【全面解析】你想要投資柬埔寨的金邊房地產嗎?十大真實狀況,這些風險讓你立刻打退堂鼓

 

➠➠➠想要投資柬埔寨嗎?想要在金邊購買超便宜的電梯大樓嗎?投資之前請你先冷靜一點、悲觀一點,因為在投資柬埔寨之前,你必須要審慎評估目前金邊恐怖的「嚴重供給過剩」問題。

 

2014開啟「全球資產配置化」的大海外時代

「哥爾羅傑」的圖片搜尋結果

➠ 從2014年起,台灣正式進入了海外房地產投資的元年,大大小小的房地產業者就像聽到了市場在說:「想要擺脫台灣房地產景氣蕭條的問題嗎?想要的話可以都給你,自己去找吧,未來二十年台灣的房地產商機都在海外市場了」

原文是「海賊王哥」爾羅傑說:「想要我的財寶嗎?想要的話可以都給你,自己去找吧!我把全世界的財富都埋藏在那裡了!」,也因為這一句話開始了海賊王故事與魯夫的大冒險時代。

 

➠ 確實,在台灣這種無論是經濟還是房地產似乎都看不到未來,而且我們的台幣資產面臨著極大縮水風險的情況下,把資產配置到國外的不動產似乎是再明確不過的選擇了。

 

➠ 只是能夠選擇配置資產的地方很多,而對於「買方預算」與「業者專業」要求最低的柬埔寨「金邊」不動產(也就是一堆外行人在賣,一堆貪婪者想賭),也在這個時候成為絕大多數台灣房地產小業者都在主推的產品,也曾是大多數台灣投資者青睞的地方。

 

 


沒想到金邊的風險,很快就成為真實問題了!

「risk」的圖片搜尋結果

 

➠ 然而這些投資者沒想到,以下這「十大問題」竟然這麼快就發生了,導致當年許多金邊的代銷業者紛紛退出市場、投資者也找不到人出租出售,成為了名符其實的標準「海外孤兒」。

 

只是現在金邊的問題已經如此嚴重了,現在竟然還有業者用早年的話術哄騙民眾,更誇張的是還有投資者在「考慮」要不要因此投資金邊公寓。因此國際超級房仲針對金邊已經從「風險」變成「事實」的十大真實情況分析給您,讓你在選擇投資這個區域之前,能夠多一分「思考評估」,千萬不要太過於樂觀。


 

  • 一、連金邊最搶手的「排屋」都賣不好了,更何況是「電梯大樓」

「金邊 排屋」的圖片搜尋結果

 

➠ 如果你有認識金邊的朋友,可以問問看他們對於在金邊購屋的看法,十個人裡面有九個人會告訴你,他們寧可多花二十分鐘的車程去買又新又大又便宜的「排屋(透天別墅)」,也不願意花兩三倍的價錢去買市區的電梯大樓。

 

PS:金邊市區的電梯大樓,目前1房的台幣售價行情約400-600萬左右(這個價格已經可以買在曼谷市中心了);金邊市區旁的排屋,每棟售價約120-180萬台幣左右(還有好幾個房間)。

 

➠ 即便如此,統計至2016年底金邊還有約33,000戶的排屋賣不掉,等於市場上有1/3的排屋是賣不出去的,而當中有28,000戶準備要交屋,導致金邊目前供給過剩的問題更惡化;某些當年推得如日中天的金邊建案,最近也幾乎陸續停建或者縮小量體了。

 


二、金邊的人口所得太低太低了,撐不起租金與房價上漲

 

➠ 在金邊只有約6%的人口月收入有達到3萬至6萬元的台幣,等於有超過九成的金邊民眾月薪不到三萬塊錢;另外一項的數據則說明,只有不到1%的金邊人口所得有達到3萬至15萬台幣。

 

➠ 依照國際超房仲身邊的金邊朋友提供的經驗,金邊大學畢業生的起薪約9,000元台幣、主管級可以拉到15,000至18,000元左右,資深人員約24,000元台幣,如果有行銷加上語言能力者,即可以拿到近30,000元的所得,因此月收入30,000元台幣入,在金邊等於就是天花板了。

 

➠ 然而金邊的房貸將約8-10%左右,你覺得這些人有多少能力可以去承擔二十年的昂貴房貸的「利率+本金」呢?目前看起來,金邊所得提升之後,人民願意拿去買汽車跟買iPhone的意願,還遠遠大於這些公寓。

 

 

 


三、以排屋(透天為主)的生活型態,將要轉換成電梯大樓?怎麼可能那麼快!

