【布里斯本房地產投資技巧】還不曉得該投資澳洲哪個城市？現在首選一定是布里斯本呀│2020
這篇文章的重點，是要讓想到澳洲投資或買房的您曉得，澳洲為什麼值得投資的原因，以及為什麼經過這麼多年的銷售，我會特別推薦風險最低最低的「布里斯本」的理由，因為很多台灣投資者首選都是雪梨和墨爾本的房地產，這兩個地方雖然房市並沒有不好，但是由於波動起伏太大其實並不太適合保守謹慎的台灣投資者。看完本文以後，就可以理解為什麼布里斯本如此穩健與被低估的原因。
▮國際超級房仲：
相信投資澳洲不動產，一直都不只是台灣投資者的首選標的之一，畢竟這個可以號稱全球房地產最安全穩定的地方，房價一直穩定地上升，甚至連金融海嘯都沒有影響很深的地方，是一個非常值得配置資產放著「避險」的聖地，更別說每年都還有平均5%以上的租金投報率、良好的法規環境、完善的售後服務。 只是有在觀察全球房地產景氣的人應該都會發現，2018年開始全球很多地方的房地產都開始降溫當中，澳洲也在其中之列，再加上近三年澳洲政府實施針對海外人士的特別印花稅、嚴苛的貸款條件之後，今年開始澳洲主要城市的房價確實有明顯的降溫（但還不至於像中國那樣下跌），而澳洲目前降溫最明顯的城市就屬過去幾年表現最亮眼的雪梨和墨爾本了。 所以說，如果現在還想繼續投資安全穩定的澳洲房地產，又擔心降溫會影響到自己房產的增值性，那要選擇什麼地方才是最好的呢？我這邊就要推薦您：昆士蘭州－布里斯本。
延伸閱讀
▮一、布里斯本房地產的良好前景
新聞連結：https://goo.gl/PfPSPK 依據昆士蘭當地房地產的研究指出，目前昆士蘭州的房價狀況非常良好（包含陽光海岸、黃金海岸），而一直覺得房價幾乎都沒什麼動的布里斯本在近年房價中位價的漲幅也來到2.3%的水準，反映出這裡房地產穩健的安全狀況。 除此之外，為什麼國際超級房仲的會推薦2020年開始要朝布里斯本投資呢? 主要的理由在於雪梨的房價確實飆漲非常多年、漲幅也不小，所以經常都有研究在擔心雪梨泡沫化的疑慮；至於墨爾本前些年也因為人口移入大加上供給少的緣故，房價也是呈現穩定的上升，也就是說過去這些年您投資在雪梨與墨爾本絕對是正確的投資。
相關新聞：布里斯本人口遽增，市區寸土寸金昆士蘭州經濟反彈，大量人口跨洲移入
▮二、澳洲斥資170億澳幣的布里斯本十大建設
陸續將在八年內完工！
然而隨著雪梨與墨爾本的降溫，有許多的人口與資金開始慢慢地移往將在8年內完成十項大型建設的布里斯本，這個耗資170億澳幣的超大型建設計畫正在吸引「補漲」的力量前往布里斯本，這10大基建項目是：
1.跨河鐵路（Cross River Rail）→標準的軌道經濟學2.布里斯本皇后碼頭（Queen’s Wharf Brisbane）→這裡還會有賭場喔3.布里斯本生活娛樂區（Brisbane Live）4.水濱區（Waterfront Precinct）5.布里斯本機場新跑道（ Brisbane’s new …
Read More【房仲很好賺，那你想要來挑戰看看嗎?】入行之前先來了解一下房仲工作內容吧
房仲很好賺、隨便講幾句話就可以收幾十萬幾百萬?真的有這麼簡單嗎?
▮國際超級房仲
經常聽到許多民眾講「你們房仲那麼好賺」，相信這應該可以列入《一秒激怒房仲業》的經典前三名了吧！每當客戶嘴巴講出這句話時，我相信有九成的房仲人員心裡第一句話一定是：「這麼好賺的話，你怎麼不來賺？」
說真的，講幹話是一件很簡單的事情，只是為什麼一般民眾都會這樣認知？為什麼房仲人員會對這句話這麼反感？我們應該要先從房仲這一行的工作內容來認識看看，順便分享給準備要投履歷到房仲業的你，以及最後我也會分享為什麼我最後會選擇房仲業作為我終生職業的原因。
這篇文章想讓你知道的是「房仲工作內容」到底在做什麼？每個人都以為房仲很好賺，但是卻忽略的房仲工作的高挑戰性與高風險性，以及為什麼看似如此輕鬆好賺的行業，每年卻有高達90%的新人被淘汰掉的原因，千萬不要被房仲的招募廣告、不要被房仲主管的大餅給騙入行了。 另外，這篇文章請你務必要看到最後，因為我會在本文最後的第九點告訴你，在房仲業或者業務工作領域內，要能夠業績做得好、做得長久的【３個秘密】是什麼，以及告訴你該怎麼達到這３個祕密的方法。
▮一、房仲工作很輕鬆？
我們先來看看國內房仲的工作內容吧
國內的房仲，也就是從事台灣不動產買賣的房仲人員，基本上的工作內容就是兩大類：「開發屋主」和「尋找買方」。
比方說你在591上面PO了一則售屋啟示，仲介公司打過來詢問要不要委託他們賣，或者拜訪大樓警衛問問有沒有人要賣房這一類的，就是在開發屋主也就是要讓自己和公司有貨源（產品）可以賣。 至於尋找買方就更常見了，每當到了傍晚或者周末假日，會常常看到房仲人員在路邊放著看板發著DM，內容幾乎都是在發最新最搶手的物件資料給路過的民眾，這一類的工作就是在尋找買方。 當然，開發屋主與尋找買房絕對不只有上面這麼簡單而已，真的要說起來還真的是五花八門，甚至還聽過不少「違法」的方式，其實原因無他，就是希望可以成交讓自己活得下去。 而當屋主與買方終於都出現，之後就是要帶買方去看屋主的房子，如果看完之後有合適就會進入到討價還價的「斡旋」階段，相信這些應該大家都很清楚了，而斡旋就是房仲工作裡面最深奧的一門藝術，很多房仲人員做了五年十年還是沒辦法學會斡旋的藝術。 為什麼斡旋階段這麼深奧呢？因為一個房仲人員的斡旋能力幾乎就等於是業績能力了，你想一下，屋主跟買方的心態是什麼？就是一個想賣高一個想買低，共同點都是希望自己都「賺到」。
不過價格(行情)就只有一個，如何讓買賣雙方對於最後的價格都會覺得自己賺到，這就是斡旋的藝術了。相對地，這也是很多民眾對於仲介印象不好的原因之一，因為民眾會認為仲介都在說謊。 說實在的，買賣雙方都這麼擔心，房仲人員不用一些說服技巧去溝通的話，怎麼能夠滿足貪心的買賣雙方呢？只是這些技巧就是被認為是說謊了，算是做這一行的一個必要之惡吧。但是今天的文章是要討論仲介工作內容，所以更深入的部分有機會再另外寫吧。
▮二、房仲很好賺？
來看看海外房重的工作內容吧
至於什麼是「海外房仲」工作呢？因為台灣房地產從2014年就因為高房價、高稅制與低所得的問題開始衰退，也讓許多像是國際超級房仲這一類的從業人員如同當年經濟起飛時期的前輩一樣，開始將工作內容轉向海外市場，簡單來說，就是承接國外的房子來賣給台灣人投資。 說真的，海外房仲人員真的比現在的國內房仲人員輕鬆很多，因為案件(貨源)的部分會由公司去跟國外的建商(開發商)接，有一點類似代銷的模式，因此海外房仲所需要做的就是「尋找買方」即可，其他時間就是接受公司的教育訓練去了解海外市場與代銷的建案(幾乎都是預售屋)。 而以成交的機率來講，海外房仲現在絕對比國內房仲更容易，為什麼呢？這就跟現在台灣房地產蕭條狀況有關了，看完你就曉得為什麼現在新人進去做國內房仲是一件不太明智的選擇了。
▮三、台灣房地產的現狀
高房價、高自有率、高空屋率、高稅制
上面的標題大概已經把台灣房地產的核心原因都點出來了，房價過高但是所得太低，買房子已經從很難變成難如登天的一件事情了，尤其是在台北市裡面，沒有個有錢的父母就別想靠３萬塊錢收入在台北買房子了。 高自有率也是一個很奇怪的房子，這麼高的房價依據2017年統計，台灣人的房屋自有率竟然高達84.83%，但是台灣的空屋率平均卻是10%左右，代表台灣現在房地產的狀況真的很畸形，尤其是人民所得不但沒有隨著房價一起上升，甚至還產生了房價上漲、實質所得卻下降的奇特現象。 這樣說明，你大概就可以知道為什麼政府跟民間都希望「打房」了吧，但是要面對一個全球共同的現實：「高房價是一個永遠不退流行的話題。」 結果如同一開始所述，2014年房價開始向下盤整之後，很多的屋主心態還是高高在上不願意隨著景氣調整，再加上自己又不缺錢、房貸利率又這麼低的低利率環境，沒有屋主有必要降價太多甚至賠售自己的房子。而買方的心態你一定就很清楚了，現在房市這麼差我怎麼可能出高價來跟你買房，絕對是要用力地殺到見骨!
▮四、請你告訴我，在買賣雙方的這種心態下
你要怎麼讓買賣雙方成交?
