一般民眾對於海外置產的「十大荒唐的錯誤認知」（你犯了當中的幾個呢?）
Last Updated on 2020 年 5 月 23 日 by 國際超級房仲
個人淺見：
世界各國都在從事海外不動產投資，台灣從2014年也跟上這波潮流，我們也有很多早已進場的客戶現在每個月都收租金收得合不攏嘴了，不過相對地，台灣絕大多數的民眾、投資者，甚至房仲業務員仍然都對海外不動產存有一些「很誇張」、「很不專業」的錯誤觀念，導致自己裹足不前，錯失了很多致富的機會。
所以《國際超級房仲》就在過年前，針對這兩年來所接觸到的、很無言的經驗，統計出國人在海外置產上最常有的十大荒唐認知。
Q1：海外房地產看不到、摸不到
A1：錯！海外房地產當然看得到、摸得到。
》真的不曉得為什麼台灣人一聽到海外房地產的第一反應就是這個，我完全不懂，這就跟你在台灣買預售屋的道理一樣，為什麼台灣的預售屋就看得到、摸得到，海外的就沒辦法？這我真的完全沒辦法理解。
》更何況股票、基金、期貨那些更看不到、摸不到了，為什麼還這麼多人買?
Q2：台灣的房地產都很難照顧了，海外更難照顧
A2：錯！國外有物業管理公司，比你在台灣管理還簡單。
》台灣的物業管理制度因為只有保全＋清潔，因此台灣人（包含房仲業者）對於真正的物業管理認知是嚴重不足的。在國外，物業管理公司從幫你找租客、收房租、匯款、管理、修繕…..等等一切都幫你處理到好（等於你在台灣當房東要做的事情，物業管理公司幫你全包了），你只需要固定時間去刷存摺就夠了。
》你知道嗎，在日本房仲業裡，物業管理跟租案其實才是業績的最大宗。
Q3：我英文不好，沒辦法買賣/銷售海外不動產
A3：錯！你的窗口全部都是說中文的台灣人
》針對民眾來說，為您服務的業務員就是您未來的窗口，即便這個業務員就算離開這個公司，這間公司還是會繼續為您做後續的服務，所以您不用擔心跟國外打交到這件事情。
》針對業務員來說，你們接觸到的公司幾乎都是台灣開的，而這些從事海外銷售的公司通常在當地都設有據點，它們當地的同仁會直接對應到開發商，所以你不需要去擔心語言的事情。
》我做海外這幾年，也跟你一樣不會講泰語、馬來西亞語、高棉話和日語（英文也破破的）。
Q4：海外置產扣完稅就沒有多少錢了
A4：錯！扣完稅沒剩多少錢的是台灣
》以東南亞為例，目前主要在銷售的幾個國家只有馬來西亞的稅金稍微高一點，不過平均來講，每年的收租扣掉支出成本之後，通常客戶保守都還可以收到4%以上的實際投報率，更別說有些低總價的可以到6%以上的實際投報率。
》而很多人經常愛攻擊的日本稅率，其實日本的租金投報率很高，而且能夠扣稅的項目很多，因此通常日本的實際投保率(中古屋)很多都可以在5-6%以上。
》台灣呢？大部分大都市的物件，投報率能到3%以上就很難得了（扣掉房貸利率就沒剩多少錢了），更別提台灣現在房價在下修，東南亞正在起漲，一來一回就差很多。
Q5：海外置產一定很麻煩，而且文件又看不懂、語言也不通
A5：錯！其實流程跟台灣大同小異，而且很多業者都會提供中文翻譯
》通常在海外購屋的流程跟台灣差不多，以目前最大宗的買賣預售屋來講，通常流程是這樣的：在台灣挑選房型→到該國看屋→確定購買則簽約(不要則全額退還booking fee)→支付頭期款→支付工程款/尾款
》真正麻煩的是所謂的「代書流程」，但是這方面業者都會幫你處理到好，您不用親自飛來飛去、跑來跑去；至於合約的部分，現在有正常業者都會把相關文件請翻譯社翻譯好（我們公司還有律師會先審核），因此您拿到的會是該公司出具的中文翻譯本。
》前提是，你一定要找到有良心的公司。
Q6：海外不動產都是騙人的啦，怎麼可能這麼好賺
A6：錯！海外不動產是很普通的事情，而且絕對比台灣好賺
》如果十年前，我跟你說你家的房子會漲兩三倍，我相信沒有幾個人會相信吧？但事實上，台灣的房地產在過去十年「閉著眼睛射飛鏢」你都會買到會漲的房子。是你眼光很好嗎？才不是，你只是剛好跟上這波景氣趨勢而已。
》如今台灣房價開始修正，租金投報率又極低，閉著眼睛射飛鏢買房的時期已經過去了，而東南亞許多國家正處於十年前台灣，剛好也進入了「閉眼睛射飛鏢」買房的階段，你當然要跟上這一波。
》如果千金可以買到早知到，十年前你會把資金放在哪裡呢？
Q7：匯率風險很大，就算賺錢利潤也會被匯率吃掉
A7：不完全正確，而且你現在賺匯差的機會反而很大
A7：不完全正確，而且你現在賺匯差的機會反而很大
》以下模擬一般外行業者攻擊海外房地產關於「匯率」的說詞：
(1)匯率在跌：你看看，匯率一直在跌，現在買的話你的房子就會越來越虧錢!
