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【在曼谷投資房地產還會賠錢？】99%都是因為犯了這3個錯誤！

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：　　投資有賺有賠，這六年有許多台灣投資者到東南亞投資房地產賺錢，賺錢的比例相當多，當然也有聽到不少人賠錢出場的，而這些國家裡面能夠賺錢（保本）的城市又以曼谷的機率為最多，一般來講在曼谷買房子要賠錢真的很難，這就像是要在柬埔寨金邊賺錢的機會一樣很難。　　也就是說，大多數去曼谷投資房地產的人以現在來看，幾乎大多數都是賺錢的，至少我們公司就遇到好多投資者因為以前在曼谷買房子，後來莫名其妙賺到錢，因此後來又來找我們繼續加買好物件的案例真的很多。　　不過，相信你不時還是會聽到就是有人會在曼谷的房地產賠到錢，怎麼會這樣子？曼谷的房子不是很難賠錢嗎？

倒底為什麼還是會有人在曼谷房地產賠到錢？

　　由於不時會聽到有網友、客戶或者同業反應，有客戶在曼谷沒有賺到錢，再加上有經手一些要賠售出場的屋主，這幾年累積下來我赫然發現，原來會在曼谷買房子還賠錢，99%都是因為犯了這3大錯誤！　　反過來說，如果你能夠避開這3大錯誤，我不敢說你能夠有多少倍的獲利，但至少你的房子絕對可以保值、售出時絕對不用擔心賠錢。

第一點：你是不是在交屋之前、交屋後兩年就賣了？短期進出曼谷不動產，賠錢機率大增

　　非常多投資海外房地產的投資者，雖然明明都知道要長期持有才會獲利，但是很多人往往一到了交屋前遇到了尾款壓力，就想要把房子給轉售掉；或者是交屋之後還不到兩年，就想要把房子賣一賣，看看能夠賺多少錢。　　為什麼交屋之後兩年內賣房子會賠錢？　　實際上，大部分國家的房地產投資都是需要「時間」來換取增值的，尤其是在曼谷這個市場，短期進出曼谷房地產會導致不夠時間去發酵房價，再加上短期出售的稅費較高，因此大多數短期（交屋後不滿三年）就要在曼谷出售房子的人，是以賠錢的狀況居多的，因為曼谷的中古屋房價、租金開始成長，都是要在第三年以後開始。　　為什麼交屋之前轉售房子會賠錢？　　因為很多投資者與當地人都知道，通常一個預售屋的屋主在交屋之前要轉售，大多都是因為資金出了狀況或者有資金方面的壓力，所以才會選擇在這個時間點出售，再加上每個預售案經常都有一些想炒紅單沒炒成功的「投機客」，在交屋前因為缺乏尾款而打算要賠售出場，這些賠售的投機客就會把社區的價格給打亂，因此在交屋之前出售房子就得跟這些賠售者競爭價格，非常不建議在這時候賣房子。

第二點：你是不是買到蛋白區、小建商、包租型的建案？這種類型的地雷我已經講很多次了，買在哪個國家都會容易賠到錢

　　很多台灣投資者在投資海外房地產時，最常見的迷思就是要找「便宜」、「低總價」，甚至要零風險的「保證型」建案，像是保證租金、保證買回的房子（有關於保證型產品的風險請見下方連結）。延伸閱讀：保證租金保證買回的風險在哪裡？看完這篇文章可以幫你省好幾百萬　　實際上，目前在曼谷最滯銷的、最賣不動的住宅就是這種類型了，為什麼呢？　　首先你得知道，曼谷是一個腹地非常大的城市，所以曼谷只有市區的房子有投資價值，或者未來會有捷運站的蛋白區也勉強可以，但是如果你買在蛋白區（郊區）的物件，那樣的地方土地非常的大、人口卻較為稀少，生活機能很差、就業機會少，導致住宅的需求是相當相當不足的，所以在曼谷絕對絕對不要看到便宜就去買外圍的便宜房子。　　另一方面則是小建商問題，許多泰國小建商的建築品質相當低劣，這也使得曼谷本地人非常不喜歡購買小建商的便宜房子（唯一的優勢只有價格便宜），所以一般曼谷只要預算有一定程度以上的，絕對都會想購買泰國本土上市開發商的建案，如果事前十大的開發商更讓它們覺得放心，而且這種大建商的房子現在也較容易出租、出售，因此考慮到未來的出租與轉售方面的便利性，你應該要購買上市大開發商的建案才對，尤其是中高端的住宅（偷偷跟你說：中高端住宅在曼谷的需求越來越強勁！）