 

「phnom penh」的圖片搜尋結果

 

➠ 很多投資者都會拿「泰國曼谷」作為金邊未來房地產的標竿,認為金邊居民「遲早」也會跟曼谷居民一樣開始習慣住在電梯大樓內。沒錯,但是這個「遲早」你覺得需要多久?三五年就有可能了嗎?

 

➠ 會用這一點來框客戶的業者,如果不是不專業,那就是真的很沒良心,曼谷居民改變居住習慣是經歷了很長一段時間與非常多的「因素」才造就目前的榮景,而這些「因素」在金邊不是沒有、就是遠遠比不上曼谷。想要讓金邊人跟曼谷人的居住習慣一樣嗎?建議至少再觀望個十年吧。

 

PS:根據Vtrust曾經做過的一次調查,2015年願意購買電梯大樓的金邊買家只佔了9%。

 

➠ 國際超級房仲相信隨著城市型態的轉變,這個數據在未來一定會漸漸上升,但也看得出絕大多數金邊民眾還是會購買傳統的排屋住宅(就好比許多中南部居民的住屋習慣vs台北的住屋習慣)。

 

PS: 想了解是哪些「因素」者,可以加入我的LINE@ ID:@superagent(記得要加@喔)

 

 


 

四、另類的台灣之光:台灣投資者佔金邊不動產買盤第一名

 

「台灣之光」的圖片搜尋結果

➠ 根據Vtrust這間全柬埔寨最權威的房地產數據調查機構統計,電梯大樓的購買量,幾乎都是外國投資者與一丁點的金邊有錢人購買,而眾多外國投資者的購買數量裡面,又以我們「台灣」購買的數量佔據第一(曾經有金邊當地的店東私下跟我說,台灣人佔了大約六成的銷售量)。

 

➠ 這是一個最大最不爭的警訊,如果一個區域的房地產都是靠外國人與投資客的買盤在炒作,而沒有足夠的剛性(自用)需求來支撐的話,這樣的市場就是在看:誰是最後一隻老鼠。投資房地產一定要記得一件事:「寧可買貴,千萬不能買到沒有需求的產品」,再便宜的東西如果沒有人願意接手,那就千萬別碰。

 

 

 

 


五、銷售柬埔寨房地產的門檻最低,什麼人都可以來賣金邊的公寓(電梯大樓)

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➠ 這一點在台灣最荒唐,這兩年許許多多奇奇怪怪的房地產小公司(還有很多聽都沒聽過的房仲品牌、物管公司品牌),竟然都開始宣稱自己是金邊房地產的專家了,甚至還有一些敢說自己有長期經營金邊市場,可是瑞凡,這些業者幾乎都成立不到三年耶(又以台中區域居多)!

 

➠ 柬埔寨房地產因為沒有特殊的法規限制、金流限制、購屋限制、從業人員限制或者政策限制,導致想要從事海外房地產銷售的業者,都會選擇上手難度幾乎為零的柬埔寨進行。

 

然而,賣海外不動產真的這麼簡單嗎?

 

➠ 在台灣,每個區域的買家或投資者都對於自己的商圈很熟悉,再搭上台灣過去十幾年的房市榮景,基本上只要產品與價錢沒有問題就能夠成交,並且簡單就可獲利(當時要買到會賠的房子才叫厲害,這就是趨勢)

 

➠ 然而投資海外不動產就沒有這麼單純了,因為是一個完全陌生的市場,你必須要了解這個地方的政治、法律、經濟、所得、購屋習慣、供需比例…..等一大堆的資訊,才能夠做出正確與安全的投資判斷,不單單只是夠便宜、夠熱鬧、建設夠多就好(比方說伊斯干達這類的區域)。

