【2019海外房地產大比較】台灣民眾最常投資的20城市大排名與評價(東南亞、日本、澳洲、英國、美國、大陸與台灣等國)

「top 20」的圖片搜尋結果
 
 
國際超級房仲:

 
  馬來西亞、泰國、菲律賓或柬埔寨等東南亞國家,還有英國、美國或者澳洲房地產,到底哪裡才是海外房地產投資的首選推薦呢?
  投資海外不動產已是先進國家的投資潮流,繼中國大陸、香港、新加坡、韓國、日本、甚至連馬來西亞的投資客,都開始紛紛前往國外尋找房地產的投資標的;而台灣的民眾也不例外,從2014年起正式開始進入台灣的海外置產「元年」。
  而台灣人會去海外房地產置產的原因,除了隱藏資產、自住使用、賺取利潤或資產避險外,最主要還是因為台灣的房地產已經「沒有投資價值」了:租金低、房價跌、超級重稅、交易量比SARS期間還低,再加上台北市房價來到全世界前十名的標準,因此台灣房地產即便再蕭條,也沒有一丁點值得你危機入市的條件。
  但是來看看海外不動產,房價比台灣便宜、租金比台北高三至四倍、經濟與GDP遠勝台灣、重大建設陸續進行,甚至年輕的人口紅利更是遠勝台灣,無論是中長期的發展都比台灣更為優秀,一拉一推的情況下,前往海外置產已經是未來台灣20年將要走的資產配置趨勢。

 首先!海外不動產真的有那麼完美嗎?
 
  沒錯,海外不動產不是完美的,當中最大的風險就是「人」,也就是替您服務的業者,這個重大關鍵我已經講了快要三百次了,除了業者有沒有真正執行所有售後服務(代租、代管、代售)以外,最可怕的就是:你的業務員說的話,是真的那麼完美嗎?
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  不過,業者的問題已經講過很多次了,因此不再今天的討論範圍;假設排除掉海外業者的問題,那麼這麼多可以投資的海外不動產,到底哪個城市的不動產才是最符合自己需求的地方?這些地方有那些優點與缺點、利潤與風險?
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  以下,就讓國際超級房仲針對台灣民眾最常接觸的「二十大海外房地產」的實際市場與投資優劣勢做個比較;為了避免企業間的交惡,昌鵬這邊必須強調,本篇文章僅屬於國際超級房仲客觀的「個人淺見」,不代表公司立場:
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【Top 20】海外房地產投資城市大排名 
 
 

冠軍:泰國曼谷

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♥ 投資優勢:
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  每年穩定的超龐大人口移入(20-30萬人)、住宅供給量少、資金大量集中、東協國際建設的核心點、東協經濟共同體的海陸空樞紐、薪資水平大量提升、強大的4.0新興高科技產業,重點是房價基期非常低(此評價出於全世界最權威的房地產網站:全球房地產指南Global Property Guide),而且房價爆發的力道還沒有真正出來。
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  最重要的是在2015-2017年的現在,剛好處於世界各國許多房地產都進入盤整期的時間點下,我真的實在實在實在想不到,目前哪個城市會比曼谷還來得更值得投資(極低風險、中高獲利),這也是為什麼國際超級房仲會選在2015年將所有重心都轉往曼谷的緣故,拒絕掉許多其他區域房地產業者的更高薪資機會。
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☢ 投資風險:
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  過去以來,泰國一直有政治方面的隱憂,不過直至2016.10.14泰皇駕崩之後,一直到新泰皇登基、軍政府接管並且獲得高達67%的國民支持率後,泰國的政治來到最近40年來最穩定的時候。另一個缺點則是泰國交易法規非常繁複,許多民眾不了解相關規定就自行到當地購屋,就經常發生簽約交屋之後,政府竟然無法同意過戶的情形。
  唯一要特別注意的是,曼谷一定要買在近捷運、商場的新大樓,那些沒有公設的舊公寓、舊透天,或許是台灣人的最愛,但是這種產品在泰國不但不會漲,而且還不斷地跌價中。
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♜ 亞軍:馬來西亞吉隆坡
 
