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【台灣房地產的少子化問題】千萬別以為”關我屁事”，難道真的以為影響不到你嗎?

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你真的以為少子化跟你買房子，一點關係都沒有嗎?

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：

▸ ▸ 台灣常常說少子化、少子化，聽久了好像沒有什麼感覺，但實際上少子化已經成為我們重大的國安問題，難怪毛澤東在1949年曾經說過：「百年之後 台灣問題自然會解決」，難道就是預測到未來台灣的少子化與經濟、主權問題了嗎？實際上，少子化的問題跟我們的未來息息相關，尤其是房仲從業人員…..

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一、一例一休開始的引爆點

▸ ▸ 一例一休上路開始到最近修法有許多的爭議始終沒有停過，而近期勞基法的修法鬧得沸沸揚揚，許多人認為修法之後變得更具彈性所以支持，也有人認為修法後勞工的連續工作時間更長、且中間休息時間變少、總公時變更多而大為反對（B>Z），由於我不是專家，所以就不針對這些修法去多做評論了。

▸ ▸ 不過從許多數據來看，由於台灣經濟衰退、實質所得下降，台灣人民的生活確實越來越苦了。

▸▸依照之前YouTube頻道「台灣BAR」針對台灣所得的介紹分析，雖然台灣人的所得在帳面上的數據逐年增加，但是台灣人民的固定收入(底薪)佔的比例越來越低，反而不固定(獎金)收入的比例越來越高，表示人民需要靠加班、獎金甚至兼差來增加所得的比例越佔越高，大大犧牲的是下班後的生活品質與我們的人生。

二、這裡有觀察到什麼端睨了嗎？

▸▸由於百姓必須要花更多的時間去賺取薪水，但是在賺錢越來越困難的情況下，一般年輕人存不到錢就更沒有能力結婚了（就像我一樣），存不到錢代表你連聘金都拿不出來、辦一場婚禮前前後後的開銷也負擔不起、勉勉強強出發的蜜月旅行也相當克難，更可怕的是結婚之後所開始的柴米油鹽醬醋茶….都是開銷；買房子？別開玩笑了，能夠付得起年年上漲的房租就很了不起了啦。

▸▸至於生小孩、養小孩呢？別開玩笑了，小夫妻兩個人都養不起自己了，哪裡來更多的經濟能力來生小孩呢？生小孩又有產檢費用、坐月子的費用與收入空窗期，之後還有昂貴的教育費用….等等，更不要提到你賺錢佔去生命中大多數時間了，哪來的剩餘時間教育和陪伴小孩呢？

三、看到這邊，你應該有感受到什麼是趨勢了

▸▸年青人生活的很苦、所得又低，導致沒有人敢生小孩，這些東西並不是什麼危言聳聽，而是我們都已經深深感受到的恐怖趨勢，而且這個狀況近年來不但沒有改善，甚至還更嚴重。

▸▸回到十幾年前，忘記當時是我大三還是大四時，昌鵬當年就讀的真理大學發生了一件歷史級的慘劇：十幾分就考上真理大學！當時新聞一出不但在新聞媒體上造成轟動，也讓大家對於真理大學有了「學店」的印象，彷彿真理大學是全台灣最爛的大學（說真的，當時我們學校真的還滿爛的），甚至還有記者讓小學生填寫聯考考券，結果總分有超過三十，該名小朋友還被記者揶揄：「恭喜你，考上大學囉」。

▸▸當然，我們的大學不可能爛到小學生就能來唸的程度，但是近十年來這種狀況也越來越嚴重，越來越多的後段班大學或者冷門科系面臨招生不足而關閉的窘境，我2003年入學時聽說的大學錄取率再85%左右，聽說現在大學的錄取率已經來到97%了！而我認為實際錄取率應該是破百，因為現在各大學的總招生名額遠遠大於高三的應屆考生。

四、這就是恐怖的少子化問題

▸▸不要覺得少子化對你沒什麼影響，這個影響可大了！少子化首先帶來的就是學校招生不足而倒閉，以前我們在重考班常常告訴重考生，千萬不要老了之後告訴你的孫子，你當年就讀的某某大學已經是現在的某養老院了，影響到所有與兒童相關的行業，比方說學校、醫院、補習班、參考書廠商、教育學系….等等。

▸▸其次，由於年青人逐年減少，社會的勞動力也會越來越少，許多企業要招募新人將會變得越來越困難（幸好台灣失業率還很高XD）。

▸▸而勞動力減少也不是危言聳聽，已經是這幾年台灣企業的重大問題了，而這個問題竟然一年比一年嚴重（我都親自跳了『Koi Dance』，結果來面試的人還是很少），再加上因為經濟與所得太差，台灣還面臨極為嚴重的人才流失問題，我們的勞方人口已經不夠多了，菁英還一直流失，這些都是你我已經感受到的國家問題。

▸▸我們店長李維鑫常常對我說：「企業要發展，非人才不可」，而現在台灣企業沒人、更沒人才，這樣一來台灣的企業如何能夠壯大呢？這些都是台灣的內部環境的窘境，因此我們國家才會被自己人貼上「鬼島」這個標籤。

五、人口老化→缺少消費→經濟蕭條

▸▸除此之外，台灣的這些不消費的老人越來越多，願意消費的年青人越來越少，社會上缺少資金的流動（全部都存在銀行裡面不敢動），在這樣的惡性循環下我們的經濟只會越來越差。至於投資房地產呢？台灣出生率與死亡率已經產生了黃金交叉，總人口數正在開始衰退當中，再過二十年之後除了精華區的好房子，請問剩下的房子有多少剛性需求來支撐呢？

▸▸所以我才常常說，台灣房地產現在真的沒有什麼投資的價值，除了租金太低又沒有增值的價值以外，台灣的持有稅越來越高、房地合一稅課徵太重（雖然方向是對的），現在還在鼓吹台灣民眾投資台灣房地產，真的相當不負責任，尤其是投資那些非精華區的舊房子。

▸▸偏偏現在房價過高的時代，一般年青人在低所得的情況下，怎麼在上述這麼多生活壓力下還能夠存到頭期款，買到一間保值的房子呢？更可怕的是萬一買了，龐大的房貸壓力將會壓得我們喘不過氣，更別說我們的房價還是逐年下修，在台灣買房子根本不再是存錢了。

PS：依照2016年統計，台灣是全世界少數房價在下跌的國家，而且每年的跌幅8.9%竟然還在全球前幾名，可是當年全球有超過八成的國家的平均房價是在上漲的。

延伸閱讀：民國120年

六、還沒有完呢，台灣還面臨外面的強大敵人：貿易壁壘。

▸▸我們的人口少、人才更少，內部問題已經一團亂了，外在還有強敵環伺的貿易問題。

▸▸台灣是一個小小的島國，所以經濟要強大非依靠國際貿易不可，可是目前台灣因為政治主權問題，我們無法進去RCEP和CPTPP裡面，甚至跟其他國家要簽訂FTA都相當相當困難，導致東西賣不出去、出口衰退，再加上中國大陸不層間斷地打壓之下，台灣下一步最大的方向應該就是仿效其他國家的「貶值大戰」，讓台幣貶值以刺激出口，因此我們的台幣資產（如現金、不動產）將會面臨大大縮水的風險。

▸▸不要覺得這些又是危言聳聽，看看日本為了刺激經濟與出口的「直升機撒錢」政策，日本的匯率在短短數年間瞬間崩跌近50%，而台灣要走向日本的經濟模式是機率極高的，千萬不要被台幣現在對美金的強勢假象給蒙蔽，我個人大膽預測，台幣最近對美金的強勢只會是短期內的假象而已，台幣強勢是不會長久的。

