【為什麼這麼多人去投資海外房地產?】到底是可以賺什麼?有哪些風險?
Last Updated on 2021 年 8 月 20 日 by 國際超級房仲
國際超級房仲：
日本、美國、英國、澳洲，再到現在東南亞的泰國、馬來西亞、越南和菲律賓等等，有在關注房地產的你應該有注意到，最近這幾年越來越多人跑到國外去購買大家認為「看不到、摸不到」的東西，到底是為什麼？海外房地產有這麼好賺嗎？可是為什麼我也聽到有不少人在國外投資房子產生問題？
這一篇文章是一則很淺顯、入門的海外房地產說明，如果你想要投資房地產甚至是海外房地產，但是你不曉得為什麼要去投資的原因，或者不明白到底有什麼優缺點的話，可以來把這篇文章慢慢地看一遍。
那我就開始了。
一、為什麼要投資海外房地產？
投資台灣房地產不好嗎？
我相信現在還是有非常多數的台灣人，都在期待台灣的房市有一天可以重返榮耀，回到過去那段好投資、好賺錢的時光，但我必須要狠狠地敲醒你：「那是不可能的」。
首先你要先知道，目前台灣的房地產（尤其是住宅）是相當沒有投資價值的，尤其是在台北市，主要的理由有很多，像是台北市的房價以全世界的標準加上台灣人普遍收入來看，台北市的房價真的是貴，新北市也不惶多讓。
但是東西貴沒關係，重點是現在這個貴的東西卻沒有需求，有需求的人卻負擔不起，講白了就是因為台灣房子沒有投資價值，所以有錢人不再會把資金放在房地產裡面，真正想買的年輕人卻因為高房價低所得而買不起，甚至就算買了以後，房貸也扛不起來。
除了貴以外，上面提到沒有投資價值還有另外一個主要原因，就是台灣對於房地產的「高稅制」，尤其是可怕的「房地和一稅」，如果獲利將會有15-45%的價差是要繳給政府的，萬一賠錢的話則全部是自己承擔。
剩下還有像是台灣經濟因素、老年化與少子化、低薪窮忙、政黨惡鬥….等等問題，導致台灣整體現在的體質非常地虛弱，因此房地產在層層枷鎖之下，已經不太有機會往上漲，能夠保值就已經是萬幸了。
二、去海外買房子是要賺什麼？
房價價差、租金收益、可能的匯差
其實去國外買房子的投資目的很簡單：
①賺取房價價差：
這是你最主要去國外投資房地產的原因，因為房地產有著「保值、增值、現金流」的三大特性，因此我們去國外選擇房地產來投資，最重要就是要賺取像台灣過去的那一波房價漲幅。
②租金收益：
房地產能夠帶來的現金流效益，就是所謂的租金了，以台灣位於全球最低的租金投報率(2.02%)來看，其實你去任何國家買房子收租的租金投報率都比台灣好太多了，平均租金都是台北的2-3倍以上，因此在國外買到一個年租金投報率高達5%的產品是很普遍的事情。
所以換個角度想，就算你不期待房價能夠漲多少（能夠保值就好），但是你在國外可以收到台北2-3倍的租金，請問你要在台北還是國外當包租公呢?
③ 匯差（看緣分）：
去國外投資房地產的流程裡面，最難控制的就是匯率問題，所以如果你比較保守的話，建議選擇像是泰國這種匯率安全穩定的國家；相反地，如果你想要有機會賺取匯差的話，可以選擇像是澳洲、日本和馬來西亞這種匯率處於歷史相對低點的國家，您就有機會除了賺取房價價差、高租金以外，還可以多賺到一筆匯差喔。
三、聽起來很棒，但是投資海外房地產有什麼風險？
海外孤兒、保證型產品，是最大的兩宗常見糾紛
投資當然有賺有賠，雖然房地產相對來講已經是風險很低的項目，尤其是國外經濟正在起飛的國家，不過怎麼還是會有人再投資國外房地產這種低風險的標的還賠錢呢？
關於投資海外有哪些風險，我的部落格裏面有很多這樣的文章，我就不一一引用，有興趣的可以再「部落格文章」這一個搜尋分類慢慢逛，不過我還可以可以簡單粗略地講一下，通常在海外房地產投資最常見的３大風險：
①找到不對的仲介公司/仲介：
這一點最嚴重，只要你找到不對的仲介公司，後面可以幾乎說全毀了，無論你買的建案多好、建商多大、地點多優都沒什麼用，甚至這種仲介會讓你誤以為自己買到很好的房子，其實品質又差、建商也小、地點又偏僻，所以找到有口碑、品牌良好的海外仲介是最關鍵的要素，找到好的仲介你大概就有八成的勝算了。
通常不好的仲介最常發生的事情，就是銷售時講得天花亂墜、獲利很高，但是等到要驗屋、交屋，或者開始做售後服務的時候，該公司就擺爛不處理，不然就是人間蒸發人去樓空，你想找人客訴都求助無門。
延伸閱讀：淺談台灣的海外房地產市場，少數老鼠屎壞了一大鍋救命粥
②買到不對的國家/城市：
什麼是不對的國家與城市呢？簡單講就是經濟其實沒那麼好、人口紅利也不足、外資也不多的國家，以及房子供給過剩、土地還非常多等待開發的城市，這種房子太多人又太少，而且又沒什麼資金挹注的地方，通常買下去就是九死一生，你找再好的仲介也無力可回天。
