【蘋果日報專訪國際超級房仲】海外炒房縮手 百萬房仲年薪下殺1/3 爆逃命潮


國際超級房仲評價
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▮原始新聞內容

「以前一個月可以成交一間,但是現在情況完全不一樣了,2~3個月才能成交一間」,熱錢流入房地產市場,國內房市火熱,相較之下,海外房地產受限於各國的出入境限制,投資縮手,陷入前所未見的低潮,在海外房地產業界從業3年的業務員John(化名),向《蘋果新聞網》感嘆道,年初以來薪水只剩過去3分之1不到,「很多同行都做不下去紛紛離職了,一個月平均可以走掉1~2個人,進來的新人也大多撐不過3個月,真的覺得前途茫茫。」

過去海外置產夯,相關房仲業者可能平均一個月能有一件成交,現在則都要拖上2~3個月以上。資料照片

2011年開始,國人投資海外不動產現象越來越普遍,自2017年起開始盛行,據當時台北市地政局統計之六都專營海外不動產的房仲店數量顯示,光是北市就從86家增加到247家、6年來漲幅達187.21%,現年28歲的John(化名)受在南部經營旅遊業的父母影響,加上也認為這將是一份相當有未來性與挑戰性的職業,在3年前選擇加入一間連鎖海外不動產公司,成為一名專門幫客戶介紹泰國、菲律賓等東南亞國家海外置產物件的房仲人員。

2017年是海外不動產的巔峰,六都經營海外不動產的業者相較2011年時,都成長許多。台北市地政局彙整提供圖片來源 : 蘋果新聞網

「以當時還是新人的績效來說,狀況真的挺不錯的,因為東南亞也算是滿受歡迎,所以平均一個月可以成交一件」,John透露,由於選擇到東南亞置產的,有高達95%都是拿來投資用,以當地約4~5%的投報率,就吸引不少台灣人前去購買換算台幣約350~500萬元左右的一房一廳物件,來委任代租代管業者將物件出租給外商雇員或當地收入較好的白領族,因此即便自己是沒有底薪的仲介人員,但是年收也可達100~150萬元。

原本賣海外房產賣得很有信心,然而到了去年,受到全球不景氣加上中美貿易戰影響,John表示客戶越來越偏向將現金留在手中,已經出現成交量降低的狀況,孰料雪上加霜的是,到了今年,偏偏又碰上重創全球經濟的武漢肺炎疫情,這下客戶連出國考察看物件的路都被徹底堵死,「詢問的客戶少了大半,多變成觀望的了,購買意願降低很多」。

過去海外房地產相當火熱,然而受到疫情衝擊,相關業者透露當年狀況簡直慘兮兮。資料照片

在沒有底薪的狀況下,John現在2~3個月才能成交一件,客戶甚至還會因無法出國而要求服務費砍半,換算成年薪可能僅有過去的1/3,剩30、50萬不到;他苦笑表示,同行現在都在比誰存款燒得久,已經有不少人選擇離職,自己雖還有少量成交,不過也是在苦撐當中,加上在南部從事旅遊業的爸媽狀況也還是慘兮兮,「真的不知道下一步怎麼走了。」

▮正式開始國際超級房仲受訪內容

  而在擁有7年海外房地產經驗、但最近也選擇離開大品牌公司的前仲介李昌鵬指出,受到疫情影響,客戶購買意願確實大幅度下降,導致海外房地產公司大多慘兮兮,連帶也逼走不少像他這樣的同行,因為海外房地產業者不管是大公司、小公司,都會定期舉辦相關說明會,頻率從每周一次到3個月一次不等,若沒有成交,公司就等於是在白白燒錢。

  他說,「海外房地產營運成本高,大一點的公司一個月管銷可能就要150萬元左右,要是一兩個月沒賺錢就很慘」,而當前又出不了國的情況下,公司只能要求旗下仲介去打電話做陌生開發,或者到街上發DM攬客,但成效真的有限。

  李昌鵬就是認為這樣的工作效率太差,才毅然決然在疫情期間獨立創業,繼續經營個人品牌「國際超級房仲」。

備註:這邊講到我的創業,指的不是我自己開公司去賣海外房地產喔,而是就是針對上面報導的事情,目前大多數的傳統房仲公司、傳統業務產業,都還在使用效率極差、而且效率越來越差的舊方法來開發客戶。這樣的結果,除了導致業務員根本沒辦法開發到誠意客戶、賺不到錢以外,很多非常積極又默默努力的業務員,也都因為公司都是下這種低效率的政策而磨光了自己的熱情,最後只能黯然地離開這個行業。所以,我才決定趁海外房市剛好在很冷清,同時要準備年底婚禮的空檔期間,創辦一個能夠幫助這些開發不到誠意客戶的業務員,透過網路與客製化業務員的個人品牌模式,替他們打造一個能24小時自動集客的模式,並且幫助這些一般業務員都能夠達成百萬業績的目標,即便他們和我一樣:沒有資金、沒有人脈、沒有背景。

擁有7年海外房地產經驗的前仲介李昌鵬,也在疫情後離開專營海外房地產的大公司,現在正自己打造個人品牌「國際超級房仲」當中。林琨凱攝圖片來源 : 蘋果新聞網

  李昌鵬透露,在這行想成交,靠的多還是熟客,以前可能詢問物件2小時後就能確定購買、連親自飛出國都不必,但是在全球疫情終止之日還遙遙無期的情況下,加上各國都還有各自問題,像是泰國的學運、美國的大選、菲律賓先前漲太快的後續價格修正等,都會使客戶本身態度趨於保守,寧可多留現金在身上,也不願意貿然投入不確定性高的海外不動產,「當然可能還是會有破盤物件出現,但是現在這樣的案子也很少了」。

▮其他公司的受訪內容

在越南河內當地營業的21世紀不動產越南尚好房屋加盟店總經理藍鼎傑,也指出在2020年的全球變化之下,消費者越是緊縮褲袋、或因隔離政策減少出門頻率,馬上衝擊到的就是店面租賃市場,承租方可能會要求降租、甚至退租,導致房東收入銳減,甚至連商辦也因外企進駐腳步停歇、本地企業開始縮編而大受影響,「越南本地企業就有30%緊縮編制,並主動降級辦公室以節省經費‵,而新創企業辦公室租賃需求驟降,因為現在根本不是創業時機點」。

21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱也補充,疫情影響對於首次接觸海外置產的客戶來說,確實增加了不少門檻,畢竟少了實際去現場勘查的作業,會使客戶心理上覺得不踏實,進而影響下決策速度,加上購屋流程也因為疫情的影響變得更不順暢,像是銀行開戶或是一些文件上的行政處理手續等都無法親自到場處理,都可能流失成交機會,僅能靠駐點當地的專人視訊導覽,或是VR線上看屋等新模式來增加客戶購買意願。(陳昱均/連線報導)

本文作者-國際超級房仲

▮受訪心得(媽~我在這)

 這次的主題,主要是在講肺炎疫情肆虐全球的情況下,台灣的海外房產市場到底有沒有受到影響?

  聽記者昱均說,問到的幾家業者都只會講【太過於正向】的言論,似乎想要藉由 #蘋果日報 的報導來鼓勵投資者來買海外房地產,所以才特別找上好話也說、壞話也誠實告知的 #國際超級房仲

▮受訪者當中只有我被放上粉專連結喔

  事實上,在疫情還沒有造成影響前,2019年的海外房市、甚至早在2018年底的海外房市就已經在台灣慢慢降溫了,肺炎疫情只是最後一根稻草而已,實際上就是可以看到很多 #海外房仲 慢慢離職、很多海外房仲公司縮小規模,很多想要到海外投資房地產的客人,也因為無法飛出國而採取觀望的態度。

#我們房仲做的是顧問工作#銷售的是專業資訊#不該賺的錢不要碰

 這些都是事實,只是很多業者不願意公開給消費者知道,怕消費者聽了就不敢再上門了;但是身為專業人員的房仲業務員,要做的應該是把優缺點的所有資訊都對我們的客戶告知,而不是隱惡揚善、選擇性地告訴客戶,對吧?

  真正專業的作法是要告訴投資者,當現在景氣不好的時候,你應該要做的投資選擇應該是危機入市、找便宜來剪,如果危機的時候卻買不到危機時的價格,那當然就應該多多觀望、何必現在急著要客戶進場、怎麼可以隨便亂推房子給以投資為目的的消費者呢?

  畢竟,投資海外房地產隨隨便便就是三五百萬的現金、甚至一千多萬的現金起跳,不要為了賺那麼一點點小小的佣金(沒錯,大多數海外物件的佣金到業務員手上,真的是少得可憐),而讓信任你的客戶將這麼大的一筆錢,放在無法掌握的風險之中。

▮特別感謝記者昱均

  最後,要非常感謝這次的記者昱均,除了讓我充分感受到當記者的不容易與真的很辛苦以外,昱均也花了很多時間在跟我溝通內容,常常晚上十一點都還在跟我確認報導內容有沒有正確,同時也沒有像我們印象當中的蘋果會做出聳動的解讀,整篇報導都非常接近我當初表達的意思,無論好的壞的,都有收錄到這次的報導當中。

  感謝昱均讓我對蘋果日報的印象更好,也感謝昱均讓我對記者的尊敬度又再度提升了,世界上還是有很多年輕又優秀的記者。

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【泰國房地產】疫情衝擊曼谷房價?專家來正確解讀房地產數據,不要又看錯了


泰國房地產價格疫情
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泰國房地產價格,究竟受到疫情影響多少呢?房價有大崩盤嗎?

▮新聞原始報導

【編譯單彥純/曼谷報導】  住宅銀行麾下的房地產資訊中心報告,2020年第2季房屋價格指數持續滑落,公寓及住宅社區售價下跌達36%,特別是北欖府捷運綠色線尾段剛落成的公寓項目,相比下捷運黃色及橙色線週邊地區的公寓項目則仍持續攀升。  房地產資訊中心代理負責人威猜透露,由於新冠肺炎疫情蔓延,國內外紛紛落實封鎖措施控管疫情,導致多個產業的經營者結束營業及裁員,對民眾購房能力造成衝擊,使房地產開發商出台減價活動加快清除庫存的待售房屋。  第2季公寓項目大幅減價幅度達36%,多棟聯建房屋項目也減價約32%,別墅售價則減價約12%。如果新樓盤價格持續降低到觸發價格戰,恐導致二手房屋價格進一步滑落才能與新屋競爭,並且影響房產估價及房貸額度。

  針對新住宅社區項目,第2季曼谷及週邊地區的房屋價格指數為128.3,與去年同期比較增加1.9%,但是與前1季相比降低0.1%,為該指數在2012年編制以來首次季比滑落。細分為別墅價格指數為126.6,與去年同期比較上揚2.3%,與前1季相比降低0.1%;以及多棟聯建房屋價格指數約130.2,與去年同期比較增加1.5%,與前1季相比減少0.1%。  第2季曼谷及週邊地區的公寓價格指數為153.2,與去年同期比較上升1.8%,與前1季相比下跌0.1%,與連續第2個季度季比下跌。跌幅最大的公寓項目為北欖府捷運綠色線尾段剛落成的公寓項目,售價仍取得增長的公寓項目則為捷運黃色及橙色線週邊地區的公寓項目。  以地區劃分,曼谷的公寓價格指數為154.9,與前1年同期比較增加26%,與前1季相比降低0.1%;週邊地區的公寓價格指數為145.1,與前1年同期比較上揚1% ,與前1季相比下跌0.3%。

本文作者-國際超級房仲

▮國際超級房仲

Q:曼谷房價下降了36%!?

