【泰國房地產│投資者必問70大問答集】想要做功課嗎？其實你只要看完這一篇就夠了
Last Updated on 2022 年 2 月 15 日 by 國際超級房仲
▮前言
相信會點進來這篇文章的您，應該正在考慮是不是要購買泰國或曼谷的房地產，但是對於當地的市場、法規、流程、風險或注意事項等等都不是很熟悉，因此特別上網Google做功課，希望可以找到能夠當你解決相關疑慮的資料，對吧？
恭喜你，找到這篇文章。
為什麼要看我這篇文章呢？一方面是因為本篇文章是市場上最專業最齊全的泰國房地產Q&A，另一方面是我本人任職的公司不但是全台灣第一、最大的泰國代銷公司外，這個「國際超級房仲」同時也是全台最大的海外房地產個人品牌，我相信這一篇文章提供的資訊，絕對是市場上最新、最專業、最正確的問題集。
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由於各式各樣的問題非常多，因此我特別把所有人都會想得到的相關問題，花了半年的時間蒐集起來，你可以依照目錄去查詢想要知道的資料，同時，因為內容太多，所以我會用最精簡、重點式的方式來說明這些問題的答案。
看完之後，如果還覺得不夠明白，還有進一步的問題想詢問的事情的話，可以再本文的最下方留言給我，也可以直接加入我的LINE ID，把你想詢問的事情LINE給我。
內容目錄
▮(一)法規篇
問題1：泰國的房子可以100%持有嗎?
當然可以，在泰國買房子絕對可以100%持有，前提是你必須買的是電梯大樓(Condo)，如果買土地、透天、別墅等房產，最多就只能持有49%的持分了。
所以說，你買電梯大樓的話，你的房子絕對是100%獨立擁有，不需要找人頭。
問題2：泰國房子是永久產權(Free Hold)嗎?
絕大多數都是，你想要買到非永久的產權還不容易。
泰國房地產的土地幾乎都是永久產權，跟台灣相同，因此你在泰國買電梯大樓的話，基本上跟在台灣的保障是完全一樣的。
問題3：我想去長住：在泰國買房子可以取得居留權或是身分嗎？
不行，一定要有一個觀念，現在全世界大部份國家，買房子跟取得身分或居留權基本上是兩回事，再加上泰國是個非移民國家，因此要取得泰國身分是幾乎不可能的。
如果想要取得居留權的話，除了留學簽證、工作簽證外，通常就是年滿50歲後可以向泰國申請養老簽證，只要申請核可通過再加上定存80萬泰銖，就可以取得在泰國的養老簽證，非常簡單又便宜。
延伸閱讀：
問題4：在泰國曼谷買房子可以貸款嗎？
外國人不行，因為泰國的銀行不歡迎外國人來貸款買房，萬一您真的有需求需要在當地申請房貸，則需要找像是中國工商銀行、大華銀行等外資銀行才能申請，但是申請條件非常複雜，給的房貸利率也大概在5-7%左右、成數約4-5成，相當不划算。
建議想要在泰國買房的您，除了可以用口袋的閒錢購買外，還可以用台灣的房子去做增貸，因為台灣的房貸利率非常便宜(約1.5-1.8%)，不要在當地申請房貸。
另外，我們是無法把泰國的房子拿來台灣貸款，絕對不行，因為這涉及了很多因素（例如無法鑑價等等）。
問題5：怎麼會有人在泰國付了錢、簽了約，卻拿不到產權？
因為外國人到泰國購買房地產的法律規定非常複雜，而大多數台灣人卻都習慣用自己的購屋觀念去看泰國的房地產，因此經常在沒有符合法律規定的情況下匯款、簽約，才導致這樣的問題。
建議投資海外房地產還是以穩健的方法為主，不要為了省2%服務費而自己跑去找建商買，透過台灣的專業公司處理就不會有這種付了錢卻拿不到房子的風險了。
問題6：外國人買房子的稅，有比泰國人還要高嗎？
不會，目前泰國房地產的相關稅務還很落後，所以還沒有像先進國家那樣針對海外買方要求更高的稅務，所以外國人跟泰國人繳交的稅務是完全相同的。
比較特別的是，雖然本國人與外國人的稅務規定相同（也很輕），但是法人購買與自然人購買的稅務就有一點不一樣囉，主要是法人沒有辦法在持有五年後減免特別營業稅、改成一般印花稅的優惠。
問題7：在泰國買房子的流程是什麼?
可以參考下方的影片，基本上購屋的流程大致是：
- 支付定金給建商：行情是一房泰銖10萬元、兩房泰銖20萬元
- 7天內支付頭期款20-30%（視建商要求）給泰國建商
- 大約一個月後，簽訂買賣合約
- 蓋好之後，會收到建商的完工通知準備交屋
- 飛去曼谷驗屋和開戶，若有瑕疵的話需要追蹤處理
- 回到台灣支付尾款
- 建商／仲介公司替您申請權狀
- 開始裝潢、招租、出租
- 若之後房子在交屋後還發現瑕疵，可以請建商來修繕
問題8：泰國房地產有哪些稅要繳?很重嗎?
I. 進場時：
(1)過戶費2%（習慣上是買賣雙方各付1%）
II.持有時：
(1)現階段還沒有實施持有稅
(2)僅租金產生時要繳交12.5%起的租金所得稅
III. 出售時：
(1)過戶費2%（習慣上是買賣雙方各付1%）
(2)交屋五年內出售：3.3%特別營業稅；五年後出售：0.5%印花稅
(3)資本利得稅：算式非常複雜，市面上大多數你看到的台灣業者幾乎都算錯
問題9：我在泰國收租金要繳稅嗎?
要的，依照上面所述，在泰國收租金都需要繳稅。
但是實際上，卻並不一定如此，因為有其他不太適合在網路上公開說明的灰色方法….
問題10：買泰國房子以後，可以移民泰國嗎?
