【我要殘酷地說出真相】這5種人根本就不適合投資海外房地產(有機會你也賺不到)

國際超級房仲:

  有些人投資海外房地產賺到錢,也有不少人在海外房地產虧錢;有人購買了海外房地產之後開心地睡不著覺,也有人買了海外房地產之後天天失眠;更有人在海外房地產賺取暴利,也有人因為海外房地產把所有財富都賠光光了。

 

  同樣的一件事情,怎麼會有這種天壤之別呢?

 

  原因很簡單,可能因為你就是始於下面這5種類型的人,所以你根本不適合投資海外房地產。究竟是什麼樣的人不適合投資海外不動產呢?

 


一、資金不足(沒錢)

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  國際超級房仲看過很多「賠錢」的客戶,基本上有九成都有這種原因,可見資金不夠是一件多麼恐怖的事情

 

  比方說,因為你資金不夠,你就只能購買一些低總價、地點差、建商品質更差的便宜貨,既然是便宜貨,那麼它所能夠帶來的投資價值就會非常差,打個比方:你覺有收入夠的人會跑去住偏僻的舊國宅嗎?一個充斥低收入的社區,管理、出租出售會好嗎?

 

  還有一種,就是因為資金不夠(或是摳/小氣)的投資者,會因此去找一些不收仲介費的海外代銷,或者直接跑去海外當地直接找開發商買房子,就是為了要省下那2%的仲介費。至於這個狀況我也在許多篇文章裡面提過了,「最慘的海外孤兒」就是這種類型的,你想找人抱怨、想要控告,都不知道該找誰。

 

  另一方面,因為資金不夠就很有可能會想去「賭」轉紅單的獲利,只要付個頭期款就可以去拚50-100%的利潤。但是賭紅單的風險呢?不好意思,所有的風險你都無法掌控,賣不賣得掉、有沒有人願意接手、價錢好不好,都是仲介公司與市場去決定,你想要自己拿去賣都不曉得賣給誰?

 

  我曾經遇過一個例子:「某一位很自以為是的投資客,當初有紅單要轉售的時候還趾高氣昂的表示不見得需要給仲介賣,她自己在大陸也有很多通路可以處理,給我們賣只是給我們機會試試看而已。」因此,我們當時便沒有與這組客戶簽委託,只說萬一有客戶有興趣的話再跟他們簽委託去銷售。

 

  結果時間過了10個月,這組客戶不但沒有靠她自己的大陸通路(人脈)賣掉她急著賠售的房子,甚至到最後還是得透過我們仲介公司成交賣個好價錢(我們還讓她有賺到錢,結果她還抱怨我們讓她賺太少,都沒想到她差點賠掉所有頭期款的事情)。所以說,你不要想著到時候賣不掉可以自己想辦法,原本服務你的代銷公司如果賣不掉,你大概就準備賠錢了。

 

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二、膽子太小

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  舉一位我身邊同事的例子:幾年前我同事當時聽到了一個關於股票的可靠消息,於是除了自己買下這些股票以外,我同事把這個消息報給了他客戶去買。

 

► ► 結果過了兩年,這支股票從原本的50塊錢翻了三倍來到了150元,我同事很開心地賺了三倍,但是他的客戶卻賠錢出場!同樣都是買同一支股票,怎麼結果為什麼會落差這麼大?

 

  原來,我同事買了之後也沒什麼特別注意就這樣擺了兩年,他的客戶買了之後非常緊張天天看盤,剛好就在買了之後連續跌三天到45元,這位客戶就把股票給賣了,最後才導致這種天壤之別的差別。而以房地產來說,這種例子就更不勝枚舉了。

 

  你必須要知道,房地產投資是看長期的,如果你買了房子之後就天天都在看房市狀況,一天看三次、三次不同價,每隔幾天房市有什麼小波動你就嚇個半死,供給量稍微多一些而有一點負面新聞出現,就開始天天緊張每天問業務這個區域到底行不行,不覺得很辛苦嗎?

