【國際超級房仲Zack│官方網站】

【為什麼泰國房地產價格的價差這麼大?】關於曼谷房產，你不可不知的3大價格迷思│2020更新版

為什麼曼谷的價差這麼大?

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：

　　最近正在研究泰國房地產的您，有沒有注意到泰國曼谷房價的價格落差很大？明明都是同一個地段、同樣的屋齡、同樣上市建商，結果每平方公尺的銷售單價竟然可以差到2-3倍，更別提如果是不同屋齡與不同建商的話，售價差距就更誇張了，難道是我們被騙了嗎？　　當然不是，所以今天就讓台灣最大的泰國代銷公司的銷售講師，也就是國際超級房仲小弟我，來跟您說明為什麼泰國房價會有這麼大落差的原因，以及究竟該挑選哪一種類型的房子，對你的投資來說才是最安全的選擇。

　　這篇文章想要讓你知道的是，很多人因為對於「泰國房地產」的不識貨，也就是不了解所謂的「一分錢一分貨」的道理，於是就買了很多看起來又便宜又划算又優惠的社區，導致房子到交屋後卻租不掉、賣不掉的狀況，而本文就是要讓你曉得為什麼那些看起來「很貴」的社區，其實會更值得投資、安全性也更高的原因。

延伸閱讀：

【2020│曼谷房地產的真相】為什麼這麼多人斷頭賠售？泰國業者打死都不想讓你知道的秘密【2020年超完整泰國房產介紹】專家直接告訴你曼谷房產的10大關鍵優缺點

曼谷的價格太高了？有可能是你眼界太低了

　　最近很常聽到客戶說：「我朋友告訴我曼谷的房價已經漲上去了，現在去可能已經晚了」，如果你再多聊一下，他可能就會說：「像是某某建案，一坪都賣到70-80萬，這種單價跟台北市差不多了，那怎麼還能買？曼谷的售價怎麼可能跟台北一樣」。

　　一般民眾看到上面的對話應該都會覺得「哪有什麼問題」，但是在我們專業人士眼中，這種對話真的會讓人的白眼都翻到後腦杓去了，為什麼會這樣說呢？

想要投資泰國房地產的人，幾乎都會問的十大被問到爛的迷思，你一定也有中

▮第一點：實坪與虛坪計算，至少落差30%以上

　　我們通常都會告知民眾，在大多數的國家（撇除台灣、中國與部分柬埔寨建案），基本上各國在計算面積都是以「實際坪數」計算，也就只是算你的「主建物」＋「附屬建物」，與遮陽台那種奇怪的附屬建物是不算在內的。

　　而以台灣的經驗來看，通常新的電梯大樓至少有30-45%左右的公共設施，也就是大家最常說的虛坪（甚至連車位都還要買），這樣你應該看得出為什麼專業人士很常聽到這會想翻白眼翻到後腦勺了吧。

你曉得全世界幾乎所有國家，都不會把公設坪數列進去你的購買產權內嗎？

　　台灣的「每坪單價」，至少有30-40%是虛的；海外（含曼谷）的「每坪單價」是紮紮實實的實際使用面積；讓我們現在來算一下：

◉ 以台灣的觀念「虛坪」來看：曼谷一坪80萬的物件，至少要加上30%的虛坪面積，所以售價是80萬*70%，等於每坪應該是56萬而已。◉ 以國外的觀念「實坪」來看：台北的80萬一坪，依照曼谷（國際）的算法，扣掉30%的公設之後，80萬*130%，等於每坪應該是104萬才對。

　　這樣說明應該就能理解了吧，因此請不要每次聽到國外的「實坪」單價就在喊貴，那真的是充分地暴露出自己的不熟悉。延伸閱讀：

【看到這個車站真的把台灣人嚇傻了】曼谷BANG SUE區域：南北東協的交通網竟然全部會合在曼谷的這邊！難怪各大建商都來這邊搶地了【評價曼谷房地產】到處都在蓋房子，會不會供過於求?我覺得價格漲一波了，現在進場已經貴了?【在曼谷投資房地產還會賠錢？】99%都是因為犯了這3個錯誤！