相反地，要找到對的國家與城市也很簡單，找到跟上述條件相反的地方就對了！千萬不要只聽仲介講，因為仲介都會把黑的講成白的、死的說成活的，在你沒有概念又沒有做功課的情況下，被仲介誤導是極容易的事情。
假設還真的不曉得哪個國家比較適合投資的話，建議你可以參考這個第三方權威機構【Global Property Guide 全球房地產指南】針對全世界各國的介紹與評比，看看哪些國家的評分高、租金也高，你就跟著權威機構選擇國家投資就對了，而非全部聽仲介的。
③ 購買到保證買回的產品
很多台灣人看到海外不動產標榜著「保證」就很心動了，雖然不是說保證型產品就一定不能買，只是在我們專業業者眼光裡面，通常有標榜「保證」的建案都是相當沒有吸引力的物件才需要做保證。
而保證型產品裡面，如果你看到它的保證租金給的特別高，可能有超過6%以上，甚至保證的時間非常久，可能是5年、10年以上的產品，那這種物件的風險就相當相當地高，建議您盡量就別碰這種高風險產品了。
如果你看到的保證型產品，有標榜「保證買回」的話，這種建案幾乎十個有九個半都會出事情。
延伸閱讀：保證租金、保證買回的風險在哪裡？看完之後可以幫你省好幾百萬
四、如果我想要投資海外房地產，應該要做什麼準備？
重要提醒：要了解當地購屋習慣，不要把台灣的投資經驗當作100%準則
其實投資國外不動產是全世界行之有年的事情，許多國家的富豪都在做這樣的事情，台灣的金融、壽險業更是如此，只是台灣民眾普遍比較保守在加上海外投資的風氣起步得比較晚，所以大多數台灣人至今還處於觀望的態度。
因此，如果你有興趣要投資海外房地產的話，這絕對是非常好又安全的投資方向，不過投資之前我還是有３個提示想要提醒您：
①了解自己的資金預算
首先你一定要知道，雖然海外房地產獲利不錯又沒什麼太多風險，但是要投資海外房地產的門檻是相當高的，尤其是很多國家其實並不太開放讓外國人用貸款購屋（即便開放，利率也是相當地高），因此要去投資國外房地產你必須要有非常大的現金，或者是台灣要有房子可以讓你去貸款。
以預算最低的東南亞來說，通常你預算沒有個350萬台幣以上，真的很難買到什麼好東西，平均來講有個500萬至1000萬台幣的話會最好，你才能買到東協首都裡面的精華區。
若是其他先進的歐美國家、日本、澳洲等等，也建議您至少準備1000萬台幣左右的預算再去投資，才能購買到地點好、品質好的建案。
②要有中長期的耐心
其次，現在幾乎各個國家都在打壓短期炒作房地產的模式，所以你千萬不要把當年台灣可以短期槓桿炒作的觀念放到國外去，原則上沒有個5-8年等待的耐心，我就會強烈建議你別去投資了，畢竟房地產不是一個短期就能夠獲得巨大利潤的產品。
相反地，如果遇到有仲介標榜可以短期獲得高額獲利的話，這種事情你就敬而遠之吧，不要去相信這種不切實際甚至不用承擔風險的事情，投資一定有風險、但不應該是冒險。
③ 一定要透過台灣仲介公司
千萬不要為了省那2%仲介費，直接跑去國外找建商、仲介或是跑單幫的買，因為你常常聽到的海外孤兒90%以上都是這種類型，絕對別以為你未來要做售後服務、處理出租出售的事情可以像在台灣找仲介那麼簡單，也絕對不是你要花錢就一定找得到人來服務，這種有錢就是大爺的心態在國外房地產是行不通的。
只要你在台灣找到口碑良好、人力充足的海外仲介公司，後續所有雜七雜八的事情都會有專業公司幫你處理地好好的，有任何事情你也只需要在台灣打個電話、發個LINE就能交代好，甚至需要碰面洽談的急事，您也不需要親自飛到國外，直接到台灣的辦公室就能夠搞定囉。
結論：投資海外房地產要獲利真的是相當簡單地
前提是你要先選對仲介、選對城市
只要你找到一個品牌大、口碑好的仲介公司，然後買到一個經濟好、供給少的城市來投資，基本上你的房子要賠錢也很難，不過文章的最後我還是要先建議您，如果您真的有打算前往國外投資房地產，你真的要把這些需求與預算跟仲介顧問討論清清楚楚，不要讓仲介瞎子摸象亂推建案給你，這樣只會浪費彼此的時間。
同時，不要急著先飛過去當地看房子，因為直接飛過去你也看不懂，頂多看到當地很熱鬧、房子很漂亮，相關的房市狀況、數據、法規和稅務等等，你都應該在台灣跟仲介做完所有的洽談之後，確定要購買再飛過去當地現場看屋，您才能夠看得出這個建案的投資價值與未來發展在哪裡喔。
祝福想要投資海外房地產的您，都能夠順順利利、輕輕鬆鬆地賺到錢，如果還需要更多資訊的話，歡迎在這個網站裡面逛逛其他文章，或者上臉書搜尋「國際超級房仲」。
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