【國際超級房仲Zack│官方網站】

【海外房地產投資必看】海外新手不可不知的10大關鍵重點，避免你成為海外孤兒的第一堂課！

想要投資海外房地產的您，現在正在做功課嗎?這個就是你應該看的第一課：避免成為海外孤兒

本文作者－國際超級房仲

　　這篇文章想讓你知道的是，很多人去投資海外房地產其實最怕成為海外孤兒，後續的出租管理都沒人幫忙的話，真的會讓投資者氣到七竅生煙、投資成本血本無歸。但是究竟該怎麼讓自己避免落入這樣的窘境呢？本文將從如何挑選「業者」與「地區」來做出發點，這兩個點都搞定了，你至少就有九成的勝算了。

▮國際超級房仲

　　很多台灣民眾想要去國外投資海外不動產，可是一開始的自己完全沒有經驗、對投資海外房地產也沒有任何概念，對於各國國情與區域也不認識、銷售的城市與業者又這麼多，甚至該從哪裡開始著手去研究也不曉得，究竟該怎麼樣跟其他有錢人一樣，可以順利地在海外房地產獲得理想利潤呢？

　　因此，針對剛開始想要投資海外房地產的投資者，國際超級房仲這邊文章給您的第一堂課，是希望讓您「趨吉避凶」，讓你知道如何避開投資海外房地產的常見陷阱，讓你明白能夠獲利的共通關鍵是哪些。

有沒有選到正確的海外房仲，決定了你80%的結果

▮重點一：慎選海外仲介（海外代銷）公司，實力很重要

　　第一點是最關鍵也是最重要的，一家海外仲介公司是否有實力、專業、誠實，將會是海外房地產投資核心中的核心，因為一家海外仲介公司如果沒有實力的話，光是這家公司提供給你的建案就不會是最好最搶手的。

　　以許多房市熱絡的市場為例，通常開發商在自己國家賣就賣得很好了，不太會把搶手的建案拿去海外賣（因為還有另外付仲介公司佣金的成本），因此只有實力夠強的海外仲介公司，才有辦法拿到這種搶手的新建案，我相信投資者也希望購買的是當地市場最搶手的新建案，而不會想買滯的建案吧。

　　反過來，實力不夠的小公司一定接不到搶手的建案，通常都是接一些賣很久的預售案，或是賣到快交屋而剩下來的尾盤，這些當然就不會是對您來說最好的房型單位（通常都是景觀較差，或者總價特別高的房型）。

聽聽專家介紹越南房地產，跟一般菜鳥有什麼不一樣呢

　　除了能夠接進公司的物件不夠好以外，沒有實力的海外仲介公司也代表著沒有「售後服務」的能力，因為台灣絕大多數的海外仲介公司都沒有當地的直營公司和直營人員。

　　因此等到您交屋之後，這些交屋以後最繁雜的售後服務沒人服務，您就得花非常非常多的腦筋去驗屋、交屋、過戶，還要找仲介、找租客、自己管理、自己出售….等等，通常海外孤兒都是在這個階段產生的。

　　而且當你一發現交屋之後沒人照顧後，下一個反應一定是趕快隨便便宜賣一賣，抱著能拿回多少是多少的心態，這會非常可惜，因為其實你的房子是很可能可以賺錢的，只是差在沒有專業公司好好代替你照顧而已。

　　因此，挑選一家有實力接到搶手建案、有口碑能夠做好售後服務的海外仲介公司，這一點才是最最最重要的，因為在國外房地產要獲利是非常容易的，前提是你有耐心，而且找到一個有實力照顧你房子的海外仲介公司。

延伸閱讀

【2020最新!TOP20海外房地產排名】台灣民眾最常投資的20城市優缺點評價心得(東南亞、日本、澳洲、大陸與台灣等國)【落後的不是東南亞，而是台灣人的眼界】在國際城市中，台北是落後的：世界都市排行榜→台北輸給吉隆坡與曼谷【為什麼富人都在投資海外不動產？】5大理由解答PTT鄉民的愚蠢看法【投資海外房地產】海外新手必看的關鍵10大重點，避免你成為海外孤兒的第一堂課！【海外房地產投資】保證租金、保證買回的隱藏風險在哪裡？看完這篇可能幫你省幾百萬元【海外房地產界的米其林投資排名】這裡才是專業認證的投資國家！(沒想到台灣竟然這麼慘)【2020東南亞房地產】中國信託與資誠調查:「台灣73%高資產客群，逐步前往東南亞投資!」【拜託!別再讓仲介翻白眼了】外行人最常嫌棄的海外置產6大問題【投資海外不動產的45項注意清單】要注意哪些事情?只要看這一份就足夠了一般民眾對於海外置產的「十大荒唐的錯誤認知」（你犯了當中的幾個呢?）【恭喜你】選擇在2020年要進場海外房地產，而且還可以看到這一篇文章