  這一則新聞我一定要特別拿出來講,以免很多消費者會以為曼谷今年房價跌了36%了,因為我真的遇到太多消費者,明明都是看著一樣的數字,竟然可以解讀出跟我們天差地遠的結果,所以說數據真的要找專業人士來解讀,不要自己隨便看看就憑感覺下結論了。

(A) 降價36%是今年第二季的新房子

  有加入我LINE@的乾爹乾媽都知道,今年3、4月份因為買氣冷清,所以很多建商都有把預售屋做出特價,降價幅度達10-20%左右,降價接近36%的不是沒有,不過市中心的很少很少見。

  不過有在更新市場消息的人也曉得,從5、6月份開始,相關的降價措施已經陸續被取消,甚至不少預售案都已經在調漲價格了。

(B) 今年第二季的價格指數,比去年同期還高

  這就代表著整體市場的價格並沒有往下掉,其實整體房價跟去年相比還有上漲1.9%,所以新聞裡面已經有說明清楚了,不要以為平均房價掉36%,實際情況是有漲的。

(C) 曼谷公寓指數也比去年同期上漲

  這段又再度強調公寓的部分,雖然前一季小幅下滑0.1%,但是整體價格還是比去年上漲了26%,看到了嗎,是上漲26%喔!

▮疫情後的泰國房市如何?

  很多人都很好奇,到底這一波疫情對於泰國房地產價格的衝擊大嗎?房價有大幅下跌或是崩盤嗎?什麼時候才是可以進場撿便宜的時候呢?

(A) 疫情影響房市最嚴重是3-4月

  今年3、4月份的時候,由於買氣真的太冷清了,市場上幾乎沒有什麼人出來看房子,所以建商為了要能夠促銷,有針對當時正在銷售的預售案作降價或者釋出少數特價房,我們公司今年在3-4月份因為這波降價,反而業績逆勢上漲。

延伸閱讀:德寶地產這家公司評價如何?為什麼業務要指名昌鵬?

(B) 5月份開始房價上漲

  當我們三四月份因為賣降價社區和特價單位,賣得不亦樂乎時,很快地因為疫情在泰國快速得到控制,當地建商提早嗅到市場改變,於是便超前部屬,在疫情還沒完全結束前就已經於五月份開始陸續取消優惠,甚至調漲房價。

  以我們公司經手的建案為例,五月份到七月份已經有四個建案調漲價格,其他也有八個建案在五月份前全部完銷,其實也表示市場上的買方本來就很想要購買這些房子,只是因為價格因素讓他們比較保留,一旦價格往下調整就可以立刻出清,這也是之前我常講曼谷擁有強大「剛性需求」的原因。

(C) 現在7月份仍然受到影響的租賃市場

  由於曼谷市區的房價是被租金帶起來的,而曼谷昂貴租金又是因為超大量外商給拉起來的,然而上半年的鎖國政策讓市場上幾乎沒有什麼外商有租屋需求,許多留在本地的租客也傾向在這個期間不要變動,因此租屋市場至今仍相當冷清。

  以我們目前最近得到的市場動態,大部分曼谷本地的屋主都開始打起了價格戰,許多房子的租金都降到原本的八折價在招租,甚至還有些屋主打出了「住11個月、送1個月房租」的促銷政策,就是希望可以快速去化這些房子。

  這其實也是曼谷原本租金這麼高背後的小風險,就是市中心這麼高的租金,其實還是是靠外商市場撐起來的,遇到這種百年難得一見的鎖國政策,所以才導致外商人員真空,租賃市場這麼冷淡的狀況,預計要等到今年底外商恢復入境工作以後,這樣的情況才會慢慢改善。

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▮2020下半年的泰國房地產投資建議

  回想之前2008金融海嘯買房子的人、再之前2003 SARS階段買房的人,以及最近2020上半年因為疫情促銷而買房的人,哪一個沒有賺到大錢或是買到便宜的?

  只是曼谷最佳的危機入市時機已經過了,現在正處於一個谷底剛反彈的階段,現在進場雖然沒有辦法像3-4月份那樣撿便宜(這個機會也過了),但至少你還是可以買再一個起漲點,比2021年後進場的人省下不少錢,因此我有幾個泰國房地產在投資方面的小建議:

(1) 房子還沒有出租的屋主

  利用這段疫情的熊市期間,可以找個裝潢公司好好利用這個空檔裝潢房子吧,反正房子空著也是空著,沒有必要在這個時候跳進市場打削價戰,可以休生養息讓房子條件變得更好,等年底外商回流以後趁勢把空窗的租金補回來。

(2) …

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【各國疫情這麼嚴重,為什麼房價卻沒有崩盤?】無限QE反而讓有錢人大舉進場海外房地產


武漢肺炎房價
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本文作者-國際超級房仲

前言

  剛剛看了商業週刊的文章《為什麼各國疫情嚴重,股市卻不跌?數學系碩士用最簡單的話解釋QE》以後,覺得這篇文章用很簡單的概念說明了為什麼股市沒有崩盤的原因,因此今天國際超級房仲也想要用同樣的邏輯,來說明為什麼現在疫情肆虐各國,卻沒有看到房價崩盤或大幅下跌的原因。  接下來的這一道題目,可以測試你有沒有投資眼光:

▮一、無限的資金追逐有限的資產

土地就那麼一點,尤其是地段好的土地,但是資金卻是無限的

  問題來了!  用這篇商業週刊的比喻來說,假設現在市場上有100間房子、100枚的1元金幣,請問每一間房子的售價會是多少錢?  如果你的答案是每一間房子價值1元金幣,答案是正確的,接下來我們再來看看第二個狀況。  QE(量化寬鬆)開始以後,市場上從原本100枚金幣變成200枚金幣,而房子還是維持100間不變的情況下,請問每一間房子變成多少錢呢?  如果你的答案是每一間房子價值2枚金幣的話,那可就犯了跟大多數人一樣的錯誤,也代表著你有相當高的機率在這一次疫情肆虐全球的情況下,錯失讓你資產翻倍的機會囉。

▮二、為什麼不是一間房子價值2塊錢

因為你沒有注意到資金在誰手上,散戶能夠做的是什麼

  假設一開始100枚金幣有80枚在我手上時,當我發現開始QE以後,我會把手上的80枚金幣全部去搜刮市場上的80間房子,這時候市場上只會剩下20間沒有被我買走的資產,以及120元的資金在市場上。   20間房子與120元的熱錢,您看出端睨了嗎?  沒錯,這篇商業週刊的文章就是在講這個道理,這時候因為熱錢變多但是資產大量減少,此時每一間房子的價值將來到60元!也因此提早先買進80間房子的我,總共價值就變成了480元,我的身價也翻漲六倍。  講到這邊,聰明的你大概也看得出答案了,這其實也是我常常在說明會引用的經濟學名言:「你只要教會一隻鸚鵡供給和需求,牠就能夠成為經濟學家」,市場上好的資產如果不斷被買走,而鈔票卻大量大量地印出來,如此一來浮濫的鈔票當然就會變得不值錢,最嚴重的情況就是向委內瑞拉這樣成為全球通膨最可怕的地獄。

▮三、回過頭來看看至今3個月的房市狀況

到目前為止仍然沒有看到任何國家的房價大崩盤

  好多的客人都跟我說,現在台灣房價掉很多、曼谷房價掉很多、澳洲的房價掉很多,相信這樣的言論你應該也有聽到,但是當我進一步詢問:「請問您的資訊是哪裡來的呢?」,這些客人100%都是跟我講:「是別人告訴他的」。  沒錯,理論上像是2008年的金融海嘯、2003年的SARS都讓房價大跌,而這次武漢肺炎看起來比前兩次的影響還要更嚴重,再加上不是鎖國就是封城的,市場上幾乎都沒有人出來看房子的情況下,照理來說房價的跌幅一定不輸給前面兩次,對吧?  然而,事實卻是什麼樣子呢?  我看了很多國家的房市報導,無論是台灣本土還是國外的房市狀況,我看到的大多都是市場冷清、無人買屋租屋、成交量急速下滑,但是卻沒有看到任何一個國家的房價有大崩盤還是泡沫的情形。  沒錯,您沒看錯,我至今沒有看到哪一個國家有大幅下降的情況,甚至四月份的新聞還指出台灣在2020年的第一季,不少城市的房價還微幅上漲!換句話說現在大家傳言紛紛的房價大崩盤,都只是民眾的謠傳而已。  我相信會來國際超級房仲這個部落格做功課的您,都是理性有邏輯的人,也一定能夠相信「事實勝於雄辯」這個真理。

▮四、危機入市永遠是對的

巴菲特:「別人貪婪時我恐懼,別人恐懼時我貪婪」

  只要一個國家的房地產體質是好的(不要像台灣這樣),那麼我接下來提到的邏輯一定能夠成立:  首先,當現在全球經濟狀況嚴重衰退的情況下,美國宣布的無限量化寬鬆(QE),會讓市場上的資金/現金/熱錢越來越多、越來越氾濫、越來越不值錢,因為這是一個不得不的作法。  其次,當手上的資金/現金/熱錢越來越不值錢的情況下,我們當然會把錢趕快分散在其他「有限」的資產裡面,因為就像本文第一段所述,這些資產在QE開始之後反而會大幅上漲,不要覺得不可能,台灣、東南亞、新興國家於2008-2013年的房價飆漲,就是受惠於這一波,尤其美國還降息4碼(降息幾乎就等於是房價上漲的意思)。  再來,這麼多種類的資產裡面,金融商品(股票/基金/期貨/債券/定存等等),要嘛不是風險與波動太大(股票/基金/期貨),很多保守型的人平時就不敢碰了,更別說起伏這麼大的現在,要不然就是在台灣的收益太低太低(債券/定存),連通貨膨脹都跑不太贏了,放過去也沒什麼意義,因此才有這麼多人在股災的情況下把錢移往不動產,所以大家才會常常說:「早知道當年我在SARS或金融海嘯時買個房子,現在我就輕鬆了」。  最後,因為不動產的三大特性:「保值、增值、現金流」,讓大量的資金都逃到不動產裡面來避險,也因為大量的資金往不動產集中,因此房價上漲是必然可以期待的。而這麼多種的不動產裡面,價值最高的一定是地段最好、產品稀有的物件最容易集中資金,尤其是大部位的資金,因此我們常常可以看到在股災發生以後,房價飆漲最誇張的,就是那些原本大家覺得貴到誇張的房子。

▮五、既然要選擇不動產了,該怎麼挑選不動產才對?