 
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♥ 投資優勢:
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  相近於曼谷的優勢條件,吉隆坡還外加更高的人均所得、龐大中東資金注入、敦拉薩金融中心設立、天然資源豐富等眾多優勢,因此在東協房地產剛興起之時,吉隆坡就是第一個東協區域開始房價暴漲的城市,當時平均有著年漲幅16%、租金投報率6%的榮景,重點是:現在的匯率優勢超級強,而且已經在谷底盤旋兩年沒在下修了,是目前少數可以同時賺租金、賺房價、賺匯差的城市!。 
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  另一點,就是吉隆坡的投資其實相當簡單,如果真的不知道怎麼買,就買在新金三角商圈內(雙子星、敦拉薩金融中心、KL118)的就行了;如果是舊的金三角:雙子星、吉隆坡塔、巴比倫百貨內就更好了)。
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PS: 你知道馬來西亞未來最高的大樓KL118(獨立遺產大樓),在剛開始要打地基時,整棟就已經完租的消息嗎?你就可以知道外資跟國際企業有多看中吉隆坡了。
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☢ 投資風險:
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  吉隆坡相較於泰國,吉隆坡房價於2009年之後就開始飆漲,也因此從2015年至今進入了房價盤整期(甚至有些價格微幅下跌),預計下一波飆漲要到2020(馬來西亞期待三十年的宏願年Vision 2020)所有大型建設落成之後,才會有第二波漲幅。此外,由於租金漲幅跟不上房價漲幅速度,因此吉隆坡目前投資淨租金約3-4%左右,沒有特別強的租金表現。
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 季軍:澳洲的布里斯本(CBD與昆士蘭大學旁)

 
 
 
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♥ 投資優勢:
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  布里斯本是我相當看好的後勢區域,雖然它是澳洲的第三大城,但是它的房價卻排在澳洲第六(非常大的補漲空間),近年來許多大型建設(最有名的就是布里斯本國際機場,將成為南半球轉運中心)、New CBD計畫與國際企業進來投資,加上每年約9萬的人口移入,讓布里斯本小小的CBD區域房價快速爆發,短短三四年內已經追上墨爾本CBD價格水準。
  同時因為布里斯本CBD地形優勢(被河流切割因此精華區很小),加上附近的知名國際昆士蘭大學,令這個區域有著非常得天獨厚的條件(還有很多房子可以看到美麗的河景或公園綠地),重點是:布里斯本的空屋率僅4-5%,處於供不應求的狀態。
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☢ 投資風險:
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  這應該是澳洲共同的問題,澳洲主要城市經常某幾年供給很少導致房價上漲快速,偶爾又會有幾年蓋太多導致房價停滯,澳洲的房地產價格大概就是一直處於這樣的循環當中,而布里斯本目前也剛好進入蓋太多的週期中,因此無法短期之內就看到快速獲利。
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 看完了前三名,接下來看看仍屬於前段班的城市吧


第四名、第五名:澳洲的雪梨&墨爾本
 
 
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♥ 投資優勢:
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  相較於布里斯本,雪梨與墨爾本有著更不可思議的2%空屋率,人均所得也較高,因此多年以來一直都是國際投資者的首選、也是資產避險的天堂(連金融海嘯都沒什麼跌到,超猛!),而雪梨有著超大量的國外人士移入、墨爾本有著超大量的本國人士移入,因此人口紅利是這兩個城市的最大優勢。
  即便雪梨的房價基期相當高,但也不過就是中國一線城市的七折價,而墨爾本CBD跟布里斯本CBD 又是雪梨的七至八折的價位,仍然有上漲空間。此外,墨爾本甚至還是少數被官方允許,可以從事Airbnb的日租行為城市。
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☢ 投資風險:
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  由於已經房價上漲多年,因此相對來將基期較高,尤其是雪梨(房價高於墨爾本約30-40%),空屋率低出租極快但淨租金投報率僅3%左右,加上近年針對外國投資者的稅務與貸款限制,讓外國投資者須要準備更多的自備款。不過,由於貸款限制是這一波的針對性打房,再過2-3年也許就會重新開放,不然很多銀行實在是叫苦連天。
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  附帶一提,維多利亞州(墨爾本)從201771日開始,土地稅將從原本依照預售屋價值課徵0.55%的稅費,直接調整成由5%計算,因此這兩個月趕快買墨爾本預售屋還可以省到接近5%的稅務成本喔。
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第六名:馬來西亞馬六甲
 
 
 
