【泰國房地產】曼谷地段你熟嗎?哪裡才是低總價的潛力爆發區


曼谷地段
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【泰國房地產】曼谷地段你熟嗎?哪裡才是低總價的潛力爆發區|國際超級房仲

▮曼谷地段介紹

▸▸曼谷哪個地段最有爆發潛力?

  繼上次介紹完曼谷的精華區在哪裡,以及每個精華區的入場門檻後,很多人詢問我:「哪裡才是小資族可以用300萬至500萬泰銖進場,而且發展也夠安全的潛力股呢?」

  其實曼谷現在有非常多的區域在開發,也有很多蛋白區都要捷運線通過,但並不是每個新發開發區都一定有增值的潛力。

  因此,今天國際超級房仲特別針對曼谷具有強大「爆發潛力」的兩個地區作介紹,這兩個地區雖然現在沒有受到太大的關注、甚至有些小瑕疵,但果是我自己要用低總價進場的話,我一定會選擇這兩個地段。

  想知道是哪兩個地段又高CP值、又有爆發潛力、又可以安全進場投資嗎?感快點進來這部短片看看吧!

▸▸曼谷精華區在哪裡

*延伸影片:【泰國房地產】曼谷地段你熟嗎?你知道哪裡才真的是曼谷精華區嗎?

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【泰國房地產】曼谷地段你熟嗎?你知道哪裡才真的是曼谷精華區嗎?


曼谷地段商圈
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【泰國房地產】曼谷地段你熟嗎?你知道哪裡才真的是曼谷精華區嗎?

  這麼多人到泰國曼谷投資房地產,可是常常聽到客人看不懂哪裡才是精華區,也常常聽到客人把蛋白區誤以為是下一個信義計畫區,怎麼會這樣子?

  因為你對曼谷地區不熟的話,想要投資曼谷房地產的所有資訊都只能透過海外仲介告訴你,如果遇到是專業正派的業務倒還好,萬一你遇到的業務並不誠實,告訴你的資訊都是假的錯的,你該怎麼辦?

  所以說求人不如求己、靠山山倒靠人人倒,我們自己好好做功課來研究到哪裡才是曼谷的精華區,搞清楚精華區在哪裡以後,你接下來挑房子也就不會落差太多,也不容易被不肖業者給騙了喔。

其實後面2個建議最有效!

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【泰國房子管理該找誰?】你的仲介倒閉了,現在找不到人幫你管理在曼谷的房子嗎?


泰國房子管理
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你現在在泰國有房子,卻沒有人幫你出租、管理嗎?

本文作者-國際超級房仲

▮國際超級房仲

  這篇文章是希望幫助在泰國曼谷買了房子,現在卻沒有人可以幫忙做出租、管理和出售的海外孤兒們,透過我們公司最新開放的售後服務政策,解決他們在曼谷房子沒有人幫忙做售後服務的社會問題,同時能夠替他們達成原本預期的投資收益。

你也是這種海外孤兒的類型嗎?

▮一、海外孤兒問題

  過去這6年有很多台灣投資者,透過海外代銷公司去購買在國外的房子,但是這當中卻又不少品質不佳或者經營不善的海外代銷公司,在這幾年陸陸續續倒閉、歇業,於是造成了很嚴重的海外孤兒問題。

什麼是海外孤兒問題?

  所謂的「海外孤兒」,通常就是指在國外買房子以後,因為海外代銷或是建商的因素,導致接下來的過戶手續、售後服務等等沒人幫忙處理,常見的情況像是:

被通知驗屋,卻不知道該如何驗屋?要準備匯尾款,卻不確定匯過去是否安全?交屋和過戶不曉得該怎麼合法取得產權?想要出租,卻沒有人可以幫忙出租房子想要管理房子大小事,卻沒有人可以幫忙管理房子出問題,卻找不到人修繕想要把房子賣一賣,卻找不到人賣、更不知道行情其他

  相信會特別點進來看這篇文章的你,應該有87%的機會是遇到上面的狀況了,對吧?

你以為這些海外風險都是能夠解決的小問題嗎?其實很多都超出你的經驗範圍

▮二、聽起來好像是容易解決的問題

  有機會可以參考我拍的短片,其實很多人都嚴重高估自己的面對風險能力,也嚴重誤判在東南亞的買賣租賃習慣,以為可以用台灣那一套對待房仲的方式,去要求當地的房仲,比方說:

以為花錢可以請人驗屋,結果根本不知道從何找起以為給出租或出售委託,是一件很了不起的施捨,結果當地根本不願意承接以為可以像台灣一樣要求房仲做東做西,結果當地仲介直接打槍你以為花錢一定可以有人幫忙管理房子,最後卻完全找不到願意承接的管理公司以前全新的房子超好租超好賣,卻不知道剛交屋的頭兩年反而最難租最難賣其他

  上面舉的這些例子,我相信大多數台灣買方雖然不會承認,但一定有默默戳中你幾個痛點,對吧?  我曾遇過有一個海外孤兒的屋主跟我說:「如果你能夠幫我搞定交屋和驗屋的事情,之後我就『考慮』讓你們出租」,看來很多台灣投資者真的搞不太清楚自己的處境…. 

▮三、為什麼找不到其他業者能服務?

  台灣民眾已經長期被國內房仲「卑微」的服務態度給寵壞了,就以為其他國家的房仲、甚至東南亞的房仲也是如此,但是以我自己的經驗來看,大概除了台灣和中國以外,沒有哪些國家的房仲是做到如此卑微的。  例如:幫屋主搬家、幫屋主打掃房子、颱風天去幫屋主關窗關門、颱風後去幫屋主善後….等等,我常常都懷疑我們房仲到底是專業的顧問工作,還是專業的勞力工作。

海外房地產跟你想得不一樣

  首先,你需要知道,提供這方面服務的公司本來就非常少,尤其是很多台灣的海外代銷公司,並沒有像我們公司這樣配備完整的售後服務系統(包含據點、人力、經驗),因此基本上你在台灣找不太到專業公司能夠幫忙處理。

  其次,你可能不曉得的是,像是驗屋、交屋或者很多屋主抱怨收費不低的物業管理服務,其實對於大多數公司都是不賺錢,甚至是賠錢在做的售後服務,因此有在提供售後服務的公司都只會集中火力來服務自己公司的客人,我們公司過去六年的政策也都一直如此。

  再來,公司方面曾經有遇過許多不好的經驗,例如有買方過去聽信其他業者宣稱的誇張獲利,結果當我們依照市場狀況實際提供行情時,卻被那些買方抱怨我們公司不認真、不努力;也曾經遇過那些買方比我們自己的客戶更挑剔,抱怨我們的服務應該要更周全更好。

  所以說,經過種種真的是「吃力不討好還賠錢」的經驗後,基本上市面的海外代銷公司即便有售後服務的能力,也就不願意對外開放提供服務了,畢竟你在Asus買的手機,拿去找Samsung做售後維修本來就是很奇怪的事情。

昌鵬已經於2021年9月30日離職

▮四、我們的社會責任

  這樣的政策方針,一直到今年七月份才出現改變。

  因為我們公司的老闆認為,市場上真的有很多可憐的買方受困於原先海外代銷公司的原因,而不得不變成海外孤兒,最後導致租不掉、賣不掉、甚至賠售的結果,這其實是讓人很不樂見的結果。