珍稀絕:珍貴、稀有、絕版

  每個投資房地產的人都聽過:「Location、Location、Location」,選擇房地產沒有錯,但是我們以台灣房地產為例子來舉例:「如果回到2003年,你手上有500萬的資金,請問你要買台北、台中、高雄還是屏東的房子呢?」  會這樣問是因為很多台灣民眾在理財時講得頭頭是道,但是到了自己要做投資決定時卻往往只看「價格」而不是「價值」,很多人會想要投資中南部都是因為價格低,就認定這種區域的「房價基期較低」,所以就選擇買中南部而不是房價本身就不便宜的台北。  但是真正的答案呢?  從2003年至2014年全台灣的房價都上漲,但是漲幅最高的卻是大家公認最貴的台北市,而非中南部,更不是房價本身就低到不行的屏東。為什麼會這樣子?如果你的答案是選擇中南部和屏東的話,表示你對於房地產的「價值」還不夠了解。  想一下,500萬在2003年可能勉強可以買個一房而已,但是南部都可以買一棟透天了,但是台北市這十幾年來翻了三四倍左右,中南部卻只有兩倍上下的水準,原因就是因為台北市房地產的價值遠遠勝於中南部,這個部分我們就不多做贅述。  也就是說,當我們資金許可的情況下,當然要選擇首都、精華區、高級住宅才會有夠多的有錢人,用大量的資金來追逐這些房地產,這也就是今天這則文章一開始講的道理。

為什麼身為房仲的我,卻不願意在台灣置產,尤其是台北市

  只是台北市目前房價真的太貴了,大部分人想要投資的話資金都是不允許的,即便貸款也要背負很沉重的房貸壓力,再加上台灣少子化導致需求不斷下降、打房導致的稅務成本節節上升、低薪導致的高房價所得比,使得國際上的資金當然不會選擇體質這麼差的台北市,而會追逐國際上其他房價更實惠、成本更低、現金流效益更好的不動產,例如國際超級房仲最推薦的曼谷。

  讓我用短短幾句話來工商一下:  曼谷的房地產被國際最知名的權威機構《Global Property Guide 全球房地產指南》評為亞洲最值得投資的地方,一定是有原因的。

  曼谷這個高度國際化的城市,外商人口非常多,但是市區供給的高級住宅越來越少,買一間高檔的住宅也大概才1000萬台幣有找,月租金都可以落在45,000-55,000之間,甚至低總價也可以用300-400萬台幣進場購屋,月租金平均也達到10,000-14,000左右。

  重點不只是租金效益高、稅務成本低,曼谷房價的平均漲幅也是5-7%的水準,像這樣條件的城市當然就很容易吸引國際的熱錢來投資,房價自然水漲船高。  更別說,在曼谷還有專業的物業管理公司在幫忙打理你的房子,管理地好好的,讓你收租就跟定存一樣,不用像台灣這麼辛苦,而且萬一遇到奧房客,連台灣的法律都不會保障屋主的利益。

關於海外房地產投資,這十個經典問題你一定沒辦法全部答對

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▮結尾:危機入市人人都懂,但真正敢付之執行的卻很少

人類從歷史當中學到的唯一教訓,就是人類永遠不會從歷史當中學到教訓

  我們都知道危機入市,我們都看到很多人在SARS和金融海嘯買到房子而賺取暴利,我們也經歷過因為降息和美國QE而讓房價飆漲的日子,這次同樣的狀況、同樣的機會又來了,我們當然就要根據過去的歷史去複製成功經驗,對吧?  說起來容易做起來難,我相信再過五年十年,一定會有人說:「早知道如果我在武漢肺炎時多買幾間房子,現在就輕鬆了」。

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【2021東南亞房地產】中國信託與資誠調查:「台灣73%高資產客群,逐步前往東南亞投資!」


東南亞房地產
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東南亞房地產

本文作者-國際超級房仲

國際超級房仲  無論您是不小心點進來、還是收到我傳給您的連結,我都建議您先放下手邊所有的工作,靜下心花1分鐘的時間先把下圖的新聞看完,然後再用2分鐘認真地看完我這則文章。

東南亞房地產

一、您注意到當中的重點嗎?有錢人想得和你不一樣

  依據中國信託與資誠會計師事務所的聯合調查,針對這些3000萬資產的「高資產客群」,以及1億5000萬資產以上的「超高資產客群」,這些族群今年加總起來大概會有1萬多人,當中88%的人他們的財福還在持續成長當中,加總起來超過7兆台幣。  而這些人在2019年的置產規劃,有73%都是採取境外配置資產策略,也就是把資產往海外去配置,而且逐步都在往東南亞布局當中。  此外,當一般普通人都在擔心美中貿易戰的延燒是否會沒完沒了而開始觀望時,這些高資產的客群們都漸漸把中國資金移往政策利多的東南亞配置,而且大部分的戰略仍舊是以海外布局為主。

二、請問您已經察覺當中的端睨了嗎?別人恐懼時,我貪婪

  回到基本面來看,一般台灣民眾聽到海外房地產投資,尤其是標的在東南亞的時候,通常第一個反應就是:「不考慮」。  不考慮的原因,不外乎就是擔心國外房子的管理會比在台灣更加困難、東南亞印象中就是落後,以及認為現在進場東南亞購屋已經房價過高….等等。房價過高這個疑慮,全世界所有人在任何時間點買房都會擔心,這個我們就不討論了;但是海外房子難以管理加上東南亞落後這兩大印象,確實是阻礙很多民眾前往投資的阻力。  在海外管理房子比台灣更輕鬆,還有東南亞許多國家首都已經不輸給台北,這些我就不需要再多加贅述了,因為這些都是不爭的事實,而且我也在許多文章和大小說明會講過了。  我想要講的是,為什麼高資產客人都會往境外投資,難道它們不會有這些刻板印象嗎?

三、高資產客戶之所以高資產,確實是有他的道理在充分了解風險,以及充分了解如何掌控風險

  高資產客人也是人,他們當然也會擔心害怕,它們在投資陌生的領域當然也會有刻板印象,但是高資產客戶不同於普通投資者的關鍵差異,在於高資產客戶願意去「了解」箇中差異到底在什麼地方?什麼是刻板印象、什麼是真正要關注的風險?  比方說,經過這幾年的市場教育,我們已經知道在海外管理房子,其實是比在台灣管理還更輕鬆;很多高資產客戶也願意親自去走一趟東南亞首都,驗證看看仲介講的「成熟進步」是真是假;更別提房價的部分了,再怎麼說東南亞首都的住宅,「淨租金投報率(Net)」都遠勝過台灣的「毛租金投報率(Gross)」,在台灣的首都有個超過2.5%的收金收益,就足以拿來投資、拿來臭屁了,在東南亞住宅的淨租金如果只有3.5%,那肯定是被客人罵死了。  嗯,大家對於台灣房地產的標準,真的挺寬鬆的。  也因為高資產客戶願意花時間精神去了解、去聽聽看仲介的說法,親自到現場去見證市場與地段狀況,這樣子有眼光與勇氣的族群,當然才具備成為高資產客群的入門條件。PS:相信大家都有聽過羅伯特清崎說過:「全世界所有的有錢人,都一定跟房地產有關」,也就是說想成為有錢人,至少擁有一間房地產當然是必備條件。

四、成為高資產客群的進階條件:理性與膽識投資除了要看獲利,你當然要留意潛在風險,而不是盲目冒險

   成功人士之所以會成功, 在於他們看到一點點的機會都會想要用力把握;而大多數人之所以為什麼庸庸碌碌,就是因為看到再大的機會,一般人也只會看到那麼一點點的風險而不敢前進。  我們都曉得「不入虎穴,焉得虎子」這個基本的道理,想要投資獲利當然就需要承擔一些風險,而不是盲目冒險。  以我們公司這麼多經營台灣高資產客戶的經驗來看,恰恰也跟上述道理相同,高資產客戶除了表面預估的獲利以外,他們更看重的是「潛在風險」有哪些?以及這些風險該如何去控管?確定這些風險能夠被掌握以後,當然就會進場置產。  什麼是潛在風險?這個很簡單,就是撇除你的刻板印象以外,其他你沒有想到的風險,這些潛在風險就需要專業又誠實的仲介來跟您說明,有正確的資訊才能夠做出正確的判斷。  那麼,什麼又是「掌控風險」呢?  比方說,投資東南亞預售屋的投資者,一定要先有交屋第1、2年的租金效益不高的前提,假如您願意讓前兩年的租金效益暫時低於行情,而不會影響到您的資金周轉計畫、不會影響到您的基本生活,這樣就是掌控風險的一個例子。  讓我再舉一個掌控風險的例子,有些客戶會急著見到投資的物件要有很好的獲利,面對這樣的需求,那麼一定是選擇住宅供給量最少的精華區,您才有可能在第三、第四年出售房子還可以再稅後獲得不錯收益;相反來看,如果這筆資金是您的閒置資產,願意長期擺放換得更加有爆發力的收益,那麼我們就會建議投資擁有眾多超大型建設的特殊新區域,而非缺乏爆發力的精華區。  這就是潛在風險vs掌控風險的基本概念,當然還有很多的風險我們需要去評估,然後針對個別狀況來討論投資者是否適合投資,以及該選擇什麼樣的標的。  只可惜,一般普羅大眾不會願意接受上面這些建議,通常第一關的刻板印象就讓他們自己已經遠離成為高資產族群的機會了;所以說,願意把文章看到這邊的您,已經具備成為高資產客戶的良好條件囉。

五、總結:動起來吧心態決定行動,行動決定命運,你的選擇是什麼呢?

  如果你想要學會開車,那就應該去駕訓班練習,而不是每天看路考手冊;想要學會游泳,那就到游泳池裡面,沒有人光看書就學會游泳的;想要投籃變準,那就找個投籃比你準很多的人,帶你到籃球場拼命練習。  想要中樂透,至少你也該買張彩券吧!  沒有買彩券,你怎麼能夠期待自己一夜致富?沒有花時間好好找專業仲介討論,您怎麼會了解陌生的投資市場為何可以吸引高資產客戶,對吧?  如果想要變成高資產族群,那就要努力;怎麼努力呢,除了你基本的工作內容要做得更好更純熟更聰明外,就是要學會投資,讓錢滾錢才會讓資產快速滾雪球;而怎麼樣才可以快速地滾學球,就是找到好的投資標的就要馬上行動,無論你選擇的是房地產、股票、基金、債券還是你自己,動起來才有機會。  讓我們一起努力,希望我們都可以在10年、20年內成為高資產客群,我也深深相信這73%的比例將會越來越高,總有一天東南亞許多國家首都的房價,幾乎都會超越台北市的房價。千萬不要高傲地認為不可能,因為東南亞已經有不少區域的土地,每坪售價已經比台北市土地還昂貴了。

台灣大多數的有錢人,都在把資產放在海外

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【該不該到海外買房?這就是好房網的媒體程度?】淺談亞太國際和搜房網的停業事件


亞太地產好房網停業
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亞太地產好房網停業

本文作者-國際超級房仲

國際超級房仲:  以海外房地產界來講,這幾天發生了一個天大的新聞,那就是曾經被我們同業認為是台灣海外代銷業規模最大的品牌亞太國際地產,被各家媒體宣布停業的重大新聞,再加上這幾年陸續聽到媒體在講海外房地產的負面訊息(尤其是好房網),所以不難想像這樣的新聞對於其他正派經營的業者有多大的殺傷力。  在開始之前,我們可以先來看看媒體報導:【好房網】Sway寫的:海外投資「保證獲利」有影嘸? 小心「錢進得去,出不來」胡偉良寫的:流血的教訓,該不該到海外買房?

