【泰國房地產】疫情衝擊曼谷房價?專家來正確解讀房地產數據,不要又看錯了

泰國房地產價格疫情
泰國房地產價格,究竟受到疫情影響多少呢?房價有大崩盤嗎?

▮新聞原始報導

【編譯單彥純/曼谷報導】

  住宅銀行麾下的房地產資訊中心報告,2020年第2季房屋價格指數持續滑落,公寓及住宅社區售價下跌達36%,特別是北欖府捷運綠色線尾段剛落成的公寓項目,相比下捷運黃色及橙色線週邊地區的公寓項目則仍持續攀升。

  房地產資訊中心代理負責人威猜透露,由於新冠肺炎疫情蔓延,國內外紛紛落實封鎖措施控管疫情,導致多個產業的經營者結束營業及裁員,對民眾購房能力造成衝擊,使房地產開發商出台減價活動加快清除庫存的待售房屋。

  第2季公寓項目大幅減價幅度達36%,多棟聯建房屋項目也減價約32%,別墅售價則減價約12%。如果新樓盤價格持續降低到觸發價格戰,恐導致二手房屋價格進一步滑落才能與新屋競爭,並且影響房產估價及房貸額度。


  針對新住宅社區項目,第2季曼谷及週邊地區的房屋價格指數為128.3,與去年同期比較增加1.9%,但是與前1季相比降低0.1%,為該指數在2012年編制以來首次季比滑落。細分為別墅價格指數為126.6,與去年同期比較上揚2.3%,與前1季相比降低0.1%;以及多棟聯建房屋價格指數約130.2,與去年同期比較增加1.5%,與前1季相比減少0.1%。

  第2季曼谷及週邊地區的公寓價格指數為153.2,與去年同期比較上升1.8%,與前1季相比下跌0.1%,與連續第2個季度季比下跌。跌幅最大的公寓項目為北欖府捷運綠色線尾段剛落成的公寓項目,售價仍取得增長的公寓項目則為捷運黃色及橙色線週邊地區的公寓項目。

  以地區劃分,曼谷的公寓價格指數為154.9,與前1年同期比較增加26%,與前1季相比降低0.1%;週邊地區的公寓價格指數為145.1,與前1年同期比較上揚1% ,與前1季相比下跌0.3%。


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本文作者-國際超級房仲

▮國際超級房仲

Q:曼谷房價下降了36%!?


  這一則新聞我一定要特別拿出來講,以免很多消費者會以為曼谷今年房價跌了36%了,因為我真的遇到太多消費者,明明都是看著一樣的數字,竟然可以解讀出跟我們天差地遠的結果,所以說數據真的要找專業人士來解讀,不要自己隨便看看就憑感覺下結論了。

(A) 降價36%是今年第二季的新房子


  有加入我LINE@的乾爹乾媽都知道,今年3、4月份因為買氣冷清,所以很多建商都有把預售屋做出特價,降價幅度達10-20%左右,降價接近36%的不是沒有,不過市中心的很少很少見。


  不過有在更新市場消息的人也曉得,從5、6月份開始,相關的降價措施已經陸續被取消,甚至不少預售案都已經在調漲價格了。

(B) 今年第二季的價格指數,比去年同期還高

  這就代表著整體市場的價格並沒有往下掉,其實整體房價跟去年相比還有上漲1.9%,所以新聞裡面已經有說明清楚了,不要以為平均房價掉36%,實際情況是有漲的。

(C) 曼谷公寓指數也比去年同期上漲

  這段又再度強調公寓的部分,雖然前一季小幅下滑0.1%,但是整體價格還是比去年上漲了26%,看到了嗎,是上漲26%喔!


▮疫情後的泰國房市如何?

  很多人都很好奇,到底這一波疫情對於泰國房地產價格的衝擊大嗎?房價有大幅下跌或是崩盤嗎?什麼時候才是可以進場撿便宜的時候呢?

(A) 疫情影響房市最嚴重是3-4月

  今年3、4月份的時候,由於買氣真的太冷清了,市場上幾乎沒有什麼人出來看房子,所以建商為了要能夠促銷,有針對當時正在銷售的預售案作降價或者釋出少數特價房,我們公司今年在3-4月份因為這波降價,反而業績逆勢上漲。

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(B) 5月份開始房價上漲

  當我們三四月份因為賣降價社區和特價單位,賣得不亦樂乎時,很快地因為疫情在泰國快速得到控制,當地建商提早嗅到市場改變,於是便超前部屬,在疫情還沒完全結束前就已經於五月份開始陸續取消優惠,甚至調漲房價。

  以我們公司經手的建案為例,五月份到七月份已經有四個建案調漲價格,其他也有八個建案在五月份前全部完銷,其實也表示市場上的買方本來就很想要購買這些房子,只是因為價格因素讓他們比較保留,一旦價格往下調整就可以立刻出清,這也是之前我常講曼谷擁有強大「剛性需求」的原因。

