【海外房地產投資】保證租金、保證買回的隱藏風險在哪裡?看完這篇可能幫你省幾百萬元

相關圖片

 

國際超級房仲:

 

我得先講:保證租金或保證買回的物件,當然可以買,但是你必須要小心背後業者沒有說的隱藏風險。

 

昌鵬六月中在世貿館參加「國際房地產博覽會」這四天時,看到非常多家的業者都有推出所謂「保證租金」、「保證買回」的產品,而且比例非常的高,這讓昌鵬非常擔心:如果市面上充斥著過多「保證型」的代銷建案,那海外房地產很有可能被這些產品給搞壞。

 

為什麼我會這樣說,首先你應該要了解為什麼會有「保證型」建案的由來:

 


一、什麼是保證租金、保證買回?

「buyback guarantee」的圖片搜尋結果

 

㊀ 保證租金:指的是當建案一交屋之後,建商會給購屋者1-3年不等的固定租金,通常落在5-8%左右;保證的時間一過,該建案就回歸到市場機制,交由市場去做租金行情的判斷。

 

㊁ 保證買回:指的是在一定期間之後,建商會以原價或者加價的方式,將您購買的資產給買回去,通常時間都會在5、10、15甚至20年的時間點被買回,您不必去煩惱未來交給誰賣、賣給誰的問題,因為這方面的風險全部轉嫁到建商身上;同樣地,這個建案的漲幅也就跟您沒有關係了。

 

通常 ㊁ 保證買回都會搭配 ㊀ 保證租金一起,比方說保證每年淨8%租金、第十年建商120%買回。

 

 


二、為什麼要有保證租金、保證買回?

相關圖片

㊀ 為什麼會有保證租金:通常以預售屋來說,剛交屋的房子在第一年都不是很好租,空窗期較長、租金也較行情低,因為剛交屋的房子社區所有的空屋需要大量租客去入住,這時候租客的選擇性就會很高、價錢也不漂亮。許多建商或業者為了避免投資者有這方面的擔心,就會推出前1-3年的保證租金,讓投資者可以在租金最不漂亮的時候避開租金低與空窗期的風險。

 

㊁ 為什麼會有保證買回:許多建商或者業者,為了避免資金全部卡在不動產內而需要資金活化,就會用這種方式把產權再轉售給投資者,給投資者合理的保證獲利,同時繼續持有這個不動產做運用(收租管理),並且在未來資金回本之後,利用這些年獲利的資金再將資產從投資者買回,等於將資金做最大化的利用。投資者則更是划算,等於是買了一個比銀行利率高好幾倍的「定存產品」。

 

「reasonable icon」的圖片搜尋結果

♜ 上面的模式看起來非常的合理、健康吧!

 

 


 

實際上,國際超級房仲根據這四年多下來的觀察,發現我們「異常保守」的台灣投資者,卻竟然「十分獨愛」有保證租金、保證買回的產品。

 

☢ 但是你曉得嗎 ☢ ,有多少的業者利用這種模式反而把風險轉嫁到投資者身上,真正零風險的是建商與業者,真正風險最大的反而是你

 

太多台灣投資者因為功課沒有做足(也沒有洽詢國際超級房仲),誤以為自己買到了一個零風險的產品還沾沾自喜。

 

 

 


三、保證租金的風險在哪?

「promise」的圖片搜尋結果

先從保證「租金」來講,許多開發商為了讓民眾以為物件租金很高,因此就會推出非常高保證租金(甚至是6-8%的淨租金),一次保證三年以上,讓民眾以為自己至少已經確認了18-24%左右的利潤進口袋。實際上,羊毛出在羊身上、「建商跟業者一定比你更會算」,通常業者都是計算完之後,早就把這些未來要給你的租金成本灌入房價裡面,而且這種產品通常租金也不到這種價。

 

也就是說,建商是拿你的錢再付租金給你,同時你的這個資產還讓建商多賺幾年的淨租金。還聽過更扯的,有某些建商利用這個方式,甚至在購買時就告訴你:「你這21%租金不用等到未來收租才拿到,我現在就讓你先折在房價裡面」。

 

 

「can't sell」的圖片搜尋結果

♜ 最後的風險呢?就是很難賣或者賣不掉!

 

前面你收6-8%的淨租金收得很開心(或者已經早被折入房價內而慶幸),結果三年的保證期一到才發現,自己這一個物件的租金行情非常的差,也許第四年開始的租金只有3-4%左右(有些郊區甚至還租不掉)。

 

想要賣掉才發現,原來當初購買時,自己的購屋行情就比周遭貴了20%左右,等於你買的已經是未來的價格,要賣也沒什麼利潤了

 


四、保證買回的風險在哪?(這個最需要特別特別小心!)

