1200萬左右,至於想要投資三房以上的物件其實也是可以的,不過你必須要更清楚大坪數的當地市場是喜歡什麼類型的房子、什麼樣品牌的開發商,才不會買錯產品。

  但也因為人口太多、土地太少,因此現在曼谷蓋的面積都不是很大,一般一房的室內大多以28-32平方公尺為主,所以會看起來單價很高、總價卻很親民;去看曼谷房子的時候,就別再嫌曼谷房子這麼小怎麼住囉,每個國家的住屋情形是不同的。

曼谷人的所得真的越來越高了,尤其跟東協其他國家相比


  至於很多人常常講到的:泰國人真的有錢買得起、租得起這種房子嗎?

  我想講一個很殘酷的事實:「我們比較擔心您買不起、租不起」,為什麼這樣講呢?以購屋來看,目前泰國人平均能夠貸款的成數都相當高、利率也很低(幫外國人QQ),因此只要300萬-800萬總價的物件在曼谷人眼中是很合理的房價。

  至於租金房面,曼谷市區的高級住宅由於目前租金真的高,因此這類高級住宅都是外商人士居住、或者本地收入較高的曼谷人為主。

  收入普通的曼谷人就是住在沒那麼市區、或是離捷運站2-3公里的住宅;而你印象中那種真的很低階的泰國勞工族群,則不會是我們投資住宅的使用客群。

  重點來了!
  重點來了!
  重點來了!

  曼谷人買房子非常看重「開發商品牌」,而且時候不只是開發商的品牌,甚至是這個開發商旗下哪一個「系列」的建案也有差別,例如在曼谷你買SANSIRI、Pruksa、Land&House之類的前三大開發商,你可以很放心裡面的建築品質、細節、公設….等等,但也有些大開發商主打的就是便宜、CP值高,例如AP、Supalai這一類的(品質真的是不好,會有很多低級失誤)。此外也有一些不到前十大的上市開發商品質不錯,像是Major、Raimaon Land這一類。基本上我前面提到的本土大開發商都是銷售保證不太會有地雷。

  但如果是國外的大開發商就不是那麼受歡迎了(連日本開發商都會踢到鐵板),更別說是一些小建商或者名不見經傳的新建商,這類的房子基本上曼谷人是沒什麼興趣去看得(除非沒錢),極度超級無敵強烈建議,不要買這種小建商的房子,真的很難租很難賣(雖然他們的共同特色就是便宜+送東西)。


延伸閱讀:保證租金和保證買回的風險在哪?非常不建議投資保證型的不動產


九、曼谷買房的仲介陷阱

錯誤的海外仲介,才是投資海外房地產的真正最大風險!!!
再強調一次:投資海外不動產真正的關鍵在「仲介業者」,比你買什麼建案更重要


  台灣的房仲素質有待加強這是大家都知道的,甚至很多海外仲介在推薦曼谷物件時都會用錯誤的「資訊」讓你做出錯誤的決定,所以我最後要來簡單講講5個曼谷常見的購屋陷阱:

2019年最新的數據還沒有更新進來


①曼谷擁有超高漲幅(炒作)

  相信懂曼谷房地產的人都知道,「漲幅」一直都不是曼谷房地產最強的特色(至少近幾年絕對不是),主要原因還是因為過去幾年曼谷整體的房市還不是那麼明朗,好消息則是在這麼多不明朗又不確定的情況下,曼谷房價還是可以維持穩健上漲的幅度(雖然幅度不大,平均約5%左右而已),但有很多仲介都標榜曼谷可以年漲10%、15%甚至20%,如果你遇到一個仲介敢跟你說曼谷平均漲幅有這麼高,請他拿出證據來(不要拿一平方米5萬的漲幅來跟15萬的比),否則你就知道對方是在欺騙你的。

②短線炒作(炒紅單)

  這是很多黑心仲介最喜歡拿來鼓吹投資者購買曼谷的主要話術,不過前面第一點也有提到曼谷的房價目前就是慢慢漲、漲幅普通,所以你要在交屋之前就靠紅單獲利是一件極高難度的事情(而且一般投資者都看不出來哪種預售屋才有紅單獲利機會),千萬不要去堵紅單這件事情,我最年在曼谷遇到賠售的人大多數都是這種狀況。

  一定要記得,在曼谷如果預售屋付不出尾款,整筆頭期款是會被全部沒收的喔!而且泰國大開發商的預售案通常都會比原本預計的交屋時間提早3-4季左右,提早交屋就得提早付尾款,所以在曼谷購買預售屋一定要先有充足的資金準備。

③市區已經太貴了,改買外圍才有機會

  這種很沒SENSE的話術,而且竟然還真的有很多民眾相信。

  其實黑心仲介就是吃定你第一次買海外、不敢花太多錢的心態,順著這種話拐你去買蛋白區的房子。請理智冷靜一下,全世界的房地產都是蛋黃區的房價漲幅大於蛋白區,蛋黃區的房價也永遠都比蛋白區抗跌,所以才有這一句「Location、Location、Location」,地段永遠都是重要的。

④建商品牌沒差啦,外國人購屋不在意這個

  講這種話真的是把客戶、把老外當白痴,大家都知道曼谷人買房子很看重建商的品牌(甚至是哪一個系列的建案),你認為住在當地的外國人要租屋與住屋不會做功課去了解嗎?

