業務個人品牌教學+海外房產風險分析
個人淺見：
現在許多海外房地產的投資說明會之後，現場的業務員都會希望客戶在挑選房型時，如果客戶有喜歡的建案就是填寫「訂房單」，並且支付「訂房金」來保留這個房型，可是很多人都不曉得「訂房單」與「訂房金」是做什麼用的？
這個東西講簡單的，類似台灣的斡旋，但訂房單不是斡旋單喔，因為海外的訂房是不喜歡可全退，國內的斡旋是條件完成就得成交了。
所謂的「訂房單」(Booking Form)，其實就如同說明會現場的業務員告訴你的一樣，是用來「保留」這個房型的，因為通常一個建商的物件除了在該國當地販售之外，通常也會開國際盤，也就是台灣、香港、新加坡甚至大陸…等等，都會在販售這個建案的物件，因此如果您沒有先把這個房型保留下來的話，未來你到現場看了房子之後有喜歡，當初您喜歡的物件很可能就被別人給先預訂走了（因為你會喜歡的單位房型，通常別人也很有可能喜歡）。
所以說，為了讓建商知道您對這個物件的這個單位，是真的很有誠意想要購買，因此會要求客戶寫一張書面的文件以示證明，也就是我們上面提到的「訂房單」（表示海外業者不是嘴巴講講而已，要有書面資料才能對建商負責）。
而台灣人非常怕簽任何文件，因此通常說明會的客戶看到「訂房單」就會非常害怕，但實際上您只要確認三件事情，沒問題之後，您就可以大大方方給簽下去：
一、訂房金是否100%返還
二、多久之內返還訂房金
三、全額返還訂房金的條件
因為一個有良心的海外業者，通常會希望客戶簽「訂房單」的目的絕對不是簽了之後想把你賣掉，也絕不會是去Ａ你那幾千、幾萬塊錢的「訂房金」，而是希望客戶在保留房型之後，能夠認真去思考是否要出團考察，甚至是否購買的想法，純粹避免客戶搖擺不定而已。
那什麼又是標題所說的「訂房金」呢？
通常您簽了「訂房單」之後，海外業者會要求客戶支付２－１０萬不等的台幣現金代表一個牽制力，避免客戶到了最終的最終簽屬了買賣合約後卻突然反悔，海外業者卻對這個賴皮的客戶沒有一點轍。簡單來說，只要你不是一個會耍賴、沒誠信的人，您是不用擔心「訂房金」被沒收的。
所以說，如果您參加說明會的時候，如果看到值得投資的物件，只要訂房金可以全額、快速、無條件返還，那就等於您可以安心去簽下這份「訂房單」、支付「訂房金」，而這對您來說是一個完全「零風險」的行為（台灣斡旋單只要買賣雙方價格和條件一致，就強制成交，但海外的「訂房單」完全不是這麼回事，只要不喜歡「絕對」可以全額拿回「訂房金」）。
PS：訂房單跟訂房金在台灣有個有趣的狀況，不懂的人要他寫預定單跟付訂房金，好像要把它賣掉一樣；懂這個東西的客人，一次寫五六張也不會眨一下眼睛。
不過《國際超級房仲》也有聽過一些比較特殊的案例，比方說某些國家的建商是不接受「預定」的，例如柬埔寨就有許多建商都是這樣的習慣，因此要特別確認該建商是否可以全額、無條件、快速地拿回訂房金。
另一個則是某些「不肖海外業者」，如果客戶不喜歡想要退訂房金時，會被那些不肖海外業者苛扣10~20%左右的手續費，假設您遇到這樣的海外業者，建議您趕快溜之大吉吧，這種公司連幾千幾萬塊錢的訂房金都想A，那未來還有什麼短期的蠅頭小利他們不會想賺呢？
最後，呼應我常常在文章裡面提到的，海外投資最關鍵的就是「人」，強烈建議您一定要慎選與您配合的海外業者，千萬不要為了省眼前２％的服務費而因小失大，海外投資真正的重點在於交屋後的流程，一定要先確認該海外業者在交屋後有足夠的直營團隊，在做交屋後的代租、代管、代售服務，才能讓海外置產變成您這一生最成功的決定（因為很多不肖海外業者標榜自己有做後續服務，但實際上根本沒幾個人，甚至連該地的據點都沒有，都是拿建商或者抽象的話術來塘塞客戶）。
【國際超級房仲】Century21國際資產中心
個人淺見：
我想現在每個想買房子的自住客，心裡面想得都是：「現在買房子，萬一之後房價下跌怎麼辦？我會不會買了房就是虧錢的開始？」
57台的Sway天天要大家再等、要大家從實價登錄打七折出價，嚇得大家覺得房價好像就會一直下滑下去，但實際去市場看一看房，好像房價下跌的也不多，很多精華區的優質案件，價格依然是文風不動，我到底該怎麼買房子?
