【國際超級房仲】為什麼富人都在投資海外不動產?5大理由解答PTT鄉民的愚蠢問題

「傲慢」的圖片搜尋結果

 

 

 

國際超級房仲:

 

你能夠在Google上面找到的海外房地產資訊,真的夠專業、夠客觀嗎?

2018.01.18,今天是我營業員第二次複訓的第三天下午,由於這一堂課真的跟傳說中的一樣無論,所以就開始上網看了一些海外房地產的網路資訊,除了發現我寫的《海外房地產TOP20排名與評價》的名次這麼高以外,特別讓我注意到的是PTT鄉民對於海外房地產的看法。

 

說真的,大多數網路鄉民真的很外行

 

怎麼說呢?我觀察到很多鄉民在PTT上面留言詢問關於海外房地產是否適合投資的問題,主要都是擔心未來是否有人管理、距離離台灣是否太遠、當地的文字能不能看得懂、業務好像都講得很完美以及是否已經被台灣人炒作得太高了。

 

前面這些問題大概都有問到該問的問題,不過關於海外房地產是否已經被台灣人炒高的這一點,真的是讓我不禁想問:Are you Serious?

 

台灣的民眾真的太瞧得起台灣資金了

 

要知道,除了金邊有將近6成的電梯大樓成交量是台灣人炒出來以外(因為金邊的市場太小了),在其他國家的房地產外資裡面,台灣的金額簡直是小到不值得一提,認為光是台灣這麼一丁點資金就能把一個城市炒作起來,PTT鄉民真的是太瞧得起台灣人了。

 

還看到有鄉民說:「台灣的資金在台灣炒作完畢之後就跑去東南亞炒作,替東南亞默哀」,這個觀點讓我覺得到台灣人沒有國際觀已經很慘了,但是還非常驕傲自大,這可是我們的警訊,讓我聯想到當年西方列強入侵中國,結果我們華人竟然想用義和團這種天真的方式硬幹,而不是像日本政府好好檢討自己,同時學習國外的優點。

 


除了鄉民很自傲以外

我們台灣的房地產專家也是

「外行」的圖片搜尋結果

 

這三天在複訓營業員課程時,有一位老師也針對海外房地產(尤其是東南亞)大肆批評,主要的論點就是:「如果這些東南亞國家這麼好的話,該富裕起來早就富裕了,怎麼可能還等到現在讓你買?」接下來就一貫外行台灣人的看法:東南亞人懶散、排華、看不到摸不到的房子你敢買….等等

 

連一個能夠擔任不動產營業員講師的專家都會講出這種話,其實證明了一句話:『術業真的是有專攻!』

 

近幾年觀察許多的台灣房地產專家以及資深的房地產從業人員,從他們對於海外房地產的看法其實只有充滿了兩個東西:「傲慢、無知」,一點都不誇張!而這些“專家”的看法,幾乎都是刻板印象道聽塗說或者對海外非常外行的好X網而已,專業的人一聽就知道懂得很淺。

 

可惜連這些在台灣被稱為專家與資深業者的人,對於海外房地產竟然也是這麼外行,那一般的房地產從業人員、一般社會大眾就更不可能對於海外房地產有多正確的認識了。

 

這些可以從我們用Google搜尋海外房地產投資的資訊來看就知道,關於海外房地產的投資資訊大概就分為兩大類:

 

(A)業者的吹捧文/業配文

(B)國內業者&民眾的批評文

 


 

那為什麼有這麼多富人

都在把資金放到海外房地產呢?

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我這邊說的富人,不是指台灣的富人,而是指全世界的的有錢人都在做投資海外不動產的規劃,如果台灣這些專家都說投資海外不動產是錯的話,為什麼全世界這麼多有錢人都在做這件事情呢?

