【海外房地產投資必看】海外新手不可不知的10大關鍵重點，避免你成為海外孤兒的第一堂課！

2018 年 11 月 7 日國際超級房仲 0

Last Updated on 2020 年 6 月 29 日 by 國際超級房仲

　　這篇文章想讓你知道的是，很多人去投資海外房地產其實最怕成為海外孤兒，後續的出租管理都沒人幫忙的話，真的會讓投資者氣到七竅生煙、投資成本血本無歸。但是究竟該怎麼讓自己避免落入這樣的窘境呢？本文將從如何挑選「業者」與「地區」來做出發點，這兩個點都搞定了，你至少就有九成的勝算了。

Table of Contents

▮國際超級房仲

　　很多台灣民眾想要去國外投資海外不動產，可是一開始的自己完全沒有經驗、對投資海外房地產也沒有任何概念，對於各國國情與區域也不認識、銷售的城市與業者又這麼多，甚至該從哪裡開始著手去研究也不曉得，究竟該怎麼樣跟其他有錢人一樣，可以順利地在海外房地產獲得理想利潤呢？

　　因此，針對剛開始想要投資海外房地產的投資者，國際超級房仲這邊文章給您的第一堂課，是希望讓您「趨吉避凶」，讓你知道如何避開投資海外房地產的常見陷阱，讓你明白能夠獲利的共通關鍵是哪些。

a?real estate agenta?c??a??c??a??a°?cμ?a?? — 有沒有選到正確的海外房仲，決定了你80%的結果

▮重點一：慎選海外仲介（海外代銷）公司，實力很重要

　　第一點是最關鍵也是最重要的，一家海外仲介公司是否有實力、專業、誠實，將會是海外房地產投資核心中的核心，因為一家海外仲介公司如果沒有實力的話，光是這家公司提供給你的建案就不會是最好最搶手的。

　　以許多房市熱絡的市場為例，通常開發商在自己國家賣就賣得很好了，不太會把搶手的建案拿去海外賣（因為還有另外付仲介公司佣金的成本），因此只有實力夠強的海外仲介公司，才有辦法拿到這種搶手的新建案，我相信投資者也希望購買的是當地市場最搶手的新建案，而不會想買滯的建案吧。

　　反過來，實力不夠的小公司一定接不到搶手的建案，通常都是接一些賣很久的預售案，或是賣到快交屋而剩下來的尾盤，這些當然就不會是對您來說最好的房型單位（通常都是景觀較差，或者總價特別高的房型）。

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　　除了能夠接進公司的物件不夠好以外，沒有實力的海外仲介公司也代表著沒有「售後服務」的能力，因為台灣絕大多數的海外仲介公司都沒有當地的直營公司和直營人員。

　　因此等到您交屋之後，這些交屋以後最繁雜的售後服務沒人服務，您就得花非常非常多的腦筋去驗屋、交屋、過戶，還要找仲介、找租客、自己管理、自己出售….等等，通常海外孤兒都是在這個階段產生的。

　　而且當你一發現交屋之後沒人照顧後，下一個反應一定是趕快隨便便宜賣一賣，抱著能拿回多少是多少的心態，這會非常可惜，因為其實你的房子是很可能可以賺錢的，只是差在沒有專業公司好好代替你照顧而已。

　　因此，挑選一家有實力接到搶手建案、有口碑能夠做好售後服務的海外仲介公司，這一點才是最最最重要的，因為在國外房地產要獲利是非常容易的，前提是你有耐心，而且找到一個有實力照顧你房子的海外仲介公司。

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a?not a perfect soldier but a good mana?c??a??c??a??a°?cμ?a?? — 專業好找、誠實好找，專業又願意誠實的就很難找了

▮二、仲介人員的專業與誠信，人品最重要

　　第二點跟第一點會有掛勾，以看醫生做比喻，如果今天生了大病，你一定希望找個有口碑、有經驗、老字好的名醫才放心，絕對不會去找實習醫師來處理你的重症；同樣地，即便你找到實力強服務又好的公司，萬一你挑到的是個菜鳥或是心態不正確的人，那麼這樣的對象能夠提供的建議，您覺得能夠放心嗎？