一、海外置產好可怕!這樣我以後都不該到海外投資房地產了嗎?投資國內房地產說不定更可怕勒,你得先搞清楚問題在哪裡

  亞太國際地產與搜房網這兩家海外代銷我就不多做評價了,請大家自行Google或者洽詢仲介同業,但是這一次的媒體操作很明顯地就是要把責任歸到代銷身上,同時好房網就是要利用他們是台灣最大的房地產媒體的力量,讓民眾覺得海外房地產不要去買。  至於好房網為什麼這麼愛抨擊海外置產?這一點我在過去的文章裏面有提過好幾次,有興趣的可以點下方的連結,看完之後你就會對於好房網為什麼這麼不遺餘力地批評海外房地產了。延伸閱讀:【好X網抨擊海外房地產的SOP大公開】這樣的媒體真的夠專業嗎?【大破解】好x網專門抹黑海外投資的sop大揭密

  以這次好房網的兩篇文章來看,Sway應該就不用再多說了,我個人認為這位Sway先生對於海外房地產是相當地外行,所以就不針對外行人多做討論。  至於另外一位胡偉良則是似懂非懂的狀態,尤其我看到文章裡面講到說: 「那為什麼台灣的仲介業者狂推海外房地產? 理由其實很簡單,因為仲介利潤實在太好了,12%以上起跳,經常高逹20~30%,甚至有些還高達5成,比開發商賺的還多。 」  這個一聽就知道是把柬埔寨金邊的那些狀況/傳言,整個套用在海外房地產市場上,讓消費者以為仲介賣海外房地產有多好賺,12%以跳耶!但是實際上呢?如果有機會碰面的話,我再把薪資條給你看看,你就會知道房市好的城市的大型開發商,他們給佣金跟給乞丐差不多。  如果胡偉良先生這麼有信心,請你告訴我有哪一家位於泰國、吉隆坡、胡志明市、馬尼拉、倫敦、澳洲、甚至市它們常常抨擊的日本的上市開發商,給代銷的佣金不要說12%、20%、30%啦,超過10%就好,請胡偉良告訴我有哪幾家上市開發商給佣金有超過10%以上的?  沒有就不要亂說,不懂就說不懂,真的很討厭這些外行人利用媒體力量在那邊胡說八道,搞得我們海外仲介好像多好賺一樣,而且海外建案的總金額都這麼低、銷售的人力成本又很高(我們公司有9個行政人員耶),做國內房地產才真的比較好賺吧!不用做像是代銷案那麼多資料、不用辦大型說明會、不用砸大錢在網路打廣告、不用花好幾萬元飛到國外陪客戶帶看房子…..  也就是說,就是因為國內房市很差、很難做、很難賺錢,仲介費還會被買賣雙方砍得像給乞丐一樣的情況下,大家才只好走到國外找更好的產品給投資者,賺取那麼一點點的薄利多銷的仲介費而已。  還是不信?請把你的履歷寄來我的E-Mail,來上上班你就知道到底國內與海外房仲好不好賺了,國際超級房仲的Email:asuka11211984@gmail.com延伸閱讀:【房仲很好賺,那你想要來挑戰看看嗎?】入行之前先來了解一下房仲工作內容吧

二、所以這次的事件到底是怎麼回事?實際狀況究竟為何?就是我一再一再重申的「保證買回型產品」

  這一次亞太國際與台灣搜房網宣布停業的核心原因,其實主要就只有兩點:❶保證買回型產品❷小型開發商  相信長期有在Follow國際超級房仲的朋友應該都會知道,我始終不斷不斷地在告訴市場這兩個事情,當中最嚴重的又以第一點「保證買回型」產品為核心,為什麼保證買回型的產品不要碰呢?  主要就是「保證買回型」的產品通常都附有長期且高額的保證淨租金,例如保證連續5年、每一年都有6%租金,或者保證連續10年、15年以上,給你每年淨租金8%….等等方案,最後都會加上「到期時建商將原價/120%/150%買回」的條件。  再加上這一類的產品通常總價都不高,落在100-500萬台幣左右就能入場,因此看似低總價、零風險、高獲利的這種保證型產品,就深深受到台灣投資者的喜愛,我遇過好多客戶來跟我爭辯這種產品有多好多安全,但是這幾年下來,購買保證買回型產品的投資者,幾乎都是血本無歸。  想要了解更多為什麼不要購買「保證買回型產品」的深入原因,可以點下方連結:保證租金+保證買回的風險在哪裡?看完這篇可以幫你省好幾百萬為什麼到海外投資的台灣人虧錢居多?廢話!因為你都愛買這種房子啊  【回到法律面的層次來看看】  以我自己曾經身為一個成績不好、常常被當、研究所還休學的法律人背景來看,目前亞太國際和搜房網由於本次的事件而被法院凍結資產,在這種情況下公司沒有辦法運作也是正常的(除非有信心超強大的大金主支持),因此在法律程序結束之前,其實到底責任是在亞太國際和台灣搜房網的代銷業者身上,還是應該歸究於國外的開發商身上,這個就只能靜待司法調查。  不過這個訴訟時間通常曠日廢時,再加上台灣的司法……,嗯,你懂的,相當多人對於司法機關是非常沒有信心的(再加上一些律師朋友的經驗分享),所以這一次的事情得需要相當相當多年的時間才給出一個最終的答案了吧,所以目前沒有人能夠知道真相到底是如何,我們只能繼續觀望下去,不能給出定論。  但以我自己的經驗來看,如果單純地是開發商房子蓋不起來,或者開發商承諾的保證租金給不出來的話,責任當然是再建造的開發商或是保證租金的承諾者身上,一般來講這跟代銷公司是無關的,除非代銷公司用了什麼不正當的說法(能夠在刑法上被定義為詐術的說詞),或者興建的建商/承諾保證租金就是代銷公司本身的話,那這種情況下的代銷公司才會有責任。  對,現在台灣就有不少這種本身是代銷、又跑去國外自己蓋房子、然後還自己給客戶保證租金+保證買回的海外代銷公司,我是強烈地建議絕對不要去碰!這種業者、這種產品,也許再過五到十年就會完全從市場上絕跡了,因為消費者遲早也會漸漸地被教育出來,什麼才是真正可以投資的產品。  所以說,如果你是代銷仲介的話,你還敢賣這種產品嗎?

三、到底海外房地產可不可以投資?我該怎麼樣避開這種風險詐騙集團都是騙貪心的人,不是笨的人

  海外房地產當然可以投資,有多少人現在在國外收著比台灣還要高2-3倍的租金,而且還輕輕鬆鬆不用打理,我們也遇過很多前幾年在曼谷買房賺錢,現在還想要進場再加購的投資者,所以你說這個市場能不能賺錢呢?當然可以,而且賺錢的人還不少勒。   只是為什麼你好像都不太會聽到有人在海外置產賺大錢的新聞,其實很簡單嘛,因為如果這些人在海外置產的事情跟親朋好友說,馬上就要面對到一堆搞不清楚狀況的人講那些Sway才會說的論調:「看不到摸不到你敢買?」、「人生地不熟,你語言又不通,出事情該怎麼辦?」、「台灣的房子都管不好了,還管到國外去?」、「你是不是被仲介騙啦?告訴你,仲介都blablabla….」、「你確定房價有漲起來,你房子又還沒賣掉怎麼知道是不是真的」…..等等外行見解。   說真的,連我們海外仲介遇到這種一般人或國內房仲提這麼多外行又蠢的問題,其實連我們都已經懶得去說明跟解釋了(因為通常這種人真的不懂又很自以為懂),更別說自己投錢下去的一般消費者;所以我遇過的已購客投資者,幾乎都只有夫妻兩人知道,家人朋友甚至小孩都不曉得自己已經在海外置產了。  另一方面就是媒體囉,普通媒體對於在海外購屋賺不賺錢沒什麼興趣,只要有大新聞它們就報導、只要有業者的業配新聞他們也報導,反而是好房網這種背景是純粹台灣本土房仲的媒體,他們最不希望就是看到投資者把資金移到海外去,所以只要是海外置產的正面新聞,你絕對不可能在好房網上面看到。

  至於在海外投資不動產,究竟應該要注意些什麼?其實這當中有很多大方向與小細節,不過礙於篇幅關係我就只講大方向就好,想要了解更多可以再我這個網站的「部落格文章」分類去逛逛更多文章。  以大方向來說,以下5大重點給你建議:①不要買保證買回的產品②不要買保證租金特別高、特別久的產品③不要相信可以短期獲利,尤其是炒紅單④不要找不收仲介費的業者或是跑單幫購買⑤不要傻傻自己跑去當地找建商或是仲介買

四、除了最近上新聞的這幾家,還有哪些是可能的未爆彈?有,而且好幾家準備要爆了,接下來還有更扯的。

  想知道還有哪幾家業者、哪一些建案可能會讓你成為下一個血本無歸的海外孤兒嗎?  別傻了,我怎麼敢講。  但是我可以讓你知道,接下來泰國這邊還有至少兩個「保證買回型」的產品會爆發事情並且絕對上新聞,而且當中還有一個會非常非常嚴重,所以奉勸想要投資海外房地產的你,千萬千萬不要再去購買「保證買回型」的建案了。  想要投資,就應該要在充分地了解優缺點之後去承擔應該承擔的風險,不要妄想天下有免錢的午餐,可以讓你用低資金、零風險賺到超高獲利的產品,冷靜想想你就不會受騙上當了。PS:乖乖去投資大城市、市中心、上市大建商、「沒有保證」,而且售價會讓你感覺到不便宜的建案吧,這樣才真正安全的投資型產品,千萬不要去用賭的,用賭的你就輸了!

五、我已經是海外孤兒了,請問接下來該怎麼處理?國際超級房仲的免費諮詢服務

  說真的,我已經給過不少海外孤兒關於這一方面的諮詢協助了,千萬不要以為我是為了賺這些人後續的生意所以才幫忙,這些海外孤兒已經在國外賠錢、投資經驗又非常差了,怎麼可能再次購買或是幫我介紹客人。  所以一些心胸狹隘的酸民言論我就懶得回覆了,我只能盡量利用我空檔的時間,讓自己的專業能力可以多多幫助一些人,不要讓他們慘賠幾百幾千萬的血汗錢,就像是我常常說的:「一起試著讓這個世界變得更美好一點點吧」。  如果你已經成了海外孤兒,卻不曉得之後該怎麼處理的話,可以加入我最下方的LINE@ ID,我可以利用空檔時間用LINE簡單回覆,或者用電話跟您慢慢聊,但前提是必須是我有空檔的時間,因為國際超級房仲小弟我平常也是要上班工作的,沒辦法把工作時間都拿來處理這些業務外的助人行為,同時也希望大家彼此尊重,不要問題問完就一聲不響消失、說話愛理不理的,這樣我就算有其他更好的解決方案也沒那個機會提供給你參考了。PS:你知道有某些海外孤兒,是屬於「活該」的這種類型嗎?  為什麼會說某些海外孤兒是活該的類型呢?  因為這些海外孤兒通常第一句就是很高傲地說:「我有房子要給你賣、有房子要給你管理,你們怎麼收費」,好像我們很缺這些案件一樣(真的是被國內房仲給寵壞了),而當我初步先婉拒之後,對方就直接消失、不讀不回,所以我想要推薦其他有人可以幫忙代租代售的業者也沒機會了。  相反地,我就有遇過幾個真的願意好好請我幫忙,最終我也幫忙對方轉售成功(還有人有獲利),或者是找到願意幫忙作物業管理的美好結局,讓對方從海外投資的噩夢變成收取高租金的美夢。  當然,除非是透過我這邊有買賣成功的物件以外,其他的服務我可真的是一塊錢都賺不到,還要花時間跟電話費去處理,所以我希望如果我能夠透過我自己的方式去幫助別人,讓更多的人因為被幫助之後產生的正面能量,未來也更願意伸出援手去幫助別人的話,這種善意的行為就會像漣漪一樣形成正面的連鎖反應出去(認同請分享)。