不行，泰國是非移民國家，你買再多房子都不能移民，別再想了。
但是如果你購買的總金額超過一千萬泰銖的話，是可以申請長期居留的簽證，非常划算。
問題11：在泰國買房子可以合夥一起買嗎(共同持有)?人數上限呢?
可以，一起合夥／聯名／合買／集資購買是沒有問題的。
泰國沒有明定一戶最多幾個人買，有時候能夠多少人一起聯名購買是要看泰國土地廳的承辦人員是否放行，但是依照過去幾年的經驗，通常聯名購買的人數不要超過六人幾乎都是可以通過。
問題12：泰國房地產是實坪制嗎?有沒有計入公設面積?
是的，基本上現在全球各個國家還在公設弄在權狀裡面的，只剩下台灣和中國而已，你看到全球所有國家都是使用實坪制（除了被華人搞得一團亂的柬埔寨，有些建案也會把虛坪灌進去，請特別小心）。
至於實坪制，到底哪些才是我們的產權呢？
以台灣的觀念來說，就是所謂的主建物家附屬建物（陽台），雨遮、花台這些都不能算是你的面積，而且實坪制的淨面積就是扣掉牆壁和柱子的空間，腳踩得到的才算是你的權狀面積，是不是非常合理呢？
問題13：什麼是49/51比例?為什麼有網紅說外國人不能賣給外國人?
你常常在東南亞聽到的49/51，其實講的就是說：外國人在持有土地的持分時，不可以超過49%，另外的51%需要找當地的本國人來持有。
例如您在曼谷買了一塊土地、別墅、透天，即便款項100%都是你支付的，但是因為泰國的法律規定，所以你最多就是持分這個土地產權49%而已，你必須要另外找個泰國人來持有其他的51%持分。
這也是為什麼推薦要買電梯大樓，因為電梯大樓每一戶持分到的土地比例都非常少（例如僅僅萬分之21），所以你購買電梯大樓時持分到的土地，都可以100%自己擁有，只要社區的住宅面積不要賣給外國人超過49%的話，一切都沒有問題，非常單純。
問題14：什麼叫做SPA
就是精油按摩。
開玩笑的，東南亞常常在房地產裡面提到的SPA，指的是Sale and Purchase Agreement，也就是我們前面提到的「買賣合約」而已。
問題15：地契是什麼，跟台灣的權狀一樣嗎?
這個稱呼其實每個國家都不同，但是講的其實就是我們台灣說的「權狀」，沒有什麼不一樣的。
唯一比較大的差別是，台灣是把房屋跟土地分成兩張權狀，但是泰國則是標示在同一張權狀裡面，而且很大張。
問題16：外國人可以買透天或是店面嗎?
依照上面49／51的規定來說，其實你是可以買啦，但是持分就只有49%而已，但是錢全部都是你支付的，未來要租要賣要如何處分，是另外一個51%的泰國人說得算，不是你。
除非那個人頭你非常信任，否則強烈建議不要找陌生人當人頭買房子，你用老公的人頭買房子都不見得安全了，更何況是一個不認識的外國人呢？
問題17：在泰國買房子，可以靠什麼表示我的產權?
如果是預售屋的話，在完工之前就是以買賣合約為主；如果在簽約之前，就是以你跟開發商寫的定單為主。
變成成屋以後，就是上面提到的權狀囉，如果權狀搞丟了也沒有關係，把你的護照等相關能夠佐證你身分的資料，重新到泰國土地廳申請也是可以的，可以放心。
問題18：外國人該怎麼100%持有土地?
原則上沒辦法，比較合法的做法是開立BOI公司，至於BOI公司是什麼、該如何成立、如何購買，那是一個複雜的話題，有這方面急迫需求想進一步了解的話，再請你留言給我或者加入我的LINE ID吧。
問題19：在泰國繳過稅的收入，回台灣還要再繳嗎?
不用，因為台灣跟泰國有避免雙重課稅的協定，例如已經繳過租金所得稅的租金，回台灣之後就不用再繳租金所得稅了，所以繳過稅的資金回台灣就不用再繳。
但是「海外所得稅」則需要另外計算，不過海外所得稅要被課徵到的標準非常高，一般投資者買個不到一千萬的房產，是很難被台灣國稅局課徵到。
問題20：我需要請律師嗎?
不用，泰國在買賣房地產並沒有強制使用律師／代書的習慣，但是你跟上市建商購買預售屋的時候，其實相關的流程在建商那邊都有律師在把關，所以問題很少。
至於成屋買賣就看你的需求了，有些人為了更安全有保障會聘請，但大多數人就是直接透過房仲公司或過戶公司來辦理了。
PS：你知道在國外，沒有所謂的「代書」嗎？
問題21：如何申請泰國的養老簽證?條件是什麼?
養老簽證是泰國針對50歲以上的外國人，設立的退休(花錢)方案，只要符合條件、申請與面試通過，並且在泰國定存80萬泰銖，就可以取得不限期的長期居留（一年/次)。
如果還不到50歲的你，想要去曼谷長居的話，養老簽證是肯定無法使用的，但是可以申請泰國的菁英卡(Elite Card)，就可以擁有比養老簽證更好更高級的待遇，費用則需要依照個人件或家庭件的不同而定。
延伸閱讀：
▮(二)房地產市場篇
問題22：泰國的政治風險好像很高，買泰國安全嗎？
這是一個過去十幾年被問到爛，但確實是你需要考慮的重要風險之一。
泰國在過去經歷了紅衫軍、黃衫軍、政爭、軍政府執政、老泰皇過世、新泰皇上任等狀況，然後又經歷了不知道到底會不會舉辦的民選….，然而一切政治風險都在2019年6月3日，民選結束後一樣由先前軍政府總理巴育將軍，在變成一般百姓身分還勝選並且正式上任，泰國這麼多年來的政治風險終於結束、利空出盡。
不過你往回看，就算2011-2019年泰國發生了這麼多大大小小的政治問題，但是曼谷房價還是一路地穩定向上成長，平均每年大概是5-6%左右的房價漲幅非常抗跌。
同時你也可以看到，就在泰國政治風險結束以後，國際對於泰國的前景大為看好，所以又吸引了大量的FDI進入泰國投資。所以還記得嗎，2019年底的時候，泰銖竟然有好一陣子比台幣還要大，就是因為這麼多人要兌換泰銖，才會讓匯率往上提升。
一個國家的貨幣強度，可以看得出來這個國家的經濟實力。
問題23：曼谷租金的租金投報率是多少？實際進口袋又是多少?