一個活在過去的光輝歲月、不願意降價出售的屋主，還有一個看清事實的買方，這兩邊同意的房屋價格絕對不會是吻合的。 關鍵就來了，如果買賣雙方的價格認知沒有一致，就不可能成交；如果勉勉強搶一致了，通常也幾乎沒有仲介費的空間（仲介費高低的問題，留到下次再討論吧），請你告訴我：「在這種房地產市場下，要怎麼成交賺到服務費？」 回到房仲人員的工作內容就會變成這種狀況：屋主要賣得很多但是價格又很高（開價更高），買方認為房價還會跌所以就不願意出來看房子，費盡千辛萬苦讓屋主價格往下讓、買方價格往上加，還不見得能夠加到一致的情況，這個過程還會有很多奇奇怪怪的變數讓你的辛苦瞬間化為烏有，比方說：南部親戚嫌太貴、自以為懂的朋友意見、新聞媒體報導、57台Sway的唱衰….等等，甚至偶爾還會遇到接近成交價格時，屋主突然貪心地坐地起價，種種奇奇怪怪的狀況都有可能發生在你的斡旋過程。 也就是一個結論，努力應該要有收穫，但是台灣國內房市的狀況則是你付出更多的努力，也不見得會有收穫近來，這個就是國內房市蕭條的慘狀。看到這邊，你還覺得房仲很好做，帶看個房子講講話就可以賺很多錢嗎？ 如果有需要，絕對還可以請更多房仲人員列出我漏掉的一大堆甘苦談血淚史。
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【房仲的朋友們】已經2020年了,你的業績有開始「回溫」了嗎？下一步還是繼續等嗎？【房仲辛酸】半年沒冒泡了嗎？給每天在網路上PO物件，卻不知道何時能成交的你【房仲職員進來看】過年後想轉行了嗎?先暫停一下，也許是職場錯了、不是行業錯了
沒有不景氣，這句是真的嗎?
房仲業算是高自殺率的行業
這些３０年前的開發客戶老方法，難道你們公司現在還在要求你做嗎？
▮五、那為什麼你還要做房地產
不爽不要做啊
廢話，如果可以當一顆幸運的精子、如果有良好的學歷、如果有家庭背景，任何人都會想做些輕鬆穩定又周休二日年入百萬的工作，誰要出來這麼辛苦地賺這種付出與收穫不成比例的工作，還要被客人嫌我們太輕鬆賺太多。 就是因為很多的原因，有許多人是不得不進來這一行討生活的，像我是屬於家裡沒背景自己也沒學歷的類型、還有人是因為想要翻身致富、也有人是因為做其他工作收入不多又搞壞身體….等等，但是結論只有一個，幾乎沒有人從小就是把房仲工作當作人生志願的吧。 但也如同本文所述，很多人懷抱著想要賺大錢的期許進入這個行業，但是能夠在這個行業生存下來的人極少，應該有50%的人活不過三個月、60%的人撐不過一年，90%左右的新人會在四年內完全消失在這個市場上。 為什麼你認為輕鬆又好賺的工作，陣亡率卻這麼高？還沒有提到的是，房仲業還是全台死亡率名列前茅的產業！ PS：這種有生命危險的工作，成交之後收4+2%的仲介費，還要跟同事、跟公司拆，你真的覺得仲介費很貴嗎XD
至於為什麼要做這一行呢？其實有一個最關鍵的原因，因為房仲業是唯一一個可以讓沒有背景又不甘於命運的人，靠實力翻身的機會，就如同窮人家的小孩只能靠聯考翻身一樣的道理。 再加上看看台灣現在的經濟狀況、各個產業的所得，做一般的行政職工作能夠收入到45,000基本上就是頂天了，已經超過全台70%的人口收入了，這個收入你還得期待公司不要倒、公司要賺錢、共體時艱的時候不要想到你、工作量倍增但是收入卻是固定….的種種狀況，也就是說這筆收入的穩定很大的原因並不是決定在你身上，而是公司的經營狀況。 萬一你所處的行業市場也在萎縮當中(例如最明顯的補教業，學生數量就是你無法抗拒的大幅減少)，那你過去所累積的這些經驗與實力可能就會化為烏有了，講得更大膽現實一點：現在已經沒有什麼穩定的工作了，任何行業慢慢地都要有業務行為，因為幾乎所有行業都需要業務來養活公司，如果不需要？那就有很高的機率會被快速發展的AI給取代了。 更別說有在台北生活的人都曉得，45,000能夠在台北活下去是一件非常辛苦的事情，你還想談買房子嗎?
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▮六、怎麼樣在房仲業賺錢呢？
相信很多人都聽過八二法則，很現實地，房仲業就是一個標準的八二法則，一間公司80%的業績都是由20%的人創造，而這20%的菁英裡面，當中又有20%的人佔了80%的業績，大多數的房仲公司都是如此，當你進到全公司前20%的業績時，基本上你也可以在這個行業生存下來了（就像小弟我一樣）。 很多國內或海外的房仲新人在做這一行時都有一個感覺，就是台灣人都非常短視近利，投資一定要短期、高獲利、零風險，但天底下哪有這麼好的事情（這也是很多台灣人會在海外房地產虧錢的主因）。 重點來了！很多房仲業的新人，其實自己也就是這種短視近利的人。 在公司擔任面試官的我，經常聽到面試者與剛到職的新人說，希望第一年的收入要有100萬或者150萬才夠，但是實際上依照目前台灣的房地產市場，這樣的收入至少你也得撐個3-4年才有機會，你怎麼會期待自己剛進入這一行什麼都不懂又沒有客戶沒有人脈，你就可以跟那些資深人員有相同的收入?你有比那些資深人員厲害嗎？ 也因為這種短視近利的心態，許多業務在入行三個月之後就開始懷疑自己、懷疑公司、懷疑這個產業便離開了，而大多數人也會在一年之內因為沒有賺到理想的收入（甚至幾乎掛蛋居多）便陣亡了，這種狀況在現在房市壞和過去房市熱的時期都屢見不鮮。 相反地，許多人可以在這個行業生存超過4年以上的，如果剛好又順著趨勢做到正確的房地產市場，年收入破百萬並不是很困難的事情，而且這個百萬收入還不需要你爆肝、熬夜、應酬、受前輩與學長姐脾氣….等等的情況下賺到，因為這些累積在你身上的實力與人脈是別人拿不走的，所以有個台中中信房屋的前輩對我說過：「房仲業是一個付出與收入不成比例的工作，等你做久了，只需要付出一點點的努力，就可以換得不成比例的巨大收入」，這些話聽在新人耳裡多麼諷刺，但確實是事實，而且這樣資深的專家確實值得這樣的收入。 因為房仲人員賣得不是體力活，是「資訊」，這些就是依賴「專業與經驗」才會有這樣的價值出現，如果你沒有先花時間、低頭付出覺悟，那你憑什麼賺取這一行的高收入呢？
▮七、什麼樣的人適合做房仲業?
這種人適合、這種人不適合．．．．
就我目前帶團隊與自己從小到大的房仲家庭經驗，不缺錢的、太缺錢的、想法太多、愛抱怨的這幾類人不適合做這一行，因為不缺錢你就不會有撐下去的動力，太缺錢的人會為了成交講出不適合的承諾，想法太多人的人沒辦法教，甚至連公司的政策也不好配合，我們提供的教育訓練也會一堆質疑。 至於愛抱怨的人，我相信沒有任何公司希望招募這樣的人進來，即便你的能力再強。 要知道，房仲公司是一個打仗的部隊，不是幼稚園或托嬰中心，你的不耐操、玻璃心、想太多、自尊或姿態太高，那都是你的問題，公司沒有義務要去給你愛的教育慢慢輔導你，請你自己回家找爸爸媽媽吧。
想要從事房仲業的你，知道縣在市場上的買方有多難搞嗎?