結論:要在海外房地產賺錢比賠錢容易的多給你一點投資的大方向吧

  想要再海外房地產賺錢也不難,把握以下4大重點即可:㊀投資人口不斷增加的城市(需求)㊁投資住宅慢慢在減少的城市(供給)㊂投資經濟、所得、外資都在增加的城市(資金)㊃選擇有在當地與台灣都有直營售後服務的房仲公司(安全)  想要投資任何城市、任何國家的房地產嗎?拿這4大重點去套看看吧,只要這四點能夠全部都中,基本上你閉著眼睛買下去都有八成會賺錢的機率,不要去聽信一些奇奇怪怪的建議,也不要去聽Sway給你的海外投資建議(不會幫上忙還會害死人),我還聽過有標榜履約保證的海外建案,我真的很好奇履約保證跟房價上漲、房租租金有什麼屁關係?連建商能不能蓋完都有疑慮的建案了,你還奢望這種市場能夠有很好的房市獲利嗎?  聽那些外行的大家說,不如真的聽聽專家說。  最大的重點是你要常常上國際超級房仲的Facebook粉絲專頁按讚、設為搶先看,這樣你才能第一手獲得海外房地產的正確資訊。國際超級房仲FB粉專

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【台灣的海外房地產房仲公司發展史】為什麼我們常常聽到海外置產出糾紛呢?


海外房地產糾紛
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海外房地產是全球富豪都喜歡做的投資項目,但是一到了台灣,就被很多劣質業者搞臭了

本文作者-國際超級房仲

▮國際超級房仲

  相信2018年底,有關於「亞太國際地產」與「台灣搜房」兩家海外業者的負責人被收押的糾紛新聞,並且於隔年8月宣布倒閉的事件,即便沒有在接觸海外房地產的民眾也應該都有注意到這一則新聞,目前這個案子正在調查當中所以實際狀況就等法院未來的判決了。

知名的亞太國際地產,於2019年8月份宣佈停業,資產也被法院凍結

台灣搜房網也在差不多時間宣布停業,但是該公司的粉專還有持續在更新

  只是這樣的新聞對於經營海外房地產的業者來講無疑是一擊重創,尤其是很努力經營的正派業者,怎麼說呢?  台灣的海外房地產市場算是小眾市場,再加上台灣民眾普遍對房仲業者的印象不好,所以這樣的新聞爆發出來即便未來判決還一個公道,但是海外房地產的「負面印象」已經很難洗刷的,更何況萬一最終判決是不利於至兩家業者呢?  台灣景氣與房市如此蕭條,原本海外房地產會是一劑拯救台灣資金與資產的救命仙丹,可惜被許多短視近利的業者與投資者搞壞,讓一個原本可以好好發展的新興市場蒙上一層冤屈陰影,讓真正有需要的人不敢去接觸海外的房地產投資。延伸閱讀

台灣搜房涉吸金10億! 房屋網大亨「小5跟母賣豪宅」遭搜索 【2020東南亞房地產】中國信託與資誠調查:「台灣73%高資產客群,逐步前往東南亞投資!」【為什麼富人都在投資海外不動產?】5大理由解答PTT鄉民的愚蠢看法

2018年震撼台灣的海外房產新聞:知名的亞太地產與台灣搜房負責人遭聲押

非常多的房地產業者,都會舉辦投資說明會,但多數消費者無法辨認那些產品是安全的

▮一、先來談談台灣的海外房地產發展史

至今也不過五年多的新興銷售領域

  為什麼會發生這樣的狀況呢?回到最初的2014年,這一年正是海外房地產興起與國內房地產開始衰退的黃金交叉時間,這個時候台灣房市已經開始明顯地市場衰退,許多國內的資金沒辦法繼續配置在台灣房地產內因此開始往海外市場發展。  而在剛開始發展的初期,台灣房地產最熱門的大概就是「日本」、「馬來西亞」、「柬埔寨」這三個國家,其他像是美國、加拿大、澳洲等非主流但是很多有錢人私下偷偷買的就不再這次的討論範圍,只是為什麼前面這三個國家會是最多人投資的區域呢?  以日本來說非常簡單,東京的高租金、東京申奧成功以及台灣國人對於日本的歷史淵源(情節),讓台灣人成為東京房地產一股不可忽視的力量,只是後來漸漸許多人發現日本的轉售市場不但不如台灣、甚至賣房子還有虧錢的可能性、日幣後來急速下跌(安倍三枝箭),以及實際淨投報率並沒有想像中那麼好,因此購買日本的投資者目前也日益減少當中。  而馬來西亞的吉隆坡則是非常可惜的地區,馬來西亞算是東協各國在金融海嘯之後復甦最快的國家之一,而且人均所得高、國家有錢、天然資源豐富、無天災,再加上不錯的租金投報率以及穩定的房價漲幅,吉隆坡成了東協房市的佼佼者。

  只是可惜在於全球的原物料供給過剩導致馬幣匯率在2016年瞬間急速下滑,這個下滑的狀況嚇跑了不少投資者,再接上2016年開始房市的盤整與政府調控,因此台灣媒體常常用「賺了房價賠了匯率」來形容馬來西亞的房市狀況,否則扣掉匯率這個因素,其實吉隆坡再過去9年的房市確實是有賺到錢的。

  至於柬埔寨呢?柬埔寨最輝煌的時候大概就是2014Q3到2015Q2這一段時間了吧,當時剛好遇到日本逐漸被發現獲利不高、馬來西亞似乎準備進入盤整階段,許多投資者瞬間找不到適合投資的區域,這時候看起來房價基期低、GDP成長高速、無外匯管制,再加上以美金計價無匯率風險的柬埔寨跳了出來,導致再那一年間有數以千計的投資者進入到金邊房市購屋。  在2014-2015這兩年,海外房地產真的是非常火熱,說明會幾乎都是場場爆滿,客戶購買意願與出團看屋的頻率也非常高,算是台灣的海外房地產發展最火熱的時候,不過這個熱絡的情形狀況很快地就進入盤整階段。

投資海外房地產,你必須要了解哪些是正確的風險、哪些是錯誤的優點

▮二、各式各樣的海外仲介業者興起

但大多數的素質仍然跟過去的國內房仲公司一樣:參差不齊

  俗話說:「樹多必有枯枝,人多必有白癡」,從2014年海外房地產開始火熱之後就越來越多的業者投入海外市場,但這些業者大多數沒有隨著銷售國際化而提升自己的服務品質,反而很多還在用過去台灣那一套賣房子的方式來經營海外房地產,你問我是哪一套方式?就是一般人最討厭的那一套:「唬嚨」。  由於海外房地產的物件都是以「投資」為出發點,這種出發點就導致很多台灣仲介用很多奇奇怪怪的話術來唬嚨客戶,常見的像是:「房價基期低、下一個信義計畫區、年租金可達8%、年漲幅上看20%…..等等」,這些唬嚨的內容到現在您還是可以從許多海外業者的口中聽見,但是最嚴重的就是「鼓勵客戶炒紅單」。

如果你沒有慎選業者,很容易就陷入海外購屋的糾紛

之前有業者主打用「炒紅單」的方式,鼓勵客戶投機買房,最後卻導致購買者慘賠斷頭

  什麼是「炒紅單」呢?簡單說就是預售屋階段只要先付個10-30%不等的頭期款,接著在交屋付尾款之前把房子賣掉就會有整個房價獲利10-20%左右,這樣以投入的金額與回收的利潤來算,就有至少100%投報率。時間短再加上超高獲利,完全打中台灣人「短視近利」的投資習慣,因此炒紅單的受災戶在台灣市場非常地多,尤其是以柬埔寨的數量最龐大。  為什麼會這樣子呢?  因為不是只有投資者短視近利,許多房仲業者和房仲人員自己也是屬於短視近利的類型,公司的話可以從政策和接案來觀察,業務員則是從說話的內容來察覺,無論怎麼樣,就是希望趁現在海外房市熱絡這一波商機趕快賺到錢。  就因為這個樣子,所以2014年開了很多的海外房仲公司,但其實收掉或者消失在台灣市場的也不少。延伸閱讀

【胡扯!海外紅單哪有那麼好轉】會鼓吹你轉紅單獲利的,絕對都是遲早倒閉的黑心業者!

最近在新聞上看到出糾紛的海外置產新聞,99.99%都是因為這5種地雷建案

▮三、保證租金+保證買回的「保證型物件」

這一次亞太國際地產與台灣搜房的事件就是與此相關

  當越來越多人發現其實在海外房地產很難難短期賺到高額獲利之後,投資者開始放棄短期投資轉向穩定安全的現金流產品,也就是可以長期穩定收租的好物件。  在台灣租金這麼低迷的情況下,穩定高租金的好物件照理來說在海外應該到處都是,隨便找都有4-5%租金投報率以上才對,可是就發生許多海外仲介業者因為沒有辦法經營售後服務(成本太高)的原因,導致許多投資者在交屋之後瞬間就成了海外孤兒。

  也就是買了房子以後的驗屋、交屋、出租與管理都沒有人幫忙處理,海外孤兒至今仍然是市場上經常出現的現象,也因為如此讓許多投資者會害怕交屋之後租不掉、租太低的問題。  保證租金加保證買回的物件,就在這個時候出現了。

  保證型建案最早其實是部份的海外開發商,為了避免交屋後出租空窗期導致租金短少,所以不少開發商會提供保證頭1-2年固定的租金,通常是大概5%左右的行情,讓購屋者不用在剛交屋之後就因為租不好而擔心害怕,而這個模式也漸漸迎來許多好評。  但是投資者的野心怎麼會只有這樣呢?大家開始也會擔心,那一年、兩年之後怎麼辦?會不會第三年開始房子就租不掉了?  這樣的擔心就讓許多有超長期保證租金的物件出現,通常都是保證10-20年左右,每一年會提供淨6-8%不等的租金給投資者,這麼一來就可以解決客戶擔心的收租問題。

  當然,也有客戶會考量到租賃期間還是有終止的那一天,到時候要賣會不會發生賣不掉的狀況呢?甚至還有些客戶說,房子擺這麼久只能賺個租金卻不見得有價差可以賺,實在是挺可惜的,於是「保證買回」的附買回契約物件也跟著一起上路,就變成了一個很特殊的投資商品:長期的超高租金+零風險的保證本金回來+不小的保證價差利潤。  看起來真的超棒的吧!租金又高又穩定、沒有風險的保證契約,時間到不但本金會拿回來還可以多賺一筆錢。  實際上真的是這樣嗎?這個部分可以參考我另外一篇文章,主要是在講解保證型物件的潛在風險,看完之後您就會曉得我為什麼會稱呼這類型的物件是屬於「超高風險、低獲利」的產品。