國際超級房仲建議這些剛性需求又怕虧錢的自住客，如果你真的很擔心房價未來會虧錢的話，請你現在開始從「租金」去選房。
這種建議在過去來講其實並不是很專業的，因為通常投資需求與自住需求最後會挑到的房子常常是天差地遠，但如果你想要類似像投資客那樣買自用住宅的話，從租金去挑選房子算是一個最穩健的方式，具體而言是這樣的：
第一、先了解你理想物件的房子，它的租金投報率是多少?
所謂的租金投報率，最簡單計算就是「一整年的房租」除以「你購屋的總價」，得出來的數字就是我們常常講的「租金投報率」。以北部來說，如果你可以挑到一間租金投報率有3%以上的房子，基本上就算是及格了。
第二、為什麼要用「租金投報率」去挑房子？
其實很多包租公型的投資客，他們買房是為了產生「現金流」，也就是一般人常常的「被動收入」，如果你投入的購屋資金萬一最後真的因為房價下跌，但是最差的情況拿去出租也有有3%的獲利，其實也算是可以接受的（只要不要選在下跌時期賣房就不會現賠了）。
第三、萬一租金下滑怎麼辦？
這是一個風險，但是是一個機率相對較低的風險，通常房價的變動會因為屋主、買方的各種狀況而起伏很大，例如急售、賠售屋主的成交價格會低於實價登錄很多。
但基本上租金的行情就在那邊，要期待租金崩盤其實是一件非常困難的事情，國際超級房仲認為一般正常的房子月租金變動不會太大，因此您不太需要去擔心租金跟著房價同時下跌的問題。
世界各國都在從事海外不動產投資，台灣從2014年也跟上這波潮流，我們也有很多早已進場的客戶現在每個月都收租金收得合不攏嘴了，不過相對地，台灣絕大多數的民眾、投資者，甚至房仲業務員仍然都對海外不動產存有一些「很誇張」、「很不專業」的錯誤觀念，導致自己裹足不前，錯失了很多致富的機會。
所以《國際超級房仲》就在過年前，針對這兩年來所接觸到的、很無言的經驗，統計出國人在海外置產上最常有的十大荒唐認知。
Q1：海外房地產看不到、摸不到
A1：錯！海外房地產當然看得到、摸得到。
》真的不曉得為什麼台灣人一聽到海外房地產的第一反應就是這個，我完全不懂，這就跟你在台灣買預售屋的道理一樣，為什麼台灣的預售屋就看得到、摸得到，海外的就沒辦法？這我真的完全沒辦法理解。
》更何況股票、基金、期貨那些更看不到、摸不到了，為什麼還這麼多人買?