相反地，什麼樣的人適合做房仲業呢？ 如果是我的話，我會說：很想很想賺錢的，而且品行良好、願意接受培訓的人，因為強大的賺錢動力是斬斷心裡一堆毛的最佳利器，為了賺錢你會願意付出非常多的努力、承受很多的痛苦與寂寞，這樣才有辦法撐過前面幾年最辛苦的養成期。 願意接受訓練則是最困難的地方，因為現代的年輕人都會有很多自己的想法與做法，什麼方式都想嘗試，就是不願意使用公司的方式，會導致許多想法多但是沒有執行力的新人就這樣漸漸失去信心，當然，公司也要有足夠的眼界與格局讓新人合理地去嘗試，這也是為什麼我們德寶團隊可以產生像「國際超級房仲」，和我的同事們「海外投資Master」、「曼谷地產先生」和「大仁哥的東協筆記」….這種靠寫文章就能讓客戶上門的例子；而品行良好比什麼都重要，良好的品性比業務能力更值得企業栽培，這也是一間企業最適合拉來擔任主管階級的類型。 也因此，在先進國家能夠從事房仲工作的人員，社會地位是與律師、醫師、會計師比肩的高級職業，因為除了收入相當高以外，還必須要有高度專業與獨立作戰的能力。
最後來看一下房仲人員的工作辛酸吧
▮八、五個加入房仲業前的提醒
如果想要進入房仲業應該要了解那些？
所以說，你想要從事房仲業嗎？如果看完文章還願意把眼光放長遠來做這一行的話，以下有幾點提醒可以給你參考看看：一、慎選對的市場： 如果你看到一群人在搶一個沒有魚的魚池，那你就知道該離開了，例如台灣的房地產市場。而如果你發現魚很多，但是池裡的魚有毒，那你也千萬別碰！例如……(想知道的請私下加入我的LINE吧)。二、慎選對的房仲公司： 如果一家房仲公司自己都沒辦法賺錢，公司的高階主管業績也很差，那這些人就會是幾年之後你的樣子，而且這種公司也沒辦法幫助你提升能力。三、前面至少半年要有底薪： 如果一開始半年的養成期你在沒有收入的情況下，你的學習與養成效率會大打折扣，因為你每天想的都會是：「房租、水電、生活費該怎麼辦？我該繼續聽課學習，還是出去跑客戶？我該說什麼才可以讓這組客戶購買？」四、跟投資房地產一樣，要有長期持有的準備： 進來這一行，並且希望可以靠這一行賺錢的話，給自己至少3年的時間深入了解這一行吧，在房地產做不到三年的都是「屁都不懂」的菜鳥，給自己累積的時間才能真正在這一行賺到錢。五、認真學習： 請記住一件事情，沒有同事有任何義務要教會你，那是公司的責任，這個觀念在房仲公司非常明顯（除非你是年輕正妹就另當別論），尤其這個市場是同業的客戶可以搶、同事的客戶不能碰，把你教會了通常只會讓自己多一個對手，同事何必讓自己增加對手呢？ 所以假設你遇到願意花時間教你的前輩，請好好謝謝他，即便他教得不見得100%正確（因為這一行沒有什麼絕對正確的運作模式），而且有一天你離開這個公司了，他所白白付出的時間精神是完全沒有任何回報的。
▮九、三個業績做得好、做得久的祕密(2020.10補充)
這篇文章是我這幾年下來，不但是點閱率衝最快也是目前整個網站點閱率最高的文章，平均每天都有數百人點進來，真的沒想到想要從事房仲業的人有這麼多，同樣地，我也已經看到很多人透過這篇文章了解房仲業並加加入房仲業以後，最後因為成績做不出來而黯然離場的狀況。
所以我想特別針對我自己十年累積下來，再加上我爸爸媽媽做房仲業30年的經驗，來分享3個能夠讓你業績做得好，還能夠做得長久的核心秘密，只要掌握這3個祕密去挑選房仲公司、找到屬於你的正確方向，你就不必擔心自己會被這個行業給淘汰掉，至少生存下來是絕對沒問題的，而且放在任何一個業務工作都絕對能適用：
秘密一：你要有夠強的專業能力
這邊講的專業能力，都是屬於身為一個房仲業務員最基礎專業知識，像是對於你們公司銷售的案件要熟悉、要懂得商圈內的行情、要知道公司的主力社區有哪些優缺點、要學會如何製作產權資料，以及分辨房子有什麼風水瑕疵之類的。
這些專業能力不在話下，因為這是身為一個從業人員最基礎也最應該具備的能力，也是我們不要老是人別人覺得，房仲就只是靠一張嘴在賺錢的原因之一，如果你老是靠嘻嘻哈哈、搏感情、呼巄的方式來做生意，這種做法絕對沒辦法讓你業績多好，生意也絕對不可能長久的，因為沒有人會喜歡跟一個沒有料的人合作。
不過這邊講的專業能力，也不是說要你成為整個公司、整個業界前5%、前10%的頂尖人士，畢竟這個難度實在太高、名額也太少了，但至少你要具備足夠比絕大多數的一般消費者更高的專業知識才行。
專業能力這方面你可以放心，因為只要你加入的是一般大品牌那種正規房仲公司，或者是直營體系的房仲品牌，它們都會有完整的教育訓練來把你培養成一位專業人員，你只需要在學習之後多多複習、多多練習，其實不用多久就可以把基礎的專業給培養起來了。
秘密二：你要有夠強的業務能力
業務能力跟專業能力就不同了，這邊的業務能力包含了你如何讓屋主願意降價、讓買方願意加價，還有如何讓陌生客戶可以對你產生信任、進而想向你買賣房地產的能力，或者講得更簡單的就是：讓客戶喜歡你、相信你的能力。
這一點非常吃人格特質了，我在剛做這一行時也因為個性太內向、太孤僻而吃了很多虧，所以我們在面試新人時常常會這個新人有沒有所謂的「業務特質」，其實講的就是這一點，或者講得更核心的話，那麼就是能夠與客戶「建立關係」的能力。
業務能力該怎麼學習呢？這個部分一般來講都是從兩個面向來學：
從學長、主管、店長身上學習：你的這些前輩都會有很豐富的業務經驗，所以可以透過他們的分享和實際操作客戶的方式，來學習它們的業務技巧。但是透過這個方式來學習有個缺點，那就是每個人的個性不同、業務的操作方式也不同，所以透過這種「經驗傳承」的方式很難有一套體系來讓你學習，甚至有些前輩的業務技巧並不到位、或者是有不好的小地方，身為還無法辨別好壞的新人，很容易就學得不完全、學到錯誤的東西。看書學習：這個是我主要在用的方式，因為我當初進房仲公司就明顯感覺到上一點的問題，於是喜歡看書的我，從做仲介開始就買了很多很多跟業務相關領域的書籍來看，而我也最推薦這個方式來學習。因為看書最大的好處，就是大多數能出這方面書籍的人，業務能力都算是高手等級的，你只要花三百多塊錢，就可以把一位業務高手畢生的業務精華在一兩天內全部學走，而且還是非常有體系、有系統的學習。不過看書學業務技巧有個小缺點，就是缺乏實際操作的機會，所以很建議一般菜鳥房仲在剛入行的頭兩個月，趕快多買業務方面的書來看，接下來就可以透過前輩們的業務分享，還有接下來客戶慢慢上門的機會，把你從書上學習到的觀念變成實戰的經驗。
秘密三：你要有足夠強大的開發客戶能力
這一點，就真的是你必須要清楚地認知到房仲產業的「硬傷」了，因為幾乎99.99%的房仲公司，在這一點都做得非常非常地落後。
讓我舉個例子，當你進入房仲公司之後，很快你就會被要求去開發屋主、下一步會要你開發買方，無論你是開發屋主還是買方，你的公司是不是都要你做以下的事情：
去社區拜訪大樓警衛，結果警衛對你的態度都極差極冷淡，除非你是年輕正妹要你沒事就留在公司，上591打那些屋主刊登的開發電話要你打流水號的電話，或者是一些不能說來源是哪裡的電話名單中午、傍晚和假日，你都得道路邊，發傳單給那些冷漠的路人要你詢問親朋好友或老同學，有沒有要買房或賣房的要你把公司的那些建案資料，用LINE發給你所有的客戶或者親朋好友要你把公司的那些建案資料，PO在你的私人臉書動態上面要你下班之後去貼小蜜蜂（電線桿上的廣告單）要你去找有沒有屋主自售的紅宣廣告（這個已經很難遇到了）去鄉公所買公佈欄的廣告欄位，讓你可以貼DM在上面其他
以上隨便舉的這10個，都是所有房仲公司會要求菜鳥房仲，甚至大部分資深業務都要去做的事情，而這些傳統開發客戶的手法，都是30年前的房仲業就在使用的開發手法（因為我小時候就在我爸媽公司看這些做法看到大）。
而且你會慢慢發現，一旦業績陷入瓶頸的時候，幾乎每一間公司就會開始強制要求每一個業務員要去做上面的事情，因為這就是那些資深老業務在過去的成功經驗，所以一旦遇到業績上的障礙，他就會要下面的業務去複製那些二三十年前，他曾經成功過的模式，沒有例外。
但是，你曉得三十年前的時候，不但沒有智慧型手機，那個時候是個連手機都還沒有普及的時代，都已經快要2021年了，還在使用1980、1990年代的開發客戶手法，你覺得真的合適嗎？
以我自己為例子，我過去五年在海外房地產業績做得還不錯、甚至有一年業績可以做到467萬（我賣得海外房地產，都是總價又低、佣金又低的產品，所以平均每年至少要成交15-20件以上）的時期，上述那10點傳統舊做法，我是【1項都沒有做過】，就可以達到每年200-300萬的業績，同時我每一年可以新增客戶的數量，如果不是公司第一名，至少至少也是每年的前三名了。
重點是，我使用的開發客戶方式，還幾乎不需要花什麼錢，平均每個月不會超過1400元，比你看到的花錢請工讀生發廣告、請報社夾報、在大樓外牆貼你的形象帆布照….等等，都還要便宜太多太多了。
如果你不排斥想了解我是怎麼做到的話，我現在有針對這個模式的具體作法，有一個【免費】的15分鐘線上培訓，點下方的連結進去以後，只要輸入你的中文姓名和Email之後，就可以免費得到學習我這套做法的機會囉。
都已經2020年了，難道你還在用30年前的老舊方法在開發客戶嗎？
▮十、結論
「選擇比努力更重要」，我相信這一點你一定非常認同，對吧？
因為如果你一開始選擇的方向不對，就像是你要開車去台北市，結果上交流道時竟然往南下開了，那麼接下來你越努力、越認真，只是讓你離原本的目標會越來越遠而已。
也因為這幾年我看到太多太多默默努力又認分的新人房仲，因為努力的方向不對，很快地不到一年就黯然地離開這個領域，真的是很可惜，我曾經看過一位非常認真、非常努力、業務經驗20年的阿姨，進入房仲公司之後乖乖地聽公司的政策，每天非常認真也不馬虎地打著陌生開發電話，時間到就去路邊發傳單。
結果半年後，她的這份堅持，換來的不是豐富的業績，而是被消磨殆盡的熱情、一點也不剩的自信，這半年不但沒有成交沒有業績就算了，甚至連一個像樣的準客戶都沒有上門過，甚至最後離開時，還被公司認為是「業務能力不足」….
