【業務|個人品牌】基層業務的我,如何靠個人品牌,在第一次碰面的2小時內快速成交、業績不斷攀升,而且售後零糾紛|Lesson 4|業務品牌學院


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無法變成業績的個人品牌,就沒有意義

  現在進入第四堂「個人品牌」免費教學課程,我想具體讓你知道對業務員來說,最重要的肯定是「業績」,對吧!那麼,「個人品牌」究竟對你的業績有什麼具體幫助?就是這堂課要說明的重點,但如果你還不曉得為什麼身為業務員的你,一定需要「個人品牌」才能翻身的話,可以點下方的連結,回到Lesson 1的免費教學,了解個人品牌會是零經驗、零人脈、零資金、零背景的你,唯一機會的理由。

延伸閱讀:【從零開始】如何建立「房仲」的個人品牌?擁有個人品牌的5大好處|Lesson 1|業務品牌學院

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【業務|個人品牌】業務員經營個人品牌常犯錯誤:為什麼99%業務的經營模式-注定失敗、鐵定浪費時間?


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不是個人品牌沒效、而是你的方式沒效

  如果你是不小心點開這篇文章,這裡是特別針對「基層房仲」與「一般業務員」如何透過個人品牌,幫自己利用知名度變成客戶、變成業績收入的免費教學,雖然我的免費教學,但是為了幫助更多默默努力、卻不被尊重又賺不到錢的房仲朋友,所以這系列的文章會稍微帶到一些「付費課程」的重點,真心希望就算你沒有付費成為我的學生,我也能夠幫得上你。

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【業務|個人品牌】房仲建立個人品牌6步驟,如何每月穩定獲得20位「免費被動客源」|業務品牌學院


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你相信客戶可以又多、又準,還對你有高度信任感嗎!

  在前面第一堂課《【從零開始】如何建立「房仲」的個人品牌?擁有個人品牌的5大好處》,我們說明了房仲為什麼要有個人品牌,既然已經知道為什麼個人品牌能幫房仲做越做越輕鬆、客戶又多又精準又有誠意度以後,接下來第二堂課,我們就要來說明「How」,也就是要「如何」建立房仲的個人品牌。

  畢竟講了那麼多好處,結果看得到卻吃不到也沒有意義,所以就請你用幾分鐘的時間把這篇文章看完,肯定能夠讓你知道該如何建立個人品牌的具體做法、步驟、重點,以及背後的原理是什麼,但如果你還沒看完前面的第一堂課,建議你就先點此連結,先了解「Why」、「為什麼」你得那麼辛苦、花那麼多時間、忍受這麼大壓力,但不得不去經營個人品牌的理由。

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【從零開始】如何建立「房仲」的個人品牌?擁有個人品牌的5大好處|業務品牌學院


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個人品牌的成效與發展,遠遠超乎一般房仲的想像…

  你注意到了嗎?為什麼這幾年越來越多企業開始重視社群媒體的發展,為什麼各行各業這麼多的業務員,都紛紛建立起了自己的臉書粉專、開立了個人網站也部落格,甚至好多房仲都開始創立了自己的YouTube頻道!

 

  當我2015年決定要透過社群媒體開發客戶時,我的主管跟我說:「做那個沒用啦,聽我的,乖乖去路邊發傳單比較實際」;而在2016年當我的個人品牌開始產生成效後,不少人說我只是運氣好,甚至我的店長還經常對於我的經營模式提出批評;然後在2017年,我的個人品牌開始瘋狂吸客上門、讓我的業績迅速飆升以後,這些質疑漸漸煙消雲散,店長、主管們,反而開始鼓勵同事向我學習個人品牌。

 

  甚至到2019年後,由於我的個人品牌產生的效益「過於強大」,遠遠蓋過我當時公司的知名度時,也許這就是所謂的功高震主吧,老闆開始把我當成公司的對手,甚至要脅我必須要停止經營個人品牌,並且必須將我獨立經營多年的個人品牌【國際超級房仲】收編為公司所有,未來國際超級房仲的上門的客戶,都必須公司來統一分配(當然,這麼完全不合理的要求我肯定不會乖乖聽話)。

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【房仲|網路行銷】業務都找上行銷專家學個人品牌了,為什麼還無法讓你冒泡?|業務品牌學院


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▮1-你找的行銷專家,真的適合嗎?

