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【泰國房地產的風險】為什麼這麼多人斷頭賠售？泰國房仲打死都不想讓你知道的驚人真相│2020

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為什麼曼谷房地產評價如此高，卻還有很多人在曼谷房地產賠錢斷頭呢?

本文作者－國際超級房仲

【國際超級房仲】

　　先聲明，請不要詢問我是哪幾家業者或是哪些建案

　　你了解泰國房地產的風險嗎？依據眾多客戶的回應與求助經驗，最近台灣人去曼谷投資房地產而吃虧上當的人真的很多（雖然沒有金邊多到那麼誇張），不過一貫小心、保守又有非常豐富房地產經驗的台灣人，怎麼老是在海外房地產上吃虧上當而賠錢呢？怎麼連曼谷這種隨便買隨便漲、安全性很高的地方都可以買到虧錢的物件？

　　國際超級房仲今天就簡單從「5個重點」告訴你，讓你知道這些泰國的代銷業者都不願意告訴你真相是什麼。

▮重要前言

　　這篇文章想讓你知道的是，其實我們如果用台灣的房地產投資經驗套用在國外房地產上的話，其實很容易吃虧和上當的，例如泰國人在購屋時的購買觀念跟台灣人的觀念其實落差非常大，萬一代銷業者去接了一些很糟糕的物件，但是卻用你認為「很合理」的觀念去選房，那你當然就會在曼谷房產投資上踩到地雷了。　　因此，有沒有挑選到真正懂、真正專業，而且講話誠實的仲介，其實對你的投資影響非常非常大，就像是上高速公路，如果你想往北邊，但是仲介卻騙你往南邊才是捷徑的話，你開得越快、就離目標就會越遠。

很多你深信不疑的投資房產觀念，也許跟實際狀況落差極大

▮一、就是要利用你的小心與保守

　　台灣投資者這麼保守，所以對於很多不熟悉的投資標的都會特別小心，甚至希望獲利越高越好、風險越低越好，於是很多業者就會利用這一點，推出「保證租金」＋「保證買回」型的產品給你，讓你以為自己好像買到一個零風險的高額定存，時間到還可以原價(甚至加價)被買回。

　　事實上，這種產品通常風險反而是非常高的，這一點我已經在許多文章裏面都有說明原因，偏偏這種建案反而是台灣投資者最愛的類型，以為什麼風險都沒有就能賺到豐厚的利潤，殊不知很多這種產品背後的運作模式並不是健康的。

　　比方說：把價錢拉高三倍賣給你，在每年給你個6%左右的租金，你等於是拿自己的錢付租金給自己，而且相關風險其實都是你在承擔，並非業者(因為它們該賺的錢都拿走了)。

　　之前就看過某些泰國代銷業者的「保證型」建案，地點非常差、單價的售價卻異常地高（以倍數來計算），但是因為進場的門檻很低所以讓客戶誤以為很便宜（比方說面積非常小，或者是用購買一點點持分的方式，減少購買的總價讓人誤以為很便宜），甚至業者提出的營運報表試算都是有非常嚴重的問題的（不要問我是哪一家，再等一下，一年後會有這種物件的大新聞爆發出來的）。

心得：奇怪，怎麼會有這麼多人相信高獲利、零風險這種事啊？

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▮二、就是要利用你以為的成功經驗

　　先來一個基本的問題，如果今天台北市仁愛路四段上有兩個新建案要推，一個單價是每台坪100萬、另一個只有50萬，請問你要買哪一個新建案來投資？

　　這是一個很簡單的問題，我相信正常多數台灣人一定會買買坪50萬的房子來投資或者自用，甚至會說開價100萬的建商根本是神經病，同樣的地段鬼才要100萬的房子。

　　沒錯！這就是泰國代銷業者要利用的地方，他們會用同樣的邏輯告訴你：「同樣的地段，我們的價格只有別人的一半甚至三分之一，你當然買我們這個比較好啊，這麼便宜才有漲上去的機會，我們在台灣不也是這樣的嗎？」

