【2020最新解析】你還敢投資柬埔寨房地產嗎？10大真實狀況：這些投資風險讓你立刻打退堂鼓
Last Updated on 2020 年 9 月 9 日 by 國際超級房仲
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▮國際超級房仲
想要投資柬埔寨房地產嗎？想要在金邊購買超便宜的電梯大樓嗎？這一篇文章的主題是希望讓你知道一件事：
「投資之前請你先冷靜一點、悲觀一點，因為在投資柬埔寨之前，你必須要審慎評估目前金邊房市面臨的的『嚴重供給過剩』問題。」
當柬埔寨的代銷人員用各式各樣的銷售數字向你推銷時，請記得要跟他們確認，那些誇張的租金投報率、誇張的每年增值性，到底是哪裡的出處？出處是第三方的權威機構嗎？還是…..
PS: 以下文章於2020年有初步調整，若內容有需要更新的地方請留言讓我知道，謝謝。
▮2014開啟「全球資產配置化」的大海外時代
一切的緣由都先從這邊開始，沒興趣了解緣由者，可以直接從10大真實風險的部分開始閱讀。
從2014年起，台灣正式進入了海外房地產投資的元年，大大小小的房地產業者就像聽到了市場在說：
「想要擺脫台灣房地產景氣蕭條的問題嗎？想要的話可以都給你，自己去找吧，未來二十年台灣的房地產商機都在海外市場了」
確實，在台灣這種無論是經濟還是房地產似乎都看不到未來，而且我們的台幣資產面臨著極大縮水風險的情況下，把資產配置到國外的不動產似乎是再明確不過的選擇了。
而投資者能夠選擇配置資產的地方很多，這麼多選項裡面對於「買方預算」與「業者專業」要求相對較低的柬埔寨金邊不動產(也就是不少外行人在賣，一堆貪婪者想賭)。
金邊房地產(包含西哈努克港、吳哥窟等地)也在2014年後，成為絕大多數台灣房地產小業者都在主推的產品，是當年大多數台灣投資者相當青睞的地方(當時僅次於日本，勝過馬來西亞)。
▮沒想到金邊的風險，很快就成為真實問題了！
然而這些投資者沒想到，以下這「10大問題」竟然這麼快就發生了，這10大問題導致當年許多金邊的代銷業者紛紛退出市場、投資者也找不到人出租出售，成為了名符其實的標準「海外孤兒」。
上述狀況您都可以在不少新聞媒體看到，甚至連不少專業的台灣房仲業者本身都是受害者之一。
只是現在金邊的問題這六年下來已經如此嚴重了，只是直至2020年的現在，竟然還有業者用早年的話術哄騙民眾。
更誇張的是，儘管有這麼多投資者在柬埔寨房地產吃到虧，2020年的現在卻仍然有投資者在考慮：要不要因此投資金邊公寓。
因此，國際超級房仲針對金邊已經從「風險」變成「事實」的10大真實情況分析給您，讓你在選擇投資這個區域之前能多一分「思考評估」。
不要太過於樂觀，因為實際發展狀況可能並不像業者說得那樣美好、也不如你想像的那樣理想，投資可以有風險但不應該是冒險。
而最大的風險，通常都來自於無知。
▮Condo Oversupply Concerns: What Investors need to know…
【柬埔寨房地產的10大真實風險】
▮一、金邊最搶手的排屋flat都賣不好，更何況是電梯大樓Condo
如果您有認識金邊在地的朋友，可以問問看他們對於在金邊購屋的看法，十個人裡面大概會有九個人會告訴你，他們寧可多花20分鐘的車程去買又新、又大、又便宜的「排屋(透天/別墅)」，也不願意花兩三倍的價錢去買市區內小小的電梯大樓。