ＰＳ：現在台幣換美金真的很划算（今天為2018.01.16），有機會真得趕快把台幣資產轉換成美金資產，至少保值性比台幣安全很多很多。

七、講了這麼多台灣的窘境，所以呢？

▸▸台灣現在內憂外患一大堆，而我們最大的兩個黨十幾年來還在每天杯葛來、杯葛去的，兩黨都只有立場沒有是非（連支持者也是），每個人都知道藍綠惡鬥是台灣政治與內耗的主要原因，但是台灣人就是這麼奇怪、就是這麼「犯賤」，大家還是把選票投給這兩個不曾改變藍綠政黨，真的很奇怪。

▸▸所以我常常說，其實台灣的選民素質真的需要大大提升，因為選民老是依照「立場」和「牛肉」而決定選票，而不曉得怎麼樣過濾出好的候選人、投出正確的選票（看看苗栗縣政府吧）。

▸▸如果我們的政黨與政府已經沒辦法照顧我們的話，我們該怎麼辦呢？但是現在也很可悲的，因為台灣的前景是一片霧茫茫，導致許多年青人已經放棄認真打拼的夢想，只能追求生命中立即可見的「小確幸」，其實我真的很想學《蔡阿嘎》講過的一句話：

▸▸「去你Ｘ的小確幸，拎北為什麼不能有大確幸啦！」

▸▸回到距今幾個月前，國際超級房仲因為是一個超級無敵的「台北邊緣人」，除了上班以外，下班之後的時間不是在家裡面就是在咖啡廳，幾乎都是一個人所以有加入了幾個PTT上的LINE聊天群組，而當中某一個群組裡面有非常多二三十歲的年青人（用這種口吻突然覺得自己好老氣），帥哥與正妹也非常的多，相信大家應該都很慶幸加入這樣的群組吧。

▸▸可是沒多久我就發現了一個奇怪的狀況：這個群組也太熱絡了吧！？

▸▸每當我一小陣子沒有看LINE，該群組可能就有兩三百以上、甚至偶爾會有９９９＋的未讀訊息，而且狀況都不是發生在假日，而大多都是在周一至周五的上班時間。再仔細看看群組裡面對話的內容，大多數都是在說：「誰很正、誰很帥、誰跟誰要不要在一起」，不然就是：「上班很無聊、還有多久下班、晚上要去哪喝、假日要去哪裡聚一聚、假日要去哪裡喝、誰又喝掛了…..」等等。

▸▸「難道這些人都不用工作賺錢嗎？」，如果台灣現在的年青勞動族群，每天都用這種態度來面對工作與生活的話，難道這些所得問題能夠突然迎刃而解嗎？

▸▸ＯＫ，也許是邊緣人沒辦法找朋友享受生活，但是現在台灣４０歲以下的勞力族群如果呈現這種狀態，怎麼有辦法賺得到錢、改善生活呢？抱怨與期待政府，是真的一點用也沒有。因此昨天就找了個藉口離開那個群組了，因為我非常相信近朱者赤、近墨者黑，如果想要像老鷹那樣飛翔，那就不該待在雞窩裏面享受那該死的小確幸。

八、與其坐以待斃、不如想辦法突破現狀

▸▸這篇文章寫了很多（因為此時的我，正在營業員複訓的第一天第一堂課），昌鵬認為與其每天抱怨政府後，又期待這幾個爛黨會在下次選舉後能有所改變，那你也真是好傻好天真，不如想辦法走出這個泥沼，自己動腦筋想辦法找出路，而不是抱怨或者期待船到橋頭自然直（我超級討厭這句俗語的）。

▸▸試想一下，如果二十年後我因為被這些政治內耗搞得一貧如洗，政府絕對不會因此給我任何賠償、甚至不可能有一句道歉，對吧！這個當然也不是危言聳聽，想想十幾年前的地產專家、號稱「空頭總司令」的張金鶚教授，當時不斷地宣導台北房價太高了，等明年下跌之後在買，結果大家都知道了，這十幾年下來台北平均房價漲了近三倍。

▸▸當年許多有能力負擔台北市房價的民眾，因為對於這位「專家」的言論而沒有立即在台北購屋，結果這麼多年過去之後，台北的房價已經來到了一般人民高不可攀的、負擔不起的地步了，請問張金鶚教授會賠給你嗎？

▸▸當然不會，因為張金鶚教授可能會說：「我又沒有拿著槍逼你不准買」，就像是台灣的政黨也會告訴你：「我又沒有拿著槍逼你投給我」，無論外在環境怎麼樣變化，你唯一能夠控制的就是你的想法，以及接下來的行動。

九、想辦法一起擠上去吧！

▸▸如果貧富差距越來越大，那就找到趨勢、資本主義和八二法則擠上去吧！因為擠上去前20%之後，你想要掉下來想變窮也很困難了。

▸▸我相信二十年後，台灣人民的經濟狀況要好仍然是很困難（所以才常常聽到統派的客戶說，台灣只能等大陸接收才有經濟好轉機會），但是一定有「某些人」可以在這段財富重分配的期間，擠入進入那前面２０％的高收入族群。

▸▸什麼樣的一群人能夠擠上去呢？那一定是走出台灣、跟上另一波趨勢、不甘於小確幸的年青人。

▸▸所以想要過上更好更安全的生活，窩起再一起取暖跟妄想是沒有用的，必須要付出更大的努力、拼命想辦法、用力地掙扎、多閱讀多思考思考，最重要的是：你要做出行動，而不是看完文章就算了。

其實後面2個建議最有效!

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①投資
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【你該不會還傻傻地自己去海外找建商買房子吧】最慘的海外孤兒就是這一種類型

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你知道最慘的海外孤兒，其實就是那些直接找建商買房子的人嗎?千萬別鐵齒!

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：

►► 自從國際超級房仲成立粉絲團與部落格這兩年半以來，真的已經接到「無數個」海外孤兒的求助。什麼是海外孤兒呢？就是在國外買了房地產之後，沒有人幫忙交屋、招租、管理、出售的投資者。

►► 最後這些投資者為了盡快解決這場噩夢，於是便希望可以盡快地出售房子，但由於一個剛交屋的房子你又賣得這麼急，當然價格就不會有多好（甚至很多人連找誰賣都找不到），最後讓自己整個投資海外房地產的經驗變成一場惡夢。

►► 相信很多人大概了解「海外孤兒」是什麼樣的狀況，可是你曉得為什麼會產生這種海外孤兒嗎？

貪小便宜的心態

►► 其實會變成海外孤兒的原因有很多種，然而最大宗的原因，就是這些投資者為了想省下2%的仲介費，沒有透過台灣的代銷仲介公司去購買海外房地產，反而自己跑去當地直接找開發商(建商)或房仲公司購買建案，還沾沾自喜地認為自己省了2%的仲介費。

►► 你真的認為自己直接找上建商購買房子，你會比較省嗎？真的是大錯特錯。為了省下這2%的仲介費，這些人後來都紛紛付出了慘痛的代價。

►► 第一，當這些貪小便宜的人找建商購買房子之後，所有簽的合約不是該國的文字就是英文合約，語言能力不夠強的人也只好摸著鼻子簽下去，期待這些建商不會騙人。也許大建商或是上市公司不會在合約上有什麼風險，但是台灣人特別偏愛買的便宜物件很多都是小建商蓋的，有太多「東南亞」的小建商都會在合約裡面保護他們自己。

►► 等到合約出了問題之後，由於是國外的合約加上國外的不動產，你經歷過很繁瑣地跟建商往來最後吃閉門羹之後，要打官司也只能飛到國外去打，接下來你還會發現很多律師對於這種跨國房地產的訴訟是完全外行的（例如：你怎麼能期待台灣的律師懂柬埔寨的房地產法規，你怎麼能期待菲律賓的律師能夠跟你清楚地溝通）！

►► 第二，簽完約之後準備要付款了（在泰國還得先付款才能簽約），你得小心地查詢那個匯款帳號是不是真的匯進了建商帳戶，還是匯進了建商業務員的帳戶？不過這個倒還不是大問題，因為帳戶是否屬於建商也算滿容易驗證的。