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♥ 投資優勢:
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  身為世界文化遺產州屬的馬六甲,現在最大的優勢在於最近十年不斷飆升的遊客數量所延伸的眾多旅遊建設,而不斷倍增的當地和國際遊客當地卻極度缺乏酒店產品的供應,因此投資旅遊型產品(如酒店型公寓)有龐大商機。
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  此外,當地大型建設最有名的莫過於張藝謀海外唯一的印象系列表演「印象馬六甲」,除此之外,中國大陸與馬來西亞兩國政府聯手打造的皇京港,將大大地撼動新加坡在馬六甲海峽的地位。而最令海外人士注目的莫過於隆新高鐵在此有中繼站的部分,不只是這些未來建設,其實馬六甲有非常多的國際學校、頂級醫療設施、高爾夫球場,現有的設施其實已相當成熟。
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☢ 投資風險:
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  優點也是缺點,馬六甲有著強大的旅遊吸引力,但是當地的居民人口非常稀少(僅90萬人左右),因此在此非常不適合投資「純住宅」的產品,一定要想辦法結合旅遊業甚至是官方關係,才有較穩定的獲利來源。
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  另一方面,在馬六甲「千萬不要買永久產權」的馬物件,因為在馬六甲永久產權的物件都非常的偏僻、荒涼,買了很高機率會出問題(像是租不掉、賣不掉,你自己也不會想去住)。
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 看完了前段班的排名,接著是中段班的城市 

 第七名:中國大陸(一線城市)
 
 
 
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♥ 投資優勢:
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  所謂的一線城市指的是大家常說的北上廣深(北京、上海、廣州、深圳),這幾個城市的平均房價都是世界排名上赫赫有名的高,整個中國大陸數十億人以及全大陸的資金都首選的房地產避險聖地,即便價格再高,這數十億的人口還是對北上廣深房地產充滿著信心,再加上中國大陸的國際經濟影響力逐年提高,這四個城市未來更有可能是全世界最貴的四個城市。
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☢ 投資風險:
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  房價基期實在太高了,尤其2015-2016年利率調降,導致這幾個城市一年內的房價竟然又飆漲了約50%左右,因此許多強國人擔心房地產會泡沫化而紛紛將資金移往其他海外城市;而大家所擔心的泡沫化風險終於在2018Q3開始發生了,中國許多城市的房價開始紛紛下降,甚至不少大開發商打出預售屋打六折、對折的口號來吸引買方,中國民眾也終於遇到第一次的房價下滑危機了。
  不過幸虧中國的外匯管制非常嚴格,所以目前資金被鎖在境內讓崩盤的速度沒有那麼快,但是選在剛開始下跌的時間點進場投資房地產,確實是一個風險非常高的做法,不建議這一年內還繼續往中國投資房地產。
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第八名:越南胡志明市
 
 
 
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♥ 投資優勢:
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  在經歷2009年金融海嘯而崩盤之後的房價,目前正在逐年回溫與復甦,因此房價目前胡志明市房價基期還算低,胡志明市的人口也相當龐大,租金投報率也在4-5%合格範圍之內,因此現在進場胡志明市的「第一郡」仍有價差的獲利空間。 
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☢ 投資風險:
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  也因為經歷過房價崩盤而導致越南民眾對於房地產的信心度較弱,因此很難將房價推升到「不可思議」的境界(看看日本、愛爾蘭),此外,越南人口雖然多但是平均所得太低且產業都以工業為主,推動更高房價的難度又更高了。
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  而胡志明市又有分許多的郡(類似我們的行政區),每個區域的房價落差很大,需要特別了解投資的區域距離市中心第一郡有多遠的交通距離、該區域的人口與收入結構如何。

  比較特別的是,目前台灣大多數業者在胡志明市當地都沒有豐富、成熟的售後服務經驗(代租、代管、代售),因此交屋之後的售後管理將會是胡志明市投資的最大挑戰。
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第九名:美國房地產
 