PS：金邊市區內的全新電梯大樓，目前1房的台幣售價行情約400-600萬左右(這個價格已經可以買在曼谷、胡志明市和馬尼拉的市中心了)；金邊市區旁的排屋，每棟售價約120-180萬台幣左右，而且還有好幾個房間加個車位。
即便如此，統計至2016年底金邊還有約33,000戶的排屋賣不掉，等於市場上有1/3的排屋是賣不出去的，而當中有28,000戶準備要交屋，導致金邊目前供給過剩的問題更惡化。
某些當年推得如日中天的金邊建案，例如之前鴨子島(水凈華那一批預售案)，後來也幾乎陸續停建了。
▮短短兩年，為什麼柬埔寨炙手可熱的「排屋房地產」成了燙手山芋？
▮二、金邊的人口所得太低太低了，撐不起租金與房價上漲
在金邊僅有約6%的人口月收入達到3萬至6萬元的台幣，等於有超過九成的金邊民眾月薪不到三萬塊錢；另外一項的數據則說明，只有不到1%的金邊人口所得有達到3萬至15萬台幣。
依照國際超級房仲在金邊當地的朋友，他實際跟我敘述的狀況是：
- 金邊大學畢業生的起薪約9,000元台幣
- 主管級可以拉到15,000至18,000元左右
- 資深人員約24,000元台幣
- 如果有行銷加上語言能力者，約近30,000元台幣
因此月收入30,000元台幣入，在金邊等於就是天花板了。
然而金邊的房貸將約8-10％左右，你覺得這些人有多少能力可以去承擔20年的如此昂貴的「利率＋本金」房貸呢？
至少目前看起來金邊當地人在所得提升之後，願意把錢拿去買汽車跟買iPhone的意願的比例，還遠遠大於這些全新電梯公寓。
千萬不要忽視一個國家、一個城市的人均所得，因為人均所得與房地產制度將會是一個區域的房價天花板。
看看現在台北市的高房價與低薪問題，相信您就能多少理解「薪水」的重要性了。
▮三、以排屋（透天為主）的生活型態，將要轉換成電梯大樓？怎麼可能那麼快！
很多投資者都會拿「泰國曼谷」作為金邊未來房地產的標竿，認為金邊居民「遲早」也會跟曼谷居民一樣開始習慣住在電梯大樓內。
沒錯，但是這個「遲早」你覺得需要多久，三五年就有可能了嗎？答案絕對是否定的，甚至很多業者還會說金邊就是20年前的曼谷，但是，曼谷在20年前就已經有捷運系統了。
會用這個話術來欺瞞客戶的仲介業者，如果不是不夠專業、就是很沒良心，曼谷居民改變居住習慣是經歷了很長一段時間與非常多的「因素」才造就目前的榮景，而這些「因素」在金邊不是沒有、就是遠遠比不上曼谷。
想要讓金邊人跟曼谷人的居住習慣一樣嗎？建議至少再觀望個10-20年看看，尤其是曼谷有1400萬人口，金邊目前大約才200萬多而已。
人口密集度落差極大，金邊人還不會像曼谷、胡志明市、雅加達會發生住在稍微郊區一點的區域，卻得塞車兩時才能進入市區上班的可怕狀況。
PS：根據柬埔寨之前最大的物業管理公司《Vtrust》曾經做過的一次調查，2015年願意購買電梯大樓的金邊買家只佔了9%。
我相信隨著城市型態的轉變，願意購買電梯大樓數據在未來一定會漸漸上升，但也看得出來，現今絕大多數金邊民眾還是會購買傳統的排屋住宅（就好比許多中南部居民的住屋習慣vs台北的住屋習慣）的習慣，並不是短期內可以改變的。
PS: 想了解是哪些「因素」者，可以加入我的LINE ID：@superagent（請記得輸入@）
▮四、另類的台灣之光：台灣與中國投資者，佔金邊不動產買盤第一名
根據Vtrust這間全柬埔寨最權威的房地產數據調查機構統計：
電梯大樓的購買量，幾乎都是外國投資者與一丁點的金邊有錢人購買，而眾多外國投資者的購買數量裡面，又以我們「台灣」和中國人購買的數量佔據第一；2015年時，曾經有位金邊當地的Century21華人店東私下跟我說，台灣人佔了大約六成的銷售量。