　　一般新進人員對於海外房地產的專業度絕對是不足的，因為要學習另一個國家的房地產是相當困難的，像是行情、區域、特色、法規稅賦、風險與住屋習慣….等等，這些就是投資海外房地產最難學習的關鍵，如果專業度不足的仲介，它們能夠提供的投資建議就只是依照你的預算，拿公司符合預算的物件介紹要你買，僅此而已。

　　不過符合您預算的建案，不見得真正符合您實際的投資需求，比方說有些人重視房價的增值性、有些人重視穩定的租金投報率、有些人希望短期內能夠看到獲利、有些人希望長期投資….等等，不會有全部兼備卻還能低風險的物件。

　　因此如果只看預算就去選擇建案的話，多少就會跟您原本的投資目標有落差了（更別說如果那間公司承接的物件不夠多又不夠搶手的話，可能就是會挑到什麼都賺不到的房子）。

　　但是菜鳥新人不可怕，因為菜鳥不懂得騙人，但是某些資深卻又不夠專業的海外仲介人員，通常都會為了成交、為了自己的薪水而對客戶做出「過度銷售」，也就是把沒那麼好的東西講得太好太扯，讓投資人有錯誤的期待獲利；這種不誠實的仲介代表著人品也會有很大的問題。

你曉得怎麼判斷海外黑心代銷的特徵嗎？

　　你能夠期待一個人品有問題的海外仲介，能夠在一開始就給您專業正確的建議嗎？能夠期待一個人品有問題的窗口，在你需要他的時候，好好處理你的問題嗎？這種人品有問題的仲介人員真的不少，通常都充斥在一些小公司、小部門裡面，因為對於他們來說，能夠賺到錢才是第一順位的事情，而非你的投資安全。

小結：避開第一、第二點，這一次投資海外房地產你大概就已經先贏了80%了。

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a?invest trapa?c??a??c??a??a°?cμ?a?? — 這個地雷最恐怖，看到這種建案千萬不能碰!!

▮三、避免保證租金＋保證買回的建案

　　這種保證租金再加上保證買回的建案，通常是一般台灣投資者最喜歡的產品，尤其是總價又非常地低廉，但是，這種產品卻是我們專業人員眼中「風險最最最高」的危險產品，為什麼我會這樣說呢？

　　生性保守謹慎是台灣投資者的特性，也因為過度擔心風險就不想承擔任何風險，所以一看到有保證租金又保證買回這樣看起來沒風險的產品，總價又非常便宜，台灣投資者便趨之若鶩地搶著購買，還為自己的精明沾沾自喜；可是你冷靜想一下，怎麼可能有投資是不需要承擔任何風險、又有高獲利呢？

　　通常如果我們看到保證租金超過3年，而且每年可以給的淨租金會給到超過6%以上的，那絕對是有很大的問題，因為開發商去跟銀行貸款蓋房子都不用給到6%的利息，為什麼要給你這麼高的租金呢？這完全沒有道理！更別說還給你原價買回、甚至是給你加價買回的保證。冷靜一點，你會想要降低風險或是零風險，建商當然也想，所以這種海外不動產的風險其實都落在你身上。

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　　怎麼說呢？建商把這些成本全都灌在房價裡面來支付你的租金，把房子賣得非常貴，而賣完之後，建商與海外仲介業者該賺取的利潤都拿走了，剩下要履行給這些屋主的保證租金呢？不好意思，這些事情就是走一步算一步吧，付得出來就繼續經營，付不出來也只是把整個房子的產權全部還給你自行處理而已，他們拍拍屁股就走了，這時候你就得開始煩惱跨國打官司的問題了。

　　最可怕的是，當你拿到產權之後才發現，自己當初買的這個房子根本生不出6%的租金，甚至連3%都不到，因為你的取得成本可能是周遭行情的2-3「倍」以上，這種價格根本不會有當地人願意接手購買的（你會花三倍的行情去買房子嗎？三成都不可能了吧）。