 

  所以說膽子不用太大,但是膽子太小的客戶真的非常不適合投資海外房地產,否則你買到一個會賺錢的房子,這些年都會讓你每天睡不安穩、疑神疑鬼,何必呢?

 

  買了房子之後,就靜靜地讓他像個「啞巴兒子」一樣乖乖收租,暫時忘記價格這件事情吧,一個需要長期投資的商品,你當然是要用長期的角度去觀察市場,不要一遇到波動就緊張兮兮的。

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三、僥倖的台灣房地產成功經驗

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  我們先思考一個問題:「請問在台灣投資房地產的經驗,可以套用在國外的房地產市場嗎?」

 

  如果你的答案是可以,那您可以按上一頁退出這篇文章了,因為接下來要說的東西會更刺耳;台灣房地產經驗可以投資在海外房地產市場嗎?答案是,當然不行(除了一些基礎原則以外,例如地點、生活機能、交通便利性、品牌….等等)。

 

  比方說有些台灣投資客,過去在台灣買房子都會避開一些風水瑕疵,結果還把這些觀念套用在國外的房地產上面,像是進門不能見爐灶,但是國外小坪數套房幾乎門口就是廚房;還有不喜歡有壁刀的房子,結果哪個首都精華區的房子沒有壁刀?還有拿自己在台灣的居住習慣去看國外房地產,老是嫌房子小、嫌房子格局、嫌步行距離走,甚至會說:「如果我自己都不喜歡住的話,租客怎麼會喜歡」這種荒謬的投資理論。

 

  實際上,很多國家的住屋習慣都不一樣,你討厭的房子,很有可能恰恰好就是當地租客最喜歡的類型;你覺得看起來很差的單位,很有可能卻是建商賣最好的款式;你喜歡的房子,也非常有可能在當地租不掉、賣不掉。

 

► ► 這就很像你去湖邊釣魚,你會用魚喜歡吃的蟲當餌,還是拿你自己愛吃的牛排當餌?

 

  偏偏很多人就是有這種奇奇怪怪的僥倖成功經驗在房地產,因為過去15年,全台各地平均漲了2-3倍的房價,用什麼奇怪的邏輯與偏好去買都是漲,才導致這種僥倖經驗造就了一大堆自己為是的投資者,到了海外房地產才吃了大虧。

 

 

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  PS:我還曾經遇過有客戶跟我們堅持地說,開發商的房子怎麼可能不能殺價,絕對不可能,一定可以殺;實際上,以不二價出售的開發商實在太多了,我還沒遇過甚麼開發商是可以談價格的(除非你一次買三四十戶以上才勉強有一點機會)。

 

 

 


四、活在自己世界

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  這種客戶跟第三種僥倖經驗的客戶很像,會認為自己非常懂房地產,這種症頭在年紀大的投資者與仲介身上最常遇到。

 

  比方說,之前曾經有一位客戶想要投資美國某個建案,結果45樓高電梯大樓,客戶堅持頂樓的房子「最差」,會租不掉、賣不掉、不值錢,只是因為他曾經看過某一篇大陸的房地產文章是這樣講的(想吐血吧),所以他堅持不願意買頂樓。

 

 

 

  PS:所以全世界這麼多在頂樓去蓋豪華閣樓的開發商,還有特別愛買頂樓的有錢人都是……???

 

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  這也OK,但是建商43、44樓不願意出售,他最高只能挑到42樓,於是這名客戶更胸有成竹的說:「你看,頂樓果然最差,43、44樓這麼好,所以開發商不給你們賣」,接著便不斷地開始有陰謀論出現,就是因為45樓與42樓沒那麼好,所以才拿給你們賣,否則為什麼開發商要把43、44樓自己留著(反正意思就是建商沒有開放出來的就一定比較好,會拿給台灣代銷賣的就一定比較差)。

 

  同樣狀況來到中間樓層也是,38、39、40樓這三個樓層代銷一樣沒有拿到,客戶便開始繼續那份陰謀論的質疑,認為代銷拿到的37樓一定是比較差的,更讓我們受不了的是,這位客戶明明就是要買高樓層的單位,卻一直要求要比較所有樓層的價格區間,包含了代銷公司沒有拿到的那些樓層(阿就建商現在沒有要賣啊,是要怎麼提供價格讓你比)。