相關圖片

 

這個更要特別小心,就像國際超級房仲前面提到的:「建商跟業者一定比你更會算」,未來的事情誰敢完全保證?所以未來的這些風險怎麼可能都交由自己承擔,所以一定是盡量地把這個風險轉嫁到投資者身上,建商/業者轉嫁風險的方式就是:「增加售價」,至少他們可以先拿你的錢付給你,剩下的現金就讓它們操作高槓桿,而建商的高槓桿操作就是你所看不到的「高風險」。

 

萬一該建商/業者高槓桿操作不當而失利,該物件本身又不可能帶來這麼大的獲利去支付租金&買回成本,那這個建商/業者至必就是「違約」甚至倒閉了。再加上依據國際超級房仲這幾年的觀察,只要是「保證買回」的產品,它的售價必定比周遭行情貴!比較貴並非不合理,不合理的部分在於「貴多少」?

 

許多保證買回的案件,如果售價比周遭貴10-30%,這我認為是非常合理也可以接受的(畢竟建商也需要降低風險)。問題就來了:現在市面上有好多好多好多好多「保證買回」的物件,它比周遭的售價行情貴的幅度是以『倍數』在計算!

 

♜ 最後的風險呢?就是賣掉也大賠錢!

 

「Lose money」的圖片搜尋結果

試想一下,一個一坪售價在20萬元的區域,這個建商或業者以一坪80萬甚至120萬的售價賣給你,然後再以這個成交價的保證租金給你錢,這可是非常恐怖的現金流支出,你得好好想一下,這個業者要怎麼把20萬價值的東西,生出120萬的固定7%現金流給你?而且這種建案的特色都是:地段很差、物件難賣、建商很小(如果這麼熱銷,建商/業者幹嘛幫你承擔這麼巨大的保證買回風險)

 


♜ 這樣您應該就懂了吧,最可怕的還在後面。

「Lose money」的圖片搜尋結果

 

如果這個建商/業者非常地厲害,能夠依照合約正常給付保證租金給你、時間到了也能夠依照約定買回去,那雙方都兩全其美毫無爭議,但請不要那麼天真,任何業者都有經營的問題,萬一這個建商/業者屆時發生狀況無法履約,付不出租金、或者發生無法買回的情況怎麼辦?

 

►► 以行情20萬、購買價120萬、保證租金7%、第十年120%買回,但是建商出狀況為例:

 

接下來的流程是這樣的:該建商/業者會申請破產 ➠ 產權回歸到你的手上 ➠ 你拿去市面上出售變現 ➠ 結果發現20萬一坪的東西根本賣不到120萬 ➠ 最後依照正常行情賣掉 ➠ 賠了80%的購屋成本 ➠ 即便租金拿了ˇ30-60%左右 ➠ 賠錢

 

 


五、結論:我們該怎麼控管「保證型」物件的風險?

 

重點:行情、行情、行情(因為很重要所以要說三次!)

 

「reasonable」的圖片搜尋結果

 

無論是保證租金還是保證買回,你要確保你購買的建案是健康而不是虛胖的,就要好好查一下售價與行情的差距在哪裡?

 

簡單講就是:以「保證租金」來說,如果售價、品質、規格與周遭行情相比是合理,甚至是幾乎一樣的,那就沒有問題;以「保證買回」來看,只要售價、品質、規格與周遭行情相比「不要貴太多(不要到倍數)」,那就是可以接受的。

 

如此一來,等保證租金時間一過,您的租金行情也不會跟周圍落差太大;建商無法買回時,你拿去市場上銷售,也不至於會虧損多少。

 

 

PS:附帶一提,保證型的物件也要特別留意是什麼類型的產品,市面上大多是酒店、旅館、民宿、學生宿舍或者停車場,這種「非一般住宅」的建案,在未來出售時的接手性極差,因為這種產品的剛性需求(自用)非常的弱,萬一又是蛋白區就更別想順利賣出了。


 

六、心得:

「trust professional」的圖片搜尋結果

所以說,當您下次看到海外業者在對您兜售「保證租金」、「保證買回」型的產品,並且告訴你說:「這是零風險」時,請你趕快給他一記迴旋梯並且迅速離開吧,沒有什麼投資是零風險的(養小孩都有可能栽培出敗類了),海外不動產投資不是完美的,它當然絕對有一定風險(只是這些風險你不見得知道、業者不見得會跟你說)!

 

但絕不是說不能買,開頭就有說其實這原本是一個很健康合理的模式,只是被不肖業者拿去利用而已,您還是要特別留意該物件的行情與地段,好好思考「最壞的情況」:

 

當您必須「出售變現」時,您的物件到底好不好賣(找誰賣、賣給誰、有沒有人願意接手)?


 

 

如果要「穩健投資」海外房地產,建議還是首選 ❶大城市(人口高度密集)、 ❷精華區(地段)、 ❸頂級建商(好產品),同時了解 ❹售價與行情的差異是否合理(便宜不見得好、貴不見得差),這樣就可以讓你立於不敗之地、晚上睡覺都會笑了。

 

 

 

 


♜ 版權所有,未經同意不得轉載。
♜ LINE ID:@Superagent(要加@喔)

☛ 歡迎諮詢『國際超級房仲』
 

發表迴響

你的電子郵件位址並不會被公開。 必要欄位標記為 *