　　實際上，在曼谷同樣地段的房子有巨大的價差是很常見的，但是以數據來看，確實「地點越好、建商越大、等級越高、價格越貴」的建案，在後面的租金、漲幅、出租、轉售都是更加優秀的。

怎麼會這樣呢？

　　因為曼谷舊房子與低品質的社區實在太多太多了(曼谷的街景其實真的不好看)，再加上泰國大多數建商的房子蓋的品質都相當差(不像台灣，小建商也有一定水準的建屋品質)。

　　然而隨著外商大量地湧入曼谷、曼谷人所得快速提升，大家都開始想要住高級、漂亮、公設多的新建案，貴一些也沒關係，但是這種又新又高級的小豪宅供給量目前還不是很夠。

　　因此這較為稀有的高級住宅，事實上反而才擁有較高的獲利，而非台灣人以為的低總價的低階社區；尤其是蛋白區，曼谷的蛋白區非常非常大，千萬不要妄想曼谷蛋白區的房子會變成信義區。

你知道最多又最慘的海外孤兒，其實就是直接跑去當地找建商買的人嗎?

心得：許多台灣人都自以為自己很會挑房子，殊不知他們在台灣投資房地產的獲利經驗，只是剛好跟上趨勢的僥倖經驗，我遇過有一個不識字的阿嬤七年前買了個台北的房子，也莫名其妙地房價翻了一倍啊。

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▮三、利用你對泰國開發商的不了解

　　承接第二點所述，大多數台灣人一定都不曉得曼谷人的住屋購屋習慣，更別提大家對於開發商（建商）的了解了。

　　由於台灣大小建商的水準都在一定之上，所以我們並不會那麼那麼地在乎建商的品質，但是在泰國就不一樣了，如果你的建案不是前十大建商蓋的物件，那麼在曼谷人心中的吸引力就大大下降了，即便是一些中國還是外國的開發商也相同，因為曼谷人非常吃開發商的品牌。

　　但是許多台灣代銷業者真的很可惡，利用這一點去謊騙客戶，最常聽到這些泰國代銷的說法是：「我們的開發商是泰國前三大」，真的很奇怪，這些業者代銷的開發商這麼多，每一家都說是前三大，到底是有多少個前三大？

　　而且事實上，很多泰國代銷業者所合作的開發商不但不是前三大規模，甚至連前十、前三十大要排進去都有點勉強，怎麼好意思跟客戶說是前三大的開發商，這一點真的很過分。

　　更過分的還有另一種惡質的說法，有客戶跟我反應某家泰國代銷公司竟然跟他說：「建商品牌不重要，因為現在曼谷的房子都是租給外商，外商又不看建商品牌，所以便宜就好」；台灣的房地產就是被這些不專業又不誠實的業者給搞壞了。

心得：想知道泰國開發商的是否在前十大裡面嗎？歡迎加入我的LINE詢問喔。

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聽海外投資的置產建議，你如果聽了Sway的建議，可能會更慘!

▮四、每一家都說自己是一條龍服務

　　 這一部分我真的是聽到快要吐血了，台灣絕大多數的海外代銷業者都沒有在做售後服務，但是很誇張地，真的「每一家」海外代銷都說自己有一條龍服務，這個巨大的反差讓我真的驚呆了！

　　直接告訴你重點，很多海外代銷他們就只是負責賣，頂多到交屋完畢他們就不負責處理後續事項了，他們所說的一條龍服務通常都不是自己直營的，其實都是跟建商配合或是跟當地一些仲介公司配合，而且大多數的情況是他們連配合的對象都還沒找好，你只要多問幾位這間公司業務員「有關售後服務如何管理與收費」，每一個業務說出來的答案可能都不統一。

　　 還不只是這樣，就算這些海外代銷找到配合的同業幫您做售後服務，結果原本業者跟你承諾的租金、出租速度、轉售行情….等等無法達到的時候，他們只會推給那些「配合的公司」，要你自己去跟對方溝通，反正當初的承諾後面配合的公司做不到也不是自己的責任。

　　最重要的是出售的服務，這些海外代銷業者了不起在各國當地開兩三個據點就很負責了，更別說大多數的海外代銷是沒有在國外有任何據點與房仲公司的。

　　到時候你要轉售的時候，你覺得這些公司會為了替你們轉售房子，而到當地開幾十間的仲介公司嗎？你認為開發商的銷售部門會努力銷售你的二手房、還是它們公司自己的預售案呢？

心得：拜託這些同業，不要每次賣了房子就叫客戶去找21世紀的海外部幫忙轉售，自己說到做到好嗎?