依照非常權威的第三方房地產機構【全球房地產指南 Global Property Guide】統計，曼谷平均住宅的毛租金(Gross)在5.13%左右。
至於實際進口袋的部分，就要看你有支付掉那些成本而定了，因為每個人的狀況不同，需要支付的成本也不一樣，但是通常大概是以下面這三筆為主：
- 社區管理費（例如大樓保全、社區清潔，一房每月1500-2500為最大宗）
- 租賃仲介費（出租時屋主要支付，行情是一個月的租金）
- 物業管理費（代理海外屋主管理房子所有雜事，通常是租金10-15%）
問題24：現在曼谷房價大概多少？我大概需要準備多少預算
這個問題就很難回答了，我們代理精華區的好房子，總價有3000萬、5000萬起跳的電梯大樓，也有低總價300萬、500萬起跳的建案，甚至一些地點較差的小建商物件，平均大概100-200萬泰銖就可以買得到了。
所以房價多少，還是要依照您的需求為主，但是我可以給您一點小建議。
通常曼谷在交易房地產的最大多數總價，大概是落在300-800萬泰銖左右，同時總價越高的房子相關條件不但好非常多，同時市場的供給非常非常少，很好租很好賣。
反而那些特別便宜的房子，我就不建議你去嘗試了，例如大多數總價不到300萬的東西….
問題25：泰國的房子好像已經漲過一波了，現在進去晚了嗎？
這又是一個所有房仲都被問到爛的問題，我從2015年開始賣曼谷房地產，每一年都有超多客人覺得曼谷房價已經漲一波了，所以曼谷房價到底是漲幾波？又不是海浪。
實際上，你在絕大多數的任何時間點、買任何城市的房子，你都一定是買在最高點的。
不信的話請回想一下，請問有什麼時候會有買方在買房子時，覺得房價太便宜、應該多買幾間？沒有吧。另一方面，房地產因為擁有保值、增值、現金流的三大特性，所以長期來看房價都在往上成長（關於房價需要另外開一篇來討論），但如果一個城市的房價一年比一年便宜，你現在買得比十年前便宜很多的話，請問這樣的地方我們還會敢買嗎？
問題26：國際非常看好曼谷房地產，這裡會上漲的理由是什麼?
太多了，詳細內容可以參考下面的文章和影片，但是如果真的要我用一句話來講的話，我會講三個重點：
- 剛性需求非常龐大（市區住房需求大於供給）
- 相關法律規定讓市場健全，無法短期炒作
- 超大量的外商住屋需求，讓市中心住宅的租金極高
問題27：曼谷到底是已經漲一波，還是都沒有漲？
前面提到，很多人都覺得曼谷房價已經漲一波，現在進場已經晚了、貴了；也有很多泰國當地人說，曼谷的房價根本不會漲。
奇怪，難道我們不是活在同一個世界嗎？
實際上，是因為曼谷漲幅不是很大，而且漲幅較大都是全新的預售案，所以才會讓當地人覺得成屋漲那麼一點點，根本不算漲；而外國人看到的預售屋價格越來越高，才覺得房價漲一波了。
問題28：中古屋很便宜，為什麼我不直接買中古屋就好？
當然可以選擇投資中古屋，中古屋的好處是面積較大、總價較低、投報率相當高。
但是中古屋有個大問題，就是早期曼谷建房的品質相當差，而且都沒有近十年高級住宅擁有的良好管理、豐富又誇張的公共設施，最重要的是租金預算較高的外國人也不愛住那些中古老房子，因此選擇2014年以後興建的現代公寓，會是我較推薦的安全選項。
問題29：簽約都是用什麼語言?
預售屋的話要看建商，大部分建商的買賣合約還是以泰文合約為主，但是規模較大的上市建商會提供英文的買賣合約；至於成屋的買賣合約則是泰文的。
無論你懂不懂英文或泰文，只要透過夠專業的泰國代銷公司購買的話，都會提供完整的大翻譯社之中文翻譯本，讓你在簽約的時候不用擔心因為語言不通而吃虧上當。但是如果自己跑去曼谷當地買房的話，當地的業者就完全沒有這方面的專業服務，即便有翻譯也是相當粗糙也沒有公信力的翻譯。
▮(三)曼谷地區篇
問題30：曼谷的精華區在哪裡？
如果用簡單來講的話，精華區大概分為以下三個區域：
- 曼谷CBD的Silom-Sathorn區（金融中心）
- 最熱鬧的蘇坤逸路區（SIAM-Asoke站周遭）
- 高級的日本住宅區(捷運Phrom Phong-Ekkamai一帶）
以上只是簡單分類，實際上每一個站的不同馬路、不同巷弄、往北往南方向的地段，有時候同一個地段還是會落差很大，例如Thonglor站往55巷非常昂貴，但是往36、38巷走就便宜很多，建議還是要找真正專家來跟你介紹。
問題31：哪裡是房價有爆發力的區域？
除了精華區以外，房價目前較低廉但是卻很有爆發力的地段，我會建議下面兩個區域，其他那些未來才要蓋新捷運的地方我就不建議你碰了：
- Bang Sue Complex（邦蘇特區）
- New CBD Rama 9（新金融中心）
然而這兩個地區也有很大的差異，比方說邦蘇特區往東往南的生活機能非常良好、土地供給量很少，但是往西往北就不是如此了；Rama9那邊雖然潛力極高，但是近期住宅供給量相當大，是市區唯一供給有些過剩問題的地段，因此在Rama9周遭要投資房產的地段、建案等級就要特別挑選。
問題32：Rama9那邊不蓋超級塔了，還值得投資Rama9嗎?