▮第二點：就算虛坪的一坪56萬，還是感覺很貴；你確定你的感覺是對的嗎？

　　很多民眾經過這樣一算之後，還是會嫌：「56萬一坪也不便宜啊，我在三重、林口、桃園、竹北、台南…..的價格才多少，曼谷怎麼會賣到56萬一坪」。　　而身為一名專業顧問，對於自以為聰明又高傲的客戶，保持耐心、憋笑與不要輕易翻白眼，也是我們專業技能的一環。

請問一下：一坪56萬，你在台北可以買到什麼？

　　這是很實際的問題，曼谷是一個高度國際化的城市，人口密集度與商業行為….等繁榮度都遠遠勝過台北（光泰國目前的GDP規模已經有台灣的70%以上了）。　　要比較曼谷這個泰國首都，你當然是要拿台北來相比，你怎麼會拿其他的城市來跟曼谷做比較呢？相同等級的東西當然要拿來跟相同等級的比，仁愛帝寶能夠跟普通公寓相提並論嗎？對吧。

再打個比方：你有可能把我老婆周子瑜，拿來跟你路上隨便看到的女人比較嗎？

♜ 來回答一下上面的問題：一坪56萬在台北到底可以買到什麼

　　一坪56萬在台北市基本上是買不到房子的，頂多就是地段差的老舊公寓而已，你只能往新北市走。　　到了新北市也要看是好還是普通的區域（比方說板橋vs淡水就差很多了），也許你到板橋勉強可以買到一個不太舊的公寓、到三重可以買到不錯的新房子（雙北行情不懂，有誤差請包涵），但是一坪56萬這種預算任何人都無法反駁，就是不可能在台北市精華區置產。

（亞洲各國主要城市的平均毛租金投報率，無計入房價漲幅）

但是一坪56萬可以在曼谷買到什麼？

　　你可以買到曼谷精華區內的全新小豪宅，還可以比台北同等級物件高三倍的租金投報率！而且公共設施全部都完勝台北、新北的舊公寓，這就是為什麼一堆有錢人這幾年低調地，一直把錢往國外房地產放的原因（而且還知道放到哪裡才是正確的標的）。

想要投資海外房地產，當然要找台灣第一品牌「國際超級房仲」來諮詢才安全

▮第三點：我還是覺得這種價格在曼谷很貴

　　台灣民眾在投資房地產，最讓我感到不可思議的部分就是可以用「感覺」來決定一件「極度理性」的事情，房價高不高、經濟好不好、容不容易出租、未來發展….等等的，全部都是憑「可是我感覺」這五個字。

　　天啊！怎麼有辦法光憑自己的感覺斷定這些需要大量數據的專業答案呢？你這樣叫那些CBRE、高力國際或Knight Frank的專家們該怎麼辦？投資當然不應該憑感覺去做，對吧?

　　實際上，以台灣觀念的虛坪單價56萬，或者以實際單價80萬一坪，這個售價在曼谷確實是屬於高價位產品，但是先別急著吐槽或是按上一頁，接下來就是曼谷房地產最專業的知識分享了。

　　以泰國曼谷來說，你有可能在同一個地段看到每坪80萬的住宅，然後同時在他的正隔壁或是馬路對面，也有一間屋齡相同、但是售價便宜了至少40%的社區，這種價格天壤之別的狀況或許台灣的你無法相信，但這在曼谷是稀鬆平常不過的事情。

想知道為什麼嗎？

　　 ✆ 欲知道這些專業的核心知識，請盡速親自洽詢國際超級房仲，謝謝。

　　這樣的話應該會被罵死，我來直接公布正確答案吧。延伸閱讀：

【海外房地產投資】保證租金、保證買回的隱藏風險在哪裡？看完這篇可能幫你省幾百萬元

本文作者－國際超級房仲

▮前言

　　我得先講：保證租金的物件，不是絕對不能買，但如果遇到是保證的%數特別高、時間特別久的，建議你少碰為妙；如果還看到標榜「保證買回」的，那你就絕對別碰了，相信我。

　　昌鵬這幾年在世貿館參加「國際房地產博覽會」這四天時，看到市場上還是非常多家的業者都有推出所謂「保證租金」加「保證買回」的這種地雷產品，而且比例非常的高，這讓昌鵬非常擔心，因為如果市面上充斥著過多「保證型」的代銷建案，那麼台灣的海外房地產很有可能被這些產品給搞壞。

　　為什麼我會這樣說，首先你應該要了解為什麼會有「保證型」建案的由來…..

