【想要在台灣買房投資嗎?】獻給正在猶豫是否投資台灣房地產的你…..看完絕對讓你冷下來!!
Last Updated on 2021 年 8 月 20 日 by 國際超級房仲
國際超級房仲：
隨著2019年的全台交易移轉棟數回溫，很多建商與仲介就像是久旱逢甘霖一般，可以看到最近建商積極地開始獵地、仲介開始建議投資客進場、催促自住客趕快加碼，好像台灣房地產終於開始欣欣向榮了…….嗎?
不，還遠的呢，現在只不過是壓抑很久的交易量終於憋不住了而已。
首先你必須要有一個概念，房地產蕭條、房地產回溫、房地產熱絡，以及房地產值得投資，這幾個是完全不同的狀況，不要以為升了一個級就以為房地產回到2009年的榮景了。
一、蕭條→回溫
觸底反彈的成交量
如果說台灣的房市在2014年來到最高峰的話，2016至2017這兩年就是台灣房地產最蕭條、最慘的谷底，當很多仲介跟媒體把這兩年的成交量跟2016年相比來告訴你現在多好的時候，你可別忘記，2016年全台移轉棟數才24萬戶，比2003年的SARS還慘，你怎麼會拿最近20年最慘的時候來相比呢？就像你不會跟小學生比較收入吧。
至於2018到現在的2019年，自住客的買氣有慢慢回來，原因是屋主經過這幾年的「教訓」以後，終於認清事實不敢擺那麼高的姿態了，價格開那麼高的結果就是買方連「看看」的意願都沒有，於是開價開始鬆動、底價也認清需要「讓利」才能出售的現實。
而買方也經過這幾年的「教訓」才發現，在亂出那些芭樂價是沒有屋主願意賣的，不要一直想趁火打劫的心態來買房子，這種「Sway式出價」的方式，只會讓你買不到真正又好又便宜的房子，所以對於斡旋方面也開始願意加一點價格，才不會老是讓好房子被別人買走。
就在這樣的時空背景下，壓抑了四年的買氣終於在2019年慢慢回升，甚至有機會挑戰看看28萬、29萬棟的全台移轉棟數了。
PS：這個階段的房仲公司與仲介，很多都會倒閉而離開市場。
二、回溫→熱絡
台灣房市開始熱絡了嗎？還沒到呢
現在只是開始在回溫，水都還沒滾，不要急著把料都砸進去，讓子彈再飛一會兒吧！
依照我很認同的房地產大師顏炳立先生說的，全台移轉棟數的數量至少要來到30萬戶以上的標準，才能算是熱絡、才能算是有量出來，有了這樣的量，價格才是真正出來（落底）。
千萬不要忽視「交易量」的重要性，如果交易量很少的情況下，那麼一點點成交量的成交價格是否真的能拿來當作行情參考，其實是需要打一個非常大的問號的，所以「沒有量，哪來的價」這個是經濟學裏面很重要的概念。
依照目前台灣房市的現狀，我們只是處於正在回溫當中，距離房市熱絡還需要一段路，只是剛性需求的自住客們，如果你想要買房的話，最好的議價（殺價）的時機已經快要結束了，台灣房市最蕭條的時候就是買方最大的時候，當房市慢慢熱起來，天秤就漸漸地倒向屋主這邊了，奉勸想要購屋的自住客，趕快出手吧！
但是想要投資？上一段盤整就花了4-5年了，這一波熱絡到值得投資，你認為真的有這麼快嗎？
PS：這個時候的房仲公司與仲介，開始勉強可以活下去了。
三、熱絡→值得投資
現在進場的投資客，接下來就要撞到這面不可跨越之壁了
假設2020或2021年的全台移轉棟數，可以來到30萬、35萬戶以上，那房地產的交易狀況就真的很熱絡了，這種也是房仲公司最容易賺錢的時候了，買方願意出的價格與賣方願意賣的價格，通常不會落差太大，雙方對於房市後續的看法也慢慢偏向樂觀，屋主的房子越來越容易賣掉了。
看起來不錯對吧？交易量大，屋主的房子賣得掉、買方也願意出個好價格，應該可以進場投資了吧？