延伸閱讀:【馬來西亞最南端的伊斯甘達】即將浮上水面的5大投資風險,讓你了解為什麼新加坡人說千萬不要對這裡太「理想化」

 

「免收服務費 海外房地產」的圖片搜尋結果 ➠ ➠ 再加上現在金邊的「電梯大樓」因為實在太難銷售了,因此建商紛紛都把案源拿到海外進行銷售(台灣佔最大宗),因此台灣任何的房地產業者要拿到柬埔寨的物件也實在太容易了甚至某些建商還會提供高額的銷售獎金給代銷業者,所以才可以讓某些台灣業者可以主打「免收服務費」的口號吸引的民眾上門(不然你認為這種業者賺什麼)。

 

➠ ➠ 但是台灣這些半路出家的業者,只是拿到了建商的銷售物件而已,就開始依照建商提供的說詞,大肆吹捧金邊的房地產有多好(甚至到現在還有人敢說金邊的租金投報率有8%以上、還敢說每年增值15%以上),而許多民眾再搞不清楚狀況加上貪婪,保持著賭一把的心態就把資金丟進去了,所以才導致金邊不動產在台灣有這麼驚人的成交量,同時有這麼驚人的「海外孤兒量」

 

➠ ➠ 不信嗎?去問問看到底有多少人真的在金邊把紅單轉售了(如果有金邊轉紅單高手,他現在鐵定發財了),問問看這兩年誰買金邊的房地產真的有8%以上的租金了;當然,那種特別昂貴的保證租金型產品不能列入。

 

 


 

六、保證租金型的產品充斥金邊Condo市場

「保證租金 海外房地產」的圖片搜尋結果

➠ 許多建商與代銷商看準了民眾(尤其是台灣投資者)偏好購買有「保證租金」型的產品,於是紛紛把售價墊高了以後,讓購買者享有類似下面這種優惠:「前三年保證租金,每年淨利7%」。

 

➠ 這種產品最恐怖了,因為開發商只要支付完三年的租金之後,剩下的後果就交由市場去決定、交由投資者自行承擔後果了(建商可沒有保證會買回去喔)。如果三年之後才發現租金根本沒有這種水準,就只能降低租金;如果三年之後想要出售,很可能會發現自己當初的進場價格竟然高出周遭許多,極難有獲利空間。

 

偏偏台灣人就特別愛買這種產品,還會沾沾自己地告訴自己說:至少我三年已經賺了21%啦(笨!建商跟代銷就是在抓你這種心態)。等到三年之後他們才會發現,金邊的Condo不但沒有讓他先賺21%,很可能要出售的時候還會賠錢,也浪費了3-5年的光陰。

 

➠ 同時,目前有保證租金的產品幾乎都會在2018-2020年釋出到市場上,從2020年之後將會有大量單位在市場上求租求售,同樣面臨供過於求的問題。

 

 


 

七、金邊民眾「不會」為了賺5-6%的租金而去買公寓

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➠ 前面已經講了這麼多金邊居民的購屋習慣、所得狀況,但一定會有人說:「可是有5-6%的租金也不錯啦,所以還是會有可能買來投資吧?」

 

➠ 認清事實吧,實際上在柬埔寨的銀行有分大小規模,一些小規模的銀行可以提供6-8%的美金定存給存戶,即便是規模較大的銀行也會有3-4%的定存水準。前面講了這麼多,你覺得如果只是要賺個5-6%租金,他們會選擇冒險去買一個大家都不喜歡的東西,還是放在銀行安穩定存就好呢?

 


 

八、由外商撐起金邊租金行情的時代早就結束了,金邊的租金早已下滑中

「金邊 工地」的圖片搜尋結果

 

➠ 租金投報率這種東西不像是房價趨勢,租金不講未來性只看現在!在六七年前金邊市區幾乎沒有電梯大樓且外商不斷湧入的情況下,當年確實有造就租金投報率在10%左右的瘋狂榮景過。

 

➠ 不過好景不常,隨著外商租屋習慣比金邊人先改變(許多外商開始去住又大又便宜的全新排屋),同時大量的電梯大樓住宅供給到市場上,很明顯可以看到市區那些高級社區在近幾年都不斷掉降租金價格,因此:金邊的租金不斷下滑&超低點燈率,是你現在就可以「親眼見證」的事實