  最不可思議的是,竟然還有很多台灣投資者對此深信不疑,而小建商的低階社區通常售價較便宜(建商佣金很高),所以仲介才會用這種話術去拐你買爛房子,而小建商就是最容易發生爛尾房的「地雷」,我一再強調在曼谷買房盡量盡量要避開的就是小建商的物件。

⑤XXX是下一個信義計畫區、XXX是前三大開發商

  說某某地段會是下一個信義計畫區,好像已經變成劣質海外仲介最常講的話術,在它們的口中只要是現在什麼都沒有的地方,未來都會變成下一個信義計畫區,實際上台北的信義計畫區算是真的很獨一無二的存在,曼谷我也沒看到哪個地方會變成下一個信義計畫區,再說啦,真的就算是下一個信義計畫區你也不見得看得出來,對吧?你頂多就是能找到有發展爆發性的區域,例如邦蘇特區、Rama4、Rama9之類的,但是跟信義計畫區的屬性都不一樣。

  再者,曼谷現在有許多的開發案規模都比台灣的任何開發案都更大、更具備商業價值,所以請千萬不要用台灣那種看建設的眼界來看曼谷的大型開發案,否則真的會被仲介在心裡面偷偷翻白眼喔,例如有很多人會把「邦蘇特區Bang Sue Complex」這個計畫類比台北車站或是板橋車站,這真的是拿螞蟻比大象了。

  還有一個更誇張的廣告文案,就是劣質的海外仲介在賣每一家開發商的房子,都說是泰國前三大,賣十個開發商都說是前三大,我真的很好奇到底有多少個泰國前三大開發商?

  也許你可以用營收、推案量、成立時間等等來比較出誰是前三大、前十大,但是一般來講我們都是用「市值規模」來看這家開發商到底是排第幾名;此外,你必須要知道的是前十大的開發商並不等於「建屋品質」好,例如前十大的AP、Supalai就是屬於規模很大、地點不錯,但是蓋房品質較為低階的社區,要找品質就是要挑選SANSIRI、Pruksa、Land & House這樣的開發商。

  另一方面,即便是同一個開發商的建案,也會因為「系列」的不同而有不同的建築品質。

全泰國無庸置疑的第一豪宅:98 Wireless(開發商SANSIRI)
去年我同事成交一筆9900萬泰銖的房型,一個月內出租,月租金35萬泰銖,租金投報率4.2%,比台北的破舊公寓還高,這就是曼谷豪宅被低估的價值。


  但是簡單來講,地點越好的建案通常建築「等級」就會越高、越郊區的房子就會蓋的越差,而通常開發商真正的獲利都是來自於那些低階社區,像是SANSIRI蓋了一個全東南亞最貴、最天價的超級豪宅「98 Wirelss」,雖然看似總價貴得很誇張,但實際上開發商蓋這種房子根本不是拿來賺錢,而是用來打品牌的。


十、購買曼谷房地產常見的10個迷思

這些問題就千萬不要再拿去問仲介了,抄起來吧
盡量不要拿自己在台灣看房地產的經驗,套用在國外房地產,否則真的會吃大虧喔;甚至很多號稱國內的房地產專家,其實也完全不懂海外房地產市場,做出來的分析也是非常地淺、非常地外行,建議您還是得找真正的專家來討論。


  常見迷思我一定要特別講一下,也請這些迷思在這篇文章看完之後就牢牢記起來(抄個小筆記),千萬不要再拿去問仲介了,我相信每個仲介都會被這些問題問得很煩,甚至馬上就能判斷出這樣的客戶是外行、裝懂。

即便是現在,還是有很多人搞不清楚曼谷房地產在熱什麼,尤其是當地的台灣人。


①泰國沒辦法持有永久產權

  你現在去泰國買房子幾乎都是永久產權(Free Hold),想要買到非永久產權(Lease Hold)的還比較困難勒,因為很多Lease Hold的土地都是很精華的地點,把持在政府與皇室手上(泰國皇室是全世界最有錢的皇室)。

  與曼谷買房子跟台灣相同,房子的部分是100%自己獨立擁有、土地的部分則是依照持分面積,取得永久產權,也會有權狀喔。

②外國人在泰國買房子拿不到權狀

  只要你是合法地購買電梯大樓(Condo),你的一定可以從土地廳拿到合法的泰國產權,否則我們公司的客戶是怎麼拿到的?除非是買土地、透天、別墅這種會持分土地超過49%的不動產,則另當別論。

③泰國人買得起幾百萬的房子嗎?

