【海外房地產投資必看】海外新手不可不知的10大關鍵重點，避免你成為海外孤兒的第一堂課！
想要投資海外房地產的您，現在正在做功課嗎?這個就是你應該看的第一課：避免成為海外孤兒
這篇文章想讓你知道的是，很多人去投資海外房地產其實最怕成為海外孤兒，後續的出租管理都沒人幫忙的話，真的會讓投資者氣到七竅生煙、投資成本血本無歸。但是究竟該怎麼讓自己避免落入這樣的窘境呢？本文將從如何挑選「業者」與「地區」來做出發點，這兩個點都搞定了，你至少就有九成的勝算了。
▮國際超級房仲
很多台灣民眾想要去國外投資海外不動產，可是一開始的自己完全沒有經驗、對投資海外房地產也沒有任何概念，對於各國國情與區域也不認識、銷售的城市與業者又這麼多，甚至該從哪裡開始著手去研究也不曉得，究竟該怎麼樣跟其他有錢人一樣，可以順利地在海外房地產獲得理想利潤呢？
因此，針對剛開始想要投資海外房地產的投資者，國際超級房仲這邊文章給您的第一堂課，是希望讓您「趨吉避凶」，讓你知道如何避開投資海外房地產的常見陷阱，讓你明白能夠獲利的共通關鍵是哪些。
有沒有選到正確的海外房仲，決定了你80%的結果
▮重點一：慎選海外仲介（海外代銷）公司，實力很重要
第一點是最關鍵也是最重要的，一家海外仲介公司是否有實力、專業、誠實，將會是海外房地產投資核心中的核心，因為一家海外仲介公司如果沒有實力的話，光是這家公司提供給你的建案就不會是最好最搶手的。
以許多房市熱絡的市場為例，通常開發商在自己國家賣就賣得很好了，不太會把搶手的建案拿去海外賣（因為還有另外付仲介公司佣金的成本），因此只有實力夠強的海外仲介公司，才有辦法拿到這種搶手的新建案，我相信投資者也希望購買的是當地市場最搶手的新建案，而不會想買滯的建案吧。
反過來，實力不夠的小公司一定接不到搶手的建案，通常都是接一些賣很久的預售案，或是賣到快交屋而剩下來的尾盤，這些當然就不會是對您來說最好的房型單位（通常都是景觀較差，或者總價特別高的房型）。
聽聽專家介紹越南房地產，跟一般菜鳥有什麼不一樣呢
除了能夠接進公司的物件不夠好以外，沒有實力的海外仲介公司也代表著沒有「售後服務」的能力，因為台灣絕大多數的海外仲介公司都沒有當地的直營公司和直營人員。
因此等到您交屋之後，這些交屋以後最繁雜的售後服務沒人服務，您就得花非常非常多的腦筋去驗屋、交屋、過戶，還要找仲介、找租客、自己管理、自己出售….等等，通常海外孤兒都是在這個階段產生的。
而且當你一發現交屋之後沒人照顧後，下一個反應一定是趕快隨便便宜賣一賣，抱著能拿回多少是多少的心態，這會非常可惜，因為其實你的房子是很可能可以賺錢的，只是差在沒有專業公司好好代替你照顧而已。
因此，挑選一家有實力接到搶手建案、有口碑能夠做好售後服務的海外仲介公司，這一點才是最最最重要的，因為在國外房地產要獲利是非常容易的，前提是你有耐心，而且找到一個有實力照顧你房子的海外仲介公司。
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專業好找、誠實好找，專業又願意誠實的就很難找了
▮二、仲介人員的專業與誠信，人品最重要
第二點跟第一點會有掛勾，以看醫生做比喻，如果今天生了大病，你一定希望找個有口碑、有經驗、老字好的名醫才放心，絕對不會去找實習醫師來處理你的重症；同樣地，即便你找到實力強服務又好的公司，萬一你挑到的是個菜鳥或是心態不正確的人，那麼這樣的對象能夠提供的建議，您覺得能夠放心嗎？
一般新進人員對於海外房地產的專業度絕對是不足的，因為要學習另一個國家的房地產是相當困難的，像是行情、區域、特色、法規稅賦、風險與住屋習慣….等等，這些就是投資海外房地產最難學習的關鍵，如果專業度不足的仲介，它們能夠提供的投資建議就只是依照你的預算，拿公司符合預算的物件介紹要你買，僅此而已。
不過符合您預算的建案，不見得真正符合您實際的投資需求，比方說有些人重視房價的增值性、有些人重視穩定的租金投報率、有些人希望短期內能夠看到獲利、有些人希望長期投資….等等，不會有全部兼備卻還能低風險的物件。
因此如果只看預算就去選擇建案的話，多少就會跟您原本的投資目標有落差了（更別說如果那間公司承接的物件不夠多又不夠搶手的話，可能就是會挑到什麼都賺不到的房子）。
但是菜鳥新人不可怕，因為菜鳥不懂得騙人，但是某些資深卻又不夠專業的海外仲介人員，通常都會為了成交、為了自己的薪水而對客戶做出「過度銷售」，也就是把沒那麼好的東西講得太好太扯，讓投資人有錯誤的期待獲利；這種不誠實的仲介代表著人品也會有很大的問題。
你曉得怎麼判斷海外黑心代銷的特徵嗎？
你能夠期待一個人品有問題的海外仲介，能夠在一開始就給您專業正確的建議嗎？能夠期待一個人品有問題的窗口，在你需要他的時候，好好處理你的問題嗎？這種人品有問題的仲介人員真的不少，通常都充斥在一些小公司、小部門裡面，因為對於他們來說，能夠賺到錢才是第一順位的事情，而非你的投資安全。
小結：避開第一、第二點，這一次投資海外房地產你大概就已經先贏了80%了。
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這個地雷最恐怖，看到這種建案千萬不能碰!!