►► 第三，如果你買的房子是預售屋，如果遇到工程進度不透明、甚至是延後的狀況該怎麼辦？之前就曾經發生有民眾購買馬來西亞郊區的小建商建案，結果該那個建商的工程進度不斷地拖延，投資者想要詢問或是查詢的時候，建商與當地仲介都拖拖拉拉，不然就是不理不睬，到最後才知道完工時間還要再晚個一兩年，在這種焦慮又擔心的情況下，難道你不會很煩躁嗎？

PS：馬來西亞跟澳洲的建商都很容易拖延工程進度，反而泰國跟柬埔寨的建商都很常提早完工(你就得提早付尾款)。

►► 第四，你買的建案終於完工了，可是到了驗屋的時候你根本不知道該怎麼「驗屋」，千萬不要忽視驗屋這件事情，驗屋就等於建商把房子清點完畢完完整整地交給你，如果你在點收這個房子的時候沒有看出問題，那後續還要請建商來幫你處理是相當麻煩的（因為那等於責任就在你身上了），尤其是一些建商贈送的消耗品與家具家電。

►► 我相信大多數台灣民眾都不懂得如何驗屋，因為驗屋需要檢查的大大小小項目太多了，你很難清清楚楚地把房子檢查得很完整，只能大概看一看大略的狀況就驗屋完畢了，這時候你只能期待你購買的建商真的品質要夠好了；如果是小建商？那還是多燒香拜拜吧，東南亞的小建商／中國建商的房子，真得蓋得有夠爛。

最痛苦的階段來了

►► 第六，好不容易驗完屋、有驚無險地拿到產權之後，接下來終於要開始招租了！

►► 不好意思，後面就是your business了。

►► 很多國外的建商就是只有服務到交屋過戶完畢而已，雖然有少部分的大建商會自己幫客戶做售後的物業管理，但是對一般國外的建商來說，你剩下的招租與管理並不是它們的服務範圍，他們的工作已經告一段落了，所以你必須要自己去處理後面這一塊；此時狀況又來了：

(A)建商有幫忙做招租，但是不幫忙管理：

►► 以這種情況來說，至少你還有機會找到租客進來，但是後續在當房東管理房子與租客的所有雜七雜八的事情，你都得親自處理，而且是跨國處理外國客戶的大小雜事，包含租客遲繳房租、東西修繕、耗損品更換、租客很盧以及報稅繳水電管理費….等等問題，這個就是海外房地產管理上最讓人頭痛的地方，而且你得親自來。

(B)建商有幫忙做招租，而且有幫忙管理：

►► 以B的狀況來講算是相當幸運地，但是你可能要知道物業管理這個服務是不太容易獲利的，所以東南亞國家的「物業管理」人員通常素質不會太高（素質高的就去做銷售工作了），因此你跟東南亞的物管人員溝通會是一個極大的問題，不要自己為你能夠講英文就ＯＫ，這樣類型的人很多英文是很差的；就算英文很好，你會發現觀念跟邏輯不一樣，跟東南亞物管人員是一個超痛苦的事情，就像是你想要去跟政府溝通一樣（一點都不誇張），一個簡單的小事情你都需要溝通很久很久、確認很多很多次。

►► 如果你買的是美日澳這種成熟國家也不要太高興，雖然已開發國家的物業管理公司很好找，而且他們可能外語好、素質好又聰明，但是這些國家的物管人員通常都不會太積極，假設下午五點之後如果有什麼急事要處理，請發E-mail到他們公司，隔天會請專人回復，休想動到他們的私人生活時間來處理你的事情。

(C)建商沒有幫忙做招租，也不會幫忙管理：

►► 這種的在東南亞最多！

►► 大多數東南亞的建商（開發商）是沒有在做「物業管理」服務的，因為它們的工作就是蓋好房子賣給你，等他們拿到錢而你也拿到權狀的時候，雙方的權利義務就結束了，後面要找租客或者找人管理都是「你家的事」，不要太意外，因為台灣的建商不也是這樣嗎？

這種時候該怎麼辦呢？沒人找租客、也沒人幫你管理

►► 一般這種客戶就很容易找上我或者我們公司了，不過由於目前公司政策的關係，一般情況我們是不會接「非透過我們公司成交」的客戶（除非你的建案真的很優，公司願意特別通融），為什麼我們公司不願意接別人的建案呢？其實有幾個簡單的小原因：

(a)最核心的原因，售後的物業管理(招租&管理)是沒有什麼利潤的

►►事情又多又麻煩，大部分台灣的海外代銷公司都不會願意做這一塊服務（成本太高又太累），不像我們團隊願意砸錢或者找相關公司安排，一般其他海外業者的看法都是：「單純賣房子不管售後服務有多爽，獲利又高又輕鬆，未來的事情等未來再說吧」。

(b)不想幫再別人擦屁股

►►早期我們曾經有幫忙非我們公司的客戶處理售後服務，結果許多客戶當初購買是因為業者/建商講得天花亂墜，因為那些不實又誇大的數據才吸引它們投資（比方說租金有8%、漲幅有15-20%），最後我們用實際市場價格去出租與出售時，卻被客戶責備我們做得不好，害他的房子的預期獲利只剩下一半…..等等，真的很荒謬，對吧？

PS：還有很多不肖的黑心海外業者會說，21世紀不動產跟那個國際超級房仲都有在銷售國外的物件，如果到時候要租要賣，你找他們委託就好啦（真人真事）。

►► …

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【一個問題馬上知道，你懂不懂海外房地產】請問：投資海外房地產是「單價」還是「總價」比較重要？

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你懂得怎麼看海外房地產的價格嗎?其實一個問題就可以知道你專不專業

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：

►► 如標題所述，只需要一個問題，我就能知道這個人是真的懂海外房地產還是裝懂。請問，你要投資海外不動產之前，你覺得是看「單價」還是看「總價」比較重要呢？

►► 答案我稍後在說明，但是這邊想分享一些深刻經驗。

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【東協房地產價格比較】你認為金邊的房價基期很低、而曼谷的房價已經漲太多嗎？那就承認吧，在這方面您可能「很外行」

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你覺得金邊的房價基期低，你是認真這樣覺得的嗎??

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：

►► 海外房地產都已經發展了四、五年了，如果你到現在還想要去投資／銷售金邊的房地產的話，那就很簡單的證明了一件事：「你很外行」。

►► 為什麼我會這麼說呢？

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【為什麼富人都在投資海外不動產？】5大理由解答PTT鄉民的愚蠢看法

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PTT鄉民對於海外房地產的5大愚蠢看法：你要相信鍵盤專家，還是有實務經驗的專家呢？

本文作者－國際超級房仲

　　這篇文章想要幫你破除的一個迷思，就是關於房地產，尤其是海外房地產，請你千萬不要問國內的房仲業務，更不要上網去問PTT的鄉民，為什麼呢？因為PTT鄉民大多數對於海外房地產是外行的，對於這方面的看法都是以訛傳訛、刻板印象，所以提出的許多見解都非常「不可思議」。

　　我自己也是PTT鄉民（我登入次數破六千次了，算夠老吧），所以PTT的生態我非常了解；究竟PTT鄉民對於國際不動產的看法有多外行呢？對於海外置產的看法有多愚蠢呢？來看看這篇文章吧。

國際超級房仲

　　你能夠在Google上面找到的海外房地產資訊，真的夠專業、夠客觀嗎？

　　2018.01.18，那一天是我營業員第二次複訓的第三天下午，由於這一堂課真的跟傳說中的一樣無聊，所以就開始上網看了一些海外房地產的網路資訊。

　　除了發現我寫的《海外房地產TOP20排名與評價》的名次這麼高以外，特別讓我注意到的是PTT鄉民對於海外房地產的看法。

你知道一般想投資海外房地產的人，一定會問的十大經典問題是什麼嗎?你一定也問過

▮說真的，大多數網路鄉民真的很外行

　　怎麼說呢？

　　我觀察到很多鄉民在PTT上面留言詢問關於海外房地產是否適合投資的問題，主要都是擔心未來是否有人管理、距離離台灣是否太遠、當地的文字能不能看得懂、業務好像都講得很完美以及是否已經被台灣人炒作得太高了。

　　前面這些問題大概都有問到該問的問題，不過關於海外房地產是否已經被台灣人炒高的這一點，真的是讓我不禁想問：Are you Serious?