PS：　　2020.5.23補充，果然如我所預料的，後來這兩年發生了非常多「保證型」建案的糾紛，非常多的投資者拿不到保證租金，甚至也有大品牌海仲介負責人被羈押的情況發生。　　接下來還有幾個未爆彈將陸續爆發，請各位千萬不要在購買小建商的「保證買回」物件。

延伸閱讀：

台灣海外房地產的發展史，太多短視近利的老鼠屎壞了一大鍋救命粥

▮一、什麼是保證租金、保證買回？

㊀ 保證租金：

　　指的是當建案一交屋之後，建商會給購屋者1-3年，或者5-15年的固定淨租金，通常落在5-8%左右；而保證的時間一過，該建案就回歸到市場機制，交由市場去做租金行情的判斷。

㊁ 保證買回：

　　指的是在一定期間之後，建商會以原價或者加價的方式，將您購買的資產給買回去，通常時間都會在5、10、15甚至20年的時間點被買回，您不必去煩惱未來交給誰賣、賣給誰的問題，因為這方面的風險全部轉嫁到建商身上。

　　同樣地，這個建案的漲幅也就跟您沒有關係了。

　　通常「保證買回」一定都會搭配 「保證租金」一起，比方說：保證每年淨8%租金、第十年建商120%買回，而這也是一般市面上常看到的方案，多發生在英國、柬埔寨和泰國。

▮二、為什麼要有保證租金、保證買回？

㊀ 為什麼會有保證租金：

　　通常以預售屋來說，落成之後的第一年都不是很好租，尤其是東南亞的房地產市場，因為空屋多所以大多數屋主都會削價競爭（空窗期較長、租金也較行情低，因為剛交屋的房子社區所有的空屋需要大量租客去入住）。

　　這時候租客的選擇性就會很高、東挑西揀、再加上殺價的原因使得租金也不會漂亮。

　　許多建商或業者為了避免投資者有這方面的擔心，就會推出前1-3年的保證租金，讓投資者可以在租金最不漂亮的時候避開租金低與空窗期的風險，等到第3年開始社區也穩定了，回到一般市場上收租也很安全。

㊁ 為什麼會有保證買回：

　　許多建商或者業者，為了避免資金全部卡在不動產內而需要資金活化，就會用這種方式把產權再轉售給投資者，給投資者合理的保證獲利，同時繼續持有這個不動產做運用（收租管理），並且在未來資金回本之後，利用這些年獲利的資金再將資產從投資者買回，等於將資金做最大化的利用。

　　投資者則更是划算，等於是買了一個比銀行利率高好幾倍的「定存產品」。

♜ 上面的模式看起來非常的合理、健康吧！

　　錯，其實並非如此。

　　實際上，根據2014-2020年下來的觀察，發現我們異常保守的台灣投資者，卻竟然十分鍾情有保證租金加保證買回這種配套的物件，尤其是如果購買價格又很低的情況下（通常都不到400萬台幣，甚至有100萬的物件）。

　　低總價、高利潤還零風險，真的很吸引人來買，對吧？

　　但是你曉得嗎，有多少的業者利用這種模式反而把風險轉嫁到投資者身上，「真正零風險的是建商與業者，唯一真正承受風險的只有購買者！」

　　目前市面上有太多台灣投資者，因為功課沒有做足，誤以為自己買到了一個高獲利、零風險的產品而沾沾自喜，然而其實您只要理性地想一下，怎麼可能會有高獲利卻零風險的投資機會呢？對吧！

擔心自己投資海外房地產之後變成海外孤兒嗎？那還不趕快點進來

▮三、保證租金的風險在哪？

你必須要了解當中真正的風險才不會被黑心業者騙了

　　先從保證「租金」來講，許多開發商為了讓民眾以為物件租金很高，因此就會推出非常高保證租金（甚至是6-8%的淨租金），通常一次保證三年以上，讓民眾以為自己至少已經確認了18-24%左右的利潤進口袋。