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♥ 投資優勢:
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  隨著2009年金融海嘯結束後,美國的經濟與房地產不斷地回溫,主要城市的房價也不斷地上漲,因此若當年有搶在金融海嘯時「危機入市」的投資者,現在都已經賺取相當龐大的獲利;而隨著川普上任,美國經濟似乎有越來越好的趨勢,房地產價格還有後續力道有機會往上再攀升。
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☢ 投資風險:
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  並非美國所有城市都值得投資(比方說底特律或者沒有神盾局的地方),建議還是往紐約或者洛杉磯這種國際大城市為主。此外,2017年美國平均中位數房價已經超越了2009年之前金融海嘯時的房價水位,房價也已經成長了近八年,也許在2-3年內就會贏來房價的盤整期。
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  因此現在進場美國的時間點有點確實已經晚了些,預估現在進場能夠賺取漲幅的期間實在太短了,同時在美國置產很難隱藏資產,很多有錢的大陸人不願意在將資產訪到美國不動產內,少了一股強大可以推升房價的火車頭,2018年也非常地明顯,看得出來美國許多區域的房市都開始降溫了,想要繼續前往美國投資房地產的人建議要選擇以「現金流」為主的區域做投資較為安全,不要太期待良好的漲幅。
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第十名:菲律賓馬尼拉
 
 
 
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♥ 投資優勢:
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  類似於胡志明市第一郡的房價(基期較低),且菲律賓有著非常優越的6-7%的租金投報率,若只是單純追求「租金獲利」的話,菲律賓的租金效益是東南亞數一數二的地方;建議選在馬卡蒂與BGC這兩個精華區域。
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☢ 投資風險:
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  房假有些暴起暴落的情形,因此價格方面不穩定(屬高風險高獲利型產品),而馬尼拉脫離精華區馬卡蒂與BGC之後,其他區域就超級不適合投資,尤其是近年來許多業者炒得沸沸揚揚的「馬尼拉博弈特區」,在地的居住人口非常的少,是許多當地民眾非常不推薦的地方,需要特別特別特別留意。
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  同時,若真的只為了租金而投資,其實不如買東京的住宅,只是馬尼拉精華區又多了一分「暴漲」的期待,要特別留意進出場時機以及購屋地段行情。
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第十一名:日本東京
 
 
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♥ 投資優勢:
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  台灣民眾過去投資海外的第一聖地就是東京(台灣人真的超級愛買東京的),類似馬尼拉與胡志明市的情形,東京不動產著有相當不錯的淨租金投報率、快速地出租速度、良好的租客品質,倘若找10-20年屋齡的房子,都有機會找到地段好且淨投報率約8%左右的產品,適合非常非常保守、預算較低、且未來有可能自用(對日本有憧憬)的投資者。
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  另一方面,前幾年因應東京奧運、賭場建設以及大陸的避險資金,東京在過去五年房價也有一些微量的漲幅(約每年5%)。附帶一提,東京大多數的房仲公司的物業管理品質都不錯,收費也相當低廉(僅約租金的5-8%),因此管理方面會省很多心力,不用特別去避開地雷的物管公司。
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☢ 投資風險:
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  日本房地產給全世界最有名的就是「泡沫化」了,東京在80年代曾經創下一個城市抵全美國房地產的總值,但也因為90年代的泡沫化讓房價只剩1/3,同時也導致日本民眾購買房屋的意願極低,因此東京投資者未來最大的痛苦就是:不好賣、沒價差(甚至多數情況是需要賠售的)。
 
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PS:可以參考日劇房仲女王(賣房子的女人),我老婆北川景子演的,裡面就有幾段提到當初投資的房子,因為屋齡的關係而大大減少房屋售價的價格。
 
 
 
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  另一方面,日本的持有稅務也較重,更可怕的是查稅機制超完整,你很難在日本閃躲掉稅務問題,因此要特別特別留意「淨租金」是多少投報率;最後提醒,千萬不要相信你可以在東京賺到價差的鬼話(竟然還有台灣業者在廣告上主打,日本房價的未來漲幅可以期待到泡沫前的價格,真的很黑心),不是不可能賺到價差,而是實在太困難了,你需要對當地非常非常熟、價格要買得漂亮、同時還需要一些運氣才行。
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  而且你們知道嗎?全世界全宇宙的壞蛋,第一個要征服的地方就是東京,在賽亞人、鋼彈或EVA正式進駐東京之前,還是要留意一下宇宙治安的問題,因為這裡太容易吸引超級壞蛋了。
 
 
 
 
 
  
 
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最後進入了後段班,這些地方能別碰就別碰吧(高風險低獲利)
 
