台北市租金投報率實在低的可憐,連2%都能夠沾沾自喜(我們竟然比希臘還慘)

大S這間豪宅出租有賺頭 年報酬率逾2%

 

好房網News記者廖庭毅/整理報導

 

►► 藝人大S去年所居住的信義區豪宅「冠德遠見」,月租金單價一路從2012年的平均每坪1543元,漲到今年2133元,漲幅達38%,而其租金報酬率2.09%,也榮登台北豪宅租金報酬率之最。

藝人大S去年所居住的信義區豪宅「冠德遠見」為豪宅租金報酬率之最(圖/好房網資料中心)

►► 藝人大S去年所居住的信義區豪宅「冠德遠見」為豪宅租金報酬率之最(圖/好房網資料中心)

 

 

►► 北市豪宅租金報酬率冠軍的「冠德遠見」,據實價登錄資料,單價落在每坪120萬元上下,月租金一路從2012年的平均每坪1543元,漲到今年2133元,租金漲幅高達38%,租金報酬率就從2012年的1.13%一路漲到現在的2.09%。

 

►► 另外同樣在台北市信義區的豪宅「寶徠花園廣場」,年投報率為平均1.5%左右,位居北市第2,兩間豪宅都落在捷運站出口旁。

 

►► 而「冠德遠見」因為有規劃35至50的中小坪數產品,商務客群的接受度高,所以租金上漲明顯。 對此德天國際地產總經理田揚名表示,出租豪宅的房東或企業主,很多是企業的高階主管配股或中長期置產投資規劃,短期出租給外商主管或公司法人,可以節省部分稅金,這幾年租金投報率大都維持約1至1.2%。

 


 

 

 

 

 

 

 

 

國際超級房仲:

 

►► 這就是我現在覺得非常可悲的地方,人口最密集的首都城市,應該都是房地產前景最好的地區,而且目前全球有超過八成國家的房地產價格都在漲,只有台灣、台北價格一直降,租金投報率甚至可以說是全球第一:第一低!

 

►► 以新聞中介紹到的兩間豪宅為例,這兩個建案的售價均超過每台坪一百萬元,如果依照國際上不計入公設的算法來看,這些豪宅實際一台坪的單價應該落在170萬/台坪左右。

 

►► 問題是買到這麼高的價格,這樣的房子有能力帶來足夠好的收益嗎?答案卻恰恰相反。

 


 

台北的房子還有獲利前景嗎?

「前景」的圖片搜尋結果

 

►► 買到了這麼貴的房子卻不夠好,一個豪宅最大的投資價值應該在於「稀有性」、「品質」所帶來的漲幅,可是台北市平均豪宅平均跌幅在8.9%左右(台北的房市竟然比希臘還差),因此買台北豪宅的增值價值已經沒有了。

 

►► 至於租金就更不用說了,台北市平均租金投報率僅1.57%,大S的這個豪宅擁有這麼好的租金投報率也不過2.1%,才2.1%耶!如果只是為了賺租金投報率,隨便找哪個保險公司買個定存型保單都比這個高的多。

 

►►您還覺得明年之後的台灣房市會回溫嗎?有沒有注意到會喊房市回春的都是這三種人:建商、代銷、房仲業,而且這些業者喊了三年房市要回溫了也沒看到房市有回溫,甚至還越來越差。

 

►►反而其他國際的房地產調查機構都與國際超級房仲的看法相同:說不定最差的時候還沒到來,看看台灣這三年收了多少房仲公司就知道了。

 

延伸閱讀:比希臘慘 台北城市住宅指數全球倒數第二

 


 

台北的房子還有其他效益嗎?

「悲觀」的圖片搜尋結果

 

►► 許多人會希望將資產配置在房地產內,因為房地產有保值、增值、現金流的作用,但是先不提到前面講的「房價跌、租金低」的狀況,目前台灣政府針對持有稅一直在加重,比方說房屋稅、地價稅一年比一年高,甚至還會根據區段、豪宅做加成,交叉下來你的豪宅要繳的稅務可說是嚇死人了。

 

►► 只是這種持有稅增加會持續下去嗎?告訴你,一定會

 

►► 之前張金鶚在代表政府出席活動時就提到:「在台灣持有房地產的成本竟然比車子還低,你覺得這是合理的嗎?」,再加上台灣的平均房價(尤其台北)還是非常地高的,所以在價格下滑到民眾有感覺之前,這種加稅的趨勢是不會停止的(也不要奢望房地合一稅會取消)