延伸閱讀:

【海外房地產投資】保證租金、保證買回的隱藏風險在哪裡?看完這篇可能幫你省幾百萬元

不想成為可憐的海外孤兒、慘賠還不見得能出場嗎?感快點進來看吧

▮四、還有未爆彈沒有出現,請做好心理準備

接下來會有不少這種產品爆出糾紛

  我們是業界的第一線人員,市場上的一些風吹草動我們都一定比民眾清楚,而這一次亞太國際地產與台灣搜房就是因為「保證型」物件而被搜查與羈押,最後的真相必須要等到幾年後法院還給我們真相才知道狀況。  只是銷售「保證型」物件的公司何止這兩家?甚至許多公司在銷售這類保證行物件的模式更危險,通常都是選在一個地點很差的區域,蓋一個建案,然後用許多「看似無懈可擊」的說法讓投資者覺得放心,實際上對於我們專業人員來看就是個破綻百出的吸金案,然後提供給客戶的合約、手續、流程的保障其實「一點也不保障」,物件看起來很便宜,實際物件的行情價格根本比不上你購買的價……  只是這種類型的建案就像是早年炒紅單的方式一樣,深得投資者的喜愛,所以保證型物件相信還會繼續出現在市場上幾年,接下來也會有數以百計的受害者慢慢地爆發出來。   不過我還是要講一句,保證型物件不是不能買,前提是你買的價格行情是否合情合理,絕對不能高於行情「好幾倍」,千萬不要相信高獲利、低成本、零風險的鬼話。

  同時也要特別留意,這個對你提供保證的對象是誰?是否是上市公司?怎麼保證?拿什麼來保證?如果是一個行情合理、財力夠強的上市公司提供的保證型建案,你當然絕對可以購買,只是這種物件真的太少太少在台灣市場上出現了(因為開發商給的佣金太低,許多業者成本考量所以無法承接)。

想要投資海外房地產,當然要找台灣第一品牌「國際超級房仲」來諮詢才安全

大多數變成海外孤兒的人,都是直接找建商買的人

▮五、國際超級房仲的自身經驗

不斷地依照市場調整才是王道,千萬不能為了面子而犧牲客戶

  自從我2014年被找入21世紀不動產的亞太區總部,擔任國際事業部的專案之後,其實我自己與我們公司也慢慢再摸縮這個市場,從一開始的澳洲、馬來西亞、日本到讓我決定離職的柬埔寨我都擔任過專案(至於為什麼因為柬埔寨而離職,可以參考首頁的『關於我』,就能知道原因了)。

  可能我個人是比較保守,所以獲利與風險太高太高的產品我是比較不能接受的,因為投資海外房地產的掌握力道本來就比較弱,如果再挑選個風險高的產品,相信大多數投資人是沒有那個心理素質去承擔的。  而這也是為什麼我後來選擇到21世紀德寶團隊的原因,我相信凡事都要以安全、健康為出發點,也絕對不要為了賺錢去接一些不合理的建案。  而所謂不合理的建案就包含了我前面說的保證型物件、不對的國家或城市的物件、也要避免不對的合作對象以免後續的問題....等等,當然一切也不是都那麼正確,我們公司跟整個台灣的海外市場也是在這幾年一路摸石子過河,畢竟這是一個才剛發展不到五年的商業模式。

投資海外房地產千萬不要聽Sway的建議,否則不但沒幫上忙,還讓你聽了以後更慘

  但是差別就在於,當我與我們團隊發現重大風險時,我們選擇要修正去避開,就如同當年柬埔寨我只賣了幾個月就發現有問題,立刻就決定要停止銷售不對的區域。  而台灣很多的業者仍然為了面子、為了自己的利潤,不願承認自己的政策錯誤與失敗,進而犧牲了客戶的辛苦錢,比方說之前有一家風評極差、違法紀錄相當多的「柬埔寨業者」就批評我:「哪裡市場好我就說哪裡可以投資」。  但實際上這樣做不對嗎?難道一個已經爛掉的市場還像要這種業者誓死捍衛,繼續拐騙讓無辜的投資者進場投資已經出問題的城市嗎?這種惡質又沒實力的業者其實時有所聞(有興趣知道是哪家風評差又常違法的業者or了解如何查詢違法紀錄的海外業者,可以來公司碰面洽談,我再將相關證據讓您曉得)。  投資本來就是要因應市場狀況時時修正,發現錯誤就要立刻避開、應變,發現好的投資標的當然要馬上告知客戶盡早下手,「彈性地」作法才可以讓客戶即時做出適合的投資,而我們這三年多專精曼谷的結果,也經過市場的考核,許多投資過曼谷的客戶都因為賺到如預期般的獲利、我們承諾的服務,因而繼續加碼進場投資這個安全穩健的國家,而且這些客戶都是在充分了解市場與風險的情況下,與我們一起做出決定,這就是一個良心公司應該要做的。  可惜,許多業者似乎並沒有這樣的道德感,繼續賣不對的國家、不對的城市、不對的產品,講著不專業又不誠實的話術繼續唬嚨客戶,反正他們的心態就是:「先賺到錢再說」,你難道會希望跟這種會犧牲你利益的仲介合作嗎?

延伸閱讀

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【又是柬埔寨建案&台灣仲介】海外購屋踩雷,建商、代銷、業務互踢皮球,他成海外不動產孤兒


海外房地產糾紛
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又有人變成海外孤兒了、又是曉建商、又是小代銷業者、又是柬埔寨

 房仲林政緯和同業蕭先生2年多前透過台灣代銷全球國際地產,以折合新台幣約250萬元總價分別購入1戶位於柬埔寨的皇家集團旗下預售屋,去年中他發現建案停工數月卻沒被告知,台灣代銷也人去樓空。

  去年12月底,他發信給皇家要求解約,還願意照合約規定,被沒收20%購屋款,最後只能拿回約50萬元,但時至今日仍一毛都沒拿回。

  發信要求解約後,「皇家卻給我一個電話,叫我去找當初賣房的業務處理,可是他離職了啊!」林政緯無奈地說

  雖覺得怪,林政緯仍依指示聯繫,今年4月,在業務及業務主管李格寧牽線下,他終於見到皇家集團顏姓總經理,「我當面跟他說,我跟蕭先生共2戶都要解約,他要我們把合約書正本交給他,還答應一個月就處理好。」林政緯回憶。

  誰知道,這位總經理6月過世,合約書被收走的2人,成了海外不動產孤兒。「我打去柬埔寨,但語言不通,只有一個電子郵件能跟皇家的人聯繫,他們一直叫我去找當時的業務,可我是跟皇家簽約,合約書也是被皇家收走,錢也都匯到皇家戶頭,為什麼要我去找一個已經離職的業務?」

  後來,林政緯發現皇家集團又在台灣銷售新建案「皇家1號」,他們連忙找負責代銷的豐匯國際地產副董事長、國際全球地產前總經理的張璨鱗解決,但得到的回覆卻和皇家一樣,要他回頭去找當時的業務主管,踢皮球的態度讓林政緯相當火大。

  面對受害者指控,張璨鱗向本刊表示:「當初全球代理First 1進來,是走仲介系統,所有銷售的仲介都是通路商,最大利潤在他們那,現在也應由他們去跟皇家交代才對,當時賣給林先生的業務主管是李格寧,他還是國際全球的股東,怎麼會不能幫忙處理?」張璨鱗把責任都推到李格寧身上。

  張璨鱗強調自己並非國際全球地產負責人,交易過程也沒有參與,責任不在他身上,只能儘量協助,「皇家這麼大的公司,怎麼可能不尊重合約精神,只是有人想把事情複雜化罷了,真的有問題就打官司吧。」

  當初賣房的李格寧也向本刊喊冤,說自己只是幫忙銷售案子,並未經手任何金錢,「所有錢都匯到公司,有糾紛當然去找公司,我實在無能為力。」還說:「其他十幾位買家都有繼續匯款,代表建案有正常興建,不懂為什麼退款如此不乾脆,也不懂為何一直要我去聯絡,最好一通電話打過去就會退款,如果真行,我馬上打。」

  聽到雙方互踢皮球的說法,林政緯又氣又無奈。「我推測他們應該是股東間有糾紛,但我是消費者,建商當然要對我負責,50萬元真的不多,但一定要讓後面消費者知道,退點錢就這樣,這家公司根本沒誠信,未來問題一定更多,大公司不該如此。」林政緯怒批。

  事實上,他並不是一般消費者,除了10年房地產業經驗外,身邊不少朋友也在銷售海外不動產,圈內眉角多少了解,竟栽在本業,更讓他無法接受。

新聞來源:鏡周刊

本文作者-國際超級房仲

國際超級房仲

  如果你已經是海外孤兒,遇到這樣的狀況,你知道該怎麼解決嗎?

  這個新聞好多人傳給我看,不過這一則新聞被搞得好複雜,又是房仲、有是業務、又是買方、又是海外代銷、還有台灣代銷、柬埔寨開發商、開發商又是台灣人,甚至還跟甲山林有關係….等等,整個事件被搞得很複雜,我來簡單說明一下當中的關係。

  A.買方(身分是房仲)→B.透過海外代銷公司全球國際(倒了)&業務→C.購買開商發皇家集團(跟甲山林有關)→D.建案標的(皇家First 1)

  依照新聞報導的狀況,現在則是D.建案皇家First 1停工數月沒有如期蓋下去,C.開發商皇家集團卻要求A.買方繼續付款,如果你是A.買方,請問應該要怎麼做呢?相關責任歸屬在誰身上呢?

責任當然在開發商身上

  你一定要知道,任何買方透過仲介去買國外的預售屋,這個買賣合約在法律上當然只有規範買方與開發商(建商)而已,仲介公司在你們完成交易之後責任跟服務就結束了,之後有任何「房子」有關的問題,當然責任是在開發商身上。

  現在因為建案沒有繼續施工,沒有施工的責任絕對是開發商的問題,所以買方透過E-mail或是仲介去聯繫開發商都是正確的做法。

  只是依照柬埔寨一般台灣開發商的習慣,他們的工程款收款方式大多是依照「時間」來收錢,也就是不看工程進度、時間到了你就該付錢,不要問開發商蓋到哪裡,反正最後有把房子交給你就好,萬一延遲交屋就按照延遲的違約罰則在未來賠償給你;這個就是目前柬埔寨預售屋(台灣開發商居多)的狀況。

  再加上目前柬埔寨的法律還不完備,關於預售屋的法規、合約條款…..等都是開發商自己擬定,不需要依照政府的制式化要求,因此要在柬埔寨購買預售屋的投資者,一定要特別小心這些合約內容,因為條款是開發商定的,一定是比較保障開發商的喔!(跟台灣買預售屋的狀況相同)。

  不過新聞裡面有看到開發商回信給客戶,竟然要買方自己回頭去找當初的業者,真的是滿誇張的,不了解怎麼會有這種做事方式、還是開發商的Email被盜帳號了?怎麼可以把責任踢到經銷商的業務身上?

難道仲介代銷都沒有責任嗎?