  這種問題是在太蠢、太夜郎自大了,但是我還是得翻著白眼簡單回答一下,目前曼谷主流的房地產交易總價在300萬至700萬泰銖之間,而且曼谷現在所得越來越高、本國人貸款成數也很高,偶爾還可以聽到可以超貸的案例(很類似2004年的台灣狀況),所以千萬不要用30年前的思維來看現在的曼谷了。



④租金有可能這麼高嗎?泰國人租得起嗎?

  這得看你的房子是什麼類型的囉,你認為台灣的大學畢業生有可能一畢業就租得起帝寶嗎?當然不可能,所以不同建案當然就會有不同的租客族群。

  就像前面說的例子,曼谷好地段的好房子,目前因為都是由外商搶租所以租金特別高,普通的泰國人當然租不太起;但是收入高的泰國人也不在少數,許多不錯的平價高級住宅就會有這類型的泰國人or收入沒那麼高的外商來居住。至於你印象中的那種藍領階級,通常都不是我們的鎖定客群(真的要比便宜,曼谷絕對還有便宜到不可思議的中古屋可以比)。

⑤泰國的房子都是毛胚屋?

  泰國基本上你不會買到毛胚屋,以曼谷現在普遍的交屋基本規格都是「天花板、地板、牆壁」的基本部分都會基本做好,而「浴室、廁所」除了移動物以外都會跟樣品屋相同,同時至少會配備一台冷氣給你。

  至於家具家電的話,較好的建案、較大的開發商通常都沒有贈送,尤其是窗簾、床墊、洗衣機都不太會附贈,除非是遇到早鳥階段才會有這些的優惠;至於裝潢就一定不會弄,就是上面提到的基本「簡裝」而已,強烈建議在曼谷購屋一定要另外準備一筆至少20萬到30萬泰銖的預算做裝潢喔(依照面積,裝潢價格可以再調整)。


強烈建議:選擇一家口碑好、品牌佳的海外仲介服務,這樣你才會安心又輕鬆;你曉得在管理國外的房子,其實比管理台灣的房子更加輕鬆、更加簡單嗎?



⑥外國人購買都會被仲介加價


  不得不說確實有不少台灣黑心業者會賺取差價,而這種狀況在銷售各個國家的海外城市都有可能,不限於泰國;已經經驗來說,如果是:大陸仲介、小仲介、跑單幫、小開發商、蛋白區的房子,較有可能發生被被賺差價的狀況。

  至於大開發商來講不太敢這樣做,除非被仲介包盤(也就是仲介先吃下來、再轉賣)才較有可能。

  但怎麼還是會發生海外仲介的售價會比當地更高的狀況呢?基本上大多的原因都是因為低樓層景觀較差、總價較低,曼谷當地買盤還是以這種低總價的較差戶型銷量最好;至於高樓層、有景觀的房型當然價格較高,開發商通常都會把這類的好戶型拿到海外賣,所以看起來才會讓人以為是海外購屋者買貴了(少部分原因則是因為某些賣給海外的樓層,建商有特別連家具家電一起賣,因此增加了家具家電的成本)。

⑦為什麼你們公司說800萬起,建商廣告確實490萬起?

  這個問題跟上面很像,但是這是全世界都很常見的銷售手法,您沒看到是490萬「起」嗎?

  這種不可思議的超低總價房型就是所謂的「廣告戶」,都是社區內面積最小、景觀最差、因此總價最低的房型,而這種超低總價房型也因為數量極少,外國人幾乎都拿不到,如果外國盤有機會出現的話你就趕快搶吧,機會非常難得(總價最低)。

⑧曼谷這麼小的房子誰會住啊?外商會住嗎?

  曼谷因為前面介紹得這麼多背景,現在曼谷確實就是一個嚴重「地狹人稠」的城是,尤其是在市中心裡面(類似香港、東京的情況),所以最近這幾年平均新房子的一房面積都在28-32平方公尺(sqm)為主,你要去曼谷居住就要了解這就是曼谷當地的住屋習慣。

  如果你說要大坪數的房子當然也有啊,不過這類大坪數、新房子的總價都非常非常高,動不動就是1500萬、2000萬泰銖起跳的三房,一般市井小民還真的比較難負擔這樣的售價,但是曼谷確實大坪數的豪宅市場是相當火熱的,而且租金投報率比台北舊公寓還高。

  只能說,有多少預算我們就做多少事情囉。

PS:也由於曼谷的住宅面積較小,所以算下來的單價都會相當地高,所以絕對不要用「單價」這樣的錯誤觀年來評斷曼谷房價貴不貴喔,因為曼谷的「總價」很低!