因為我希望不要再看到像這位拼命工作的阿姨，最後卻因為配合公司的舊方法來開發客戶，而導致最後非常低潮地離開這個行業，所以特別更新了這篇文章的內容，希望可以透過這篇更新後的文章內容，可以幫助到你預先知道： 房仲業真的可以做、房仲業真的可以賺錢、房仲業真的能幫助什麼都沒有的我們能夠翻身，但是你一定要做出對的選擇，往對的方向努力，不要再重蹈那麼那麼多前人失敗的覆轍了。
延伸閱讀：
【房仲的朋友們】三年又過去了,你的業績有開始「回溫」了嗎？下一步還是繼續等嗎？
【為什麼你要跟仲介打好關係】仲介不是小弟，而是你賺錢的好夥伴房仲菜鳥們，你服氣嗎？：「沒有不景氣只有不爭氣」VS「正確的選擇比努力更重要」
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想要投資海外房地產的您，現在正在做功課嗎?這個就是你應該看的第一課：避免成為海外孤兒
這篇文章想讓你知道的是，很多人去投資海外房地產其實最怕成為海外孤兒，後續的出租管理都沒人幫忙的話，真的會讓投資者氣到七竅生煙、投資成本血本無歸。但是究竟該怎麼讓自己避免落入這樣的窘境呢？本文將從如何挑選「業者」與「地區」來做出發點，這兩個點都搞定了，你至少就有九成的勝算了。
▮國際超級房仲
很多台灣民眾想要去國外投資海外不動產，可是一開始的自己完全沒有經驗、對投資海外房地產也沒有任何概念，對於各國國情與區域也不認識、銷售的城市與業者又這麼多，甚至該從哪裡開始著手去研究也不曉得，究竟該怎麼樣跟其他有錢人一樣，可以順利地在海外房地產獲得理想利潤呢？
因此，針對剛開始想要投資海外房地產的投資者，國際超級房仲這邊文章給您的第一堂課，是希望讓您「趨吉避凶」，讓你知道如何避開投資海外房地產的常見陷阱，讓你明白能夠獲利的共通關鍵是哪些。
有沒有選到正確的海外房仲，決定了你80%的結果
▮重點一：慎選海外仲介（海外代銷）公司，實力很重要
第一點是最關鍵也是最重要的，一家海外仲介公司是否有實力、專業、誠實，將會是海外房地產投資核心中的核心，因為一家海外仲介公司如果沒有實力的話，光是這家公司提供給你的建案就不會是最好最搶手的。
以許多房市熱絡的市場為例，通常開發商在自己國家賣就賣得很好了，不太會把搶手的建案拿去海外賣（因為還有另外付仲介公司佣金的成本），因此只有實力夠強的海外仲介公司，才有辦法拿到這種搶手的新建案，我相信投資者也希望購買的是當地市場最搶手的新建案，而不會想買滯的建案吧。
反過來，實力不夠的小公司一定接不到搶手的建案，通常都是接一些賣很久的預售案，或是賣到快交屋而剩下來的尾盤，這些當然就不會是對您來說最好的房型單位（通常都是景觀較差，或者總價特別高的房型）。
聽聽專家介紹越南房地產，跟一般菜鳥有什麼不一樣呢
除了能夠接進公司的物件不夠好以外，沒有實力的海外仲介公司也代表著沒有「售後服務」的能力，因為台灣絕大多數的海外仲介公司都沒有當地的直營公司和直營人員。
因此等到您交屋之後，這些交屋以後最繁雜的售後服務沒人服務，您就得花非常非常多的腦筋去驗屋、交屋、過戶，還要找仲介、找租客、自己管理、自己出售….等等，通常海外孤兒都是在這個階段產生的。
而且當你一發現交屋之後沒人照顧後，下一個反應一定是趕快隨便便宜賣一賣，抱著能拿回多少是多少的心態，這會非常可惜，因為其實你的房子是很可能可以賺錢的，只是差在沒有專業公司好好代替你照顧而已。
因此，挑選一家有實力接到搶手建案、有口碑能夠做好售後服務的海外仲介公司，這一點才是最最最重要的，因為在國外房地產要獲利是非常容易的，前提是你有耐心，而且找到一個有實力照顧你房子的海外仲介公司。
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專業好找、誠實好找，專業又願意誠實的就很難找了
▮二、仲介人員的專業與誠信，人品最重要
第二點跟第一點會有掛勾，以看醫生做比喻，如果今天生了大病，你一定希望找個有口碑、有經驗、老字好的名醫才放心，絕對不會去找實習醫師來處理你的重症；同樣地，即便你找到實力強服務又好的公司，萬一你挑到的是個菜鳥或是心態不正確的人，那麼這樣的對象能夠提供的建議，您覺得能夠放心嗎？
一般新進人員對於海外房地產的專業度絕對是不足的，因為要學習另一個國家的房地產是相當困難的，像是行情、區域、特色、法規稅賦、風險與住屋習慣….等等，這些就是投資海外房地產最難學習的關鍵，如果專業度不足的仲介，它們能夠提供的投資建議就只是依照你的預算，拿公司符合預算的物件介紹要你買，僅此而已。
不過符合您預算的建案，不見得真正符合您實際的投資需求，比方說有些人重視房價的增值性、有些人重視穩定的租金投報率、有些人希望短期內能夠看到獲利、有些人希望長期投資….等等，不會有全部兼備卻還能低風險的物件。
因此如果只看預算就去選擇建案的話，多少就會跟您原本的投資目標有落差了（更別說如果那間公司承接的物件不夠多又不夠搶手的話，可能就是會挑到什麼都賺不到的房子）。
但是菜鳥新人不可怕，因為菜鳥不懂得騙人，但是某些資深卻又不夠專業的海外仲介人員，通常都會為了成交、為了自己的薪水而對客戶做出「過度銷售」，也就是把沒那麼好的東西講得太好太扯，讓投資人有錯誤的期待獲利；這種不誠實的仲介代表著人品也會有很大的問題。
你曉得怎麼判斷海外黑心代銷的特徵嗎？
你能夠期待一個人品有問題的海外仲介，能夠在一開始就給您專業正確的建議嗎？能夠期待一個人品有問題的窗口，在你需要他的時候，好好處理你的問題嗎？這種人品有問題的仲介人員真的不少，通常都充斥在一些小公司、小部門裡面，因為對於他們來說，能夠賺到錢才是第一順位的事情，而非你的投資安全。
小結：避開第一、第二點，這一次投資海外房地產你大概就已經先贏了80%了。
外行人與國內房仲，對於海外房地產最常見的6大迷思，你也犯了嗎?
這個地雷最恐怖，看到這種建案千萬不能碰!!
▮三、避免保證租金＋保證買回的建案
這種保證租金再加上保證買回的建案，通常是一般台灣投資者最喜歡的產品，尤其是總價又非常地低廉，但是，這種產品卻是我們專業人員眼中「風險最最最高」的危險產品，為什麼我會這樣說呢？
生性保守謹慎是台灣投資者的特性，也因為過度擔心風險就不想承擔任何風險，所以一看到有保證租金又保證買回這樣看起來沒風險的產品，總價又非常便宜，台灣投資者便趨之若鶩地搶著購買，還為自己的精明沾沾自喜；可是你冷靜想一下，怎麼可能有投資是不需要承擔任何風險、又有高獲利呢？
通常如果我們看到保證租金超過3年，而且每年可以給的淨租金會給到超過6%以上的，那絕對是有很大的問題，因為開發商去跟銀行貸款蓋房子都不用給到6%的利息，為什麼要給你這麼高的租金呢？這完全沒有道理！更別說還給你原價買回、甚至是給你加價買回的保證。冷靜一點，你會想要降低風險或是零風險，建商當然也想，所以這種海外不動產的風險其實都落在你身上。
避免成為海外孤兒的5大重點，看完這部短片前，請你不要投資海外房地產
怎麼說呢？建商把這些成本全都灌在房價裡面來支付你的租金，把房子賣得非常貴，而賣完之後，建商與海外仲介業者該賺取的利潤都拿走了，剩下要履行給這些屋主的保證租金呢？不好意思，這些事情就是走一步算一步吧，付得出來就繼續經營，付不出來也只是把整個房子的產權全部還給你自行處理而已，他們拍拍屁股就走了，這時候你就得開始煩惱跨國打官司的問題了。
最可怕的是，當你拿到產權之後才發現，自己當初買的這個房子根本生不出6%的租金，甚至連3%都不到，因為你的取得成本可能是周遭行情的2-3「倍」以上，這種價格根本不會有當地人願意接手購買的（你會花三倍的行情去買房子嗎？三成都不可能了吧）。
不信嗎？可以去查一下大多數的保證租金＋保證買回的房子，這種物件的單價與周遭行情會有多少的價格落差，再看看會提供這種方案的開發商都是什麼背景(通常是又新又窮)，聰明的你就能夠瞬間了解所有真相了。這類型的物件近年充斥在台灣的海外房地產業界當中，建議你看到這種高風險的物件就別碰了吧，否則為什麼各國的大開發商都不會搞這種保證型的產品呢？
PS：國際超級房仲大膽預估，接下來的3年內會有大量的這種海外孤兒產生，什麼時候爆發只是時間點的問題、一定會爆！而且不少這種建案的背後股東，其實就是台灣的海外仲介公司主導的預售案或是英國的建案（這個已經爆不少了）。
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通常在海外房地產會賠錢的人，99.9%都是買了這種房子
但是我還是必須講，確實有一些是安全且不錯的保證租金、保證買回的建案可以投資，前提是你夠專業「看得懂」背後為什麼安全的原因。
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其實全球大部分的房價都在上漲，要買到會漲的房子其實不難
▮重點四、慎選國家與城市
這一點看起來非常簡單也非常關鍵，因為如果你買在曼谷、吉隆坡或加州之類的好地點，即便你變成了海外孤兒，只要找得到管理公司願意幫忙做後續服務（即便品質不夠好），你也能夠收取不錯的租金，拖個五六年以上再賣也能夠有不錯的獲利。
相反地，如果是找到錯誤的國家、錯誤的城市，那麼即便是神仙也難救了。