 

「金邊 點燈率」的圖片搜尋結果

➠ 另外,部分在金邊的住宅也開始陸續交屋了,這些住宅不但沒有達到當初宣稱的租金,甚至實際出租行情也接近腰斬的狀況,更別提晚上黑壓壓一片的空屋率了。這些不是危言聳聽,有機會可以白天到各社區自己去問問租金,晚上就到這些社區外看看點燈率就很清楚了。

 

➠ 此外,目前柬埔寨的外商人口也沒有業者宣稱那麼多(最好是到處都外國人啦),目前境內的外商累計至今總共約80,000人,不過柬埔寨勞動部所登記核可的外籍人士,申請者不過才約35000人,竟然僅25,000是有拿到許可證的。

 

➠ 就算金邊宣稱有8萬外商,這樣的人數算很高嗎?看看隔壁鄰居曼谷,目前外商人口已經超過400萬人,每年還以2%(約8萬外商)人口左右在成長,等於曼谷一年增加的外商人數就等於金邊累積至今的數字(實際可能只有1/3),竟然會有人拿金邊跟曼谷相比,聽到都快昏倒了。

「金邊 酒吧街」的圖片搜尋結果

PS:號稱金邊最多外國人的洋人街,可以仔細觀察看看到底洋人的數量有多少,其實遠遠不及東南亞許多的國際化首都(如曼谷與吉隆坡,滿街到處都是白人)。

 

 

 


 

 

 

九、除了排屋供給過剩,「電梯大樓」供給過剩問題才更嚴重!

「金邊 鑽石島」的圖片搜尋結果

 

➠依據Vtrust以及Century21柬埔寨總部的調查(這兩個單位是目前柬埔寨所有房地產最權威的數據來源)指出,單單2016上半年就有近13,730的公寓量要推出,預估到了2020年會有37,570的供給量來到市場上。

 

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➠➠➠另外也不約而同指出,2016年公寓大樓的需求量僅僅是供應量的13%!你有看清楚這個數據嗎,需求只有供給的13%而已,表示會有87%的公寓是沒有人要的(再2015年的需求量也不過37%);在這樣的供需狀況下,你還相信這種區域的不動產可以讓你短期在三五年就獲利出場嗎?你還相信房價與租金可以持續往上攀升嗎?

 

➠建議您看待金邊的房地產市場,絕對是「悲觀、悲觀、再悲觀」,畢竟這麼多數據都不約而同指向同一個結果,實在讓人很難樂觀進場投資。

 

 


 

十、不要被柬埔寨的高度GDP成長給蒙蔽了

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➠無庸置疑的,柬埔寨是目前東協十國當中,GDP成長最快速的國家之一(但主因也是因為原本的GDP規模太小),因此柬埔寨的經濟日漸繁榮也是事實,但很多人就會因為GDP高速成長而忘記上述種種供給過剩、購屋習慣、所得太低等等「房地產問題」。因此提醒您,房地產千萬不是只看表面那麼簡單而已。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


最後:一點點的小提醒

 

「advice」的圖片搜尋結果

 

➠選擇投資房地產,最重要的一定是這個產品有沒有「需求」,如果是搶手的物件,即便貴一點你都可以購買。千萬不要光看地段不錯、房子蓋得很漂亮、價格算起來很便宜就買下去了,因為許多業者就是看準你的這種心態來設計產品。

 

➠最後,在不同的時間點來看,全世界許多區域都有非常值得你投資的潛力,比方說十五年前的北上廣深、十年前的台灣、八年前的澳洲、四年前的溫哥華、前兩年的紐西蘭或者近兩年的泰國,都可以讓你賺到非常豐沛的利潤,只是目前種種跡象看起來,這些機會也許十幾年之後才會在金邊出現。

 

➠強烈建議投資海外不動產除了自己要多做功課以外,接下來真的真的真的要慎選「誠實又專業」的海外顧問,才不會因為業者的信口開河讓您產生一次誤判,而讓辛苦累積多年的資產化為烏有了。

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寧可辛苦一點投資賺錢,也不要輕輕鬆鬆亂買賠錢。

 

 


 

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