(2)匯率在漲：你看看，匯率一直漲上去，現在買的話你成本比之前還要高耶!
請問一下，到底匯率是要怎麼樣才可以買？
》建議：現在進場投資日本和馬來西亞，你很有機會賺到匯差，因為現階段的馬幣跟日幣因為政策在貶值，未來升回來的機率極大；至於如美金計價的國家，你現在買當然成本會比之前高一些，但相對美金比較保值，而且台幣很可能會繼續貶下去。
Q8：台灣也找得到租金投報超過6%的案件，我幹嘛去國外買?
A8：反思，請問這些案件是否都是集中於中南部、屋齡舊的收租型套房?
》我先聲明，台灣房地產當然可以投資，只要這個房子能夠增值、保值或者產生合理的現金流，當然在台灣買房地產是絕對很棒的。只是要想一下，現在台灣收租投報率特別高的物件，是不是屋齡都比較久一些？或者都是隔成套房雅房出租的公寓？而這些物件通常是不是年增值都比較少（甚至可能會因為屋齡折舊）？
》海外（尤其東南亞）房地產的優勢，不但價錢相對便宜，而且租金投報率高，兼具房價年增值也高，屋齡也非常辛，地段幾乎都是在台北市大安或者信義區這種位置。台灣的中南部可以投資，國外的首都蛋黃區當然更可以。
Q9：聽說去買海外的房地產，都會被業者賺差價
A9：錯！絕大部分的物件都是國際盤，價格都是統一公開的
》不像台灣的房地產幾乎都是內銷給自己國人，國外開發商通常會透過管道把這些物件販售到國外去，因為很多國家都有投資海外不動產的習慣，因此開發商（建商）給的房價都是統一、公開、透明的，甚至有時候你直接找開發商買的價格還沒有找海外業者來的優惠，因為這些業者通常會跟開發商講好包銷數量，因此可以再爭取到一些些折扣，或者贈送家具家電這些。
》不過實際上，真的有一些公司會賺差價（有某一間大公司賺得很出名），建議您在投資海外不動產時，一定要審選業者，絕對絕對不要找「跑單幫」、「沒有實體店面」、「沒有公司登記」，甚至「不收取2%服務費」的業者，我目前聽到所有在海外投資被騙的投資者，都不外乎這幾個情形而已。
Q10：東南亞國家政治不穩定，一個政治問題就讓投資化為烏有
A10：錯！東協經濟共同體上路後，這些國家的凝聚力一直在提高
》東協這些國家比較常被人認為政治有問題的，大概就是柬埔寨跟泰國。柬埔寨這個國家已經是民主國家20多年了，還常常被人以為它們是共產黨、軍政府，但實際上柬埔寨的執政黨上次還差點選輸XD；而台灣人最怕泰國的政變，但是當地人都知道政變從來都沒有導致經濟衰退過，綜觀每一次政變其實對泰國的經濟事後都有加分的作用。
》不能否認，這些國家這麼多年下來一定會有一些摩擦，但是這些國家在今年的東協經濟共同體啟動開始，東協各國都有默契一定要團結起來，這樣才有力量去跟世界強權要資源；比較起來，台灣幾十年來還在藍綠惡鬥、內耗、杯葛、搞分裂…..，外國人反而還覺得台灣的政治更不穩定吧（之前還有外國人問，為什麼台灣的政府會被學生給攻打下來）。
補充一個，如果你還在看57台的分析海外的話，這個荒唐行為比上面十個荒唐認知更嚴重，許多同業前輩都告訴我，Sway是眾多房地產專家、學者、業者都一致公認的專業能力不足的名嘴（例如七折買房子，請SWAY買給我看），尤其他根本完全沒有接觸也不懂海外置產，不曉得為什麼他每天在節目上講的故事都會有人相信?
人生一輩子能遇到這種經濟起飛的機會不多，千萬不要因為偏見、資訊不足，或者一些偏見而錯過這些能夠致富的機會，如果你錯過了台灣、大陸、香港….等等，接下來東南亞的發展你真的不能再錯過，不然之後你可能就要等到非洲或南美洲了。
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