【為什麼台灣人投資海外不動產虧錢的人居多?】廢話!因為你都愛買「這10種」建案啊

國際超級房仲:

 

▸ ▸ 我實在不太能理解,為什麼許多台灣投資者都這麼貪心、好高鶩遠、不切實際而且好傻好天真?你真的相信天下有白吃的午餐嗎?你真的相信有高獲利、零風險的投資機會嗎?

 

▸ ▸ 近期接觸了許多想要投資海外不動產的客戶,這邊就不去討論「為什麼要投資海外不動產」了,如果你還對海外不動產的趨勢與利潤有疑問,你應該去思考一下「為什麼不能投資海外不動產」。基本上,只要選到一個經濟與房價正成長、需求大於供給、首都的市區地帶,你買到會賠錢的房地產真的很難!很難!很難!

 

▸ ▸ 可是我們要思考一下,這麼多城市的房地產都有很良好的收益,怎麼台灣的投資者特別「倒楣」,老是購買到會賠錢的物件呢?


其實就是一個字:「貪」

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▸ ▸ 可能是華人社會的傳統觀念因素(要多存錢、節儉、踏實),大多數台灣投資者在投資上都很擔心賠錢的風險,可是卻同時妄想著高額的暴利,這個可以從很多客戶或者業者的言論裡面窺知一二,因為我很常聽到這類型的人說:「可是XX國家的租金有多高、XX城市的漲幅有30%、XX業者的建案有保證,而且這個XX物件才多少錢,所以我為什麼要投資這種獲利看起來這麼少的建案....」等等的言論。

 

▸ ▸ 我剛開始聽到的時候都會心裡想:「大姊,你是真的不懂還是在開玩笑啊?」,經過幾年的市場驗證下來發現,原來它們真的是不懂。

 

▸ ▸ 最簡單的概念:「怎麼可能有一個房地產獲利超高、風險超低,而且總價還非常便宜,甚至建商和業者還可以給你保證?」如果真的這麼好,那全世界的人都來投資那個國家的房地產就好啦。

 

▸ ▸ 事實上,台灣的投資者特別偏愛的物件,在我們的眼裡反而是「高風險、低獲利」的危險產品。


什麼是實際上「高風險低獲利」的產品呢?

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▸ ▸ 通常有以下十種特徵的建案就要千萬小心,如果特徵越多就要越遠離:

 

一、保證租金

二、保證買回

三、沒什麼知名度或者第一案的開發商

四、非該國當地知名的開發商

五、位於蛋白區

六、位於第二、第三甚至第四線城市

七、贈送一大堆東西

八、一直強調施工品質的建案

九、私人跑單幫

十、網路上及地政處內有許多負面評價or成立時間短or不收仲介費的海外代銷公司

 

 

▸ ▸ 這十點要一一詳細說明是需要很大的篇幅的,如果有興趣了解所有的細節,可以加入我的LINE ID:@Superagent,請記得要加入@才能搜尋得到我的《國際超級房仲》官方帳號。

 

▸ ▸ 不過我大概講一下為什麼這十點是我會特別建議你,一定要敬而遠之的特徵。


 

保證高%租金+保證高價買回

 

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▸ ▸ 首先,看到「保證租金」的建案時,我通常就會比較提高警覺了:為什麼這個建案會提供保證租金的服務?

 

▸ ▸ 並不是說有「保證租金」的建案就不能買,但是你必須要了解「理由」是什麼?為什麼國外建商或海外代銷業者要去替你承擔租金的風險?有沒有可能是:「這個租金成本根本早就被加在你的房價裡面了?」

 

▸ ▸ 再來,如果「保證租金」加上「保證買回」的話,那通常這個建案有問題的機率就非常非常大了,尤其是那些租金被保證的特別高(可能有個6-8%以上)、保證買回的價格還有被增加個10%、20%,這時候你第一個反應必須是要了解:保證的那個公司是不是夠大夠有規模?比方說是否是上市公司、財力保證、信託之類的。

 

▸ ▸ 說真的,一般看到保證租金加保證買回的產品,負責保證的又不是什麼有名有錢的大公司的話(要是母公司喔),那99%是有很大的問題了,你就別去碰了吧。

 

延伸閱讀:【海外房地產投資】保證租金、保證買回的隱藏風險在哪裡?看完這篇可能幫你省幾百萬元

 

 

 


歷史悠久的當地大開發商,一定有它的價值

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▸ ▸ 再來,國外的建商我們都稱呼為開發商(因為它們不是只有單單設計與興建大樓而已),一定要盡量選擇品質夠好的開發商,因為夠大規模又有歷史的開發商,它們絕對很了解當地本土市場的購屋習性,了解怎麼樣設計與定價才會讓市場買單。

 

▸ ▸ 反而很多小的當地建商,或者是台灣/大陸突然跑去某個國家蓋的建案,很高的機率都是試水溫而已,對當地市場不了解、財務狀況也不曉得是否健全、交屋的品質也沒有經過驗證,甚至通常當地民眾對於這種建商的接受度也相當低。