　　不信嗎？可以去查一下大多數的保證租金＋保證買回的房子，這種物件的單價與周遭行情會有多少的價格落差，再看看會提供這種方案的開發商都是什麼背景(通常是又新又窮)，聰明的你就能夠瞬間了解所有真相了。這類型的物件近年充斥在台灣的海外房地產業界當中，建議你看到這種高風險的物件就別碰了吧，否則為什麼各國的大開發商都不會搞這種保證型的產品呢？

　　PS：國際超級房仲大膽預估，接下來的3年內會有大量的這種海外孤兒產生，什麼時候爆發只是時間點的問題、一定會爆！而且不少這種建案的背後股東，其實就是台灣的海外仲介公司主導的預售案或是英國的建案（這個已經爆不少了）。

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a?bangkok real estate price indexa?c??a??c??a??a°?cμ?a?? — 其實全球大部分的房價都在上漲，要買到會漲的房子其實不難

▮重點四、慎選國家與城市

　　這一點看起來非常簡單也非常關鍵，因為如果你買在曼谷、吉隆坡或加州之類的好地點，即便你變成了海外孤兒，只要找得到管理公司願意幫忙做後續服務（即便品質不夠好），你也能夠收取不錯的租金，拖個五六年以上再賣也能夠有不錯的獲利。

　　相反地，如果是找到錯誤的國家、錯誤的城市，那麼即便是神仙也難救了。

　　因為你買的地方如果是房價正在下跌、租金正在下滑、房屋供給過剩、人口增加太少或者經濟與所得衰退，這個地方的房市本身就已經不行了（例如台灣、淡水、青埔、金邊或伊斯甘達），你用再好的業者來管理、招租、出售，沒人住就是沒人住、沒人買就是沒人買，再強大的公司也對這種狀況無能為力。

　　看看八年前的台灣房地產再看看現在，同樣的業者、同樣的業務、同樣的投資客，房市開始蕭條衰退了，任何人都沒辦法去抵擋這種趨勢，而房地產又是一個非常吃景氣循環的投資產品，所以選對國家與城市是非常非常重要的。

▮五、地段、地段、地段

　　投資房地產的三大要素，我相信每個人都知道「Location、Location、Location」，但是以國際超級房仲自己的實際經驗來看，真的有把這個基本概念放在心裡的華人投資者真的是少之又少。

　　每個人都以為自己買到的蛋白區會變成下一個蛋黃區、甚至期待會下一個信義計畫區，因此很多業者就會利用這種錯誤觀念去接一些郊區建案賣給台灣投資者，順著你的錯誤認識去引導你一錯再錯下去，再加上蛋白區的價格非常便宜，投資者就會很傾向買這樣的房子來「賭賭看」是否會翻倍。

　　如果還有加上前面說的「保證租金保證買回」的話，基本上就很容易賣得好了，這也是為什麼保證型產品特別多的原因之一。

　　實際上，蛋白區之所以是蛋白區，就是因為他的生活機能、交通便利性、人文環境….等等條件不夠好，所以住屋的需求不大才會變成蛋白區。

　　相反地，蛋黃區的人口吸引力非常強大，再加上蛋黃區通常地少物件更少，才造就了通常各國房價漲幅最大的地方，一定都是最大城市的精華區內，不但漲幅高而且漲得也久，這些都再再驗證Location的重要性。

我受邀上財經節目《這不是新聞》，講解保證型建案的風險與陷阱

　　此外，許多國際城市都是屬於平原地形，跟台北盆地的狀況不一樣，因此其他國家的蛋白區是有很大的擴展空間的，蛋白區很容易面臨到供給過剩的問題，非常建議除非預算問題，否則盡量還是往蛋黃區、精華區投資才是最好的，千萬不要期待自己可以買到下一個信義計畫區(哪來這麼多信義計畫區)。