Q2：台灣的房地產都很難照顧了，海外更難照顧
A2：錯！國外有物業管理公司，比你在台灣管理還簡單。
》台灣的物業管理制度因為只有保全＋清潔，因此台灣人（包含房仲業者）對於真正的物業管理認知是嚴重不足的。在國外，物業管理公司從幫你找租客、收房租、匯款、管理、修繕…..等等一切都幫你處理到好（等於你在台灣當房東要做的事情，物業管理公司幫你全包了），你只需要固定時間去刷存摺就夠了。
》你知道嗎，在日本房仲業裡，物業管理跟租案其實才是業績的最大宗。
Q3：我英文不好，沒辦法買賣/銷售海外不動產
A3：錯！你的窗口全部都是說中文的台灣人
》針對民眾來說，為您服務的業務員就是您未來的窗口，即便這個業務員就算離開這個公司，這間公司還是會繼續為您做後續的服務，所以您不用擔心跟國外打交到這件事情。
》針對業務員來說，你們接觸到的公司幾乎都是台灣開的，而這些從事海外銷售的公司通常在當地都設有據點，它們當地的同仁會直接對應到開發商，所以你不需要去擔心語言的事情。
》我做海外這幾年，也跟你一樣不會講泰語、馬來西亞語、高棉話和日語（英文也破破的）。
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好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
今年以來港股、美股陸續輪跌，國際油價跌破30美元，匯率市場更是暗潮洶湧，1月初南非、阿根廷匯率崩跌，近期則是港元聯繫匯率hold不住，創8年新低，俄羅斯因油價拖累，今年對美元已貶值12％以上，台幣1月中旬也創7年新低，唯獨日圓逆勢轉為強勢。預料2016匯市波動劇烈的1年，海外置產的風險恐怕將增高。 2016年將是匯率波動嚴重的1年，海外置產需格外小心。
隨著2008年美國次級房屋借貸危機、2009年歐洲主權債務危機、2011年中國經濟增長放緩接連發生，不難觀察全球景氣深受大型經濟體影響，牽一髮而動全身，任何國家都無法置身事外，這樣以金融業務為首的「資本市場一體化」概念，正逐漸擴及至各行各業，當然也包括國際房地產。
台灣搜房網指出，目前「房地產投資全球化」的概念，是透過「跨境投資」分散風險、優化波動，藉此獲得相對穩定的收益，特別是英國、美國、日本等地區最受青睞。例如，以台幣890萬元資金投入日本東京鐵道宅、英國里茲學生公寓、美國鳳凰城單身公寓等3國房地產組合，在扣除必要的物管費用後，每月租金收入近台幣5.7萬元，年淨投報率約7.67％。
不過，今年以來國際匯市波動劇烈，即便如匯市急貶的南非、阿根廷、俄羅斯看似與台灣，甚至海外熱門置產城市無關，但國際金融市場往往如「蝴蝶效應」般，微小的變動，都會影響整個局勢。
尤其在港元聯繫匯率脫勾後，去年相較亞洲鄰國貶值幅度小的台幣，今年也面臨競貶壓力，唯獨日圓成為資金避風港，止貶反升。 但也因匯市波動劇烈，對於海外置產不夠敏銳的買家，最好要審慎評估，並且透過口碑仲介分析、推薦再考慮是否要進場，否則一旦國際金融情勢嚴峻，影響當地房市，屆時恐怕賠了房價又造成匯損。
個人淺見：
雖然好房網擁有非常多優異的房地產新聞，但是好房網真的超級喜歡攻擊「海外置產」，在某方面來講，也非常像是57台的Sway。
全世界任何投資都有風險，股票會套牢、保險公司會倒、定存銀行也可能破產、養十幾年的小孩會變鄭捷，念書也有可能念的地方學測都沒考，甚至現在連在公家機關上班的「鐵飯碗」也有可能拿不到薪水。所以說，現在到底有什麼樣的投資是真正零風險的？
海外置產也一樣，台灣人很保守又精打細算，難道真的都是傻傻沒做功課就把錢匯往海外嗎？而且在海外投資房地產時，匯出去的幾乎都是全額的現金，難道這些人真的都不曉得「匯差」的風險嗎？當然不是，海外置產也絕對不是完美的，它有兩項是絕對無法迴避的風險：
》第一：變現速度