專業好找、誠實好找，專業又願意誠實的就很難找了

▮二、仲介人員的專業與誠信，人品最重要

　　第二點跟第一點會有掛勾，以看醫生做比喻，如果今天生了大病，你一定希望找個有口碑、有經驗、老字好的名醫才放心，絕對不會去找實習醫師來處理你的重症；同樣地，即便你找到實力強服務又好的公司，萬一你挑到的是個菜鳥或是心態不正確的人，那麼這樣的對象能夠提供的建議，您覺得能夠放心嗎？

　　一般新進人員對於海外房地產的專業度絕對是不足的，因為要學習另一個國家的房地產是相當困難的，像是行情、區域、特色、法規稅賦、風險與住屋習慣….等等，這些就是投資海外房地產最難學習的關鍵，如果專業度不足的仲介，它們能夠提供的投資建議就只是依照你的預算，拿公司符合預算的物件介紹要你買，僅此而已。

　　不過符合您預算的建案，不見得真正符合您實際的投資需求，比方說有些人重視房價的增值性、有些人重視穩定的租金投報率、有些人希望短期內能夠看到獲利、有些人希望長期投資….等等，不會有全部兼備卻還能低風險的物件。

　　因此如果只看預算就去選擇建案的話，多少就會跟您原本的投資目標有落差了（更別說如果那間公司承接的物件不夠多又不夠搶手的話，可能就是會挑到什麼都賺不到的房子）。

　　但是菜鳥新人不可怕，因為菜鳥不懂得騙人，但是某些資深卻又不夠專業的海外仲介人員，通常都會為了成交、為了自己的薪水而對客戶做出「過度銷售」，也就是把沒那麼好的東西講得太好太扯，讓投資人有錯誤的期待獲利；這種不誠實的仲介代表著人品也會有很大的問題。

你曉得怎麼判斷海外黑心代銷的特徵嗎？

　　你能夠期待一個人品有問題的海外仲介，能夠在一開始就給您專業正確的建議嗎？能夠期待一個人品有問題的窗口，在你需要他的時候，好好處理你的問題嗎？這種人品有問題的仲介人員真的不少，通常都充斥在一些小公司、小部門裡面，因為對於他們來說，能夠賺到錢才是第一順位的事情，而非你的投資安全。

小結：避開第一、第二點，這一次投資海外房地產你大概就已經先贏了80%了。

外行人與國內房仲，對於海外房地產最常見的6大迷思，你也犯了嗎?

這個地雷最恐怖，看到這種建案千萬不能碰!!

▮三、避免保證租金＋保證買回的建案

　　這種保證租金再加上保證買回的建案，通常是一般台灣投資者最喜歡的產品，尤其是總價又非常地低廉，但是，這種產品卻是我們專業人員眼中「風險最最最高」的危險產品，為什麼我會這樣說呢？

　　生性保守謹慎是台灣投資者的特性，也因為過度擔心風險就不想承擔任何風險，所以一看到有保證租金又保證買回這樣看起來沒風險的產品，總價又非常便宜，台灣投資者便趨之若鶩地搶著購買，還為自己的精明沾沾自喜；可是你冷靜想一下，怎麼可能有投資是不需要承擔任何風險、又有高獲利呢？

　　通常如果我們看到保證租金超過3年，而且每年可以給的淨租金會給到超過6%以上的，那絕對是有很大的問題，因為開發商去跟銀行貸款蓋房子都不用給到6%的利息，為什麼要給你這麼高的租金呢？這完全沒有道理！更別說還給你原價買回、甚至是給你加價買回的保證。冷靜一點，你會想要降低風險或是零風險，建商當然也想，所以這種海外不動產的風險其實都落在你身上。

