【海外房地產界的米其林投資排名】這裡才是專業認證的投資國家!(沒想到台灣竟然這麼慘)│國際超級房仲

國際超級房仲:

  想要投資海外房地產的台灣投資者很多,但是台灣本土有銷售海外不動產的海外仲介也相當多、銷售的國家、建案更是五花八門,每一家都把自己在賣的國家講得像天堂一樣美好,而我的資金有限,究竟哪裡才是真正最值得我去投資的地方呢?

  與其聽業者老王賣瓜自賣自誇,不如來讓真正的「權威」來告訴你正確答案。

  我講的這位專家不是我自己、也不是哪一家業者,而是幾乎各國仲介、代銷、媒體最常引用房地產數據來源的權威網站:「全球房地產指南 Global Property Guide」。


全球房地產指南 Global Property Guide

非常權威又專業的不動產調查網站

   要了解這份排名之前,一定要先知道為什麼你應該聽《全球房地產指南
Global Property Guide 》的建議,為什麼這個網站這麼權威的原因。

   《全球房地產指南 Global Property Guide 》 這個網站是專門針對全世界的房地產做研究調查的機構,並不是哪一家仲介公司所做的,所以原則上來他不會有自吹自擂的狀況(沒必要),而 全球房地產指南他主要的內容就是不定時去更新所有國家的房地產狀況。

  進入網站之後,你可以從簡單的各大洲分類去查詢到你想要看的國家,比方說你能夠點亞洲→台灣,就看得到台灣房地產目前的評價、優缺點、價格走勢、稅賦….等等資料,我們最常聽仲介和媒體提到的台北租金投報率1.57%就是從這裡出來的(目前因為房價下修+租金上漲,台北最新的租金投報率為2.02%,還是最低),同時他也會針對台灣房地產目前的狀況作介紹。


◉ 延伸閱讀: 全球房地產指南 Global Property Guide


亞洲房地產投資大排名!最血淋淋的現實

你會發現台灣房地產的投資價值竟然差到這種程度


  這個是全球房地產指南針對亞洲各國最後做的排名總結,左邊欄位是國家的名稱、中間欄位是租金投報率、右邊則是投資價值的評分,我們最主要要參考的就是最右邊的投資價值,所以你可以想像成這就是一份「房地產界的米其林排名狀況」,星星越多則投資價值越高。

  如果你不敢相信仲介說的話就看看這份數據吧,你就可以很清楚知道為你服務的海外仲介,到底是不是外行、到底是不是黑心,一目了然。


我們先看排名最差的1顆星吧

中國、台灣、斯里蘭卡

  針對全亞洲的海外房地產投資排名來看,目前整個亞洲分數最低(只有一顆星)的國家只有3個,分別就是:中國、台灣、斯里蘭卡,斯里蘭卡因為我完全沒有接觸過所以就不在這次的討論裡面,但是為什麼中國與台灣的房地產這麼糟糕呢?

  一、中國房地產的部分:

  中國房地產過去20年的爆發震撼了世界,而中國房地產的起飛也帶動了中國整體的經濟,再加上華人有土斯有財、沒車沒房沒女孩的概念,在中國單身漢這麼多的情況下,沒有房子你就終身只能叫女朋友的媽媽伯母而不是岳母,因此中國人這些年來瘋狂購屋的狀況我們經常看到,甚至在2016年還出現「開開心心去離婚」的狀況,原因就是夫妻離婚之後可以就變成兩戶家庭的名額,可以增加去預售案場搖號(抽籤)中獎的機率。

  不過中國房地產飆升的狀況太過嚴重,有關於中國房地產是否接近泡沫化邊緣的分析一直出現,再加上2017年中國人平均有117%的收入都是花在房子上、銀行也有40%以上的資產是在不動產,眾多情況都讓人越來越擔心中國房地產,也因此2017年習近平就直接說了:「房子是拿來住的,不是拿來炒的」,正式開啟共產黨的打房政策。

  而共產黨的政策執行力是大家有目共睹的,因此中國房地產確實於2018年Q3開始下滑,甚至有部分大開發商的建案打出7折、6折價,萬科也在2019年宣布今年完全不蓋任何房子,目標就是要「活下去」;此外,由於中國越來越嚴格的外匯管制,每年能夠會出境外的金額只有5萬元美金(約150萬新台幣),即便你房地產有獲利了但是要資金要回來台灣也是一年比一年困難。