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▮五、利用你貪小便宜的心理：不收取2%仲介費

　　台灣人真的非常非常非常非常愛貪小便宜，小從東西試吃、大到買房殺價，什麼都希望可以多佔一點便宜，因此就有很多業者抓緊台灣人這種貪小便宜的心態不收取仲介費用，讓購買的民眾還以為「這家公司好佛心，自己真的是賺到了。」

　　請把你放在家裡的邏輯與理性拿出來吧，如果一家公司沒有利潤的話，哪來的服務品質？如果這家公司不跟你收仲介費就能生存，請問他們的獲利是從哪裡來呢？

　　很多台灣投資者一看到保證型建案、低總價再加上一條龍服務，還不用收仲介費的時候，還以為自己眼光精準撿到寶了，完全不曉得其實自己竟然開開心心主動跳進一個超大的陷阱裡面，這真的是典型「被賣掉還在幫人數錢」的狀況（甚至我還聽說有業者要退佣金給買方的勒）。

　　如果仲介費不用收就可以讓這家業者生存，那你可能就要想：「這家業者的獲利從哪來？開發商到底給了多少佣金給業者？我買的房價裡面有多少是付給業者？實際的真實行情到底是多少呢？如果真的獲利很低，那我有哪一些服務可能會被省略掉？」

　　這是一個最基本的道理，其實仔細冷靜想想「一分錢一分貨」的道理，就可以讓你少上一些當了。

心得：如果一間服務你的企業老是不賺錢，你會放心跟這種公司合作嗎？

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▮結論：

　　去國外投資房地產真的要找專業、誠實、又有口碑的業者，如果你接觸到的泰國（海外）代銷有上面這些特徵的話，建議您，趕快停止跟這樣的業者合作吧，沒有人看到前面有懸崖還在踩油門的。

　　尤其是曼谷這個城市的商圈很複雜，不像是其他城市那麼簡單能夠了解各區域的屬性，因此一定要小心不要買到劣質的產品；同時，千萬別聽信黑心業者的渲染，到時候傻傻地期待自己買的蛋白區會變成下一個信義計畫區就慘了（真的好多業者喜歡說自己的建案會是下一個信義計畫區，超扯！）。

心得：大多數人都是因為貪心＋不做功課才會吃虧上當，所以……客觀務實一點吧。

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在海外買房子會賠到錢的，99.99%都是買到這5種地雷型建案…..

其實後面2個建議最有效!

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【台灣房地產的少子化問題】千萬別以為”關我屁事”，難道真的以為影響不到你嗎?

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你真的以為少子化跟你買房子，一點關係都沒有嗎?

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：

▸ ▸ 台灣常常說少子化、少子化，聽久了好像沒有什麼感覺，但實際上少子化已經成為我們重大的國安問題，難怪毛澤東在1949年曾經說過：「百年之後 台灣問題自然會解決」，難道就是預測到未來台灣的少子化與經濟、主權問題了嗎？實際上，少子化的問題跟我們的未來息息相關，尤其是房仲從業人員…..