很多人都知道，曼谷的New CBD Rama9（新金融中心拉瑪九），原本有一塊土地要興建一棟樓高615公尺、125樓，比台北101還要更高的泰國地標大樓「超級塔Super Tower」。
但是由於原本負責此開發計畫的公司G Land，後來被泰國的百貨龍頭集團Central(尚泰)給收購走之後，2018年宣布要先暫緩超級塔計畫、2020年會正式定案未來的規劃、2023/2024年會正式啟動。
就國際超級房仲聽到泰國建商傳來的小道消息，尚泰集團打算將原本的超級塔計畫，改成超大型的複合式開發案，裡面還是會有商場、五星級酒店和A級商辦，再加上原本位於旁邊的G Tower、聯合利華亞太總部、證交所….等眾多A級企業，Rama9(拉瑪九)仍然是非常非常有價值的地段。
問題33：為什麼Thonglor、Ekkamai那邊的房子，離捷運站越遠越貴？
講到曼谷最高級的有錢人住宅區，當地人第一個想到的一定非Thonglor-Ekkamai為主，尤其又以蘇坤逸路55巷與Thonglor 10巷周遭，以及蘇坤逸路63巷與Ekkamai 5巷周遭(著名的唐吉軻德百貨，第一家就是設立於此)，因為這兩個區域周遭是最早成形的生活機能中心。
目前在這周遭，你所想得到的商辦、商場、酒店、國際學校、高級餐廳和高級咖啡廳，甚至是網美店等等都在這裡，因此也聚集了非常多素質良好的日本人住在這邊，現在也變成許多年輕政商名流最喜歡的住宅區。
相反地，捷運站周遭也非常棒、交通更加方便，但是買房子不是只有單純只看一個捷運站而已，也因此上面提到的地段目前因為各方面機能比捷運站旁佳，所以房價也貴非常非常多。
問題34：BangSue特區是什麼？那個跟中國的一帶一路有什麼關係？
中國大陸在推行一帶一路的雄心壯志，應該全世界都看得到，大家所知道的一帶一路通常都認為是從中國往歐洲的高速鐵路，以及海外規劃的航運路線，但是很多人不曉得的是，其實一帶一路是有包含東南亞的喔（北東協）。
可以從上面的圖片看的到，一帶一路在東南亞的計畫稱為「泛亞鐵路計畫」，會把越南、寮國、緬甸、馬來西亞整個用高速鐵路串聯起來，而位於正中央和新地點的，就是位於曼谷市區北方的「邦蘇特區Bang Sue Complex」。
這個邦蘇特區從早期一堆客戶和房仲笑我說：「昌鵬，你真的覺得那麼大的車站會蓋？蓋得起來？」，到現在這個車站已經於2020年結構幾乎的完成了，預計2021年開始投入營運，這個擁有二十幾個月台的邦蘇特區同時也是目前東南亞最大的國際建設，相關介紹可以參考下方連結：
問題35：Silom-Sathorn那邊的房地產有什麼特殊之處?
這裡是曼谷發展最久的精華地區，這一帶從一兩百年前就是非常重要的精華區了，不但擁有最多的A級商辦、頂尖企業、五星級酒店、大使館以外，還擁有泰國目前的地標大樓、最高級的Lumphini公園、第一志願朱拉隆功大學、類似One Bangkok這一類的大型建設，甚至在2011年曼谷嚴重淹大水時，Silom-Sathorn這個號稱曼谷心臟的地方，是受到水患波及最少的地區。
投資這邊就好像買到台灣信義計畫區的價值，因為這裡就是曼谷最精華、住宅供給量最稀少的地方，住戶都是頂尖客群、外商高階主管、大使館人員等等，非常出色的地段。
不過也因為這裡開發得比較久，因此除了Silom路和Sathorn路這兩條大馬路以外，其他的巷弄可能就不見得那麼乾淨、新穎、漂亮，因此在這邊挑選住宅投資也要多加留意，最好還是選擇Silom至Sathorn框起來的範圍內是最頂級的。
▮(四)投資風險篇
問題36：曼谷的房子好租嗎？誰會來租？
基本上，這個問題你問任何房仲都只會有正面的答案，難道你認為房仲會跟你說：「不，我們這邊的房子很難租得掉，而且租金很差喔」。
我會建議這個問題，你可以換成這樣的問法：「請問目前曼谷的房子空屋率大概多少？」，因為好不好租這個概念很抽象（你大降價一定好租），不如直接看具體的空屋率會更加清楚，以泰國CBRE的統計來看，曼谷市區的新房子平均入住率高達90%以上。
也就是說，只要你的租金不要開高於行情太多、該附贈的家具家電都有、地點在市區裏面，你都至少有高達九成以上的機率租得掉。
問題37：曼谷的房子好賣嗎？賣給誰？
同上面的問題，如果你問房仲的話也一定是正面的答案，但是關於好不好賣我應該分享一句房地產的經典名言，那就是：「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格」，只要價格合理或者比行情低，你的房子當然出售速度就會加快。
現階段泰國人的購屋習慣還是以「預售屋」這種新房子為主，因為新房子不但全新、漂亮、公設齊全、品質良好外，而且出租給外商的租金也非常棒，因此現階段當地人的買房觀念還是以購買新房子為優先。
但是先知先覺或者後知後覺的你應該知道，一個城市不可能永遠都停留在預售屋市場，因為市中心的土地供給有限（尤其是精華區），曼谷當然也是相同的，再加上曼谷市區已經被開發了兩百多年，所以當曼谷接下來會慢慢地把新房子供給完畢、慢慢地進入二手市場。
屆時二手市場開始熱絡了，就是我們台灣人大展身手的時候了，寧可後知後覺，也不要當個不知不覺的人。
問題38：曼谷到處都在蓋房子，會不會供給過剩？
很多買方都是憑「感覺」在看房地產的，看到很多地方在蓋、很多預售廣告、很多代銷在賣，就以為曼谷的房子越蓋越多，面臨可怕的供給過剩問題。
但是實際上，除了我再三強調不要碰的蛋白區以外，曼谷市區的住宅其實是越蓋越少，每年的推案量大概都只有在一萬戶以下，再加上土地供給量急速減少當中，之後要買在曼谷市區的新房子真的會越來越貴，越早進場市中心絕對是投資房地產的唯一之道：時機＋地段。
問題39：為什麼曼谷價差這麼大，同一個區域的價格可以差三倍？
