【2019年，我可以進場台灣買房了嗎?】不知道該要不要買房的你，進來看業者私下的「真實解答」
2019年之後，台灣適合進場買房了嗎?
國際超級房仲： 從2014年開始的房價盤整到現在，已經進入第五個年頭了，很多想要買房的人都在想：「依照4-5年的盤整期時間來講，房價應該差不多要回來了吧?因為我們過去的經驗都是如此啊」，我相信有這樣子想法的買方、仲介與不動產業者一定非常地多。 從80年代到現在以來，其實台灣的房市也經歷過不少次的大起大落，盤整期也不是第一次遇到了，每一次都可以在房市蕭條一陣子之後就馬上反轉回來，而且幾乎沒有例外，所以每一位想要買房賣房的人都深深相信著，只要「時間到了」價格自然就會反彈，也因此我現在進場買房「應該」是可以的吧？
實際上，答案真的是這樣嗎？ 國際超級房仲要分享一個關鍵給你：「時代已經不一樣了」。
台灣房地產有「三高」 諾貝爾獎得主：匪夷所思
以前台灣房市起起落落與盤整的時候，台灣的房屋價格沒有那麼高，台北市的房價所得比也沒有15年以上；以前的台灣房地產，少子化問題也沒有現在這麼嚴重、出生率也沒有那麼低；以前的台灣房地產，也沒有現在可怕的「房地合一稅」、「空屋稅」和高持有稅；以前的台灣房地產，也沒有現在這種藍綠兩黨都要靠打房來搶選票的狀況……等等。 我想讓你知道的是，人類都會依據過去的生活經驗來對未來做出判斷，這本身並沒有錯，因為人類原始本能的運作方式就是這樣，這就是我們演化而來的生存習慣。 不過我們現在已經不是原始人了，你應該要能夠注意到當「時空背景」不一樣的狀況，你不應該完全都按照過去的經驗來判斷未來的發展，尤其是現在是高科技與網路發展飛快的時代。 例如：你以前外出想聯絡人時，你得帶著一堆零錢去找公共電話，可是現在大家都已經用手機在聯繫了，甚至連電話費都不用繳，因為我們都用LINE、wechat等網路軟體聯絡了；以前你想買東西，你一定得出門到店家或者百貨公司才能購物，現在你只需要躺在床上手機按一按，什麼吃的喝的用的全部直接都可以送到家門口；以前我們要買房子，售價與行情你只能聽仲介胡扯，現在你已經可以用Google去查詢各式各樣的資訊，不會再被仲介的話術技巧給唬嚨了。 如果有機會的話，推薦您可以去看一本2016年非常暢銷的書《謝謝你遲到了》，裡面就有很深入地探討這方面的狀況，我相信現在應該已經沒有人會到通訊行買轉盤式電話了吧。
既然過去的經驗已經不太能適用未來的狀況，那我究竟該不該現在進場買房呢？關於這個部分，我要分兩個方面來跟您說明。
第一：自用需求（剛性需求）
如果你是單純要買房子來自己使用的自住客，我會建議您：「買吧」，前提是這個房子一定得符合你的使用需求，同時售價與未來的房貸壓力你都能夠負擔的起，那你就買吧，不用考慮了。 為什麼我會這麼說呢？因為你擔心的是買了房子之後房價下跌，顯得現在2019年買房子相對來講就買貴了。 關於這個煩惱其實你不需要太擔心，假設2029年後你的房子要出售的時候整體行情掉了15%，你家2019年的售價會往下掉15%的損失是必然的，同樣地，市場上其它的房子也會比起2019年往下掉15%，等於說你買其它的房子比起2019年來，你也是省了15%，也就是說你還是用同樣的一筆錢換到另外一個房子。 這也就是為什麼仲介會常常講：「自住沒差」的原因了，所以這句話真的不是台灣仲介要敷衍你；相反地，回到2009年那時候房價開始往上飆升時，當時屋主也不敢隨便賣房子，因為他知道就算房子賣掉賺了10%，但是拿這筆錢再拿去買下一間房子，其它的房子也一樣貴了10%，其實你根本沒有賺到錢。 不過有個額外的建議，如果你希望到了未來，當大家都跌15%而你不希望跌那麼多的話，建議你要購買符合「未來趨勢」的產品，我個人是更加建議選擇：兩房、近醫院、生活機能好、20年屋齡內的房子；絕對不要買到過大坪數、過多房間以及蛋白區的房子，後面這種類型的房子我預計在未來絕對會是大地雷，甚至可能「不值錢」，所以你千萬不要因為總價便宜就亂買房子。
至於怎麼買到適合的價位呢？
怎麼跟屋主出價，我相信這一門學問你應該聽了很多的專家、名嘴、仲介甚至書籍講過，但是我最實際還是要給你三大重點，把握下面這三大重點你就有很大的機會可以買到破盤價、殺到見骨的房子：(1)找個可以信任的仲介，然後想辦法跟他混熟，並且你要充分地讓仲介知道你買房子的意願有多強烈（A級客戶人人愛），這樣仲介接到這種物件時才會第一個報給你，而不是報給其它那些嫌東嫌西的一般買方。(2)你得清楚了解自己的需求＆預算，不要看了一堆房子結果怎麼看都不喜歡、怎麼看都猶豫，浪費屋主、仲介跟自己的時間，你得清清楚楚知道自己想要的是什麼，這樣你的出手（出價）才會更果決、更有信心、更加安心。(3)只要看到符合需求的房子，你就應該「大膽出價」，即使出的價格有一點芭樂都沒有關係，因為你要出價才有機會談到便宜；不出價談，你覺得屋主會突然特別為了你大降價嗎？你是屋主你會做這樣的事情嗎？不可能的，所以你應該多多出斡旋去談，有談到就賺到，沒談到的話，頂多也就是再找下一個物件而已。 好消息是，經過這五六年的折磨，很多姿態很高的屋主也慢慢發現再不賣的話價格只會更差，因此2018年底開始，雖然幅度還是有限，願意讓利降價的屋主開始變多了；同樣地，很多姿態很高的買方也經過五六年的折磨後發現，如果自己再出這種芭樂價就真的買不到房子，雖然幅度有限，但確實現在的買方也開始願意稍微加一點價錢，讓買賣雙方的價格終於越來越「接近」成交行情了。 台灣房地產回到基本面（剛性需求市場）的距離也不遠了，但是距離有投資價值的地步，大概還有1000億個天文距離了。
第二：投資需求（想買台灣房子投資）
這一點我就完全完全不建議了，台灣過去的法規與稅制，很適合讓資金去追逐房子，而不是剛性需求，因此雖然過去有少子化問題但房價卻因為有投資價值而居高不下。 現在不同了，光一個「房地合一稅」就已經讓你沒有獲利機會了（遇到繼承的情形會更可怕），只要房地合一稅存在的一天，台灣的房地產就沒有投資價值，再加上現在社會都有的共識「高房價問題」，所以絕對絕對不會有哪個政黨敢出來救房市、敢主張讓房價上漲的，只要哪個黨這樣做，絕對就會丟光光選票。 因此，如果你還在期待哪個大選完之後的輪替能夠給台灣房市帶來新曙光的話，那你可以先死了這條心了，哪一個黨上任都會繼續維持這種房市「盤整緩跌」的軟著陸格局。
可能會有人反駁，說現在房市有變好，為什麼不能投資呢？
對於這樣的人我必須讓你知道，你所謂的房市好，依據是什麼？跟什麼比才叫做房市好？ 如果你是拿來跟2014-2018這幾年相比，或是跟最慘的2016年谷底相比的話，你當然有比那個時候好一點點，但是你拿來跟2013年以前的台灣房市相比，落差還是太大了，套一句顏炳立說過的：「昏迷指數從３回到４，還是在昏迷啊」。 甚至已經有很多台灣的仲介已經拿出「等中國接收台灣之後，台灣的房價一定暴漲」的這種說法來說服客人投資，我真的不懂發明這種說法的人良心跑去哪裡了，相信這種說法的人到底腦袋在想什麼？台灣跟中國統一並不是社會的共識，就算哪一天發生也絕對不會是在短期內的事情，拿這種八字沒一撇的空想來拐騙客戶投資房地產，實在是非常地不專業，台灣的房仲業就是被這些仲介給搞臭的。 再請你把眼界拉高，跳出你所在的區域、跳出你所在的城市、再跳出我們所在的國家，你把視野放到全世界的眼光來看的話，你會發現台灣房地產的投資價值也是全球數一數二「爛」的地方，要找到比台灣更不值得投資的國家還真難找。 租金投報率比台灣平均高的國家，多的是；房價增值潛力比台灣好的國家，多的是；經濟與建設比台灣優秀的國家，多的是；稅務比台灣輕的國家，幾乎都是….. 在這樣的情況下，為什麼你卻始終抱著台灣的房子不放呢？世界這麼大，為什麼只有台灣的房子值得你投資呢？ …
Read More【Global Property Guide│海外房產界的米其林排名】這裡才是專業認證的投資國家！(沒想到台灣竟然這麼慘)
你有聽過全球房地產指南(Global Property Guide)這個權威機構嗎?