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一、一例一休開始的引爆點

▸ ▸ 一例一休上路開始到最近修法有許多的爭議始終沒有停過，而近期勞基法的修法鬧得沸沸揚揚，許多人認為修法之後變得更具彈性所以支持，也有人認為修法後勞工的連續工作時間更長、且中間休息時間變少、總公時變更多而大為反對（B>Z），由於我不是專家，所以就不針對這些修法去多做評論了。

▸ ▸ 不過從許多數據來看，由於台灣經濟衰退、實質所得下降，台灣人民的生活確實越來越苦了。

▸▸依照之前YouTube頻道「台灣BAR」針對台灣所得的介紹分析，雖然台灣人的所得在帳面上的數據逐年增加，但是台灣人民的固定收入(底薪)佔的比例越來越低，反而不固定(獎金)收入的比例越來越高，表示人民需要靠加班、獎金甚至兼差來增加所得的比例越佔越高，大大犧牲的是下班後的生活品質與我們的人生。

二、這裡有觀察到什麼端睨了嗎？

▸▸由於百姓必須要花更多的時間去賺取薪水，但是在賺錢越來越困難的情況下，一般年輕人存不到錢就更沒有能力結婚了（就像我一樣），存不到錢代表你連聘金都拿不出來、辦一場婚禮前前後後的開銷也負擔不起、勉勉強強出發的蜜月旅行也相當克難，更可怕的是結婚之後所開始的柴米油鹽醬醋茶….都是開銷；買房子？別開玩笑了，能夠付得起年年上漲的房租就很了不起了啦。

▸▸至於生小孩、養小孩呢？別開玩笑了，小夫妻兩個人都養不起自己了，哪裡來更多的經濟能力來生小孩呢？生小孩又有產檢費用、坐月子的費用與收入空窗期，之後還有昂貴的教育費用….等等，更不要提到你賺錢佔去生命中大多數時間了，哪來的剩餘時間教育和陪伴小孩呢？

三、看到這邊，你應該有感受到什麼是趨勢了

▸▸年青人生活的很苦、所得又低，導致沒有人敢生小孩，這些東西並不是什麼危言聳聽，而是我們都已經深深感受到的恐怖趨勢，而且這個狀況近年來不但沒有改善，甚至還更嚴重。

▸▸回到十幾年前，忘記當時是我大三還是大四時，昌鵬當年就讀的真理大學發生了一件歷史級的慘劇：十幾分就考上真理大學！當時新聞一出不但在新聞媒體上造成轟動，也讓大家對於真理大學有了「學店」的印象，彷彿真理大學是全台灣最爛的大學（說真的，當時我們學校真的還滿爛的），甚至還有記者讓小學生填寫聯考考券，結果總分有超過三十，該名小朋友還被記者揶揄：「恭喜你，考上大學囉」。

▸▸當然，我們的大學不可能爛到小學生就能來唸的程度，但是近十年來這種狀況也越來越嚴重，越來越多的後段班大學或者冷門科系面臨招生不足而關閉的窘境，我2003年入學時聽說的大學錄取率再85%左右，聽說現在大學的錄取率已經來到97%了！而我認為實際錄取率應該是破百，因為現在各大學的總招生名額遠遠大於高三的應屆考生。

四、這就是恐怖的少子化問題

▸▸不要覺得少子化對你沒什麼影響，這個影響可大了！少子化首先帶來的就是學校招生不足而倒閉，以前我們在重考班常常告訴重考生，千萬不要老了之後告訴你的孫子，你當年就讀的某某大學已經是現在的某養老院了，影響到所有與兒童相關的行業，比方說學校、醫院、補習班、參考書廠商、教育學系….等等。

▸▸其次，由於年青人逐年減少，社會的勞動力也會越來越少，許多企業要招募新人將會變得越來越困難（幸好台灣失業率還很高XD）。

▸▸而勞動力減少也不是危言聳聽，已經是這幾年台灣企業的重大問題了，而這個問題竟然一年比一年嚴重（我都親自跳了『Koi Dance』，結果來面試的人還是很少），再加上因為經濟與所得太差，台灣還面臨極為嚴重的人才流失問題，我們的勞方人口已經不夠多了，菁英還一直流失，這些都是你我已經感受到的國家問題。

▸▸我們店長李維鑫常常對我說：「企業要發展，非人才不可」，而現在台灣企業沒人、更沒人才，這樣一來台灣的企業如何能夠壯大呢？這些都是台灣的內部環境的窘境，因此我們國家才會被自己人貼上「鬼島」這個標籤。