二、台灣房地產的慘狀

  中國房地產在怎麼慘,至少它還是有許多重大建設、GDP成長力道強大、龐大外資進駐,是全世界都知道它會崛起的世界強國,但台灣在這方面就可憐多了。

  台灣現在哪裡有什麼外資進來投資呢?房地產的現金流(租金投報率)只有可憐的2%,經濟不好所以很多行業都難以經營,同時A級商辦稀少與店面租金成本過高,導致外資紛紛逃離台灣,最近大家最有感覺的例子就是台北市東區商圈的沒落,許多財力雄厚的外資公司都紛紛撤離東區的店面,讓東區店面高租金的假象在沒有了景氣加持之後現出原形。

  沒有外資沒有外商,那就不會有高收租高租金的外商人士來承租台北市區的住宅,台北的租金效益就拉不上來,光靠台灣人現在停滯成長的「低薪資」是無法讓租金效益成長上來的。

  講完了租金長年來的低迷狀況,期待房價成長更是一件天方夜譚的事情了,除了房地產蕭條、租金效益低以外,房地和一稅更是一記強大的緊箍咒,短期內獲利有45-35%繳給政府,中長期也要將20%的獲利,也就是說現在要賣房子賺錢已經是不太可能的事情、有賺錢還要繳一大堆給政府,但如果你的眼光不好房子賠了錢,賠錢的部分要自己獨自吸收了。


◉ 延伸閱讀:【瘋了嗎?你還敢投資台灣房產】原來我們的房市比想像中還悲慘(2017)

  也就是說,租金低、房價盤整、房市蕭條、經濟差、房地產的持有與出場稅務又重、外資也不願意進來投資…..等等,台灣的房地產以國際的眼光來看是非常沒有投資價值的地方,因此國際超級房仲才會常常講:「如果台灣這個狀況你都敢投資了,那東南亞任何國家你都可以隨便買」,這個就和全球房地產指南的看法一模一樣。



◉ 延伸閱讀:【2019海外房地產大比較】台灣民眾最常投資的20城市大排名&評價


☆☆☆☆ 亞洲排名最高的3個國家(稀有的四顆星 )

泰國、馬來西亞、蒙古

  其實不只看亞洲,以全球房地產的標準放眼全世界各大洲來看,其實能夠拿到四顆星的國家也是相當稀少的,而蒙古的部分雖然媒體有介紹過,但是因為我沒有接觸過蒙古的房地產所以無法具體說出該區域的優缺點,但是蒙古大城市過去幾年的房價成長確實很可觀,不會給中國太多,我會聚焦在另外兩個拿到四顆星的兩個地區:泰國曼谷、馬來西亞吉隆坡


一、2019全亞洲最值得投資:曼谷

這也是為什麼國際超級房仲特別推薦曼谷的原因

  一、泰國曼谷

  泰國曼谷能夠拿到四顆星的原因其實很多,我在部落格的文章、YouTube影片、投資說明會都經常在講,曼谷房地產的優點非常非常多,隨隨便便挑幾個出來都可以打趴周遭的國家,比方說中國大陸一帶一路在東南亞的建設「泛亞鐵路」,很多國家連站體都還沒有蓋、路線都還沒有確定會通,就開始大肆地吹捧這裡的發展將會有多麼厲害(例如金邊的房地產),而曼谷不但鐵路線早從2017.11就已經動工、於2019.1簽訂第二三期合約,而且曼谷還是屬於整個泛亞鐵路的核心總站,甚至邦蘇特區的站體就將在2020Q4完成!這是哪個國家可以相比的?


◉ 延伸閱讀:看到這個車站真的把台灣人嚇傻了!Bang Sue Grand Station將匯合南北東協的所有交通網

  另外,除了泛亞鐵路全部都圍著曼谷打造以外,跨國公路也有4條直接開進曼谷;除了現有的主要4條捷運線之外,曼谷從2016-2023年要每年新增/延伸一條捷運線出來,更可怕的是這幾年捷運的完工時間準時到不行(不像台灣一個政策拖20年);曼谷也要拉高鐵到清邁、芭達雅;最猛的是泰國現在要做一個吸引全世界的「泰國4.0」計畫,要將泰國的產業往高科技的精密產業發展,配套的東部經濟走廊EEC也如火如荼地發展當中,也讓曼谷吸引了上百外的外籍商務人士進駐,使得曼谷精華區內的高級住宅租金逐年往上推升,這些都是在台灣看不到的現象。

