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【恭喜你】選擇在2021年要進場海外房地產，而且還可以看到這一篇文章

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本文作者－國際超級房仲

　　從2014年台灣的海外置產熱潮開始，至今已經接近滿六年了，不知不覺我從事海外房地產都已經有六年的時間了，這六年來看過很多的市場起來又消失、很多的盛極一時的業者也淡出市場、很多類型的建案爭奇鬥艷卻也慢慢衰退，同時，很多過去幾年在市場上非常有名的海外仲介，目前也只剩下國際超級房仲還站在市場上。　　因為看了這六年台灣的海外房地產熱絡又衰退，接著又要再次熱絡，我想讓你知道2020年的海外房地產投資，其實已經比過去六年那般混亂的世界大戰，大概已經變成少數優質市場、優質建案的強權鼎立，簡單來說，就是市場上已經過濾出來「哪些城市可以買」、「哪些類型建案才安全」、「哪種業者的口碑好」等等。　　您想要到海外置產，卻不知道該怎麼下手嗎？恭喜你，看這篇文章就對了。　　這篇文章會讓你知道，2020年進場海外房地產投資有哪3大優勢，讓你比起過去的前人可以少踩更多的地雷，也可以更容易選到安全又能獲利的建案。

優勢一：你應該知道哪些國家、哪些城市可以安全投資了

　　一般來講，我們專業仲介大概會把海外不動產的投資客分為兩種類型，第一種是選擇安全保守的先進國家，如美國、日本、澳洲或加拿大等方向，第二種則是東南亞，例如泰國、馬來西亞、越南和菲律賓等。　　依照我們的經驗，這兩種方向的客群很少會重疊，很少遇到有客戶想要投資澳洲又能夠接受泰國的（反之亦然），原因在於偏好先進國家的客群比較保守，而願意選擇東南亞的人較為積極；此外，預算較低的客戶，通常也都是只能往東南亞做選擇。　　當你想要投資海外房地產時，第一個想法一定是：「我該選擇哪個國家比較好？」　　這個答案其實並不困難，我以這六年來看到的市場狀況與「台灣投資者」常見後續狀況來分析的話，以先進國家與東協國家做區分：

（A）先進國家

(a)美國：　　川普這幾年強硬的外交手段與鎖國的經濟政策，再加上美國自從QE、升息之後，房市確實有慢慢變好，但是一般台灣投資者很少會買到像是紐約、洛杉磯等一線城市的精華區物件，大多數都是選擇二三線城市的高投報產品。　　雖然高租金很吸引人，但是這類的物件通常空窗期較長，不容易實際收足那麼高的租金，同樣地這類的產品要轉售的速度就較慢，因此我並不推薦空窗期較長、轉售速度慢的郊區建案。(b)日本　　日本應該是大多數有在做功課的人都曉得：高租金的老房子會跌價、不跌價的新房子低租金，你在東京市區沒辦法找到又新又高投報的房子，因此你沒辦法有一間投報率很高又會賺漲幅的房子（機率極低）。　　由於東京高投報的老房子在出售上較為困難又容易跌價，因此這樣缺乏保值性和增值性的不動產，我個人是比較沒那麼推薦，除非投報率真的爆高，例如淨租金8%以上(能夠蓋過未來跌幅)才值得試試看，否則只是為了5-6%的租金卻又不保值，在台灣中南部老房子也有這樣的產品。(c)澳洲　　如果房價在漲你怕買到高點、房價再跌你怕你還是買在高點，那麼這樣保守的您，現在選擇澳洲房地產絕對就是正確的，因為澳洲正處於「谷底反彈」的階段，怎麼說呢？　　澳洲自從2018年初經歷了黑暗的18個月以後，終於在2019年中隨著自由黨的新政策催化，開始房市快速升溫，最近這半年已經有非常多城市的房價都已經不斷地在回漲，停都停不下來，因此如果您想要購買一個房價剛在谷底反彈的區域，澳洲當然是最佳選擇。(d)加拿大　　加拿大在2016年的強勢爆漲之後，為了抑制海外投資客（中國投資客）而施行了許多房地產限制，當中最知名的就是針對外國購屋者需要額外增加15%的印花稅，又因為這個15%打擊力道不強，不久加拿大政府又將外國人印花稅調漲至20%才抑制了外國人到加拿大炒作的歪風。　　所以說，如果以投資的角度來看，目前您到加拿大置產會比一般當地居民增加20%的成本，所以並不是一個很好的投資選擇；當然，強烈的自用需求就另當別論了（例如移民、留學、工作等）。