 

我以身邊能夠隨便拿出幾百、幾千萬現金的一般客戶做例子,這些有錢人會選擇投資海外不動產(先別討論哪個國家較好)的考量因素有幾點:

 

一、經濟已完全沒機會

 

台灣經濟已經看不到前景了,這是台灣這五十年來第一次有這樣的狀況,而且現在的台灣年輕人真的沒有什麼好機會可以發展起來,資源也都被長一輩的有錢人占走了。

 

二、台灣房市太差了

 

台灣的房地產非常蕭條,即便每家業者都在喊春燕要回來了,但是2017年全台灣的交易量也不到27萬戶,還是很慘,而且沒有量就不會有價(至少每年的移轉棟數也要回到32萬戶才勉強及格),台灣的房價離落底甚至回溫還遠的很。

 

三、房價過高、稅賦更高

 

即便台灣經濟與房市這麼慘,但是卻完全沒有危機入市的價值,因為我們台北的房價仍然貴到不可思議,重點是房地合一稅搶走太多的獲利,持有稅還不斷地往上增加,根本不可能靠買賣房地產賺取價差,單單收租金的話我們台灣又是全球租金投報率最低的國家(1.57%)。

 

四、租金投報率世界最低

 

我們的平均租金投報率世界最低,雖然一定會有一堆外行業者會搶著說:我們這裡有5%、7%、10%的投報率,但是台灣租金較高的產品通常都有極為明顯的瑕疵,比方說:「屋齡太久、地點太差、學生宿舍….等等」非主流需求的產品,要轉售非常困難,很難有大量的剛性需求來支撐。

 

更別說你如果把價格往上加去賺價差之後,你會導致下一手投資者的投報率降低,導致「下一手」對「下下一手」的轉售上會更為困難,導致下一手的購買者會因為難以轉售的因素而放棄跟你購買(投資者算得很清楚的)。

 

除了收一收普普通通的租金投報率以外,台灣的房地產已經任何其他的投資價值了(比如說節稅、避稅、增值)。

 

五、房地產的三大特性:保值、增值、現金流

 

雖然台灣這麼慘,但是房地產這個東西的屬性非常特別(保值、增值、現金流),讓所有有錢人都會把資產放進去配置,再加上2017年Knight Frank做的報告指出,目前全世界普遍經濟都很好,全世界有超過八成國家的房價都在上漲,而台灣是少部分在下跌、而且是跌幅最慘的幾個地方之一(2017年漲幅0.4%、2016年跌幅8.9%)。

 

所以說全世界這麼大,你覺得這些有國際觀的台灣富人,這時候去評估海外不動產難道會有什麼奇怪嗎?難道全世界就只有台灣的房地產才值得買?如果這不是夜郎自大,那什麼是夜郎自大?

 

「夜郎自大」的圖片搜尋結果

 

而海外房地產的優勢在哪裡呢?簡單來說:房價比台灣便宜、房價起漲的較晚較短、平均租金投報率是2-4倍、當地的稅賦成本比台灣還要低,還有一個台灣人都不曉得的重點則是:「台灣政府針對海外獲利的稅賦,比台灣獲利的稅賦輕太多了!」

 

 


結論:

「聰明」的圖片搜尋結果

 

以現實又理性的角度來看,海外房地產絕大多數都比現在的台灣房地產好太多太多了,毫無疑問而且一點比較性都沒有(除非你買到金邊、新山或者底特律之類的那種地方),前提是你必須要打開眼界去接受「台灣沒那麼厲害的事實」,以及你必須要多花時間去了解。

 

可惜台灣這些房地產專家、資深業者都不願意拉下身段去了解,就用這些自以為是的傲慢態度去看待這些事情,電影《料理鼠王》曾經說過這麼一段讓我印象深刻的話:「批評是非常簡單的事情,你只需要冒一點點的風險,就可以站在一個制高點去論斷一些別人努力很久的成果。」

 

再加上台灣民眾大多數也是這樣傲慢又無知的態度去看待海外房地產,這將會導致你除了錯過當年的中國、澳洲、加拿大、英國、印度起飛之外,將會再錯過一次現在還能夠便宜搶進東協房地產的黃金十年,尤其是遲早會超越台灣的泰國與馬來西亞。

 

別再只是上網Google看一些誤導你的外行資訊了,看完之後還是記得找真正了解海外房地產的專家來洽詢,你也才不會誤判能夠讓你獲利的機會、才不會十年之後又在扼腕一次。

 

 

 


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