  這些又大型又高科技的計畫,可不是什麼星巴克進駐了、賓士進駐了….的程度能相比,同時更關鍵的是曼谷房地產的剛性需求極為誇張,像是整個大曼谷區有1400萬人口(750萬人口在曼谷市區)、每年平均增加15-20萬的移入人口、每年住宅供給僅增加5萬戶單位(當中不到9000戶在市區),而且市區的土地還越來越稀有了,在加上軍政府2014年上任之後帶來的社會安定,連帶著近四年泰國的GDP也都在4%左右的成長。

  安全又穩定成長的曼谷房地產,因此變成為了全球房地產指南評價四顆星的推薦投資區域,也是為什麼國際超級房仲這幾年都推薦客戶往這裡投資的原因;另一方面,泰國房地產的稅賦相當低廉,甚至持有過程幾乎沒有任何稅務要繳交,非常非常地不可思議,同時曼谷現在的租金投報率5.13%,也是遠遠超過吉隆坡的3.72%。



◉ 延伸閱讀:【你不要那麼衝動】投資泰國不動產之前,先看完這「5大原因」!千萬別再重演金邊與伊斯干達的悲劇了

  當然曼谷房地產也不是沒有缺點的,最主要的問題在於泰國房地產的過戶流程「超級複雜」,尤其是買賣預售屋的紅單(合約權利轉讓),如果沒有熟悉泰國法規將很可能導致付了錢、簽了約,卻過不了戶的狀況,建議一定要找專業的公司做購屋服務才安全,千萬不要拿幾百幾千萬去開玩笑。

  總得以2019年全球局勢來說,曼谷房地產的安全、穩定、健康、低成本、經濟與龐大剛性需求,如果要我自己要推薦親友投資一個放心的長期投資標的,沒有第二句話,我絕對是強烈建議曼谷,在這裡真的有賺到錢的人也是比例最高的(前提是不要短進短出炒紅單)。



二、另一個得到四顆星的國家:馬來西亞吉隆坡

最近被台灣市場嚴重低估的城市,五年後將會不一樣

  二、馬來西亞吉隆坡

  如果之前有提過的,馬來西亞因為受到全球原物料供給過剩的問題,導致馬幣的匯率在2015-2016瞬間崩跌,再加上好房網見獵心喜地瘋狂放大這件事情,讓台灣人以為馬幣是一個會不斷下跌的貨幣、馬來西亞的房地產會被匯率搞垮,再加上由於2009-2015年吉隆坡房價上升太快,導致馬來西亞政府開始調控吉隆坡的房市狀況,導致近幾年吉隆坡房價確實也面臨盤整,因此這兩年馬來西亞房地產就不是台灣人最想前往投資的區域。

  不過國際超級房仲對於這裡的評價與全球房地產指南相似,雖然馬來西亞現在並非很被看好的區域,但吉隆坡(尤其是金三角精華區內)的房地產潛力絕對是被低估的,像是馬幣其實自2017年起已經慢慢回升、過去幾年確實吉隆坡的房價有成長、吉隆坡的人均所得僅次於新加坡、馬來西亞全國人均所得也破1萬美金、中東大量外資進入馬來西亞投資、許多重大建設也在建設當中(包含當初備受爭議的TRX敦拉薩金融中心),而且吉隆坡現在也陸陸續續開始興建捷運來提升大眾運輸….等等,其實吉隆坡房地產只要在盤整期結束之後是有相當大的成長潛力的。

  我個人最推薦的還有一個原因,就是吉隆坡的精華區(舊金三角)真的非常非常小,可能就比我們信義計畫區大一點點而已,即便是放大到新金三角(雙子星-TRX-KL118)的範圍也沒有很大,因此你很容易就可以挑到蛋黃中的蛋黃區,不容易踩到雷,你唯一需要的就是至少100萬馬幣以上的預算,以及能夠長期持有的耐心,同時一定要避開國際超級房仲全亞洲最不推薦的地點:「柔佛州伊斯干達區」。


◉ 延伸閱讀:【馬來西亞最南端的伊斯干達】即將浮上水面的5大風險,讓你了解為什麼新加玻人說不要對這裡太「理想化」


☆☆☆ 拿到三顆星的城市:越南、菲律賓、韓國

胡志明市與馬尼拉確實也是不錯的投資區域

  韓國房地產因為我沒有接觸所以就不多做評價,而越南胡志明市、菲律賓的馬尼拉確實這幾年的房價成長都相當地高,價格漲幅都遠遠超過曼谷的水準、甚至接近當初的吉隆坡,尤其是胡志明市的住宅有開放30%的比例可以賣給外國人持有50年,這些外國人可購買的房型都是這三年最有增值潛力的房型。