五、人口老化→缺少消費→經濟蕭條

▸▸除此之外，台灣的這些不消費的老人越來越多，願意消費的年青人越來越少，社會上缺少資金的流動（全部都存在銀行裡面不敢動），在這樣的惡性循環下我們的經濟只會越來越差。至於投資房地產呢？台灣出生率與死亡率已經產生了黃金交叉，總人口數正在開始衰退當中，再過二十年之後除了精華區的好房子，請問剩下的房子有多少剛性需求來支撐呢？

▸▸所以我才常常說，台灣房地產現在真的沒有什麼投資的價值，除了租金太低又沒有增值的價值以外，台灣的持有稅越來越高、房地合一稅課徵太重（雖然方向是對的），現在還在鼓吹台灣民眾投資台灣房地產，真的相當不負責任，尤其是投資那些非精華區的舊房子。

▸▸偏偏現在房價過高的時代，一般年青人在低所得的情況下，怎麼在上述這麼多生活壓力下還能夠存到頭期款，買到一間保值的房子呢？更可怕的是萬一買了，龐大的房貸壓力將會壓得我們喘不過氣，更別說我們的房價還是逐年下修，在台灣買房子根本不再是存錢了。

PS：依照2016年統計，台灣是全世界少數房價在下跌的國家，而且每年的跌幅8.9%竟然還在全球前幾名，可是當年全球有超過八成的國家的平均房價是在上漲的。

延伸閱讀：民國120年

六、還沒有完呢，台灣還面臨外面的強大敵人：貿易壁壘。

▸▸我們的人口少、人才更少，內部問題已經一團亂了，外在還有強敵環伺的貿易問題。

▸▸台灣是一個小小的島國，所以經濟要強大非依靠國際貿易不可，可是目前台灣因為政治主權問題，我們無法進去RCEP和CPTPP裡面，甚至跟其他國家要簽訂FTA都相當相當困難，導致東西賣不出去、出口衰退，再加上中國大陸不層間斷地打壓之下，台灣下一步最大的方向應該就是仿效其他國家的「貶值大戰」，讓台幣貶值以刺激出口，因此我們的台幣資產（如現金、不動產）將會面臨大大縮水的風險。

▸▸不要覺得這些又是危言聳聽，看看日本為了刺激經濟與出口的「直升機撒錢」政策，日本的匯率在短短數年間瞬間崩跌近50%，而台灣要走向日本的經濟模式是機率極高的，千萬不要被台幣現在對美金的強勢假象給蒙蔽，我個人大膽預測，台幣最近對美金的強勢只會是短期內的假象而已，台幣強勢是不會長久的。

ＰＳ：現在台幣換美金真的很划算（今天為2018.01.16），有機會真得趕快把台幣資產轉換成美金資產，至少保值性比台幣安全很多很多。

七、講了這麼多台灣的窘境，所以呢？

▸▸台灣現在內憂外患一大堆，而我們最大的兩個黨十幾年來還在每天杯葛來、杯葛去的，兩黨都只有立場沒有是非（連支持者也是），每個人都知道藍綠惡鬥是台灣政治與內耗的主要原因，但是台灣人就是這麼奇怪、就是這麼「犯賤」，大家還是把選票投給這兩個不曾改變藍綠政黨，真的很奇怪。

▸▸所以我常常說，其實台灣的選民素質真的需要大大提升，因為選民老是依照「立場」和「牛肉」而決定選票，而不曉得怎麼樣過濾出好的候選人、投出正確的選票（看看苗栗縣政府吧）。

▸▸如果我們的政黨與政府已經沒辦法照顧我們的話，我們該怎麼辦呢？但是現在也很可悲的，因為台灣的前景是一片霧茫茫，導致許多年青人已經放棄認真打拼的夢想，只能追求生命中立即可見的「小確幸」，其實我真的很想學《蔡阿嘎》講過的一句話：