► ►仲介(海外代銷)究竟有沒有責任呢?其實必須要看狀況。仲介的責任就是要把正確的資訊告知客戶,如果告知的資訊有錯誤或者詐欺,導致投資者陷於嚴重錯誤的話,那這樣的話仲介就會有責任了。

  另一方面,就是仲介公司有沒有給買方「承諾」?比方說售後服務、建商的違約處理方式….等等的承諾,如果仲介公司有承諾(最好是白紙黑字)關於上述這些事情的話,那種仲介公司就會有相關責任,買方也就可以選擇透過仲介公司處理。

  依照這則新聞看起來,不曉得該仲介公司「全球國際」有沒有承諾有關於這方面爭議的服務;即便有,但是這家公司已經倒閉了,公司收掉之後相關的服務責任也就跟著結束,所以買方沒辦法跟倒掉的公司要求繼續售後服務。當然,除非它們有一些法律上的責任追究(詐欺或債權之類的民刑事責任),那就是全球國際的負責人應該要負責,只是目前新聞上看不出來有法律上的問題。

  至於當初全球國際的「業務與業務主管」呢?

  一樣的道理,如果是跟公司承諾有關的服務內容,在業務員離開這家公司的時候,相關的服務當然就是繼續由原公司全球國際承接,只是現在全球國際倒了,結論就回到上面那一段的狀況上。而業務跟業務主管只要沒有任何法律問題需要究責的話,全球國際的負責人也就不會有法律責任。

  裡面的業務主管李格寧先生還願意出面幫忙處理,已經算是「多做的了」,因為這已經不是離職業務員應該要處理的事情,除非這位李先生也是當初的負責人之一,那可能就會有負責人該盡的義務了。

延伸閱讀:為什麼台灣人投資海外房地產賠錢的多?因為妳們都愛買這10種房子啊!

聽了半天好像真的求助無門的樣子

  沒錯,這就是國際超級房仲講了快要八百次,但是許多台灣民眾還是喜歡自作聰明的重點:「海外房地產投資,最大的風險不是別的,就是這些『業者』」,如果業者抱著炒短線的心態去銷售國外房地產,只要在建案完銷之後將公司收掉,所有的服務責任它們就可以拍拍屁股一走了之,之後再開另一個新公司去接新建案就好。

  這則新聞看起來就是這樣的狀況,全球國際的負責人收掉這間公司之後,仍然開了另一家海外代銷公司來銷售海外建案,事實上全球國際這家公司本身在2015年前前後後就已經改了好幾次名字與負責人,當時如果透過這家公司成交的任何客戶,現在也沒辦法去找新公司去要求任何售後服務,只能自認倒楣。

  這類型賣一賣,然後到履行責任(交屋/轉售)時就收掉的海外仲介公司,實在是不勝枚舉。

  所以國際超級房仲才常常講,已經2018年了,台灣海外房地產都已經發展了快五年了,到底一家公司評價、口碑、建案好不好,已經不像是五年前大家各說各話,你現在還找不到口碑良好、品牌夠大的海外仲介公司,可能真的是你的問題了。

延伸閱讀:投資海外房地產原來真正的風險,就是這些「仲介代銷」業者

所以現在該怎麼處理呢?

說真的,這家公司有違法嗎?看起來沒有

這個負責人有違法嗎?看起來也沒有

這些業務員與業務主管有違法嗎?看起來更沒有

  所以當現在代銷公司倒閉、更別說業務早就離職了,請問現在該怎麼處理?

  很簡單,就是找開發商。買方還是得想辦法找上皇家集團(開發商)去處理這個事情,所以新聞中有提到它們有找到開發商並且將買賣合約的事情交給開發商的經理,不管這位經理後來是否已經過世了,交給了開發商的人、開發商就應該繼續受理,即便沒有買賣合約(或是遺失),開發商應該要很能清楚地知道這位買方是不是他們公司的客戶(如果連這個都沒辦法的話也太扯了),更不能把責任推回給當初的代銷仲介甚至業務員身上(有夠扯,買方是跟你們公司簽約的耶,怎麼好像自己一點責任都沒有)。

  而開發商必須要繼續告知目前現在的工程進度到哪裡、預計何時可以完工,如果延遲交屋的話,開發商就應該依照當初買賣合約的條件去履行違約的罰則賠錢給買方、甚至是可以讓買方解約;不過這些違約條款,就要看實際買賣合約內容有沒有規範到了,如果開發商的條款都比較保障開發商自己的話就…….

  最慘的狀況,建案遲遲沒有動作、按照柬埔寨建商合約你就是要繼續付工程款、等到繳完錢後還是沒拿到房子的話,就是進入到開發商延遲的違約責任,若是開發商還沒有繼續完工的話,你就只能繼續等了…..,等到真的萬一開發商最終惡性倒閉的話,你要提告也必須要到柬埔寨這種冷門國家當地打跨國訴訟,因為你的建案(標的)在金邊,是很難很難在台灣打這樣的官司的。

  所以說,開發商(建商)的規模、品質、口碑….等等,真的很重要,如果不想要搞得這麼複雜的話,建議就不要投資現在房地產狀況一堆問題的金邊了吧!即便如期完工,你也馬上就要面臨租不掉、賣不掉的窘境,全世界有很多城市的房地產狀況都非常好,沒必要去賭一個問題叢生的房地產市場。只是金邊市區大多數的電梯大樓都還滿準時完工的,買到會延遲交屋的建案真的算是滿衰的。

  說實在的,我真的搞不懂到2018年的今天還在想投資金邊不動產的人到底腦袋在想甚麼?金邊的海外孤兒一大堆、一大堆人要賠售、一大堆人房子租不到原本預期的價格、一大堆仲介賣了就倒、一大堆的負面新聞……,難道要投資海外房地產之前你都不用Google做功課嗎?如果仲介說什麼你就信什麼,這樣的投資者自己也應該要負很大的責任。

  國際超級房仲去年就遇過一位購買金邊的客戶,地點買在很市區的地方、附近就是PARKSON商場,但是房子也是從交屋空到現在一年多都租不掉,一直懊悔早著:「知道當初同樣預算就拿去買曼谷了」。

延伸閱讀:【全面解析】柬埔寨金邊的房地產10大真實狀況,保證讓你看了打退堂鼓

結論:金邊的海外孤兒真的有夠多!

  這個狀況,買方應該只能找開發商去負責,開發商也不能把問題推回去給下游的代銷(經銷)商,下游的代銷商其實收掉了也就真的沒有責任要繼續服務,只是繼續往下走的最好狀況,就是開發商趕快蓋好把房子交屋,最慘狀況就是真的蓋不起來違約,最後可能會有到柬埔寨打求償官司的問題。

  說實在的,就是因為現在金邊的房地產狀況問題很多,當地的電梯大樓也一大堆租不掉賣不掉才導致這個問題;換個角度想一下,如果金邊的房地產一直都很健康,房價與租金也一路如業者說的往上漲的那麼兇,買方今天就可以到當地找仲介公司幫忙賣掉還多少,可以把本金拿回來(甚至有賺),買方今天會上新聞也是大概知道金邊的房市慘狀,所以才這麼快決定認賠出售。

  所以說,如果要避免變成這種海外孤兒的話,大概避開金邊、避開小仲介代銷、避開小開發商、避開非首都城市,你就至少有80%的倖存機率了。

延伸閱讀:

小心保證租金與保證買回的隱藏風險,這種建案才真的是高風險產品【2018海外房地產必看】台灣人最愛買的Top 20城市排名與分析說明

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【台北市租金投報率】實在低的可憐,連2%都能夠沾沾自喜,我們其實比希臘還慘….


台北市租金投報率比較
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   藝人大S去年所居住的信義區豪宅「冠德遠見」為豪宅租金報酬率之最(圖/好房網資料中心)

  這篇文章是想讓你知道,如果你以投資的角度來看台北房地產的話,台北市不但已經沒有增值的空間,甚至想要買來收租卻只有微薄的毛投報率,扣掉相關成本之後根本沒有比外幣定存高多少。很多人其實沒有意識到:台北房子每個月的租金,實際上連房貸的本金加利息都不夠支付,買這樣的房子來收租真的有意義嗎?

▮大S這間豪宅出租有賺頭 年報酬率逾2%

好房網News記者廖庭毅/整理報導

  藝人大S去年所居住的信義區豪宅「冠德遠見」,月租金單價一路從2012年的平均每坪1543元,漲到今年2133元,漲幅達38%,而其租金報酬率2.09%,也榮登台北豪宅租金報酬率之最。

  北市豪宅租金報酬率冠軍的「冠德遠見」,據實價登錄資料,單價落在每坪120萬元上下,月租金一路從2012年的平均每坪1543元,漲到今年2133元,租金漲幅高達38%,租金報酬率就從2012年的1.13%一路漲到現在的2.09%。

  另外同樣在台北市信義區的豪宅「寶徠花園廣場」,年投報率為平均1.5%左右,位居北市第2,兩間豪宅都落在捷運站出口旁。

  而「冠德遠見」因為有規劃35至50的中小坪數產品,商務客群的接受度高,所以租金上漲明顯。 對此德天國際地產總經理田揚名表示,出租豪宅的房東或企業主,很多是企業的高階主管配股或中長期置產投資規劃,短期出租給外商主管或公司法人,可以節省部分稅金,這幾年租金投報率大都維持約1至1.2%。

本文作者-國際超級房仲

▮國際超級房仲

  這就是我現在覺得非常可悲的地方,人口最密集的首都城市,應該都是房地產前景最好的地區,而且目前全球有超過八成國家的房地產價格都在漲,只有台灣、台北價格一直降,租金投報率甚至可以說是全球第一:第一低!

  以新聞中介紹到的兩間豪宅為例,這兩個建案的售價均超過每台坪一百萬元,如果依照國際上不計入公設的算法來看,這些豪宅實際一台坪的單價應該落在170萬/台坪左右。

  問題是買到這麼高的價格,這樣的房子有能力帶來足夠好的收益嗎?答案卻恰恰相反。

▮台北的房子還有獲利前景嗎?

  買到了這麼貴的房子卻不夠好,一個豪宅最大的投資價值應該在於「稀有性」、「品質」所帶來的漲幅,可是台北市平均豪宅平均跌幅在8.9%左右(台北的房市竟然比希臘還差),因此買台北豪宅的增值價值已經沒有了。

  至於租金就更不用說了,台北市平均租金投報率僅1.57%,大S的這個豪宅擁有這麼好的租金投報率也不過2.1%,才2.1%耶!如果只是為了賺租金投報率,隨便找哪個保險公司買個定存型保單都比這個高的多。

  您還覺得明年之後的台灣房市會回溫嗎?有沒有注意到會喊房市回春的都是這三種人:建商、代銷、房仲業,而且這些業者喊了三年房市要回溫了也沒看到房市有回溫,甚至還越來越差。

  反而其他國際的房地產調查機構都與國際超級房仲的看法相同:說不定最差的時候還沒到來,看看台灣這三年收了多少房仲公司就知道了。

延伸閱讀:比希臘慘 台北城市住宅指數全球倒數第二

漲也不敢買、跌也不敢買,到底什麼時候才是你進場的時機呢?

▮台北的房子還有其他效益嗎?