避免成為海外孤兒的5大重點，看完這部短片前，請你不要投資海外房地產

　　怎麼說呢？建商把這些成本全都灌在房價裡面來支付你的租金，把房子賣得非常貴，而賣完之後，建商與海外仲介業者該賺取的利潤都拿走了，剩下要履行給這些屋主的保證租金呢？不好意思，這些事情就是走一步算一步吧，付得出來就繼續經營，付不出來也只是把整個房子的產權全部還給你自行處理而已，他們拍拍屁股就走了，這時候你就得開始煩惱跨國打官司的問題了。

　　最可怕的是，當你拿到產權之後才發現，自己當初買的這個房子根本生不出6%的租金，甚至連3%都不到，因為你的取得成本可能是周遭行情的2-3「倍」以上，這種價格根本不會有當地人願意接手購買的（你會花三倍的行情去買房子嗎？三成都不可能了吧）。

　　不信嗎？可以去查一下大多數的保證租金＋保證買回的房子，這種物件的單價與周遭行情會有多少的價格落差，再看看會提供這種方案的開發商都是什麼背景(通常是又新又窮)，聰明的你就能夠瞬間了解所有真相了。這類型的物件近年充斥在台灣的海外房地產業界當中，建議你看到這種高風險的物件就別碰了吧，否則為什麼各國的大開發商都不會搞這種保證型的產品呢？

　　PS：國際超級房仲大膽預估，接下來的3年內會有大量的這種海外孤兒產生，什麼時候爆發只是時間點的問題、一定會爆！而且不少這種建案的背後股東，其實就是台灣的海外仲介公司主導的預售案或是英國的建案（這個已經爆不少了）。

延伸閱讀：

保證租金保證買回的隱藏風險在哪裡?看完幫你省下好幾百萬【海外房地產投資】保證租金、保證買回的隱藏風險在哪裡？看完這篇可能幫你省幾百萬元【談談台灣的海外房地產市場發展史】太多短視近利的老鼠屎，壞了一大鍋救命粥【該不該到海外買房?這就是好房網的媒體程度?】淺談亞太國際和搜房網的停業事件【好X網抨擊海外房地產的SOP大公開】這樣的媒體真的夠專業嗎?

通常在海外房地產會賠錢的人，99.9%都是買了這種房子

　　但是我還是必須講，確實有一些是安全且不錯的保證租金、保證買回的建案可以投資，前提是你夠專業「看得懂」背後為什麼安全的原因。

延伸閱讀

【2020更新版│你不要那麼衝動！】投資「泰國房地產」前先看完這「5大原因」，冷靜一下再決定能否購買泰國房地產，千萬別再重演金邊與伊斯干達的悲劇了！【2020│為什麼曼谷房價的價差這麼大?】關於曼谷房地產，你不可不知的3大價格迷思【2020│曼谷房地產的真相】為什麼這麼多人斷頭賠售？泰國業者打死都不想讓你知道的秘密【2020│泰國KNIGHT FRANK】權威數據告訴你曼谷房地產有多讚，難怪曼谷房產是東協首選！【2020│房產法律Q&A：泰國有永久產權嗎？】外國人購買曼谷房產前，要先瞭解的10個基本法律【2020年超完整泰國房產介紹】專家直接告訴你曼谷房產的10大關鍵優缺點

其實全球大部分的房價都在上漲，要買到會漲的房子其實不難

▮重點四、慎選國家與城市

　　這一點看起來非常簡單也非常關鍵，因為如果你買在曼谷、吉隆坡或加州之類的好地點，即便你變成了海外孤兒，只要找得到管理公司願意幫忙做後續服務（即便品質不夠好），你也能夠收取不錯的租金，拖個五六年以上再賣也能夠有不錯的獲利。

　　相反地，如果是找到錯誤的國家、錯誤的城市，那麼即便是神仙也難救了。

　　因為你買的地方如果是房價正在下跌、租金正在下滑、房屋供給過剩、人口增加太少或者經濟與所得衰退，這個地方的房市本身就已經不行了（例如台灣、淡水、青埔、金邊或伊斯甘達），你用再好的業者來管理、招租、出售，沒人住就是沒人住、沒人買就是沒人買，再強大的公司也對這種狀況無能為力。