這是一個最大最不爭的警訊，如果一個區域的房地產都是靠外國人與投資客的買盤在炒作，而沒有足夠的剛性（自用）需求來支撐的話，這樣的市場就是在看：誰是最後一隻老鼠，這也就是知名的「最大笨蛋理論」。
投資房地產一定要記得一件事：「寧可買貴，千萬不能買到沒有需求的產品」，再便宜的東西如果沒有人願意接手，那就千萬別碰。
換個角度而言，你應該經常聽到在胡志明市、曼谷、馬尼拉等城市，市中心有建案開賣的時候，因為太熱銷而需要一堆當地人排隊拿號碼牌才有機會買得到房子（電梯大樓），甚至我們還經手過幾個建案在開賣一周內全部完銷的例子。
請問這樣的峰搶盛況，您有在金邊聽過幾次呢？
▮五、銷售柬埔寨房地產的門檻很低，什麼人都可以來賣金邊的公寓
這一點在台灣最荒唐，這兩年許許多多奇奇怪怪的房地產小公司（還有很多聽都沒聽過的房仲品牌、物管公司品牌），竟然都開始宣稱自己是金邊房地產的專家了，甚至還有一些敢說自己有長期經營金邊市場。
可是瑞凡，這些業者幾乎都成立不到三年，而且又以台北、台中區域的柬埔寨仲介居多，然而時至今日2020年了，當初那些專家跟業者已經幾乎都消失了。
柬埔寨房地產因為沒有特殊的法規限制、金流限制、購屋限制、從業人員限制或者政策限制，導致想要從事海外房地產銷售的業者，都會選擇上手難度幾乎為零的柬埔寨進行。
如果你有熟悉的朋友在經營柬埔寨的房地產，可以私下問問看仲介，柬埔寨目前建商給的佣金有多少%，看到建商給的佣金以後你會突然覺得，在台灣賣房子只給4%仲介費真的是便宜到不可思議。
柬埔寨建商會給那麼高的佣金，而且最近幾年越給越多越誇張，重點就是希望藉由超高佣金讓更多業務通路願意銷售金邊的案子(有錢能使鬼推磨)，否則光靠本地市場是相當相當難賣的。
然而，賣海外不動產真的這麼簡單嗎？
在台灣，每個區域的買家或投資者都對於自己的商圈很熟悉，再搭上台灣過去十幾年的房市榮景，基本上只要產品與價錢沒有問題就能夠成交，並且簡單就可獲利。
當時要買到會賠的房子才叫厲害，這就是房地產的趨勢讓人可以輕鬆獲利的地方。
然而投資海外不動產就沒有這麼單純了，因為海外房地產是一個你和仲介都完全陌生的市場，你必須要了解這個地方的政治、法律、經濟、所得、購屋習慣、供需比例…..等一大堆的資訊，才能夠做出正確與安全的投資判斷，不單單只是夠便宜、夠熱鬧、建設夠多就好（比方說伊斯干達這類的區域）。
延伸閱讀：【馬來西亞最南端的伊斯甘達】即將浮上水面的５大投資風險，讓你了解為什麼新加坡人說千萬不要對這裡太「理想化」
再加上現在金邊的「電梯大樓」因為實在太難銷售了，因此建商紛紛都把案源拿到海外進行銷售（台灣佔最大宗），因此台灣任何的房地產業者要拿到柬埔寨的物件也實在太容易了。
也因為不少建商還會提供超高額的銷售獎金給代銷業者，所以才可以讓某些台灣業者可以主打「免收服務費」的口號吸引的民眾上門（不然你認為這種業者賺什麼），同時不收取服務費也剛好可以避免未來的售後服務責任。
因為仲介沒有收你錢，所以它們對你沒有責任要盡，您只能親自飛去金邊當地，去找那些跟您語言不通的柬埔寨仲介處理了。
但是台灣這些半路出家的業者，只是拿到了建商的銷售物件而已，就開始依照建商提供的說詞，大肆吹捧金邊的房地產有多好（甚至到現在還有人敢說金邊的租金投報率有8%以上、還敢說每年增值15%以上）。
而許多民眾再搞不清楚狀況加上貪婪，保持著「賭一把」的心態就把資金丟進去了，所以才導致金邊不動產在台灣有這麼驚人的成交量，同時有這麼驚人的「海外孤兒量」。