  許多人會希望將資產配置在房地產內,因為房地產有保值、增值、現金流的作用,但是先不提到前面講的「房價跌、租金低」的狀況,目前台灣政府針對持有稅一直在加重,比方說房屋稅、地價稅一年比一年高,甚至還會根據區段、豪宅做加成,交叉下來你的豪宅要繳的稅務可說是嚇死人了。

  只是這種持有稅增加會持續下去嗎?告訴你,一定會。

  之前張金鶚在代表政府出席活動時就提到:「在台灣持有房地產的成本竟然比車子還低,你覺得這是合理的嗎?」,再加上台灣的平均房價(尤其台北)還是非常地高的,所以在價格下滑到民眾有感覺之前,這種加稅的趨勢是不會停止的(也不要奢望房地合一稅會取消)。

想要投資海外房地產,當然要找台灣第一品牌「國際超級房仲」來諮詢才安全

台北房市經常被列為亞洲第一,即便如此還是有很多人想投資

▮數字會說話:台北房市,亞州倒數第一

  根據城市土地學會(ULI)在2016年所作的報導,台北市是整個亞洲「最不值得」投資的國家,而且以這十年來的評估,台北市的前景是每況愈下、一路往下。

  所以請您理性冷靜地想一下,投資是非常理性、殘酷、冷血的,即便你再怎麼習慣、喜歡某個區域的房地產,這個地方「不會漲就是不會漲」,不會因為你期待、喜歡、期待…..這些奇怪的理由就回升了,而且房地產投資是要看未來的,你當然不能夠選擇一個前景越來越差的地方投資。

  也就是說,台北市的不動產:不值得投資、甚至不值得您考慮。

台灣現在連空氣品質也越來越糟糕了

▮那外縣市的房地產呢?投報率好像不錯耶

  當然,這時候外縣市的房仲人員就會跳出來說:「桃園這邊超過3%」、「新竹台中超過5%」、「台南高雄有7%的物件」….等等的,但是為什麼這些外縣市看起來投報率不錯的房子沒人買呢?難道大家不知道超過5%的投報率已經算是很不錯了嗎?

  投報率這麼優秀卻沒有人敢進場一定是有原因的,主要的原因就是這類非大城市的房地產「保值性很差」,也許你現在買下去有超過5%的租金投報率,但是很抱歉,當你要賣的時候可能很難有人願意跟你接手。

  再加上這類產品幾乎沒有什麼增值性,因為在租金差不多沒變動的情況下,這些包租公如果把價格墊上去賣,只會讓本身物件的「租金投報率」降低,墊高了導致投報率沒有誘因的話,下一手的買方就不會有什麼意願購買這種「普通租金投報率」的外縣市產品的。

  因此,如果外縣市的產品沒有到個8-10%以上、租金也沒有超過10%以上成長的話,這種「普通租金投報率」的物件,你買來就是只能收收租而已,想要轉售獲利、想要找到下一個接手的買方,都是不切實際的期望而已。

延伸閱讀

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為什麼身為房仲的我,卻不推薦在台灣買房呢?

▮可是我還是習慣投資不動產,因為它很安全又保值

  還是老話一句,這個地球這大、全世界的首都這麼多、這麼多區域的房價都在上升中,為什麼你偏偏要選擇一個只是因為「你開車可以到」的地方就投資呢?

  國外有相當多的區域房市都很熱絡,遠的美國、英國、澳洲、加拿大、溫哥華等等,近的有泰國、馬來西亞、越南、菲律賓甚至打房中的中國,這些城市怎麼評估都是比台北還要好(更不用說台灣其他城市了),你當然要選擇一個前景好的地區來投資,能夠賺錢才是最實際的吧。

  要知道,只要台北市小坪數、中古屋的物件,就能換到更好區域的「品牌公寓」做投資,你有什麼理由不換呢?如果不懂什麼是品牌公寓的話,可以Google看看台灣唯二的兩間品牌公寓:文華苑、西華富邦(萬豪酒店)的售價是多少。

  試想一下,只需要台灣不到三分之一的總價,就能夠進入一個比台北市還要有前景的豪宅市場,獲利比台北好數倍、而且又非常真實,您當然可以認真評估跟世界趨勢把資產配置在海外的豪宅做投資。

(曼谷的文華東方-頂級品牌公寓)

  甚至其實東南亞許多首都的豪宅市場,目前價格還非常非常的便宜,以台灣來說目前大概在一、二億元以上,是我們國人比較認知到豪宅,但是在曼谷、吉隆坡等地的頂級豪宅,通常也頂多只要3000萬台幣就能夠打入豪宅市場。

  比方說之前我們銷售的幾個品牌公寓,最便宜的有些僅1400萬台幣就能入主凱賓斯基、2000萬能買到菲利浦史塔克設計、3000萬就能購得麗池卡登、5000萬就能買到文華東方….等等的品牌公寓。

  冷靜、理性地思考之後,你就不會盲目地憑感覺而投資到虧錢的區域了,想要了解更多各國居民的購屋習慣者,可以在下方留言給我,或者加入我的line@與我聯繫,謝謝。

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(PS:其實我們房仲真的沒有你們想像得輕鬆、想像得好賺,買方真的不好搞)

所有台灣人想到海外房地產,必定會問的10大經典問題,你一定有中

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【曼谷市區土地好貴】地價飆漲推動了曼谷「市中心區」房價大幅上揚!


泰國房地產地價
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曼谷的地價逐年上升,推動了新房子越來越貴、越來越高級

泰國中華日報12月09日報導

地價飆漲是構成了2017年曼谷房價大幅上揚的關鍵因素,在建築工人成本漲幅不高的情況下,縮小戶型和提高售價成了地產商保障利潤的重要手段。而新土地稅可能會在2019年初頒布將會加快更多土地供給量。

從17年曼谷市及其周邊房價走勢看,中高價位房源越來越多,相應的小戶型低價位則主要在二手市場上流轉。而主城區捷運沿線房源定價基本在500萬泰銖以上(折合人民幣100萬),當然市場主力消費群體仍主要是價位在200-500萬泰銖之間的房源戶型。

新開盤的樓盤價格不斷向上漲的主要原因是開發商拿地價格在過去1-2年內累計上漲了近30%。而這也是導致曼谷中心城區房價偏高的主要原因,因為為了確保投資回報,地產開發商通常會選擇提高售價來保障利潤空間達到預期目標。當然為了迎合市場消費需求,也會在項目中融入小戶型,比如單位面積不到30平米的單身公寓房。

素帕萊地產表示,儘管面臨行業內部和爭奪客戶壓力,該公司仍維持長期堅持的公司認定的最低標準戶型,沒有開發單位面積低於30平米的公寓樓盤。據悉該公司公寓平均售價在每平70000泰銖,約合12000人民幣。

隨著政府加快捷運線路向主城區意外延伸計劃的實施,中低價位公寓項目逐漸被引到了曼谷和周邊府的交接區域。像價位在200-500萬泰銖左右的中低價位房源基本在捷運延長線,而主城區捷運線房價基本在500萬泰銖起。

如果細心的市民很可能會發現,同區兩個地塊上公寓項目發售時間相差僅1-2年,差價可能就高達30%以上。導致價格飆漲的主要原因就是土地成本,因為這1、2年過來,建築工人成本上漲並不明顯,大約在1.5%左右,但土地價格上漲的幅度高達15-25%。

當然,主城區內還有價格在200-500萬左右的公寓房源出售嗎,答案是有,但只能是二手房。據悉目前市面上這個價位的二手房源佔比大約在20%,很多都是早前幾年的公寓項目,當然也有部分房齡可能在10年以上。

至於土地供給緊張問題,估計將會在2019年初新地稅實施前出現一個高速釋放期。部分屋主為了避免高額的地稅以及主城區生活成本壓力的增加以及周邊基礎設施和交通便利,將會吸引部分老城人向城外搬遷。

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本文作者-國際超級房仲

國際超級房仲:

►► 投資房地產最重要的三個重點:「Location、Location、Location」,地段才是最重要的。

►► 在之前非常多次的文章以及我的說明會簡報中,我不斷地告訴投資者:「投資曼谷不動產,一定要挑市中心」,因為曼谷市中心會是漲幅最穩定的地方,也是目前看起來東協最後一塊可能會房價爆發的區域。

怎麼說呢?

►► 這要從曼谷這個城市發展說起了,現在這個拉瑪王朝已經來到了第十任的國王已經有235年的歷史了,也因此曼谷這個城市其實陸陸續續開發到現在也有非常悠久的歷史,因此曼谷不像是金邊這種像是新興重劃區的城市(金邊還曾經發生過恐怖的『紅色高棉』時代,當年朗諾政權曾下達一日清城的紀錄),是個生活機能、居住區、商業區都發展非常成熟的城市(只有交通動線沒有做好)。

►► 在曼谷這個城市已經有這麼悠久的歷史情況下,想當然比較好的地段、區域都已經是滿滿的住宅了(多半為屋齡老舊的透天、公寓),再加上2013年房市開始復甦之後,各大開發商(建商)都在曼谷精華區搶土地推案,導致原本就已經很稀有的市中心土地幾乎都被銷售一空,找都找不到良好適合開發的土地(剩餘的土地不是零碎就是地形不方正)。

►► 依照Knight Frank在2016年的統計,曼谷的推案量正因為土地稀有以及取得不易的關係,導致供給量逐年下降(不像台灣是建商擔心賣不掉所以都不敢推案),在推案量逐年下滑的情況下,市中心的供給量竟然僅僅佔全部供給量的10%而已!

土地上漲跟我們有什麼關係呢?

►► 這個關係可大了!你試想一下,如果有一天麵粉這個原料變貴了,難道麵包不會更貴嗎?這就是同樣的道理。

►► 當土地這個最核心的原料上漲,或者其他建商的工人、材料(鐵、磚、水泥)、行銷成本….上漲,都會讓最後蓋出來的房子因為成本關係而讓售價上升,這也是為什麼新房子通常都會比舊房子貴的主因。

►► 所以很顯而易見地,曼谷的市區土地越來越少(但是外圍腹地還很大,所以三五年內我不會建議郊區),所以土地越來越稀有(尤其是夠大又方正的地),導致這兩年曼谷市區的地價一直往上漲,房子當然也會跟著隨漲船高。

而更恐怖的是,這波漲幅似乎才剛開始

►► 之前的新聞報導,台北是因為人口紅利稀少的關係,再過十年可能會減少整整16萬的人口,相當於在過十年之後台北市整個中正區的人都蒸發了!

►► 這樣形容夠恐怖吧,但是更恐怖的是近年曼谷「每一年」的人口增加數,差不多也是16萬人,所以說十年消失一個中正區的人口就已經讓台灣人驚慌到不可思議了,更何況曼谷只需要一年就可以增加這麼多人口,每一年、每一年就不斷陸續地增加一個中正區的人口。

►► 所以說,曼谷的住屋需求(人口紅利)真的是大到很誇張。

其實後面2個建議最有效!

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泰國房地產糾紛-獅王
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2017-11-27 12:04:13 經濟日報 記者游智文╱即時報導

近幾年投資海外房地產夯,但糾紛不少,地政士公會榮譽理事長王進祥表示,前幾年就有四、五十位投資人相信仲介「買房比買包還便宜」、「交屋前就能轉賣給大陸投資客」、「獲利十倍」等說法,誤信某女性房仲業,到泰國曼谷買了200、300間房子,結果賣不掉,又面臨交屋資金壓力,不少房子被當地建商沒收,組成自救會目前也已提出訴訟。

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