  另一方面,這類出事情的海外代銷公司越多,其實也會漸漸影響到市場消費者對於國外房地產的觀感,讓大家以為去國外買房子好像很容易出事情、很容易賠售,而且那些仲介好像出事情就會拍拍屁股馬上消失了。

  由於這方面的終於理念跟我過去幾年來做的事情一樣,於是我才會在公司通過這個方案以後,馬上在網路上發布這方面的訊息,並且寫下這篇文章,希望可以讓更多需要幫忙的人得到解決的管道。

  相信有不少人應該都知道,在過去六年雖然我們公司沒辦法幫「海外孤兒」做售後服務,但是很多人都還是能夠透過「國際超級房仲」這個品牌找上我,並且我也願意花很多時間幫忙它們解決這方面的問題,無論是實際行動上、提供資源上,或者是分享實務上的解決經驗等等。

我常常講,投資海外房地產真正的關鍵,在於你挑了哪一個房仲,而不是買了多少錢

▮五、特別強調!特別強調!特別強調!

  不要用小人之心度君子之腹,很多人都以為我提供這些服務是希望那些海外孤兒,未來可以透過我再買房子,甚至還有海外孤兒直接跟我說:「你應該要好好幫我啊,你怎麼知道未來我會不會跟你買房子呢?」。  嗯…..聽起來好像是個很美好的雙贏策略,對吧?  但實際上卻不是這樣子,大多數在海外房地產吃過虧的客人,是絕對不會再冒風險去碰國外的房地產,當他們透過我的幫助解決問題時,心裡想的不是「海外房地產還不錯喔」,而是「好險我沒有出問題」,因此要讓這些人再度進場,其實是一件極為困難的事情。  會提供幫助,就是單純地想要幫忙大家,想要幫助更多消費者,就像國際超級房仲的創立宗旨:「要讓台灣的房地產市場,可以變得更好一點點」。

PS:透過這陣子提供協助的過程,我發現台灣真的很多劣質的業者,用非常糟糕的手段在說服客戶購買海外房地產,建議你在投資海外房地產之前,真的一定要選到一個夠專業又有良心的房仲才安全。

目前我們也是泰國代銷裡面,無庸置疑的第一品牌

▮六、我們公司的做法

  雖然我們公司21世紀不動產已經是全台灣最大的泰國代銷公司,但是我們能夠幫忙的範圍,僅限於曼谷市區的捷運站周圍,因此前我們能夠做的就是針對符合條件的那些屋主們提供服務,相關的服務內容與條件是:

(A)服務內容

驗屋與瑕疵追蹤交屋與取得權狀代購家具家電介紹裝潢公司(裝潢是我們公司唯一沒做的項目)出租(找租客)物業管理(就是大家最擔心的房客與房子管理)出售(賣掉你的房子)其他細節等碰面洽談在細聊

(B)資格條件

建案位於曼谷市區內,捷運站周遭(不能太遠)需要遵守泰國法律規定,以及我們的服務策略每個建案都需要個別詢問,我們才能確定是否能提供服務

  簡單講,如果您在曼谷買的房子地點夠好,或者是頂級夠高,我們公司現在已經願意承接這方面的售後服務,來替您解決這些問題。

  這絕對是史無前例的破天荒服務,因為這對於我們公司來講,絕對是吃力不討好的做法,身為業務的我也不從售後管理當中賺取任何一塊錢佣金(甚至大多數主管原先都是非常反對這種耗費公司力氣的政策)。

中間的就是我,最近有比較瘦一點了

▮七、聯絡方式

  您可以直接在本文最下方留言給我,或者加入我的LINE ID:「@superagent」,直接與我用LINE聯繫,但是請記得輸入ID時一定要把小老鼠@給輸入進去,這樣才會找得到我。  由於這個政策公司才剛開始推出,同時也可以測試我們在曼谷當地的團隊是否能大量負荷這樣額外的售後服務,因此我不確定這個政策會開放多久,也許試辦之後發現成效對公司產生負面影響,甚至哪些台灣鯛澆熄我們的熱情的話,那麼這個替曼谷海外孤兒做售後服務的政策,應該就會立刻中止了。

  所以請您與我聯繫上之後,先確認我們公司還有沒有提供這方面的協助,政策還在我們才能幫上您的忙。

PS:透過我們公司購買泰國房地產的貴賓,可以完全不必擔心這些事情,你們的服務就會跟過去六年一樣,高水準而且不斷提升品質。

我們都希望讓這個世界變得更好,但是我們能夠做到什麼呢?

▮結尾

  希望我們公司的善意,可以讓市場上這些需要幫忙的人接收到,我們努力地替您解決問題,您也可以提供尊重和禮貌的話,其實這樣就可以鼓勵更多其他的同業來做這樣的好事情,正面能量就會像漣漪一樣擴散出去了。

  讓我們一起,將台灣的房地產市場變得更好吧!

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【泰國房地產│投資者必問70大問答集】想要做功課嗎?其實你只要看完這一篇就夠了


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這是一篇在Google上面,最專業、最多、最新、最實務的泰國房產問題集

本文作者-國際超級房仲

▮前言

  相信會點進來這篇文章的您,應該正在考慮是不是要購買泰國或曼谷的房地產,但是對於當地的市場、法規、流程、風險或注意事項等等都不是很熟悉,因此特別上網Google做功課,希望可以找到能夠當你解決相關疑慮的資料,對吧?

  恭喜你,找到這篇文章。

  為什麼要看我這篇文章呢?一方面是因為本篇文章是市場上最專業最齊全的泰國房地產Q&A,另一方面是我本人任職的公司不但是全台灣第一、最大的泰國代銷公司外,這個「國際超級房仲」同時也是全台最大的海外房地產個人品牌,我相信這一篇文章提供的資訊,絕對是市場上最新、最專業、最正確的問題集。

  假設你做完功課之後發現,有些問題的答案跟其他網站、其他房仲講的不一樣的話,建議您暫時先以我這一份的答案為準,因為這是我們第一線每天都會用到的知識,避免你因為獲取錯誤資訊而陷入錯誤。

「問大家,不如問專家」,每個人都知道要尊重專業,對吧?

  由於各式各樣的問題非常多,因此我特別把所有人都會想得到的相關問題,花了半年的時間蒐集起來,你可以依照目錄去查詢想要知道的資料,同時,因為內容太多,所以我會用最精簡、重點式的方式來說明這些問題的答案。

  看完之後,如果還覺得不夠明白,還有進一步的問題想詢問的事情的話,可以再本文的最下方留言給我,也可以直接加入我的LINE ID,把你想詢問的事情LINE給我。

你曉得想要投資泰國房地產的人,最常問的10大問題是哪十個嗎?

▮(一)法規篇

問題1:泰國的房子可以100%持有嗎?

  當然可以,在泰國買房子絕對可以100%持有,前提是你必須買的是電梯大樓(Condo),如果買土地、透天、別墅等房產,最多就只能持有49%的持分了。  所以說,你買電梯大樓的話,你的房子絕對是100%獨立擁有,不需要找人頭。

問題2:泰國房子是永久產權(Free Hold)嗎?