泰國銀行統計：外國人在泰國購屋的比例，傳說中把曼谷炒高的中國人，僅位居第４名

PTT鄉民真的太瞧得起台灣資金了

　　要知道，除了金邊有將近6成的電梯大樓成交量是台灣人與大陸人炒出來以外(因為金邊的市場太小了)，在其他國家的房地產外資裡面，台灣的金額簡直是小到不值得一提，認為光是台灣這麼一丁點資金就能把一個城市炒作起來，PTT鄉民真的是太瞧得起台灣人了。

　　還看到有鄉民說：「台灣的資金在台灣炒作完畢之後就跑去東南亞炒作，替東南亞默哀」，這個觀點讓我覺得到台灣人沒有國際觀已經很慘了，但是還非常驕傲自大，這可是我們的警訊，讓我聯想到當年西方列強入侵中國，結果我們華人竟然想用義和團這種天真的方式硬幹，而不是像日本政府好好檢討自己，同時學習國外的優點。

當你問台灣房仲或者那些台灣的房地產專家，大概就是這種情形：不懂硬裝懂（我可以在1分鐘內判斷出這個人是否真的了解海外房地產）

▮除了鄉民很自傲以外，我們台灣的房地產專家也是

　　這三天在複訓營業員課程時，有一位老師也針對海外房地產（尤其是東南亞）大肆批評，主要的論點就是：「如果這些東南亞國家這麼好的話，該富裕起來早就富裕了，怎麼可能還等到現在讓你買？」

　　接下來就一貫外行台灣人的看法：東南亞人懶散、排華、看不到摸不到的房子你敢買….等等。

　　連一個能夠擔任不動產營業員講師的專家都會講出這種話，其實證明了一句話：『術業真的是有專攻！』

一般所謂的國內房地產專家，對於海外房地產的認知其實跟老百姓也差不多

　　近幾年觀察許多的台灣房地產專家以及資深的房地產從業人員，從他們對於海外房地產的看法其實只有充滿了兩個東西：「傲慢、無知」，一點都不誇張！

　　而這些“專家”的看法，幾乎都是刻板印象、道聽塗說或者對海外非常外行的好X網而已，專業的人一聽就知道懂得很淺。

　　可惜連這些在台灣被稱為專家與資深業者的人，對於海外房地產竟然也是這麼外行，那一般的房地產從業人員、一般社會大眾就更不可能對於海外房地產有多正確的認識了。

　　這些可以從我們用Google搜尋海外房地產投資的資訊來看就知道，關於海外房地產的投資資訊大概就分為兩大類：

(A)業者的吹捧文／業配文(B)國內業者＆假專家的批評文

某些特殊配套的海外物件，台灣人非常非常喜歡買，但確實海外房產的最大陷阱…..

直播精華：購買海外房地產千萬不要聽Sway的建議，不但幫不上忙，說不定讓你更慘

想要在海外房地產賺到錢，當然是要跟著已經賺到錢的人走

▮那為什麼有這麼多富人，都在把資金放到海外房地產呢？

　　我這邊說的富人，不是指台灣的富人，而是指全世界的的有錢人都在做投資海外不動產的規劃，如果台灣這些專家都說投資海外不動產是錯的話，為什麼全世界這麼多有錢人都在做這件事情呢？

　　我以身邊能夠隨便拿出幾百、幾千萬現金的一般客戶做例子，這些有錢人會選擇投資海外不動產（先別討論哪個國家較好）的考量因素有幾點：

一、經濟已完全沒機會

　　台灣經濟已經看不到前景了，這是台灣這五十年來第一次有這樣的狀況，而且現在的台灣年輕人真的沒有什麼好機會可以發展起來，資源也都被長一輩的有錢人占走了。

二、台灣房市太差了

　　台灣的房地產非常蕭條，即便每家業者都在喊春燕要回來了，但是2017年全台灣的交易量也不到27萬戶，還是很慘，而且沒有量就不會有價（至少每年的移轉棟數也要回到32萬戶才勉強及格），台灣的房價離落底甚至回溫還遠的很。

想要投資海外房地產，當然要找台灣第一品牌「國際超級房仲」來諮詢才安全

三、房價過高、稅賦更高

　　即便台灣經濟與房市這麼慘，但是卻完全沒有危機入市的價值，因為我們台北的房價仍然貴到不可思議，重點是房地合一稅搶走太多的獲利，持有稅還不斷地往上增加，根本不可能靠買賣房地產賺取價差，單單收租金的話我們台灣又是全球租金投報率最低的國家（2.06%）。

你可以從第三方權威機構看到，台灣房地產的評價不但極低，而且投報率更是低到不可思議

四、租金投報率世界最低

　　我們的平均租金投報率世界最低，雖然一定會有一堆外行業者會搶著說：我們這裡有5%、7%、10%的投報率，但是台灣租金較高的產品通常都有極為明顯的瑕疵，比方說：「屋齡太久、地點太差、學生宿舍….等等」非主流需求的產品，要轉售非常困難，很難有大量的剛性需求來支撐。

　　更別說你如果把價格往上加去賺價差之後，你會導致下一手投資者的投報率降低，導致「下一手」對「下下一手」的轉售上會更為困難，導致下一手的購買者會因為難以轉售的因素而放棄跟你購買（投資者算得很清楚的），因為主打租金投報率這一類的隔間套房，唯一的價值也只有租金投報率。

　　除了收一收普普通通的租金投報率以外，台灣的房地產已經任何其他的投資價值了（比如說節稅、避稅、增值）。

五、房地產的三大特性：保值、增值、現金流

　　雖然台灣這麼慘，但是房地產這個東西的屬性非常特別（保值、增值、現金流），讓所有有錢人都會把資產放進去配置，再加上Knight Frank做的報告指出：

　　2015-2019全世界普遍經濟都很好，全世界有超過八成國家的房價都在上漲，而台灣是少部分在下跌、而且是跌幅最慘的幾個地方之一（2017年漲幅0.4%、2016年跌幅8.9%）。

　　所以說全世界這麼大，你覺得這些有國際觀的台灣富人，這時候去評估海外不動產難道會有什麼奇怪嗎？難道全世界就只有台灣的房地產才值得買？如果這不是夜郎自大，那什麼是夜郎自大？

　　而海外房地產的優勢在哪裡呢？簡單來說：房價比台灣便宜、房價起漲的較晚較短、平均租金投報率是2-4倍、當地的稅賦成本比台灣還要低，還有一個台灣人都不曉得的重點則是：「台灣政府針對海外獲利的稅賦，比台灣獲利的稅賦輕太多了！」

　　如果您有跟銀行理專往來的話，可以跟他們詢問關於台灣這麼多壽險業、金融業的一線企業，他們每年跟客人收了這麼多的現金，請問都是拿到什麼地方去做投資來賺錢？其中有一個不小的比例，就是「海外房地產」。

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為什麼肺炎衝擊的情況下，反而現在卻是最好的進場房地產時機呢?