第三點：你是不是找小品牌、或者直接找開發商買房子？這種就是海外孤兒最多最多的類型

　　真的很受不了台灣投資者貪小便宜的心態，為了省2%服務費就找一些小品牌、跑單幫買房子，或者就直接飛去曼谷找建商買，結果到了要驗屋、交屋、出租、管理和出售…..等等階段時才發現，原來在曼谷要做這些事情跟你在台灣的經驗完全不一樣，不是你願意簽委託、願意給錢，就會像在台灣有一堆仲介跪著服務你。　　之前我拍過一個有關於海外孤兒最多類型的短片，可以點下方的縮圖了解一下，為什麼直接找開發商買房子會最容易成為海外孤兒的原因。

　　因為找開發商買房子，開發商幾乎都不會幫你處理售後服務這方面的事情，而且很多開發商即便有提供售後服務，但是因為語言、文化和觀念的差異，很多事情跟泰國服務人員聯絡的溝通是相當相當困難的，真的不是我危言聳聽。　　另外則是找小品牌、跑單幫買房子，這些業者可能會免收2%仲介費（也有些會收），但是這種仲介都沒有提供售後服務的能力，萬一到了需要提供售後服的階段它們會怎麼辦呢？公司通常就是直接倒掉，過陣子換個名稱再開一間繼續騙，跑單幫則是擺爛搞消失，這些都是極為常見的狀況。　　最後怎麼辦呢？這些投資者一定會想說趕快、隨便賣一賣，不要賺太多也可以；結果你應該發現了吧，這麼快就出售，你馬上就會掉到第一點的狀況當中，再加上心情不好、信心不足，房子就會這樣賠錢出場了。

結論：避開這些常見的賠錢原因就好，非常簡單記得要多看國際超級房仲的文章，才不會吃虧上當、才不會投資失誤

　　既然你已經知道99%在曼谷會賠錢的因素，反過來說，只要你能避開這三種狀況，你在曼谷投資房地產要賠錢的機率就微乎其微了，請記得投資曼谷房地產要把握以下三大重點：一、中長期投資，交屋之後至少要百五年以上再出售二、購買蛋黃區、上市開發商的中高端建案三、找大品牌，尤其是要有直營售後服務的房仲品牌　　就是這麼簡單，大方向掌握住了，接下來你就是要找到能夠提供你正確資訊的房仲品牌、房仲人員囉，投資海外房地產要獲利一點都不難，記得不要貪小便宜、不要相信不勞而獲、不要相信高獲利低風險、不要相信不專業的仲介業者就好。

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【為什麼這麼多人去投資海外房地產?】到底是可以賺什麼?有哪些風險?

投資海外房地產真正要賺的獲利和風險在哪裡?

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：　　日本、美國、英國、澳洲，再到現在東南亞的泰國、馬來西亞、越南和菲律賓等等，有在關注房地產的你應該有注意到，最近這幾年越來越多人跑到國外去購買大家認為「看不到、摸不到」的東西，到底是為什麼？海外房地產有這麼好賺嗎？可是為什麼我也聽到有不少人在國外投資房子產生問題？　　這一篇文章是一則很淺顯、入門的海外房地產說明，如果你想要投資房地產甚至是海外房地產，但是你不曉得為什麼要去投資的原因，或者不明白到底有什麼優缺點的話，可以來把這篇文章慢慢地看一遍。　　那我就開始了。