▮國際超級房仲
想要投資海外房地產的台灣投資者很多，但是台灣本土有銷售海外不動產的海外仲介也相當多、銷售的國家、建案更是五花八門，每一家都把自己在賣的國家講得像天堂一樣美好，而我的資金有限，究竟哪裡才是真正最值得我去投資的地方呢？ 與其聽業者老王賣瓜自賣自誇，不如來讓真正的「權威」來告訴你正確答案。 我講的這位專家不是我自己、也不是哪一家業者，而是幾乎各國仲介、代銷、媒體最常引用房地產數據來源的權威網站：「全球房地產指南 Global Property Guide」。
▮一、全球房地產指南 Global Property Guide
非常權威又專業的不動產調查網站
要了解這份排名之前，一定要先知道為什麼你應該聽《全球房地產指南 Global Property Guide 》的建議，為什麼這個網站這麼權威的原因。 《全球房地產指南 Global Property Guide 》 這個網站是專門針對全世界的房地產做研究調查的機構，並不是哪一家仲介公司所做的，所以原則上來他不會有自吹自擂的狀況（沒必要），而 全球房地產指南他主要的內容就是不定時去更新所有國家的房地產狀況。 進入網站之後，你可以從簡單的各大洲分類去查詢到你想要看的國家，比方說你能夠點亞洲→台灣，就看得到台灣房地產目前的評價、優缺點、價格走勢、稅賦….等等資料，我們最常聽仲介和媒體提到的台北租金投報率1.57%就是從這裡出來的（目前因為房價下修+租金上漲，台北最新的租金投報率為2.02%，還是最低），同時他也會針對台灣房地產目前的狀況作介紹。 ◉ 延伸閱讀： Read More
【2019Q1】台灣的海外房市觀察，曾經這麼火熱的這裡現在竟然快被人遺忘了
國際超級房仲： 台灣因為房地產與經濟非常蕭條，因此有非常多的投資者想要到海外房地產去複製當年的獲利經驗，只是台灣這麼多投資者對於海外房地產都不熟悉，如果要前往國外投資不動產的話，究竟都會先往哪裡去思考呢？ 這是我今天傍晚上Google Trend去調查的數據資料，從2018年3月至2019年2月份，我用比較簡單的方式初步搜尋了一下日本、泰國、馬來西亞、越南和柬埔寨的關鍵字（如圖所示），看看在台灣本地的投資者都在觀察什麼地方，而這份數據真的跟大家的印象落差很大。
竟然還是有這麼多人在評估日本房地產雖然不至於到虧錢，但是很難很難讓你賺到錢的日本
日本不動產越放越不值錢、屋齡越舊房價越低、真實租金效益其實很低、隱藏成本相當高等等的狀況，經過這十幾年下來，相信這些基本知識已經不是只有海外業者才知道，而是一個公開的事實了，更不要說日本的法規是多麼地不利於當包租公這回事，所以千萬不要把你在台灣房地產的經驗放在日本，你一定會嚇傻。 不過依照這個數據顯示，即便大多數人都知道日本房市並不是很好，但台灣投資者在評估海外不動產的時候，還是會把日本列為重要的選擇項目之一，除了東京房地產至少收租還算安全穩定以外，就是因為我們台灣的文化與日本實在太相近了，因此看起來還是相當多人會願意給日本房地產一個機會。 興高彩烈去日本買房→發現不對勁→獲利好少→勉強把房子賣了，這個大概就是大多數台灣投資者去日本買房子的循環吧。
泰國房地產異軍突起 泰國這一年真的開始被越來越多的人注意到了
泰國房地產的搜尋排第二名，輸給日本不少，不過泰國房地產的搜尋狀況起伏很大，我個人猜測可能是大家都有慢慢注意到泰國經濟發展的越來越強，但是畢竟對這個國家的房市狀況還不是很熟悉，所以搜尋狀況都是一陣一陣的（有利多消息就研究一下）。 不過這也算是很明顯的趨勢，繼前陣子中國投資者最喜歡投資的國家比例，第一名已經是「泰國」以外，台灣投資者其實也慢慢發現雖然投資海外房地產的爭議和糾紛好像很多，但是曼谷房地產的狀況似乎相當穩定，而且購買的人大多數都有不錯的獲利。
過去的海外房市王者現在竟然快要消失在市場上了 馬來西亞被關注的程度低到不行，怎麼會這樣！？
說實在的，馬來西亞房地產這幾年狀況確實不好，主要是政府的房市調控政策以避免炒房，讓吉隆坡現在的房價進入了幾年的盤整階段，但我認為這樣的房市狀況才會健康，不會像過去的台灣那樣被瘋狂炒翻天。 然而2015至2017年的馬來西亞匯率因為原物料問題崩盤，導致很多台灣投資者對馬來西亞房地產的印象只剩下「匯率風險高」的國家，因此現在大多數投資者都不趕往馬來西亞那邊購屋，將馬來西亞誤判為是一個高風險的國家了。 其實這個對馬來西亞來說是一個很不公平的註解，畢竟原物料問題並非馬來西亞單一國家發生，而且馬來西亞確實最近幾十年的經濟狀況也表現相當優秀，GDP成長始終維持在4%以上。 再加上馬來西亞有許多的大型建設還在進行中，許多中東國家的資金也都會進來吉隆坡投資，而且馬來西亞匯率瞬間崩跌之後其實也很穩定在低檔盤旋，並沒有一直往下掉，最近一年也觀察到馬幣正在慢慢回升，所以對馬來西亞房地產有偏好的人千萬不要放棄，再觀望個兩年或許會有更好的機會。
越南房地產緊追泰國房地產之後 對柬埔寨還抱有一線希望的投資者也不少
由於大量的工廠從中國撤到越南，讓越南擁有大量的工廠企業進駐，而跟這些工廠非常有淵源的台商們及其家屬，對於越南就會充滿著投資信心，因此台灣隨著這些工廠遷移而想投資越南房地產的人越來越多了。 不過越南房地產最近實際狀況好不好，這一點我不敢明說，因為目前越南當地沒有比較權威、代表性的房地產機構在統計越南的不動產，不過就我們21世紀不動產越南區總經理楊秉豐的實際狀況，社區內開放給外國人購買的單位，因為有更高的價值所以確實漲價的狀況相當明顯。 至於為什麼還有人在看柬埔寨，主要我認為是目前還是有很多業者用高獲利的方式去銷售，再加上一直有一堆人以為柬埔寨價格很低（房價都已經有泡沫化風險了），所以還是會有一些剛接觸海外、不了解金邊問題的投資者再研究。 然而確實這幾年下來，金邊房地產的投資狀況大多不如預期，甚至慘賠、成為海外孤兒的狀況十分常見，因此金邊被搜尋的量才會相對來講相當的低，這也表示大多數有再觀望海外房地產的民眾都知道金邊房地產的問題了。 金邊房地產能不能投資呢？現階段絕對不適合，我個人建議至少再等5-10年的時間去觀察市場，看看會不會發生什麼奇蹟似的翻轉，畢竟金邊好歹也是東協十國的首都之一。
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【投資房地產必看】符合這幾個條件，就可以說是近乎完美的投資型建案了！你有生之年都不見得遇得到
https://www.youtube.com/watch?v=tV8UTvn-HGk
上方為【THE LINE Rama 9】全球搶先預告短片│國際超級房仲，海外的全球首賣會時間目前暫定要延後至2020年下半年發表，作為2020年曼谷新金融中心最代表性的建案。PS: 本建案將更名為【Th Base Rama 9】
國際超級房仲： 在「投資房地產」的世界裡面，最值得投資的物件通常不是地段最好的、不是價格最便宜的、也不是建商最大的、更不是鄰近重大建設的，因為房地產是否有上漲的潛力是需要綜合相當多因素來判斷，並非台灣投資者一般所以為的一兩項因素而已。 那麼，究竟什麼是真正「最值得」你投資的物件呢？那麼我會說：當地場最「搶手」的建案，那就是綜合起來最顛峰、超越其他房子的標準。 什麼是所謂的「搶手」？ 相信大多數人認知的搶手大概就是：產品一經釋放，市場上立刻搶購一空、甚至很多人排隊排很久最終卻向隅的情況，這是我們經常可以在很多熱銷的零售市場看到這樣的情況。 但房地產畢竟是一個購買金額最高的項目，即便在小的單位也要數百萬的總價，因此一般來講，房地產通常再怎麼搶手，能夠在短短一年內、數個月內售完，已經算是相當了不起的熱銷成績了（看看這幾年台灣的預售市場，賣到交屋都賣不完）。
Ｑ：什麼是最完美的投資型房子？ 在「投資房地產」的世界裡面，最值得投資的物件通常不是地段最好的、不是價格最便宜的、也不是建商最大的、更不是鄰近重大建設的，因為房地產是否有上漲的潛力是需要綜合相當多因素來判斷，並非台灣投資者一般所以為的一兩項因素而已。 那麼，究竟什麼是真正「最值得」你投資的物件呢？那麼我會說：當地場最「搶手」的建案，那就是綜合起來最顛峰、超越其他房子的標準。 如何定義「搶手」這件事情？ 相信大多數人認知的搶手大概就是，產品一釋放出來，市場上立刻搶購一空、甚至很多人排隊排很久最終卻向隅的情況，我們經常可以在很多零售市場看到這樣的情況。 但房地產畢竟是一個購買金額最高的項目，即便在小的單位也要數百萬的總價，因此一般來講，房地產通常再怎麼搶手，能夠在短短一年內、數個月內售完，已經算是相當了不起的熱銷成績了（看看這幾年台灣的預售市場，賣到交屋都賣不完）。
