【談談台灣的海外房地產市場發展史】太多短視近利的老鼠屎,壞了一大鍋救命粥

國際超級房仲:

  相信上個周末有關於「亞太國際地產」與「台灣搜房」兩家海外仲介業者的新聞,即便沒有在接觸海外房地產的民眾也應該都有注意到這一則新聞,目前這個案子正在調查當中所以實際狀況就等法院未來的判決了,只是這樣的新聞對於經營海外房地產的業者來講無疑是一擊重創,怎麼說呢?

  台灣的海外房地產市場算是小眾市場,再加上台灣民眾普遍對房仲業者的印象不好,所以這樣的新聞爆發出來即便未來判決還一個公道,但是海外房地產的「負面印象」已經很難洗刷的,更何況萬一最終判決是不利於至兩家業者呢?

  台灣景氣與房市如此蕭條,原本海外房地產會是一劑拯救台灣資金與資產的救命仙丹,可惜被許多短視近利的業者與投資者搞壞,讓一個原本可以好好發展的新興市場蒙上一層冤屈陰影,讓真正有需要的人不敢去接觸海外的房地產投資。

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一、先來談談台灣的海外房地產發展史

至今也不過五年的新興市場

  為什麼會發生這樣的狀況呢?回到最初的2014年,這一年正是海外房地產興起與國內房地產開始衰退的黃金交叉時間,這個時候台灣房市已經開始明顯地市場衰退,許多國內的資金沒辦法繼續配置在台灣房地產內因此開始往海外市場發展。

  而在剛開始發展的初期,台灣房地產最熱門的大概就是「日本」、「馬來西亞」、「柬埔寨」這三個國家,其他像是美國、加拿大、澳洲等非主流但是很多有錢人私下偷偷買的就不再這次的討論範圍,只是為什麼前面這三個國家會是最多人投資的區域呢?

  以日本來說非常簡單,東京的高租金、東京申奧成功以及台灣國人對於日本的歷史淵源(情節),讓台灣人成為東京房地產一股不可忽視的力量,只是後來漸漸許多人發現日本的轉售市場不但不如台灣、甚至賣房子還有虧錢的可能性、日幣後來急速下跌(安倍三枝箭),以及實際淨投報率並沒有想像中那麼好,因此購買日本的投資者目前也日益減少當中。

  而馬來西亞的吉隆坡則是非常可惜的地區,馬來西亞算是東協各國在金融海嘯之後復甦最快的國家之一,而且人均所得高、國家有錢、天然資源豐富、無天災,再加上不錯的租金投報率以及穩定的房價漲幅,吉隆坡成了東協房市的佼佼者。只是可惜在於全球的原物料供給過剩導致馬幣匯率在2016年瞬間急速下滑,這個下滑的狀況嚇跑了不少投資者,再接上2016年開始房市的盤整與政府調控,因此台灣媒體常常用「賺了房價賠了匯率」來形容馬來西亞的房市狀況,否則扣掉匯率這個因素,其實吉隆坡再過去9年的房市確實是有賺到錢的。

  至於柬埔寨呢?柬埔寨最輝煌的時候大概就是2014Q3到2015Q2這一段時間了吧,當時剛好遇到日本逐漸被發現獲利不高、馬來西亞似乎準備進入盤整階段,許多投資者瞬間找不到適合投資的區域,這時候看起來房價基期低、GDP成長高速、無外匯管制,再加上以美金計價無匯率風險的柬埔寨跳了出來,導致再那一年間有數以千計的投資者進入到金邊房市購屋。

  在2014-2015這兩年,海外房地產真的是非常火熱,說明會幾乎都是場場爆滿,客戶購買意願與出團看屋的頻率也非常高,算是台灣的海外房地產發展最火熱的時候,不過這個熱絡的情形狀況很快地就進入盤整階段。


二、各式各樣的海外仲介業者興起

但大多數的素質仍然跟過去的國內房仲公司一樣:參差不齊

  俗話說:「樹多必有枯枝,人多必有白癡」,從2014年海外房地產開始火熱之後就越來越多的業者投入海外市場,但這些業者大多數沒有隨著銷售國際化而提升自己的服務品質,反而很多還在用過去台灣那一套賣房子的方式來經營海外房地產,你問我是哪一套方式?就是一般人最討厭的那一套:「唬嚨」。