甚至在中國市場，他們對於金邊房地產的稱呼為「海外孤兒的孤兒院」。
不信嗎？打聽看看到底有多少人真的在金邊能把紅單順利轉售了（如果有金邊轉紅單高手，他現在鐵定發財了），再問問看最近這兩年，誰買金邊的房地產真的有8%以上的租金、20%左右的漲幅？絕對沒有。
PS：建議大家去查一下台灣柬埔寨業者的「登記時間」，尤其是登記能夠銷售海外房地產的時間。
某間台中上來的業者宣稱自己有多年的海外房地產經驗、在台灣是物業管理公司出身，而且宣稱自己在金邊當地有非常多的成功案例。
結果該公司的海外銷售營業登記竟然是在2017年才有，那請問2017年之前的銷售是合法的嗎？一個連合法銷售都辦不到的公司，請問您敢相信他們的服務與承諾嗎？
同時，也建議您可以在網路上，去Google那些不肖業者的Google評價，你就會看到許多真實血淋淋的投資客血淚史。
▮六、保證租金型的產品充斥金邊Condo市場
許多建商與代銷商看準了民眾（尤其是台灣投資者）偏好購買有「保證租金」型的產品，於是紛紛把售價墊高了以後，讓購買者享有類似下面這種優惠：
「前三年保證租金，每年淨利7%」
但是殺頭生意有人做、賠錢生意沒人做，該建案周遭明明就沒有7%的租金行情，請問這7%租金是怎麼來得呢？
這種產品最恐怖了，我也在非常非常多的地方提醒過投資者，因為開發商只要支付完3年的租金之後，剩下的後果就交由市場去決定、交由投資者自行承擔後果了（因為建商可沒有保證會買回去喔）。
如果3年之後才發現租金根本沒有這種水準，您就只能降低租金，可能只有3-4%左右的行情；如果三年之後想要出售，很可能會發現自己當初的進場價格竟然被灌水，高出市場行情價格許多，讓你極難有回本的機會。
延伸閱讀：保證租金+保證買回的建案，風險到底在哪裡？看完絕對可以讓你少賠好幾百萬
But，偏偏台灣人就特別愛買這種產品，還會沾沾自己地告訴自己說：至少我三年已經賺了21%啦（你要他的利，他要你的本）。
等到三年之後您和其他投資們才會發現，金邊的Condo不但沒有讓他先賺21%，很可能要出售的時候還會賠錢，同時也浪費了您3-5年的光陰，錯失許多的機會成本。
提醒，許多保證租金的產品幾乎都會在2020年釋出到市場上，從2020年之後將會有大量單位在二手市場上求租求售，讓金邊持續面臨電梯大樓供給過剩、購買需求卻太低、只能靠外國投資者撐起買盤的結構性問題。
▮七、金邊民眾「不會」為了賺5-6%的租金而去買公寓
前面已經講了這麼多金邊居民的購屋習慣、所得狀況，但一定會有人說：
「可是金邊房地產也有5-6%的租金，算是很不錯的投報率了，所以還是會有人來接手投資吧?」
認清事實吧，實際上在柬埔寨的銀行有分大小規模，一些小規模的銀行可以提供6-8%的美金定存給存戶，即便是規模較大的銀行也會有3-4%的定存水準。
前面講了這麼多，換作是你是金邊當地的居民，如果只是要賺個5-6%租金，您會選擇冒險去買一個號稱高租金的淡水新市鎮房子，還是放在彰化銀行收5-6%的定存就好呢？
▮八、由外商撐起金邊租金行情的時代早就結束了，金邊的租金早已下滑中
租金投報率這種東西不像是房價是未來趨勢，租金不講未來性只看現在！
在2013年前金邊市區幾乎沒有電梯大樓，同時大量外商不斷湧入的情況下，當年的金邊確實有造就租金投報率在10%左右的瘋狂榮景過。