因為你買的地方如果是房價正在下跌、租金正在下滑、房屋供給過剩、人口增加太少或者經濟與所得衰退，這個地方的房市本身就已經不行了（例如台灣、淡水、青埔、金邊或伊斯甘達），你用再好的業者來管理、招租、出售，沒人住就是沒人住、沒人買就是沒人買，再強大的公司也對這種狀況無能為力。
看看八年前的台灣房地產再看看現在，同樣的業者、同樣的業務、同樣的投資客，房市開始蕭條衰退了，任何人都沒辦法去抵擋這種趨勢，而房地產又是一個非常吃景氣循環的投資產品，所以選對國家與城市是非常非常重要的。
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又有人變成海外孤兒了、又是曉建商、又是小代銷業者、又是柬埔寨
房仲林政緯和同業蕭先生2年多前透過台灣代銷全球國際地產，以折合新台幣約250萬元總價分別購入1戶位於柬埔寨的皇家集團旗下預售屋，去年中他發現建案停工數月卻沒被告知，台灣代銷也人去樓空。
去年12月底，他發信給皇家要求解約，還願意照合約規定，被沒收20％購屋款，最後只能拿回約50萬元，但時至今日仍一毛都沒拿回。
發信要求解約後，「皇家卻給我一個電話，叫我去找當初賣房的業務處理，可是他離職了啊！」林政緯無奈地說
雖覺得怪，林政緯仍依指示聯繫，今年4月，在業務及業務主管李格寧牽線下，他終於見到皇家集團顏姓總經理，「我當面跟他說，我跟蕭先生共2戶都要解約，他要我們把合約書正本交給他，還答應一個月就處理好。」林政緯回憶。
誰知道，這位總經理6月過世，合約書被收走的2人，成了海外不動產孤兒。「我打去柬埔寨，但語言不通，只有一個電子郵件能跟皇家的人聯繫，他們一直叫我去找當時的業務，可我是跟皇家簽約，合約書也是被皇家收走，錢也都匯到皇家戶頭，為什麼要我去找一個已經離職的業務？」
後來，林政緯發現皇家集團又在台灣銷售新建案「皇家1號」，他們連忙找負責代銷的豐匯國際地產副董事長、國際全球地產前總經理的張璨鱗解決，但得到的回覆卻和皇家一樣，要他回頭去找當時的業務主管，踢皮球的態度讓林政緯相當火大。
面對受害者指控，張璨鱗向本刊表示：「當初全球代理First 1進來，是走仲介系統，所有銷售的仲介都是通路商，最大利潤在他們那，現在也應由他們去跟皇家交代才對，當時賣給林先生的業務主管是李格寧，他還是國際全球的股東，怎麼會不能幫忙處理？」張璨鱗把責任都推到李格寧身上。
張璨鱗強調自己並非國際全球地產負責人，交易過程也沒有參與，責任不在他身上，只能儘量協助，「皇家這麼大的公司，怎麼可能不尊重合約精神，只是有人想把事情複雜化罷了，真的有問題就打官司吧。」
當初賣房的李格寧也向本刊喊冤，說自己只是幫忙銷售案子，並未經手任何金錢，「所有錢都匯到公司，有糾紛當然去找公司，我實在無能為力。」還說：「其他十幾位買家都有繼續匯款，代表建案有正常興建，不懂為什麼退款如此不乾脆，也不懂為何一直要我去聯絡，最好一通電話打過去就會退款，如果真行，我馬上打。」
聽到雙方互踢皮球的說法，林政緯又氣又無奈。「我推測他們應該是股東間有糾紛，但我是消費者，建商當然要對我負責，50萬元真的不多，但一定要讓後面消費者知道，退點錢就這樣，這家公司根本沒誠信，未來問題一定更多，大公司不該如此。」林政緯怒批。
事實上，他並不是一般消費者，除了10年房地產業經驗外，身邊不少朋友也在銷售海外不動產，圈內眉角多少了解，竟栽在本業，更讓他無法接受。
新聞來源：鏡周刊
國際超級房仲
如果你已經是海外孤兒，遇到這樣的狀況，你知道該怎麼解決嗎？
這個新聞好多人傳給我看，不過這一則新聞被搞得好複雜，又是房仲、有是業務、又是買方、又是海外代銷、還有台灣代銷、柬埔寨開發商、開發商又是台灣人，甚至還跟甲山林有關係….等等，整個事件被搞得很複雜，我來簡單說明一下當中的關係。
A.買方(身分是房仲)→B.透過海外代銷公司全球國際(倒了)&業務→C.購買開商發皇家集團(跟甲山林有關)→D.建案標的(皇家First 1)
依照新聞報導的狀況，現在則是D.建案皇家First 1停工數月沒有如期蓋下去，C.開發商皇家集團卻要求A.買方繼續付款，如果你是A.買方，請問應該要怎麼做呢？相關責任歸屬在誰身上呢？
責任當然在開發商身上
你一定要知道，任何買方透過仲介去買國外的預售屋，這個買賣合約在法律上當然只有規範買方與開發商(建商)而已，仲介公司在你們完成交易之後責任跟服務就結束了，之後有任何「房子」有關的問題，當然責任是在開發商身上。
現在因為建案沒有繼續施工，沒有施工的責任絕對是開發商的問題，所以買方透過E-mail或是仲介去聯繫開發商都是正確的做法。
只是依照柬埔寨一般台灣開發商的習慣，他們的工程款收款方式大多是依照「時間」來收錢，也就是不看工程進度、時間到了你就該付錢，不要問開發商蓋到哪裡，反正最後有把房子交給你就好，萬一延遲交屋就按照延遲的違約罰則在未來賠償給你；這個就是目前柬埔寨預售屋(台灣開發商居多)的狀況。
再加上目前柬埔寨的法律還不完備，關於預售屋的法規、合約條款…..等都是開發商自己擬定，不需要依照政府的制式化要求，因此要在柬埔寨購買預售屋的投資者，一定要特別小心這些合約內容，因為條款是開發商定的，一定是比較保障開發商的喔！（跟台灣買預售屋的狀況相同）。
不過新聞裡面有看到開發商回信給客戶，竟然要買方自己回頭去找當初的業者，真的是滿誇張的，不了解怎麼會有這種做事方式、還是開發商的Email被盜帳號了？怎麼可以把責任踢到經銷商的業務身上？
難道仲介代銷都沒有責任嗎？
► ►仲介(海外代銷)究竟有沒有責任呢？其實必須要看狀況。仲介的責任就是要把正確的資訊告知客戶，如果告知的資訊有錯誤或者詐欺，導致投資者陷於嚴重錯誤的話，那這樣的話仲介就會有責任了。
另一方面，就是仲介公司有沒有給買方「承諾」？比方說售後服務、建商的違約處理方式….等等的承諾，如果仲介公司有承諾(最好是白紙黑字)關於上述這些事情的話，那種仲介公司就會有相關責任，買方也就可以選擇透過仲介公司處理。
依照這則新聞看起來，不曉得該仲介公司「全球國際」有沒有承諾有關於這方面爭議的服務；即便有，但是這家公司已經倒閉了，公司收掉之後相關的服務責任也就跟著結束，所以買方沒辦法跟倒掉的公司要求繼續售後服務。當然，除非它們有一些法律上的責任追究（詐欺或債權之類的民刑事責任），那就是全球國際的負責人應該要負責，只是目前新聞上看不出來有法律上的問題。
至於當初全球國際的「業務與業務主管」呢？
一樣的道理，如果是跟公司承諾有關的服務內容，在業務員離開這家公司的時候，相關的服務當然就是繼續由原公司全球國際承接，只是現在全球國際倒了，結論就回到上面那一段的狀況上。而業務跟業務主管只要沒有任何法律問題需要究責的話，全球國際的負責人也就不會有法律責任。
裡面的業務主管李格寧先生還願意出面幫忙處理，已經算是「多做的了」，因為這已經不是離職業務員應該要處理的事情，除非這位李先生也是當初的負責人之一，那可能就會有負責人該盡的義務了。
延伸閱讀：為什麼台灣人投資海外房地產賠錢的多？因為妳們都愛買這10種房子啊！
聽了半天好像真的求助無門的樣子
沒錯，這就是國際超級房仲講了快要八百次，但是許多台灣民眾還是喜歡自作聰明的重點：「海外房地產投資，最大的風險不是別的，就是這些『業者』」，如果業者抱著炒短線的心態去銷售國外房地產，只要在建案完銷之後將公司收掉，所有的服務責任它們就可以拍拍屁股一走了之，之後再開另一個新公司去接新建案就好。
這則新聞看起來就是這樣的狀況，全球國際的負責人收掉這間公司之後，仍然開了另一家海外代銷公司來銷售海外建案，事實上全球國際這家公司本身在2015年前前後後就已經改了好幾次名字與負責人，當時如果透過這家公司成交的任何客戶，現在也沒辦法去找新公司去要求任何售後服務，只能自認倒楣。
這類型賣一賣，然後到履行責任(交屋/轉售)時就收掉的海外仲介公司，實在是不勝枚舉。
所以國際超級房仲才常常講，已經2018年了，台灣海外房地產都已經發展了快五年了，到底一家公司評價、口碑、建案好不好，已經不像是五年前大家各說各話，你現在還找不到口碑良好、品牌夠大的海外仲介公司，可能真的是你的問題了。
延伸閱讀：投資海外房地產原來真正的風險，就是這些「仲介代銷」業者
所以現在該怎麼處理呢?
說真的，這家公司有違法嗎?看起來沒有
這個負責人有違法嗎?看起來也沒有
這些業務員與業務主管有違法嗎?看起來更沒有
所以當現在代銷公司倒閉、更別說業務早就離職了，請問現在該怎麼處理？
很簡單，就是找開發商。買方還是得想辦法找上皇家集團（開發商）去處理這個事情，所以新聞中有提到它們有找到開發商並且將買賣合約的事情交給開發商的經理，不管這位經理後來是否已經過世了，交給了開發商的人、開發商就應該繼續受理，即便沒有買賣合約（或是遺失），開發商應該要很能清楚地知道這位買方是不是他們公司的客戶（如果連這個都沒辦法的話也太扯了），更不能把責任推回給當初的代銷仲介甚至業務員身上(有夠扯，買方是跟你們公司簽約的耶，怎麼好像自己一點責任都沒有)。
而開發商必須要繼續告知目前現在的工程進度到哪裡、預計何時可以完工，如果延遲交屋的話，開發商就應該依照當初買賣合約的條件去履行違約的罰則賠錢給買方、甚至是可以讓買方解約；不過這些違約條款，就要看實際買賣合約內容有沒有規範到了，如果開發商的條款都比較保障開發商自己的話就…….
