【瘋了嗎?你還敢投資台灣房產!】從全球看台灣、房價漲幅比一比,竟然原來我們台灣的房市比想像中的還悲慘!

【好房網雜誌10月號】 文/邱沁宜

 

被雲層籠罩的台北101(好房網News記者張聖奕/攝影)

 

據Knight Frank房地產研究公司追蹤五十五個國家後發現,今年以來房價上漲的國家高達89%,比2008年金融危機時的比重還高。這代表全球資金浮濫,許多股票市場評價偏高還是驚驚漲,資金也持續移轉至其他標的,於是我們看到比特幣從年初的一千出頭,漲到4,500以上,狂漲3.5倍。

有些資金則是轉到房地產市場,近一年,冰島持續從2008年金融危機中轉佳,漲幅23%最大,第二名為香港,漲幅21%,其餘包括加拿大、澳洲、紐西蘭、中國等,漲幅都有10%或更高。 若觀察亞洲市場近五年漲幅,則以印度漲幅70%最大,其次為香港的65%與紐西蘭的54%。

 

這些國家房價上漲原因如下:

 

㊀ 資金匯集:例如,香港是大陸人資金外逃的首選,加上香港和美元的聯繫匯率對外資投資也很方便(聯繫匯率類似固定匯率,可讓外資把港幣當做美元使用,不需要擔心匯率風險)。

 

㊁ 經濟相對穩定:如這幾年澳洲、紐西蘭、北歐、加拿大房價持續創新高,靠的是穩定經濟成長,不是高速經濟成長。

 

㊂ 外人移入人口多:中國人的購屋需求雖然是一項助益,不過也無須誇大,根據專家研究,大部分的房價上漲還是來自於當地人而非外地人。 未來房價走勢,還可以觀察另一個指標,就是房貸占該國GDP的比例,若占比小,代表銀行還會努力增加房貸業務,鼓勵民眾借款,對房價上漲有利。

 

 

根據印度房貸機構HDFC統計,全球主要國家中,目前房貸占GDP比重最低的分別為印度的9%、泰國的20%與中國的22%,代表這些國家房地產發展還是看好。台灣房地產貸款占GDP比重約為5成,處於中間水準。近期台灣游資偏高,房貸利率持續下降,加上與全球房價走勢相比有些落後,建議想要買房的民眾無須太悲觀,以長期觀點來說,只要找到好的物件,還是值得購置投資。

 

原文網址: 從全球看台灣 房價漲幅比一比 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/157143175217.html

 

 


 

 

 

國際超級房仲:

 

►► 邱沁宜小姐的這篇文章寫得非常好,同時也點出長期以來台灣人在投資房地產的大盲點:「只看便宜、優惠、建設」。而文章裡面的Knight Frank提供的權威「數據」更令台灣民眾雪上加霜,看完之後如果你還覺得台灣的房地產可以考慮買來投資,我真的很想問一句話:

 

「你到底在想什麼?賺錢是很辛苦的」

 


一、租金投報率全球最低+

高級住宅跌幅全球最高

「陶朱隱園」的圖片搜尋結果

 

►► 台灣的房地產真的很慘很慘,2016年的成交量萎縮至冰河時期,比2003年的SARS階段還要更少(但至少當年房價是很低的)的23萬戶,成交量的高低就是明顯地代表著房市的好壞,正所謂可以漲、可以跌、但是不能沒有量!

 

►► 其次,台灣的租金投報率大家都知道,全球倒數第一,在台灣(尤其台北)投資房地產的淨租金僅僅1.57%,有夠悽慘的,難怪會有客戶自得意滿地跟我說:「我都很會看房子,我的台北物件平均都有2.2%的投報率喔!」,真的是十分驕傲。

 

►► 最後就是這次報導所顯示的數字,台灣的高級住宅(豪宅)的價格平均「年跌幅8.9%」,也就是說你2014年房價最高點時買一間房子5000萬的房子,目前大概行情已經只剩下3700萬左右,然後現在還繼續撐著不賣而且景氣也沒有翻轉的話,再過三年的房價只剩下3000萬左右的行情了。

 

短短六年,你的房價蒸發掉2000萬。

 


二、房價已經到高點所以不能買嗎?