  由於海外房地產的物件都是以「投資」為出發點,這種出發點就導致很多台灣仲介用很多奇奇怪怪的話術來唬嚨客戶,常見的像是:「房價基期低、下一個信義計畫區、年租金可達8%、年漲幅上看20%…..等等」,這些唬嚨的內容到現在您還是可以從許多海外業者的口中聽見,但是最嚴重的就是「鼓勵客戶炒紅單」。

  什麼是「炒紅單」呢?簡單說就是預售屋階段只要先付個10-30%不等的頭期款,接著在交屋付尾款之前把房子賣掉就會有整個房價獲利10-20%左右,這樣以投入的金額與回收的利潤來算,就有至少100%投報率。時間短再加上超高獲利,完全打中台灣人「短視近利」的投資習慣,因此炒紅單的受災戶在台灣市場非常地多,尤其是以柬埔寨的數量最龐大。

  為什麼會這樣子呢?

  因為不是只有投資者短視近利,許多房仲業者和房仲人員自己也是屬於短視近利的類型,公司的話可以從政策和接案來觀察,業務員則是從說話的內容來察覺,無論怎麼樣,就是希望趁現在海外房市熱絡這一波商機趕快賺到錢。

  就因為這個樣子,所以2014年開了很多的海外房仲公司,但其實收掉或者消失在台灣市場的也不少。

延伸閱讀:【胡扯!海外紅單哪有那麼好轉】會鼓吹你轉紅單獲利的,絕對都是遲早倒閉的黑心業者!


三、保證租金+保證買回的「保證型物件」

這一次亞太國際地產與台灣搜房的事件就是與此相關

  當越來越多人發現其實在海外房地產很難難短期賺到高額獲利之後,投資者開始放棄短期投資轉向穩定安全的現金流產品,也就是可以長期穩定收租的好物件。

  在台灣租金這麼低迷的情況下,穩定高租金的好物件照理來說在海外應該到處都是,隨便找都有4-5%租金投報率以上才對,可是就發生許多海外仲介業者因為沒有辦法經營售後服務(成本太高)的原因,導致許多投資者在交屋之後瞬間就成了海外孤兒,也就是買了房子以後的驗屋、交屋、出租與管理都沒有人幫忙處理,海外孤兒至今仍然是市場上經常出現的現象,也因為如此讓許多投資者會害怕交屋之後租不掉、租太低的問題。

  保證租金加保證買回的物件就在這個時候出現了。




  保證型建案最早其實是部份的海外開發商,為了避免交屋後出租空窗期導致租金短少,所以不少開發商會提供保證頭1-2年固定的租金,通常是大概5%左右的行情,讓購屋者不用在剛交屋之後就因為租不好而擔心害怕,而這個模式也漸漸迎來許多好評。

  但是投資者的野心怎麼會只有這樣呢?大家開始也會擔心,那一年、兩年之後怎麼辦?會不會第三年開始房子就租不掉了?

  這樣的擔心就讓許多有超長期保證租金的物件出現,通常都是保證10-20年左右,每一年會提供淨6-8%不等的租金給投資者,這麼一來就可以解決客戶擔心的收租問題。



  當然,也有客戶會考量到租賃期間還是有終止的那一天,到時候要賣會不會發生賣不掉的狀況呢?甚至還有些客戶說,房子擺這麼久只能賺個租金卻不見得有價差可以賺,實在是挺可惜的,於是「保證買回」的附買回契約物件也跟著一起上路,就變成了一個很特殊的投資商品:長期的超高租金+零風險的保證本金回來+不小的保證價差利潤。

  看起來真的超棒的吧!租金又高又穩定、沒有風險的保證契約,時間到不但本金會拿回來還可以多賺一筆錢。

  實際上真的是這樣嗎?這個部分可以參考我另外一篇文章,主要是在講解保證型物件的潛在風險,看完之後您就會曉得我為什麼會稱呼這類型的物件是屬於「超高風險、低獲利」的產品。

延伸閱讀:【海外房地產投資】保證租金、保證買回的隱藏風險在哪裡?看完這篇可能幫你省幾百萬元


四、還有很多很多的未爆彈沒有出現,請做好心理準備

接下來會有不少這種產品爆出糾紛

  我們是業界的第一線人員,市場上的一些風吹草動我們都一定比民眾清楚,而這一次亞太國際地產與台灣搜房就是因為「保證型」物件而被搜查與羈押,最後的真相必須要等到幾年後法院還給我們真相才知道狀況。

