【為什麼泰國房產是亞洲首選?】權威機構告訴你曼谷房地產數據分析有多猛│泰國Knight Frank-2020
Last Updated on 2020 年 6 月 23 日 by 國際超級房仲
這篇文章想讓你知道的是，為什麼很多國際上的房地產機構都對於曼谷房地產評價極高的原因，這些原因不是個抽象的形容詞，而是有真材實料的「數據」來做佐證，本篇就是以泰國萊坊於2017年做的報導來說明曼谷市場的房價走勢、供需狀況，以及市中心為什麼租金可以這麼高的「剛性需求」理由。
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▮國際超級房仲
用權威數據來源「Knight Frank Thailand」在2017年針對泰國曼谷住宅市場的報導，快速地讓您掌握重點，讓您了解為什麼國際超級房仲直到2020年，會將曼谷房地產列為海外投資區域Top20之首的原因，而且為什麼是我決定全心全力銷售這個天使之城的理由。
▮一、萊坊數據讓您曉得：現在買曼谷，不用擔心買貴！
從萊坊(Knight Frank)的數據可以發現，泰國房地產真正明顯的起漲點在2014年之後，至今漲價僅6年左右、漲幅也是相當溫和，依照平均房價多頭走勢在8-15年左右來講，曼谷的多頭才剛走了一半而已。
除此之外這兩年的一帶一路與東協經濟共同體在2016年成立後，曼谷的房價與經濟走勢有機會像2001年的台灣一樣，走多頭近13年。
再從另一個數據來看，曼谷目前的人口落在961萬人左右（還不包含數百萬外籍人士、外縣市的流動人口），推估到了2025年時曼谷會有1095萬人，是整個台北市的五倍人口之多；目前曼谷平均一年是增加15-18萬的人口總數！
18萬人你曉得是什麼樣的一個概念嗎？
等於曼谷一年就增加了一個中正區的總人口、桃園蘆竹區的總人口，台灣民眾非常擔心的人口消失，也不過在十年左右可能會消失18萬人就很恐怖了，而這個缺口在曼谷卻只需要一年就可以補上來….
你認為，這樣的人口紅利夠不夠可怕？而且到了2030年時，曼谷將會比現在2020年還多了139萬人！
所以說，曼谷至今的漲幅其實算是很溫和的，並沒有北上廣深、吉隆坡、台北、多倫多等城市當初暴漲的漲幅出現，而曼谷的人口增長與房地產供給類似澳洲三大城的比例，因此曼谷未來房價與租金比照澳洲的穩定成長是可以期待的。
PS:千萬不要買到供過於求、人口增長速度小於房屋供給量的區域，尤其是當地民眾都不愛購買的產品（如目前金邊昂貴的電梯大樓）。
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▮二、萊坊數據讓您曉得：曼谷的住宅供給量，會更趨穩定、安全！
上圖是曼谷近年的房地產供給量與既存的市場供給量，雖然看起來近六年有非常龐大的供給量，但是可以看看下方的出售率。
除了2014年、2019年因為政治因素關係而短期下滑以外，曼谷近年的銷售率大概都在72%至75%左右，銷售率算是相當穩定，但是隨著曼谷市中心目前的土地供給量快速減少以及地價不斷飆漲，2018年開始已經有得到相當多消息，曼谷的大型開發商將要把推案逐漸往外圍區移動。
也就是說，市中心（蛋黃區）會越來越稀有、越來越值錢！所以昌鵬常常都跟客戶說，在曼谷一定要「盡量買在精華區，其次買在精華區邊緣」，千萬千萬千萬不要買到蛋白區。
因為那種產品供給量太大、需求不足，而且售價不但不易上漲甚至有跌的風險，絕對不要把在台灣/台北買郊區，去賭房價翻倍的觀念放到曼谷去，曼谷並不是那種條件(因為曼谷的蛋白區太大了)。
▮三、萊坊數據讓您曉得：當然只能買曼谷的「精華區」！
上面提到的，昌鵬一直告訴民眾要在曼谷買精華區或是精華區邊緣不是沒有原因的，您可以從萊訪的調查發現，郊區的供給量竟然佔76%的比重，也就是說相當大的量、相當多租不出去賣不出去的住宅，都是那種蛋白區產品。
反過來看，即便近年看起來每年推案量在5-6萬左右，但市中心(蛋黃區)的供給量也不過10%而已、市中心邊緣也僅僅14%的比例，供給目前仍然是不足的，因此曼谷未來很明顯正在複製台北市15年前的模式：有錢人往精華區慢慢移動、窮人慢慢被擠出市區（被逼入蛋白區）。
▮四、結論：
萊坊的泰國分析跟國際超級房仲一直以來，對客戶的分析「完全吻合」，不但泰國起漲的相當晚（讓您不用擔心買在高點）之外，超過市區旁邊產品會因為供給量太、需求太少，導致未來價格很難往上提升。
但是市中心因為供給過少加上地價飆漲、人口需求巨大的因素，未來曼谷的蛋黃區房價與租金會變得高不可攀，絕對是您非常明顯可以期待的。
什麼！還不知道Knight Frank是什麼機構，以及為什麼要引用它們的數據嗎？
不怕客人貨比三家、就怕客戶不識貨，下方有Knight Frank的維基百科，歡迎瞭解一下什麼是「權威」機構，以及為什麼國際超級房仲都是引用他們數據的原因，分享給您參考。
萊坊維基百科：https://en.wikipedia.org/wiki/Knight_Frank
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