然而，你相信房地產有可能再推出的一週、甚至隔天就「整棟完銷」嗎？這並不是不可能，但是需要相當多的天時地利人和才有機會，不論是景氣、市場、地點、售價、環境、建設…..等等，這真的是有緣分才能夠遇得到的機會，甚至很多人終其一生都遇不到這樣的投資機會。 這種聽起來不可思議的事情，尤其在全球房地產這兩年開始降溫、台灣房市又低迷到不行的情況下，在這個時代還能夠有預售案推出來就被「當地市場」搶購一空絕對是不可思議的存在。為什麼我要特別強調當地市場？因為外國投資者可能不懂、不明白、甚至是被仲介拐騙去買了（像是之前的金邊），但是當地市場不可能不曉得這個建案地段、不可能不懂當地的行情。 如果有一個房地產項目，是該國本地人的當地市場都會瘋狂搶購的物件，難道您還會覺得這種千載難逢的機會會有錯嗎？如果你不投資這種瘋狂搶購的房子，難道要投資賣到完工的滯銷品嗎？
當然一定會有人說，這種機會太難得、我也太難判斷了，我怎麼可能有那個緣分遇到這種機會？甚至台灣購屋者最喜歡說：「買房子需要看緣分的，有緣份自然就會買到適合的房子」。那麼我得告訴你，這個機會已經出來了，如果你連這種千載難逢的機會都還猶豫、還覺得還要再看緣分，那我能無奈說一句： 「你可能非常沒有投資房地產的眼光，而且很難在房地產賺到錢」
所以我這樣講就應該很清楚了，這一次國際超級房仲所隸屬的公司「21世紀不動產-德寶團隊」，過去我們在2016年Q2接過一次開賣2天完銷的超級建案、2017年Q4也接到過一次6天完銷的建案，這幾年下來就這麼兩次。 這兩次都有一個共同點：建案都在曼谷市區內、頂級開發商SANSIRI所推出、近捷運站、主打地段與豪華的THE LINE系列，重點是售價竟然都比周遭行情貴30-50%左右（貴這麼多聽起來很誇張，但曼谷當地就是這麼瘋搶，所以這當中一定有他的道理在），而且這幾個社區都是只有三百多戶的低密度社區！ 這並不是巧合，因為符合上述條件的THE LINE也曾經還有三個建案於2013-2015年創下「開賣隔日完銷」的不可思議紀錄，只是這樣的產品在最近六年內只出現了5次，很多投資者多龜毛了一下子就真的買不到了。 以投資房子的角度來說，這種就是我個人相信，最接近「完美」的投資型房子了。 但是睽違了這麼多年，這一次終於再度出現符合「一日完銷」條件的建案了，重點是這一次的建案平均的總價可能是這歷年來最划算的價格（沒有比周遭高那麼多），只是礙於目前我手上的所有資訊都被大家都知道的知名開發商SANSIRI（尚司瑞）告知，目前這些資訊都還屬於內部機密資料，絕對不能對市場公開，詳細的資料與正式價格需要等SANSIRI於2019/3/11才能對外發布。 因此，若您想要參與這樣一生難得一見、真的需要運氣、真的需要緣分才能購買到的房地產投資世界裡面「最顛峰」的房子【THE LINE Rama 9】，請盡速與我聯繫，並且請您一定要排除萬難盡速與我安排碰面介紹的時間，否則這種機會未來在亞州真的會消失了。 PS:大家所關心的Rama 9（新金融中心）裡面的超級塔消息，目前最新進度是原本所屬的G Land在去年被知名的CPN集團(泰國Central百貨就是他們旗下的公司，CPN也是泰國唯一在美國紐約道瓊上市的公司)收購之後，目前超級塔的地點正式要改成超大型複合式開發案，裡面將會規畫許多A級商辦、商場等等，更多細節、「價值」，我們可以在碰面時聊聊喔。
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【布里斯本房地產投資技巧】還不曉得該投資澳洲哪個城市？現在首選一定是布里斯本呀│2020
這篇文章的重點，是要讓想到澳洲投資或買房的您曉得，澳洲為什麼值得投資的原因，以及為什麼經過這麼多年的銷售，我會特別推薦風險最低最低的「布里斯本」的理由，因為很多台灣投資者首選都是雪梨和墨爾本的房地產，這兩個地方雖然房市並沒有不好，但是由於波動起伏太大其實並不太適合保守謹慎的台灣投資者。看完本文以後，就可以理解為什麼布里斯本如此穩健與被低估的原因。
▮國際超級房仲：
相信投資澳洲不動產，一直都不只是台灣投資者的首選標的之一，畢竟這個可以號稱全球房地產最安全穩定的地方，房價一直穩定地上升，甚至連金融海嘯都沒有影響很深的地方，是一個非常值得配置資產放著「避險」的聖地，更別說每年都還有平均5%以上的租金投報率、良好的法規環境、完善的售後服務。 只是有在觀察全球房地產景氣的人應該都會發現，2018年開始全球很多地方的房地產都開始降溫當中，澳洲也在其中之列，再加上近三年澳洲政府實施針對海外人士的特別印花稅、嚴苛的貸款條件之後，今年開始澳洲主要城市的房價確實有明顯的降溫（但還不至於像中國那樣下跌），而澳洲目前降溫最明顯的城市就屬過去幾年表現最亮眼的雪梨和墨爾本了。 所以說，如果現在還想繼續投資安全穩定的澳洲房地產，又擔心降溫會影響到自己房產的增值性，那要選擇什麼地方才是最好的呢？我這邊就要推薦您：昆士蘭州－布里斯本。
延伸閱讀
▮一、布里斯本房地產的良好前景
新聞連結：https://goo.gl/PfPSPK 依據昆士蘭當地房地產的研究指出，目前昆士蘭州的房價狀況非常良好（包含陽光海岸、黃金海岸），而一直覺得房價幾乎都沒什麼動的布里斯本在近年房價中位價的漲幅也來到2.3%的水準，反映出這裡房地產穩健的安全狀況。 除此之外，為什麼國際超級房仲的會推薦2020年開始要朝布里斯本投資呢? 主要的理由在於雪梨的房價確實飆漲非常多年、漲幅也不小，所以經常都有研究在擔心雪梨泡沫化的疑慮；至於墨爾本前些年也因為人口移入大加上供給少的緣故，房價也是呈現穩定的上升，也就是說過去這些年您投資在雪梨與墨爾本絕對是正確的投資。
相關新聞：布里斯本人口遽增，市區寸土寸金昆士蘭州經濟反彈，大量人口跨洲移入
▮二、澳洲斥資170億澳幣的布里斯本十大建設
陸續將在八年內完工！
然而隨著雪梨與墨爾本的降溫，有許多的人口與資金開始慢慢地移往將在8年內完成十項大型建設的布里斯本，這個耗資170億澳幣的超大型建設計畫正在吸引「補漲」的力量前往布里斯本，這10大基建項目是：
1.跨河鐵路（Cross River Rail）→標準的軌道經濟學2.布里斯本皇后碼頭（Queen’s Wharf Brisbane）→這裡還會有賭場喔3.布里斯本生活娛樂區（Brisbane Live）4.水濱區（Waterfront Precinct）5.布里斯本機場新跑道（ Brisbane’s new …
Read More【海外房地產投資必看】海外新手不可不知的10大關鍵重點，避免你成為海外孤兒的第一堂課！
想要投資海外房地產的您，現在正在做功課嗎?這個就是你應該看的第一課：避免成為海外孤兒
這篇文章想讓你知道的是，很多人去投資海外房地產其實最怕成為海外孤兒，後續的出租管理都沒人幫忙的話，真的會讓投資者氣到七竅生煙、投資成本血本無歸。但是究竟該怎麼讓自己避免落入這樣的窘境呢？本文將從如何挑選「業者」與「地區」來做出發點，這兩個點都搞定了，你至少就有九成的勝算了。
▮國際超級房仲
很多台灣民眾想要去國外投資海外不動產，可是一開始的自己完全沒有經驗、對投資海外房地產也沒有任何概念，對於各國國情與區域也不認識、銷售的城市與業者又這麼多，甚至該從哪裡開始著手去研究也不曉得，究竟該怎麼樣跟其他有錢人一樣，可以順利地在海外房地產獲得理想利潤呢？
因此，針對剛開始想要投資海外房地產的投資者，國際超級房仲這邊文章給您的第一堂課，是希望讓您「趨吉避凶」，讓你知道如何避開投資海外房地產的常見陷阱，讓你明白能夠獲利的共通關鍵是哪些。
有沒有選到正確的海外房仲，決定了你80%的結果
▮重點一：慎選海外仲介（海外代銷）公司，實力很重要
第一點是最關鍵也是最重要的，一家海外仲介公司是否有實力、專業、誠實，將會是海外房地產投資核心中的核心，因為一家海外仲介公司如果沒有實力的話，光是這家公司提供給你的建案就不會是最好最搶手的。
以許多房市熱絡的市場為例，通常開發商在自己國家賣就賣得很好了，不太會把搶手的建案拿去海外賣（因為還有另外付仲介公司佣金的成本），因此只有實力夠強的海外仲介公司，才有辦法拿到這種搶手的新建案，我相信投資者也希望購買的是當地市場最搶手的新建案，而不會想買滯的建案吧。
反過來，實力不夠的小公司一定接不到搶手的建案，通常都是接一些賣很久的預售案，或是賣到快交屋而剩下來的尾盤，這些當然就不會是對您來說最好的房型單位（通常都是景觀較差，或者總價特別高的房型）。
聽聽專家介紹越南房地產，跟一般菜鳥有什麼不一樣呢
除了能夠接進公司的物件不夠好以外，沒有實力的海外仲介公司也代表著沒有「售後服務」的能力，因為台灣絕大多數的海外仲介公司都沒有當地的直營公司和直營人員。
因此等到您交屋之後，這些交屋以後最繁雜的售後服務沒人服務，您就得花非常非常多的腦筋去驗屋、交屋、過戶，還要找仲介、找租客、自己管理、自己出售….等等，通常海外孤兒都是在這個階段產生的。
而且當你一發現交屋之後沒人照顧後，下一個反應一定是趕快隨便便宜賣一賣，抱著能拿回多少是多少的心態，這會非常可惜，因為其實你的房子是很可能可以賺錢的，只是差在沒有專業公司好好代替你照顧而已。