不過好景不常，隨著外商租屋習慣比金邊人先改變（許多外商開始去住又大又便宜的全新排屋），同時大量的電梯大樓住宅供給到市場上，很明顯可以看到市區那些高級社區在近幾年都不斷掉降租金的投報率。
因此，金邊的投報率不斷下滑以及晚上超低點燈率，是你現在就可以「親眼見證」的事實，對吧？
另外，部分在金邊的住宅也開始陸續交屋了，這些住宅不但沒有達到當初宣稱的租金，甚至實際出租行情也接近腰斬的狀況，更別提晚上黑壓壓一片的空屋率了。
這些不是危言聳聽，若想要到金邊考察房地產的您，有機會可以白天到各社區自己去問問實際租金，並且於晚上8點後到這些社區附近看看點燈率，您就可以很清楚知道這裡的電梯大樓是否值得投資了。
此外，2015年統計的柬埔寨外商人口，事實上也沒有台灣業者宣稱那麼多(號稱最多外國人的洋人街，你白天或晚上去看看就可以知道老外其實真的不算多)。
另一方面，2015年境內的仲介業者號稱有近80,000人，不過依據柬埔寨勞動部2015年所登記核可的外籍人士，申請者不過才約35000人，竟然僅25,000是有拿到許可證的。
▮THE CAMBODIAN PROPERTY BUBBLE
▮九、除了排屋供給過剩，「電梯大樓」供給過剩問題才更嚴重！
依據前面提到的泰國最大物管公司Vtrust，以及Century21柬埔寨總部的當初的調查（這兩個單位是目前柬埔寨所有房地產最權威的數據來源）指出，單單2016上半年就有近13,730的公寓量要推出，預估到了2020年會有37,570的供給量來到市場上。
這個供給雖然看起來總量其實不多，甚至累積這麼多年的供給量，還沒有曼谷一整年5萬戶多（曼谷有一半蓋在市區、一半蓋在蛋白區），為什麼曼谷房市卻相當熱絡宥好租，而金邊卻是兩樣情呢？
因為房地產的供給量是否過高，不是只看供給的數量，還是要看更重要的關鍵：「需求量」。
您可以從這一份2007-2016年的統計數字來觀察：
2016年公寓大樓的需求量僅僅是供應量的13%！請看清楚這個數據，市場需求竟然只有供給數量的13%而已，表示會有87%的公寓是沒有人要的（再2015年的需求量也不過37%）。
在如此低迷的市場需求下，你相信這種區域的不動產可以讓你短期在三五年內就獲利出場嗎？你還願意賭那一把，看看房價與租金能否持續往上爆發嗎？
▮Condominium unit supply in Phnom Penh to reach 37500 by 2020
▮調查：金邊公寓供應量平均年增56%
建議您看待金邊的房地產市場，絕對是「悲觀、悲觀、再悲觀」，畢竟這麼多數據都不約而同指向同一個結果，也有如此大量的民眾在柬埔寨(不包含金邊)的投資經驗非常地令人遺憾、失望，實在讓人很難樂觀進場投資。
打個比方，大家買網拍都會去看看賣場評價吧？如果一個賣家賣得數量高、評價也接近五顆星，相信您就會很安心地下標了。
相反地，如果你看到一個賣場只有某些人買得特別多，而且購買者幾乎都是留下一兩顆星的評價，您還會選擇購買這個賣場的商品嗎？我相信是不可能了。
▮全球房地產指南2020年報告：柬埔寨住宅市場供過於求
▮十、不要被柬埔寨的高度GDP成長給蒙蔽了
無庸置疑的，柬埔寨是目前東協十國當中，GDP成長最快速的國家之一，不過成長率這麼高也是因為柬埔寨的GDP規模相當小，才容易造就高%數的成長率。
因此柬埔寨的經濟日漸繁榮也是事實，但是很多人就會因為GDP高速成長而忘記上述種種供給過剩、購屋習慣、所得太低等等「房地產問題」。
因此提醒您，房地產千萬不是只看表面、看價格、看重大建設那麼簡單而已。