 

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  另一個有趣的例子,投資者要求看一些關於建築結構、材質的相關東西,一直要求仲介要提供這方面的資訊給他,而我們也表示這方面資料仲介通常不會曉得也不會懂,即便是開發商的行政窗口也不見得有這方面的資料,但是客戶卻堅持咬定建商跟代銷不可能不知道這些資訊,一定是仲介故意刁難他。

 

  實際上,代銷、建商的行政窗口,真的都不會曉得蓋房子的所有材質跟用料是什麼,代銷也告知客戶,可以先填寫資料讓開發商出具買賣合約裡面就有很清楚的明細可以查看,而且買賣合約並沒有要求要簽約也沒有任何罰則,但是客戶就堅持認為是仲介人員在刁難,搞得代銷人員跟建商那邊也很尷尬。

 

  因為客戶你真的要搞清楚,每個國家的開發商作業習慣是不太一樣的,你不要拿在台灣對建商那種予取予求的經驗去要求國外的大型開發商,國外大開發商賣得這麼好,他們是真的不會理你的

 

 

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五、不尊重房仲人員

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  這一種人可以說是集上面所有狀況的大成。雖然台灣有許多房仲人員的素質、專業、誠信都非常非常差(看太多了),再加上房仲人員很多自己也不爭氣,所以才讓房仲的形象這麼差,不過也因為如此,導致很多自己為是的客戶遇到真正專業的仲介,卻還是有很多的質疑跟挑戰。

 

  不尊重房仲人員的壞處很簡單,就是仲介講得什麼話他們都不會相信:不相信你的專業、不相信你提供的資訊、不相信你給的建議、不相信你所提出的每一個事情…..等等,這種狀況真的會很累,因為我們得花很多時間在解決最基礎的問題上面,缺乏信任感就很難讓整個交易繼續走下去,因為每一步都好像有可以挑戰的地方,而這種類型的客戶也是我們仲介人員最排斥的類型。

 

  比方說,有客戶認為一個供給量很少的區域,蓋了供給過剩的住宅,無論我們怎麼提出數據來說明這邊蓋得很少,這種不尊重房仲的客戶還是會說:「那都是你們仲介在講」,說實在的,如果你來找我們詢問卻不相信仲介的內容,那你來找我們做什麼呢?

 

  偏偏這種客戶會吃什麼大虧呢?就是那些為了賺錢,什麼話都敢說的一些黑心仲介,這些黑心仲介(代銷)會為了成交去講一些似是而非或者指鹿為馬的話術,甚至就會利用一些客戶自以為是的盲點去順著客戶心態銷售,再加上一些甜言蜜語就會讓這種類型的客戶被服務的很開心、買了一個自己認為「對」的產品(例如一些小建商在偏僻郊區的包租包買回物件)。

 

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結論

 

  如果有看過這張海外投資步驟的人,應該還記得我都會說,第一步就是要評估自己是否「適合」投資海外房地產,如果有上面這5種正投的話,建議你還是多思考一下在進行投資比較好,否則幾百萬的東西因為自己的自大或者膽小,讓一筆能夠賺取高額利潤的機會卻變成你幾年的惡夢,這絕對不是我們所樂見的。

 

  當然一定會有很多人說,就是因為仲介很不專業又愛說謊,所以我們才沒辦法聽信仲介的言論啊,那我會建議,你一定要盡量去篩選適合的仲介/代銷,找到真正專業又誠實的仲介就要好好善待他、愛護他、相信他,而且不要還沒開始談就開始先砍仲介的仲介費(不懂這是什麼邏輯,只有自己賺錢是合理的、仲介賺錢就是不義之財嗎?),這樣才能拿到一個雙贏的局面。

 

 

 

  至於有哪一些是台灣口碑非常差、沒有售後服務、產生很多糾紛或製造很多海外孤兒的代銷公司呢?以下就是我所羅列的前十大台灣惡質海外代銷公司排行榜:

 

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