因此，挑選一家有實力接到搶手建案、有口碑能夠做好售後服務的海外仲介公司，這一點才是最最最重要的，因為在國外房地產要獲利是非常容易的，前提是你有耐心，而且找到一個有實力照顧你房子的海外仲介公司。
延伸閱讀
【2020最新!TOP20海外房地產排名】台灣民眾最常投資的20城市優缺點評價心得(東南亞、日本、澳洲、大陸與台灣等國)【落後的不是東南亞，而是台灣人的眼界】在國際城市中，台北是落後的：世界都市排行榜→台北輸給吉隆坡與曼谷【為什麼富人都在投資海外不動產？】5大理由解答PTT鄉民的愚蠢看法【投資海外房地產】海外新手必看的關鍵10大重點，避免你成為海外孤兒的第一堂課！【海外房地產投資】保證租金、保證買回的隱藏風險在哪裡？看完這篇可能幫你省幾百萬元【海外房地產界的米其林投資排名】這裡才是專業認證的投資國家！(沒想到台灣竟然這麼慘)【2020東南亞房地產】中國信託與資誠調查:「台灣73%高資產客群，逐步前往東南亞投資!」【拜託!別再讓仲介翻白眼了】外行人最常嫌棄的海外置產6大問題【投資海外不動產的45項注意清單】要注意哪些事情?只要看這一份就足夠了一般民眾對於海外置產的「十大荒唐的錯誤認知」（你犯了當中的幾個呢?）【恭喜你】選擇在2020年要進場海外房地產，而且還可以看到這一篇文章
專業好找、誠實好找，專業又願意誠實的就很難找了
▮二、仲介人員的專業與誠信，人品最重要
第二點跟第一點會有掛勾，以看醫生做比喻，如果今天生了大病，你一定希望找個有口碑、有經驗、老字好的名醫才放心，絕對不會去找實習醫師來處理你的重症；同樣地，即便你找到實力強服務又好的公司，萬一你挑到的是個菜鳥或是心態不正確的人，那麼這樣的對象能夠提供的建議，您覺得能夠放心嗎？
一般新進人員對於海外房地產的專業度絕對是不足的，因為要學習另一個國家的房地產是相當困難的，像是行情、區域、特色、法規稅賦、風險與住屋習慣….等等，這些就是投資海外房地產最難學習的關鍵，如果專業度不足的仲介，它們能夠提供的投資建議就只是依照你的預算，拿公司符合預算的物件介紹要你買，僅此而已。
不過符合您預算的建案，不見得真正符合您實際的投資需求，比方說有些人重視房價的增值性、有些人重視穩定的租金投報率、有些人希望短期內能夠看到獲利、有些人希望長期投資….等等，不會有全部兼備卻還能低風險的物件。
因此如果只看預算就去選擇建案的話，多少就會跟您原本的投資目標有落差了（更別說如果那間公司承接的物件不夠多又不夠搶手的話，可能就是會挑到什麼都賺不到的房子）。
但是菜鳥新人不可怕，因為菜鳥不懂得騙人，但是某些資深卻又不夠專業的海外仲介人員，通常都會為了成交、為了自己的薪水而對客戶做出「過度銷售」，也就是把沒那麼好的東西講得太好太扯，讓投資人有錯誤的期待獲利；這種不誠實的仲介代表著人品也會有很大的問題。
你曉得怎麼判斷海外黑心代銷的特徵嗎？
你能夠期待一個人品有問題的海外仲介，能夠在一開始就給您專業正確的建議嗎？能夠期待一個人品有問題的窗口，在你需要他的時候，好好處理你的問題嗎？這種人品有問題的仲介人員真的不少，通常都充斥在一些小公司、小部門裡面，因為對於他們來說，能夠賺到錢才是第一順位的事情，而非你的投資安全。
小結：避開第一、第二點，這一次投資海外房地產你大概就已經先贏了80%了。
外行人與國內房仲，對於海外房地產最常見的6大迷思，你也犯了嗎?
這個地雷最恐怖，看到這種建案千萬不能碰!!
▮三、避免保證租金＋保證買回的建案
這種保證租金再加上保證買回的建案，通常是一般台灣投資者最喜歡的產品，尤其是總價又非常地低廉，但是，這種產品卻是我們專業人員眼中「風險最最最高」的危險產品，為什麼我會這樣說呢？
生性保守謹慎是台灣投資者的特性，也因為過度擔心風險就不想承擔任何風險，所以一看到有保證租金又保證買回這樣看起來沒風險的產品，總價又非常便宜，台灣投資者便趨之若鶩地搶著購買，還為自己的精明沾沾自喜；可是你冷靜想一下，怎麼可能有投資是不需要承擔任何風險、又有高獲利呢？
通常如果我們看到保證租金超過3年，而且每年可以給的淨租金會給到超過6%以上的，那絕對是有很大的問題，因為開發商去跟銀行貸款蓋房子都不用給到6%的利息，為什麼要給你這麼高的租金呢？這完全沒有道理！更別說還給你原價買回、甚至是給你加價買回的保證。冷靜一點，你會想要降低風險或是零風險，建商當然也想，所以這種海外不動產的風險其實都落在你身上。
避免成為海外孤兒的5大重點，看完這部短片前，請你不要投資海外房地產
怎麼說呢？建商把這些成本全都灌在房價裡面來支付你的租金，把房子賣得非常貴，而賣完之後，建商與海外仲介業者該賺取的利潤都拿走了，剩下要履行給這些屋主的保證租金呢？不好意思，這些事情就是走一步算一步吧，付得出來就繼續經營，付不出來也只是把整個房子的產權全部還給你自行處理而已，他們拍拍屁股就走了，這時候你就得開始煩惱跨國打官司的問題了。
最可怕的是，當你拿到產權之後才發現，自己當初買的這個房子根本生不出6%的租金，甚至連3%都不到，因為你的取得成本可能是周遭行情的2-3「倍」以上，這種價格根本不會有當地人願意接手購買的（你會花三倍的行情去買房子嗎？三成都不可能了吧）。
不信嗎？可以去查一下大多數的保證租金＋保證買回的房子，這種物件的單價與周遭行情會有多少的價格落差，再看看會提供這種方案的開發商都是什麼背景(通常是又新又窮)，聰明的你就能夠瞬間了解所有真相了。這類型的物件近年充斥在台灣的海外房地產業界當中，建議你看到這種高風險的物件就別碰了吧，否則為什麼各國的大開發商都不會搞這種保證型的產品呢？
PS：國際超級房仲大膽預估，接下來的3年內會有大量的這種海外孤兒產生，什麼時候爆發只是時間點的問題、一定會爆！而且不少這種建案的背後股東，其實就是台灣的海外仲介公司主導的預售案或是英國的建案（這個已經爆不少了）。
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通常在海外房地產會賠錢的人，99.9%都是買了這種房子
但是我還是必須講，確實有一些是安全且不錯的保證租金、保證買回的建案可以投資，前提是你夠專業「看得懂」背後為什麼安全的原因。
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其實全球大部分的房價都在上漲，要買到會漲的房子其實不難
▮重點四、慎選國家與城市
這一點看起來非常簡單也非常關鍵，因為如果你買在曼谷、吉隆坡或加州之類的好地點，即便你變成了海外孤兒，只要找得到管理公司願意幫忙做後續服務（即便品質不夠好），你也能夠收取不錯的租金，拖個五六年以上再賣也能夠有不錯的獲利。
相反地，如果是找到錯誤的國家、錯誤的城市，那麼即便是神仙也難救了。
因為你買的地方如果是房價正在下跌、租金正在下滑、房屋供給過剩、人口增加太少或者經濟與所得衰退，這個地方的房市本身就已經不行了（例如台灣、淡水、青埔、金邊或伊斯甘達），你用再好的業者來管理、招租、出售，沒人住就是沒人住、沒人買就是沒人買，再強大的公司也對這種狀況無能為力。
看看八年前的台灣房地產再看看現在，同樣的業者、同樣的業務、同樣的投資客，房市開始蕭條衰退了，任何人都沒辦法去抵擋這種趨勢，而房地產又是一個非常吃景氣循環的投資產品，所以選對國家與城市是非常非常重要的。
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良心的房仲就會告訴你：你到底是不是適合投資海外房地產的人
國際超級房仲：
有些人投資海外房地產賺到錢，也有不少人在海外房地產虧錢；有人購買了海外房地產之後開心地睡不著覺，也有人買了海外房地產之後天天失眠；更有人在海外房地產賺取暴利，也有人因為海外房地產把所有財富都賠光光了。
同樣的一件事情，怎麼會有這種天壤之別呢？
原因很簡單，可能因為你就是始於下面這5種類型的人，所以你根本不適合投資海外房地產。究竟是什麼樣的人不適合投資海外不動產呢？
一、資金不足(沒錢)
國際超級房仲看過很多「賠錢」的客戶，基本上有九成都有這種原因，可見資金不夠是一件多麼恐怖的事情。
比方說，因為你資金不夠，你就只能購買一些低總價、地點差、建商品質更差的便宜貨，既然是便宜貨，那麼它所能夠帶來的投資價值就會非常差，打個比方：你覺有收入夠的人會跑去住偏僻的舊國宅嗎？一個充斥低收入的社區，管理、出租出售會好嗎？
還有一種，就是因為資金不夠（或是摳／小氣）的投資者，會因此去找一些不收仲介費的海外代銷，或者直接跑去海外當地直接找開發商買房子，就是為了要省下那2%的仲介費。至於這個狀況我也在許多篇文章裡面提過了，「最慘的海外孤兒」就是這種類型的，你想找人抱怨、想要控告，都不知道該找誰。
另一方面，因為資金不夠就很有可能會想去「賭」轉紅單的獲利，只要付個頭期款就可以去拚50-100%的利潤。但是賭紅單的風險呢？不好意思，所有的風險你都無法掌控，賣不賣得掉、有沒有人願意接手、價錢好不好，都是仲介公司與市場去決定，你想要自己拿去賣都不曉得賣給誰?