用邏輯多多思考，就可以理性知道為什麼有錢人、大財團都在把錢往海外房產搬了

▮結論：

　　以現實又理性的角度來看，海外房地產絕大多數都比現在的台灣房地產好太多太多了，毫無疑問而且一點比較性都沒有（除非你買到金邊、新山或者底特律之類的那種地方），前提是你必須要打開眼界去接受「台灣沒那麼厲害的事實」，以及你必須要多花時間去了解。

　　可惜台灣這些房地產專家、資深業者都不願意拉下身段去了解，就用這些自以為是的傲慢態度去看待這些事情，電影《料理鼠王》曾經說過這麼一段讓我印象深刻的話：

　　「批評是非常簡單的事情，你只需要冒一點點的風險，就可以站在一個制高點去論斷一些別人努力很久的成果。」

　　再加上台灣民眾大多數也是這樣傲慢又無知的態度去看待海外房地產，這將會導致你除了錯過當年的中國、澳洲、加拿大、英國、印度起飛之外，將會再錯過一次現在還能夠便宜搶進東協房地產的黃金十年，尤其是遲早會超越台灣的泰國與馬來西亞。

　　別再只是上網Google看一些誤導你的外行資訊了，看完之後還是記得找真正了解海外房地產的專家來洽詢，你也才不會誤判能夠讓你獲利的機會、才不會十年之後又在扼腕一次。

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【台灣房市蕭條嗎?】別以為房市問題「關我屁事，難道你還天真地期待「船到橋頭自然直」嗎？│2020更新版

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你還在期待台灣房地產的市場，可以回到當年那樣熱絡、高獲利嗎?

本文作者－國際超級房仲

　　這篇文章想要讓你知道的是，台灣房地產想要回到2009-2013年的榮景，為什麼已經是不可能的原因了，很多房仲與投資客都還幻想著當初的房市榮景，覺得只要繼續等待下去，總會有那麼復甦的一天，因為這就是它們的房地產經驗。但是，台灣房地產已經回不去以前的時代了，想知道原因的話請閱讀本文。

▮國際超級房仲

　　台灣常常說少子化、少子化，聽久了好像沒有什麼感覺，但實際上少子化已經成為我們重大的國安問題，難怪毛澤東在1949年曾經說過：「百年之後 台灣問題自然會解決」，難道就是預測到未來台灣的少子化與經濟、主權和台灣房市的問題嗎？

　　實際上，少子化的問題跟我們的未來息息相關，尤其是房仲從業人員…..

身為房仲的我，其實不會想要在台灣買房子

▮一、一例一休開始的引爆點

　　一例一休上路開始到最近修法有許多的爭議始終沒有停過，而近期勞基法的修法鬧得沸沸揚揚，許多人認為修法之後變得更具彈性所以支持，也有人認為修法後勞工的連續工作時間更長、且中間休息時間變少、總公時變更多而大為反對（B>Z），由於我不是專家，所以就不針對這些修法去多做評論了。

　　不過從許多數據來看，由於台灣經濟衰退、實質所得下降，台灣人民的生活確實越來越苦了。

　　依照之前YouTube頻道「台灣BAR」針對台灣所得的介紹分析，雖然台灣人的所得在帳面上的數據逐年增加，但是台灣人民的固定收入(底薪)佔的比例越來越低，反而不固定(獎金)收入的比例越來越高，表示人民需要靠加班、獎金甚至兼差來增加所得的比例越佔越高，大大犧牲的是下班後的生活品質與我們的人生。

真的不能怪現在台灣年輕人都不婚不生，我自己也已經決定不生小孩了

▮二、這裡有觀察到什麼端睨了嗎？

　　由於百姓必須要花更多的時間去賺取薪水，但是在賺錢越來越困難的情況下，一般年輕人存不到錢就更沒有能力結婚了（就像我一樣），存不到錢代表你連聘金都拿不出來、辦一場婚禮前前後後的開銷也負擔不起、勉勉強強出發的蜜月旅行也相當克難。

　　更可怕的是結婚之後所開始的柴米油鹽醬醋茶….都是開銷；買房子？別開玩笑了，能夠付得起年年上漲的房租就很了不起了啦。

　　至於生小孩、養小孩呢？別開玩笑了，小夫妻兩個人都養不起自己了，哪裡來更多的經濟能力來生小孩呢？生小孩又有產檢費用、坐月子的費用與收入空窗期，之後還有昂貴的教育費用….等等，更不要提到你賺錢佔去生命中大多數時間了，哪來的剩餘時間教育和陪伴小孩呢？

稻江大學已經成為台灣首間退場的大學了

▮三、看到這邊，你應該有感受到什麼是趨勢了

　　年青人生活的很苦、所得又低，導致沒有人敢生小孩，這些東西並不是什麼危言聳聽，而是我們都已經深深感受到的恐怖趨勢，而且這個狀況近年來不但沒有改善，甚至還更嚴重。

　　 回到十幾年前，忘記當時是我大三還是大四時，昌鵬當年就讀的真理大學發生了一件歷史級的慘劇：十幾分就考上真理大學！當時新聞一出不但在新聞媒體上造成轟動，也讓大家對於真理大學有了「學店」的印象，彷彿真理大學是全台灣最爛的大學（說真的，當時我們學校真的還滿爛的）。

　　甚至還有記者讓小學生填寫聯考考券，結果總分有超過三十，該名小朋友還被記者揶揄：「恭喜你，考上大學囉」。

　　當然，我們的大學不可能爛到小學生就能來唸的程度，但是近十年來這種狀況也越來越嚴重，越來越多的後段班大學或者冷門科系面臨招生不足而關閉的窘境，我2003年入學時聽說的大學錄取率再85%左右，2020年5月中才聽到稻江大學已經準備退場了！

小資族買房子，千萬要小心零元購屋的陷阱，千萬不要上當了

需求越來越少，首當其中的就是外縣市且郊區的不動產

▮四、這就是恐怖的少子化問題

　　不要覺得少子化對你沒什麼影響，這個影響可大了！少子化首先帶來的就是學校招生不足而倒閉，以前我們在重考班常常告訴重考生，千萬不要老了之後告訴你的孫子，你當年就讀的某某大學已經是現在的某養老院了，影響到所有與兒童相關的行業，比方說學校、醫院、補習班、參考書廠商、教育學系….等等。

　　其次，由於年青人逐年減少，社會的勞動力也會越來越少，許多企業要招募新人將會變得越來越困難（幸好台灣失業率還很高XD）。

　　而勞動力減少也不是危言聳聽，已經是這幾年台灣企業的重大問題了，而這個問題竟然一年比一年嚴重（我都親自跳了『Koi Dance』，結果來面試的人還是很少），再加上因為經濟與所得太差，台灣還面臨極為嚴重的人才流失問題，我們的勞方人口已經不夠多了，菁英還一直流失，這些都是你我已經感受到的國家問題。

　　我們店長常常對我說：「企業要發展，非人才不可」，而現在台灣企業沒人、更沒人才，這樣一來台灣的企業如何能夠壯大呢？這些都是台灣的內部環境的窘境，因此我們國家才會被自己人貼上「鬼島」這個標籤。

台灣在內憂外患的夾殺之下，經濟要火熱實在很困難

▮五、人口老化→缺少消費→經濟蕭條

　　除此之外，台灣的這些不消費的老人越來越多，願意消費的年青人越來越少，社會上缺少資金的流動（全部都存在銀行裡面不敢動），在這樣的惡性循環下我們的經濟只會越來越差。

　　至於投資房地產呢？台灣出生率與死亡率已經產生了黃金交叉，總人口數正在開始衰退當中，再過二十年之後除了精華區的好房子，請問剩下的房子有多少剛性需求來支撐呢？

　　所以我才常常說，台灣房地產現在真的沒有什麼投資的價值，除了租金太低又沒有增值的價值以外，台灣的持有稅越來越高、房地合一稅課徵太重（雖然方向是對的），現在還在鼓吹台灣民眾投資台灣房地產，真的相當不負責任，尤其是投資那些非精華區的舊房子。

　　偏偏現在房價過高的時代，一般年青人在低所得的情況下，怎麼在上述這麼多生活壓力下還能夠存到頭期款，買到一間保值的房子呢？更可怕的是萬一買了，龐大的房貸壓力將會壓得我們喘不過氣，更別說我們的房價還是逐年下修，在台灣買房子根本不再是存錢了。