 


地點還是最重要的(寧可買貴不能買錯)

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▸ ▸ 再來聊一個地點問題,大家都知道投資房地產最重要的三個要素就是:「Location、Location、Location」,但是許多台灣投資者還是會奢望自己買一個會從蛋白區變蛋黃區的物件,加上一直有一種「因為總價這麼低、所以風險也比較低」的奇怪觀念,以至於都會去投資一些地點很差的物件,然後一直以為自己買的地方會是下一個「信義計畫區」。

 

▸ ▸ 那些業者真的是良心好像被放在保險櫃了,什麼蛋白區都敢跟客戶說是下一個信義計畫區,大家真的了解信義計畫區嗎?台灣的信義計畫區可是全球百貨公司密集度最高的地方之一耶,還有台北101這樣的地標大樓與A級商辦,任何國家要複製這一點都是相當相當困難的。

 

▸ ▸ 要記著,不是每一個蛋白區的重劃區都會變成信義計畫區,你得去務實地判斷它到底是信義計畫區還是淡水新市鎮。


 最最最重要的部分

海外房地產最大的風險:海外代銷業者

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▸ ▸ 這個才是你投資海外房地產「真正最大的風險」!關於這個事情我已經寫了不少篇文章(當中還有文章被惡質的同業盜用),甚至還拍了短片來教大家判斷什麼是不良的海外業者,所以這一點的重要性你千萬不能忽視。

 

▸ ▸ 為什麼海外代銷業者會是最大的風險?因為如果這家公司連專業都沒有的話,提供給你一堆錯誤資訊當然不會讓您做出正確判斷,再加上沒有專業的業者代表著沒有銷售實力,很多國外搶手的好物件他們也是拿不到的,買不到搶手的建案、難道你要買滯銷的建案嗎?

 

▸ ▸ 最近常常聽到很多客戶跟我說,某一家近期廣告打很兇的業者所舉辦的說明會,聽完之後差點沒有吐血,不但把泰國曼谷的房地產獲利講得像大陸一樣高、甚至業務員的專業度也很差,而且該業者所販售的物件有一大堆符合上面10項的特徵,讓有警覺性的客戶馬上就發現不對勁了。

 

▸ ▸ 另一個最可怕的就是「跑單幫」,經營國外房地產是是需要很大的成本才能夠維護好售後服務品質、才能夠把關好各個層面的安全性,跑單幫的才不會管你這些,他們大多在乎的只有能不能讓你買單、自己能夠拿到多少的佣金而已,如果哪天出狀況了,他可是完全不會負責的。

 

延伸閱讀:

【大公開】黑心海外業者最常見的五大謊言

你們都搞錯海外投資「真正」的風險了

 


還有一種很奇怪的賣點:主打施工品質/結構

 

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▸ ▸ 如果上面的文字太多讓你沒辦法馬上消化的話,那你再多注意一下,如果這個國家的建案常常強調「施工品質」有多好,那你一定不要落入這個陷阱了,因為施工品質只是房價可能會往上漲的其中一項「非必要」的因素,施工品質好當然加分,但是不可能單單因為施工品質好就讓你的房價上漲(例如柬埔寨的金邊),否則大家都蓋豪宅買豪宅就好啦。

 

 


最核心問題:試水溫

▸ ▸其實講一個最核心的問題,為什麼這麼多人會買這種有瑕疵的建案呢?主要就是一個「試水溫」的大問題,因為第一次買所以就保守找個建案來試試水溫,既然是試水溫所以就買便宜的建案、不要花太多錢的建案、能夠有一些保障的建案、成本跟風險看起來低的建案…..,就是這種要不得的想法才會讓一些「劣質業者」抓住這種心態,賣一些粗製濫造的二流建案給你,因為這種二流產品才會夠便宜,符合你試水溫的標準。

 

▸ ▸請記住一件事情,千萬不要因為「價格」而購買,如果你看不懂價值的話,請多做功課或是找夠誠實又專業的專家來分析給你聽,不要因為價格便宜就賭看看試水溫會不會有好結果。試想一下,買一個量產的爛東西,怎麼可能會增值呢?會增值的東西當然是又好又稀有的啊!

 


 

結論

 

▸ ▸ 講了這麼多,其實還是要補充說明一下,並不是有上述特徵的建案就不能買,而是這十個特徵越多、你越要特別小心背後的「高風險」,千萬不要有短期內可以獲得暴利的期望,因為短期又有暴利的地方風險性絕對絕對非常高;贈送一大堆東西的建案,也要記得「羊毛出在羊身上」的道理;貴的東西不見得好、但是便宜的東西一定有問題,千萬不要以「價格」當作你投資的因素。

 

▸ ▸ 把握這些心法以及注意上述這10大特徵,你也可以跟國外大多數的投資者一樣,輕輕鬆鬆在海外收租、快快樂樂享受退休生活囉。

 

 


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