我曾經遇過一個例子：「某一位很自以為是的投資客，當初有紅單要轉售的時候還趾高氣昂的表示不見得需要給仲介賣，她自己在大陸也有很多通路可以處理，給我們賣只是給我們機會試試看而已。」因此，我們當時便沒有與這組客戶簽委託，只說萬一有客戶有興趣的話再跟他們簽委託去銷售。
結果時間過了10個月，這組客戶不但沒有靠她自己的大陸通路(人脈)賣掉她急著賠售的房子，甚至到最後還是得透過我們仲介公司成交賣個好價錢(我們還讓她有賺到錢，結果她還抱怨我們讓她賺太少，都沒想到她差點賠掉所有頭期款的事情)。所以說，你不要想著到時候賣不掉可以自己想辦法，原本服務你的代銷公司如果賣不掉，你大概就準備賠錢了。
二、膽子太小
舉一位我身邊同事的例子：幾年前我同事當時聽到了一個關於股票的可靠消息，於是除了自己買下這些股票以外，我同事把這個消息報給了他客戶去買。
► ► 結果過了兩年，這支股票從原本的50塊錢翻了三倍來到了150元，我同事很開心地賺了三倍，但是他的客戶卻賠錢出場！同樣都是買同一支股票，怎麼結果為什麼會落差這麼大？
原來，我同事買了之後也沒什麼特別注意就這樣擺了兩年，他的客戶買了之後非常緊張天天看盤，剛好就在買了之後連續跌三天到45元，這位客戶就把股票給賣了，最後才導致這種天壤之別的差別。而以房地產來說，這種例子就更不勝枚舉了。
你必須要知道，房地產投資是看長期的，如果你買了房子之後就天天都在看房市狀況，一天看三次、三次不同價，每隔幾天房市有什麼小波動你就嚇個半死，供給量稍微多一些而有一點負面新聞出現，就開始天天緊張每天問業務這個區域到底行不行，不覺得很辛苦嗎?
所以說膽子不用太大，但是膽子太小的客戶真的非常不適合投資海外房地產，否則你買到一個會賺錢的房子，這些年都會讓你每天睡不安穩、疑神疑鬼，何必呢?
買了房子之後，就靜靜地讓他像個「啞巴兒子」一樣乖乖收租，暫時忘記價格這件事情吧，一個需要長期投資的商品，你當然是要用長期的角度去觀察市場，不要一遇到波動就緊張兮兮的。
三、僥倖的台灣房地產成功經驗
我們先思考一個問題：「請問在台灣投資房地產的經驗，可以套用在國外的房地產市場嗎？」
如果你的答案是可以，那您可以按上一頁退出這篇文章了，因為接下來要說的東西會更刺耳；台灣房地產經驗可以投資在海外房地產市場嗎？答案是，當然不行（除了一些基礎原則以外，例如地點、生活機能、交通便利性、品牌….等等）。
比方說有些台灣投資客，過去在台灣買房子都會避開一些風水瑕疵，結果還把這些觀念套用在國外的房地產上面，像是進門不能見爐灶，但是國外小坪數套房幾乎門口就是廚房；還有不喜歡有壁刀的房子，結果哪個首都精華區的房子沒有壁刀？還有拿自己在台灣的居住習慣去看國外房地產，老是嫌房子小、嫌房子格局、嫌步行距離走，甚至會說：「如果我自己都不喜歡住的話，租客怎麼會喜歡」這種荒謬的投資理論。
實際上，很多國家的住屋習慣都不一樣，你討厭的房子，很有可能恰恰好就是當地租客最喜歡的類型；你覺得看起來很差的單位，很有可能卻是建商賣最好的款式；你喜歡的房子，也非常有可能在當地租不掉、賣不掉。
► ► 這就很像你去湖邊釣魚，你會用魚喜歡吃的蟲當餌，還是拿你自己愛吃的牛排當餌？
偏偏很多人就是有這種奇奇怪怪的僥倖成功經驗在房地產，因為過去15年，全台各地平均漲了2-3倍的房價，用什麼奇怪的邏輯與偏好去買都是漲，才導致這種僥倖經驗造就了一大堆自己為是的投資者，到了海外房地產才吃了大虧。
PS：我還曾經遇過有客戶跟我們堅持地說，開發商的房子怎麼可能不能殺價，絕對不可能，一定可以殺；實際上，以不二價出售的開發商實在太多了，我還沒遇過甚麼開發商是可以談價格的（除非你一次買三四十戶以上才勉強有一點機會）。
四、活在自己世界
這種客戶跟第三種僥倖經驗的客戶很像，會認為自己非常懂房地產，這種症頭在年紀大的投資者與仲介身上最常遇到。
比方說，之前曾經有一位客戶想要投資美國某個建案，結果45樓高電梯大樓，客戶堅持頂樓的房子「最差」，會租不掉、賣不掉、不值錢，只是因為他曾經看過某一篇大陸的房地產文章是這樣講的（想吐血吧），所以他堅持不願意買頂樓。
PS：所以全世界這麼多在頂樓去蓋豪華閣樓的開發商，還有特別愛買頂樓的有錢人都是……???