在曼谷房市會有一種狀況，明明都是同樣附近的房子，甚至可能都是大建商，怎麼會別人家的房子每平方米售價10萬元，我卻買到20萬甚至30萬以上，難道是我被賺價差了嗎？
當然不是，通常會造成同地段不同社區有這麼大價差的原因有很多，例如：
- 開發商大小
- 開發商推案品質
- 建案規格等級
- 戶數多寡
- 是否鄰近主要幹道
- 社區景觀是否未來會被遮蔽
- 其他
所以愚笨的投資客看價格，聰明的投資客會看價值，當相似兩個建案確有不一樣的價格時，你必須要去了解當中的差異在哪，以及這樣的差異是否合理。
問題40：我不是很喜歡東南亞跟泰國，所以不太想買
可以，你可以去買你喜歡的地方，最好可以買在你現在居住地的附近，但是你喜歡的房子會幫你賺錢嗎？
這就像是釣魚一樣，你喜歡吃牛排，但是你不會在釣魚的時候把牛排當作魚餌，對吧？同樣的，就算魚再怎麼喜歡吃魚餌，你也不會拿起來品嘗看看，對吧？
投資房地產也是，其實你不用太去在意這個國家你喜不喜歡、有沒有感情，投資就是要能夠安全地賺錢，這樣就足夠了。
否則你花錢去買一個喜歡，但是不會幫你賺錢的房子的話，這樣就沒有任何投資意義。
問題41：交屋之後會是毛杯屋嗎？需要添購很多東西嗎？
不是，泰國99%是不會有毛胚屋的，一般來講預售屋交房的時候都是「簡裝」配備：
- 天花板完成（包含燈具）
- 地板完成（地磚或木板）
- 牆壁完成（通常是油漆粉刷）
- 廚房與樣品屋一樣（移動物不送）
- 衛浴與樣品屋一樣（移動物不送）
- 冷氣一台（通常是分離式冷氣）
以上就是泰國預售屋的標準、最底限的配備，有時候建商會因為有促銷活動的話，會額外贈送家具配套，但是家具配套通常床鋪的部分只有床架、沒有床墊、枕頭、床單等私人物品。
而建商通常活動送東西，但是很少很少會送到家電，即便有可能也是只有少數幾項而已，因此通常你還會需要添購基本的四樣家電：
- 電視
- 冰箱
- 洗衣機
- 熱水器
也就是說，一個簡裝的房子在擺入家具配套、四樣家電以後，基本上就可以拿來市場上出租了。但如果你想要讓出租速度更快、租金與售價更好的話，建議房子還是要花點錢去做裝潢，同時在增加第二台冷氣、一台微波爐。
問題42：直接飛去曼谷找建商買可以省仲介費，為什麼不這麼做呢？
你當然可以直接飛曼谷找建商買，但是你唯一省下的只有2%仲介費，卻大大地提升自己變成海外孤兒的風險，因為最大量的海外孤兒，都是直接飛去當地找建商買的類型，為什麼呢？
簡單講，大部分的泰國建商是沒有良好又完整的售後服務，一旦開始驗屋、交屋、裝潢和出租管理以後，很多台灣人在沒有被完善照顧的情況下，就會「立刻」、「立刻」、「立刻」要把房子賣掉。
然而泰國並不是一個適合短進短出的市場，交屋前後一年內要出售的話，依照市場經驗都很容易發生賠售的狀況，平均賠售金額大概是售價的15-20%左右，千萬不要鐵齒，因為我們真的看太多太多太多了（而且我們公司沒有在幫忙出售非我們客戶的房子）。
所以這樣算下來，你直接去找建商買，真的有省到嗎?牛都買了，何必省繩子的錢呢？
問題43：泰國沒有履約保證，我擔心匯款會不安全
我們也很擔心，所以為了避免匯款過去，建商卻捲款潛逃的風險，建議一定要選擇有上市的建商才會安全，因為上市建商要倒閉的機率實在太低太低了。
反過來說，如果今天你買的是小建商或者中國建商的社區，你就會面臨非常高的匯款風險，一旦出事情就真的是血本無歸。
問題44：泰國人聽說不愛買中古屋，未來我的房子賣給誰？
請參考上面的「問題37」。
不過雖然曼谷人比較愛買預售屋，但並不是說中古屋就沒有人購買，只是相較於新房子起來沒有那麼熱絡罷了，市場上目前房市的買盤還是以泰國本地人最多，平均大概高達70%左右，外國人買的比例較少（除非是精華區的豪宅）。
所以說，曼谷人因為沒看過二手房熱絡時的「恐怖」，因此對於二手房市場的增值潛力處於一種【不知不覺】的狀態，但是台灣人情況不同，我們太了解二手房開始熱絡時的增值有多厲害。
因此，雖然你不見得很早期就是先知先覺的那一批，但至少你現在已經後知後覺了，還有很多的機會可以去賺那些不知不覺的人的錢。
問題45：外國人買得比本國人貴
這個問題問得很專業，我們可以從兩個角度來看：
第一個角度，如果我們透過大建商買房子的話，基本上是不用擔心外國人買得比本國人貴的問題，而外國人通常會覺得自己買貴，主要是因為通常開放給外國人買的都是比較好的房型，例如樓層高、景觀好、面積大、甚至會贈送一些家具家電配套，所以售價當然就會較高。
相反地，泰國當地常常把一個社區裡面樓層最低、面積最小且景觀最差的房子當作廣告來宣傳，而這種各方面條件都較差的房間，售價當然很便宜，而外國人看到這個價格的時候就會以為自己買貴很多很多。
第二個角度來看，如果你是向小建商或者中國建商買房子，他們的價格通常都是不透明而且可以殺價的，整個社區的售價混亂，所以真的有可能開高高給外國人殺，萬一外國人還傻傻以為小建商跟大建商都一樣是不二價的話，就會買貴很多很多了，因此我常強調：「到泰國買房，絕對不要碰小建商」。
問題46：萬一你們當地公司倒了怎麼辦？誰幫我做後續服務？
這個問題問得很好，因為過去五六年真的倒了很多海外代銷公司，產生了很多求助無門的海外孤兒。
但是為什麼國際超級房仲所屬的公司不用擔心呢？
除了我自己就是幹部所以很了解公司狀況以外，我們公司是業界少數這幾年不但沒有被市場淘汰的業者，還從原本12人的團隊，一路做到現在有五十幾人，越來越大，再加上使用的是全球最大房仲品牌，其實各方面的保障都很充足。
不過再講下去就變成自吹自擂的文章了，有興趣想透過我買泰國房子的話，再請留言給我囉。
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問題47：是不是都是中國人炒起來的?