 

第十二名:中國大陸成都/重慶等二線城市
 
 
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♥ 投資優勢:
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  近年有少數業者看好中國大陸經濟的優勢(其實也算晚了,因為近年大陸經濟成長雖然還是很猛,但明顯有放緩趨勢),希望藉由一帶一陸的商機可以在中國的一帶一陸據點而進場投資房地產,近期最多民眾接觸的莫過於成都與重慶了(不是之前問題一堆的南寧),而成都與重慶的價格,相對一線城市來說非常低廉,未來一帶一陸的發展空間給這邊帶來無限想像。
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☢ 投資風險:
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  一帶一路的相關據點其實很多,而成都與重慶這些地方的人均所得其實非常低(跟東南亞差不多),即便人口很多,但是卻沒有非常密集(這兩個城市太大了),因此當地居民的剛性需求很容易被分散掉,資金更難集中去推升房價。
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  更嚴重的,台灣目前少數幾間在賣成屋或重慶的物件,「產品」跟「價格」都是有很大的問題的。以「產品」面來說,都是選擇當地並不缺乏的商用型大樓;以「價格」面來說,售價皆比周遭行情貴非常多,即便打著包租包買回的噱頭,實際卻是非常高卻不成熟沒經驗的槓桿投資,但一般市井小民非常容易被這種類型的產品吸引。
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  而且千萬不要忘記了,大陸是個有「外匯管制」的共產集權國家,看看最近的肥咖條款有多恐怖,搞得一堆資金回台灣避險(順便帶動台幣匯率升值),前進去大陸很容易,出來卻超級困難(一年只有五萬美金的額度),其他管道又有一定風險存在,難怪大陸有錢人都說:「我們都搶著要把錢匯出去,只有你們台灣傻逼還把錢匯進來」。
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第十三名:台灣台北
 
 
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♥ 投資優勢:
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  雖然台北已經連續兩年被列為全亞洲投資前景最後一名的城市,但是昌鵬我還是對台北市房地產抱有一些期待,畢竟台北還是有一些獨特的優勢存在,當中最大的優勢是:我們是華人世界裡面唯一的民主國家+永久產權。
  台灣民眾會投資海外房地產(雖然金額跟國際比起來實在很少),國外民眾也會投資國外房地產,所以台北當然也是排行名單的之一囉,尤其是大陸投資者特別愛買台灣房地產(有愛&情感,就等於台灣人愛買東京一樣,希望可以在唯一的華人民主國家有個永久產權的不動產)。
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  台北市是屬於世界級的人口超密集城市、人均所得也相當高、近年的房地產機制也越來越健全(如實價登錄、履約保證制度、抑制短期炒房的稅制),單就人口與資金來看,只要是精華區內的產品仍然有相當保值性;另一方面,台北有著世界級超強大的生活機能(治安、大眾運輸、吃喝、醫療等等),都吸引著剛性需求者入住(大陸與香港民眾居多)。
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☢ 投資風險:
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  房價基期超高(已經來到世界前十名的城市等級),租金投報率卻是世界級的超低水平,房價所得比屢創新高,看得出來台灣這個國家的經濟與所得確實是有很大的問題。
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  同時,大家都知道最近三年房價不斷地緩步下修、交易量創下921SARS以來新低、房地合一與持有的重稅、國家也沒有重大建設或者外資進入(我們還在抵制外資進來投資)、國際貿易有著嚴重關稅壁壘問題、甚至連人口都開始高度老化(年輕人卻又沒錢結婚生子)…..說都說不完,實在是看不出來三五年內,台灣到底有什麼機會可以房市回溫,如果你認為有請告訴我原因在哪裡(先不要去期待大陸統一這種八字還沒一撇的夢,即便統一了也不會比較好,例如:香港)。
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  強烈建議,台北房地產一定要長期持有,如果要購買的話,要選擇2房的精華區(盡量以近大醫院與大眾運輸為先),養老型的產品也是可以考量的。
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 第十四名:英國郊區物件
 
 
 
 
 