一、為什麼要投資海外房地產？投資台灣房地產不好嗎？

　　我相信現在還是有非常多數的台灣人，都在期待台灣的房市有一天可以重返榮耀，回到過去那段好投資、好賺錢的時光，但我必須要狠狠地敲醒你：「那是不可能的」。　　首先你要先知道，目前台灣的房地產（尤其是住宅）是相當沒有投資價值的，尤其是在台北市，主要的理由有很多，像是台北市的房價以全世界的標準加上台灣人普遍收入來看，台北市的房價真的是貴，新北市也不惶多讓。　　但是東西貴沒關係，重點是現在這個貴的東西卻沒有需求，有需求的人卻負擔不起，講白了就是因為台灣房子沒有投資價值，所以有錢人不再會把資金放在房地產裡面，真正想買的年輕人卻因為高房價低所得而買不起，甚至就算買了以後，房貸也扛不起來。　　除了貴以外，上面提到沒有投資價值還有另外一個主要原因，就是台灣對於房地產的「高稅制」，尤其是可怕的「房地和一稅」，如果獲利將會有15-45%的價差是要繳給政府的，萬一賠錢的話則全部是自己承擔。　　剩下還有像是台灣經濟因素、老年化與少子化、低薪窮忙、政黨惡鬥….等等問題，導致台灣整體現在的體質非常地虛弱，因此房地產在層層枷鎖之下，已經不太有機會往上漲，能夠保值就已經是萬幸了。

二、去海外買房子是要賺什麼？房價價差、租金收益、可能的匯差

　　其實去國外買房子的投資目的很簡單：①賺取房價價差：　　這是你最主要去國外投資房地產的原因，因為房地產有著「保值、增值、現金流」的三大特性，因此我們去國外選擇房地產來投資，最重要就是要賺取像台灣過去的那一波房價漲幅。②租金收益：　　房地產能夠帶來的現金流效益，就是所謂的租金了，以台灣位於全球最低的租金投報率(2.02%)來看，其實你去任何國家買房子收租的租金投報率都比台灣好太多了，平均租金都是台北的2-3倍以上，因此在國外買到一個年租金投報率高達5%的產品是很普遍的事情。　　所以換個角度想，就算你不期待房價能夠漲多少（能夠保值就好），但是你在國外可以收到台北2-3倍的租金，請問你要在台北還是國外當包租公呢?③ 匯差（看緣分）：　　去國外投資房地產的流程裡面，最難控制的就是匯率問題，所以如果你比較保守的話，建議選擇像是泰國這種匯率安全穩定的國家；相反地，如果你想要有機會賺取匯差的話，可以選擇像是澳洲、日本和馬來西亞這種匯率處於歷史相對低點的國家，您就有機會除了賺取房價價差、高租金以外，還可以多賺到一筆匯差喔。

