【海外房地產投資】保證租金、保證買回的隱藏風險在哪裡?看完這篇可能幫你省幾百萬元

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國際超級房仲:

我得先講:保證租金或保證買回的物件,不是絕對不能買,但是你必須要小心背後業者沒有說的「隱藏風險」,而且是一般台灣人都完全不懂的風險。

昌鵬六月中在世貿館參加「國際房地產博覽會」這四天時,看到非常多家的業者都有推出所謂「保證租金」、「保證買回」的產品,而且比例非常的高,這讓昌鵬非常擔心:如果市面上充斥著過多「保證型」的代銷建案,那海外房地產很有可能被這些產品給搞壞。

PS:2019.3.8,果然如我所預料的,後來這兩年發生了非常多「保證型」建案的糾紛,非常多的投資者拿不到保證租金,甚至也有大品牌海仲介負責人被羈押的情況發生,而且預估接下來還有更多更多的未爆彈將陸續爆發,請各位千萬不要在購買小建商的「保證買回」物件。

延伸閱讀:台灣海外房地產的發展史,太多短視近利的老鼠屎壞了一大鍋救命粥

為什麼我會這樣說,首先你應該要了解為什麼會有「保證型」建案的由來:


一、什麼是保證租金、保證買回?

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㊀ 保證租金:指的是當建案一交屋之後,建商會給購屋者1-3年不等的固定租金,通常落在5-8%左右;保證的時間一過,該建案就回歸到市場機制,交由市場去做租金行情的判斷。

㊁ 保證買回:指的是在一定期間之後,建商會以原價或者加價的方式,將您購買的資產給買回去,通常時間都會在5、10、15甚至20年的時間點被買回,您不必去煩惱未來交給誰賣、賣給誰的問題,因為這方面的風險全部轉嫁到建商身上;同樣地,這個建案的漲幅也就跟您沒有關係了。

通常 ㊁ 保證買回都會搭配 ㊀ 保證租金一起,比方說保證每年淨8%租金、第十年建商120%買回,而這也是一般表面上我們能夠看到的部份。


二、為什麼要有保證租金、保證買回?

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㊀ 為什麼會有保證租金:

通常以預售屋來說,落成之後的第一年都不是很好租,因為空屋多所以大多數屋主都會削價競爭(空窗期較長、租金也較行情低,因為剛交屋的房子社區所有的空屋需要大量租客去入住),這時候租客的選擇性就會很高、東挑西揀、再加上殺價的原因使得租金也不會漂亮。

許多建商或業者為了避免投資者有這方面的擔心,就會推出前1-3年的保證租金,讓投資者可以在租金最不漂亮的時候避開租金低與空窗期的風險,等到第3年開始社區也穩定了,回到一般市場上收租也很安全。

㊁ 為什麼會有保證買回:

許多建商或者業者,為了避免資金全部卡在不動產內而需要資金活化,就會用這種方式把產權再轉售給投資者,給投資者合理的保證獲利,同時繼續持有這個不動產做運用(收租管理),並且在未來資金回本之後,利用這些年獲利的資金再將資產從投資者買回,等於將資金做最大化的利用。投資者則更是划算,等於是買了一個比銀行利率高好幾倍的「定存產品」。

♜ 上面的模式看起來非常的合理、健康吧!


錯!

實際上,國際超級房仲根據這四年多下來的觀察,發現我們「異常保守」的台灣投資者,卻竟然「十分獨愛」有保證租金、保證買回的產品,尤其是如果購買價格又很低的情況下(通常都不到400萬台幣,甚至有100萬的物件),真的很吸引人來買。

☢ 但是你曉得嗎 ☢ ,有多少的業者利用這種模式反而把風險轉嫁到投資者身上,「真正零風險的是建商與業者,真正承受最大風險的只有你一個!」

目前市面上有太多台灣投資者,因為功課沒有做足(也沒有洽詢國際超級房仲),誤以為自己買到了一個高獲利、零風險的產品而沾沾自喜,實際上就我們看來,這才是最恐怖的類型。


三、保證租金的風險在哪?

先從保證「租金」來講,許多開發商為了讓民眾以為物件租金很高,因此就會推出非常高保證租金(甚至是6-8%的淨租金),一次保證三年以上,讓民眾以為自己至少已經確認了18-24%左右的利潤進口袋。

實際上,羊毛出在羊身上、「建商跟業者一定比你更會算」,通常業者都是計算完之後,早就把這些未來要給你的租金成本灌入房價裡面,而且這種產品通常租金也不到這種價。

也就是說,建商是拿你的錢再付租金給你,同時你的這個資產還讓建商多賺幾年的淨租金。還聽過更扯的,有某些建商利用這個方式,甚至在購買時就告訴你:「你這21%租金不用等到未來收租才拿到,我現在就讓你先折在房價裡面」。

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♜ 最後的風險呢?就是很難賣或者賣不掉!

前面你收6-8%的淨租金收得很開心(或者已經早被折入房價內而慶幸),結果三年的保證期一到才發現,自己這一個物件的租金行情非常的差,也許第四年開始的租金只有3-4%左右(有些郊區甚至還租不掉)。

想要賣掉才發現,原來當初購買時,自己的購屋行情就比周遭貴了20%左右,等於你買的已經是未來的價格,要賣也沒什麼利潤了

拉回你的理智想像一下,現在全世界有什麼產業什麼投資,是可以穩定有6-10%的獲利?現在建商跟銀行的貸款也不需要到這麼高的%數,如果建商真的需要錢他大可以跟銀行貸款,何必給你這種高到不可思議的利息呢?


四、保證「買回」的風險在哪?(這個最可怕!)