這也OK，但是建商43、44樓不願意出售，他最高只能挑到42樓，於是這名客戶更胸有成竹的說：「你看，頂樓果然最差，43、44樓這麼好，所以開發商不給你們賣」，接著便不斷地開始有陰謀論出現，就是因為45樓與42樓沒那麼好，所以才拿給你們賣，否則為什麼開發商要把43、44樓自己留著（反正意思就是建商沒有開放出來的就一定比較好，會拿給台灣代銷賣的就一定比較差）。
同樣狀況來到中間樓層也是，38、39、40樓這三個樓層代銷一樣沒有拿到，客戶便開始繼續那份陰謀論的質疑，認為代銷拿到的37樓一定是比較差的，更讓我們受不了的是，這位客戶明明就是要買高樓層的單位，卻一直要求要比較所有樓層的價格區間，包含了代銷公司沒有拿到的那些樓層（阿就建商現在沒有要賣啊，是要怎麼提供價格讓你比）。
另一個有趣的例子，投資者要求看一些關於建築結構、材質的相關東西，一直要求仲介要提供這方面的資訊給他，而我們也表示這方面資料仲介通常不會曉得也不會懂，即便是開發商的行政窗口也不見得有這方面的資料，但是客戶卻堅持咬定建商跟代銷不可能不知道這些資訊，一定是仲介故意刁難他。
實際上，代銷、建商的行政窗口，真的都不會曉得蓋房子的所有材質跟用料是什麼，代銷也告知客戶，可以先填寫資料讓開發商出具買賣合約裡面就有很清楚的明細可以查看，而且買賣合約並沒有要求要簽約也沒有任何罰則，但是客戶就堅持認為是仲介人員在刁難，搞得代銷人員跟建商那邊也很尷尬。
因為客戶你真的要搞清楚，每個國家的開發商作業習慣是不太一樣的，你不要拿在台灣對建商那種予取予求的經驗去要求國外的大型開發商，國外大開發商賣得這麼好，他們是真的不會理你的。
五、不尊重房仲人員
這一種人可以說是集上面所有狀況的大成。雖然台灣有許多房仲人員的素質、專業、誠信都非常非常差(看太多了)，再加上房仲人員很多自己也不爭氣，所以才讓房仲的形象這麼差，不過也因為如此，導致很多自己為是的客戶遇到真正專業的仲介，卻還是有很多的質疑跟挑戰。
不尊重房仲人員的壞處很簡單，就是仲介講得什麼話他們都不會相信：不相信你的專業、不相信你提供的資訊、不相信你給的建議、不相信你所提出的每一個事情…..等等，這種狀況真的會很累，因為我們得花很多時間在解決最基礎的問題上面，缺乏信任感就很難讓整個交易繼續走下去，因為每一步都好像有可以挑戰的地方，而這種類型的客戶也是我們仲介人員最排斥的類型。
比方說，有客戶認為一個供給量很少的區域，蓋了供給過剩的住宅，無論我們怎麼提出數據來說明這邊蓋得很少，這種不尊重房仲的客戶還是會說：「那都是你們仲介在講」，說實在的，如果你來找我們詢問卻不相信仲介的內容，那你來找我們做什麼呢？
偏偏這種客戶會吃什麼大虧呢？就是那些為了賺錢，什麼話都敢說的一些黑心仲介，這些黑心仲介（代銷）會為了成交去講一些似是而非或者指鹿為馬的話術，甚至就會利用一些客戶自以為是的盲點去順著客戶心態銷售，再加上一些甜言蜜語就會讓這種類型的客戶被服務的很開心、買了一個自己認為「對」的產品（例如一些小建商在偏僻郊區的包租包買回物件）。
結論
海外房地產投資流程
如果有看過這張海外投資步驟的人，應該還記得我都會說，第一步就是要評估自己是否「適合」投資海外房地產，如果有上面這５種正投的話，建議你還是多思考一下在進行投資比較好，否則幾百萬的東西因為自己的自大或者膽小，讓一筆能夠賺取高額利潤的機會卻變成你幾年的惡夢，這絕對不是我們所樂見的。
當然一定會有很多人說，就是因為仲介很不專業又愛說謊，所以我們才沒辦法聽信仲介的言論啊，那我會建議，你一定要盡量去篩選適合的仲介／代銷，找到真正專業又誠實的仲介就要好好善待他、愛護他、相信他，而且不要還沒開始談就開始先砍仲介的仲介費（不懂這是什麼邏輯，只有自己賺錢是合理的、仲介賺錢就是不義之財嗎？），這樣才能拿到一個雙贏的局面。
至於有哪一些是台灣口碑非常差、沒有售後服務、產生很多糾紛或製造很多海外孤兒的代銷公司呢？以下就是我所羅列的前十大台灣惡質海外代銷公司排行榜：
本文已結束XD
☛ 歡迎留言給我 （國際超級房仲）
✓ 您的姓名(必)
✓ 手機號碼(必)
✓ 關於海外不動產的需求(必)
①投資
②自用
③出售
④同業想合作
✓ 我該如何協助您(必)
①希望可以電話諮詢
②希望可以碰面諮詢(推薦)
③想要參加海外說明會
…
Read More【曼谷憑什麼？】為什麼越來越多的日本房地產投資客，都紛紛把房子賣了改投資曼谷?
為什麼最近幾年，東京的投資客都把房子賣掉，改買曼谷房地產？
國際超級房仲：
► ►前幾天參加了2018年的房屋博覽會，發現參加這麼多次房屋博覽會、再加上網路搜尋的聲量，發現台灣想要投資日本房地產的投資者還是很多很多，每一次房屋博覽會，日本房地產的參加業者幾乎都可以佔1/3以上，代表著還是有很多台灣人喜歡投資日本房地產。
► ►但是，投資日本房地產是個正確的選擇嗎？
► ►我只能說：60分，而且必須是東京才有60分。
日本房地產2大狀況
► ►隨著這麼多年，台灣其實已經有大量投資客投資過日本房地產之後，現在大部分的業者與投資者都很清楚日本房地產的兩大狀況：
一、純租金市場：不要奢求你能在日本房地產賺到多好的價差
二、出售困難：出售時不但很難有價差，甚至屋齡越久越容易賠到錢
► ►這些狀況就要初步從歷史說起了，雖然以下講的部分可能大多數人都知道，但是國際超級房仲這邊仍然會大概在講到一些重點：「泡沫經濟」。
房地產泡沫化
► ►當年日本與東京房地產經歷過「日本第一」的輝煌時代(曾經創下整個東京房地產的價值可以買下整個美國)，接著在美國出手搞垮日本經濟(升息)之後，日本的房地產便進入了非常慘澹的狀況，許多房地產的價格只有最高峰的1/3、甚至1/4而已，這是一件多可怕的事情你知道嗎？
► ►比方說，你買了一個8000萬日幣的房子，房屋貸款6000萬，結果房地產泡沫化之後你的房屋價值只剩下2500萬，於是你把房子賣掉之後再拿去償還當初的6000萬貸款，你仍然欠銀行3500萬日本的貸款本金+利息要繳，非常恐怖。
► ►當時日本房地產的泡沫也讓日本走上失落的20年，而當時那一輩的人因為房地產泡沫化而走上的絕望之路，也讓下一代的日本年輕人對房地產失去信心，不認為房地產是一個能夠保值、增值的產品，就像是車子一樣：越放越不值錢。
► ►這也是為什麼現在這一個世代的日本人，幾乎都對日本房地產沒有信心的核心原因。
越放越不值錢的日本房地產
► ►既然房地產已經沒有保值、增值的投資價值了，於是日本的房地產就漸漸地回歸到「剛性需求」的自用市場。
► ►一個只論剛性需求的自用市場是什麼樣子？就是房價會相當難提升，無論是現在的日本、台灣，或是許多房地產控管嚴格的先進國家，缺乏投資價值的房地產就很難價格上漲，大家就更不願意買房子。對日本房地產沒有信心的日本人，對於房地產的看法就只剩下一般使用，無法投資。
► ►常常會有人拿買車跟買日本房地產來做比喻，其實還算是滿貼切的，因為房地產既然不會越擺越值錢的話，那接下來房子越來越舊、價值當然比不上新蓋好的漂亮房子，再加上許多日本舊房子在1984年之前建造的都是適用舊的建築法規，因此對地震的耐性是較為不足的，大家也就更比較偏好安全性較高的新房子。
PS:日本幾乎每經過一次重大地震災害，就會提升一次地震相關的建築規定。
► ►所以說，如果在台灣你聽到你朋友30年前就買了房子，我們通常都會跟他說：「哇！那你現在的房子賺不少喔」；但是相反地，如果日本人聽到朋友30年前買了房子，通常心裡大概就會知道：「哇！那應該賠了不少」。
► ►日本房地產，真的是一個越放越不值錢的市場。
日本房地產並不是東京房地產
► ►前面講的是日本房地產的概況，而東京的房地產雖然跟日本整體的狀況有些不同，但大致上還是脫離不了這樣的框架內，因此我才常常說：「投資海外不動產，選對國家才是最重要的」。
► ►東京因為是日本最大城市（日本沒有首都），同時也是全世界最大的都會區，因此房地產的狀況相較於日本其他房地產稍微有一些優勢，大量外縣市的人進入東京尋求工作機會，因此東京的人口密集度也是非常恐怖的，也因為這麼多人進入東京導致東京的剛性需求高，再加上東京的人均所得非常地高，所以面對較高的租金其實也不是太大的問題。
► ►這也就是為什麼東京是屬於一個租金市場的原因，畢竟地狹人稠、大量的自用需求在東京、再加上所得夠高與漲不起來的房價，因此讓東京租金投報率還算是不錯。