台灣房價在2016年真的超慘

　　ps：依照2016年統計，台灣是全世界少數房價在下跌的國家，而且每年的跌幅8.9%竟然還在全球前幾名，可是當年全球有超過八成的國家的平均房價是在上漲的。

想要投資海外房地產，當然要找台灣第一品牌「國際超級房仲」來諮詢才安全

台灣至今仍然無法打破CPTPP、RCEP的狀況

▮六、還沒有完呢，台灣還面臨外面的強大敵人：貿易壁壘。

　　我們的人口少、人才更少，內部問題已經一團亂了，外在還有強敵環伺的貿易問題。

　　台灣是一個小小的島國，所以經濟要強大非依靠國際貿易不可，可是目前台灣因為政治主權問題，我們無法進去RCEP和CPTPP裡面，甚至跟其他國家要簽訂FTA都相當相當困難，導致東西賣不出去、出口衰退，再加上中國大陸不層間斷地打壓之下，台灣下一步最大的方向應該就是仿效其他國家的「貶值大戰」，讓台幣貶值以刺激出口，因此我們的台幣資產（如現金、不動產）將會面臨大大縮水的風險。

　　不要覺得這些又是危言聳聽，看看日本為了刺激經濟與出口的「直升機撒錢」政策，日本的匯率在短短數年間瞬間崩跌近50%，而台灣要走向日本的經濟模式是機率極高的，千萬不要被台幣現在對美金的強勢假象給蒙蔽，我個人大膽預測，台幣最近對美金的強勢只會是短期內的假象而已，台幣強勢是不會長久的。

▮七、講了這麼多台灣的窘境，所以呢？

　　台灣現在內憂外患一大堆，而我們最大的兩個黨十幾年來還在每天杯葛來、杯葛去的，兩黨都只有立場沒有是非（連支持者也是），每個人都知道藍綠惡鬥是台灣政治與內耗的主要原因，但是台灣人就是這麼奇怪、就是這麼「犯賤」，大家還是把選票投給這兩個不曾改變藍綠政黨，真的很奇怪。

　　所以我常常說，其實台灣的選民素質真的需要大大提升，因為選民老是依照「立場」和「牛肉」而決定選票，而不曉得怎麼樣過濾出好的候選人、投出正確的選票（看看苗栗政府吧）。

　　如果我們的政黨與政府已經沒辦法照顧我們的話，我們該怎麼辦呢？但是現在也很可悲的，因為台灣的前景是一片霧茫茫，導致許多年青人已經放棄認真打拼的夢想，只能追求生命中立即可見的「小確幸」，其實我真的很想學《蔡阿嘎》講過的一句話：

為什麼不能有大確幸啦?

「去x的小確幸，為什麼不能有大確幸啦！」

　　回到距今幾個月前，國際超級房仲因為是一個超級無敵的「台北邊緣人」，除了上班以外，下班之後的時間不是在家裡面就是在咖啡廳，幾乎都是一個人所以有加入了幾個PTT上的LINE聊天群組。

　　而當中某一個群組，裡面有非常多二三十歲的年青人（用這種口吻突然覺得自己好老氣），帥哥與正妹也非常的多，相信大家應該都很慶幸加入這樣的群組吧。

　　可是沒多久我就發現了一個奇怪的狀況：這個群組也太熱絡了吧！？

　　每當我一小陣子沒有看LINE，該群組可能就有兩三百以上、甚至偶爾會有999+的未讀訊息，而且狀況都不是發生在假日，而大多都是在周一至周五的上班時間。

　　再仔細看看群組裡面對話的內容，大多數都是在說：「誰很正、誰很帥、誰跟誰要不要在一起」，不然就是：「上班很無聊、還有多久下班、晚上要去哪喝、假日要去哪裡聚一聚、假日要去哪裡喝、誰又喝掛了…..」等等。

　　「難道這些人都不用工作賺錢嗎？」，如果台灣現在的年青勞動族群，每天都用這種態度來面對工作與生活的話，難道這些所得問題能夠突然迎刃而解嗎？

　　 OK，也許是邊緣人沒辦法找朋友享受生活，但是現在台灣４０歲以下的勞力族群如果呈現這種狀態，怎麼有辦法賺得到錢、改善生活呢？抱怨與期待政府，是真的一點用也沒有。

　　因此昨天就找了個藉口離開那個群組了，因為我非常相信：近朱者赤、近墨者黑，如果想要像老鷹那樣飛翔，那就不該待在雞窩裏面享受那該死的小確幸。

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看了這麼多年的激勵影片，然後你到底做了什麼？

▮八、與其坐以待斃、不如想辦法突破現狀

　　這篇文章寫了很多（因為此時的我，正在營業員複訓的第一天第一堂課），昌鵬認為與其每天抱怨政府後，又期待這幾個爛黨會在下次選舉後能有所改變，那你也真是好傻好天真，不如想辦法走出這個泥沼，自己動腦筋想辦法找出路，而不是抱怨或者期待船到橋頭自然直（我超級討厭這句俗語的）。

　　試想一下，如果二十年後我因為被這些政治內耗搞得一貧如洗，政府絕對不會因此給我任何賠償、甚至不可能有一句道歉，對吧！

　　這個當然也不是危言聳聽，想想十幾年前的地產專家、號稱「空頭總司令」的張金鶚教授，當時不斷地宣導台北房價太高了，等明年下跌之後在買，結果大家都知道了，這十幾年下來台北平均房價漲了近三倍。

　　當年許多有能力負擔台北市房價的民眾，因為對於這位「專家」的言論而沒有立即在台北購屋，結果這麼多年過去之後，台北的房價已經來到了一般人民高不可攀的、負擔不起的地步了，請問張金鶚教授會賠給你嗎？

　　當然不會，因為張金鶚教授可能會說：「我又沒有拿著槍逼你不准買」，就像是台灣的政黨也會告訴你：「我又沒有拿著槍逼你投給我」，無論外在環境怎麼樣變化，你唯一能夠控制的就是你的想法，以及接下來的行動。

八十二十法則只會越來越明顯

▮九、想辦法一起擠上去吧！

　　如果貧富差距越來越大，那就找到趨勢、資本主義和八二法則擠上去吧！因為擠上去前20%之後，你想要掉下來想變窮也很困難了。

　　我相信二十年後，台灣人民的經濟狀況要好仍然是很困難（所以才常常聽到統派的客戶說，台灣只能等大陸接收才有經濟好轉機會），但是一定有「某些人」可以在這段財富重分配的期間，擠入進入那前面20%的高收入族群，.尤其現在武漢肺炎肆虐全球的狀況下，財富重分配才是往上擠的最好時機。

　　什麼樣的一群人能夠擠上去呢？那一定是走出台灣、到國外找上商機、跟上另一波趨勢，而且現在不甘於小確幸的年青人。

　　所以想要過上更好更安全的生活，窩起再一起取暖跟妄想是沒有用的，必須要付出更大的努力、拼命想辦法、用力地掙扎、多閱讀多思考思考，最重要的是：你要做出行動，而不是看完文章就算了。

一起做些什麼行動吧！有些事情還不做，你的理由會是什麼？

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本文作者－國際超級房仲

　　這一篇文章是想要讓遇到惡房客的房東知道，當你發現你的租客已經有不願意繳房租的跡象時，你該如何立刻設立停損點，因為看完這篇文章不但可以讓你知道接下來的所有法律流程會讓你多麼吐血之外，耗下去最終的結果對於房東來說，是一點好處也沒有，因為我們的法律目前太偏袒惡房客了。

▮國際超級房仲

　　2018年1月17日，那一天是我在上營業員複訓的第二天，今天是由王啟安律師在上有關不動產相關法規的課程，但是今天上午的課程，大多數都在討論有關房東、房客之間的權益，老師上的很棒，也讓我更有這樣的感覺：「在台灣當房東真的好慘。」