  建議願意可以承受「高風險、高利潤」的投資者,可以往胡志明市與馬尼拉前進,胡志明市建議還是往地段好的第一、第二郡選擇,以及位於第七郡的高級住宅區「富美興」做選擇;至於菲律賓則一樣建議往舊的馬卡蒂、新的BGC做投資,避開目前供給過剩、等待期太長的博弈特區才安全。


☆☆ 只有兩顆星,投資效益不如預期的地方

柬埔寨金邊、日本東京、印尼雅加達等

  除了最一開始就先提到的一顆星國家:中國、台灣、斯里蘭卡以外,稍微好一點點的兩顆星其實國家就不少了,包含了台灣人到現在都最愛買的日本房地產,以及證實問題確實非常多的柬埔寨房地產。

  日本房地產相信很多人都已經知道了,新房子因為貴到不行所以投報率很低,漲幅也是微乎其微;中古屋的房子擁有不錯的租金投報率,但是保值性就比較差了;30年以上的老房子租金投報率高,但是房價的折舊很兇,因此是一個房子越擺越不值錢的國家。

  除此之外,在東京投資房地產還會面臨到「隱藏成本高」的問題,包含每年要繳交的稅、會計師費用、物業管理費用、社區管理費用等等,出售的時候也有30-15%的獲利要繳給政府;更別提日本因為房地產政策先進,所以日本房地產的法規非常地保護租客,屋主你沒辦法任意調漲房租、任意收回房子,這也導致了為什麼東京的人大多數都是以租屋族為主。


◉ 延伸閱讀:為什麼越來越多的日本投資客,都把日本房子賣了改投資這裡?


 至於金邊房地產就更不用說了,當初國際超級房仲在21世紀總部代銷當地的物件時,兩個月我就發現市場不對勁(這也是我當初離開總部的主因),在2015年市區的高級住宅平均每月都還有1200-1500元美金的收益(一房),但是很快地隨著供給量爆發與稀少的外商人士,近期市區台灣人投資的普通公寓住宅,大概只有300-500元美金左右的行情(被加價的保證租金不能列入行情)。

  此外,金邊雖然現在景氣相當好,治安也比過去好很多,但是大多數本地的剛性需求還是以住在蛋白區的排屋(透天別墅)為主,主要是金邊市區的電梯大樓售價大概是排屋的2-4倍左右,但是使用面積天差地遠,再加上金邊現階段還是一個所得相當低的城市,因此金邊市區的居民都是住在外圍的排屋(受惠於近年交通改善,通勤時間僅20-30分鐘)。

  還有一個更現實的問題,柬埔寨小銀行的美金定存利率有7%以上的水準,大銀行也有3%以上,因此當地人與其去買一個自己都不看好的Condo來收個3-5%的租金,他們更會選擇更安全更單純的美金定存方式來賺取現金流。



◉ 延伸閱讀:想要投資柬埔寨的金邊房地產嗎?十大真實狀況,讓你立刻打退堂鼓


亞洲房地產排名總結

你應該跟著專家投資、而不是聽業務瞎說、不是憑感覺去賭

  我們再來重新審閱一次,以投資來看亞洲房地產的話,全球房地產指南針對台灣人最常接觸的國家排名如下(如同米其林排名):



☆ ☆ ☆ ☆ (四顆星)
泰國-曼谷
馬來西亞 - 吉隆坡
蒙古 - 烏蘭巴托

☆ ☆ ☆ (三顆星)
越南 - 胡志明市
菲律賓 - 馬尼拉
韓國 - 首爾

☆ ☆ (兩顆星)
日本 - 東京
柬埔寨 - 金邊

☆ (一顆星)
台灣 - 台北
中國
斯里蘭卡



◉ 延伸閱讀:國際超級房仲Facebook粉絲專頁


其實全世界真的很大,還有很多不錯的區域

有些地方太遙遠、太陌生,管理太困難所以台灣無法引入

  以北美洲來看,目前美國與加拿大拿到的是三顆星,不過要特別注意目前外國人去加拿大購屋需要額外給付20%的稅;美國則是房價已經走了8年的多頭,最近確實房市雖然還是不錯,但是明顯有在開始降溫了,建議現在想投資美國房地產的人要盡量保守一點。


  中南美洲(拉丁美洲)就厲害了,這裡有相當多國家的評價都有拿到四顆星,甚至也有4個國家拿到五顆星的評價,非常非常驚人!不過拉丁美洲因為距離台灣太遙遠,再加上台灣人對於這裡接觸少、相當陌生、距離太遙遠,因此台灣比較沒有正式的公司在代理當地的不動產,若有需要的話可以透過我們公司的國際轉介系統購買這些國家的房地產(因為我們公司是全球最大的房仲公司Century21)。