最慘的狀況，建案遲遲沒有動作、按照柬埔寨建商合約你就是要繼續付工程款、等到繳完錢後還是沒拿到房子的話，就是進入到開發商延遲的違約責任，若是開發商還沒有繼續完工的話，你就只能繼續等了…..，等到真的萬一開發商最終惡性倒閉的話，你要提告也必須要到柬埔寨這種冷門國家當地打跨國訴訟，因為你的建案(標的)在金邊，是很難很難在台灣打這樣的官司的。
所以說，開發商(建商)的規模、品質、口碑….等等，真的很重要，如果不想要搞得這麼複雜的話，建議就不要投資現在房地產狀況一堆問題的金邊了吧！即便如期完工，你也馬上就要面臨租不掉、賣不掉的窘境，全世界有很多城市的房地產狀況都非常好，沒必要去賭一個問題叢生的房地產市場。只是金邊市區大多數的電梯大樓都還滿準時完工的，買到會延遲交屋的建案真的算是滿衰的。
說實在的，我真的搞不懂到2018年的今天還在想投資金邊不動產的人到底腦袋在想甚麼？金邊的海外孤兒一大堆、一大堆人要賠售、一大堆人房子租不到原本預期的價格、一大堆仲介賣了就倒、一大堆的負面新聞……，難道要投資海外房地產之前你都不用Google做功課嗎？如果仲介說什麼你就信什麼，這樣的投資者自己也應該要負很大的責任。
國際超級房仲去年就遇過一位購買金邊的客戶，地點買在很市區的地方、附近就是PARKSON商場，但是房子也是從交屋空到現在一年多都租不掉，一直懊悔早著：「知道當初同樣預算就拿去買曼谷了」。
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結論：金邊的海外孤兒真的有夠多！
這個狀況，買方應該只能找開發商去負責，開發商也不能把問題推回去給下游的代銷（經銷）商，下游的代銷商其實收掉了也就真的沒有責任要繼續服務，只是繼續往下走的最好狀況，就是開發商趕快蓋好把房子交屋，最慘狀況就是真的蓋不起來違約，最後可能會有到柬埔寨打求償官司的問題。
說實在的，就是因為現在金邊的房地產狀況問題很多，當地的電梯大樓也一大堆租不掉賣不掉才導致這個問題；換個角度想一下，如果金邊的房地產一直都很健康，房價與租金也一路如業者說的往上漲的那麼兇，買方今天就可以到當地找仲介公司幫忙賣掉還多少，可以把本金拿回來（甚至有賺），買方今天會上新聞也是大概知道金邊的房市慘狀，所以才這麼快決定認賠出售。
所以說，如果要避免變成這種海外孤兒的話，大概避開金邊、避開小仲介代銷、避開小開發商、避開非首都城市，你就至少有80%的倖存機率了。
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Read More【國際超級房仲】投資海外房地產糾紛多的五大原因│房屋博覽會大師講堂│2018.09.29
國際超級房仲
①說明會時間：2018.09.29
②說明會地點：新光三越A11館
③說明會主題：投資海外房地產糾紛多的五大原因│2018房屋博覽會大師講堂
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良心的房仲就會告訴你：你到底是不是適合投資海外房地產的人
國際超級房仲：
有些人投資海外房地產賺到錢，也有不少人在海外房地產虧錢；有人購買了海外房地產之後開心地睡不著覺，也有人買了海外房地產之後天天失眠；更有人在海外房地產賺取暴利，也有人因為海外房地產把所有財富都賠光光了。
同樣的一件事情，怎麼會有這種天壤之別呢？
原因很簡單，可能因為你就是始於下面這5種類型的人，所以你根本不適合投資海外房地產。究竟是什麼樣的人不適合投資海外不動產呢？
一、資金不足(沒錢)
國際超級房仲看過很多「賠錢」的客戶，基本上有九成都有這種原因，可見資金不夠是一件多麼恐怖的事情。
比方說，因為你資金不夠，你就只能購買一些低總價、地點差、建商品質更差的便宜貨，既然是便宜貨，那麼它所能夠帶來的投資價值就會非常差，打個比方：你覺有收入夠的人會跑去住偏僻的舊國宅嗎？一個充斥低收入的社區，管理、出租出售會好嗎？
還有一種，就是因為資金不夠（或是摳／小氣）的投資者，會因此去找一些不收仲介費的海外代銷，或者直接跑去海外當地直接找開發商買房子，就是為了要省下那2%的仲介費。至於這個狀況我也在許多篇文章裡面提過了，「最慘的海外孤兒」就是這種類型的，你想找人抱怨、想要控告，都不知道該找誰。
另一方面，因為資金不夠就很有可能會想去「賭」轉紅單的獲利，只要付個頭期款就可以去拚50-100%的利潤。但是賭紅單的風險呢？不好意思，所有的風險你都無法掌控，賣不賣得掉、有沒有人願意接手、價錢好不好，都是仲介公司與市場去決定，你想要自己拿去賣都不曉得賣給誰?
我曾經遇過一個例子：「某一位很自以為是的投資客，當初有紅單要轉售的時候還趾高氣昂的表示不見得需要給仲介賣，她自己在大陸也有很多通路可以處理，給我們賣只是給我們機會試試看而已。」因此，我們當時便沒有與這組客戶簽委託，只說萬一有客戶有興趣的話再跟他們簽委託去銷售。
結果時間過了10個月，這組客戶不但沒有靠她自己的大陸通路(人脈)賣掉她急著賠售的房子，甚至到最後還是得透過我們仲介公司成交賣個好價錢(我們還讓她有賺到錢，結果她還抱怨我們讓她賺太少，都沒想到她差點賠掉所有頭期款的事情)。所以說，你不要想著到時候賣不掉可以自己想辦法，原本服務你的代銷公司如果賣不掉，你大概就準備賠錢了。
二、膽子太小
舉一位我身邊同事的例子：幾年前我同事當時聽到了一個關於股票的可靠消息，於是除了自己買下這些股票以外，我同事把這個消息報給了他客戶去買。
► ► 結果過了兩年，這支股票從原本的50塊錢翻了三倍來到了150元，我同事很開心地賺了三倍，但是他的客戶卻賠錢出場！同樣都是買同一支股票，怎麼結果為什麼會落差這麼大？
原來，我同事買了之後也沒什麼特別注意就這樣擺了兩年，他的客戶買了之後非常緊張天天看盤，剛好就在買了之後連續跌三天到45元，這位客戶就把股票給賣了，最後才導致這種天壤之別的差別。而以房地產來說，這種例子就更不勝枚舉了。
你必須要知道，房地產投資是看長期的，如果你買了房子之後就天天都在看房市狀況，一天看三次、三次不同價，每隔幾天房市有什麼小波動你就嚇個半死，供給量稍微多一些而有一點負面新聞出現，就開始天天緊張每天問業務這個區域到底行不行，不覺得很辛苦嗎?
所以說膽子不用太大，但是膽子太小的客戶真的非常不適合投資海外房地產，否則你買到一個會賺錢的房子，這些年都會讓你每天睡不安穩、疑神疑鬼，何必呢?
買了房子之後，就靜靜地讓他像個「啞巴兒子」一樣乖乖收租，暫時忘記價格這件事情吧，一個需要長期投資的商品，你當然是要用長期的角度去觀察市場，不要一遇到波動就緊張兮兮的。
三、僥倖的台灣房地產成功經驗
我們先思考一個問題：「請問在台灣投資房地產的經驗，可以套用在國外的房地產市場嗎？」
如果你的答案是可以，那您可以按上一頁退出這篇文章了，因為接下來要說的東西會更刺耳；台灣房地產經驗可以投資在海外房地產市場嗎？答案是，當然不行（除了一些基礎原則以外，例如地點、生活機能、交通便利性、品牌….等等）。
比方說有些台灣投資客，過去在台灣買房子都會避開一些風水瑕疵，結果還把這些觀念套用在國外的房地產上面，像是進門不能見爐灶，但是國外小坪數套房幾乎門口就是廚房；還有不喜歡有壁刀的房子，結果哪個首都精華區的房子沒有壁刀？還有拿自己在台灣的居住習慣去看國外房地產，老是嫌房子小、嫌房子格局、嫌步行距離走，甚至會說：「如果我自己都不喜歡住的話，租客怎麼會喜歡」這種荒謬的投資理論。
實際上，很多國家的住屋習慣都不一樣，你討厭的房子，很有可能恰恰好就是當地租客最喜歡的類型；你覺得看起來很差的單位，很有可能卻是建商賣最好的款式；你喜歡的房子，也非常有可能在當地租不掉、賣不掉。
► ► 這就很像你去湖邊釣魚，你會用魚喜歡吃的蟲當餌，還是拿你自己愛吃的牛排當餌？
偏偏很多人就是有這種奇奇怪怪的僥倖成功經驗在房地產，因為過去15年，全台各地平均漲了2-3倍的房價，用什麼奇怪的邏輯與偏好去買都是漲，才導致這種僥倖經驗造就了一大堆自己為是的投資者，到了海外房地產才吃了大虧。
PS：我還曾經遇過有客戶跟我們堅持地說，開發商的房子怎麼可能不能殺價，絕對不可能，一定可以殺；實際上，以不二價出售的開發商實在太多了，我還沒遇過甚麼開發商是可以談價格的（除非你一次買三四十戶以上才勉強有一點機會）。
四、活在自己世界
這種客戶跟第三種僥倖經驗的客戶很像，會認為自己非常懂房地產，這種症頭在年紀大的投資者與仲介身上最常遇到。
比方說，之前曾經有一位客戶想要投資美國某個建案，結果45樓高電梯大樓，客戶堅持頂樓的房子「最差」，會租不掉、賣不掉、不值錢，只是因為他曾經看過某一篇大陸的房地產文章是這樣講的（想吐血吧），所以他堅持不願意買頂樓。
PS：所以全世界這麼多在頂樓去蓋豪華閣樓的開發商，還有特別愛買頂樓的有錢人都是……???