海外置產都至少需要３－５年的期間才能回收，因此若您這筆資金沒辦法這樣長期擺３－５年的話，那就建議您還是先打消這個念頭；不過換句話說，一個無法炒短線的房地產市場，絕對是比較安全穩定的（對比奢侈稅/房地合一稅之前的台灣市場或柬埔寨）。
》第二：匯率
不論任何業者怎麼說，匯率當然會是風險，不過匯率要用兩種層面來看。不能只是這樣看，以柬埔寨/美國為例，他們的房子都是用美金計價，而最近美金上漲等於就是台幣貶值了，就會有人抱怨購買的成本變高了，因此匯率是風險。
換個角度來說，以馬來西亞/日本為例，這兩國因為經濟政策的關係而故意QE，導致馬幣和日幣匯率變低，相對來說台幣就是增值了，因此就會有人抱怨說，你看現在馬來西亞跟日本貶值成這樣，所以匯率是風險。
請問，您看出問題了嗎？
只要是反對你投資海外房地產者（例如好房網/57台)，匯率漲時會說不好、匯率跌時也說不好，那請問到底是要怎麼樣才可以買？
所以我分享給您一個正確的判斷方式：假設付款時匯率在跌（台幣貶值），那您就賺到；相反地，如果是開始收租／出售時匯率上漲（台幣增值），這時候您也是賺錢。例如你現在在匯率低點時進場買馬來西亞、日本，那未來你很有可能除了「賺房價」、「賺租金」之外，您還極度有機會「賺到匯差」。
您看看，難道匯率還會是扣分嗎。
———————————————————-》臉書粉絲團《國際超級房仲》
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無論你支持什麼顏色的政黨，真正的贏家是屬於我們全體國民，因為我們再一次體現了什麼是真正的民主精神！
個人淺見： 雖然選前發生了大大小小的波動，但是趨勢依然沒有變化，蔡英文如同大多數人所預料的，成功成為下一任中華民國台灣的總統，民進黨政府也再次成為執政黨，再次帶領我們前進。 在選舉的激情結束之後，我們小老百姓還是得繼續過日子，被列為人民痛苦指數之一的「高房價」問題，也不會因為大選後就消失，無論什麼顏色的政黨都得繼續處理人民買不起房子的問題，關於新政府的房地產政策，我這邊整理出五大亟需改革的焦點：一、實價登錄需要大幅改進 實價登錄是台灣早就該實施的政策，可以讓資訊不對稱的民眾取得正確的成交行情，這是絕對100%值得嘉許的機制。但是，我們實價登錄的網站可不可以多花點錢弄好一點？比方說我們實價登錄網頁實在不是很人性化，很多房地產網站的介面都比政府的實價登錄還好用，搞得我有時候還必須開同行官網的實價登錄給客戶看。 此外，成交之後要到兩個月後才能在實價登錄上看到，實在是太慢了！
二、是否真的需要20萬戶社會住宅？ 不曉得是哪裡找來的專家給這種建議，也不曉得為什麼大家一直以為只要房地產的供給大於需求，房價就一定會下降？這是房地產，不是米耶，如果房地產供給大於需求就會跌價的話，那全世界很多國家的房地產早就泡沫了。 房地產大家都大大忽略一個重點，人是會選擇比較「好」的東西，即使房屋的供給量增加，人還是會選擇有生活機能、交通便利、就業機會和市中心的地方移動，因此蓋那麼多的社會住宅去增加供給量，只會造成精華區的房子還是一樣貴，但是越往郊區的房子會越便宜，未來不但貧富差距會越來越大，蛋黃區與蛋白區的房價也會越拉越大！ 我的建議，現在各縣市已經有很高的空屋量了，應該採取一些恩威並施的手段，讓這些空屋的屋主將房子放到市場上出租、出售，例如增加出租的相關獎勵或者類似空屋稅等方式，直接把這些用不到的房子放到市場上良性消化，如果台灣目前的體質不適合社會住宅的政策，就不應該讓小孩穿大人衣服，硬套上去只會提高空屋率而已。
三、青年購屋核心重點是貸款成數、不是利率 昌鵬我目前３１歲，我的七年級朋友圈裡面大多數人都還沒有買房子，尤其住在北部的人更明顯，以雙北市來講，現在平均買個房子應該都要一兩千萬左右，，我老家所在的桃園南崁也要500萬左右才有機會，但是現在景氣這麼差、經濟都在下滑，一般年輕上班族的收入約在3萬元上下，扣掉所有生活開銷、房租、助學貸款後，要能夠存到兩成以上的自備款真的需要一些運氣(例如投胎投得好)。 因此我建議，針對年輕人和無殼蝸牛族群，要把貸款成數拉高至9成至95成，並且將利率壓到1.3%以下，同時為了避免有人藉此人頭炒房，可以增設類似我國限制大陸人民來台購屋的「五四三條款」，以達成輕鬆購屋、輕鬆還款、避免炒房的目的。