  絕大多數都是,你想要買到非永久的產權還不容易。

  泰國房地產的土地幾乎都是永久產權,跟台灣相同,因此你在泰國買電梯大樓的話,基本上跟在台灣的保障是完全一樣的。

問題3:我想去長住:在泰國買房子可以取得居留權或是身分嗎?

  不行,一定要有一個觀念,現在全世界大部份國家,買房子跟取得身分或居留權基本上是兩回事,再加上泰國是個非移民國家,因此要取得泰國身分是幾乎不可能的。

  如果想要取得居留權的話,除了留學簽證、工作簽證外,通常就是年滿50歲後可以向泰國申請養老簽證,只要申請核可通過再加上定存80萬泰銖,就可以取得在泰國的養老簽證,非常簡單又便宜。

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我們可以在泰國貸款買房子嗎?

問題4:在泰國曼谷買房子可以貸款嗎?

  外國人不行,因為泰國的銀行不歡迎外國人來貸款買房,萬一您真的有需求需要在當地申請房貸,則需要找像是中國工商銀行、大華銀行等外資銀行才能申請,但是申請條件非常複雜,給的房貸利率也大概在5-7%左右、成數約4-5成,相當不划算。

  建議想要在泰國買房的您,除了可以用口袋的閒錢購買外,還可以用台灣的房子去做增貸,因為台灣的房貸利率非常便宜(約1.5-1.8%),不要在當地申請房貸。

  另外,我們是無法把泰國的房子拿來台灣貸款,絕對不行,因為這涉及了很多因素(例如無法鑑價等等)。

問題5:怎麼會有人在泰國付了錢、簽了約,卻拿不到產權?

  因為外國人到泰國購買房地產的法律規定非常複雜,而大多數台灣人卻都習慣用自己的購屋觀念去看泰國的房地產,因此經常在沒有符合法律規定的情況下匯款、簽約,才導致這樣的問題。

  建議投資海外房地產還是以穩健的方法為主,不要為了省2%服務費而自己跑去找建商買,透過台灣的專業公司處理就不會有這種付了錢卻拿不到房子的風險了。

泰國買房到底要繳哪些稅?其實市面上99%的泰國代銷公司都給錯資訊了

問題6:外國人買房子的稅,有比泰國人還要高嗎?

  不會,目前泰國房地產的相關稅務還很落後,所以還沒有像先進國家那樣針對海外買方要求更高的稅務,所以外國人跟泰國人繳交的稅務是完全相同的。

  比較特別的是,雖然本國人與外國人的稅務規定相同(也很輕),但是法人購買與自然人購買的稅務就有一點不一樣囉,主要是法人沒有辦法在持有五年後減免特別營業稅、改成一般印花稅的優惠。

問題7:在泰國買房子的流程是什麼?

  可以參考下方的影片,基本上購屋的流程大致是:

支付定金給建商:行情是一房泰銖10萬元、兩房泰銖20萬元7天內支付頭期款20-30%(視建商要求)給泰國建商大約一個月後,簽訂買賣合約蓋好之後,會收到建商的完工通知準備交屋飛去曼谷驗屋和開戶,若有瑕疵的話需要追蹤處理回到台灣支付尾款建商/仲介公司替您申請權狀開始裝潢、招租、出租若之後房子在交屋後還發現瑕疵,可以請建商來修繕

問題8:泰國房地產有哪些稅要繳?很重嗎?

I. 進場時:(1)過戶費2%(習慣上是買賣雙方各付1%)II.持有時:(1)現階段還沒有實施持有稅(2)僅租金產生時要繳交12.5%起的租金所得稅III. 出售時:(1)過戶費2%(習慣上是買賣雙方各付1%)(2)交屋五年內出售:3.3%特別營業稅;五年後出售:0.5%印花稅(3)資本利得稅:算式非常複雜,市面上大多數你看到的台灣業者幾乎都算錯

問題9:我在泰國收租金要繳稅嗎?

  要的,依照上面所述,在泰國收租金都需要繳稅。

  但是實際上,卻並不一定如此,因為有其他不太適合在網路上公開說明的灰色方法….

問題10:買泰國房子以後,可以移民泰國嗎?

  不行,泰國是非移民國家,你買再多房子都不能移民,別再想了。

  但是如果你購買的總金額超過一千萬泰銖的話,是可以申請長期居留的簽證,非常划算。

問題11:在泰國買房子可以合夥一起買嗎(共同持有)?人數上限呢?

  可以,一起合夥/聯名/合買/集資購買是沒有問題的。

  泰國沒有明定一戶最多幾個人買,有時候能夠多少人一起聯名購買是要看泰國土地廳的承辦人員是否放行,但是依照過去幾年的經驗,通常聯名購買的人數不要超過六人幾乎都是可以通過。

問題12:泰國房地產是實坪制嗎?有沒有計入公設面積?

  是的,基本上現在全球各個國家還在公設弄在權狀裡面的,只剩下台灣和中國而已,你看到全球所有國家都是使用實坪制(除了被華人搞得一團亂的柬埔寨,有些建案也會把虛坪灌進去,請特別小心)。

  至於實坪制,到底哪些才是我們的產權呢?

  以台灣的觀念來說,就是所謂的主建物家附屬建物(陽台),雨遮、花台這些都不能算是你的面積,而且實坪制的淨面積就是扣掉牆壁和柱子的空間,腳踩得到的才算是你的權狀面積,是不是非常合理呢?

問題13:什麼是49/51比例?為什麼有網紅說外國人不能賣給外國人?

  你常常在東南亞聽到的49/51,其實講的就是說:外國人在持有土地的持分時,不可以超過49%,另外的51%需要找當地的本國人來持有。

  例如您在曼谷買了一塊土地、別墅、透天,即便款項100%都是你支付的,但是因為泰國的法律規定,所以你最多就是持分這個土地產權49%而已,你必須要另外找個泰國人來持有其他的51%持分。

  這也是為什麼推薦要買電梯大樓,因為電梯大樓每一戶持分到的土地比例都非常少(例如僅僅萬分之21),所以你購買電梯大樓時持分到的土地,都可以100%自己擁有,只要社區的住宅面積不要賣給外國人超過49%的話,一切都沒有問題,非常單純。

Sale and Purchase Agreement = S.P.A.

問題14:什麼叫做SPA

  就是精油按摩。

  開玩笑的,東南亞常常在房地產裡面提到的SPA,指的是Sale and Purchase Agreement,也就是我們前面提到的「買賣合約」而已。

泰國權狀非常大張,而且正反兩面都有內容

問題15:地契是什麼,跟台灣的權狀一樣嗎?

  這個稱呼其實每個國家都不同,但是講的其實就是我們台灣說的「權狀」,沒有什麼不一樣的。

  唯一比較大的差別是,台灣是把房屋跟土地分成兩張權狀,但是泰國則是標示在同一張權狀裡面,而且很大張。

問題16:外國人可以買透天或是店面嗎?