  我們都知道要經營個人品牌, 我們一定要學會網路行銷的技能, 而通常大家的第一直覺, 就是找行銷公司的專家來學行銷,對吧?

  然而,這就是大多數業務, 為什麼無法成功建立個人品牌的原因, 因為不但業務員不懂眼花撩亂的行銷技能, 連那些行銷專家,他們也不懂業務生態, 更沒有實際替基層房仲操盤過。

  行銷的專業技能這麼多, 難道你每一個你都要學會? 難道每一個都用得上嗎? 所以說,想知道為什麼要找實戰派學習, 想知道為什麼別找理論派學習的真相嗎?

  今天就來讓你知道, 為什麼找行銷專家學行銷的房仲, 個人品牌的效果竟然完全出不來! 不想繼續浪費時間又浪費錢的你, 用8分鐘找到正確方向吧!

▮2-重點時間戳

  為了幫你節省時間,我已經把短片內的重點分段都給標出來了,你可以直接選擇你需要的部分聽就好。

00:00 開場 00:21 業務與行銷對立 01:41 對立的兩大原因 03:17 找錯老師的代價 04:26 …

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【房仲|網路行銷】個人品牌對房仲的好處是什麼?如何幫房仲冒泡?一步步講給你聽|別再相信釣魚理論了|業務品牌學院


房仲網路行銷
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▮1-別再相信釣魚理論

  想要把產出翻倍, 就要把投入的時間翻倍? 想要讓A級客戶數量翻倍, 就要把陌生開發的時間翻倍? 這就是害你過得這麼累, 卻又賺不到錢的釣魚理論。

  如果是在房仲業的你, 肯定對這樣的邏輯不陌生吧! 很多房仲都是依照公司指示, 每天花了一堆時間在路邊發傳單, 不但浪費時間、效果又很差, 但公司都會用天道酬勤來鼓勵你, 要你繼續使用這種無效的開發方式, 繼續浪費你寶貴的青春。 然而,公司這樣的安排, 真的可以幫你從根本、 長期解決客源不足的問題嗎?

  答案是:「No」 當你還傻傻拿著釣竿傻坐時, 別人正用著更有效率的方式, 提前把商圈裡的魚都搶光了, 所以你必須要做出改變, 否則無法挽救自己的房仲生涯, 也無法讓家人擁有安穩的生活…

▮2-重點時間戳

  為了幫你節省時間,我已經把短片內的重點分段都給標出來了,你可以直接選擇你需要的部分聽就好。

00:00 你都怎麼開發客戶? 00:56 你該怎麼每個月冒泡? …

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【房仲|業績不好】為什麼乖乖聽公司教育訓練的你,結果半年都還沒冒泡?|業務品牌學院


房仲業績不好
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▮1-房仲的教育訓練還有用嗎?

  剛踏入房仲業的你,每天都乖乖按照公司的指令學習,可是為什麼半年一年過去了,你的業績卻還沒有破百,甚至還成交不了兩件呢?你是不是正在懷疑: 「房仲公司的教育訓練, 到底有沒有用?」

  我要告訴你的真相是:「你的懷疑是正確的」, 房仲公司的教育訓練慢慢變得無效是事實,因為那些老舊的教育訓練內容,已經遠遠跟社群媒體的時代脫節。

  還在乖乖使用舊方法的你,不但比別人辛苦、比別人更沒尊嚴,而且工作時間也會越長、業績卻更差,想知道問題出在哪裡嗎?想知道最佳的解決方案嗎?

  那就點進來看完這8分鐘的乾貨,肯定可以讓你知道答案與解決方案,避免你繼續瞎忙、繼續白費力氣,還得用天道酬勤安慰自己的日子。

房仲業績不好

▮2-重點時間戳

  為了幫你節省時間,我已經把短片內的重點分段都給標出來了,你可以直接選擇你需要的部分聽就好。

00:00 開場 00:35 房仲新人的教育訓練 01:29 教育訓練無效的原因 02:36 嚴重低估網路重要性 03:03 正確的網路行銷 04:12 全台房仲業的困境 05:02 個人品牌的優勢與好處 06:39 個人品牌付出的代價 07:49 結尾

▮3-業績不好怎麼辦?