四、台灣租屋機制嚴重落伍 以房東的保障面來講，為什麼現在很多屋主寧可空著房子不願意出租，大多數都是怕遇到惡房客不好好照顧房子和惡意欠繳房租，最恐怖的就是萬一發生了任何意外，自己的房子就變成凶宅了！ 因此，我們應該要比照澳洲的機制，針對要租屋房客必須有完整的調查，比方說工作、職業、收入….等等，增設租屋的保險或保證人，並且要有一個官方主導的平台可以讓租客給房東打分數（就好比網拍的評價），這樣下一任屋主就有辦法參考這位租客過去的租屋履歷而決定是否出租。 除此之外，大部分人都忽略了另一個真正租屋的弱勢族群：「老人家」 很多人寧可一輩子租屋省錢省事，卻沒有想到當你70歲退休之後，其實大多數的房東是不願意將房子出租給老年人了，一方面擔心經濟問題，二方面擔心老人家是否會住到一半發生什麼意外….。我真的非常建議，人民與政府一定要好好關注老人家的租屋問題，是否可以多用一些保險的方式來保障房東、且要倡導自然身故不應該對房價有影響，或者多多推廣養生村的建立。如果大家都漠視這個問題，等到我們年老了之後，我們的問題也同樣會被漠視。
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他們告訴你多少理由，讓你覺得房價會跌? (淡海新市宜居網)
個人淺見：
一開場就看到2008年的報紙，內容是張金鶚說台北的房地產將會泡沫，房價即將下跌38%的房價，放到今天來看看張金鶚教授所講過的言論，真的覺得張金鶚非常地滑稽。
這是淡水新市宜居網所製作的短片，主要是模擬Winner與Loser談房地產：人民一直認為台灣失去人口紅利、房價過高、美國升息等原因，認為房價應該早就要泡沫崩盤了，打著居住正義的政府和名嘴也不斷地要民眾再等看看，結果卻是房價越等越高。
此外，當中還提到一些值得民眾或是魯蛇該反思的問題，自己的薪水這麼少、不懂得儲蓄、節流，卻還要新房子、高樓層、永久棟距、景觀好….的房子，是否太好高騖遠了？很多網路魯蛇還不斷地找利空新聞、不斷地相信名嘴、不斷地抱怨，而真正有機會看到可以出手的房子時卻又退縮。這樣的你，要如何跟Winner一樣成為人生勝利組呢?這個影片雖然是反諷民眾與網路酸民、魯蛇，但真的很值得你看一看。
言歸正傳，我知道有非常多的民眾在「觀望」，「觀望」什麼時候房價會崩盤，什麼時候會泡沫，這樣就可以用七折、六折甚至半價的金額買房，我想請問一下，為什麼房價會在這幾年內崩盤?有人可以告訴我原因嗎？
有人說，台灣房子空屋率太高、人口紅利又在消失，但實際上台灣空屋率高也不是這一兩年的事情了，人口紅利則是最才要開始消失，要等到人口紅利消失到影響房價還有很長遠的時間（上次看到政府的一個報導，台灣到2060年之後，人口大概只剩下1800萬，不過那也是45年後的事情了）。
也有人說房價太高，所以應該要跌了，這個只對了一半，因為景氣循環的關係，房價走高一段時間後自然會向下修正，不過房價修正完之後又會再往上爬，所以2013-2016年房價絕對是不是歷史最高點，長期來看房價還是會繼續往上走，也許2020年之後又是一波房價高峰。
我還聽到房價所得比差距，台北人要不吃不喝64年才買得起房子，再加上台灣經濟衰退、人民所得下降，不過實際上出了雙北市，其實外縣市的房價所得比並沒有那麼高，要買房子還是有很大的機會。
其他還美國升息會導致熱錢回流到美國，導致房價跟著下跌，結果台灣政府在17號那天又降息，看得出來政府非常地想要救房市，而且利率這麼低，屋主就算缺錢也不需要急著賣屋。認為政府要打房的人，你還看不出來政府正在救房市嗎?打房打到台灣經濟這麼慘，還有人認為房地產不是經濟的火車頭嗎?