大錯特錯,持續上漲的卻是那些基期高的國家!

「雪梨」的圖片搜尋結果

 

►► 現在許多人都知道要去東協國家投資房地產,因為現在東協各國的經濟跟房價正要起飛,所以投資房地產要獲利是很容易的事情,但是這並不代表著房價高了以後就不適合投資了。

 

►► 常常有客戶跟我說,現在XX地區、XX城市的房價已經到高點了,現在再進場也來不及了,會說這種話的人,基本上對房地產就是屬於「一知半解」型的,而這種一知半解比不織不解的客戶還更慘

 

►► 看看這些還在上漲的區域、看看這些高級(很貴)的住宅,漲幅最高前十名竟然全部都是客戶常常講的「已經來不及」的地方,但事實上這些地方雖然房價高,但是漲幅也高、保值性也相當強,在在印證了國際超級房仲最常說的一句話:「寧可買貴,千萬不要買到沒有需求的地方」

 

►► 本文的作者有清楚地點出來,為什麼這些你們認為「已經來不及」、「太貴了」、「不會再漲」的區域和產品會持續強勢成長的原因:(1)資金集中、(2)經濟穩定成長、(3)人口移入高。


 

三、台灣投資者

最容易掉進海外房地產的投資陷阱

「郊區」的圖片搜尋結果

 

►► 一個區域的房價要持續且長期的上漲,上面提到的三個原因絕對是不可或缺的,但是台灣民眾在看房地產卻經常背道而馳,以另外三種原因來做為購買房地產(尤其是海外)的主因:(1)價格要夠便宜、(2)最好要有包租跟送東西、(3)有沒有很多大型建設

 

►► 並不是說台灣民眾看的這三點是錯誤的,只是除了第三點以外,通常有前兩項優點的物件不是很偏僻、落後,就是品質相當差的社區,這種社區因為難賣難租所以建商才給出這麼多的優惠配套。

 

►► 至於建設則是一個很大的盲點,如果是首都市區的大型建設、都市計畫那就很值得投資;但如果便宜、包租跟建設這三個同時具備的話,通常這種物件一定都是在人煙罕至的郊區,不然就是人口不足才剛開始建設的國家。

 

►►這樣的地方跟前面提到的(1)資金集中、(2)經濟穩定成長、(3)人口移入高的區域,發展以及未來性是超級天差地遠的(你會拿金邊來跟東京比嗎)。


 

總結:

 

►► 之前看過一部小說《三體》裡面的名言,讓我非常認同:「弱小而無知,不是生存的障礙,傲慢才是」

 

►► 這段話來形容某些台灣的海外投資者實在是太貼切不過了,許多台灣投資者一輩子都在投資台灣的房地產,偏偏這些經驗剛好跟著台灣的趨勢起飛而讓他們賺到錢,於是這些投資者就會傲慢地用自己過往的台灣經驗來看全世界的房地產,才導致這麼多人在海外房地產摔了一大跤,比方說金邊的炒作紅單、伊斯干達的建設發展、曼谷便宜的郊區物件

 


「一路好走」的圖片搜尋結果

 

►► 而持續堅持在台灣的投資者們,我只能:「可以當國家的烈士、不要當房市的烈士」,過去台灣那一波讓你們隨便買隨便賺的13年趨勢已經過去了,你認為接下來的盤整只需要2-3三年而已嗎?撇除前面提到的台灣低交易量、低投報率、房價下跌以外,台灣房市還有越來越重的持有稅、很難被取消的房地合一稅,下一步還有全球查稅、國貿困境導致貶值風險以及超高度老化的人口問題……,真的是極端悲觀的趨勢。

 

►► 所以說,看完這些介紹與你已經親眼見證的趨勢,如果你還覺得台灣房地產值得投資的話,只要找到一個(1)資金集中、(2)經濟穩定成長、(3)人口移入高的城市,為什麼國外的房地產就不行呢?

 

►► ► 真的不要再撐了,無論是國內的投資客,或者國內的房地產從業人員。

 

 


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