三、聽起來很棒，但是投資海外房地產有什麼風險？海外孤兒、保證型產品，是最大的兩宗常見糾紛

　　投資當然有賺有賠，雖然房地產相對來講已經是風險很低的項目，尤其是國外經濟正在起飛的國家，不過怎麼還是會有人再投資國外房地產這種低風險的標的還賠錢呢？　　關於投資海外有哪些風險，我的部落格裏面有很多這樣的文章，我就不一一引用，有興趣的可以再「部落格文章」這一個搜尋分類慢慢逛，不過我還可以可以簡單粗略地講一下，通常在海外房地產投資最常見的３大風險：①找到不對的仲介公司/仲介：　　這一點最嚴重，只要你找到不對的仲介公司，後面可以幾乎說全毀了，無論你買的建案多好、建商多大、地點多優都沒什麼用，甚至這種仲介會讓你誤以為自己買到很好的房子，其實品質又差、建商也小、地點又偏僻，所以找到有口碑、品牌良好的海外仲介是最關鍵的要素，找到好的仲介你大概就有八成的勝算了。　　通常不好的仲介最常發生的事情，就是銷售時講得天花亂墜、獲利很高，但是等到要驗屋、交屋，或者開始做售後服務的時候，該公司就擺爛不處理，不然就是人間蒸發人去樓空，你想找人客訴都求助無門。延伸閱讀：淺談台灣的海外房地產市場，少數老鼠屎壞了一大鍋救命粥②買到不對的國家/城市：　　什麼是不對的國家與城市呢？簡單講就是經濟其實沒那麼好、人口紅利也不足、外資也不多的國家，以及房子供給過剩、土地還非常多等待開發的城市，這種房子太多人又太少，而且又沒什麼資金挹注的地方，通常買下去就是九死一生，你找再好的仲介也無力可回天。　　相反地，要找到對的國家與城市也很簡單，找到跟上述條件相反的地方就對了！千萬不要只聽仲介講，因為仲介都會把黑的講成白的、死的說成活的，在你沒有概念又沒有做功課的情況下，被仲介誤導是極容易的事情。　　假設還真的不曉得哪個國家比較適合投資的話，建議你可以參考這個第三方權威機構【Global Property Guide 全球房地產指南】針對全世界各國的介紹與評比，看看哪些國家的評分高、租金也高，你就跟著權威機構選擇國家投資就對了，而非全部聽仲介的。 ③ 購買到保證買回的產品　　很多台灣人看到海外不動產標榜著「保證」就很心動了，雖然不是說保證型產品就一定不能買，只是在我們專業業者眼光裡面，通常有標榜「保證」的建案都是相當沒有吸引力的物件才需要做保證。　　而保證型產品裡面，如果你看到它的保證租金給的特別高，可能有超過6%以上，甚至保證的時間非常久，可能是5年、10年以上的產品，那這種物件的風險就相當相當地高，建議您盡量就別碰這種高風險產品了。　　如果你看到的保證型產品，有標榜「保證買回」的話，這種建案幾乎十個有九個半都會出事情。延伸閱讀：保證租金、保證買回的風險在哪裡？看完之後可以幫你省好幾百萬

四、如果我想要投資海外房地產，應該要做什麼準備？重要提醒：要了解當地購屋習慣，不要把台灣的投資經驗當作100%準則

　　其實投資國外不動產是全世界行之有年的事情，許多國家的富豪都在做這樣的事情，台灣的金融、壽險業更是如此，只是台灣民眾普遍比較保守在加上海外投資的風氣起步得比較晚，所以大多數台灣人至今還處於觀望的態度。　　因此，如果你有興趣要投資海外房地產的話，這絕對是非常好又安全的投資方向，不過投資之前我還是有３個提示想要提醒您：①了解自己的資金預算　　首先你一定要知道，雖然海外房地產獲利不錯又沒什麼太多風險，但是要投資海外房地產的門檻是相當高的，尤其是很多國家其實並不太開放讓外國人用貸款購屋（即便開放，利率也是相當地高），因此要去投資國外房地產你必須要有非常大的現金，或者是台灣要有房子可以讓你去貸款。　　以預算最低的東南亞來說，通常你預算沒有個350萬台幣以上，真的很難買到什麼好東西，平均來講有個500萬至1000萬台幣的話會最好，你才能買到東協首都裡面的精華區。　　若是其他先進的歐美國家、日本、澳洲等等，也建議您至少準備1000萬台幣左右的預算再去投資，才能購買到地點好、品質好的建案。②要有中長期的耐心　　其次，現在幾乎各個國家都在打壓短期炒作房地產的模式，所以你千萬不要把當年台灣可以短期槓桿炒作的觀念放到國外去，原則上沒有個5-8年等待的耐心，我就會強烈建議你別去投資了，畢竟房地產不是一個短期就能夠獲得巨大利潤的產品。　　相反地，如果遇到有仲介標榜可以短期獲得高額獲利的話，這種事情你就敬而遠之吧，不要去相信這種不切實際甚至不用承擔風險的事情，投資一定有風險、但不應該是冒險。③ 一定要透過台灣仲介公司　　千萬不要為了省那2%仲介費，直接跑去國外找建商、仲介或是跑單幫的買，因為你常常聽到的海外孤兒90%以上都是這種類型，絕對別以為你未來要做售後服務、處理出租出售的事情可以像在台灣找仲介那麼簡單，也絕對不是你要花錢就一定找得到人來服務，這種有錢就是大爺的心態在國外房地產是行不通的。　　只要你在台灣找到口碑良好、人力充足的海外仲介公司，後續所有雜七雜八的事情都會有專業公司幫你處理地好好的，有任何事情你也只需要在台灣打個電話、發個LINE就能交代好，甚至需要碰面洽談的急事，您也不需要親自飛到國外，直接到台灣的辦公室就能夠搞定囉。