  當你沒業績又急需用錢的時候,請問你會怎麼做呢?是不是砸錢打591或者臉書廣告,接著白天就到路邊發傳單、晚上就拿著小蜜蜂到處貼呢?這些模式,應該是90%的一般房仲常見的臨時抱佛腳,這種賭運氣的方式,真的能夠從根本解決你的業績問題嗎?

  我們都知道一個道理,撇除極端例外情況不談,通常窮人之所以會窮,就是因為他們抱持著窮人的思維、養成了窮人的習慣,造成了自己變成窮人的結果,有錢人也是一樣的,放到房仲業來說,就是因為腦袋裡面放了錯誤的銷售思維、養成了錯誤的銷售習慣,導致了自己業績低迷的現狀。

  所以說,如果要改善你為什麼業績不好的現狀,上面的方式確實有機會可以賭一賭運氣,看會不會從天上掉成交下來,但是你得知道,這並不是真正能夠改善你業績不好的根本問題,最根本的問題就是你的思維、你的習慣。

▮4-改善業績的根本問題

  想一下,為什麼當你缺業績時,你會想要花錢打591或臉書廣告呢?因為這是最快最立竿見影的曝光方式,只要花了錢、檔案上傳上去,馬上就可以替你贏得在網路上曝光的機會。

  再想一下,為什麼當你沒有客戶時,你會想要到菜市場發傳單、想要寄開發信、想要拜訪大樓警衛呢?因為這些都是房仲公司和你們店長在古早時代的成功模式,所以他們自然會在你沒有業績的時候,把它們的成功經驗複製到你身上,而這些老舊開發模式還可以給你帶來另外一項好處,就是自己很努力很辛苦的錯覺,如果自己都這麼拚了還沒有業績,那麼問題肯定不在自己身上。

  於是,你就有了很合理的藉口,可以把業績不好的現狀怪到市場、怪到公司、怪到客戶,總之怪來怪去,問題肯定不是出在這麼辛苦的自己身上;不要覺得很尖銳,每個當過業務主管的人,肯定都能夠認同我的看法。

  然而有一點是不能怪你的,那就是你在房仲業的銷售思維,因為公司不斷地灌輸發傳單、陌生開發、天道酬勤之類的錯誤觀念給你,而身為新人甚至沒有業務經驗的你,乖乖聽話照單全收也是合情合理的事情,所以照著公司給的錯誤思維產生的錯誤行動,當然會造成你現在沒業績的結果。

▮5-傳統模式的其他壞處

  那些傳統的開發模式,除了讓你沒有客戶、業績變得越來越差,還讓你以為問題不是出在自己身上的錯覺以外,在這個社群媒體高度發達、資訊嚴重爆炸的現在,客戶對於那些傳統模式越來越無感、甚至對你的某些銷售手法還會感到越來越反感。

  例如陌生電訪這件事情,你明明拿的就是公司從不合法管道取得的名單,你明明做的就是在打電話騷擾人,為什麼還要騙自己這是對客戶有幫助的事情呢?對於那些名單的人來講,老是接到房仲打來問要不要買房子,真的覺得很煩,就像是你很討厭在忙在休息的時候,接到信貸跟車貸電話一樣,既然你都這麼厭惡這種行為了,為什麼你要對你的客戶做一樣的事?

  再說到公司要求業務員發傳單這件事,其實就像是在大海撈針一樣,路上或菜市場來來往往的行人這麼多,你要怎麼找到那一兩個剛好在這個時間、這個地點經過你身邊,又剛剛好對你的物件產生興趣、需求也跟物件相符合的買方呢?況且,你發的物件又幾乎都是一般約委託,就算買方真的對這個物件產生興趣,他為什麼要選擇找你買?