▸▸「去你Ｘ的小確幸，拎北為什麼不能有大確幸啦！」

▸▸回到距今幾個月前，國際超級房仲因為是一個超級無敵的「台北邊緣人」，除了上班以外，下班之後的時間不是在家裡面就是在咖啡廳，幾乎都是一個人所以有加入了幾個PTT上的LINE聊天群組，而當中某一個群組裡面有非常多二三十歲的年青人（用這種口吻突然覺得自己好老氣），帥哥與正妹也非常的多，相信大家應該都很慶幸加入這樣的群組吧。

▸▸可是沒多久我就發現了一個奇怪的狀況：這個群組也太熱絡了吧！？

▸▸每當我一小陣子沒有看LINE，該群組可能就有兩三百以上、甚至偶爾會有９９９＋的未讀訊息，而且狀況都不是發生在假日，而大多都是在周一至周五的上班時間。再仔細看看群組裡面對話的內容，大多數都是在說：「誰很正、誰很帥、誰跟誰要不要在一起」，不然就是：「上班很無聊、還有多久下班、晚上要去哪喝、假日要去哪裡聚一聚、假日要去哪裡喝、誰又喝掛了…..」等等。

▸▸「難道這些人都不用工作賺錢嗎？」，如果台灣現在的年青勞動族群，每天都用這種態度來面對工作與生活的話，難道這些所得問題能夠突然迎刃而解嗎？

▸▸ＯＫ，也許是邊緣人沒辦法找朋友享受生活，但是現在台灣４０歲以下的勞力族群如果呈現這種狀態，怎麼有辦法賺得到錢、改善生活呢？抱怨與期待政府，是真的一點用也沒有。因此昨天就找了個藉口離開那個群組了，因為我非常相信近朱者赤、近墨者黑，如果想要像老鷹那樣飛翔，那就不該待在雞窩裏面享受那該死的小確幸。

八、與其坐以待斃、不如想辦法突破現狀

▸▸這篇文章寫了很多（因為此時的我，正在營業員複訓的第一天第一堂課），昌鵬認為與其每天抱怨政府後，又期待這幾個爛黨會在下次選舉後能有所改變，那你也真是好傻好天真，不如想辦法走出這個泥沼，自己動腦筋想辦法找出路，而不是抱怨或者期待船到橋頭自然直（我超級討厭這句俗語的）。

▸▸試想一下，如果二十年後我因為被這些政治內耗搞得一貧如洗，政府絕對不會因此給我任何賠償、甚至不可能有一句道歉，對吧！這個當然也不是危言聳聽，想想十幾年前的地產專家、號稱「空頭總司令」的張金鶚教授，當時不斷地宣導台北房價太高了，等明年下跌之後在買，結果大家都知道了，這十幾年下來台北平均房價漲了近三倍。

▸▸當年許多有能力負擔台北市房價的民眾，因為對於這位「專家」的言論而沒有立即在台北購屋，結果這麼多年過去之後，台北的房價已經來到了一般人民高不可攀的、負擔不起的地步了，請問張金鶚教授會賠給你嗎？

▸▸當然不會，因為張金鶚教授可能會說：「我又沒有拿著槍逼你不准買」，就像是台灣的政黨也會告訴你：「我又沒有拿著槍逼你投給我」，無論外在環境怎麼樣變化，你唯一能夠控制的就是你的想法，以及接下來的行動。

九、想辦法一起擠上去吧！

▸▸如果貧富差距越來越大，那就找到趨勢、資本主義和八二法則擠上去吧！因為擠上去前20%之後，你想要掉下來想變窮也很困難了。

▸▸我相信二十年後，台灣人民的經濟狀況要好仍然是很困難（所以才常常聽到統派的客戶說，台灣只能等大陸接收才有經濟好轉機會），但是一定有「某些人」可以在這段財富重分配的期間，擠入進入那前面２０％的高收入族群。

▸▸什麼樣的一群人能夠擠上去呢？那一定是走出台灣、跟上另一波趨勢、不甘於小確幸的年青人。

▸▸所以想要過上更好更安全的生活，窩起再一起取暖跟妄想是沒有用的，必須要付出更大的努力、拼命想辦法、用力地掙扎、多閱讀多思考思考，最重要的是：你要做出行動，而不是看完文章就算了。

其實後面2個建議最有效!