 

 


 

數字會說話:台北房市,亞州倒數第一

 

 

 

►►根據城市土地學會(ULI)在2016年所作的報導,台北市是整個亞洲「最不值得」投資的國家,而且以這十年來的評估,台北市的前景是每況愈下、一路往下。

 

►►所以請您理性冷靜地想一下,投資是非常理性、殘酷、冷血的,即便你再怎麼習慣、喜歡某個區域的房地產,這個地方「不會漲就是不會漲」,不會因為你期待、喜歡、期待…..這些奇怪的理由就回升了,而且房地產投資是要看未來的,你當然不能夠選擇一個前景越來越差的地方投資。

 

►►也就是說,台北市的不動產:不值得投資、甚至不值得您考慮。


 

那外縣市的房地產呢?

投報率好像不錯耶

 

「中南部」的圖片搜尋結果

►►當然,這時候外縣市的房仲人員就會跳出來說:「桃園這邊超過3%」、「新竹台中超過5%」、「台南高雄有7%的物件」….等等的,但是為什麼這些外縣市看起來投報率不錯的房子沒人買呢?難道大家不知道超過5%的投報率已經算是很不錯了嗎?

 

►►投報率這麼優秀卻沒有人敢進場一定是有原因的,主要的原因就是這類非大城市的房地產「保值性很差」,也許你現在買下去有超過5%的租金投報率,但是很抱歉,當你要賣的時候可能很難有人願意跟你接手。

 

►►再加上這類產品幾乎沒有什麼增值性,因為在租金差不多沒變動的情況下,這些包租公如果把價格墊上去賣,只會讓本身物件的「租金投報率」降低,墊高了導致投報率沒有誘因的話,下一手的買方就不會有什麼意願購買這種「普通租金投報率」的外縣市產品的。

 

►►因此,如果外縣市的產品沒有到個8-10%以上、租金也沒有超過10%以上成長的話,這種「普通租金投報率」的物件,你買來就是只能收收租而已,想要轉售獲利、想要找到下一個接手的買方,都是不切實際的期望而已

 


 

可是我還是習慣投資不動產

因為它很安全又保值

 

►►還是老話一句,這個地球這大、全世界的首都這麼多、這麼多區域的房價都在上升中,為什麼你偏偏要選擇一個只是因為「你開車可以到」的地方就投資呢?

 

►►國外有相當多的區域房市都很熱絡,遠的美國、英國、澳洲、加拿大、溫哥華等等,近的有泰國、馬來西亞、越南、菲律賓甚至打房中的中國,這些城市怎麼評估都是比台北還要好(更不用說台灣其他城市了),你當然要選擇一個前景好的地區來投資,能夠賺錢才是最實際的吧。

 

 

「西華富邦」的圖片搜尋結果

 

►►要知道,只要台北市小坪數、中古屋的物件,就能換到更好區域的「品牌公寓」做投資,你有什麼理由不換呢?如果不懂什麼是品牌公寓的話,可以Google看看台灣唯二的兩間品牌公寓:文華苑、西華富邦(萬豪酒店)的售價是多少。

 

►►試想一下,只需要台灣不到1/3的總價,就能夠進入一個比台北市還要有前景的豪宅市場,獲利比台北好數倍、而且又非常真實,您當然可以認真評估跟世界趨勢把資產配置在海外的豪宅做投資。

 

「曼谷 文華東方住宅」的圖片搜尋結果

(曼谷的文華東方-頂級品牌公寓)

 

►►甚至其實東南亞許多首都的豪宅市場,目前價格還非常非常的便宜,以台灣來說目前大概在一、二億元以上,是我們國人比較認知到豪宅,但是在曼谷、吉隆坡等地的頂級豪宅,通常也頂多只要3000萬台幣就能夠打入豪宅市場,比方說之前我們銷售的幾個品牌公寓,最便宜的有些僅1400萬台幣就能入主凱賓斯基、2000萬能買到菲利浦史塔克設計、3000萬就能購得麗池卡登、5000萬就能買到文華東方….等等的品牌公寓。

 

►►冷靜、理性地思考之後,你就不會盲目地憑感覺而投資到虧錢的區域了,想要了解更多各國居民的購屋習慣者,可以在下方留言給我,或者加入我的line@與我聯繫,謝謝。

 

 


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