  只是銷售「保證型」物件的公司何止這兩家?甚至許多公司在銷售這類保證行物件的模式更危險,通常都是選在一個地點很差的區域,蓋一個建案,然後用許多「看似無懈可擊」的說法讓投資者覺得放心,實際上對於我們專業人員來看就是個破綻百出的吸金案,然後提供給客戶的合約、手續、流程的保障其實「一點也不保障」,物件看起來很便宜,實際物件的行情價格根本比不上你購買的價……

  只是這種類型的建案就像是早年炒紅單的方式一樣,深得投資者的喜愛,所以保證型物件相信還會繼續出現在市場上幾年,接下來也會有數以百計的受害者慢慢地爆發出來。

   不過我還是要講一句,保證型物件不是不能買,前提是你買的價格行情必須要合理,不能高於行情「好幾倍」;同時也要特別留意,這個對你提供保證的對象是誰?是否是上市公司?怎麼保證?拿什麼來保證?如果是一個行情合理、財力夠強的上市公司提供的保證型建案,你當然絕對可以購買,只是這種物件真的太少太少在台灣市場上出現了(因為開發商給的佣金太低,許多業者成本考量所以無法承接)。


五、國際超級房仲的自身經驗

不斷地依照市場調整才是王道,千萬不能為了面子而犧牲客戶

  自從我2014年被找入21世紀不動產的亞太區總部,擔任國際事業部的專案之後,其實我自己與我們公司也慢慢再摸縮這個市場,從一開始的澳洲、馬來西亞、日本到讓我決定離職的柬埔寨我都擔任過專案(至於為什麼因為柬埔寨而離職,可以參考首頁的『關於我』,就能知道原因了),可能我個人是比較保守,所以獲利與風險太高太高的產品我是比較不能接受的,因為投資海外房地產的掌握力道本來就比較弱,如果再挑選個風險高的產品,相信大多數投資人是沒有那個心理素質去承擔的。

  而這也是為什麼我後來選擇到21世紀德寶團隊的原因,我相信凡事都要以安全、健康為出發點,也絕對不要為了賺錢去接一些不合理的建案。

  而所謂不合理的建案就包含了我前面說的保證型物件、不對的國家或城市的物件、也要避免不對的合作對象以免後續的問題....等等,當然一切也不是都那麼正確,我們公司跟整個台灣的海外市場也是在這幾年一路摸石子過河,畢竟這是一個才剛發展不到五年的商業模式。




  但是差別就在於,當我與我們團隊發現重大風險時,我們選擇要修正去避開,就如同當年柬埔寨我只賣了幾個月就發現有問題,立刻就決定要停止銷售不對的區域。

  而台灣很多的業者仍然為了面子、為了自己的利潤,不願承認自己的政策錯誤與失敗,進而犧牲了客戶的辛苦錢,比方說之前有一家風評極差、違法紀錄相當多的「柬埔寨業者」就批評我:「哪裡市場好我就說哪裡可以投資」。

  但實際上這樣做不對嗎?難道一個已經爛掉的市場還像要這種業者誓死捍衛,繼續拐騙讓無辜的投資者進場投資已經出問題的城市嗎?這種惡質又沒實力的業者其實時有所聞(有興趣知道是哪家風評差又常違法的業者or了解如何查詢違法紀錄的海外業者,可以來公司碰面洽談,我再將相關證據讓您曉得)。

  投資本來就是要因應市場狀況時時修正,發現錯誤就要立刻避開、應變,發現好的投資標的當然要馬上告知客戶盡早下手,「彈性地」作法才可以讓客戶即時做出適合的投資,而我們這三年多專精曼谷的結果,也經過市場的考核,許多投資過曼谷的客戶都因為賺到如預期般的獲利、我們承諾的服務,因而繼續加碼進場投資這個安全穩健的國家,而且這些客戶都是在充分了解市場與風險的情況下,與我們一起做出決定,這就是一個良心公司應該要做的。

  可惜,許多業者似乎並沒有這樣的道德感,繼續賣不對的國家、不對的城市、不對的產品,講著不專業又不誠實的話術繼續唬嚨客戶,反正他們的心態就是:「先賺到錢再說」,你難道會希望跟這種會犧牲你利益的仲介合作嗎?



