【拜託!別再讓仲介翻白眼了】外行人最常嫌棄的海外置產6大問題
Last Updated on 2021 年 8 月 20 日 by 國際超級房仲
國際超級房仲：
到國外購買房地產，至今都還不是台灣市場的主流投資標的，很多台灣民眾對於海外房地產的印象大多偏向是負面的，主要可能也是因為許多海外代銷業者的品質不佳、沒有售後服務、引入的建案有問題，再加上偶爾都會聽到某些知名業者在新聞上出事情，導致大家更不敢購買了。
不過扣除市場上本身需要時間去驗證的問題，還有一些需要市場去克服的阻礙以外，其實台灣人在面對海外房地產的時候，本身就有一些常見的迷思存在而無法跨越，這些迷思通常在中南部、60歲以上的長輩，以及有國內房地產經驗的業者上更加嚴重。
既然說是迷思了，那就代表著許多問題它並不是大家想像的那樣，還有不少台灣人認為是難以突破的大缺點，其實反而是到國外投資房地產的大優點！究竟有哪些是台灣人、中南部人、60歲以上，甚至連國內房地產經驗豐富的建商、代銷、仲介、投資者都搞不清楚的迷思呢？今天就讓我簡單來提一下。
一、海外房地產看不到、摸不到
你確定真的看不到、摸不到嗎?
關於這個幾乎每個人都有迷思，我實在感到匪夷所思，我們換個角度來思考一下：
請問你買鴻海的股票，你會去土城看作業員工作認不認真嗎？你買南非幣定存，請問你有親自飛到南非看看嗎？不會嘛，那為什麼購買海外房地產就一定得飛過去看一看、摸一摸？
再來，真的想要看一看、摸一摸海外的房子，那就買個機票飛過去不就看得到、摸得到了嗎？而且你在台灣買個房子收租，也不可能三不五時就開車過去看去摸吧？
OK，很多人會說：「海外物件大多數都是預售屋，沒有成屋可以看」，如果是用這個邏輯來看，那為什麼台灣的預售屋你就敢買？更何況預售屋其實大多數都是有案場和樣品屋，想要真的去感受一下的話可以飛到國外的案場，然後再參觀這個建商過去的成屋(實例)，問題不就解決了嗎？怎麼會看不到摸不到呢。
再換一個角度來看，你要買一個隨時能夠讓你每天看、每天摸，但是沒有增值能力、租金投報率的台灣房地產，還是買一個低總價、高收益、高租金，能夠幫你安安穩穩賺錢的海外房地產呢？
二、4-6%的租金投報率，中南部也有啊，幹嘛去海外買?
那台北的房子只有1-2%的租金，為什麼過去卻比中南部熱絡得多?
如果中南部房地產這麼好，那為什麼過去20年台北市房價漲幅遠遠勝過中南部呢? 看房地產不是只有看表面的租金投報率，投資房地產真正要看的是它的增值性，也就是有沒有上漲的空間。
中南部的房子租金投報率都這麼高，那為什麼過去房地產很熱絡的時候，有錢人和投資客都把錢放在租金投報率只有1-2%的台北市，而不是投報率5-6%以上的中南部？因為中南部的房子需求與資金不夠，上漲的力道不足。
我最常聽到中南部的客戶說：「我們新竹、台中、台南、高雄…..的房價與租金投報率跟曼谷差不多，那我在台灣買就好啦，幹嘛為了4-6%投報率去買曼谷？」
拜託，請以後不要再跟海外仲介人員講這種話了，這真的會讓仲介想翻白眼翻到火星去了，你怎麼會把新竹或中南部的縣市，拿來跟曼谷比？你是認真這麼覺得的嗎？正確的看法是，你現在有機會用中南部的價錢，買到台北市市中心的房子耶，如果500-800萬台幣可以在仁愛路四段買到一間高級公寓，屋齡在3年內，你現在買不買？
三、泰國那種東南亞地方…..而且那邊那麼熱……
那您有沒有考慮到格陵蘭島去置產?