（Ｂ）東協國家

(a)泰國：　　曼谷房地產仍然是東協房地產裡面「一枝獨秀」的區域，不但可以從泰銖比新台幣更大觀察得到泰國經濟狀況越來越好，隨著長年以來的「政治風險」終於在2019年6月巴育總理透過民選當選以後，泰國最大的利空終於出盡了。　　需求遠遠大於供給、龐大的外商住屋需求、一帶一路的核心總站、大量的捷運和高鐵興建、各式各樣的金融大樓建設以及不斷上升的薪資所得…等等，讓曼谷持續維持亞洲最值得投資國家的寶座。　　不過要注意的是，曼谷的蛋白區（郊區）就不像市中心那麼熱絡了，曼谷的蛋白區與小建商建案，在當地是相當滯銷的產品，一定要避開這兩種類型的建案。(b)馬來西亞：　　由於過去幾年馬幣大傷了馬來西亞的元氣以後，很多台灣投資者近年對於馬來西亞的信心越來越下降（從Google Trend就可以觀察得出來），再加上許多業者在馬來西亞的售後服務不夠好、吉隆坡房價漲幅大於租金漲幅….等等，因此吉隆坡近期的租金投報率其實算是偏向低迷的。　　不過馬來西亞期盼已久的Vision 2020《宏願年》即將到來，許多大型建設也陸續準備完成，跟中國的一帶一路等建設也重啟談判，未來的吉隆坡仍然是可以期待的投資標的。(c)柬埔寨：　　由於2014-2016年有太多的柬埔寨海外孤兒被製造出來（當中也不乏許多台灣本土仲介人員）、租金投報率遠低於五年前所宣稱的金額、電梯大樓在金邊當地滯銷，以及電梯大樓與排屋的售價落差過大….等等，因此柬埔寨是我目前聽到投資客負評最多最多的地方（印象中沒有聽到誰投資之後很滿意的）。　　此外，許多經營柬埔寨的業者都是來自台灣，這些台灣業者在當地並沒有足夠的銷售、建築、管理經驗，使得許多投資者在後續的出租、管理、出售等售後服務環節出了很多問題，因此我非常不推薦這麼多負評存在的市場。(d)越南：　　胡志明市算是東南亞另一個房市很火熱的地方，不但也有需多工廠遷入，同時這裡因為才剛開放外國人置產，因此房市最近四年的漲幅其實相當好，投報率也不會輸給上述國家。　　但是有很多人還是對於越南政府在發放「產權」的行程流程上有疑慮，因為越南並不像其他國家可以在過戶之後馬上拿到權狀，使得許多保守型的投資者會很擔心害怕產權是否安全；同時，市場上也有不少劣質業者，把「本國人戶」的房型用租賃的方式「賣」給外國人，這種東西未來本國人士不會想接受的，這些都是去越南投資需要注意的事項。

優勢二：你應該知道哪些類型的建案「絕對別碰」

東踏取蜜(Don`t touch me)

　　如果你是幾年前到海外置產而買到下面這些類型的產品，我們只能說，因為市場還不成熟所以才讓一些劣質產品可以魚目混珠、苟且偷生；但已經到了2019年了，市場上已經有這麼多的消息、國際超級房仲也寫了這麼多篇文章，如果你還選擇投資以下三種產品，那絕對就是你自己的問題了。　　記著，以下三種類型建案，千萬別碰！

（Ａ）保證買回型建案　　如果你看到一個建案，給你高於市場行情的「保證租金」，而且這個保證租金還給到3年以上，那你就要多留意了；如果你看到一個建案標榜「保證買回」，無論是原價還是加價買回，這種建案，你千萬不要碰！市場99%的這種建案都出問題了。　　為什麼呢？請點下方延伸閱讀了解原因吧，千萬不要相信天底下有白吃的午餐，千萬不要相信會有低成本高獲利卻零風險的投資標的。延伸閱讀：保證租金和保證買回型建案的風險在哪裡？看完讓你省下好幾百萬（Ｂ）紅單獲利型建案　　如果有仲介利用每年高漲幅來引誘你，並且「暗示」你可以只付個頭期款就在交屋前轉售獲利，這種仲介公司，請你絕對絕對不要再往了，因為它們不是壞，是非常壞！　　鼓吹客戶利用這種「投機炒作」的仲介公司都「相當黑心」，我再說一次：「相當黑心」，房地產是需要時間讓房價成長的地方，如果有這種可以安全短期就獲利的房地產區域，請你告訴我，讓我們這個最成熟的國際團隊大開眼界一下吧。（Ｃ）錯誤城市型建案　　如果優勢一所提到，有些城市這幾年觀察下來，就是有這麼多人變成海外孤兒、就是有這麼多人租金不如預期、就是有這麼多人賠到錢…..，這樣子的地方，你為什麼還要去賭一把？難道別人都攀不上去的山，就這麼相信自己就是幸運的那一個嗎？　　比方說柬埔寨金邊與西港、馬來西亞的柔佛州(伊斯干達)、英國二線城市的保證型產品…..等等，已經有這麼大量的投資者用血淋淋的教訓告訴你：「我們都賠錢了」，這時候你還要選擇這些地方來賭一把，那絕對就是自己的投資眼光問題了。