  以上講的都還是身為房仲同業的思維邏輯,接下來換個問題:「請問你有站在客戶的立場思考過嗎?你知道客戶要的是什麼嗎?你知道客戶為什麼選擇別人而不是找你購買的理由嗎?」

  現在的買方要買房子,他會上591去看、上臉書社團去看、上附近房仲公司的官網去看,甚至最近兩年已經習慣上YouTube去看看,然後一一把符合自己需求的物件整理出來,然後細細比較哪些適合去現場看看,等到看了有喜歡並且要進一步斡旋之前,他們也會上網看看房仲公司的評價、也會上網學習怎麼破解房仲的話術等等。

  消費者都已經進步到2021年了,如果你還在用1991年的銷售模式來面對現代的消費者,那麼被客戶討厭、業績變得不好,當然一點也不讓人意外了,對吧!但很可惜的是,現在台灣的房仲業者,還在用1981年代的觀念來教2021年的你,還在吹噓著自己2004年可以靠菜市場發傳單,一年冒個五六泡。

個人品牌SOP發展清單

▮6-改善業績的根本:玩真的

  很多店頭都標榜自己誠信、誠實、良心、在乎客戶等等,但實際上,真的有做到的又有幾間?更何況,你說你們公司有做到 誠信、誠實、良心、在乎客戶這些事情,請問證據在哪裡?你們拿得出證據嗎?還是又只是嘴巴說說而已呢?

  讓我們以誠實當作例子,如果你要讓消費者相信你們公司真的誠實,不僅僅是在面對客戶時要表現得誠實、不要一直做狀況,甚至要為了捍衛你們誠實的精神,不惜犧牲自己的利益也要捍衛下去,這才是玩真的!而這個不惜犧牲自己利益也要對誠實的事情,要整理成具體又清楚的證據,然後透過社群媒體讓市場看見。

  比方說,你說你們很誠實,證據呢?也許你可以先從「不做狀況」開始,如果屋主突然打電話來跟你說他要降價,你不要興致沖沖地跑去跟買方說:「我很努力幫你把價格談下來」,這種不屬於你的努力,就不要去賣這種人情(而且這種行為真的很讓人討厭)。

  你可以直接跟買方說:「原本屋主的價格是很堅持啦,不過他最近因為(某個真實)原因,剛剛突然通知我說願意降價,所以我趕快把這個消息讓你知道」,你看,雖然你沒有硬要賣這個人情讓買方對你有謝意,但是你的誠實卻讓買方知道你不是會借花獻佛的一般業務,反而會對你的誠實更感到信賴。

  而這樣的事情,你可以在隱藏個資的情況下,把屋主自動降價和你誠實回報買方的LINE私訊給截圖下來,放到你的YouTube頻道內聊聊、放到你的臉書粉專說說這段故事,這就是你為了捍衛誠實的證據,不惜犧牲一次能讓買方欠你人情的行為,也要捍衛誠信的精神。

  但是有這樣的理念,也必須要有個能夠認同你的店長、認同「玩真的」的店頭,才不會在你秉持正直銷售的時候,從後面給你一大桶冷水。

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【房仲|網路行銷】讓你的房仲工作「有效失敗」的13個方法,幫你變得惹人厭又賺不到錢|業務品牌學院


房仲網路行銷
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▮1-別再聽房仲的成功之道了!

  會點進來看這部影片的你, 肯定是很積極、具備成功條件的業務, 所以你才會點進來這部影片學知識, 希望可以透過不斷學習改善業績問題。

  可是,無論你上網還是上課, 無論是免費資源還是付費課程, 所有人都在教你如何成功的方法, 卻沒有人誠實地告訴你, 成功的方法有太多太多種, 適合別人的方法,不見得適合你。

  相反的,會讓你的房仲生涯失敗的原因, 其實非常少,數來數去就是那幾種而已, 今天我們先不聊如何成為頂尖房仲, 我們來聊聊, 如果你想讓自己的房仲事業有效失敗的話, 這邊有13種讓你高效率失敗的方式, 保證讓你賺不到錢又被客戶討厭。 但是,你們公司卻會誇獎你, 給你非常高的評價喔!