這也OK，但是建商43、44樓不願意出售，他最高只能挑到42樓，於是這名客戶更胸有成竹的說：「你看，頂樓果然最差，43、44樓這麼好，所以開發商不給你們賣」，接著便不斷地開始有陰謀論出現，就是因為45樓與42樓沒那麼好，所以才拿給你們賣，否則為什麼開發商要把43、44樓自己留著（反正意思就是建商沒有開放出來的就一定比較好，會拿給台灣代銷賣的就一定比較差）。
同樣狀況來到中間樓層也是，38、39、40樓這三個樓層代銷一樣沒有拿到，客戶便開始繼續那份陰謀論的質疑，認為代銷拿到的37樓一定是比較差的，更讓我們受不了的是，這位客戶明明就是要買高樓層的單位，卻一直要求要比較所有樓層的價格區間，包含了代銷公司沒有拿到的那些樓層（阿就建商現在沒有要賣啊，是要怎麼提供價格讓你比）。
另一個有趣的例子，投資者要求看一些關於建築結構、材質的相關東西，一直要求仲介要提供這方面的資訊給他，而我們也表示這方面資料仲介通常不會曉得也不會懂，即便是開發商的行政窗口也不見得有這方面的資料，但是客戶卻堅持咬定建商跟代銷不可能不知道這些資訊，一定是仲介故意刁難他。
實際上，代銷、建商的行政窗口，真的都不會曉得蓋房子的所有材質跟用料是什麼，代銷也告知客戶，可以先填寫資料讓開發商出具買賣合約裡面就有很清楚的明細可以查看，而且買賣合約並沒有要求要簽約也沒有任何罰則，但是客戶就堅持認為是仲介人員在刁難，搞得代銷人員跟建商那邊也很尷尬。
因為客戶你真的要搞清楚，每個國家的開發商作業習慣是不太一樣的，你不要拿在台灣對建商那種予取予求的經驗去要求國外的大型開發商，國外大開發商賣得這麼好，他們是真的不會理你的。
五、不尊重房仲人員
這一種人可以說是集上面所有狀況的大成。雖然台灣有許多房仲人員的素質、專業、誠信都非常非常差(看太多了)，再加上房仲人員很多自己也不爭氣，所以才讓房仲的形象這麼差，不過也因為如此，導致很多自己為是的客戶遇到真正專業的仲介，卻還是有很多的質疑跟挑戰。
不尊重房仲人員的壞處很簡單，就是仲介講得什麼話他們都不會相信：不相信你的專業、不相信你提供的資訊、不相信你給的建議、不相信你所提出的每一個事情…..等等，這種狀況真的會很累，因為我們得花很多時間在解決最基礎的問題上面，缺乏信任感就很難讓整個交易繼續走下去，因為每一步都好像有可以挑戰的地方，而這種類型的客戶也是我們仲介人員最排斥的類型。
比方說，有客戶認為一個供給量很少的區域，蓋了供給過剩的住宅，無論我們怎麼提出數據來說明這邊蓋得很少，這種不尊重房仲的客戶還是會說：「那都是你們仲介在講」，說實在的，如果你來找我們詢問卻不相信仲介的內容，那你來找我們做什麼呢？
偏偏這種客戶會吃什麼大虧呢？就是那些為了賺錢，什麼話都敢說的一些黑心仲介，這些黑心仲介（代銷）會為了成交去講一些似是而非或者指鹿為馬的話術，甚至就會利用一些客戶自以為是的盲點去順著客戶心態銷售，再加上一些甜言蜜語就會讓這種類型的客戶被服務的很開心、買了一個自己認為「對」的產品（例如一些小建商在偏僻郊區的包租包買回物件）。
結論
海外房地產投資流程
如果有看過這張海外投資步驟的人，應該還記得我都會說，第一步就是要評估自己是否「適合」投資海外房地產，如果有上面這５種正投的話，建議你還是多思考一下在進行投資比較好，否則幾百萬的東西因為自己的自大或者膽小，讓一筆能夠賺取高額利潤的機會卻變成你幾年的惡夢，這絕對不是我們所樂見的。
當然一定會有很多人說，就是因為仲介很不專業又愛說謊，所以我們才沒辦法聽信仲介的言論啊，那我會建議，你一定要盡量去篩選適合的仲介／代銷，找到真正專業又誠實的仲介就要好好善待他、愛護他、相信他，而且不要還沒開始談就開始先砍仲介的仲介費（不懂這是什麼邏輯，只有自己賺錢是合理的、仲介賺錢就是不義之財嗎？），這樣才能拿到一個雙贏的局面。
至於有哪一些是台灣口碑非常差、沒有售後服務、產生很多糾紛或製造很多海外孤兒的代銷公司呢？以下就是我所羅列的前十大台灣惡質海外代銷公司排行榜：
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…
Read More【曼谷憑什麼？】為什麼越來越多的日本房地產投資客，都紛紛把房子賣了改投資曼谷?
為什麼最近幾年，東京的投資客都把房子賣掉，改買曼谷房地產？
國際超級房仲：
► ►前幾天參加了2018年的房屋博覽會，發現參加這麼多次房屋博覽會、再加上網路搜尋的聲量，發現台灣想要投資日本房地產的投資者還是很多很多，每一次房屋博覽會，日本房地產的參加業者幾乎都可以佔1/3以上，代表著還是有很多台灣人喜歡投資日本房地產。
► ►但是，投資日本房地產是個正確的選擇嗎？
► ►我只能說：60分，而且必須是東京才有60分。
日本房地產2大狀況
► ►隨著這麼多年，台灣其實已經有大量投資客投資過日本房地產之後，現在大部分的業者與投資者都很清楚日本房地產的兩大狀況：
一、純租金市場：不要奢求你能在日本房地產賺到多好的價差
二、出售困難：出售時不但很難有價差，甚至屋齡越久越容易賠到錢
► ►這些狀況就要初步從歷史說起了，雖然以下講的部分可能大多數人都知道，但是國際超級房仲這邊仍然會大概在講到一些重點：「泡沫經濟」。
房地產泡沫化
► ►當年日本與東京房地產經歷過「日本第一」的輝煌時代(曾經創下整個東京房地產的價值可以買下整個美國)，接著在美國出手搞垮日本經濟(升息)之後，日本的房地產便進入了非常慘澹的狀況，許多房地產的價格只有最高峰的1/3、甚至1/4而已，這是一件多可怕的事情你知道嗎？
► ►比方說，你買了一個8000萬日幣的房子，房屋貸款6000萬，結果房地產泡沫化之後你的房屋價值只剩下2500萬，於是你把房子賣掉之後再拿去償還當初的6000萬貸款，你仍然欠銀行3500萬日本的貸款本金+利息要繳，非常恐怖。
► ►當時日本房地產的泡沫也讓日本走上失落的20年，而當時那一輩的人因為房地產泡沫化而走上的絕望之路，也讓下一代的日本年輕人對房地產失去信心，不認為房地產是一個能夠保值、增值的產品，就像是車子一樣：越放越不值錢。
► ►這也是為什麼現在這一個世代的日本人，幾乎都對日本房地產沒有信心的核心原因。
越放越不值錢的日本房地產
► ►既然房地產已經沒有保值、增值的投資價值了，於是日本的房地產就漸漸地回歸到「剛性需求」的自用市場。
► ►一個只論剛性需求的自用市場是什麼樣子？就是房價會相當難提升，無論是現在的日本、台灣，或是許多房地產控管嚴格的先進國家，缺乏投資價值的房地產就很難價格上漲，大家就更不願意買房子。對日本房地產沒有信心的日本人，對於房地產的看法就只剩下一般使用，無法投資。
► ►常常會有人拿買車跟買日本房地產來做比喻，其實還算是滿貼切的，因為房地產既然不會越擺越值錢的話，那接下來房子越來越舊、價值當然比不上新蓋好的漂亮房子，再加上許多日本舊房子在1984年之前建造的都是適用舊的建築法規，因此對地震的耐性是較為不足的，大家也就更比較偏好安全性較高的新房子。
PS:日本幾乎每經過一次重大地震災害，就會提升一次地震相關的建築規定。
► ►所以說，如果在台灣你聽到你朋友30年前就買了房子，我們通常都會跟他說：「哇！那你現在的房子賺不少喔」；但是相反地，如果日本人聽到朋友30年前買了房子，通常心裡大概就會知道：「哇！那應該賠了不少」。
► ►日本房地產，真的是一個越放越不值錢的市場。
日本房地產並不是東京房地產
► ►前面講的是日本房地產的概況，而東京的房地產雖然跟日本整體的狀況有些不同，但大致上還是脫離不了這樣的框架內，因此我才常常說：「投資海外不動產，選對國家才是最重要的」。
► ►東京因為是日本最大城市（日本沒有首都），同時也是全世界最大的都會區，因此房地產的狀況相較於日本其他房地產稍微有一些優勢，大量外縣市的人進入東京尋求工作機會，因此東京的人口密集度也是非常恐怖的，也因為這麼多人進入東京導致東京的剛性需求高，再加上東京的人均所得非常地高，所以面對較高的租金其實也不是太大的問題。
► ►這也就是為什麼東京是屬於一個租金市場的原因，畢竟地狹人稠、大量的自用需求在東京、再加上所得夠高與漲不起來的房價，因此讓東京租金投報率還算是不錯。
► ►至於其他像是沖繩、北海道、大阪….等等，我的個人淺見是如果連最好的東京都只能達到60分的話，其他城市您真的不要太樂觀，尤其是要特別小心外縣市充斥著高額保證租金的物件，一看就是非常詭異且不正常，建議對於這一類的產品還是敬而遠之會比較安全，畢竟全世界那麼大，要找到比日本二三線城市好的房地產標的絕對是非常容易的。
秒懂東京的房市獲利