優勢三：你應該要知道哪些業者、哪些仲介值得相信

　　如果到了2019年，你還選擇找跑單幫、小規模仲介、成立時間短的代銷公司，或者打算自己飛到國外當地找建商買，就只是為了省下那「2%仲介費」的話，未來變成求助無門的海外孤兒，那也絕對就是你的問題了，為什麼呢？　　因為有大量的投資者已經告訴你：(A)找跑單幫買，結果後續完全沒有能力處理，最後就是雙手一攤表示沒轍，你也只能自己親自去跑國外所有複雜流程。(B)找小規模仲介買，你就會發現很多小仲介都是「加盟店」，對於海外房地產並沒有足夠的資源去經營，甚至很多都抱持著炒短線「加減賺」的心態，未來交屋之後遇到任何問題都沒有能力處理，最後一樣是雙手一攤表示沒轍，請你自己去跑所有流程。(C)成立時間短的小代銷買，你就會發現這像是在賭博一樣，賭到認真經營的小業者，即便服務不是那麼完整，他們還是會願意積極處理，雖然效率真的比較差；堵到不是正派經營的代銷，你就會發現當幾個案子賣到一定程度之後，該公司就消失了，最終你還是得親自去跑所有的流程、自己想辦法幫自己售後服務。(D)跑去找建商買，這種最笨，因為這種買方就一定得親自去跑所有的流程了，而且屆時就會發現，很多以為在台灣可以很順利進行的仲介流程、物業管理流程，在國外根本不見得是這麼回事，你有錢別人也不願意幫你做代租代管。

　　那麼，應該找什麼樣的業者呢？(1)成立時間較久的大品牌：　　至少這樣的公司愛惜羽毛，不會炒短線砸了自己的招牌，而且未來就算發生了萬一中的萬一，台灣仍然會有個大品牌公司為你做相關的善後處理，你不用一個人像無頭蒼蠅一樣亂竄。(2)在台灣與當地都要設立據點：　　這樣未來當地房子有任何事情，無論是交屋驗屋、出租管理、出售過戶….等等，當地都有人處理地妥妥的，不會發生兩個國家是兩家公司，出狀況就互踢皮球的慘劇。(3)找到真正懂多國房地產的仲介：　　很多不是那麼有實力、不是那麼正派，或者不是那麼幸運的「房仲業務」，都已經在過去這六年淡出市場了，現在市場上大多的海外仲介都只懂公司賣的國家而已，對於跨國比較、市場分析、操盤經驗等等都非常不足，基本上就是個照本宣科的工讀生，對於自己講的東西到底是不是真的、自己買的建案到底有沒有問題、銷售的城市倒底是為什麼會漲……，完全不懂。 　　這一點真的不誇張，市場上大概有八成的海外仲介都是如此，畢竟這也是台灣的海外房地產還正在發展的緣故，能夠存活下來的資深仲介真的很少很少，因此你一定得找到一個對於國外不動產相當有經驗的老手才會安全。

結論：跟著大多數人走就安全了，不要妄想著去賭一把，也不要太相信自己的眼光

　　大多數的人投資者某幾個國家都賺錢，你也跟著去，就有很大的機率一樣安全獲利；大多數的人投資某些地方結果都賠錢，你也跟著進場，那就同樣有很大的機率賠到很多錢。　　既然前面六年有這麼多白老鼠都替你把地雷踩遍了，你何必還要從頭來過呢？世界上最聰明的人，就是拿別人的經驗當作自己經驗的人；請問，您是哪一種人呢？　　如果想看更多國際超級房仲的資訊，可以上Facebook看看我的粉絲專頁，或者到YouTube訂閱我的頻道，讓您可以了解更多投資房地產要注意的優點與風險。

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