  依照上面49/51的規定來說,其實你是可以買啦,但是持分就只有49%而已,但是錢全部都是你支付的,未來要租要賣要如何處分,是另外一個51%的泰國人說得算,不是你。  除非那個人頭你非常信任,否則強烈建議不要找陌生人當人頭買房子,你用老公的人頭買房子都不見得安全了,更何況是一個不認識的外國人呢?

問題17:在泰國買房子,可以靠什麼表示我的產權?

  如果是預售屋的話,在完工之前就是以買賣合約為主;如果在簽約之前,就是以你跟開發商寫的定單為主。

  變成成屋以後,就是上面提到的權狀囉,如果權狀搞丟了也沒有關係,把你的護照等相關能夠佐證你身分的資料,重新到泰國土地廳申請也是可以的,可以放心。

問題18:外國人該怎麼100%持有土地?

  原則上沒辦法,比較合法的做法是開立BOI公司,至於BOI公司是什麼、該如何成立、如何購買,那是一個複雜的話題,有這方面急迫需求想進一步了解的話,再請你留言給我或者加入我的LINE ID吧。

問題19:在泰國繳過稅的收入,回台灣還要再繳嗎?

  不用,因為台灣跟泰國有避免雙重課稅的協定,例如已經繳過租金所得稅的租金,回台灣之後就不用再繳租金所得稅了,所以繳過稅的資金回台灣就不用再繳。

  但是「海外所得稅」則需要另外計算,不過海外所得稅要被課徵到的標準非常高,一般投資者買個不到一千萬的房產,是很難被台灣國稅局課徵到。

問題20:我需要請律師嗎?

  不用,泰國在買賣房地產並沒有強制使用律師/代書的習慣,但是你跟上市建商購買預售屋的時候,其實相關的流程在建商那邊都有律師在把關,所以問題很少。

  至於成屋買賣就看你的需求了,有些人為了更安全有保障會聘請,但大多數人就是直接透過房仲公司或過戶公司來辦理了。

PS:你知道在國外,沒有所謂的「代書」嗎?

為什麼這麼多人跑去泰國退休養老?而且竟然都以歐美人士居多

問題21:如何申請泰國的養老簽證?條件是什麼?

  養老簽證是泰國針對50歲以上的外國人,設立的退休(花錢)方案,只要符合條件、申請與面試通過,並且在泰國定存80萬泰銖,就可以取得不限期的長期居留(一年/次)。

  如果還不到50歲的你,想要去曼谷長居的話,養老簽證是肯定無法使用的,但是可以申請泰國的菁英卡(Elite Card),就可以擁有比養老簽證更好更高級的待遇,費用則需要依照個人件或家庭件的不同而定。

延伸閱讀:

你曉得到海外投資房地產的人,最多人安全獲利的地方就是泰國曼谷嗎?

▮(二)房地產市場篇

問題22:泰國的政治風險好像很高,買泰國安全嗎?

  這是一個過去十幾年被問到爛,但確實是你需要考慮的重要風險之一。

  泰國在過去經歷了紅衫軍、黃衫軍、政爭、軍政府執政、老泰皇過世、新泰皇上任等狀況,然後又經歷了不知道到底會不會舉辦的民選….,然而一切政治風險都在2019年6月3日,民選結束後一樣由先前軍政府總理巴育將軍,在變成一般百姓身分還勝選並且正式上任,泰國這麼多年來的政治風險終於結束、利空出盡。

  不過你往回看,就算2011-2019年泰國發生了這麼多大大小小的政治問題,但是曼谷房價還是一路地穩定向上成長,平均每年大概是5-6%左右的房價漲幅非常抗跌。

  同時你也可以看到,就在泰國政治風險結束以後,國際對於泰國的前景大為看好,所以又吸引了大量的FDI進入泰國投資。所以還記得嗎,2019年底的時候,泰銖竟然有好一陣子比台幣還要大,就是因為這麼多人要兌換泰銖,才會讓匯率往上提升。

  一個國家的貨幣強度,可以看得出來這個國家的經濟實力。

你可以從中間的欄位看到租金投報率,右邊欄位看到是否值得投資的排名

問題23:曼谷租金的租金投報率是多少?實際進口袋又是多少?

  依照非常權威的第三方房地產機構【全球房地產指南 Global Property Guide】統計,曼谷平均住宅的毛租金(Gross)在5.13%左右。

  至於實際進口袋的部分,就要看你有支付掉那些成本而定了,因為每個人的狀況不同,需要支付的成本也不一樣,但是通常大概是以下面這三筆為主:

社區管理費(例如大樓保全、社區清潔,一房每月1500-2500為最大宗)租賃仲介費(出租時屋主要支付,行情是一個月的租金)物業管理費(代理海外屋主管理房子所有雜事,通常是租金10-15%)

問題24:現在曼谷房價大概多少?我大概需要準備多少預算

  這個問題就很難回答了,我們代理精華區的好房子,總價有3000萬、5000萬起跳的電梯大樓,也有低總價300萬、500萬起跳的建案,甚至一些地點較差的小建商物件,平均大概100-200萬泰銖就可以買得到了。

  所以房價多少,還是要依照您的需求為主,但是我可以給您一點小建議。

  通常曼谷在交易房地產的最大多數總價,大概是落在300-800萬泰銖左右,同時總價越高的房子相關條件不但好非常多,同時市場的供給非常非常少,很好租很好賣。

  反而那些特別便宜的房子,我就不建議你去嘗試了,例如大多數總價不到300萬的東西….

曼谷房價非常穩定地向上成長,因此在國際上的評價才會這麼高

問題25:泰國的房子好像已經漲過一波了,現在進去晚了嗎?

  這又是一個所有房仲都被問到爛的問題,我從2015年開始賣曼谷房地產,每一年都有超多客人覺得曼谷房價已經漲一波了,所以曼谷房價到底是漲幾波?又不是海浪。

  實際上,你在絕大多數的任何時間點、買任何城市的房子,你都一定是買在最高點的。

  不信的話請回想一下,請問有什麼時候會有買方在買房子時,覺得房價太便宜、應該多買幾間?沒有吧。另一方面,房地產因為擁有保值、增值、現金流的三大特性,所以長期來看房價都在往上成長(關於房價需要另外開一篇來討論),但如果一個城市的房價一年比一年便宜,你現在買得比十年前便宜很多的話,請問這樣的地方我們還會敢買嗎?

Global Prtoperty Guide針對泰國房地產的評價

問題26:國際非常看好曼谷房地產,這裡會上漲的理由是什麼?

  太多了,詳細內容可以參考下面的文章和影片,但是如果真的要我用一句話來講的話,我會講三個重點:

剛性需求非常龐大(市區住房需求大於供給)相關法律規定讓市場健全,無法短期炒作超大量的外商住屋需求,讓市中心住宅的租金極高

問題27:曼谷到底是已經漲一波,還是都沒有漲?

  前面提到,很多人都覺得曼谷房價已經漲一波,現在進場已經晚了、貴了;也有很多泰國當地人說,曼谷的房價根本不會漲。

  奇怪,難道我們不是活在同一個世界嗎?

  實際上,是因為曼谷漲幅不是很大,而且漲幅較大都是全新的預售案,所以才會讓當地人覺得成屋漲那麼一點點,根本不算漲;而外國人看到的預售屋價格越來越高,才覺得房價漲一波了。

問題28:中古屋很便宜,為什麼我不直接買中古屋就好?