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這個更要特別小心,基本上我看到有保證買回的物件就覺得有點恐怖了。

就像國際超級房仲前面提到的:「建商跟業者一定比你更會算」,未來的事情誰敢完全保證?所以未來的這些風險怎麼可能都交由自己承擔,所以一定是盡量地把這個風險轉嫁到投資者身上,建商/業者轉嫁風險的方式就是:「增加售價」,至少他們可以先拿你的錢付給你,剩下的現金就讓它們操作高槓桿,而建商的高槓桿操作就是你所看不到的「高風險」。

萬一該建商or業者高槓桿操作不當而失利,該物件本身又不可能帶來這麼大的獲利去支付租金&買回成本,那這個建商/業者至必就是「違約」甚至倒閉了。再加上依據國際超級房仲這幾年的觀察,只要是「保證買回」的產品,它的售價必定比周遭行情貴!比較貴並非不合理,不合理的部分在於「貴多少」?

許多保證買回的案件,如果售價比周遭貴10-30%,這我認為是非常合理也可以接受的(畢竟建商也需要降低風險)。問題就來了:現在市面上有好多好多好多好多「保證買回」的物件,它比周遭的售價行情貴的幅度是以『倍數』在計算!


♜ 最後的風險呢?就是賣掉也大賠錢!

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試想一下,一個一坪售價在20萬元的區域,這個建商或業者以一坪80萬甚至120萬的售價賣給你,然後再以這個成交價的保證租金給你錢,這可是非常恐怖的現金流支出,你得好好想一下,這個業者要怎麼把20萬價值的東西,生出120萬的固定7%現金流給你?

而且這種建案的特色都是:地段很差、物件難賣、建商很小(如果這麼熱銷,建商/業者幹嘛幫你承擔這麼巨大的保證買回風險)


♜ 這樣您應該就懂了吧,最可怕的還在後面。

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如果這個建商/業者非常地厲害,能夠依照合約正常給付保證租金給你、時間到了也能夠依照約定買回去,那雙方都兩全其美毫無爭議,但請不要那麼天真,任何業者都有經營的問題,萬一這個建商/業者屆時發生狀況無法履約,付不出租金、或者發生無法買回的情況怎麼辦?

►► 以行情20萬、購買價120萬、保證租金7%、第十年120%買回,但是建商出狀況為例:

接下來的流程是這樣的:該建商/業者會申請破產 ➠ 產權回歸到你的手上 ➠ 你拿去市面上出售變現 ➠ 結果發現20萬一坪的東西根本賣不到120萬 ➠ 最後依照正常行情賣掉 ➠ 賠了80%的購屋成本 ➠ 即便租金拿了ˇ30-60%左右 ➠ 賠錢

至於建商or業者呢?

他們該拿的佣金、該賺的房價早就都先賺走了,剩下的就是你的事情,他們可是口袋早就滿滿的,一點風險都沒有。


五、結論:我們該怎麼控管「保證型」物件的風險?

重點:行情、誰來保證?

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第一個無論是保證租金還是保證買回,你要確保你購買的建案是健康而不是虛胖的,就要好好查一下售價與行情的差距在哪裡?第二個則是要確認,這一區的交易狀況是不是很熱絡?不要行情都是很久遠以前、或者是很稀少的建案。

簡單講就是:以「保證租金」來說,如果售價、品質、規格與周遭行情相比是合理,甚至是幾乎一樣的,那就沒有問題;以「保證買回」來看,只要售價、品質、規格與周遭行情相比「不要貴太多(不要到倍數)」,那就是可以接受的,不過盡量還是單純一點不要買有保證型的物件,真正夠好的物件都不太會用到保證的方式來銷售的

第三個,則是這個負責「保證」的人是誰?是上市公司嗎?是前幾大的開發商嗎?如果是一個資本額低的小公司,請問他們拿什麼來跟你保證?如果沒有負責能力的話,寫在多的白紙黑字、用什麼履約保證也是一點用都沒有的(怎麼會有人相信履約保證對於保證型建案有加分啊?完全不同一件事情)。

PS:附帶一提,保證型的物件也要特別留意是什麼類型的產品,市面上大多是酒店、旅館、民宿、學生宿舍或者停車場,這種「非一般住宅」的建案,在未來出售時的接手性極差,因為這種產品的剛性需求(自用)非常的弱,萬一又是蛋白區就更別想順利賣出了。


六、心得:

你要的是他的「利」,他要的是你的「本」。

所以說,當您下次看到海外業者在對您兜售「保證租金」、「保證買回」型的產品,並且告訴你說:「這是零風險」時,請你趕快給他一記迴旋梯並且迅速離開吧,沒有什麼投資是零風險的(養小孩都有可能栽培出連續殺人狂了),頭資海外不動產局對不是完美的,它當然絕對有一定風險(只是這些風險你不見得知道、業者不見得會跟你說)。

而你要做的就是去評估合理的風險、並且考量是自己是否能承擔它,千萬不要取巧,否則吃虧的永遠是資訊不對稱的你!

如果對於海外投資或是保證型物件還有疑慮的話,歡迎透過下方的LINE@ ID:@superagent,加入之後與我聯繫,也希望這篇文章可以幫助到你,不會像其他一般台灣投資客一樣慘賠好幾百、好幾千萬。

延伸閱讀:為什麼海外投資虧錢的居多?廢話,因為你都愛買這10種建案啊


如果要「穩健投資」海外房地產,建議還是單純選擇 :

❶需求遠大於供給的城市

❷精華區(地段)

❸頂級建商(好產品)

這樣就可以讓你立於不敗之地、晚上睡覺都會笑了。


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