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♥ 投資優勢:
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  因為英國脫歐的緣故,英鎊匯率重挫而導致我們購買英國不動產非常便宜(類似澳洲、日本、馬來西亞的購買優勢),而首都倫敦是一個非常強大的城市,即便現在經濟不好房價也下跌(雖然價格基期也很高),但很快地就會仿照當年美國金融海嘯後一樣快速復甦,因此再稍等一下,我十分看好未來兩年內可以「危機入市」的倫敦。
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☢ 投資風險:
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  所以說,如果是「倫敦」就相對安全一些,只可惜台灣海外業者都接到一些很蛋白、蛋殼區或者其他城市的物件(如新竹、台中、高雄這種等級的區域),而且產品都是保證租金、保證買回的酒店、停車場、學生宿舍這種產品,沒有什麼「剛性需求」支撐未來的出場(這對開發商來講是非常高的風險,尤其是資金不足的小開發商),如果一切能順利依照合約走也就罷了,萬一出狀況,這些物件就真的是你完全丟都丟不掉的燙手山芋。目前台灣在進行英國房地產訴訟官司也非常多,當中不乏許多一屋二賣、三賣甚至四賣的狀況,還有保證的租金突然硬生生被降低的狀況,因此我非常不推薦投資英國這一類的產品,風險太高太高了。
 
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  說實在的,被騙而虧損都是因為一個「貪」字,千萬不要認為可以用很低總價買到高額保證獲利的案件是賺到,這種小建商的保證獲利產品,在我們專業人士的眼裡才是最恐怖也絕對不碰的產品(超高風險、中低獲利);好好想一下,萬一開發商真的出狀況了,這些物件你要找誰處理?怎麼處理?
 
 
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第十五名:泰國芭達雅
 
 
 
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♥ 投資優勢:
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  芭達雅這邊擁有非常多的國際觀光遊客,因此這個區域只要挑對案件,單純要有個4-6%左右淨租金是相當容易的,因為這裡是泰國最多觀光客的城市之一,許多人來過都會被離島的美麗海灘給吸引住。
 
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☢ 投資風險:
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  以投資房地產來說,這邊很像是窮人版的馬六甲,因為除了遊客之外也沒有其他大型建設了,所以沒有旅遊商機以外的想像空間;而且芭達雅因為旅遊業已經極為成熟,所以並不缺酒店和民宿類的產品,但是這邊又沒有剛性的住宅需求,因此賣不掉已經是「現在」投資者最困擾的問題了。
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  此外,因為這邊是旅遊型的區域,因此購買的時候盡量以可以做為旅館出租的一房為主,兩房的轉售性不同於曼谷,這裡的兩房真的不太好賣(需求少、總價高)。
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  最後是排行榜的倒數五名,我建議如果要投資這兩個地方,不如把錢拿去奢侈地「吃喝玩樂」會更適合。
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第十六名:柬埔寨金邊
 
 
 
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♥ 投資優勢:
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  在2012-2014年的時候,金邊的房地產隨著經濟快速起飛而迎來了高獲利階段,當年平均房價的漲幅來到15-30%的驚人程度,租金投報率也屢屢接近8-10%,當時只要能即早快速進出場者都能賺到豐厚的利潤;此外,金邊的店面、透天、土地都相當便宜,尤其土地近年的價格都不斷飛漲,如果能夠在金邊買到這種產品,即便是現在進場都有非常高額的豐厚獲利(因為利潤非常高但價格卻低到風險很低的程度),只可惜外國人沒辦法買,因此這兩年投資者都在問:怎麼樣可以拿到柬埔寨的身分。
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  另一方面,金邊人口的所得也不斷快速增加,政府也陸續改良許多基礎建設,民眾消費力越來越強、各行各業越來越興盛、片地都是商機(除了公寓大樓的房地產市場),金邊在過去有著「東方小巴黎」的榮景慢慢回來了。
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☢ 投資風險:
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  為什麼外國人唯一可以投資的「電梯大樓」千萬不要投資呢?因為金邊的電梯大樓面臨到所有房地產最害怕的天敵:「供給量高到離譜」,預估至2019年會落成至少約3萬個單位,而且還有很多區域正準備要開發蓋房子,像是堆谷區、萬谷湖區、AZ城之類的共八座衛星城,相當於八個鑽石島的供給量會在未來十年左右陸續完成,不知道洪森腦袋到底在想。
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  所以金邊的房地產常見問題:電梯大樓需求太低(僅2.5萬外籍人士住屋需求)、價格太高(市區一房要四五百萬,開車20分鐘只要花1/4價格就能買全新帶車位的別墅),而歐美的外商公司又沒有這種為了使用而購屋的習慣,都是租個幾年就離開,因此你也不要去期待外商會購買你的房子;另一方面你知道嗎,依據當地房仲公司所述,金邊的電梯大樓有60%的成交量都是來自於「台灣」。