  往中東方向看過去的話,約旦也是非常厲害地拿到五顆星的評價,評價在台灣之上的國家也非常多(請不要再嘲笑中東房地產了)。

  接下來我們在簡單看一下最多國家的歐洲部分:


  歐洲房地產則因為國家太多了,所以如果截圖有漏掉的話請自行上全球房地產指南觀看,歐洲各國拿到四顆星評價的國家也有4個,具體原因都可以進去全球房地產指南來研究看看。

  但是近年來台灣人最愛買的歐洲國家:「英國」,其實目前的評價也就是柬埔寨、日本左右的水準,並不是什麼房地產投資潛力特別優秀的國家(連德國的分數都超過英國),再加上台灣的海外仲介都喜歡代銷一些「保證租金+保證買回」的物件來台銷售,這種類型的物件我都非常不推薦客戶評估,我個人看法是:「超高風險、低利潤」,通常這類型的物件特徵就是:酒店、學生宿舍、停車場。

  至於我以前文章有介紹過的摩納哥,上次國外媒體經統計之後發現這裡原來裁示全球房地產房價「最高」的地方,因此跟台灣相同只有拿到一顆星而已。


◉ 延伸閱讀:2015全球房價排行榜(看看我們的台北大概在哪裡)


  至於大洋洲的部分,毫無意外一樣是由紐西蘭拿下最高的分數,紐西蘭過去幾年的房價漲幅確實不錯(所以我之前才幫第一太平洋戴維斯寫過文章說過話,他們是真的很衰才遇到那種事情,否則第一太平洋戴維斯推薦的國家確實是好的)。

  而澳洲就非常可惜了,因為雪梨超高房價的原因,再加上2016年開始澳洲工黨在抑制海外投資客炒房(就是想打大陸客),所以連帶地讓雪梨與墨爾本的房價從2018年開始降溫,同時也針對新南威爾斯州(雪梨)、維多利亞州(墨爾本)的購屋者課徵較高的稅,因此雪梨與墨爾本這一年的房市很明顯地開始降溫進入盤整,反而是讓過去房價漲幅不大、最近因為人口增加&眾多重大建設的布里斯本漁翁得利。

  因此我可以這樣說,從2019年開始如果要投資澳洲的房地產,最首選的絕對是房價正準備要起漲的布里斯本房地產,稅賦並不會太高而且補漲的效益強,再加上澳洲三大城長期以來的超低空屋率,長期持有布里斯本的不動產絕對可以帶來很好的現金流,同時澳幣現在處於相對低點,是一個非常適合資產避險的國家。



◉ 延伸閱讀:【2019澳洲房地產密技】還不曉得該投資澳洲哪個城市?現在首選一定是布里斯本啊


總結:你要投資哪個國家已經很明顯了吧?

哪些仲介只是為了賺你錢在畫唬爛,應該也很明顯了吧?

  我常常說,全世界這麼大,怎麼可能只有小小的台灣房地產值得投資?結合上權威網站的專業分析,你其實已經很清楚究竟該投資哪裡才是最正確、最聰明的選擇,當然一定會有人反駁我的看法、反駁全球房地產指南的分析,這些都沒有關係。

  我只是希望這些分析可以提供給想要投資海外不動產,卻又不曉得該信哪一家仲介的你,可以有更明朗更專業的海外房地產分析,讓你知道接下來該往哪一個國家去思考去評估,而不是像賭博一樣,看哪一家仲介好像比較會講就聽誰的。

  投資有風險,但不應該是冒險。


  想要購買國外不動產的你,在選定國家之後的下一步該怎麼挑選建案呢?這個有機會我在特別寫一篇文章,但是簡單來講建案的部分也不難挑選:

一、首先,你必須要確認自己的預算有多少,口袋有多少錢才是真正最實際的事情,預算影響著一切。近捷運、大建商的好房子,缺點就是會比較貴;便宜又送東西的建案,相對來講就會有比較多的缺點。

二、其次,你要挑選什麼地段?越好的地段,你所能購買的面積就越少,越外圍的地方就越大。但是依照國際超級房仲的經驗,絕對還是往Location最好的地方挑選,不要妄想自己能夠買到下一個信義計畫區。

三、售後服務,再好的建案再好的地段,如果沒有專業成熟的管理公司做後續的管理(包含驗屋、找租客、管理租客、出售房子等),你的房子多半也是以賠錢收場居多;反觀有良好後續管理的物件,即便房子的缺點稍多,但是也能夠帶來不錯的投資收益。


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