　　看看八年前的台灣房地產再看看現在，同樣的業者、同樣的業務、同樣的投資客，房市開始蕭條衰退了，任何人都沒辦法去抵擋這種趨勢，而房地產又是一個非常吃景氣循環的投資產品，所以選對國家與城市是非常非常重要的。

延伸閱讀：

【2020澳洲房地產密技】還不曉得該投資澳洲哪個城市?現在首選一定是布里斯本呀！【最新!2020布里斯本購屋Q&A】房價多少?能否貸款?相關成本?法律規定? …

【我要殘酷地說出真相】這5種人根本就不適合投資海外房地產（有機會你也賺不到）

良心的房仲就會告訴你：你到底是不是適合投資海外房地產的人

國際超級房仲：

本文作者－國際超級房仲

有些人投資海外房地產賺到錢，也有不少人在海外房地產虧錢；有人購買了海外房地產之後開心地睡不著覺，也有人買了海外房地產之後天天失眠；更有人在海外房地產賺取暴利，也有人因為海外房地產把所有財富都賠光光了。

同樣的一件事情，怎麼會有這種天壤之別呢？

原因很簡單，可能因為你就是始於下面這5種類型的人，所以你根本不適合投資海外房地產。究竟是什麼樣的人不適合投資海外不動產呢？

一、資金不足(沒錢)

國際超級房仲看過很多「賠錢」的客戶，基本上有九成都有這種原因，可見資金不夠是一件多麼恐怖的事情。

比方說，因為你資金不夠，你就只能購買一些低總價、地點差、建商品質更差的便宜貨，既然是便宜貨，那麼它所能夠帶來的投資價值就會非常差，打個比方：你覺有收入夠的人會跑去住偏僻的舊國宅嗎？一個充斥低收入的社區，管理、出租出售會好嗎？

還有一種，就是因為資金不夠（或是摳／小氣）的投資者，會因此去找一些不收仲介費的海外代銷，或者直接跑去海外當地直接找開發商買房子，就是為了要省下那2%的仲介費。至於這個狀況我也在許多篇文章裡面提過了，「最慘的海外孤兒」就是這種類型的，你想找人抱怨、想要控告，都不知道該找誰。

另一方面，因為資金不夠就很有可能會想去「賭」轉紅單的獲利，只要付個頭期款就可以去拚50-100%的利潤。但是賭紅單的風險呢？不好意思，所有的風險你都無法掌控，賣不賣得掉、有沒有人願意接手、價錢好不好，都是仲介公司與市場去決定，你想要自己拿去賣都不曉得賣給誰?

我曾經遇過一個例子：「某一位很自以為是的投資客，當初有紅單要轉售的時候還趾高氣昂的表示不見得需要給仲介賣，她自己在大陸也有很多通路可以處理，給我們賣只是給我們機會試試看而已。」因此，我們當時便沒有與這組客戶簽委託，只說萬一有客戶有興趣的話再跟他們簽委託去銷售。

結果時間過了10個月，這組客戶不但沒有靠她自己的大陸通路(人脈)賣掉她急著賠售的房子，甚至到最後還是得透過我們仲介公司成交賣個好價錢(我們還讓她有賺到錢，結果她還抱怨我們讓她賺太少，都沒想到她差點賠掉所有頭期款的事情)。所以說，你不要想著到時候賣不掉可以自己想辦法，原本服務你的代銷公司如果賣不掉，你大概就準備賠錢了。

二、膽子太小

舉一位我身邊同事的例子：幾年前我同事當時聽到了一個關於股票的可靠消息，於是除了自己買下這些股票以外，我同事把這個消息報給了他客戶去買。

► ► 結果過了兩年，這支股票從原本的50塊錢翻了三倍來到了150元，我同事很開心地賺了三倍，但是他的客戶卻賠錢出場！同樣都是買同一支股票，怎麼結果為什麼會落差這麼大？

原來，我同事買了之後也沒什麼特別注意就這樣擺了兩年，他的客戶買了之後非常緊張天天看盤，剛好就在買了之後連續跌三天到45元，這位客戶就把股票給賣了，最後才導致這種天壤之別的差別。而以房地產來說，這種例子就更不勝枚舉了。

你必須要知道，房地產投資是看長期的，如果你買了房子之後就天天都在看房市狀況，一天看三次、三次不同價，每隔幾天房市有什麼小波動你就嚇個半死，供給量稍微多一些而有一點負面新聞出現，就開始天天緊張每天問業務這個區域到底行不行，不覺得很辛苦嗎?

