【出租房子遇到奧房客該怎麼辦?】完整法律流程讓你知道：台灣房東真卑微，竟然連法律也不保護你│國際超級房仲

【出租房子遇到奧房客不搬該怎麼處理?】完整法律流程讓你知道：台灣房東真卑微，竟然連法律也不保護你

2018 年 1 月 22 日國際超級房仲 0

Last Updated on 2020 年 6 月 23 日 by 國際超級房仲

　　這一篇文章是想要讓遇到惡房客的房東知道，當你發現你的租客已經有不願意繳房租的跡象時，你該如何立刻設立停損點，因為看完這篇文章不但可以讓你知道接下來的所有法律流程會讓你多麼吐血之外，耗下去最終的結果對於房東來說，是一點好處也沒有，因為我們的法律目前太偏袒惡房客了。

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▮國際超級房仲

　　2018年1月17日，那一天是我在上營業員複訓的第二天，今天是由王啟安律師在上有關不動產相關法規的課程，但是今天上午的課程，大多數都在討論有關房東、房客之間的權益，老師上的很棒，也讓我更有這樣的感覺：「在台灣當房東真的好慘。」

　　為什麼說在台灣當房東很慘呢？讓我們以房東的角度，來走一遍房東遇到奧房客的法律流程吧！

ＰＳ：以下法律流程感謝由王啟安律師提供。

▮第一階段：租客積欠房租

　　當房東最怕遇到的，其實就是租客積欠租金的問題，然而在這個部分台灣的法律是非常不公平地偏袒房客的。

　　怎麼說呢？首先，當你的租客繳不出房租的時候，你一定想馬上就逼他離開、換門鎖、或者斷水斷電吧，答案是：錯！

　　通常房客在房東那邊還有兩個月的押金，所以身為房東的你必須再等兩個月，讓這兩個月的押金被扣完才可以進行法律行為。

　　扣完之後就可以逼他離開、換門鎖、斷水斷電嗎？不行！因為依照台灣的法律規定租客必須要積欠達兩個月租金的租額，房東才可以開始進行法律動作，而所謂的法律動作也不是斷水斷電這些，而只是可以開始進行「催告」的法律動作。

　　什麼是「催告」呢？就是你可以打給他、到他房間門口、發LINE或者寄存證信函告訴他，至少要有三天的時間讓他知道：「如果你再不馬上繳房租的話，我們就要法院見了。」

▮第二階段：租客你要繳房租了嗎？Y/N

　　進行到這邊，你開始有兩條路線發展：

（一）Y：租客決定繳房租了

　　如果租客順利一次積欠的兩個月租金、兩個月押金都一次補齊，你應該要謝天謝地、趕快去拜拜還願了！

　　但是！如果這時候租客只給了你幾千或者幾百塊錢的租金，讓目前積欠的租金只要“沒有超過“兩個月的房租，那你就沒辦法進行任何法律行為了，氣死你了。

（二）N：租客還是不繳房租

　　這時候總該可以換門鎖、斷水斷電了吧？不，還是不行，除非你們在當租的租賃合約上有清清楚楚載明可以換門鎖或者斷水斷電的話，你才可能比較沒有爭議（還不見得一定合法，要看台灣的恐龍法官如何自由心證），否則你就會觸犯強制罪，限制了租客的自由權與財產權囉。

　　要知道，租客積欠房租還只是民事問題，你要是不小心犯到強制罪那可是刑事犯罪了，讓你反而變成刑事案件被告，那就真的是賠了夫人又折兵了。

▮第三階段：終於進行到法律路線了

　　終於上了法院，而這個時候你立場完全站得住腳，租客也完全沒有任何反駁的意思，訴訟上你已經勝券在握了。

　　不過呢，在你提告、到出庭、到最後勝訴的這一段期間，你的房子還是免費讓租客天天使用（因為這時候租客更不可能付你房租了），再加上台灣的訴訟過程曠日費時，等到勝訴判決下來之後，你這間房子大概也被多白白住了五、六個月。

　　然後呢？你還是不能馬上逼他離開、換門鎖、斷水斷電，你必須要拿著這個勝訴判決去申請強制執行，因為能夠做這些事情的只有法院跟水電公司，請千萬不要犯傻（前面有說過有關強制罪的部份了），把這口氣先吞下去吧。

　　等到強制執行下來，也讓這個王八蛋租客走之後，你終於可以回去看看這間自己當年花了多錢血汗錢掙下的房子了…..