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  但是我認為真正最大嚴重最讓我不看好的困境,其實是柬埔寨人購屋習慣問題,當地人還停留在買透天別墅的思維,再加上電梯大樓的一房售價是別墅的三四倍,所以金邊人會想要購買電梯大樓的機率真的是微乎其微。所以電梯大樓又多又沒人要,我認為,因此下面這一句這才是金邊房地產市場最核心的問題:


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沒有(電梯大樓)需求
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所以說:金邊的電梯大樓,未來你要賣給誰?
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  因此顯而易見的,過去幾年抱持短期獲利的柬埔寨投資者與業者,接下來就要吃到很大很大的苦頭了(看看現在有多少投資者急著要賣紅單卻賣不掉),金邊的公寓要獲利,一定是長期持有才有機會。由於公寓大樓供給突然大爆量的這個黑天鵝,可以馬上看見接下來金邊的公寓市場將迎來只少十年的「租售黑暗期」。
  看看從2017年要交屋的金邊電梯大樓,建商目前對於租金的報價已經是2014年的一半了,這還沒算入實際的出租租金與出租狀況,一個沒有自用需求去支撐的房地產市場(供給過剩&需求極低),經濟跟國家在怎麼發展也沒辦法讓這些房子住滿,那你的投資又要怎麼增值呢?

  但優勢在於,它至少是一個經濟快速爆發成長的城市,撐過這段供給爆炸的階段、同時國內居民若能慢慢接受電梯大樓,將會是可以在未來期待的機會。

 

第十七、十八、十九名:
日本大阪、北海道、沖繩
 
 
 
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♥ 投資優勢:
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  這三個城市因為評價差不多,所以昌鵬放在一起比較。這三個城市共通的特點就是觀光客多、台灣民眾熟悉(電視上都常聽到,搞不好還有人會學大阪腔說話勒),不過也如同於芭達雅的情況,選到一個正確的投資物件(一定要蛋黃區)將會有5-6%左右的穩定租金來源。
 
 
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☢ 投資風險:
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  幾乎旅遊型產品的共同原罪都是如此,沒有太多剛性需求,而大阪、北海道和沖繩的交易量相當低,也就是未來你要出售的時候絕對是最大的問題,再加上日本房地產容易折舊(越老的房越不值錢),極度不推薦在沒有剛性需求、沒有人口紅利、沒有資金集中的地方購買房地產(高風險、低獲利)。
 
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  另一方面,比起芭達雅來說,日本可以旅遊的地方與選擇的酒店太多了,購買這邊的旅遊型產品會遇到競爭龐大的問題(旅館業是需要經營的,不像住宅出租那樣單純穩定);購買住宅型產品的話,又會面臨到難以脫手與賠售的風險。
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最後一名揭曉………………


第二十名:馬來西亞的柔佛州(伊斯干達特區)
 
 
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♥ 投資優勢:
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  美迪尼的免稅特區、距離新加坡較近而有工業城商機,Hello Kitty與樂高樂園進駐,橡木影城也來這邊設點,甚至........
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  真是夠了,我實在不懂想買這邊的人到底在想什麼?這些建設跟房地產增值有什麼關係啊?你確定新加坡人會來這邊住?這裡不是台北市到三重耶,這裡是新加坡到馬來西亞耶!
 