　　為什麼說在台灣當房東很慘呢？讓我們以房東的角度，來走一遍房東遇到奧房客的法律流程吧！

ＰＳ：以下法律流程感謝由王啟安律師提供。

包租公包租婆都進來吧

▮第一階段：租客積欠房租

　　當房東最怕遇到的，其實就是租客積欠租金的問題，然而在這個部分台灣的法律是非常不公平地偏袒房客的。

　　怎麼說呢？首先，當你的租客繳不出房租的時候，你一定想馬上就逼他離開、換門鎖、或者斷水斷電吧，答案是：錯！

　　通常房客在房東那邊還有兩個月的押金，所以身為房東的你必須再等兩個月，讓這兩個月的押金被扣完才可以進行法律行為。

　　扣完之後就可以逼他離開、換門鎖、斷水斷電嗎？不行！因為依照台灣的法律規定租客必須要積欠達兩個月租金的租額，房東才可以開始進行法律動作，而所謂的法律動作也不是斷水斷電這些，而只是可以開始進行「催告」的法律動作。

　　什麼是「催告」呢？就是你可以打給他、到他房間門口、發LINE或者寄存證信函告訴他，至少要有三天的時間讓他知道：「如果你再不馬上繳房租的話，我們就要法院見了。」

並不是外型看起來沒問題，就一定是一個好租客

▮第二階段：租客你要繳房租了嗎？Y/N

　　進行到這邊，你開始有兩條路線發展：

（一）Y：租客決定繳房租了

　　如果租客順利一次積欠的兩個月租金、兩個月押金都一次補齊，你應該要謝天謝地、趕快去拜拜還願了！

　　但是！如果這時候租客只給了你幾千或者幾百塊錢的租金，讓目前積欠的租金只要“沒有超過“兩個月的房租，那你就沒辦法進行任何法律行為了，氣死你了。

（二）N：租客還是不繳房租

　　這時候總該可以換門鎖、斷水斷電了吧？不，還是不行，除非你們在當租的租賃合約上有清清楚楚載明可以換門鎖或者斷水斷電的話，你才可能比較沒有爭議（還不見得一定合法，要看台灣的恐龍法官如何自由心證），否則你就會觸犯強制罪，限制了租客的自由權與財產權囉。

　　要知道，租客積欠房租還只是民事問題，你要是不小心犯到強制罪那可是刑事犯罪了，讓你反而變成刑事案件被告，那就真的是賠了夫人又折兵了。

台灣的法院流程曠日廢時，效率極差

▮第三階段：終於進行到法律路線了

　　終於上了法院，而這個時候你立場完全站得住腳，租客也完全沒有任何反駁的意思，訴訟上你已經勝券在握了。

　　不過呢，在你提告、到出庭、到最後勝訴的這一段期間，你的房子還是免費讓租客天天使用（因為這時候租客更不可能付你房租了），再加上台灣的訴訟過程曠日費時，等到勝訴判決下來之後，你這間房子大概也被多白白住了五、六個月。

　　然後呢？你還是不能馬上逼他離開、換門鎖、斷水斷電，你必須要拿著這個勝訴判決去申請強制執行，因為能夠做這些事情的只有法院跟水電公司，請千萬不要犯傻（前面有說過有關強制罪的部份了），把這口氣先吞下去吧。

　　等到強制執行下來，也讓這個王八蛋租客走之後，你終於可以回去看看這間自己當年花了多錢血汗錢掙下的房子了…..

收回房子才驚見!!!

▮第四階段：法拍流程（結果房間裡面…..）

哇靠！

　　開門之後你發現，雖然那個王八蛋走了、也賺了你前前後後快十個月的房租，結果這個王八蛋不但沒有把房子清理乾淨，反而還留了一堆雜物跟垃圾在房間裡面。

　　此時的你也不會期盼租客回來整理這些垃圾跟雜物了，但是，你也不能替他整理喔！因為這些都是這個租客的財產，像是他的沙發、杯子、髒衣服、瓶瓶罐罐以及垃圾，因為如果你拿去丟掉的話，你反而會侵害你的租客的財產權（這些都是他的動產）。

　　那怎麼辦呢？不想再上法院惹麻煩的話，乖乖找法院來拍賣這些垃圾吧．．．．

　　從你聲請法拍，到實際上最後進去你那可憐的房間裡面拍賣又過了兩個月，結果在你房間裡面召開的拍賣根本也沒人來看，到最後的時候，法院的人會問你一句讓你崩潰的話：

「你要概括接受（購買）這些動產嗎？」

　　Holy Sh*t，這些垃圾想清理我都嫌麻煩，還要我花錢買下來！這當然是不可能的！

　　所以，這些房客留下來的所有雜物被法院判為沒有人要的廢棄物，你得在自己親手或者花錢把這些髒東西給清理掉。

台灣的法律非常不保障房東

▮恭喜你，最後的最後，你拿回來你的房子了

　　然而這一趟你最終得到什麼呢？法院保障了你什麼？

　　租客欠你幾個月房租的債權＆一堆鳥氣（租客拍拍屁股又到下一戶去當房客了），而有過這一次的經驗，再加上台灣的租金投報率是全球最低（尤其是台北市），我想你可能也不太想要再把房子給出租出去了吧，寧可擺著、空著也好。

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▮小結：

　　雖然上面的案例並不是常見的狀況，因此並不是要危言聳聽，不過遇到一次真的是夠讓你一輩子不敢出租房子了。同時從這裡王啟安律師提供的法律故事就可以知道：台灣的「法律有多麼偏袒房客」，令許多屋主不願意把房子是放到租屋市場裡面，寧可就這樣放著，導致台灣的房地產有三大奇怪狀況：高房價、高自由率、高空屋率。

　　不要覺得這樣的法律規範是合理的，法律上的認定是因為租客非常弱勢所以要多加保護（因此犧牲了房東的權益），但是法律不能因為租客弱勢就讓房東完全處於不平等的劣勢。

　　讓我們來看看其他國家是有什麼更好的做法吧。

▮其他國家的做法

▮澳　洲

　　在房地產法規最進步的澳洲，絕大多數的房東與房客都會被登錄到系統裡面，雙方都可以透過這個系統的歷史紀錄（評價）了解對方是否是個好房東、好租客，如果你前科累累的話會讓你在租屋市場上嚴重碰壁（尤其澳洲空屋率極低，房客極難找到好房子），所以租賃的雙方都非常珍惜自己的評價。

　　你要知道，這個評價不是網拍那種評價而已，網拍評價不好頂多讓你銷量變差，但是租屋評價不好會讓你房子收不到租金、讓你在澳洲沒地方住。

▮接下來，如果同樣遇到房客積欠房租的問題呢？

　　依照當地的法律與習慣（有更新的話請不吝分享給我），因為澳洲是以週為單位來收租金，當房客積欠達兩週的租金之後，政府單位就可以行使法律來跟你催繳房租了，只要兩週！而且沒有什麼竟然還要扣完押金才算的這種鬼規定。

　　這時候如果租客也是留了一堆雜物（垃圾）在室內不處理怎麼辦呢？在澳洲出租之前都會先驗屋，因此交屋的時候房客必須要將房子“回復原狀”還給房東，所以通常房客都會找清潔公司把房子整理乾淨才還給房東，因此如果租客不清理的話，當初租客那一筆押金就派上用場了！

▮泰國＆馬來西亞

　　而在臺灣人以為比較落後的泰國與馬來西亞呢？

　　雖然該國目前還沒有這麼明確的法律規範，但是實務上，通常我們也是在客戶遲繳房租時就開始提醒，兩週後租客還是沒有處理積欠房租的問題，我們在泰國的「物業管理部門」就會直接去社區或任何方式“拜訪”租客。

　　還是不處理的話就是會進行換鎖的動作，逼租客必須要盡快出面處理這個問題，而不會讓租客一直避不見面而侵害房東的權益。

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但是如果問我的話，我是不會選擇在台灣置產購屋的，想知道為什麼身為房仲的我會這樣說嗎?