(C) 現在7月份仍然受到影響的租賃市場

  由於曼谷市區的房價是被租金帶起來的,而曼谷昂貴租金又是因為超大量外商給拉起來的,然而上半年的鎖國政策讓市場上幾乎沒有什麼外商有租屋需求,許多留在本地的租客也傾向在這個期間不要變動,因此租屋市場至今仍相當冷清。

  以我們目前最近得到的市場動態,大部分曼谷本地的屋主都開始打起了價格戰,許多房子的租金都降到原本的八折價在招租,甚至還有些屋主打出了「住11個月、送1個月房租」的促銷政策,就是希望可以快速去化這些房子。

  這其實也是曼谷原本租金這麼高背後的小風險,就是市中心這麼高的租金,其實還是是靠外商市場撐起來的,遇到這種百年難得一見的鎖國政策,所以才導致外商人員真空,租賃市場這麼冷淡的狀況,預計要等到今年底外商恢復入境工作以後,這樣的情況才會慢慢改善。

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▮2020下半年的泰國房地產投資建議

  回想之前2008金融海嘯買房子的人、再之前2003 SARS階段買房的人,以及最近2020上半年因為疫情促銷而買房的人,哪一個沒有賺到大錢或是買到便宜的?

  只是曼谷最佳的危機入市時機已經過了,現在正處於一個谷底剛反彈的階段,現在進場雖然沒有辦法像3-4月份那樣撿便宜(這個機會也過了),但至少你還是可以買再一個起漲點,比2021年後進場的人省下不少錢,因此我有幾個泰國房地產在投資方面的小建議:

(1) 房子還沒有出租的屋主

  利用這段疫情的熊市期間,可以找個裝潢公司好好利用這個空檔裝潢房子吧,反正房子空著也是空著,沒有必要在這個時候跳進市場打削價戰,可以休生養息讓房子條件變得更好,等年底外商回流以後趁勢把空窗的租金補回來。

(2) 正在招租或不打算裝潢的屋主

  投資就是投資,不用帶有感情或是情緒的,把價格降下來趕快讓房子有租金收益,其實會比你價格撐在那邊等傻子,最後可能等不到或者才收到兩三個月的房租來的划算。

  同時,如果你是剛交屋的新房子的話,讓租客趕快住進去可以立刻檢測房子的相關品質,入住之後萬一發生了漏水、管線問題等驗屋無法驗出來的問題,還可以在保固期間內讓建商修繕,超過1-2年過保以後,接下來的維修成本就在屋主這邊了。

(3) 想要進場購屋的投資者

  如果你還買得到3-4月份上市建商剩下來的「降價房」,而且地點也夠好的話,其實沒有什麼好考慮的,你的已經成本是社區其他人的七或九折,你不買的理由是什麼呢?

  買不到「降價房」的投資者,可以問問看有哪些是還沒有被漲價的房子,這些也算是可以把握的漏網之魚,而且時間壓力上也會比較輕,很適合有眼光又有膽識的人。

(4) 剛性仍然好

  我常常講:「房地產這個東西,其實說難也並不難,只要把基本面把握住就沒什麼問題了」,這些基本面包括:

  • 人口需求
  • 市場供給量
  • 國家經濟狀況
  • 薪資所得狀況
  • 住屋密集程度
  • 當地居民購屋習慣
  • 通貨膨脹
  • 房貸利率走勢
  • 房地產稅賦規定
  • 其他國際情勢,例如美國QE
  • 其他

  假設你是2021年以後才看到這篇文章,正在懊悔沒有在疫情階段撿到便宜、也沒有在谷底反彈時進場購買,請不要太過於傷心,因為市場上還有很多不知不覺的人,還不曉得為什麼曼谷房地產有「投資」的價值。

PS: 這些人還在以為海外房地產管理比台灣困難、還以為曼谷房價漲一波了呢。


▮結論

  房地產投資是有門檻的,並不是每個人都適合投資房地產,尤其是海外房地產,這個門檻包含了資金狀況、耐心、智慧、市場靈敏度以及膽識等等;同時,房地產你永遠不可能買在最低點、賣在最高點,房價這個東西往過去相比的話,現在的房價永遠都是貴的,但是你把未來的房價跟今天的價格相比,未來的房價仍然不思議。

  不信嗎?看看有多少人什麼都不懂,傻傻買了一間房子,結果擺著十年以後,突然自己就變成千萬富翁了,至今還搞不清楚為什麼自己可以變成千萬富翁,還在以為是因為自己挑房子的眼光夠好。

  其實並沒有那麼複雜,就是掌握住了基本面,接著就是站在風口上跟著豬一起飛吧。

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