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【你該不會還傻傻地自己去海外找建商買房子吧】最慘的海外孤兒就是這一種類型

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你知道最慘的海外孤兒，其實就是那些直接找建商買房子的人嗎?千萬別鐵齒!

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：

►► 自從國際超級房仲成立粉絲團與部落格這兩年半以來，真的已經接到「無數個」海外孤兒的求助。什麼是海外孤兒呢？就是在國外買了房地產之後，沒有人幫忙交屋、招租、管理、出售的投資者。

►► 最後這些投資者為了盡快解決這場噩夢，於是便希望可以盡快地出售房子，但由於一個剛交屋的房子你又賣得這麼急，當然價格就不會有多好（甚至很多人連找誰賣都找不到），最後讓自己整個投資海外房地產的經驗變成一場惡夢。

►► 相信很多人大概了解「海外孤兒」是什麼樣的狀況，可是你曉得為什麼會產生這種海外孤兒嗎？

貪小便宜的心態

►► 其實會變成海外孤兒的原因有很多種，然而最大宗的原因，就是這些投資者為了想省下2%的仲介費，沒有透過台灣的代銷仲介公司去購買海外房地產，反而自己跑去當地直接找開發商(建商)或房仲公司購買建案，還沾沾自喜地認為自己省了2%的仲介費。

►► 你真的認為自己直接找上建商購買房子，你會比較省嗎？真的是大錯特錯。為了省下這2%的仲介費，這些人後來都紛紛付出了慘痛的代價。

►► 第一，當這些貪小便宜的人找建商購買房子之後，所有簽的合約不是該國的文字就是英文合約，語言能力不夠強的人也只好摸著鼻子簽下去，期待這些建商不會騙人。也許大建商或是上市公司不會在合約上有什麼風險，但是台灣人特別偏愛買的便宜物件很多都是小建商蓋的，有太多「東南亞」的小建商都會在合約裡面保護他們自己。

►► 等到合約出了問題之後，由於是國外的合約加上國外的不動產，你經歷過很繁瑣地跟建商往來最後吃閉門羹之後，要打官司也只能飛到國外去打，接下來你還會發現很多律師對於這種跨國房地產的訴訟是完全外行的（例如：你怎麼能期待台灣的律師懂柬埔寨的房地產法規，你怎麼能期待菲律賓的律師能夠跟你清楚地溝通）！

►► 第二，簽完約之後準備要付款了（在泰國還得先付款才能簽約），你得小心地查詢那個匯款帳號是不是真的匯進了建商帳戶，還是匯進了建商業務員的帳戶？不過這個倒還不是大問題，因為帳戶是否屬於建商也算滿容易驗證的。

►► 第三，如果你買的房子是預售屋，如果遇到工程進度不透明、甚至是延後的狀況該怎麼辦？之前就曾經發生有民眾購買馬來西亞郊區的小建商建案，結果該那個建商的工程進度不斷地拖延，投資者想要詢問或是查詢的時候，建商與當地仲介都拖拖拉拉，不然就是不理不睬，到最後才知道完工時間還要再晚個一兩年，在這種焦慮又擔心的情況下，難道你不會很煩躁嗎？

PS：馬來西亞跟澳洲的建商都很容易拖延工程進度，反而泰國跟柬埔寨的建商都很常提早完工(你就得提早付尾款)。

►► 第四，你買的建案終於完工了，可是到了驗屋的時候你根本不知道該怎麼「驗屋」，千萬不要忽視驗屋這件事情，驗屋就等於建商把房子清點完畢完完整整地交給你，如果你在點收這個房子的時候沒有看出問題，那後續還要請建商來幫你處理是相當麻煩的（因為那等於責任就在你身上了），尤其是一些建商贈送的消耗品與家具家電。

►► 我相信大多數台灣民眾都不懂得如何驗屋，因為驗屋需要檢查的大大小小項目太多了，你很難清清楚楚地把房子檢查得很完整，只能大概看一看大略的狀況就驗屋完畢了，這時候你只能期待你購買的建商真的品質要夠好了；如果是小建商？那還是多燒香拜拜吧，東南亞的小建商／中國建商的房子，真得蓋得有夠爛。