▮最後總結：

　　所以說，在台灣當房東收租這麼弱勢、管理上又麻煩又辛苦、法律都不保障你，重點是租金投報率卻還這麼低，你為什麼還要堅持在台灣那麼辛苦地當包租公、包租婆呢？

　　當然，並不是在國外就不會遇到這種爛房客，只是由於海外首都的房價較台北低，因此同樣的一筆預算能夠在國外購置的房產，你能夠出租的客群通常較好（如外籍商務人士或高階白領）。

　　比起台北動不動就三千萬、五千萬起跳的老舊公寓，像是澳洲的市區大概總價落在1500萬左右、馬來西亞約800萬左右、泰國約500萬左右，就能夠買到很棒的房子出租給素質很優秀的租客了（這真的很現實，通常越貴的房子，租客素質也越好）。

　　強烈建議，如果要當房東收租，就不要選在這個全球租金最低的台灣，找一個安全、穩定、稅賦成本低，同時物業管理成熟的海外首都來當精華區房東，房子還可以出租給高級外商，讓你輕輕鬆鬆就可以產生穩定的現金流（租金），還不用煩惱一堆事情、也不用受一堆鳥氣了，重點是：你的租金還比台灣多兩、三倍以上！ 

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本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：

►► 每當我跟客戶聊到近幾年的房地產獲利分析，並且建議客戶可以購買的時候，很常聽見客戶說：「他們那麼早進去買，當初房子那麼便宜，當然會賺錢啊」，而當我再繼續說明的時候，通常客戶下一句的反應就是：「這幾年房價已經漲起來了，我現在進去已經晚了啦」。

►► 這時候我都想了解買方這麼有自信的判斷「已經太晚」的原因，結果不外乎給的答案就是：「這幾年一直在漲啊」、「已經漲了幾年啦，應該差不多了」、「這個價格感覺已經很貴了」、「他們買這麼便宜，都被他們賺走了」、「當地的朋友說之前才多少錢而已」、「已經漲了三四年了耶」，甚至還有人說「因為現在不是起漲點」。

一、這就是很典型普通買方跟專業投資者的差別

►► 你可以從一般台灣買方的回答發現，這些人對於房價的高低，大多數都是用「感覺」來判斷的。

二、請冷靜、理性地思考一下房價高低不是憑自己你的感覺說的算

►► 我們投資房地產要獲利，當然是選擇一個該城市房價是往上升的地方，絕對不可能去投資一個正在往下跌的城市，讓我們回想一下最近十年台灣的狀況：

►► 2009-2014年，是台灣房地產房價暴漲的階段，很明顯房價是一個往上正成長的地方，當時的房價是一天比一天高，所以才有這一句經典名言：「今天不買，永遠都是高點」，因此在那段期間隨便買房子都會賺錢，房市非常熱絡。

►► 但是同樣在那一段時間，還是有很多買方或投資者說：「現在房價已經高了」、「人家買得早當然賺錢」、「我們現在進場沒機會了啦」….等等消極的言論，所以這些人一天一天看著房價上升，卻也一天一天更不敢買房子了，因為他們每天都擔心現在房價是高點，更擔心自己買了之後就會開始跌價。

►► 時間來到了2014-2017年，從台北開始慢慢蔓延到全台灣的房地產蕭條，甚至2016年在「房地合一」這個重稅上路之後，當年的成交量竟然比當初SARS時期還要更低，即便到了2017年交易量也沒有回升多少，台灣房價也是平均每年跌幅在8%左右，房價反而變成一天比一天還要低了。

三、OK，現在問題來了

►► 當初因為房價一天一天變高而不敢進場的買方，現在完全相反，台灣來到了房價一天比一天低的階段，依照正常邏輯：這些買方是不是應該可以進場買房子了呢？

錯！這些買方還是不敢買！

►► 為什麼呢？因為這些買方看到房價一天比一天低，他們一樣會擔心買了之後還是會繼續下跌，現在買的價格等到幾年後就會是高點了。

四、有沒有覺得很想吐血這就是國內許多買方的心態

►► 房價在漲的時候，你擔心買了之後可能會下跌；房價在跌的時候，你又擔心買了之後會繼續跌；你會不會覺得，自己在房地產的判斷上很外行呢？但是這些買方通常還會說：「如果是當年的房價我當然會買啊，當時那麼便宜」

►► 說真的，這些就是標準的講幹話。

►► 接下來我會詢問這種類型的買方，如果現在有一個地方很類似於十年前台灣房地產的狀況：「房市熱絡、交易量大、稅低到不可思議、房價才剛起漲幾年、租金高、外資又多、一大堆大型建設與國際建設，甚至這個城市的人民買房子還幾乎可以貸款到全額，像極了當年台灣房地產最火熱的時候，你願意投資嗎？」

►► 而當買方知道這樣的標的是在海外的房地產、而且我也將相關能夠佐證的數據給買方看時，接下來他們還是會說一樣的話：「可是現在進場已經晚了」、「都被炒高了」…..等等的話。

（看完這五分鐘的短片，你就能明白一切盲點了）

五、現在終於了解自己為什麼無法靠房地產獲利了吧？

►► 漲的時候嫌貴、擔心買了就跌；跌價的時候，又擔心會跌個不停；再給你個機會回到上漲的區域，結果又是那一套「外行的判斷」。

►► 說真的，如果你是這樣的買方／投資者的話，房仲人員如果有「可以馬上賺錢的物件」，為什麼要先讓你知道？反正講了半天你也只會擔心不會下手，只想找一個100%高獲利、零風險的物件，但是怎麼可能會有這種東西，就算有也為什麼要報給你呢？

►► 更別說通常一般買方已經買到很便宜了，還是會趁現在房市不景氣而狠狠地大砍仲介服務費，自己省了幾百幾千萬卻捨不得讓仲介賺取應有的利潤，還真的不如報給投資客，至少他們比較阿莎力，講好的服務費也不會亂砍。

六、投資海外房地產也是一樣的狀況

(泰國知名建案開賣日)

►► 除了剛剛講的買方「心態面」導致自己永遠買不到會賺錢的房子以外，現在要找到能夠獲利的不動產絕對只能往其他國家找了（台灣房地產的前景為亞洲最後一名，以國際排名來說甚至輸給希臘）。

►► 既然要到陌生國家找能夠獲利的標的，就不要一直想著「台灣的投資經驗」，很多外行投資者都會把自己在台灣那一套「僥倖獲利」的邏輯帶到其他國家去挑選不動產，比方說：硬要找大坪數、什麼都要找最低價、不在意建商品質、看到一堆贈送配套就購買，甚至還有看風水跟算命的….等等，完全不先做功課。

►► 在投資海外房地產風氣比較熱絡的香港、大陸，他們的房仲人員不像台灣房仲有那麼多耐心，會向跟買方一一說明：為什麼要前往海外投資、什麼是東協、這個地方要怎麼挑房子….等等，香港與大陸的房仲人員的看法是：「既然你要來投資海外房地產，你當然要先把市場搞清楚再來問建案」、「還有一堆人等著要選房，哪有那麼多時間跟你慢慢從頭說明」。

►► 有沒有突然覺得在台灣投資海外房地產，是件輕鬆、又幸福的事呢？

►► 重點又來了，這就是國際超級房仲最受不了的部分了，我可以接受投資者已經做過功課卻有不完整的看法，但真的很受不了什麼屁都不懂、完全不做功課，卻一直認為自己很懂海外房地產的人。要知道：「不怕不知不解，就怕那些一知半解、半桶水的人」。

七、投資之前不做功課真的很讓人受不了因為這些買方連好的壞的都不會分

►► …

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