► ►至於其他像是沖繩、北海道、大阪….等等，我的個人淺見是如果連最好的東京都只能達到60分的話，其他城市您真的不要太樂觀，尤其是要特別小心外縣市充斥著高額保證租金的物件，一看就是非常詭異且不正常，建議對於這一類的產品還是敬而遠之會比較安全，畢竟全世界那麼大，要找到比日本二三線城市好的房地產標的絕對是非常容易的。
秒懂東京的房市獲利
► ►不過東京的租金市場也不是都完全優秀，通常必須是屋齡15年以上的建案因為售價便宜，所以表面投報率大概都有5-6%的水準，如果是屋齡在30年以上的建案，甚至有可能達到10%左右投報率！但是你必須要知道的，這一類的物件就會因為屋齡較久，因此持續持有的話房價賠錢的機率會較大(但是也不至於到崩盤、慘賠的地步)。
► ►但是相反地，屋齡較新的房子，雖然可能有一些微幅的上漲機會，但是因為售價較高所以租金投報率並不會太漂亮，可能只有2-4%的水準，微幅的小小漲幅與相當低的租金投報率，因此我並不會建議投資東京的新建案，有這種預算買許多城市都能夠賺到更多更好更安全的獲利。
► ►所以說，在東京要投資哪一種類型的物件可以參考上面的分析，簡單說就是：新房子可能可以小漲一些但是租金低，越舊房子投報率越高但是房價越可能下跌。
東京的房子真的不會漲價嗎？
► …
Read More【胡扯！海外紅單哪有那麼好轉】會鼓吹你轉紅單獲利的，絕對都是遲早倒閉的黑心業者！
有遇到海外仲介建議你，在紅單階段就把預售屋轉售獲利嗎？小心，你遇到黑心業者了
國際超級房仲：
►「現在購買這個預售案，交屋之前我幫你把紅單轉掉，馬上就有獲利啦！這樣你就不需要擔心尾款的問題了」。注意，只要你遇到任何海外代銷業者用明示、暗示的方式給你這的建議，請你馬上掉頭就走，因為你遇到「黑心業者」了。
►►我不敢說100%絕對，但是我就目前這幾年自己與許多客戶的經驗發現，只要用「轉紅單來獲利」當作主打的海外業者，或是積極鼓勵你去嘗試轉紅單來獲利的業者或業務，都沒有哪一家可以存活超過兩年的！如果有例外，請分享這奇蹟般的案例給我，謝謝。
不要再去回憶過往的房地產榮景了不可能再讓你輕易短期炒房了
►►請記住一件事情，無論您是想投資台灣或者國外的房地產，一定要記得一件事情，千萬不要去「短期操作」，能夠短期獲利算你運氣好，但大多數人都沒辦法靠短線在房地產裡面獲利，因為房地產本身就是一個變現性很差、需要長期持有才能獲利的類型，不要拿股票、基金、期貨這種概念去看他，相較起來，房地產更像是一個定存。
►►況且現在全世界各個國家，都在慢慢地修改法律與稅賦規定，想方設法都在限制買房子短期獲利的機會，這是一個再明白不過的趨勢，怎麼會有一些黑心業者竟然還在用過去陳腐的銷售方式來欺騙民眾，讓很多不明白市場狀況的台灣投資者誤以為可以像過去一樣，靠房地產能夠短期獲利賺大錢。
通常這些業者會怎麼明示、暗示你呢？
一、強調這個區域的發展性，有非常高的房價增值性（通常都會說超過10%以上）
二、強調這個建案的低總價、低頭期款，等於您的成本很低
三、依照每年10%以上的漲幅，可以保守打對折算也有5%以上的漲幅，放個兩年也有10%的漲幅吧
四、這邊就是數學算式了：花個20%頭期款，擺個兩年房價漲10%，等於您兩年就有實際50%的獲利了耶！（有些業者可能還會把數字抓得更高更誇張，也許一年就有50%獲利）
五、積極地建議您把握這個機會、相信這個數字、相信他們可以幫忙轉紅單
►►這時候意志不夠堅定，而且個性比較貪心的人通常就會心動，接著也在心裡面默默開始盤算，再加上海外代銷不斷地銷售攻勢之下，就讓投資者出現了一個「反正不用花太多錢，不如賭賭看」的心態，恭喜，你已經上鉤了。
►►之前柬埔寨的業者幾乎都是用這種話術去賣金邊的房子，結果造就了台灣成為擁有最多金邊預售屋紅單的地方，更慘的是最金邊這麼多的紅單，真正有成功轉售出去卻還沒有賠錢的案例，屈指可數。如果哪一家海外代銷業者有能力轉售金邊的紅單，還可以讓這些投資者不賠到錢的，請您盡速聯繫我，我可以介紹一大卡車的客戶讓你盡情地轉紅單。
這些鼓勵轉紅單的業者，之後呢?
►►但是實際狀況呢？會鼓勵投資者靠轉紅單獲利的業者幾乎都做不下去，因為這些業者可能會承諾1-2年內幫忙轉售，但是時間一到才發現根本賣不掉或者很難賣，接著開始有大量的客戶開始一個接一個地追殺業務、追殺公司，於是這些業者就會選擇不理不睬不鳥不管，接著就把這間公司結束掉或者是其往其他國家繼續這套模式。
►►這真的不是危言聳聽，因為有太多太多的台灣代銷業者都用這一套在賣預售案，導致有好多好多的斷頭戶出現，後續跑來找我們公司或是找我幫忙的投資者實在太多太多了，但是我們通常是沒有在幫忙其他非我們公司成交的客戶做轉售、代租、代管的服務。
►►如果有時間的話，可以上網Google一下就可以找到許多類似這種案例了，靠紅單獲利真的是不值得你去期待的事情，甚至交屋第一年就要轉錢也是不太可能的狀況，因為有很多人都會急著在交屋之後馬上出售獲利，這時候競爭對手多就只會有削價競爭的狀況，你的價格很難有利潤。
所以說，海外房地產該不會沒那麼好吧?
►►錯，是因為你把宏觀套用在微觀的事情上了。
►►一定會有人問，如果海外房地產獲利這麼好，為什麼紅單不會賺錢？那是不是海外不動產根本沒那麼好？
►►這是一個很簡單的問題，這些業者提供的漲幅數據，通常是整個城市、甚至是某個特定區域的平均漲幅，表示在那個範圍內的全部物件平均是有那樣的漲幅，這一點並沒有問題，唯一要特別留意的是某些地點很差的區域，漲幅竟然特別高，是因為那些地點差的地方原本價格就很便宜，隨便漲個幾萬塊錢就有10-20%的漲幅，所以不能單看%數。
►►然而整個區域都在漲，不代表某個建案也一定會漲，特別是預售階段的建案。
►►想一下，這個區域雖然平均房價正在上漲，但是開發商的預售屋有這麼多的單位正在賣，憑什麼一般民眾要購買被你加價過的房型，而不是開發商自己第一手的單位呢？而且透過開發商買房子選擇多、又透明安全、手續更加簡便，要轉紅單的流程再怎麼樣都會比較複雜，所以一般民眾都會選擇還是回到跟開發商買，畢竟開發商不太可能兩年調漲超過20%的，這就是為什麼紅單很難漲的主因。
►►所以投資房地產需要從「宏觀」與「微觀」去觀察市場以及數據，如果你沒時間或是沒有那個專業能力也沒關係，這就是為什麼我們專業房地產顧問要收2%仲介費的價值了，前提是這樣的顧問不能是那種會拐你轉紅單的業務。
那是不是說，一定不可能靠轉售紅單獲利？
►►並不見得。
►►說真的，要靠轉紅單獲利是需要很高的運氣，而在這個運氣的基礎上，則是先前你挑建案的眼光（偏偏台灣人在這一方面特別特別弱，台灣人特別愛買便宜貨）。
►►依照我們的經驗，什麼樣的社區轉售紅單的機率最高呢？通常一定是地點非常好（需求才大）、戶數不多而且開發商很快就賣完（之後的投資者想買卻買不到）、售價也不要高於行情太多（才有價格吸引力），最好是特殊稀有的房型+景觀，這樣才「稍微有機會」在預售階段就轉售出去，不過這種建案在剛開賣時就絕對不是台灣人會喜歡的那種便宜社區。
►►另一種比較容易轉紅單的狀況，則是該建案的銷售期拉的很長、售價順利調漲很多次、當地民眾也能接受調漲後的新行情，這樣最早第一手的屋主才比較有機會在價格調高之後賣掉，不過這種狀況要發生的機率非常非常低，不建議去期帶。
結論：
►►房地產的三大特性：保值、增值、現金流，讓房地產成為全世界有錢人都一定會配置的資產，尤其是地點越好、品質越好的社區，通常獲利也會越高，國際超級房仲提供一個最簡單的投資心法，就是要投資任何東西，一定要選擇「需求大」而且「稀有」的東西，即便貴一點你都一定可以買下去。
►►最笨的就是那些只看售價／單價就認定能不能買的投資者，看到需求大又稀有的東西嫌貴，自己卻跑去買一些便宜卻不好還被大量生產的產品，買了之後還沾沾自己以為賺到便宜，實際上這種才是最笨的投資者。
►►總之，投資一定要理性評估、看到好東西就要快速下手，但是千萬不要用「孤注一擲」的心態去賭房地產，金額這麼龐大的投資標的，是絕對經不起您這樣賭的。
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【泰國房地產的風險】為什麼這麼多人斷頭賠售？泰國房仲打死都不想讓你知道的驚人真相│2020
為什麼曼谷房地產評價如此高，卻還有很多人在曼谷房地產賠錢斷頭呢?