當然不是，雖然大家都有一種「中國資金」把全球房價炒高的迷思，但實際上中國在泰國的購買金額不但沒有把房價炒高，也不是外大筆的外資買盤，甚至連前三名都還沒有排上（請參考上圖）。
問題48：泰國的匯率穩定嗎?利潤會不會被匯差吃掉?
相當穩定，其實這個答案你上網Google泰銖的長期匯率就可以知道答案了。
不過為什麼泰銖沒有像是日本、馬來西亞和澳洲那樣大幅波動呢？主要是因為泰國並不向日本的經濟很差，需要靠貶值來救出口，也不像馬來西亞和澳洲是靠原物料賺錢，遇到原物料全球需求降低就得貶值的問題，這些都沒有在泰國身上發生。
甚至在2019下半年，因為泰國政治風險利空出盡之後，很多外資開始蜂擁進入泰國投資，大量地兌換泰銖，結果還導致有一陣子泰銖比我們台幣還要大，大到國內出現了很多反彈聲浪呢！
問題49：曼谷會常常淹大水嗎？
這個要看你對淹大水的定義是什麼，如果你只是看到下暴雨之後，市區積水積了幾個鐘頭才退就叫做淹大水的話，那曼谷在雨季時確實會常常淹大水，跟我們台北一模一樣（我們公司在東區，常常暴雨後都很難走路去搭捷運），我們台北市區下暴雨的時候也是積水好幾個鐘頭。
但如果以真正淹大水來說，曼谷確實是在2011年有發生過很嚴重的大淹水狀況，導致曼谷的經濟停擺了一陣子，機場也封閉了幾個月，經過這次教訓也讓泰國政府撥了四千億泰銖的預算來整治洪水，因此至今在也沒有發生過嚴重大淹水的狀況了。
問題50：在泰國的機場，行李都會被放毒品
還會有這種迷思的人，真的很不可思議，難道你還以為去台灣的山上會被食人族給吃掉嗎？難道拔獅子的鬃毛真的可以治療禿頭嗎？這真的是很荒謬、很好笑、但是真的很常聽到60歲以上客戶所抱怨的事情。
用邏輯來想就好，如果一個每年有將近四千萬人入境的觀光大國，會發生這種隨機塞毒品的事情的話，請問這樣的國家還有可能迎來全球最多的觀光客嗎？曼谷還有可能成為全球觀光人數第一的城市嗎？
請不要再相信沒有根據的說法了。
問題51：曼谷的治安很差，去那邊很不安全
如果你跟台北相比，我相信全球應該沒有幾個治安夠好的地方了，因為我們台灣的治安真的是非常非常好，對吧？
但是以東南亞來說，其實泰國和新加坡都是屬於治安非常良好的地方，如果曼谷的治安不好，怎麼有能力吸引全球最多（每年超過兩千萬人次）國際觀光客進來呢？怎麼晚上到處都有年輕老外女生，穿著清涼打扮在市區裏面逛街呢？
有時候很多東西很難用形容地說明清楚，但是你去了曼谷當地，一看就知道。
問題52：挑選曼谷房地產有哪些注意事項，哪些是地雷?
太多的心法和細節可以參考其他文章，但是在曼谷挑選投資型房子有三大核心重點：
- 蛋黃區（供給量少、外商住屋需求高）
- 大建商（而且要挑大建商的中高階社區）
- 近捷運和生活機能（地段、地段、地段）
相反來看，三大地雷分別就是：
- 蛋白區（嚴重供給過剩）
- 小建商（品質粗糙、資金常有問題）
- 距離捷運等生活機能過遠
問題53：如果預售屋蓋到一半建商倒閉，請問該怎麼處理?
這一點我還沒有遇過，所以無法給你正確的答案，但是如果是品牌良好的建商，通常會把頭期款連同利息退還給客戶。
其他小建商的狀況，通常就是建商已經沒有能力償還了，投資人就是血本無歸，所以再次強調到國外（尤其是東南亞）買房子，一定要挑選上市建商才安全。
問題54：泰國買房子有沒有履約保證?
如同「問題43」，泰國沒有履約保證制度，就像是二十年前的台灣一樣。
因此，購買預售屋要安全的話，你需要找上市開發商的社區才安全；購買中古屋的話，也要透過專業合法的房仲公司處理，因為私人交易的風險非常非常高。
問題55：萬一遇到不繳房租的奧房客，請問該怎麼處理?