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▮六、千萬不要想著短期獲利、不要想要靠轉紅單賺錢

　　通常黑心的海外仲介與公司，都會鼓勵或者暗示你，可以靠「轉紅單」短期獲利，而且機率不低，遇到這種公司你就趕快逃跑吧。

　　實際上，在海外要靠紅單獲利是一件極為困難的事情，只是很多黑心業者會暗示你靠紅單獲利，實際上等你成交之後，紅單轉售不掉也不會成為這些黑心業者的風險，因為該賺的仲介費在一開始都賺走了，未來紅單無法轉售的風險也是買方在承擔，頭期款賠掉也是買方自己的風險了。

　　要知道，目前全球的房地產趨勢都在防範房地產的短期炒作，再加上房地產本身就是一個需要時間去發酵的投資項目，想要靠房地產獲利你當然需要足夠的耐心，沒有個五年以上的等待耐心，那我會建議就不要投資海外房地產了。

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▮七、資金要充足

　　國際超級房仲聽過很多的海外孤兒，都是因為資金不足才賠錢的，知道為什麼嗎？

　　因為你的資金不夠，你就買不到蛋黃區、大建商的好建案，這是核心因素；因為你的資金不夠，你就會想要靠紅單去賭看看能不能獲利；因為你的資金不夠，萬一紅單賣不掉你也沒有支付尾款的能力，導致頭期款被沒收；也因為你的資金不夠，就會想去買保證租金、保證買回的「假安全」物件。

　　資金足夠，你才夠買到一個地點好、品質好的物件，這樣夠好的物件才會有優良的成長空間，也因為東西夠好，所以它的價位當然會比較高，因為他有這個價值。

　　國際超級房仲偶爾會遇到一些預算在250萬台幣內的投資者，對於這樣的客人我通常都是給它們一個建議：「這些預算先留著並且繼續存錢，同時繼續認識當地市場。

　　如此一來等到未來預算足夠時，才能馬上搶到能夠賺錢、又安全的好物件」，絕對不要小孩開大車，而且投資也絕對不要讓自己壓力這麼大，買海外房地產是一件非常開心又能賺錢的事情才對。

a?couragea?c??a??c??a??a°?cμ?a?? — 心臟太弱的人，非常不適合投資房地產，我真的看太多太多了

▮八、要有膽識，不要因為一點點波動就嚇壞了

　　當你已經找到實力堅強的海外仲介公司、認識專業又誠實的仲介顧問、前往房市正在成長的城市，並且也挑了地段良好、口碑良好的開發商的建案，一切都大致沒問題以後，你應該要做的就是「大膽一點」，盡快做出決定、搶到最好的房型。

　　為什麼呢？因為如果缺乏膽識而退縮的話，這些天時地利人和的美好條件就與你無關了，即便在獲利再好的物件，你沒有買下去，這個物件未來的獲利也不會是你的，就像是想要中樂透的人，你也至少應該買張樂透吧？

　　很多人就是屢屢在這種關鍵時刻退縮，導致與賺錢的機會擦身而過；還有很多情況是，明明已經有機會買到最搶手的熱門房型，可是心裡面總是有個膽怯的聲音告訴自己：「這樣真的好嗎？這麼快就要做決定了嗎？」，心裡面越常出現這種聲音的人，越容易錯過財神爺。

　　理性來看，當這些客觀條件都已經出現時，通常你要「買錯」的機率就相當低了，仔細按照邏輯想一下，在一個房市向上成長的城市裏面，買一個精華區又大開發商的房子，不太可能放了五年之後還會賠錢吧？不太可能這種條件的房地產還會很差吧？

　　理性思考你都知道該買，但是膽識不足無法讓自己做出決定的懦弱原因，就是讓人賺不到錢的主因，所以說，沒有膽識的人千萬不要去投資海外房地產，甚至不要做任何投資。

　　另一個則是購買之後，開始收租了你就不要去管這個房子的狀況了，前面提到房地產就是要長期投資，你就乖乖地把這個啞巴兒子放在國外乖乖賺租金就好，不要天天去關心現在房市狀況、經濟狀況、政治狀況。

　　說真的，如果現在狀況更好了，因為稅務限制你也不太可能馬上賣掉，如果現在狀況變差，你現在想賣掉也不容易，不如就是長期擺放等五年之後再來考慮就好，天天盯著房市看只會累死自己、累死家人的。