  很奇怪嗎? 想知道是哪些有效失敗的方法, 那就花9分鐘把影片看完吧!

▮2-重點時間戳

  為了幫你節省時間,我已經把短片內的重點分段都給標出來了,你可以直接選擇你需要的部分聽就好。

00:00 開場 00:35 失敗的原因都差不多 01:13 有效失敗方法1 …

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【海外代銷的一天】海外房仲的工作內容是什麼,我適合銷售海外房地產嗎?|國際超級房仲


海外代銷公司
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▮1-海外代銷公司到底在做什麼?

  你想要銷售海外的房地產嗎? 你是不是覺得海外代銷公司很神祕? 是不是覺得海外房仲好像很厲害?你該不會以為賣海外房地產, 不但英文要很好、而且能常飛出國, 並且能跟國外建商高層常常開會呢?

   其實海外代銷和海外房仲沒那麼神秘, 想知道到職以後,我們的一天行程嗎?

  今天這部影片將用快速的流水帳, 讓你知道,到海外房仲公司上班後, 你一整天的行程會是什麼? 我會透過這部影片讓你知道: 薪水小偷、一般業務, 和擁有個人品牌的品牌業務, 這三種人的一天又有什麼不同?

海外代銷公司的日常一天

▮2-重點時間戳

  為了幫你節省時間,我已經把短片內的重點分段都給標出來了,你可以直接選擇你需要的部分聽就好。

00:00 開場 00:36 海外代銷vs海外房仲 01:17 (1)很混的海外房仲 03:03 (2)一般的海外房仲 04:54 (3)我做海外房仲時 07:07 不要有錯誤的期待 07:46 結論

薪水到底怎麼算?

▮ 3-海外房仲的獎金制度

  如果是衝著「銷售海外房地產比較好賺」的想法來這一行的話,那我可以勸你打消念頭了,因為海外代銷公司給業務員的獎金非常微薄,真的想靠賣房子賺錢的話,我強烈建議選擇房市好的時候做本土房仲,你才能體會到什麼是暴利。

(A)一般海外代銷公司

  一般海外代銷公司的薪水,大概是給業務員25K到30K的底薪,然後再依據銷售的總價金額給0.2-0.5%的獎金,也就是你賣了一間1000萬的國外房子,大概可以拿到2-5萬的獎金,在加上你自己的底薪。

(B)一般海外房仲公司

  還有一種是類似我前公司的高專體制,是用房仲的獎金%數來算佣金,但是高專就沒有底薪了,而通常國外的建商會給我前公司5-6%不等的銷售佣金,公司會先保留一半自己使用,剩下的一半才拿來做我們的銷售業績。

  例如同樣一間1000萬的國外房子,我的獎金%數是50%,當成交時建商給了60萬的佣金來,公司只會拿30萬做為業務的成交業績(賣方),然後我們成交時還會在跟買方收取20萬服務費(2%),所以等於我這一筆的業績是50萬。

  然後50萬乘上我的獎金50%,等於我應該可以拿到的獎金是25萬,但是又要先扣所得稅、然後扣福利金、雜費、還有公司要留在幾年後交屋才會給的交屋保留金等等,實際上拿到手的大概會是39%的業績,也就是20萬台幣左右。

  算一算可能還不算差,但是你得知道海外房產的銷售是很困難的,而且大部分的房子只有300-500萬左右,總金額非常低、能夠收到的服務費也很低,在加上因為海外投資都是要幾乎100%全現金,能夠一次拿出這麼多閒錢的投資者,肯定也不是好乎巄的,對吧。

  所以海外房產的成交難度也很高(尤其是東南亞),絕對不像是你在台灣賣房子,只要把價格殺到行情以下就肯定能成交,因為今天就算你拿到一個行情八折價的市中心房子要賣,台灣投資者還是會擔心為什麼這麼便宜、是不是市場前景不好、未來會不會管理有問題、之後會不會我也很難出售….等等。

  以我這幾年看到的例子,大部分新人在第一年內能夠成交3-5筆,已經算是非常頂尖了,公司像我這種主管級的老鳥,大概每年也是平均成交只有15-20筆左右;更寫實的情況是,當我任職在前公司的時候,公司有80%的新人是進來半年內零成交,甚至超過一伴以上都掛彈一年而離職。