最痛苦的階段來了

►► 第六，好不容易驗完屋、有驚無險地拿到產權之後，接下來終於要開始招租了！

►► 不好意思，後面就是your business了。

►► 很多國外的建商就是只有服務到交屋過戶完畢而已，雖然有少部分的大建商會自己幫客戶做售後的物業管理，但是對一般國外的建商來說，你剩下的招租與管理並不是它們的服務範圍，他們的工作已經告一段落了，所以你必須要自己去處理後面這一塊；此時狀況又來了：

(A)建商有幫忙做招租，但是不幫忙管理：

►► 以這種情況來說，至少你還有機會找到租客進來，但是後續在當房東管理房子與租客的所有雜七雜八的事情，你都得親自處理，而且是跨國處理外國客戶的大小雜事，包含租客遲繳房租、東西修繕、耗損品更換、租客很盧以及報稅繳水電管理費….等等問題，這個就是海外房地產管理上最讓人頭痛的地方，而且你得親自來。

(B)建商有幫忙做招租，而且有幫忙管理：

►► 以B的狀況來講算是相當幸運地，但是你可能要知道物業管理這個服務是不太容易獲利的，所以東南亞國家的「物業管理」人員通常素質不會太高（素質高的就去做銷售工作了），因此你跟東南亞的物管人員溝通會是一個極大的問題，不要自己為你能夠講英文就ＯＫ，這樣類型的人很多英文是很差的；就算英文很好，你會發現觀念跟邏輯不一樣，跟東南亞物管人員是一個超痛苦的事情，就像是你想要去跟政府溝通一樣（一點都不誇張），一個簡單的小事情你都需要溝通很久很久、確認很多很多次。

►► 如果你買的是美日澳這種成熟國家也不要太高興，雖然已開發國家的物業管理公司很好找，而且他們可能外語好、素質好又聰明，但是這些國家的物管人員通常都不會太積極，假設下午五點之後如果有什麼急事要處理，請發E-mail到他們公司，隔天會請專人回復，休想動到他們的私人生活時間來處理你的事情。

(C)建商沒有幫忙做招租，也不會幫忙管理：

►► 這種的在東南亞最多！

►► 大多數東南亞的建商（開發商）是沒有在做「物業管理」服務的，因為它們的工作就是蓋好房子賣給你，等他們拿到錢而你也拿到權狀的時候，雙方的權利義務就結束了，後面要找租客或者找人管理都是「你家的事」，不要太意外，因為台灣的建商不也是這樣嗎？

這種時候該怎麼辦呢？沒人找租客、也沒人幫你管理

►► 一般這種客戶就很容易找上我或者我們公司了，不過由於目前公司政策的關係，一般情況我們是不會接「非透過我們公司成交」的客戶（除非你的建案真的很優，公司願意特別通融），為什麼我們公司不願意接別人的建案呢？其實有幾個簡單的小原因：

(a)最核心的原因，售後的物業管理(招租&管理)是沒有什麼利潤的

►►事情又多又麻煩，大部分台灣的海外代銷公司都不會願意做這一塊服務（成本太高又太累），不像我們團隊願意砸錢或者找相關公司安排，一般其他海外業者的看法都是：「單純賣房子不管售後服務有多爽，獲利又高又輕鬆，未來的事情等未來再說吧」。

(b)不想幫再別人擦屁股

►►早期我們曾經有幫忙非我們公司的客戶處理售後服務，結果許多客戶當初購買是因為業者/建商講得天花亂墜，因為那些不實又誇大的數據才吸引它們投資（比方說租金有8%、漲幅有15-20%），最後我們用實際市場價格去出租與出售時，卻被客戶責備我們做得不好，害他的房子的預期獲利只剩下一半…..等等，真的很荒謬，對吧？

PS：還有很多不肖的黑心海外業者會說，21世紀不動產跟那個國際超級房仲都有在銷售國外的物件，如果到時候要租要賣，你找他們委託就好啦（真人真事）。

►► …

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