▮三、避免保證租金＋保證買回的建案
這種保證租金再加上保證買回的建案，通常是一般台灣投資者最喜歡的產品，尤其是總價又非常地低廉，但是，這種產品卻是我們專業人員眼中「風險最最最高」的危險產品，為什麼我會這樣說呢？
生性保守謹慎是台灣投資者的特性，也因為過度擔心風險就不想承擔任何風險，所以一看到有保證租金又保證買回這樣看起來沒風險的產品，總價又非常便宜，台灣投資者便趨之若鶩地搶著購買，還為自己的精明沾沾自喜；可是你冷靜想一下，怎麼可能有投資是不需要承擔任何風險、又有高獲利呢？
通常如果我們看到保證租金超過3年，而且每年可以給的淨租金會給到超過6%以上的，那絕對是有很大的問題，因為開發商去跟銀行貸款蓋房子都不用給到6%的利息，為什麼要給你這麼高的租金呢？這完全沒有道理！更別說還給你原價買回、甚至是給你加價買回的保證。冷靜一點，你會想要降低風險或是零風險，建商當然也想，所以這種海外不動產的風險其實都落在你身上。
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怎麼說呢？建商把這些成本全都灌在房價裡面來支付你的租金，把房子賣得非常貴，而賣完之後，建商與海外仲介業者該賺取的利潤都拿走了，剩下要履行給這些屋主的保證租金呢？不好意思，這些事情就是走一步算一步吧，付得出來就繼續經營，付不出來也只是把整個房子的產權全部還給你自行處理而已，他們拍拍屁股就走了，這時候你就得開始煩惱跨國打官司的問題了。
最可怕的是，當你拿到產權之後才發現，自己當初買的這個房子根本生不出6%的租金，甚至連3%都不到，因為你的取得成本可能是周遭行情的2-3「倍」以上，這種價格根本不會有當地人願意接手購買的（你會花三倍的行情去買房子嗎？三成都不可能了吧）。
不信嗎？可以去查一下大多數的保證租金＋保證買回的房子，這種物件的單價與周遭行情會有多少的價格落差，再看看會提供這種方案的開發商都是什麼背景(通常是又新又窮)，聰明的你就能夠瞬間了解所有真相了。這類型的物件近年充斥在台灣的海外房地產業界當中，建議你看到這種高風險的物件就別碰了吧，否則為什麼各國的大開發商都不會搞這種保證型的產品呢？
PS：國際超級房仲大膽預估，接下來的3年內會有大量的這種海外孤兒產生，什麼時候爆發只是時間點的問題、一定會爆！而且不少這種建案的背後股東，其實就是台灣的海外仲介公司主導的預售案或是英國的建案（這個已經爆不少了）。
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通常在海外房地產會賠錢的人，99.9%都是買了這種房子
但是我還是必須講，確實有一些是安全且不錯的保證租金、保證買回的建案可以投資，前提是你夠專業「看得懂」背後為什麼安全的原因。
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其實全球大部分的房價都在上漲，要買到會漲的房子其實不難
▮重點四、慎選國家與城市
這一點看起來非常簡單也非常關鍵，因為如果你買在曼谷、吉隆坡或加州之類的好地點，即便你變成了海外孤兒，只要找得到管理公司願意幫忙做後續服務（即便品質不夠好），你也能夠收取不錯的租金，拖個五六年以上再賣也能夠有不錯的獲利。
相反地，如果是找到錯誤的國家、錯誤的城市，那麼即便是神仙也難救了。
因為你買的地方如果是房價正在下跌、租金正在下滑、房屋供給過剩、人口增加太少或者經濟與所得衰退，這個地方的房市本身就已經不行了（例如台灣、淡水、青埔、金邊或伊斯甘達），你用再好的業者來管理、招租、出售，沒人住就是沒人住、沒人買就是沒人買，再強大的公司也對這種狀況無能為力。
看看八年前的台灣房地產再看看現在，同樣的業者、同樣的業務、同樣的投資客，房市開始蕭條衰退了，任何人都沒辦法去抵擋這種趨勢，而房地產又是一個非常吃景氣循環的投資產品，所以選對國家與城市是非常非常重要的。
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