所以說膽子不用太大，但是膽子太小的客戶真的非常不適合投資海外房地產，否則你買到一個會賺錢的房子，這些年都會讓你每天睡不安穩、疑神疑鬼，何必呢?

買了房子之後，就靜靜地讓他像個「啞巴兒子」一樣乖乖收租，暫時忘記價格這件事情吧，一個需要長期投資的商品，你當然是要用長期的角度去觀察市場，不要一遇到波動就緊張兮兮的。

三、僥倖的台灣房地產成功經驗

我們先思考一個問題：「請問在台灣投資房地產的經驗，可以套用在國外的房地產市場嗎？」

如果你的答案是可以，那您可以按上一頁退出這篇文章了，因為接下來要說的東西會更刺耳；台灣房地產經驗可以投資在海外房地產市場嗎？答案是，當然不行（除了一些基礎原則以外，例如地點、生活機能、交通便利性、品牌….等等）。

比方說有些台灣投資客，過去在台灣買房子都會避開一些風水瑕疵，結果還把這些觀念套用在國外的房地產上面，像是進門不能見爐灶，但是國外小坪數套房幾乎門口就是廚房；還有不喜歡有壁刀的房子，結果哪個首都精華區的房子沒有壁刀？還有拿自己在台灣的居住習慣去看國外房地產，老是嫌房子小、嫌房子格局、嫌步行距離走，甚至會說：「如果我自己都不喜歡住的話，租客怎麼會喜歡」這種荒謬的投資理論。

實際上，很多國家的住屋習慣都不一樣，你討厭的房子，很有可能恰恰好就是當地租客最喜歡的類型；你覺得看起來很差的單位，很有可能卻是建商賣最好的款式；你喜歡的房子，也非常有可能在當地租不掉、賣不掉。

► ► 這就很像你去湖邊釣魚，你會用魚喜歡吃的蟲當餌，還是拿你自己愛吃的牛排當餌？

偏偏很多人就是有這種奇奇怪怪的僥倖成功經驗在房地產，因為過去15年，全台各地平均漲了2-3倍的房價，用什麼奇怪的邏輯與偏好去買都是漲，才導致這種僥倖經驗造就了一大堆自己為是的投資者，到了海外房地產才吃了大虧。

PS：我還曾經遇過有客戶跟我們堅持地說，開發商的房子怎麼可能不能殺價，絕對不可能，一定可以殺；實際上，以不二價出售的開發商實在太多了，我還沒遇過甚麼開發商是可以談價格的（除非你一次買三四十戶以上才勉強有一點機會）。

四、活在自己世界

這種客戶跟第三種僥倖經驗的客戶很像，會認為自己非常懂房地產，這種症頭在年紀大的投資者與仲介身上最常遇到。

比方說，之前曾經有一位客戶想要投資美國某個建案，結果45樓高電梯大樓，客戶堅持頂樓的房子「最差」，會租不掉、賣不掉、不值錢，只是因為他曾經看過某一篇大陸的房地產文章是這樣講的（想吐血吧），所以他堅持不願意買頂樓。

PS：所以全世界這麼多在頂樓去蓋豪華閣樓的開發商，還有特別愛買頂樓的有錢人都是……???

這也OK，但是建商43、44樓不願意出售，他最高只能挑到42樓，於是這名客戶更胸有成竹的說：「你看，頂樓果然最差，43、44樓這麼好，所以開發商不給你們賣」，接著便不斷地開始有陰謀論出現，就是因為45樓與42樓沒那麼好，所以才拿給你們賣，否則為什麼開發商要把43、44樓自己留著（反正意思就是建商沒有開放出來的就一定比較好，會拿給台灣代銷賣的就一定比較差）。

同樣狀況來到中間樓層也是，38、39、40樓這三個樓層代銷一樣沒有拿到，客戶便開始繼續那份陰謀論的質疑，認為代銷拿到的37樓一定是比較差的，更讓我們受不了的是，這位客戶明明就是要買高樓層的單位，卻一直要求要比較所有樓層的價格區間，包含了代銷公司沒有拿到的那些樓層（阿就建商現在沒有要賣啊，是要怎麼提供價格讓你比）。