我個人的建議是，如果你不急著買房子，那就趁這段時間邊看邊了解行情，同時也要弄清楚自己買房的「核心需求」是哪一些，如果一直看不到理想房子同時房價也一直往下掉的話，你就繼續等等看，也許未來真的可以撿到便宜。
另外，如果你理想區域的房價一直沒什麼變動，而剛好你也找到理想房子時，強烈建議你一定要趁這個「混亂的時機點」出價去談，你才有機會殺到低點，因為現在很多的屋主也在擔心房價會不會泡沫，希望可以早點獲利了節；如果你等到景氣回溫再殺價，就沒有什麼空間可以砍了。
簡單說，如果你認為房價要等到崩盤再進場的話，您可以再等等看，只是依照過去的經驗，短期內台灣要崩盤實在是沒什麼理由，而且相當不切實際（你等七折買，可是很多人八折就搶進了，而且好區域的房子非常抗跌）；如果你想穩紮穩打買到便宜屋，就是自己一定要多做功課（你才有那個眼光），敢出價你才有機會砍到見骨買到低於行情的房子，再等五年十年獲利後再換個理想大房子，這是最實際的歷史經驗。
說完了，那你的選擇呢？
———————————————————-》臉書粉絲團《國際超級房仲》
個人淺見:
不用再追憶了，台灣房地產的輕稅時代，正式走入歷史。
房屋稅、地價稅、豪宅稅、房地合一稅….等，讓過去以「輕稅」為特色的房地產，從此必須付出更高的成本，背後的原因除了打房、居住正義、市場過熱等現狀之外，「選票」更是這些稅制無法回頭的原因，沒有一個政黨敢說「以救房市來救經濟」。因此「低稅負」、「低總價」、「低成本」的優勢，就像是變了新的女朋友，再也回不去了。
既然「輕稅」時代已經結束，接下來想要繼續靠房地產「保本」、「獲利」的民眾，下一步你該做出調整了，或許會稍微麻煩一些。就好比現在的服務業比過去要求更高，淘汰掉態度傲慢的業者；現在生意比過去更注重品質，粗枝濫造的廠商也必須轉型；現在的手機功能一定比過去還要多，NOKIA與蘋果就是最鮮明的例子；這些就是你無法抵擋的「趨勢」，就像你不可能生活在沒有網路、沒有國際貿易的世界。
我們公司有位年紀很大的客戶，她每天一覺醒來，銀行帳戶就多了10,000元台幣，什麼都不用做再睡一晚，她的帳戶又進帳10,000元台幣，日復一日。你們知道是為什麼嗎？（絕對不是被包養之類的）
這位年紀很大的客戶，只是跟我們買了一個海外的不動產。
這位客戶買的物件屬於擁有「保證出租」的A級商辦，就是你每年可以實拿6%的租金進口袋，連續保證五年；五年後，如果你覺得房價好，就拿去市場上賣；五年後如果你覺得價格不好，業主還保證原價買回來。等於這個案件賺的都是你的、賠的都是別人的。
試算一下，這個客戶花了6000多萬台幣購買，以6%的租金來算每年可以「實拿」到360萬的房租，只要花6000萬的資金就可以每天拿一萬塊來花，而且穩賺不賠（而且是成屋了）。
一定會有人認為怎麼可能這麼好、天底下沒有白吃的午餐、當中一定有什麼問題和風險等等。不然悲觀認為，這種千載難逢的好機會怎麼可能輪到自己。事實上，這種機會滿普通的，而且進場門檻也不高(這個物件每個單位只賣550萬台幣）；以我們再銷售國外的經驗，這種案件並不算稀有，只是你願不願意去接受「台灣現在確實不如人」的觀念。
我很常跟人說，在2013年之前買到一間會增值的房子沒什麼了不起的，能買到會跌價的房子才厲害！在牛市的時候獲利，不要說自己多懂股票，原因不過就是這張「景氣循環圖」而已。
2003~2013年台灣的房地產處於復甦、繁榮期，而在2013年達到景氣高峰之後開始衰退，只是剛好遇到高房價與打房政策，讓很多民眾誤以為打房有用，實際上不過就是景氣循環罷了。如果今天讓你選擇，請問你要在景氣循環的哪一個時間點買房地產?