首先，很多台灣人聽到泰國、馬來西亞的房地產，馬上就會把這邊跟髒亂、落後等傳統東南亞印象連結在一起，這是台灣媒體與教育的問題，所以才讓台灣人的國際觀非常落後。
實際上，東南亞這十個國家發展的程度落差極大，有像是曼谷、吉隆坡這種比台北市區還要更進步更熱鬧的國際都市，也有像金邊、仰光這種才剛開始建設的地方，讓我舉個例子：很多柬埔寨業者都會拿金邊星巴克、麥當勞進駐當作賣點，讓你知道現在外資都在進去金邊了，但是，曼谷早就已經有不曉得有數十或是數百間的星巴克＋麥當勞了（更可怕的是買金邊跟買曼谷的套房總價差不多）。
所以把東南亞一概而論，就像是大家都認為非洲都很荒涼，不曉得南非的進步，也像是大家都認為美國是世界第一強國，但不曉得美國的貧窮問題有多嚴重一樣。
還有就是我覺得最匪夷所思的疑問了：東南亞很熱，到底跟投資房地產有什麼關係？難道你在東南亞的房子是蠟做的？
投資海外房地產，重點在於「安全」和「獲利」，難道天氣越涼快的地方房市就會越好嗎？那我們乾脆卻俄羅斯、北海道和格陵蘭島投資房地產就好，房地產要有增值性是要看供需狀況的，不是氣候，對吧？
四、現在房價已經漲一波了、現在進去已經晚了、已經貴了
這個是全台灣所有買方要買房子的必問問題
每當我聽到這個問題的時候，我都會想問一句：「請問您說的漲一波是哪一波？現在進場已經太晚，為什麼你覺得晚？您覺得房價已經變太貴了，請問是哪裡貴？」
所有想買房子的人都會擔心自己買在高點，但我一定要跟你說：「每當你買房子的時候，你幾乎都會是買在高點，尤其是投資」，因為房地產這種東西是追漲不追跌（除非你有預知能力），房價開始往上成長所以你要及早進去，房價開始往下跌你就該多多觀望（看看2016年前後的可悲交易量）；因此，當你在投資房地產的時候，一定都是買在高點，因為你不可能買到10年、20年、50年前的房價，跟過去相比，現在的房價永遠都是高點，對吧？
OK，如果你真的要講什麼是漲一波，那你應該要了解這個「漲一波」到底是漲了幾年？每年的漲幅是多少？其他同時期的國家大概是漲了多少？
客觀去詢問實際的漲幅，比較之後你才會曉得現在這個區域是穩定緩漲、還是突然暴漲，我得再三強調，投資任何東西絕對不是憑感覺、憑印象、憑朋友說的話。
五、語言不通、人生地不熟
這些都不重要，你只需要「地熟」就足夠了
不只是在海外置產的客人，我們很多海外仲介在那些銷售國家內也幾乎沒有什麼朋友，認識的大多也只是當地的仲介和建商，甚至我們不但不會講當地的語言，甚至包含我在內，大多數海外仲介連英文都很差。
So what?這個有什麼問題嗎？
你在國外買房子所簽訂的合約，專業公司會提供你中文翻譯；你需要跟開發商溝通的事情，專業公司會有專人幫你聯繫(甚至現在大開發商都有中文流利的窗口)；你想要去看房子，專業公司會有專人在當地帶你看屋；你想要了解當地市場狀況，專業公司都會有相關的權威數據和專業仲介替您說明。
換個角度，就算你在當地有朋友好了，請問您的朋友是從事不動產業嗎？他對當地房地產狀況熟悉嗎？他能夠說明未來房市前景嗎？他能替您管理您的房子嗎?如果他管理得不好，您能夠責怪他不夠積極嗎？你想要買高級住宅，您的朋友是會購買高級住宅的客群嗎？
如果答案都是否定的，請問在當地有朋友的意義是什麼？找一個狀況外的朋友來幫你看頭看尾，不如好好挑選一個專業的海外代銷、海外仲介，對吧？