  當然可以選擇投資中古屋,中古屋的好處是面積較大、總價較低、投報率相當高。

  但是中古屋有個大問題,就是早期曼谷建房的品質相當差,而且都沒有近十年高級住宅擁有的良好管理、豐富又誇張的公共設施,最重要的是租金預算較高的外國人也不愛住那些中古老房子,因此選擇2014年以後興建的現代公寓,會是我較推薦的安全選項。

問題29:簽約都是用什麼語言?

  預售屋的話要看建商,大部分建商的買賣合約還是以泰文合約為主,但是規模較大的上市建商會提供英文的買賣合約;至於成屋的買賣合約則是泰文的。

  無論你懂不懂英文或泰文,只要透過夠專業的泰國代銷公司購買的話,都會提供完整的大翻譯社之中文翻譯本,讓你在簽約的時候不用擔心因為語言不通而吃虧上當。但是如果自己跑去曼谷當地買房的話,當地的業者就完全沒有這方面的專業服務,即便有翻譯也是相當粗糙也沒有公信力的翻譯。

如果要投資曼谷的房子,我只會推薦「舊捷運線」的周遭,新捷運線、新捷運站我完全不推薦

▮(三)曼谷地區篇

問題30:曼谷的精華區在哪裡?

  如果用簡單來講的話,精華區大概分為以下三個區域:

曼谷CBD的Silom-Sathorn區(金融中心)最熱鬧的蘇坤逸路區(SIAM-Asoke站周遭)高級的日本住宅區(捷運Phrom Phong-Ekkamai一帶)

  以上只是簡單分類,實際上每一個站的不同馬路、不同巷弄、往北往南方向的地段,有時候同一個地段還是會落差很大,例如Thonglor站往55巷非常昂貴,但是往36、38巷走就便宜很多,建議還是要找真正專家來跟你介紹。

問題31:哪裡是房價有爆發力的區域?

  除了精華區以外,房價目前較低廉但是卻很有爆發力的地段,我會建議下面兩個區域,其他那些未來才要蓋新捷運的地方我就不建議你碰了:

Bang Sue Complex(邦蘇特區)New CBD Rama 9(新金融中心)

  然而這兩個地區也有很大的差異,比方說邦蘇特區往東往南的生活機能非常良好、土地供給量很少,但是往西往北就不是如此了;Rama9那邊雖然潛力極高,但是近期住宅供給量相當大,是市區唯一供給有些過剩問題的地段,因此在Rama9周遭要投資房產的地段、建案等級就要特別挑選。

泰國原本要在Rama …

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【泰國房地產投資】2015-2021│台灣投資者最常問的「10大曼谷買房問題集」


泰國房地產
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【YouTube連結】泰國房地產投資,最常被問的10大經典問題集

國際超級房仲:

  您也有這方面的擔憂嗎?擔心市場上的資訊不夠透明、不夠專業、不夠正確。   從2015-2020這六年下來,很多台灣投資者想要到泰國去投資不動產,但是每當他們要上網作功課時卻發現,網路和市場上並沒有夠專業又客觀的資料讓消費者查詢,反而充斥著非常多錯誤的資訊,進而讓這些投資者容易做出錯誤的決定。   為了讓你可以正確了解泰國房地產的基礎資訊,因此國際超級房仲特別把從2015年至2020年統計到現在,把台灣消費者最常詢問的各式各樣問題,整理出前10大最常被問的問題集,像是: ☑泰國房地產到底有沒有永久產權? ☑泰國買房子需要找人頭嗎? ☑泰國房價是不是已經太高了? ☑泰國房地產是否供給過剩? ☑泰國買房子可不可以貸款?   希望可以透過這些國際超級房仲實務上的專業解答,可以解決您在投資泰國房地產的疑慮,如果覺得這些影片的內容對您有用,請到YouTube上訂閱我的頻道,並且開啟小鈴鐺的通知,這樣未來國際超級房仲上傳的更新影片,您都可以在第一手時間獲得通知。

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網紅後悔買泰國房產事件,她犯的11個錯誤都是完全可以被避免的。

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2019年爆發泰國房產吸金案,國際超級房仲受邀上節目說明該事件的陷阱與風險

最多台灣消費者會變成海外孤兒的狀況,不想變成海外投資孤兒就趕快進來看看吧

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【網紅後悔買泰國房產事件】專家:這11個錯誤都是完全可避免的│國際超級房仲


網紅泰國買房後悔
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▮國際超級房仲

  相信有滿多人都有看到這位網紅在YouTube上分享的影片,主題就是表示他很後悔買了曼谷房子,而會讓自己後悔在曼谷購屋的原因,主要是他認為自己已經做足了功課、泰國朋友也表示那個地段有很好,結果卻還是讓自己後悔。  當這兩部短片事件後,市面上也有很多觀眾也受到這部短片的影響,畢竟連身為長期居住曼谷當地兼網紅的他,做足了功課還會後悔,更別說我們一般普通消費者,對吧?

▮但是實際上,他真的有做足功課嗎?

  其實,這就是很多長居「泰國的台灣人」都會犯的共同錯誤,而且很多在曼谷居住久的台灣人都常常會遇到!如果今天這位網紅有洽詢過專業人士的話就會曉得:  他所犯的這11個常見失誤,其實都是可以「完全被避免的」。   希望可以透過這位網紅沒有做足功課的親身經驗,以及國際超級房仲身為第一線業者的專業看法,可以讓更多想要到泰國或東南亞購屋的您,能夠避免前人犯下的錯誤,這樣才可以更輕鬆地在海外找到適合自己的房子喔。

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PS:專業問題請洽詢專業人員,而非去問名人或網紅的意見。

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【2020年超完整泰國房產介紹】專家直接告訴你曼谷房產的10大關鍵優缺點【2020更新版│你不要那麼衝動!】投資「泰國房地產」前先看完這「5大原因」,冷靜一下再決定能否購買泰國房地產,千萬別再重演金邊與伊斯干達的悲劇了!【2020│曼谷房地產的真相】為什麼這麼多人斷頭賠售?泰國業者打死都不想讓你知道的秘密【2020│為什麼曼谷房價的價差這麼大?】關於曼谷房地產,你不可不知的3大價格迷思【海外房地產界的米其林投資排名GLOBAL PROPERTY GUIDE】這裡才是專業認證的投資國家!(沒想到台灣竟然這麼慘)

台灣投資者最常問的10大曼谷房地產問題:你絕對有問過當中的一半!

YouTube短片:為什麼這麼多人買曼谷房地產都賺到錢呢?