延伸閱讀:一個問題就能夠知道你到底懂不懂海外房地產

⑨我要直接找開發商買,這樣可以省2%仲介費

  這在我以前的文章提過很多次,所有的海外孤兒裡面「這種類型」的海外孤兒比例最高、下場最慘,因為一旦你到交屋之後遇到沒人幫你驗屋、交屋、領權狀、出租、代管、修繕或是出售….等等的狀況是,你絕對會痛不欲生,下一步就是隨便把房子賣一賣,這種隨便賣一賣的下場就是賠售,你想怪還找不到仲介公司可以責怪。

  透過品牌良好的海外仲介購買海外的房地產,有任何事情就跟台灣的仲介窗口聯繫,需要填寫文件也可以在台灣找到公司進行,不用任何一點小事情都得千里迢迢飛曼谷一趟,時間成本太高了。

  說真的:「牛都買了,何必省那條繩子呢?」,在台灣有收仲介費的海外仲介就會對您有責任義務,通常也必須要協助處理您後續「物業管理」等相關問題,我遇過最多最笨的就是自己直接找建商買房子的投資客了。

⑩曼谷房價已經漲一波、已經貴了、已經來不及了

  每一個人在投資房地產前都會有這樣的疑慮。

  看看其他國家,2009-2015年左右,台北、吉隆坡、香港、雪梨、溫哥華或是紐約等國家,都曾經連續好幾年的「年漲幅」都在10%、15%甚至20%以上;中國在2015-2016的一年內,上海還漲了50%、深圳漲了60%,你覺得曼谷這樣漲幅一點點、漲幅沒幾年的地方叫做房價高嗎?等政府開始大力打房才真的是房價高了。

  說實在的,曼谷房價從2014年才開始漲、每年平均漲幅僅5-6%左右,你覺得這樣的房價漲幅高嗎?況且泰國政府前兩年還在鼓勵民眾買房、貸款也算寬鬆、政策也沒有什麼限制耶。

PS:很多人都在講曼谷房價漲一波了,可是好多住在曼谷當地的人還說曼谷房價都沒什麼漲,請問大家真的是活在同一個宇宙嗎?所以說憑感覺不准,請專業房仲用數據來分析才是最準的。


總結 : 聽大家說,不如聽專家說

你應該不會去問早餐店老闆娘有關台北房地產的趨勢吧

  關於曼谷房地產還有「很多的東西」可以跟你聊(當然是如果你有興趣想碰面的話),假設有興趣進一步洽談的話、或者上面的內容不夠明白的話,可以加入我的LINE@帳號,我的ID是:@Superagent,請記得加入ID的時候要把@也輸入進去才有,畢竟小弟我就是台灣的海外仲介,就是靠這個吃飯的嘛。

  此外,如果本文的內容有需要更新,或者要調整的地方,也歡迎透過上方的LINE與我聯繫喔,非常謝謝你的協助讓這些資訊可以越來越完整、幫助越來越多想要前往曼谷投資不動產的人。

  曼谷現在利空才剛出盡,在過去不是那麼樂觀的環境都可以逆勢讓租金、房價成長,更別提接下來曼谷的一切利多開始浮現,又進入一個快速發展與建設的階段,如果你不趁2019年開始趕快進場曼谷房地產,等到一且都落成、東協也卡位完畢、RCEP也運作成熟之後,你認為15年後曼谷這樣高度人口需求又有錢的城市,市區的房價會變成多少?


  我非常相信曼谷的房價超越台北只是時間上的問題,泰國這樣條件優異的國家要超越台灣也是有生之年看得到的事情,不是要唱衰台灣,只是我們台灣外在有太多限制、內在又有太多「愚蠢」的意識形態了,我們的國家真的很難有更好的機會留給下一代,許多的台灣有錢人也都慢慢在把資金和子女往國外送,因此我相信,走到國外去絕對是成功的趨勢。

  如果看完這篇文章有任何疑慮、想法等等,歡迎與我安排碰面再慢慢聊、慢慢分析給你聽,畢竟如果再錯過東協商機、錯過曼谷商機,到底還有哪裡才有這麼明確又具體的趨勢可以跟呢?

  錯過了台灣、錯過了大陸、錯過了太多太多機會,這一次真的不要再錯過曼谷了。



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