六、那到底我們該怎麼投資海外房地產?怎麼選擇業者

其實要在海外房地產賺錢真的一點也不難


  其實很簡單,只要你把「貪」字拿掉之後,你會突然發現一切就明朗又單純了,怎麼樣要在海外房地產收取穩定租金、賺取合理價差、甚至避免匯率風險,其實一點都不難,真的。

   為什麼說要把「貪」字拿掉呢?

  因為只要你不貪心,你就不會因為貪心而吃虧上當,就不會想著怎麼短期炒作、不會聽信不切實際的高獲利承諾、不會相信投資可以零風險,任何投資都一定有相對應的獲利與風險要評估,你應該要考量的是自己期望的獲利大概是多少,以及相對來講能夠承擔的風險是多少?心理強度夠不夠強?口袋夠不深?

  以當年的柬埔寨做例子,2011-2013年的金邊房地產確實曾經有年漲幅20%、租金投報率10%的榮景,只是深入了解之後就會發現當時漲幅%數這麼高,除了當時市場供給量極少以外,房價金額太低只要隨便長一點都有20%的漲幅,例如200萬的房子漲到250萬,就有25%的漲幅了(所以看%數的人一定要特別小心這個數字陷阱),想要拚拚看金邊獲利能不能繼續這麼高,相對來講就要去承擔人均所得過低、人口需求量極少、當地居民不住電梯大樓….等等之類的風險。

延伸閱讀:【全面解析】你想要投資柬埔寨的金邊房地產嗎?十大真實狀況,這些風險讓你立刻打退堂鼓


  如果以投資當年馬來西亞為例子,你要投資一個因為天然資源這麼強大的國家,那就必須得承受當原物料價格崩跌所導致的匯率下跌風險;投資日本也有類似情形,就是要承擔當地居民不愛購屋的住屋習慣、經濟不好所帶來的貶值政策風險。

  而投資泰國房地產,因為泰國政府有嚴格控管海外金流與銷售給外國人的社區額度,所以你就得有心理準備曼谷房地產雖然安全,但是獲利現階段的經驗來看就是有限,5-8%的房價漲幅已經是相當不錯了,要期待爆發性的房價漲幅是有機會,但是究竟是憑什麼可能會房價爆發?也要看業者提供的資訊讓您評估,而且提供的數據要像我們公司一樣使用國際大公司的權威數據,而不一些奇怪又無法被驗證的「自身經驗」、「不專業說法」來唬嚨客戶,比方說,我就不建議你是因為看好泰國克拉地峽這個因素而決定投資。




  我相信大多數投資者都知道要承擔風險這個道理,只是這些風險一般來講你不會明白、業者為了銷售也不會跟你講,更不要說更複雜的當地「住屋習慣」這是一般台灣民眾很難很難查到的關鍵,而且很多海外仲介跟海外業務員根本也完全不懂,只是一昧地針對開發商(建商)給的銷售賣點照本宣科而已。

  以台灣海外房地產發展不過五年,而且大多數業者資歷不夠右短視近利的情況下來講,你要找到真的懂「海外房地產」的業者或業務,其實是極為困難的事情,在這種面對專業度不夠的海外業者面前,你的投資計劃就會變成一個很大的風險,因為你所獲得的資訊是錯的,就會做出錯誤的投資判斷,一連串的錯誤就會這樣發生了。

  其實要在海外房地產獲利並不難,首先你必須要選擇到一個正確的國家/城市,只要一個國家或城市的發展是健康的,例如房屋供給少、人口增加多、經濟所得快速提升,這樣的地方即便你買了房子後面沒人幫忙管理,擺個幾年在賣掉還是有很大的機率上漲的,如果你挑的還是地點好、大開發商的物件,那您就可以更放心了。

延伸閱讀:【2019海外房地產大比較】台灣民眾最常投資的20城市大排名與評價(東南亞、日本、澳洲、英國、美國、大陸與台灣等國)

  至於業者的部分,如果你不曉得怎麼樣挑選正確的海外仲介公司、海外仲介人員的話,那你就得辛苦一點,自己要先上網Google做功課(盡量搜尋英文的報導),然後貨比三家不吃虧,比較下來之後就會大概知道哪些業者不專業、哪些業者不誠實了,過濾掉不好的業者再挑一個正確的國家、城市、好地點、大建商的建案,基本上就有相當大的機率讓你在海外房地產賺取合理的利潤了。


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