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【澳洲房地產】布里斯本買房的「10大入門知識」,你知道什麼是以房養學嗎?│分享給讓孩子去UQ/QUT念書的爸爸媽媽們│


布里斯本房地產
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本文作者-國際超級房仲

國際超級房仲   每年都有非常多的爸爸媽媽把小孩子送到澳洲念書,最近幾年又以布里斯本這裡的留學族群最為熱門,不過在澳洲租房子真的又貴又麻煩,而且澳洲房價其實並不算貴,投資的效益也非常好,因此大部分的父母最後都會選擇替自己的小孩買間房子用,進行「以房養學」的方式。   可是到澳洲買房子,究竟該注意哪些規定呢?有哪些稅務和成本要支出?流程該怎麼進行?買房之後能不能申請永久簽證?…..   根據這麼多人常見的問題,國際超級房仲在統整之後特別列出10項所有父母和投資者最常詢問的入門問題,讓您看完這10個基本知識之後,就比大多數的海外仲介更了解澳洲房地產的規定和魅力囉。

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【2021布里斯本買房│20大必問必答QA】房價?貸款?成本?法規? 60秒讓你馬上釐清所有問題!


布里斯本房地產
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2020布里斯本房地產,投資購屋Q&A

本文作者-國際超級房仲

▮國際超級房仲

  在澳洲結束長達18個月的黑暗期以後,房地產從2019年第三季到現在的每一個大城市,所有大城市的房價都在快速反彈,連澳新銀行(ANZ)都在2020年2月份第三度上修今年房價的成長幅度,再加上鬆綁的房地產政策、房貸利率,以及對於海外投資者來說最重要的「匯率優勢」,目前澳幣的匯率來到了近十多年來的最低點,只要平均20.3元台幣就能兌換到1塊錢美金,比起之前平均都在24-26元左右的水準,光是澳幣就讓台灣投資者省了約25%的成本。  另一方面,如果房價一直在漲的地方你不敢追高、房價下跌的區域也不敢危機入市,那麼剛剛觸底反彈的澳洲房市當然是你最佳的選擇,不然您還想等什麼呢?  因此,在政策、法規、匯率與房市都極佳的情況下,您當然適合進場澳洲的房地產,只是雪梨和墨爾本的房價較高,並不是每個人都有能力進場投資,而價格相對便宜、8年預計要完成十大建設的布里斯本,不但吸引了大量的人口移入、增加大量的就業機會以外,在之前18個月的房市黑暗期,布里斯本也成為少數房價持平沒有下跌的地方,抗風險性非常強,所以我非常推薦預算在800-2000萬台幣內的您選擇這種穩健型的城市。

雪梨歌劇院是全澳洲房價最高的地方

▮問題1:今年澳洲的房價如何,預估上漲幅度會是多少?布里斯本呢?

合理推估應該是5%年漲幅

  澳洲有許多房地產機構都有做這相關的分析,普遍來講大多數都推估在5-7%的年漲幅左右,例如澳新銀行(ANZ)認為今年的澳洲住宅漲幅會落在8%,布里斯本落在5%左右。  此外,HTW機構也同樣有類似的預測,漲幅較大的城市幾乎都被認為會落在雪梨、墨爾本及布里斯本等3大傳統城市;甚至realestate .com.au也同樣認為,雪梨與墨爾本的成長會稍微放緩,但是布里斯本所處的昆士蘭州在經濟方面的成長是更為積極樂觀的(主要受益於十大建設)。  以我個人的看法,布里斯本在五年前那一波較大的供給量消化完畢後,面臨黑暗期的房價可以抗跌的主因也是在剛性需求與大型建設,更別說利空出盡的2020年,布里斯本勢必將迎來更好的房價成長(這種情況非常類似2011-2019年的曼谷房地產,即便在眾多的利空情況下仍然能夠穩定成長,靠得就是剛性需求,更別說同樣利空出盡的2020年)。  因此,在2020年進場布里斯本房地產的好處,不但有機會用低廉划算的價格就能進場CBD週遭、UQ旁、QUT旁等蛋黃區,還可以同時賺取到房價增長、穩定租金和匯率價差的機會,現在能夠同時找到有這3個獲利條件的房地產,在全球來說都已是相當相當難見到的。

最常見的法律問題:外國人不能買中古屋

▮問題2:請問我們外國人去當地買房子,法律上有什麼限制嗎?

有的,我們外國人不能買二手房

  簡單來講,外國人要去澳洲購買不動產的條件很簡單:

只能購買全新的房子(預售屋/沒人住過的新成屋)土地也是,但是必須是沒有人持有過、由政府釋出的土地

  第2點其實跟我們比較沒有關係,因為99%靠近市區的土地早就釋出變成私人擁有,這種二手土地讓外國人絕對無法購買,能夠購買的政府新釋出土地,都在很偏遠很偏遠很偏遠的郊區,不具備購買和投資的價值,因此土地的部分我們今天就先不去談它。  至於住宅的部分就是如上面兩點所述,這也導致自用需求的海外買家有一個難題是:  「如果我是想買一個可以立刻入住的房子(成屋)怎麼辦?」  其實很簡單,您就只能買剛交屋1年內、同時沒有任何人持有過的新成屋,這種「新的第一手成屋」就是外國買家可以買的成屋了。  正因為如此,假設您是要購買成屋立刻入住的外國買家,看到這類的產品就要趕快下手了,因為要在好地段、大建商、新成屋、未售完….等等條件下,這種房子實在極難找(尤其是土地只會更稀有的情況),建議看到這類產品就趕快下手,思考猶豫越久反而對您越不利,因為這樣的房型很少,可能有同樣需求的海外買家就會在你猶豫的空檔立刻搶走了。

澳洲的匯款非常非常非常保護購買者

▮問題3:在澳洲買房子,匯款是安全的嗎?

安全,澳洲擁有全球最安全、最透明的房地產制度,領先全球

  無論是外國投資者或者澳洲本地人,都有類似我們台灣的履約保證制度在保障。  具體的內容是當我們確定要跟建商(開發商)買房子時,我們會白紙黑字先跟建商簽完買賣合約,接著頭期款或未來的尾款都會匯入由律師樓開立的信託帳戶,等到未來完工之後建商才能申請這筆款項,換句話說在交屋之前即便您簽約也買到房子,建商都還沒有拿到您任何一塊錢喔(因此建商對只有付頭款的你,有時候態度愛理不理也是正常的)。  以頭期款來說,在您交屋之前的興建等待期間,您放在律師樓為您開立的信託帳戶的頭期款,平均每年也有將近2%左右的定存可以收,所以不必擔心一筆頭期款卡在澳洲幾年不能動、沒有產生效益的問題。

最近澳幣處於最近15年來的超低點,時機非常棒

▮問題4:到布里斯本買房子可以貸款嗎?條件跟利率大概是多少?

目前澳州法律是4大銀行不開放外國人貸款,但銀行政策會不斷調整

  前幾年因為澳洲政府為了抑制大陸投資客炒作的問題,於是禁止外國人在澳洲貸款購屋,主要的限制是在四大銀行,但是這個限制近期開始已有鬆綁的跡象。  另一方面,如果在布里斯本要進行貸款的話,還是可以找得到非四大銀行承接,有些私人銀行也有在做這方面的服務,不過以最近2020年初的狀況來看,貸款利率約5-6%左右(看條件),貸款成數也大概落在五成(還是要看條件)。  以投資來看,因為澳洲經濟較台灣好、租金投報率也比台灣高,因此房貸利率拉到這個水平也是很合理的,不過以我們專業人士的建議,通常都會請在台灣擁有不動產的投資者,直接拿台灣的房子找銀行貸款,因為台灣房貸利率才1.4%到1.7%左右,這個利率成本遠遠低於澳洲的房貸利率,因此拿台灣的房貸去澳洲收租金才是一個最聰明的做法。  假設您的資金還是不夠,那就建議一半的資金在台灣貸款、另一半資金在澳洲貸款,這樣就等於您幾乎不用從口袋掏出現金去買澳洲的資產。

布里斯本房地產在這幾年都非常穩定

▮問題5:聽說在澳洲購屋的流程都要透過律師把關,請問該怎麼請律師?