房地產能否投資還是要看三個要件：人口需求大、供給數量少、經濟成長好，很遺憾的是目前金邊只有達到經濟成長好的這個標準，人口需求目前仍然是偏低。
而且這些人口需求又都選擇距離市區僅僅20-30分鐘車程的廉價排屋，金邊市區除了知名的鑽石島、水淨華（鴨子島）以外，總共有八個衛星城計畫要開發，這會造就更多更多的電梯大樓與住宅供給量到市場上，金邊的人口需求和所得能否消化如此龐大的供給，是柬埔寨房地產至今最大的困境與挑戰。
若您只是為了「便宜的房價」或者「房價基期低」的原因而決定購買金邊的話，那我得告訴您一個更殘酷的事情，金邊電梯大樓的價格，我個人認為已經是「20年後」的售價了。
這您可以從人民所得、人口數量、租金投報率和排屋行情來觀察即可，假設只是要找個350-450萬台幣的房子來投資，除了吉隆坡以外，您可以在菲律賓馬尼拉、泰國曼谷、越南胡志明市找到同樣價格，同時也座落在蛋黃區內的電梯大樓，但是您可以享受到的是更安全的供需市場、更高的租金投報率、更穩定的房價漲幅。
本文相關數據與國際報導來源如下：
▮Condo Oversupply Concerns: What Investors need to know…
▮Condominium unit supply in Phnom Penh to reach 37500 by 2020
▮THE CAMBODIAN PROPERTY BUBBLE
▮短短兩年，為什麼柬埔寨炙手可熱的「排屋房地產」成了燙手山芋？
▮調查：金邊公寓供應量平均年增56%
最後：一點點的小提醒
選擇投資房地產，最重要的一定是這個產品是不是「夠好」、有沒有「需求」，如果是夠好搶手的熱門物件，即便貴一點你都可以購買。
千萬不要光看地段似乎不錯、房子表面蓋得很漂亮、看起來價格算起來很便宜，就忽略整個市場「供需狀況」就買下去了，因為許多業者就是看準你這種盲點來設計建案。
另外一點，在柬埔寨蓋房子的融資其實並不是那麼簡單，因此您才會聽到在金邊發生爛尾樓的狀況，這是因為這裡的建商普遍的規模都並不夠大。
以「交易安全」的角度來看，您的資金如果在沒有律師信託帳戶的保障下，直接把錢匯給那些沒有上市的東南亞不知名建商，這其實是相當沒有保障的「超高風險」投資。
最後，在不同的時間點來看，全世界許多區域都有非常值得你投資的潛力，比方說：
- 2000年前的北上廣深
- 2004年前的台灣
- 2009年前的澳洲
- 2012年前的溫哥華
- 2013年的紐西蘭
- 2015年的泰國與越南
上述的幾次趨勢，都可以讓你賺到非常豐沛的利潤，只是目前種種跡象看起來，這些成長機會也許數十年之後才會在金邊出現。
強烈建議投資海外不動產除了自己要多做功課以外，接下來真的真的真的要慎選誠實又專業、同時多年下來口碑良好的海外顧問，才不會因為業者的信口開河讓您產生一次誤判，而讓辛苦累積多年的血汗錢就這樣化為烏有了，畢竟幾百萬新台幣真的不是小錢，對吧？
最聰明的人，都是拿別人的經驗作為自己經驗，別人摔過的跤自己不必親自去跌看看。
如果本文開頭所述，2014年海外房地產熱絡至今也進入第7個年頭了，台灣的海外置產市場也開始慢慢成熟，許多不肖業者、劣質黑心產品、容易賠錢成為海外孤兒的城市，也都慢慢淡出了市場。
2020年想要投資東南亞房地產的您，應該要選擇品牌信譽始終良好、大量投資者都能夠獲利的城市和產品，這才是最聰明的。
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