► ►不過東京的租金市場也不是都完全優秀，通常必須是屋齡15年以上的建案因為售價便宜，所以表面投報率大概都有5-6%的水準，如果是屋齡在30年以上的建案，甚至有可能達到10%左右投報率！但是你必須要知道的，這一類的物件就會因為屋齡較久，因此持續持有的話房價賠錢的機率會較大(但是也不至於到崩盤、慘賠的地步)。
► ►但是相反地，屋齡較新的房子，雖然可能有一些微幅的上漲機會，但是因為售價較高所以租金投報率並不會太漂亮，可能只有2-4%的水準，微幅的小小漲幅與相當低的租金投報率，因此我並不會建議投資東京的新建案，有這種預算買許多城市都能夠賺到更多更好更安全的獲利。
► ►所以說，在東京要投資哪一種類型的物件可以參考上面的分析，簡單說就是：新房子可能可以小漲一些但是租金低，越舊房子投報率越高但是房價越可能下跌。
東京的房子真的不會漲價嗎？
► …
Read More【胡扯！海外紅單哪有那麼好轉】會鼓吹你轉紅單獲利的，絕對都是遲早倒閉的黑心業者！
有遇到海外仲介建議你，在紅單階段就把預售屋轉售獲利嗎？小心，你遇到黑心業者了
國際超級房仲：
►「現在購買這個預售案，交屋之前我幫你把紅單轉掉，馬上就有獲利啦！這樣你就不需要擔心尾款的問題了」。注意，只要你遇到任何海外代銷業者用明示、暗示的方式給你這的建議，請你馬上掉頭就走，因為你遇到「黑心業者」了。
►►我不敢說100%絕對，但是我就目前這幾年自己與許多客戶的經驗發現，只要用「轉紅單來獲利」當作主打的海外業者，或是積極鼓勵你去嘗試轉紅單來獲利的業者或業務，都沒有哪一家可以存活超過兩年的！如果有例外，請分享這奇蹟般的案例給我，謝謝。
不要再去回憶過往的房地產榮景了不可能再讓你輕易短期炒房了
►►請記住一件事情，無論您是想投資台灣或者國外的房地產，一定要記得一件事情，千萬不要去「短期操作」，能夠短期獲利算你運氣好，但大多數人都沒辦法靠短線在房地產裡面獲利，因為房地產本身就是一個變現性很差、需要長期持有才能獲利的類型，不要拿股票、基金、期貨這種概念去看他，相較起來，房地產更像是一個定存。
►►況且現在全世界各個國家，都在慢慢地修改法律與稅賦規定，想方設法都在限制買房子短期獲利的機會，這是一個再明白不過的趨勢，怎麼會有一些黑心業者竟然還在用過去陳腐的銷售方式來欺騙民眾，讓很多不明白市場狀況的台灣投資者誤以為可以像過去一樣，靠房地產能夠短期獲利賺大錢。
通常這些業者會怎麼明示、暗示你呢？
一、強調這個區域的發展性，有非常高的房價增值性（通常都會說超過10%以上）
二、強調這個建案的低總價、低頭期款，等於您的成本很低
三、依照每年10%以上的漲幅，可以保守打對折算也有5%以上的漲幅，放個兩年也有10%的漲幅吧
四、這邊就是數學算式了：花個20%頭期款，擺個兩年房價漲10%，等於您兩年就有實際50%的獲利了耶！（有些業者可能還會把數字抓得更高更誇張，也許一年就有50%獲利）
五、積極地建議您把握這個機會、相信這個數字、相信他們可以幫忙轉紅單
►►這時候意志不夠堅定，而且個性比較貪心的人通常就會心動，接著也在心裡面默默開始盤算，再加上海外代銷不斷地銷售攻勢之下，就讓投資者出現了一個「反正不用花太多錢，不如賭賭看」的心態，恭喜，你已經上鉤了。
►►之前柬埔寨的業者幾乎都是用這種話術去賣金邊的房子，結果造就了台灣成為擁有最多金邊預售屋紅單的地方，更慘的是最金邊這麼多的紅單，真正有成功轉售出去卻還沒有賠錢的案例，屈指可數。如果哪一家海外代銷業者有能力轉售金邊的紅單，還可以讓這些投資者不賠到錢的，請您盡速聯繫我，我可以介紹一大卡車的客戶讓你盡情地轉紅單。
這些鼓勵轉紅單的業者，之後呢?
►►但是實際狀況呢？會鼓勵投資者靠轉紅單獲利的業者幾乎都做不下去，因為這些業者可能會承諾1-2年內幫忙轉售，但是時間一到才發現根本賣不掉或者很難賣，接著開始有大量的客戶開始一個接一個地追殺業務、追殺公司，於是這些業者就會選擇不理不睬不鳥不管，接著就把這間公司結束掉或者是其往其他國家繼續這套模式。
►►這真的不是危言聳聽，因為有太多太多的台灣代銷業者都用這一套在賣預售案，導致有好多好多的斷頭戶出現，後續跑來找我們公司或是找我幫忙的投資者實在太多太多了，但是我們通常是沒有在幫忙其他非我們公司成交的客戶做轉售、代租、代管的服務。
►►如果有時間的話，可以上網Google一下就可以找到許多類似這種案例了，靠紅單獲利真的是不值得你去期待的事情，甚至交屋第一年就要轉錢也是不太可能的狀況，因為有很多人都會急著在交屋之後馬上出售獲利，這時候競爭對手多就只會有削價競爭的狀況，你的價格很難有利潤。
所以說，海外房地產該不會沒那麼好吧?
►►錯，是因為你把宏觀套用在微觀的事情上了。
►►一定會有人問，如果海外房地產獲利這麼好，為什麼紅單不會賺錢？那是不是海外不動產根本沒那麼好？
►►這是一個很簡單的問題，這些業者提供的漲幅數據，通常是整個城市、甚至是某個特定區域的平均漲幅，表示在那個範圍內的全部物件平均是有那樣的漲幅，這一點並沒有問題，唯一要特別留意的是某些地點很差的區域，漲幅竟然特別高，是因為那些地點差的地方原本價格就很便宜，隨便漲個幾萬塊錢就有10-20%的漲幅，所以不能單看%數。
►►然而整個區域都在漲，不代表某個建案也一定會漲，特別是預售階段的建案。
►►想一下，這個區域雖然平均房價正在上漲，但是開發商的預售屋有這麼多的單位正在賣，憑什麼一般民眾要購買被你加價過的房型，而不是開發商自己第一手的單位呢？而且透過開發商買房子選擇多、又透明安全、手續更加簡便，要轉紅單的流程再怎麼樣都會比較複雜，所以一般民眾都會選擇還是回到跟開發商買，畢竟開發商不太可能兩年調漲超過20%的，這就是為什麼紅單很難漲的主因。
►►所以投資房地產需要從「宏觀」與「微觀」去觀察市場以及數據，如果你沒時間或是沒有那個專業能力也沒關係，這就是為什麼我們專業房地產顧問要收2%仲介費的價值了，前提是這樣的顧問不能是那種會拐你轉紅單的業務。
那是不是說，一定不可能靠轉售紅單獲利？
►►並不見得。
►►說真的，要靠轉紅單獲利是需要很高的運氣，而在這個運氣的基礎上，則是先前你挑建案的眼光（偏偏台灣人在這一方面特別特別弱，台灣人特別愛買便宜貨）。
►►依照我們的經驗，什麼樣的社區轉售紅單的機率最高呢？通常一定是地點非常好（需求才大）、戶數不多而且開發商很快就賣完（之後的投資者想買卻買不到）、售價也不要高於行情太多（才有價格吸引力），最好是特殊稀有的房型+景觀，這樣才「稍微有機會」在預售階段就轉售出去，不過這種建案在剛開賣時就絕對不是台灣人會喜歡的那種便宜社區。
►►另一種比較容易轉紅單的狀況，則是該建案的銷售期拉的很長、售價順利調漲很多次、當地民眾也能接受調漲後的新行情，這樣最早第一手的屋主才比較有機會在價格調高之後賣掉，不過這種狀況要發生的機率非常非常低，不建議去期帶。
結論：
►►房地產的三大特性：保值、增值、現金流，讓房地產成為全世界有錢人都一定會配置的資產，尤其是地點越好、品質越好的社區，通常獲利也會越高，國際超級房仲提供一個最簡單的投資心法，就是要投資任何東西，一定要選擇「需求大」而且「稀有」的東西，即便貴一點你都一定可以買下去。
►►最笨的就是那些只看售價／單價就認定能不能買的投資者，看到需求大又稀有的東西嫌貴，自己卻跑去買一些便宜卻不好還被大量生產的產品，買了之後還沾沾自己以為賺到便宜，實際上這種才是最笨的投資者。
►►總之，投資一定要理性評估、看到好東西就要快速下手，但是千萬不要用「孤注一擲」的心態去賭房地產，金額這麼龐大的投資標的，是絕對經不起您這樣賭的。
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【國際超級房仲】曼谷XT帕亞泰海外首賣會│台北101│2019.09.01
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①說明會時間：2018.09.01
②說明會地點：台北101
③說明會主題：XT Phayathai帕亞泰│海外同步首賣會
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【國際超級房仲】*財訊雜誌合辦│泰國房地產講座稅務+建案+Q&A│寒舍艾麗酒店│2018.08.29
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①說明會時間：2018.08.29
②說明會地點：寒舍艾麗
③說明會主題：財訊雜誌合辦│泰國房地產稅務+XT惠恭王+泰國投資Q&A