建議:買哪個州的不動產,就聘請該州的律師即可

  由於澳洲的每一個州屬,它們的法令都會不同,如果要到布里斯本所屬的昆士蘭州購屋,當然就是要選擇昆士蘭州的律師,因為新南威爾斯州或維多利亞州的律師不見得熟悉昆士蘭州的法律,甚至跟你要買的開發商沒有合作過,運作起來會卡卡的;而這些簽約等等的法律流程,就是交由您的律師和建商的律師出面處理,相當專業、安全。  現在澳洲當地也有非常多的華人在執業,所以您可以很容易透過專業的仲介公司找到華人律師,由這些律師親自審閱您的合約、把關合約內容,以及指導您如何安全的簽約,費用的話則收費落差很大,一般來講便宜的律師可能750-1000元澳幣就有了,服務品質較好的華人律師可能會來到1500-2000元澳幣左右。

律師幫你把關99%的交易安全

▮問題6:我在澳洲買房子的整個流程安全嗎?有誰可以替我把關?

法律的部分一樣交由律師把關,但也請您讓仲介了解狀況

  簡單講的話,您的外國人身分與購屋環節的所有法律問題,都會交由您的律師來把關。  PS:假設您要買二手房卻隱瞞外國人身分的話,如果沒有透過律師就可能發生簽約與付款後導致買賣無法進行的情形;這類的問題就必須要由您來承擔,如果在有請律師的情況下還隱瞞外國人身分去買二手房的話,律師費也不會說沒有購屋成功就退款給你喔。   ★ 把握一個大原則:澳洲的「仲介模式」與台灣大不同。  台灣的仲介得作包山包海的服務,從接委託、帶看銷售、簽約過戶、法律稅務甚至幫忙打掃和搬家,為了成交幾乎都會願意做,做了這麼多還可以不用付足全部的仲介費;但是澳洲就不同了,房仲只負責房子的事情,法律就交給律師、稅務就交給會計師,一切都是「專業分工」。  甚至以澳州法律的規定,如果房仲去解釋太多不動產的稅務的話,是有違法的可能性在,這個就是我們常說的專業分工必須要嚴格落實,這一點在澳洲非常地嚴格,請千萬不要拿在台灣對待房仲的要求標準對待澳洲房仲喔。

稅務成本花了我三年才終於統整完畢,否則市面上每一家業者給的資料都是亂的、錯的

▮問題7:外國人去澳洲購屋的稅務成本高嗎?會不會吃掉我的獲利?

不會,澳州法律保障你有一大堆的支出去抵稅,項目多到你不敢相信

  購屋的稅以最簡單講,我們要分三個階段來看:

(1)進場(2)持有(3)出場

㊀ 進場階段

A.印花稅:3.5%(購屋都要繳)B.外國人特別稅:7%(外國購屋者要繳,未來可抵扣出售所得)C.FIRB:

總價100萬澳幣內-5700澳幣(一般都投資者都在這個級距內) 總價200萬澳幣內-11500澳幣 (最極限大概就是這個級距了) 總價300萬澳幣內-23100澳幣 總價400萬澳幣內-34600澳幣 總價500萬澳幣內-46200澳幣 總價600萬澳幣內-57700澳幣 總價700萬澳幣內-69300澳幣 總價800萬澳幣內-80900澳幣 …

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【曼谷房地產評價】到處都在蓋房子,會不會供過於求?我覺得價格漲一波了,現在進場已經貴了?


曼谷房地產
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曼谷房地產

本文作者-國際超級房仲

國際超級房仲:  到泰國投資房地產之前,投資者對於曼谷買房通常都有一些顧慮,各方面擔心曼谷房地產的原因很多,最常見的像是: ㊀ 到處都在蓋房子,是不是供過於求? ㊁ 曼谷房價已經漲一波了,我現在進場已經太晚了? ㊂ 中國人那麼多近來炒作,價錢都被中國人炒高了? ㊃ 外國人買得比本國人貴,難道外國人都被當盤子? ㊄ 泰國匯率穩定嗎?我怕日本和馬來西亞的慘劇再發生一次  針對台灣民眾到曼谷買房的常見「誤解/迷思」,今天就讓國際超級房仲來說明:「為什麼上面這些顧慮都是多餘的呢?」

一、曼谷到處都在蓋屋,是否供過於求?實際上,曼谷市區的房子是越蓋越少

  第一個問題其實最容易說明,任何國家的房子當然是會越來越多,不可能哪個國家拆房子拆的比蓋得多,所以你應該要注意的是「年供給量是否一年比一年多」?  從泰國CBRE在2018年底的調查顯示,曼谷市區的房子(淺綠色)供給量一直都不多,再加上因為曼谷市區土地供給越來越稀少、鄰近精華區+捷運站的地也幾乎都沒有了,因此曼谷市區的建案只會越蓋越少,之後慢慢就沒有新建案供給出來,正式進入熱絡的二手房市場;沒錯,就像20年前,我們的台北一樣。  相反地,蛋白區(深綠色)則會越來越多,主要原因是曼谷為遼闊的平原地形,擁有無限擴張的外圍土地可以蓋房子,但是蛋白區的人口較少、所得較低、生活機能和交通便利性都很差,因此投資在曼谷蛋白區幾乎就是賠錢的保證。

二、曼谷房價已經漲一波了,我現在買一定是貴了曼谷漲幅較小、漲價期間也短、現在也持續在上漲,哪裡「已經」漲一波了?

  幾乎台灣所有買方,在投資任何城市、任何國家之前,一定都會認為自己買已經買在最高點而不敢進場,但是你可以拿全世界各國的房價走勢來研究就可以發現,只要是主流大城市、拉長至十年左右的其間來看,沒有哪個國家的房價是往下走的(除了日本),這種情況下要找到房價還能下跌的地方才厲害。  因此,房價買得比過去高,這是理所當然的,如果現在買得比過去的房價還便宜,請問你敢進場嗎?(表示價格在跌)  以上圖的曼谷房價走勢為例,曼谷精華區近年因為外來人口大量增加、經濟與所得急速提升,再加上精華區土地釋出極少,因此精華區內的房子越蓋越高檔,價格也慢慢水漲船高。  但如果拉到距離精華區10-20分鐘車程內的區域,其實目前漲幅還是比較溫和,甚至較外圍的房價還幾乎沒什麼變化,表示其實曼谷整體房價上漲的力道是很健康的,不像是越南、菲律賓和過去柬埔寨那樣猛烈;再者,比其大多數國家的房價反彈點都在2009-2011年,曼谷房價真正起漲的時間是在2014年而已。  曼谷房價漲得沒人家多、漲得沒人家久,怎麼會被認為說是房價已經漲一波了呢?甚至還有很多人抱怨,曼谷房價都不會漲,請問到底「漲太多跟都沒漲」,哪一個才是曼谷房價真實狀況呢,我們應該活在的是同一個宇宙吧?