結論：投資海外房地產要獲利真的是相當簡單地前提是你要先選對仲介、選對城市

　　只要你找到一個品牌大、口碑好的仲介公司，然後買到一個經濟好、供給少的城市來投資，基本上你的房子要賠錢也很難，不過文章的最後我還是要先建議您，如果您真的有打算前往國外投資房地產，你真的要把這些需求與預算跟仲介顧問討論清清楚楚，不要讓仲介瞎子摸象亂推建案給你，這樣只會浪費彼此的時間。　　同時，不要急著先飛過去當地看房子，因為直接飛過去你也看不懂，頂多看到當地很熱鬧、房子很漂亮，相關的房市狀況、數據、法規和稅務等等，你都應該在台灣跟仲介做完所有的洽談之後，確定要購買再飛過去當地現場看屋，您才能夠看得出這個建案的投資價值與未來發展在哪裡喔。　　祝福想要投資海外房地產的您，都能夠順順利利、輕輕鬆鬆地賺到錢，如果還需要更多資訊的話，歡迎在這個網站裡面逛逛其他文章，或者上臉書搜尋「國際超級房仲」。

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【海外房地產投資必看】海外新手不可不知的10大關鍵重點，避免你成為海外孤兒的第一堂課！

想要投資海外房地產的您，現在正在做功課嗎?這個就是你應該看的第一課：避免成為海外孤兒

本文作者－國際超級房仲

　　這篇文章想讓你知道的是，很多人去投資海外房地產其實最怕成為海外孤兒，後續的出租管理都沒人幫忙的話，真的會讓投資者氣到七竅生煙、投資成本血本無歸。但是究竟該怎麼讓自己避免落入這樣的窘境呢？本文將從如何挑選「業者」與「地區」來做出發點，這兩個點都搞定了，你至少就有九成的勝算了。

▮國際超級房仲

　　很多台灣民眾想要去國外投資海外不動產，可是一開始的自己完全沒有經驗、對投資海外房地產也沒有任何概念，對於各國國情與區域也不認識、銷售的城市與業者又這麼多，甚至該從哪裡開始著手去研究也不曉得，究竟該怎麼樣跟其他有錢人一樣，可以順利地在海外房地產獲得理想利潤呢？

　　因此，針對剛開始想要投資海外房地產的投資者，國際超級房仲這邊文章給您的第一堂課，是希望讓您「趨吉避凶」，讓你知道如何避開投資海外房地產的常見陷阱，讓你明白能夠獲利的共通關鍵是哪些。

有沒有選到正確的海外房仲，決定了你80%的結果

▮重點一：慎選海外仲介（海外代銷）公司，實力很重要

　　第一點是最關鍵也是最重要的，一家海外仲介公司是否有實力、專業、誠實，將會是海外房地產投資核心中的核心，因為一家海外仲介公司如果沒有實力的話，光是這家公司提供給你的建案就不會是最好最搶手的。

　　以許多房市熱絡的市場為例，通常開發商在自己國家賣就賣得很好了，不太會把搶手的建案拿去海外賣（因為還有另外付仲介公司佣金的成本），因此只有實力夠強的海外仲介公司，才有辦法拿到這種搶手的新建案，我相信投資者也希望購買的是當地市場最搶手的新建案，而不會想買滯的建案吧。

　　反過來，實力不夠的小公司一定接不到搶手的建案，通常都是接一些賣很久的預售案，或是賣到快交屋而剩下來的尾盤，這些當然就不會是對您來說最好的房型單位（通常都是景觀較差，或者總價特別高的房型）。