但是你千萬不要忘記，你可是「投資客」啊！投資客就是要靠投資房地產「賺到足夠的利潤」才叫投資客，如果你只是要趕快出清倒貨的投資客的話，到這個階段你就應該阿彌陀佛了。
為什麼房市熱絡，卻還不到進場投資的時機，你也不應該進場投資呢？
PS：這個時候的房仲公司與仲介，就是開始賺錢的時候了。
四、值得投資的房地產市場
你的獲利絕對不是只有那點可憐又麻煩的租金
身為一個專業而非外行(憑感覺)的投資者，你應該要知道你真正的目的不是「賺錢」，而是要賺到「足夠的利潤」，因為賺錢很容易，賺個2%、3%、5%都是賺錢，但是這一丁點可憐的獲利是不值得讓投資客與市場資金進場的。
為什麼台灣的房地產到交易量這麼熱絡的情況下，都還沒辦法「純投資」呢？
因為我們有可怕的「房地合一稅」。
房地合一稅簡單講，就是你依照你出售房子的時間點，持有的時間越短、政府針對你獲利的部分去課稅的比例就越高！可以參考下面這張圖：
也就是說，如果你懷念過去那段短期可以快速獲利的房地產市場，在台灣的房地合一稅、甚至其他國家的房地產制度裡面，你都不可能再有這樣的機會了，因為一旦你走運能夠短期賺大錢，還是有35-45%的獲利必須要繳給政府；即便改成中長期投資，資金卡了這麼久、花了這麼多心血去等待，獲利也還是有15-20%得繳給政府。
也就是說，這個才是台灣房地產投資的真正關鍵：「房地合一稅只要一天沒有廢除，台灣的房地產就一天沒有投資價值，頂多收收可憐又麻煩的租金」；萬一賠錢呢？不好意思，賠售仍然算你自己的，政府不會幫你補貼任何一塊錢。
這也是為什麼全亞洲這麼多國家，台灣房地產會被《全球房地產指南》及許多國際房地產機構評為，全亞洲最不值得投資的國家。
PS：而且今天講了這麼多，千萬別忘記上述這些越來越多的移轉棟數裡面，其實有不少的比例是因為「繼承數量增加」而出來的數字，
五、房地合一稅會不會廢掉？
你認為廢掉的理由與機會是什麼？
在你期待著是中國先把台灣給收回，還是房地合一稅廢除，哪一個會先到之前，你得先回想一下當初為什麼會有房地合一稅的原因：高房價。
撇除前面講了這麼多的「全台移轉棟數」的分析來看表面上的房市，台灣目前真正最大的病因在於：高房價、低所得。
低所得這個問題受限於法規、稅制、國際局勢、全球經濟、中國打壓和關稅壁壘….等等太多的問題，所以要讓台灣人的所得提升甚至到翻倍的地步，依照目前鬼島這20年來的政治狀況來看，已經可以說是癡人說夢了。
這樣看起來，把所得拉起來是不可行的，但是把房屋售價打下來似乎是一件可行的事情，於是就是你後來看到的奢侈稅、房地和一稅、豪宅稅、區段稅率….等等了，接下來下一步必定就是要拉高已經被忽視很久、低到不可思議的房地產持有成本，因此囤房稅的提升會是勢在必行的趨勢。
沒辦法，因為包含我在內，絕大多數想要買房的年輕人不要說買房子了，連生活都有問題，不解決高房價與高租金的問題，整個台灣的競爭力都會慢慢下降。
依照這個邏輯來看，藍綠哪個黨敢跳出來救房市、讓房價上漲到投資客會有足夠的獲利可圖，哪個黨就會失去民心（選票），你說，誰敢出來廢掉房地和一稅呢？
總結：聽國際超級房仲說，不要聽外行仲介說
你需要冷靜一下，不要抱浮木就拼命往上爬
◉ 自住客：趕快趁房市還沒完全回溫，勇敢出價去談吧！
◉ 屋主：如果覺得價格不好，再等兩年就會合理多了。
◉ 投資者：應該不用多說了吧，去東南亞找機會既容易又輕鬆。
◉ 國內仲介：趕快開始開發吧，沒有物件，交易量出來也跟你沒關係。
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