  所以,海外房地產絕對沒有你想的那麼好賣好賺,尤其2018年後陸陸續續爆出許多海外房產糾紛,很多黑心公司賣了許多海外黑心物件,導致2019年後的海外房產買氣極凍,再加上2020年疫情後無法出國,現在海外代銷公司的買氣可以說是來到史無前例的冰點。

其實工作內容跟本土房仲幾乎一樣

▮ 4-海外房仲公司的老舊模式

  另一方面,不要以為到海外代銷或海外房仲公司以後,你的工作模式會變得多時尚、多特別、多科技化,以我以前任職在前公司的例子,公司內所有的業務都跟本土房仲做著差不多的事情,因為我前店長是個非常傳統又保守的資深業務,所以他會要求所有海外房仲業務都要去做傳統的開發模式。

  這些傳統開發模式很多,最常見的就是到路口發傳單,找看看有沒有路人想投資海外房產,或者打591開發那些屋主來買海外房產等等。

  嗯…你沒看錯,我前公司真的要求公司的海外部業務,到路口開發想買東南亞房地產的路人,也會打去給那些591上保守到不行的自售屋主,問她們要不要來投資海外的房產,真的很荒謬吧。

  也因為老業務的封閉思維下的錯誤政策,所以我任職這幾年就看到每一位新人,熱情滿滿地想在海外房產大展身手,接著在6個月後掛蛋離職,從我到職到離開這段期間,這五年來來去去這麼大量的新人也只剩下2個還活著而已,所以當你進入海外房仲公司以後,不要以為你可以用多不同的方式來開發投資客上門。

  除非你跟我一樣不聽話,就算老闆不爽我、打壓我、極力在公司阻撓我做個人品牌,我還是皮皮的利用所有空檔時間經營自己的個人品牌【國際超級房仲】,也因為國際超級房仲的集客成效太好,我也業績也一直在公司最前矛,所以老闆也很難公開說什麼。

  但如果你沒有跟我一樣叛逆的話,那麼就要慎選海外代銷和海外房仲公司,一定要找一位真正替員工想、經營正派,而且不會阻止你透過個人品牌讓自己發光發熱的領導者。

東森財經節目《這不是新聞》

▮5-我的媒體受訪報導

  除了業績自然而然提升的必然結果外,當你擁有了足夠強大的個人品牌後,擁有巨大差異化的你,當然就開始迎來更多的機會,這當中必然包含了電視記者的報導。以下是我這幾年我有找到的報導與受訪記錄,還有一次上財經節目的連結,如果你有找到其他我沒挖到的報導,歡迎你email給我(

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【房仲|網路行銷】為什麼新人要發傳單、拜訪警衛、陌生開發?真的還有用嗎?|業務品牌學院


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▮1-為什麼你還要發傳單?

  都已經2021年了,房仲朋友, 你還在路邊發傳單、拜訪大樓警衛、 花錢寄開發信,還是拿DM塞信箱嗎? 這些已經是使用超過30年的老方法, 我相信你不但對這些方法很反感, 而且這些老方法也非常沒效果,對吧!

  雖然這些舊開發方式很無效, 但為什麼公司卻要你們繼續做呢? 你了解公司老闆的思維嗎?

  在社群媒體高度發達的時代, 房仲也必須要有與時俱進的開發方式, 影片中分享給你的新方法, 不但能讓你效率越來越高、業績越來越好, 而且,你還會越來越輕鬆, 甚至連一塊錢廣告費都不用花喔!

  想知道舊方法對你的傷害嗎? 想知道新方法對你的改善嗎? 那就花8分鐘,學習這項知識吧!

▮2-重點時間戳

  為了幫你節省時間,我已經把短片內的重點分段都給標出來了,你可以直接選擇你需要的部分聽就好。

00:00 開場 00:37 超老舊的開發方式 02:21 商機就在手機上 03:09 舊方法對你的壞處 03:56 為什麼公司都用舊方法? 04:22 …

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