泰國目前對於房東的保障，絕對比台灣的法律要好太多太多了。一般正規做法是當租客遲繳時，屋主或物業管理公司會先進行催款，如果租客惡意不繳交房租的話，通常大約三到四周以後，屋主或物管公司可以直接到警察局那邊報案，並且請警察協助把房子的門鎖換掉、斷水斷電，藉此上惡房客出面處理。
但是請不要模仿泰國的做法，在台灣會吃上強制罪等刑事責任的官司的，有興趣知道我們法律是多麼不保障台灣房東的話，請看下方的連結：
▮(五)社區建案篇
問題56：泰國的社區管理費多少錢?物業管理費又要多少錢?
社區管理費，通常都是依照房子的面積大小，乘上每平方公尺的管理費用，就是你每個月該繳交的總管理費了，概念跟台灣一模一樣，沒有什麼複雜的。
只是每平方公尺該繳多少錢，也是因社區而異、落差很大，但是平均來講一般中階價位的社區，每平方公尺是收50-60泰銖左右，高級住宅大概是80-100泰銖，這算是比較常見的金額，再加上曼谷房子通常面積都很小，所以實際繳出去的總金額並沒有很多。
至於繳給物業管理公司（非社區大樓）的物業管理費怎麼計算呢？
這個說起來很複雜，但是大概分為以下四大類型：
- 按照月租金的10-15%收取
- 按照房屋室內面積來計價
- 空屋期間不收費
- 空屋期間會收費
所以究竟如何計費，就要看你找的是哪一家物業管理公司，以及你的月租金／室內面積而定了，但是要特別提醒，到泰國買房子不是你要找物業管理公司，就一定找得到公司願意替你服務，如果你的地點太遠、建案沒有知名度、月租金太低….等等，即便你願意付款，大多數物管公司是不會承接服務的（為了你一戶，每個月跑大老遠賺個幾百塊錢物管費，是非常不划算的）。
問題57：到泰國買房子，還沒有當地帳戶該怎麼匯款?
如果你買的是預售屋，那麼你是不需要有自己的帳戶，直接匯款給建商就可以，而且這也是唯一最省事又最安全又最單純的做法，其他的都是旁門左道。
如果你買的是二手房的話，就需要以買賣合約到曼谷當地開銀行，開完之後把自己的現金匯入這個帳戶，並且一定要跟銀行開立你的【FET 外國人匯款證明】、現金支票，接著帶這兩個東西才能到土地廳跟買方辦理過戶手續。
講起來好像外國人到泰國買二手房的流程似乎很簡單嘛？大錯特錯，外國人到泰國購買二手房與紅單的流程非常複雜，複雜到依照台灣人的經驗是無法理解的程度，建議不要把幾百幾千萬的資金拿去賭這麼大的風險，一定要透過專業公司處理才能保障交易安全。
問題58：該怎麼匯款到泰國買房?
泰國法律針對外國人購屋，有三個金流的規定：
- 購買者本人的帳戶
- 不得使用泰銖匯款
- 100%的款項都要從泰國境外匯入
實際上其實很簡單，你帶著存摺等相關資料去銀行的外匯櫃台，告知行員你要匯款多少的美金去泰國的建商帳戶內，接著填上個人資料、匯款資料以及最關鍵的【附言remark】以後，款項會出去就結束了。
特別提醒，泰國買房在匯款時的附言非常重要，很多很多很多人因為附言沒有寫正確、不標準、有瑕疵，結果銀行無法開出前面所說的FET(外國人匯款證明)，泰國政府就絕對不會核發權狀給你，你所有的購屋金流得重新再多匯一次，非常麻煩，所以建議不要省下仲介費去賭那麼多的風險。
問題59：購買泰國房子以後，裝潢該怎麼處理?
找裝潢公司處理，因為你不可能親自飛過去當地裝潢、監工，對吧？
以我們公司為例，我們公司所有售後服務裡面唯一沒有做的就是裝潢，因此我們會推薦我們合作的裝潢公司給台灣屋主，讓它們直接跟裝潢公司用中文溝通討論，其實一切做起來就跟在台灣一樣，最後只要把定金、款項匯去曼谷給裝潢公司就完成了。
一個大觀念，在海外置產的所有大小事情，只要付費幾乎都能夠完全解決。
問題60：曼谷出租房子的租約，通常一次都簽多久?
習慣上是簽一年到兩年，少數特殊狀況才會有半年約，這個部分跟我們在台灣租房子的習慣大同小異，差別在於你的租客有很高的機率不是泰國本地人，而是各國外派來的外商，越高級的社區就會越容易出租給外商人士。
台灣因為幾乎沒有什麼外商，所以租金行情才會這麼低。
問題61：Condo是什麼東西?
以台灣人的觀念來說，就是我們所謂的「電梯大樓」，這種電梯大樓你都可以擁有100%的永久產權，非常單純。
問題62：為什麼高級住宅竟然使用自動化車位?
因為在泰國買房子，車位都是公共設施，所以有需要停車的人就像我們去大賣場找車位一樣，一層一層繞、找到空位就可以停下來，其實說起來還是有點不太方便的。
但是曼谷的高級豪宅就不同了，它們使用的自動車位不像是台灣印象中那種破破爛爛、又小又舊的廉價機械式停車位，而是非常現代又高科技的款式，因此當車子停進去之後你可以非常地放心，同時還能夠省下每天繞停車場找車位的時間，出門時只需要悠哉地再大廳吹著冷氣，車子就會直接送下來了。
所以說，在曼谷你的社區不夠豪華，還遇不到機械車位呢！
問題63：為什麼泰國房地產的單價這麼高、一坪這麼貴？
這就要從這個城市的住屋狀況開始說起了，依照World Popurlation的統計，曼谷大概有1400萬的人口，當中有接近800萬人都是住在市區裏面，有去過曼谷的人一定都還記得那個擁擠的捷運、可怕的塞車、誇張的人潮。
然而這麼超大量的人口居住在小小的市中心裡面，漸漸導致曼谷最近十五年的新公寓（電梯大樓）的住宅面積越蓋越小，以前一房可能有40平方公尺，慢慢變成35、32、30、28平方公尺左右而已，同時也因為價格不斷地向上上漲，因此把房屋總價除以小小的面積以後，曼谷的單價就會變得非常高了，隨便都是一台坪（實坪不計入公設）都在40萬、60萬甚至100萬起跳，但是總金額也大多落在400萬、800萬、1100萬這樣而已。
簡單講，就是價格雖然不高，但是除以小小的面積以後，你就會感覺好像單價很高，但是實際上購屋的「總價」，也就是你所需要投入的總成本其實並不高。
問題64：泰國的水電費、網路費、電視費大概多少錢?