六、台灣的房子都管理不好了，還管理到海外的房子？你以為這麼簡單啊
嗯，真的就是這麼簡單
這個問題，相信所有海外仲介都已經回答到爛掉了，如果到現在還有這方面的疑慮，那代表您應該還沒有做功課。
在國外有所謂的物業管理公司(Property Management)，專門幫屋主管理房子，簡單來講就是所有屋主該做的義務跟雜事，這個物業管理公司（簡稱物管公司）幾乎一手包辦，例如：修繕、清潔、收房租、催房租、簽約、押金、繳管理費，到跟租客和社區溝通….等等，服務範圍非常廣也相當地專業。
講最具體的，當你挑選到有良好物管服務的公司，你在海外置產之後只需要每個月看租金收入明細，以及每個月的入帳紀錄即可，其他所有當房東得面對的麻煩事都跟你無關，物管公司已經專業地幫您處理地妥妥的，不用像在台灣當房東這麼辛苦。
但是台灣人對於物管公司的概念很模糊（大多數都以為是社區的大樓管理，但這兩者完全不同），主要是因為台灣過去都沒有什麼在發展真正的「物業管理」服務，發展不起來的原因除了許多仲介素質不佳以外，台灣的平均投報率太低導致抽不出物管費用是一個原因，還有很多屋主在房子租掉之後，都會【硬凹】幫忙出租的仲介幫忙做後續的聯繫和管理，也讓物管公司這個行業在過去做不起來。
PS1：有個觀念一定要導正，房東透過仲介把房子租掉之後，後續跟租客的所有問題，請房東你自己去跟租客聯繫，因為仲介在房屋租掉以後的責任義務就全部結束了，不要再凹可憐的仲介去做這些免費物管服務，更何況你可能才付了半個月的仲介費而已。
PS2：一般物業管理的收費標準，東南亞平均的行情是月租金10%、澳洲美國等大概是月租金6-8%、日本則大概是月租金5%上下。
總結：還有很多的迷思與問題，礙於篇幅就不列出來了
產權、稅務、流程、地段、建商、管理…..雜七雜八的問題一大堆
真的不要覺得房仲好賺，否則應該有一大堆人來做房仲業，每年也不會有將近九成的新人被市場淘汰掉了，更別說是海外仲介。
海外仲介要學習的不是只有建案和如何帶看這麼單純，我們得了解每個國家小到購屋習慣、房市狀況、經濟結構，大到國際動向、美中貿易戰、各國經濟和貨幣政策….等等，所以養成期間會比一般房仲更困難。
再講一個我常舉的例子，一般房仲公司頂多1-2個行政秘書就很多了，我還看過有秘書兼業務的狀況，但是我們公司的行政秘書就高達了9人！再加上房市熱絡的城市，建商(開發商)給的佣金真的是低得可憐，我們真的就是大家常常說的「白粉的風險、白菜的利潤」，能夠在海外代銷業界生存下來的仲介真的很不簡單。
所以啦，海外房地產說難的話，也是一門不小的學問，與其聽親戚朋友或是完全不懂海外房地產的國內仲介說，你不如多找幾家海外代銷公司做功課，多比較絕對不會吃虧，或者是常常來國際超級房仲的網站看我分析房地產資訊囉。
今天的文字可能沒有那麼政經，但希望分享的這些資訊與反思，可以幫助您在投資上可以更加理性與安全，畢竟家人朋友都怕你投資陌生的東西而虧到錢，所以勸你什麼都不要做就不會虧錢，這種動機也是很合理的，可是您得反過來思考一下：
「萬一你因為聽了親友的建議而沒有購買，結果國外的房子在五年十年後翻了一倍上去，請問這筆虧損，你的親友會賠給你嗎？」
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