聽聽專家介紹越南房地產，跟一般菜鳥有什麼不一樣呢

　　除了能夠接進公司的物件不夠好以外，沒有實力的海外仲介公司也代表著沒有「售後服務」的能力，因為台灣絕大多數的海外仲介公司都沒有當地的直營公司和直營人員。

　　因此等到您交屋之後，這些交屋以後最繁雜的售後服務沒人服務，您就得花非常非常多的腦筋去驗屋、交屋、過戶，還要找仲介、找租客、自己管理、自己出售….等等，通常海外孤兒都是在這個階段產生的。

　　而且當你一發現交屋之後沒人照顧後，下一個反應一定是趕快隨便便宜賣一賣，抱著能拿回多少是多少的心態，這會非常可惜，因為其實你的房子是很可能可以賺錢的，只是差在沒有專業公司好好代替你照顧而已。

　　因此，挑選一家有實力接到搶手建案、有口碑能夠做好售後服務的海外仲介公司，這一點才是最最最重要的，因為在國外房地產要獲利是非常容易的，前提是你有耐心，而且找到一個有實力照顧你房子的海外仲介公司。

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專業好找、誠實好找，專業又願意誠實的就很難找了

▮二、仲介人員的專業與誠信，人品最重要

　　第二點跟第一點會有掛勾，以看醫生做比喻，如果今天生了大病，你一定希望找個有口碑、有經驗、老字好的名醫才放心，絕對不會去找實習醫師來處理你的重症；同樣地，即便你找到實力強服務又好的公司，萬一你挑到的是個菜鳥或是心態不正確的人，那麼這樣的對象能夠提供的建議，您覺得能夠放心嗎？

　　一般新進人員對於海外房地產的專業度絕對是不足的，因為要學習另一個國家的房地產是相當困難的，像是行情、區域、特色、法規稅賦、風險與住屋習慣….等等，這些就是投資海外房地產最難學習的關鍵，如果專業度不足的仲介，它們能夠提供的投資建議就只是依照你的預算，拿公司符合預算的物件介紹要你買，僅此而已。

　　不過符合您預算的建案，不見得真正符合您實際的投資需求，比方說有些人重視房價的增值性、有些人重視穩定的租金投報率、有些人希望短期內能夠看到獲利、有些人希望長期投資….等等，不會有全部兼備卻還能低風險的物件。

　　因此如果只看預算就去選擇建案的話，多少就會跟您原本的投資目標有落差了（更別說如果那間公司承接的物件不夠多又不夠搶手的話，可能就是會挑到什麼都賺不到的房子）。

　　但是菜鳥新人不可怕，因為菜鳥不懂得騙人，但是某些資深卻又不夠專業的海外仲介人員，通常都會為了成交、為了自己的薪水而對客戶做出「過度銷售」，也就是把沒那麼好的東西講得太好太扯，讓投資人有錯誤的期待獲利；這種不誠實的仲介代表著人品也會有很大的問題。

你曉得怎麼判斷海外黑心代銷的特徵嗎？

　　你能夠期待一個人品有問題的海外仲介，能夠在一開始就給您專業正確的建議嗎？能夠期待一個人品有問題的窗口，在你需要他的時候，好好處理你的問題嗎？這種人品有問題的仲介人員真的不少，通常都充斥在一些小公司、小部門裡面，因為對於他們來說，能夠賺到錢才是第一順位的事情，而非你的投資安全。

小結：避開第一、第二點，這一次投資海外房地產你大概就已經先贏了80%了。

外行人與國內房仲，對於海外房地產最常見的6大迷思，你也犯了嗎?

這個地雷最恐怖，看到這種建案千萬不能碰!!