【國際超級房仲】
先聲明，請不要詢問我是哪幾家業者或是哪些建案
你了解泰國房地產的風險嗎？依據眾多客戶的回應與求助經驗，最近台灣人去曼谷投資房地產而吃虧上當的人真的很多（雖然沒有金邊多到那麼誇張），不過一貫小心、保守又有非常豐富房地產經驗的台灣人，怎麼老是在海外房地產上吃虧上當而賠錢呢？怎麼連曼谷這種隨便買隨便漲、安全性很高的地方都可以買到虧錢的物件？
國際超級房仲今天就簡單從「5個重點」告訴你，讓你知道這些泰國的代銷業者都不願意告訴你真相是什麼。
▮重要前言
這篇文章想讓你知道的是，其實我們如果用台灣的房地產投資經驗套用在國外房地產上的話，其實很容易吃虧和上當的，例如泰國人在購屋時的購買觀念跟台灣人的觀念其實落差非常大，萬一代銷業者去接了一些很糟糕的物件，但是卻用你認為「很合理」的觀念去選房，那你當然就會在曼谷房產投資上踩到地雷了。 因此，有沒有挑選到真正懂、真正專業，而且講話誠實的仲介，其實對你的投資影響非常非常大，就像是上高速公路，如果你想往北邊，但是仲介卻騙你往南邊才是捷徑的話，你開得越快、就離目標就會越遠。
很多你深信不疑的投資房產觀念，也許跟實際狀況落差極大
▮一、就是要利用你的小心與保守
台灣投資者這麼保守，所以對於很多不熟悉的投資標的都會特別小心，甚至希望獲利越高越好、風險越低越好，於是很多業者就會利用這一點，推出「保證租金」＋「保證買回」型的產品給你，讓你以為自己好像買到一個零風險的高額定存，時間到還可以原價(甚至加價)被買回。
事實上，這種產品通常風險反而是非常高的，這一點我已經在許多文章裏面都有說明原因，偏偏這種建案反而是台灣投資者最愛的類型，以為什麼風險都沒有就能賺到豐厚的利潤，殊不知很多這種產品背後的運作模式並不是健康的。
比方說：把價錢拉高三倍賣給你，在每年給你個6%左右的租金，你等於是拿自己的錢付租金給自己，而且相關風險其實都是你在承擔，並非業者(因為它們該賺的錢都拿走了)。
之前就看過某些泰國代銷業者的「保證型」建案，地點非常差、單價的售價卻異常地高（以倍數來計算），但是因為進場的門檻很低所以讓客戶誤以為很便宜（比方說面積非常小，或者是用購買一點點持分的方式，減少購買的總價讓人誤以為很便宜），甚至業者提出的營運報表試算都是有非常嚴重的問題的（不要問我是哪一家，再等一下，一年後會有這種物件的大新聞爆發出來的）。
心得：奇怪，怎麼會有這麼多人相信高獲利、零風險這種事啊？
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▮二、就是要利用你以為的成功經驗
先來一個基本的問題，如果今天台北市仁愛路四段上有兩個新建案要推，一個單價是每台坪100萬、另一個只有50萬，請問你要買哪一個新建案來投資？
這是一個很簡單的問題，我相信正常多數台灣人一定會買買坪50萬的房子來投資或者自用，甚至會說開價100萬的建商根本是神經病，同樣的地段鬼才要100萬的房子。
沒錯！這就是泰國代銷業者要利用的地方，他們會用同樣的邏輯告訴你：「同樣的地段，我們的價格只有別人的一半甚至三分之一，你當然買我們這個比較好啊，這麼便宜才有漲上去的機會，我們在台灣不也是這樣的嗎？」
實際上，在曼谷同樣地段的房子有巨大的價差是很常見的，但是以數據來看，確實「地點越好、建商越大、等級越高、價格越貴」的建案，在後面的租金、漲幅、出租、轉售都是更加優秀的。
怎麼會這樣呢？
因為曼谷舊房子與低品質的社區實在太多太多了(曼谷的街景其實真的不好看)，再加上泰國大多數建商的房子蓋的品質都相當差(不像台灣，小建商也有一定水準的建屋品質)。
然而隨著外商大量地湧入曼谷、曼谷人所得快速提升，大家都開始想要住高級、漂亮、公設多的新建案，貴一些也沒關係，但是這種又新又高級的小豪宅供給量目前還不是很夠。
因此這較為稀有的高級住宅，事實上反而才擁有較高的獲利，而非台灣人以為的低總價的低階社區；尤其是蛋白區，曼谷的蛋白區非常非常大，千萬不要妄想曼谷蛋白區的房子會變成信義區。
你知道最多又最慘的海外孤兒，其實就是直接跑去當地找建商買的人嗎?
心得：許多台灣人都自以為自己很會挑房子，殊不知他們在台灣投資房地產的獲利經驗，只是剛好跟上趨勢的僥倖經驗，我遇過有一個不識字的阿嬤七年前買了個台北的房子，也莫名其妙地房價翻了一倍啊。
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你真的懂泰國房地產嗎?這十個被問到爛的問題，你一定也問過其中幾個
▮三、利用你對泰國開發商的不了解
承接第二點所述，大多數台灣人一定都不曉得曼谷人的住屋購屋習慣，更別提大家對於開發商（建商）的了解了。
由於台灣大小建商的水準都在一定之上，所以我們並不會那麼那麼地在乎建商的品質，但是在泰國就不一樣了，如果你的建案不是前十大建商蓋的物件，那麼在曼谷人心中的吸引力就大大下降了，即便是一些中國還是外國的開發商也相同，因為曼谷人非常吃開發商的品牌。
但是許多台灣代銷業者真的很可惡，利用這一點去謊騙客戶，最常聽到這些泰國代銷的說法是：「我們的開發商是泰國前三大」，真的很奇怪，這些業者代銷的開發商這麼多，每一家都說是前三大，到底是有多少個前三大？
而且事實上，很多泰國代銷業者所合作的開發商不但不是前三大規模，甚至連前十、前三十大要排進去都有點勉強，怎麼好意思跟客戶說是前三大的開發商，這一點真的很過分。
更過分的還有另一種惡質的說法，有客戶跟我反應某家泰國代銷公司竟然跟他說：「建商品牌不重要，因為現在曼谷的房子都是租給外商，外商又不看建商品牌，所以便宜就好」；台灣的房地產就是被這些不專業又不誠實的業者給搞壞了。
心得：想知道泰國開發商的是否在前十大裡面嗎？歡迎加入我的LINE詢問喔。
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聽海外投資的置產建議，你如果聽了Sway的建議，可能會更慘!
▮四、每一家都說自己是一條龍服務
這一部分我真的是聽到快要吐血了，台灣絕大多數的海外代銷業者都沒有在做售後服務，但是很誇張地，真的「每一家」海外代銷都說自己有一條龍服務，這個巨大的反差讓我真的驚呆了！
直接告訴你重點，很多海外代銷他們就只是負責賣，頂多到交屋完畢他們就不負責處理後續事項了，他們所說的一條龍服務通常都不是自己直營的，其實都是跟建商配合或是跟當地一些仲介公司配合，而且大多數的情況是他們連配合的對象都還沒找好，你只要多問幾位這間公司業務員「有關售後服務如何管理與收費」，每一個業務說出來的答案可能都不統一。
還不只是這樣，就算這些海外代銷找到配合的同業幫您做售後服務，結果原本業者跟你承諾的租金、出租速度、轉售行情….等等無法達到的時候，他們只會推給那些「配合的公司」，要你自己去跟對方溝通，反正當初的承諾後面配合的公司做不到也不是自己的責任。
最重要的是出售的服務，這些海外代銷業者了不起在各國當地開兩三個據點就很負責了，更別說大多數的海外代銷是沒有在國外有任何據點與房仲公司的。
到時候你要轉售的時候，你覺得這些公司會為了替你們轉售房子，而到當地開幾十間的仲介公司嗎？你認為開發商的銷售部門會努力銷售你的二手房、還是它們公司自己的預售案呢？
心得：拜託這些同業，不要每次賣了房子就叫客戶去找21世紀的海外部幫忙轉售，自己說到做到好嗎?
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你知道那些黑心的海外代銷，都有哪些特徵嗎？
▮五、利用你貪小便宜的心理：不收取2%仲介費
台灣人真的非常非常非常非常愛貪小便宜，小從東西試吃、大到買房殺價，什麼都希望可以多佔一點便宜，因此就有很多業者抓緊台灣人這種貪小便宜的心態不收取仲介費用，讓購買的民眾還以為「這家公司好佛心，自己真的是賺到了。」
請把你放在家裡的邏輯與理性拿出來吧，如果一家公司沒有利潤的話，哪來的服務品質？如果這家公司不跟你收仲介費就能生存，請問他們的獲利是從哪裡來呢？
很多台灣投資者一看到保證型建案、低總價再加上一條龍服務，還不用收仲介費的時候，還以為自己眼光精準撿到寶了，完全不曉得其實自己竟然開開心心主動跳進一個超大的陷阱裡面，這真的是典型「被賣掉還在幫人數錢」的狀況（甚至我還聽說有業者要退佣金給買方的勒）。
如果仲介費不用收就可以讓這家業者生存，那你可能就要想：「這家業者的獲利從哪來？開發商到底給了多少佣金給業者？我買的房價裡面有多少是付給業者？實際的真實行情到底是多少呢？如果真的獲利很低，那我有哪一些服務可能會被省略掉？」
這是一個最基本的道理，其實仔細冷靜想想「一分錢一分貨」的道理，就可以讓你少上一些當了。
心得：如果一間服務你的企業老是不賺錢，你會放心跟這種公司合作嗎？
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你知道2019年我們公司最熱銷的十大建案是什麼嗎?
▮結論：
去國外投資房地產真的要找專業、誠實、又有口碑的業者，如果你接觸到的泰國（海外）代銷有上面這些特徵的話，建議您，趕快停止跟這樣的業者合作吧，沒有人看到前面有懸崖還在踩油門的。
尤其是曼谷這個城市的商圈很複雜，不像是其他城市那麼簡單能夠了解各區域的屬性，因此一定要小心不要買到劣質的產品；同時，千萬別聽信黑心業者的渲染，到時候傻傻地期待自己買的蛋白區會變成下一個信義計畫區就慘了（真的好多業者喜歡說自己的建案會是下一個信義計畫區，超扯！）。
心得：大多數人都是因為貪心＋不做功課才會吃虧上當，所以……客觀務實一點吧。
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