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▮九、請先上網作功課，但也不要太相信網路資訊

　　這個是我經常跟投資者建議的，因為通常台灣投資者都不太相信仲介說的話，國際超級房仲我自己也很不相信仲介說的話，因此建議投資者一定要先上網初步做些功課再決定下一步。不過即便上網做了功課，因為中文的網路資訊很多都是錯誤、偏頗的內容，所以有些資訊還是持保留態度，做完功課一定要找專業的公司討論。

　　以我們公司來說，我們大多數都是上網搜尋國外當地的房地產資訊，甚至用當地的語言去Google在地的房地產狀況，這樣才能深入地了解海外該國的房地產即時狀況，而不是上中文網站看業者自己老王賣瓜、自賣自誇的資料。

　　同樣地，有做過功課之後，你再多找幾家海外仲介公司接觸，你才能夠比較出哪些海外仲介公司比較專業、哪些海外代銷公司根本就是濫竽充數、哪些仲介是專業、哪些根本就是搞不清楚狀況來混飯吃的（因為大多數國內仲介對於海外房地產的專業程度都很低，非常非常低，尤其是不到三年經驗的新公司）。

　　找到正確的業者，你就先贏了80%了。

a?actiona?c??a??c??a??a°?cμ?a?? — 看了這麼多文章，你還要什麼時候才行動呢？

▮十、你當然要行動，不然呢?

　　想要中樂透就得先買彩券、想要有收穫就先要播種，想要在海外房地產投資獲利，當然要在做完功課之後勇敢地購買下去，重點是不要妄想著能夠做好100%的準備才下手，通常你對房地產了解的越深、看到別人失敗的案例越多，你就會越不敢下手（看看多少國內老仲介，做了這麼多年結果自己都沒有買下去，我的父母就是如此，結果就是不斷地錯過機會）。

　　但是通常買下房地產並且長期投資的人，要賠到錢的機會真的是微乎其微，全世界各大城市皆是如此（頂多就是獲利不如預期那麼高，但是很難有到賠錢出場的狀況），要記得房地產的三大特性：「保值、增值、現金流」。

　　因此，功課都做完之後，趕快找專業的仲介公司接洽；確定有適合且夠好的物件之後，大概有個七八成的把握度，其實你就可以下手購買了，至於怎麼樣的狀況可以讓你至少有七八成的把握去投資呢？下方有幾點是我個人看待房地產的簡單重點：

必須是該國的最大城市
必須是房價與GDP都在正成長的城市
越靠近精華區、市中心越好
房屋的供給量不能越來越多
人口的增加數量則必須越來越多
人均所得也要提升當中
簡單說就是地點好、蓋得少、人口多、資金多
是否有許多重大建設反而不是直接因素
是否有許多政府機關也不是重要因素
是否建材良好裝潢漂亮也不是重要因素
履約保證也不是會獲利的因素之一
小心不收仲介費的公司
小心保證高租金、保證買回的建案
小心蛋白區、小開發商的建案
小心成立或者經驗不到三年的新公司

延伸閱讀：投資海外不動產的45項注意清單

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▮結論：選對海外仲介、選對城市、長期投資就贏了99%了

　　以這麼多投資獲利與投資失利的案例來看，通常會賠錢和賺不到錢的，大多數都是太貪心或者太膽小，導致自己誤判和錯失機會，實際上在海外房地產獲利的人非常地多也非常容易。

　　只是因為個資與隱私問題，這類的投資者都是低調地進行，我們幾乎沒有遇過買了海外房地產會大聲張揚的投資客，因此絕大多數賺錢的案例你不會查得到的，但真的很多。

　　最後，投資是很理性的，既然理性條件已經讓你找到八九不離十的理想物件，那就像賭神說過的一句話：「拿AK不梭是棒槌」，還在猶豫什麼呢？

你曉得該怎麼挑選好的海外房仲公司與業務嗎？有沒有挑隊真的「差很大」，挑錯你就慘了

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