另一個有趣的例子，投資者要求看一些關於建築結構、材質的相關東西，一直要求仲介要提供這方面的資訊給他，而我們也表示這方面資料仲介通常不會曉得也不會懂，即便是開發商的行政窗口也不見得有這方面的資料，但是客戶卻堅持咬定建商跟代銷不可能不知道這些資訊，一定是仲介故意刁難他。

實際上，代銷、建商的行政窗口，真的都不會曉得蓋房子的所有材質跟用料是什麼，代銷也告知客戶，可以先填寫資料讓開發商出具買賣合約裡面就有很清楚的明細可以查看，而且買賣合約並沒有要求要簽約也沒有任何罰則，但是客戶就堅持認為是仲介人員在刁難，搞得代銷人員跟建商那邊也很尷尬。

因為客戶你真的要搞清楚，每個國家的開發商作業習慣是不太一樣的，你不要拿在台灣對建商那種予取予求的經驗去要求國外的大型開發商，國外大開發商賣得這麼好，他們是真的不會理你的。

五、不尊重房仲人員

這一種人可以說是集上面所有狀況的大成。雖然台灣有許多房仲人員的素質、專業、誠信都非常非常差(看太多了)，再加上房仲人員很多自己也不爭氣，所以才讓房仲的形象這麼差，不過也因為如此，導致很多自己為是的客戶遇到真正專業的仲介，卻還是有很多的質疑跟挑戰。

不尊重房仲人員的壞處很簡單，就是仲介講得什麼話他們都不會相信：不相信你的專業、不相信你提供的資訊、不相信你給的建議、不相信你所提出的每一個事情…..等等，這種狀況真的會很累，因為我們得花很多時間在解決最基礎的問題上面，缺乏信任感就很難讓整個交易繼續走下去，因為每一步都好像有可以挑戰的地方，而這種類型的客戶也是我們仲介人員最排斥的類型。

比方說，有客戶認為一個供給量很少的區域，蓋了供給過剩的住宅，無論我們怎麼提出數據來說明這邊蓋得很少，這種不尊重房仲的客戶還是會說：「那都是你們仲介在講」，說實在的，如果你來找我們詢問卻不相信仲介的內容，那你來找我們做什麼呢？

偏偏這種客戶會吃什麼大虧呢？就是那些為了賺錢，什麼話都敢說的一些黑心仲介，這些黑心仲介（代銷）會為了成交去講一些似是而非或者指鹿為馬的話術，甚至就會利用一些客戶自以為是的盲點去順著客戶心態銷售，再加上一些甜言蜜語就會讓這種類型的客戶被服務的很開心、買了一個自己認為「對」的產品（例如一些小建商在偏僻郊區的包租包買回物件）。

結論

海外房地產投資流程

如果有看過這張海外投資步驟的人，應該還記得我都會說，第一步就是要評估自己是否「適合」投資海外房地產，如果有上面這５種正投的話，建議你還是多思考一下在進行投資比較好，否則幾百萬的東西因為自己的自大或者膽小，讓一筆能夠賺取高額利潤的機會卻變成你幾年的惡夢，這絕對不是我們所樂見的。

當然一定會有很多人說，就是因為仲介很不專業又愛說謊，所以我們才沒辦法聽信仲介的言論啊，那我會建議，你一定要盡量去篩選適合的仲介／代銷，找到真正專業又誠實的仲介就要好好善待他、愛護他、相信他，而且不要還沒開始談就開始先砍仲介的仲介費（不懂這是什麼邏輯，只有自己賺錢是合理的、仲介賺錢就是不義之財嗎？），這樣才能拿到一個雙贏的局面。

至於有哪一些是台灣口碑非常差、沒有售後服務、產生很多糾紛或製造很多海外孤兒的代銷公司呢？以下就是我所羅列的前十大台灣惡質海外代銷公司排行榜：

本文已結束XD

其實後面2個建議最有效!

☛ 歡迎留言給我 （國際超級房仲）

✓ 您的姓名(必)

✓ 手機號碼(必)

✓ 關於海外不動產的需求(必)
①投資
②自用
③出售
④同業想合作

✓ 我該如何協助您(必)
①希望可以電話諮詢
②希望可以碰面諮詢(推薦)
③想要參加海外說明會

…