▮三、避免保證租金＋保證買回的建案

　　這種保證租金再加上保證買回的建案，通常是一般台灣投資者最喜歡的產品，尤其是總價又非常地低廉，但是，這種產品卻是我們專業人員眼中「風險最最最高」的危險產品，為什麼我會這樣說呢？

　　生性保守謹慎是台灣投資者的特性，也因為過度擔心風險就不想承擔任何風險，所以一看到有保證租金又保證買回這樣看起來沒風險的產品，總價又非常便宜，台灣投資者便趨之若鶩地搶著購買，還為自己的精明沾沾自喜；可是你冷靜想一下，怎麼可能有投資是不需要承擔任何風險、又有高獲利呢？

　　通常如果我們看到保證租金超過3年，而且每年可以給的淨租金會給到超過6%以上的，那絕對是有很大的問題，因為開發商去跟銀行貸款蓋房子都不用給到6%的利息，為什麼要給你這麼高的租金呢？這完全沒有道理！更別說還給你原價買回、甚至是給你加價買回的保證。冷靜一點，你會想要降低風險或是零風險，建商當然也想，所以這種海外不動產的風險其實都落在你身上。

避免成為海外孤兒的5大重點，看完這部短片前，請你不要投資海外房地產

　　怎麼說呢？建商把這些成本全都灌在房價裡面來支付你的租金，把房子賣得非常貴，而賣完之後，建商與海外仲介業者該賺取的利潤都拿走了，剩下要履行給這些屋主的保證租金呢？不好意思，這些事情就是走一步算一步吧，付得出來就繼續經營，付不出來也只是把整個房子的產權全部還給你自行處理而已，他們拍拍屁股就走了，這時候你就得開始煩惱跨國打官司的問題了。

　　最可怕的是，當你拿到產權之後才發現，自己當初買的這個房子根本生不出6%的租金，甚至連3%都不到，因為你的取得成本可能是周遭行情的2-3「倍」以上，這種價格根本不會有當地人願意接手購買的（你會花三倍的行情去買房子嗎？三成都不可能了吧）。

　　不信嗎？可以去查一下大多數的保證租金＋保證買回的房子，這種物件的單價與周遭行情會有多少的價格落差，再看看會提供這種方案的開發商都是什麼背景(通常是又新又窮)，聰明的你就能夠瞬間了解所有真相了。這類型的物件近年充斥在台灣的海外房地產業界當中，建議你看到這種高風險的物件就別碰了吧，否則為什麼各國的大開發商都不會搞這種保證型的產品呢？

　　PS：國際超級房仲大膽預估，接下來的3年內會有大量的這種海外孤兒產生，什麼時候爆發只是時間點的問題、一定會爆！而且不少這種建案的背後股東，其實就是台灣的海外仲介公司主導的預售案或是英國的建案（這個已經爆不少了）。

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通常在海外房地產會賠錢的人，99.9%都是買了這種房子

　　但是我還是必須講，確實有一些是安全且不錯的保證租金、保證買回的建案可以投資，前提是你夠專業「看得懂」背後為什麼安全的原因。

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其實全球大部分的房價都在上漲，要買到會漲的房子其實不難

▮重點四、慎選國家與城市

　　這一點看起來非常簡單也非常關鍵，因為如果你買在曼谷、吉隆坡或加州之類的好地點，即便你變成了海外孤兒，只要找得到管理公司願意幫忙做後續服務（即便品質不夠好），你也能夠收取不錯的租金，拖個五六年以上再賣也能夠有不錯的獲利。

　　相反地，如果是找到錯誤的國家、錯誤的城市，那麼即便是神仙也難救了。

　　因為你買的地方如果是房價正在下跌、租金正在下滑、房屋供給過剩、人口增加太少或者經濟與所得衰退，這個地方的房市本身就已經不行了（例如台灣、淡水、青埔、金邊或伊斯甘達），你用再好的業者來管理、招租、出售，沒人住就是沒人住、沒人買就是沒人買，再強大的公司也對這種狀況無能為力。

　　看看八年前的台灣房地產再看看現在，同樣的業者、同樣的業務、同樣的投資客，房市開始蕭條衰退了，任何人都沒辦法去抵擋這種趨勢，而房地產又是一個非常吃景氣循環的投資產品，所以選對國家與城市是非常非常重要的。

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