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☢ 投資風險:
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  這個地方已經不只是風險而已了,所謂的風險是未來可能會發生但是還沒發生的壞事,但是伊斯干達的壞事早就在2014年就全部發生了(而且房價早就在下跌了)。
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  最大主因還是當地州政府因為和開發商合作分享利潤而不斷批准建屋,僅僅200多萬的藍領人口,蓋了33萬戶的房子(正在興建中還沒交屋),而中國大陸的超大開發商碧桂園又像是最後的豪賭一般,砸了數千億美金的重本在伊斯干達填海造陸蓋房子,官方宣稱至少要供應20萬戶的單位;所以本島加填島加起來,總共會有50萬個住宅單位。
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  拜託,200萬人要蓋50萬個住宅嗎?尤其B區的美迪尼也蓋得太多了吧,這邊都是收入較低的藍領階級,這樣的收入要怎麼把房價與租金往上推升?
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  而且遊樂園和影城跟房地產到底有什麼關係(跟其他城市比起來,這種建設根本就是完全不值一提硬湊出來的優勢)?甚至還有一些業者宣稱,這裡未來的房價絕對是在吉隆坡之上(這真的是太扯了,難道不知道比伊斯干達還更有價值的城市,在馬來西亞有好幾個嗎)。
  連2018年上任的新總理馬哈迪也說了,希望這裡的建案「森林城市」不要再賣給外國人(中國人)了,因為這裡的房價根本不是當地人負擔得起,都是炒作出來的狀況,有興趣的人可以把馬哈迪、森林城市、柔佛州在Google上面搜尋一下,你就會知道連新政府都多麼不看好這個地方了(唯一看好的只有開發商碧桂園,以及跟他們一起出資的柔佛州政府了)。
 
 
 
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  更過分的是,台灣許多代銷業者都會拿著「一橋之隔、房價只要1/3,因此會有大量新加坡人來居住」的鬼話來騙台灣民眾,這些業者能不能提供一份正式且權威的數據出來,到底有多少新加坡人已經或是即將搬去伊斯干達住?50萬個單位,至少要搞100萬個新加坡人去住才夠吧(新加坡僅560萬人,等於是每六個新加坡人就要有一個搬去伊斯干達住才夠)
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PS: 一個良好的房地產市場,最佳的比例是供給vs需求是13的比例(例如澳洲三大城、曼谷、吉隆坡等)。
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  你們可能不知道,不但沒什麼人從新加玻搬去伊斯干達住就算了,甚至新加坡人還十分看不起來馬來西亞(別說伊斯干達了,新加坡人可能連吉隆坡或檳城都看不上眼),而且新加玻自己的「組屋(類似國宅)」其實價格也不算太貴,當地人幾乎都是選擇留在新加坡居住。
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  退一萬步而言,就算現在去看柔佛州(含伊斯干達特區)來講,頂多只有A區的新山(舊城區)生活機能還算好,其他地方去到現場就知道有多荒涼,真的是一個「沒有現在、更沒有未來」的區域,不要只看著單價低就一頭栽進去(而且有某些在台灣銷售的建案,是被業者嚴重大加價50%的產品,這是我們海外不動產業界都知道的祕密)
 
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  上面前19名的房地產區域,即便有些城市或產品國際超級房仲不推薦,但如果客戶聽完了風險與獲利分析之後還是要買,昌鵬這邊仍然可以提供服務,只有伊斯干達這個地方,你捧著錢找我,我也不願意賣這種一定讓客戶出事賠錢的標的。
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  總結:這個地方我認為風險實在太高了,這種供給量真的很恐怖。
 
 
 
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延伸閱讀
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 給房地產投資者的忠告:「寧可買貴,也不要買到沒有需求的地方。」
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   以上,純屬「國際超級房仲」的個人淺見,不代表21世紀不動產或任何公司企業的立場(其實還有更多的八卦與風險沒辦法說出來),希望所有有意願前往海外置產的民眾,看完這篇文章之後可以清楚地了解各個國家優缺點,以利選到符合自身投資需求的物件。
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  最後,補充一點,有許多民眾都會看「好X網」的房地產新聞,因為它們的新聞量大而且品質不差,但是這也僅限於台灣的房地產新聞。好X網只要提到海外不動產,十篇文章裡面絕對有九篇半都是在大力抨擊的。
  為什麼呢?因為好X網背後的老闆就是永X房屋集團,而永X房屋因為沒有在經營海外不動產(所以你們覺得一個沒有經營海外房地產的公司,能夠有多熟海外房地產市場、言論會有多公正),所以藉由抨擊海外來增加國內的銷售業績,而抨擊的方式都是固定三招SOP,你們多看幾篇就可以馬上發覺不對勁了。
第一、   以柬埔寨房地產的亂象來舉例整個海外房地產
第二、   以馬來西亞與日本匯率為例,來批評匯損的虧損
第三、   旅日作家劉黎兒則是批評日本房地產的班底
 
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