　　實際上，羊毛出在羊身上，建商跟業者不可能是笨蛋，因為賠錢生意是沒人願意做的。

　　通常業者都是計算完之後，早就把這些未來要給你的「保證租金成本」灌入房價裡面，而且這種產品通常租金也不到這種價。

　　也就是說，建商是拿你的錢再付租金給你，同時你的這個資產還讓建商多賺幾年的淨租金。

　　還聽過更扯的，有某些柬埔寨的建商利用這個方式，甚至在購買時就告訴你：「你這21%租金不用等到未來收租才拿到，我現在就讓你先折在房價裡面」。

♜ 最後的風險呢？就是很難賣或者賣不掉！

　　「你要他的利，他要你的本」。

　　前面你收6-8%的淨租金收得很開心（或者已經早被折入房價內而慶幸），結果三年的保證期一到才發現，自己這一個物件的租金行情非常的差，也許第四年開始的租金只有3-4%不到，甚至有些位於郊區還找不到租客）。

　　想要賣掉才發現，原來當初購買時，自己的購屋行情就比周遭貴了20%左右，等於你買的已經是未來的價格，要賣也沒什麼利潤了，只能繼續擺著等機會。

　　拉回你的理智想像一下，現在全世界有什麼產業什麼投資，是可以穩定有6-10%的獲利？現在建商跟銀行的貸款也不需要到這麼高的%數，如果建商真的需要錢他大可以跟銀行貸款，何必給你這種高到不可思議的利息呢？

延伸閱讀

【2020最新!TOP20海外房地產排名】台灣民眾最常投資的20城市優缺點評價心得(東南亞、日本、澳洲、大陸與台灣等國)【落後的不是東南亞，而是台灣人的眼界】在國際城市中，台北是落後的：世界都市排行榜→台北輸給吉隆坡與曼谷【為什麼富人都在投資海外不動產？】5大理由解答PTT鄉民的愚蠢看法【投資海外房地產】海外新手必看的關鍵10大重點，避免你成為海外孤兒的第一堂課！【海外房地產投資】保證租金、保證買回的隱藏風險在哪裡？看完這篇可能幫你省幾百萬元【海外房地產界的米其林投資排名】這裡才是專業認證的投資國家！(沒想到台灣竟然這麼慘)【2020東南亞房地產】中國信託與資誠調查:「台灣73%高資產客群，逐步前往東南亞投資!」【拜託!別再讓仲介翻白眼了】外行人最常嫌棄的海外置產6大問題

▮四、保證「買回」的風險在哪？(這個最可怕！)

　　這個更要特別小心，基本上我看到有「保證買回」的物件，基本上就是大大大地雷了。

　　就像昌鵬前面提到的：「建商跟業者一定比你更會算」。

　　未來的事情誰敢完全保證？所以未來的這些風險怎麼可能都交由自己承擔，所以一定是盡量地把這個風險轉嫁到投資者身上，建商和業者轉嫁風險的方式就是：「增加售價」，至少他們可以先拿你的錢付給你，剩下的現金就讓它們操作高槓桿，而建商的高槓桿操作就是你所看不到的「高風險」。

　　萬一該建商或業者高槓桿操作不當而失利，該物件本身又不可能帶來這麼大的獲利去支付租金與買回成本，那這個建商何業者至必就是「違約」甚至倒閉了。

　　再加上依據國際超級房仲這幾年的觀察，只要是「保證買回」的產品，它的售價必定比周遭行情貴！比較貴並非不合理，不合理的部分在於「貴多少倍」，而非貴多少%、貴多少成？

　　許多保證買回的案件，如果售價比周遭貴10-30%，可能還算是非常合理範圍內，你不排斥的話也勉強可以接受的（但我還是不建議），但問題就來了：

　　現在市面上有好多好多好多好多「保證買回」的物件，它比周遭的售價行情貴的幅度是以『倍數』在計算，這樣的產品未來出事情，你該賣給誰？？

♜ 最後的風險呢？就是賣掉也大賠錢！

　　試想一下，一個每坪售價在20萬元的區域，這個建商或業者以一坪80萬甚至120萬的售價賣給你，然後再以這個成交價的保證租金給你錢，這可是非常恐怖的現金流支出，你得好好想一下：

　　這個業者要怎麼把20萬價值的東西，生出120萬的固定7%現金流給你？

　　而且這種建案的特色都是：地段很差、物件難賣、建商很小（如果這麼熱銷，建商和業者，何必幫你承擔這麼巨大的保證買回風險）。

♜ …