很明顯地，當然是要在景氣谷底的時候進場，你才有機會賺到2003~2013年的漲幅，在繁榮期購買的人，就是所謂的「追高」。
現在，台灣很清楚地是在「衰退～蕭條期」的區塊中，不想追高房價的人，你就應該要在這種機會下趁勢進場，利用市場混亂、買方稀少的優勢對屋主出價，你才有機會「趁火打劫」買到夠便宜的房子。
至於要相信57台Sway說的，實價登錄七折買的人，我建議你到推案量大的蛋白區碰運氣吧，蛋黃區之所以叫做蛋黃區，正是因為它「抗跌」不是嗎？你可以七折就買到的區域，還叫做抗跌嗎？
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個人淺見:
「海外房地產」投資置產，已經是個很普遍、大家都能夠認同的理財方式，就好比你今天只是把錢從A銀行的定存→移到利率更高的B、C、D銀行定存一樣簡單。
我很欣賞巴菲特的這句經典名言：「眾人貪婪我恐懼，眾人恐懼我貪婪」，過去幾年談到海外房地產投資的時候，大部分的房仲業者都很恐懼，因此敢去貪婪的人都因此獲得了不少財富。不過到了現在，當房仲業者都開始紛紛想進軍海外投資時，整個海外銷售市場變得非常競爭且複雜，許多素質參差不齊的房地產業者都開始分食這塊大餅。
如果你是想跟著這波趨勢致富的房地產業者，第一步該怎麼做選擇才能讓客戶獲利、讓客戶滿意、讓整個交易安全呢？或者你是想跟著這波趨勢致富的投資者，你的第一步該怎麼判斷才能讓自己獲利、交屋後輕鬆，並且保障您資產的安全呢？
以下是我個人在海外不動產購屋的10個判斷心法，希望能幫想跟上這麼海外置產趨勢的您，有更多的判斷考量：
重點１【安全】
重點２【獲利】
你在做任何投資之前，最優先要考量的就是「安全」和「獲利」，只要這項海外投資無法同時滿足「安全＋獲利」這兩項條件，那我會建議您就別去想了，否則再大的利潤您也是看得到、吃不到。
以海外投資來說，「安全」指的就是您的產權、物件、交易過程、外國人購屋法規…等等的安全，尤其是產權的部分；「獲利」則比較單純，主要指得是租金、漲價，若有機會的話還可以賺到匯差（例如現在的日本、馬來西亞和澳洲）。
重點３【宏觀→微觀】
其實最主要是就針對【獲利】的部分拆解，而一個房地產標的會不會獲利，必須要看這個國家整體是否正在向上提升，例如：經濟起飛、國際貿易、大型建設、國家政策等，當一個國家整體有一股力量向火箭一般上升時，其他各行各業都會連帶被帶起來，尤其又有經濟火車頭的房地產。目前最明顯的例子，就是全世界都在拉攏的東協經濟共同體(AEC)市場。
而宏觀的大環境、國際情勢、趨勢看完之後，再來就是針對地段、建案、配套方式等等下去投資，像是這個建案周遭的環境如何、有沒有捷運站、社區配備有哪些、該區的客群甚至有無「保證出租」等等。
重點４【進場】
重點５【持有】
重點６【出場】
上週在吉隆坡簽署的歷史協議-AEC (東協經濟共同體)時，中國大陸和馬來西亞另外還有一件重大新聞，在當地非常火熱，標題是:「李克強吉隆坡百忙日程中，為何專程要去馬六甲?」
說到馬六甲這個地方，台灣人對這個區域大都不是很熟悉，喜愛觀光的人會認識馬來西的吉隆坡、檳城和沙巴，而最近五年的投資者對於馬來西亞的認識，則是停留在吉隆坡和伊斯甘達，但是台灣卻不曉得，現在在馬來西亞其實最有成長爆發力的區域並不是上面所講的這些城市，而是「馬六甲」，在2008年被列入世界文化遺產州屬，一個每年遊客高達1600萬的觀光大城市。
*來跟大家講個真人真事的故事
先前因為工作關係，我認識一位負責到各國推銷馬來西亞本國房地產的政府官員（這位官員經常跑大陸、香港、上海和新加坡等地，不難在媒體上看到他），因為他（以下簡稱R先生)的背景與專業，因此R先生對於馬來西亞的國內房地產絕對是非常地了解。