可以參考下方的文章，簡單來講網路費大概在五六百塊錢左右、手機網路吃到飽大概在一千多塊，電梯大樓的電費是一度7-9塊錢左右，水費則大概落在每度18塊錢左右。
不過詳細金額，還是要依照你的居住社區、住宅面積、使用習慣而定。
延伸閱讀：曼谷生活費用估算
問題65：泰國的社區可以做日租(Airbnb)嗎？
這要看社區了，其實泰國並沒有立法禁止社區能不能做日租，只要你有租客來承租時，必須要把相關資料填妥並且交到政府機關備查即可（類似日本的做法）。
然而實際上，大多數的新公寓、高級公寓，社區都不希望有日租的情況發生以免出入複雜，因此近年你可以看到很多公寓都開始張貼「禁止日租」的公告，或者直接在社區的進出口加設指紋辨識器，讓房東沒辦法違反社區規定而做日租。
相反地，有些比較偏遠、屋齡較久、社區品質低階的住宅，社區與管委會本身沒有限制的話，該住宅大樓就可以做日租了，只是這樣的社區通常地點也不太適合拿來做日租。
因此要在曼谷找到完全適合能做日租的社區並不容易，都還是需要透過像我們這樣專業公司來替客人過濾才有，買方才不會在被普通房仲、跑單幫呼嚨的情況下，買了一個不能做日租的公寓了。
問題66：為什麼曼谷的房子都這麼小？誰會去住啊？
如問題63所述，因為曼谷人口太多而住宅供給太少的情況，導致大家都必須住在這樣面積狹小的公寓（就樣是東京和香港），所以這麼小的房子大部分都還是泰國本地人和資金較低的外商人士。
然而，即便是所得較高的中上階級外商族群，其實她們所居住的面積跟台灣或是歐美國家相比還是很小，可能兩房也不過25-30台坪的室內面積，三房大概也就是30-40台坪的面積左右。
因此，投資任何國家的房地產之前，你最重要要了解的不是行情、地段、產品，應該是該城市當地的「居住習慣」，以免買錯東西或者錯過商機。
問題67：預售屋交屋時，該怎麼檢查有沒有瑕疵?
預售屋交屋的時候，一定會有讓屋主「驗屋」的流程，你可以親自去檢查房子裡裡外外的狀況有沒有合格。
但是我相信大部分民眾都跟我一樣，不曉得怎麼去精確地檢查房子，這個時候你可以花個三五千塊泰銖聘請驗屋公司來幫你驗屋，他們的驗屋精緻度就非常地高、甚至可以用吹毛求疵來形容。
一旦發現房子有瑕疵，通常小瑕疵的話大建商就可以現場請工班立即修復，大瑕疵的話會在接下來一到兩周內修繕，而這種「瑕疵追蹤」也是透過驗屋公司幫您處理，處理完畢之後他們會把修繕結果用拍照或影片的方式傳給您檢查。
另外，如果是透過像我們這樣的專業泰國代銷公司，而且有交給我們公司做後續的代租代管的話，我們公司就會免費提供像驗屋公司這樣的標準驗屋服務。
問題68：預售屋交屋之後還發現有瑕疵，請問該怎麼辦?
沒錯，一定是有很多瑕疵是在驗屋當下驗不出來的，例如管線問題、漏水問題、電器使用問題等等。
如果是房子與社區大樓本身的問題，現在大型開發商通常都會提供2年的保固，只要房子的部分在後續發生問題，你還是可以請建商來替你檢查與修繕。
如果是家電方面的問題，因為電器跟台灣一樣通常都有一年內的保固，所以直接連絡該電器品牌的原廠來處理就好，非常簡單。
問題69：請問使用社區內的公共設施要不要收費？
絕大部分不用，例如花園、游泳池、健身房、閱覽室、交誼廳、共享空間或電影院等等，這些都是不需要付費的，事實上我們需要繳費使用的公共設施還真的幾乎沒什麼聽過，除非是社區內有附贈的酒吧，或者是租借共享餐廳才可能會有收費的情形。
另外一個比較常見要收費的公共設施是「停車場」，因為前面有提到泰國社區的停車場是屬於公共設施，大家不需要花錢購買，所以有需要使用停車位的時候，通常就是跟社區去申請停車證與感應卡，然後每個月繳數百元的費用就可以使用了；當然，也是有些社區不收取停車的費用。
問題70：請問可以一邊浪費地使用漂亮的公共設施、一邊浪漫地喝酒打卡嗎？
你可以一邊使用一邊打卡，但是不可以喝酒。
泰國社區裡面都有貼告示，使用公共設施（尤其是游泳池）的時候，絕對不可以帶酒精飲料進去使用，所以如果真的想要偷偷地浪漫一下，就帶果汁或牛奶吧，比較健康。
▮(六)其他補充
下方三篇是我在Google上面搜尋熱度、我個人也認為非常精選的文章，強烈建議想要投資泰國房地產的您，可以點選下方的文章，尤其是第一篇《2020年超完整泰國房產介紹》。
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