▮第四階段：法拍流程（結果房間裡面…..）

哇靠！

　　開門之後你發現，雖然那個王八蛋走了、也賺了你前前後後快十個月的房租，結果這個王八蛋不但沒有把房子清理乾淨，反而還留了一堆雜物跟垃圾在房間裡面。

　　此時的你也不會期盼租客回來整理這些垃圾跟雜物了，但是，你也不能替他整理喔！因為這些都是這個租客的財產，像是他的沙發、杯子、髒衣服、瓶瓶罐罐以及垃圾，因為如果你拿去丟掉的話，你反而會侵害你的租客的財產權（這些都是他的動產）。

　　那怎麼辦呢？不想再上法院惹麻煩的話，乖乖找法院來拍賣這些垃圾吧．．．．

　　從你聲請法拍，到實際上最後進去你那可憐的房間裡面拍賣又過了兩個月，結果在你房間裡面召開的拍賣根本也沒人來看，到最後的時候，法院的人會問你一句讓你崩潰的話：

「你要概括接受（購買）這些動產嗎？」

　　Holy Sh*t，這些垃圾想清理我都嫌麻煩，還要我花錢買下來！這當然是不可能的！

　　所以，這些房客留下來的所有雜物被法院判為沒有人要的廢棄物，你得在自己親手或者花錢把這些髒東西給清理掉。

▮恭喜你，最後的最後，你拿回來你的房子了

　　然而這一趟你最終得到什麼呢？法院保障了你什麼？

　　租客欠你幾個月房租的債權＆一堆鳥氣（租客拍拍屁股又到下一戶去當房客了），而有過這一次的經驗，再加上台灣的租金投報率是全球最低（尤其是台北市），我想你可能也不太想要再把房子給出租出去了吧，寧可擺著、空著也好。

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▮小結：

　　雖然上面的案例並不是常見的狀況，因此並不是要危言聳聽，不過遇到一次真的是夠讓你一輩子不敢出租房子了。同時從這裡王啟安律師提供的法律故事就可以知道：台灣的「法律有多麼偏袒房客」，令許多屋主不願意把房子是放到租屋市場裡面，寧可就這樣放著，導致台灣的房地產有三大奇怪狀況：高房價、高自由率、高空屋率。

　　不要覺得這樣的法律規範是合理的，法律上的認定是因為租客非常弱勢所以要多加保護（因此犧牲了房東的權益），但是法律不能因為租客弱勢就讓房東完全處於不平等的劣勢。

　　讓我們來看看其他國家是有什麼更好的做法吧。

▮其他國家的做法

▮澳　洲

　　在房地產法規最進步的澳洲，絕大多數的房東與房客都會被登錄到系統裡面，雙方都可以透過這個系統的歷史紀錄（評價）了解對方是否是個好房東、好租客，如果你前科累累的話會讓你在租屋市場上嚴重碰壁（尤其澳洲空屋率極低，房客極難找到好房子），所以租賃的雙方都非常珍惜自己的評價。

　　你要知道，這個評價不是網拍那種評價而已，網拍評價不好頂多讓你銷量變差，但是租屋評價不好會讓你房子收不到租金、讓你在澳洲沒地方住。

▮接下來，如果同樣遇到房客積欠房租的問題呢？

　　依照當地的法律與習慣（有更新的話請不吝分享給我），因為澳洲是以週為單位來收租金，當房客積欠達兩週的租金之後，政府單位就可以行使法律來跟你催繳房租了，只要兩週！而且沒有什麼竟然還要扣完押金才算的這種鬼規定。

　　這時候如果租客也是留了一堆雜物（垃圾）在室內不處理怎麼辦呢？在澳洲出租之前都會先驗屋，因此交屋的時候房客必須要將房子“回復原狀”還給房東，所以通常房客都會找清潔公司把房子整理乾淨才還給房東，因此如果租客不清理的話，當初租客那一筆押金就派上用場了！

▮泰國＆馬來西亞

　　而在臺灣人以為比較落後的泰國與馬來西亞呢？

　　雖然該國目前還沒有這麼明確的法律規範，但是實務上，通常我們也是在客戶遲繳房租時就開始提醒，兩週後租客還是沒有處理積欠房租的問題，我們在泰國的「物業管理部門」就會直接去社區或任何方式“拜訪”租客。

　　還是不處理的話就是會進行換鎖的動作，逼租客必須要盡快出面處理這個問題，而不會讓租客一直避不見面而侵害房東的權益。

▮最後總結：

　　所以說，在台灣當房東收租這麼弱勢、管理上又麻煩又辛苦、法律都不保障你，重點是租金投報率卻還這麼低，你為什麼還要堅持在台灣那麼辛苦地當包租公、包租婆呢？

　　當然，並不是在國外就不會遇到這種爛房客，只是由於海外首都的房價較台北低，因此同樣的一筆預算能夠在國外購置的房產，你能夠出租的客群通常較好（如外籍商務人士或高階白領）。

　　比起台北動不動就三千萬、五千萬起跳的老舊公寓，像是澳洲的市區大概總價落在1500萬左右、馬來西亞約800萬左右、泰國約500萬左右，就能夠買到很棒的房子出租給素質很優秀的租客了（這真的很現實，通常越貴的房子，租客素質也越好）。

　　強烈建議，如果要當房東收租，就不要選在這個全球租金最低的台灣，找一個安全、穩定、稅賦成本低，同時物業管理成熟的海外首都來當精華區房東，房子還可以出租給高級外商，讓你輕輕鬆鬆就可以產生穩定的現金流（租金），還不用煩惱一堆事情、也不用受一堆鳥氣了，重點是：你的租金還比台灣多兩、三倍以上！

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