（到馬六甲，你很難不認識惠勝集團，尤其是這間Hatten Hotel）
而我去年在銷售馬六甲當地最大建商【惠勝集團】的年度案件【Imperio (皇萱灣)】，而我個人的原則，如果一個產品不夠好或者我不了解的情況下，我絕對沒辦法只聽建商/代銷的簡報向客戶以及房仲夥伴分享，尤其這裡對我們而言又是一個相當陌生的區域，因此，在我要對這個建案開始做功課的時候，我第一個就想到了R先生。
而R先生聽到我在詢問馬六甲以及這個建商時，他第一句就跟我說:「Zack，馬六甲這個區域真的很好，馬六甲現在是我們國內最熱的地方」，我說：「啊?真的嗎？那惠勝集團呢」，R先生說「惠勝沒問題啊，他是馬六甲最大的建商，我岳父也才剛跟他們買了一間Imperio」；沒錯，他們自己也買了一間皇萱灣。
時間拉回這禮拜，為什麼李克強在簽屬AEC的這麼百忙的時候，還要特別跟納吉跑到馬六甲一趟呢?有很多個層面。首先，馬六甲這個城市在歷史上與中華文化有極大的淵源，最早名鄭和下西洋宣揚國威的時候，七次出訪有五次到達馬六甲並且留下相當多的文化，當中也有相當多的華人留下來和馬六甲的人通婚，這也就是為什麼，張藝謀的「印象系列」表演，澳洲、日本等許多國家都極力爭取張藝謀導演，但是最後張藝謀卻選擇了此處作為印象系列的第十個印象演出：「印象馬六甲」。
當然，介紹文化與歷史不是我的專長，主要是要說說馬六甲這個城市為什麼在房地產有這麼大的優勢，馬來西亞國內的人也紛紛搶進這裡投資的因素主要有以下六項原因：
德國的投資界教父Andre Kostolany（相當於德國的巴菲特）曾說過這樣的一段故事，貼切地比喻股市和投資，甚至是房地產。
《男人與狗》
有一個男子帶著狗在街上散步，像所有的狗一樣，這狗先跑到前面，再回到主人身邊。接著，又跑到前面，看到自己跑得太遠，又再折回來。整個過程里，狗就這樣反反覆覆…。最後，他倆同時抵達終點，男子悠閑地走了 一公裡，而狗跑來跑去，走了四公裡。
男子就是趨勢，狗則是波動。
Andre Kostolany說過不少名言，其中這一句令人印象深刻：「心理造就90%行情」，指得是影響股價（特別是短期走勢）起伏的原因，主要並非受自經濟發展的影響，而是受制於投資者對消息的反應及心理因素。好消息未必一定令股價上升，大眾對消息的反應才是影響股價的主要因素。
Andre Kostolany說的這些格言，跟我們台灣房地產的狀況，是不是也有異曲同工之妙呢？房地產會因為一些短期震盪而搞得人心惶惶，像是政府打房、名嘴亂象、錯誤稅制等等，只是大家被這些訊息搞得人心惶惶、整日觀望，；不過長期來看，房地產在大多數國家都是持續上揚的（撇開推案量大的郊區、以及50年後的人口紅利消失不談）。
上面這個是我們都知道的「景氣循環」，買低就會賺，買高就會跌，台灣現在房價會開始盤整以及微跌，是因為剛好進入景氣循環的衰退期而已（就像是東協剛進入繁榮期，所以才吸引了這麼多資金進去）；只是在你很難預測自己正處於哪個階段，而走多、走空的時間還有多久，我們只能憑經驗與專業去「預測」，但絕對沒有人能夠說出一個正確的時間。
但是景氣會「循環」是絕對不變的真理，就像台灣的房價不可能一直飆漲上去，也不可能永遠都在谷底，尤其是在被打壓的市場情況下，打壓的力量越重，屆時反彈的力道就會越強，2013~2015年絕對不可能是台灣房價的歷史最高點，至少，你要把通膨給考慮進去。
美國的升息是勢在必行，才可以把之前三次QE太多的資金吸回去，原則上應該就是在下個月了升息了。當美元走強造成其他國家貨幣貶值、走弱時，唯一不變的真理就是要投資在「保值性的實質資產」，房地產當然就是首選。
資金，是困不住的。
【國際超級房仲】Century21國際資產中心