三、中國人近來炒作,曼谷房價都被中國人炒高了。中國人不但沒有把曼谷房價炒起來,甚至中國人竟然還買得比「那個國家」少!

  雖然從2017年開始,中國人在曼谷購屋的比例有瞬間拉高,但也不過從原本的外國資金2%,拉高到9.6%而已,跟大家想像地那種能夠撼動市場的金額還是落差很大。   以這份數據調查的2018年為例:最大宗其實一直以來是香港投資者,佔32.9%;其次竟然是美國人,佔了14.9%;第三名則是新加坡,佔10.4%;第四名才是中國人的9.6%,連一成的比例都不到。  而且說中國或是外資要把曼谷房價炒高,會講出這樣看法的人絕對是相當地「外行」,因為泰國老早就有規定:單一社區裡面,能夠銷售給外國人購買的住宅總面積不得超過49%,也就是再多的外國投資者,也只能去分食這49%而已,絕大多數的51%以上的住宅面積,還是都以泰國本國人購買走了,何來的外資炒高曼谷房價呢?  更不用說,其實大部分的曼谷建案,外資都買不到49%、甚至不到30%的總面積喔。

四、外國人買得比泰國人貴,我們難道都被當盤子嗎?您講的應該是小建商的才有的狀況,強烈建議投資曼谷房子,絕對不要買小建商

  看看這個曼谷小豪宅的景觀,多開闊、多漂亮,對吧?  較高的樓層通常擁有較好的景觀、較好的景觀通常也會伴隨更高的售價,這應該是不爭的事實吧(當然還是有極少數例外),也因為景觀更好價格更高,所以這種景觀美的房型也會設計的比較大,以迎合預算較高的客戶。  因此高樓層景觀漂亮的房子,售價一定比低樓層高,您應該對此沒有爭議吧?  沒錯,問題就來了,因為低樓層的房子景觀較差,建商就會設計較小的面積、壓低售價來吸引買方購買這種視野較差的房型,但是當我們進入到「銷售」這個環節時,通常大多數人都會先詢問總價較便宜的房型。  便宜的房型因為成本與門檻都很低,在銷售上很容易吸引買方購買,建商通常都會把這種比較好賣的「低樓層」房型留在泰國給自己的銷售團隊賣,「高樓層」那些總價較高的好房子,則會拿到海外給預算更高的海外投資者購買;這個,就是為什麼海外人士通常買價會比泰國人高的根本原因了:「東西不一樣」。  補充一點:  很多人常常在中後期購買預售屋的時候,都會有一種「好東西都被別人先選走了」的這種心態,其實一開始會被先選走的反而不是好東西,而是「總價較低」的東西,剩下來的反而其實才是真正的好東西。  一個最簡單的邏輯,建商不會特別把某些很好的房價給壓低售價,也不會把很差的房型拉高售價,這樣只是在搬石頭砸自己的腳,希望這個第四點的分析可以讓更多人更識貨,不要再提出一些讓仲介傻眼的問題。

五、泰銖匯率穩定嗎?我怕獲利被匯率吃掉,像日本和大馬一樣。泰國對台幣長年以來都非常穩定,只有近期稍微強了點

  我還記得2007年大學畢業旅行,我跟著真理大學台文系的朋友們一起去曼谷旅行時,當時用台幣換泰銖的匯率大概是1 : 0.95,去年大概也是差不多這個金額,只有最近一年泰銖強很多,但也不過大概就是來到1 : 1.02左右。  沒錯,你看到重點了嗎,法律系的我,畢業旅行竟然是跟別的系去玩,這個是我連我爸媽到現在都不曉得。  拉回正題,看看下圖日本、馬幣兌台幣的十年匯率:

  我知道絕大多數的投資者,都被當年日幣和馬幣的崩跌給嚇到了,但是把這個印象的實際狀況拿出來跟泰國對比,你會發現泰銖兌台幣的波動可以說是不值一提了,甚至日幣和馬幣是下跌,泰銖可是往上漲,而一個國家的貨幣則代表著國力,近期的泰銖越來越強也代表著泰國這個國家經濟越來越好,更加值得你來投資。

結論:千萬不要因為「印象」讓你錯過良好的投資機會越蓋越少、人越來越多、經濟越來越好、房市越來越熱的曼谷房地產

  不要因為你曾經被一個又高又帥的渣男給騙過,未來就認定所有又高又帥的男人都是渣男,還是有不少又高又帥的男生是非常專情地(例如在下小弟我XD)。  同樣地,很多人因為日本和馬來西亞的匯率吃到虧、在金邊房子租不掉賣不掉、在英國遇到詐騙吸金案、在泰國遇到不負責任海外仲介,這並不代表著大多數的海外房地產投資都會是有問題的,只是海外置產的門檻相當高(幾乎都是全部使用現金),這類高資產的客戶都非常低調與保守,即便獲利也不會大聲嚷嚷,而在海外賺錢的新聞也不會吸引讀者,因此也沒什麼媒體會報(除非偶爾聊到某些成功人士時會特別講一下,例如劉文正)。  換個角度來看,您曉得台灣每年有五、六百億的台灣資金流到海外房地產,您曉得一般民眾購買的金額連兩百億都不到嗎?那麼每年會花三四百億到海外投資房地產的究竟是誰呢?其實就是大家最常見的金融與壽險業。  如果海外房地產問題又多、風險又高的話,為什麼所有一線的金控都會把資金配置到海外房地產呢,您說對吧?因此我們必須要知道趨勢在哪裡,有錢人跟高資產階級都在做什麼投資,跟著大多數擁有豐富成功經驗的有錢人走就會踏實很多很多,我相信這些財團在評估海外房地產的利潤與風險,絕對不亞於我們個人的散戶。

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【越南置產】胡志明市房地產5大重點與投資方法│直播精華│國際超級房仲


越南房地產
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國際超級房仲   相信有非常多人都想要到海外置產,而2015年7月剛開放的越南房地產,從開放外國人購屋至今,房價在這四年也擁有非常出色的漲幅,再加上受惠於美中貿易戰的漁翁之利,近期也有越來越多的企業、工廠、外資紛紛湧入胡志明市,讓這個擁有接近1500萬人口的大都市有著非常良好的房地產前景。   但是去越南買房真的這麼簡單嗎?   很多人都會擔心這個共產國家在法律上的安定性、外國人僅能持有50年的產權、權狀(紅皮書)常常在交屋之後都下不來…..等等,讓想要前往越南購屋的投資者開始怯步,因此國際超級房仲特別邀請替21世紀不動產總部經營胡志明市市場, 台北南門加盟店 的越南區經理 陳亦凡 來說明這些常見的迷思,希望這十幾分鐘的影片可以讓你更認識這個前景良好的市場喔。經紀業│德寶地產股份有限公司加盟經營者│ 21世紀不動產忠孝光復加盟店經紀人│ (102)新北經字第002739號 葉珮孜營業員│ (99)登字第142704號 李昌鵬

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