【５個建議】2016年自住客該怎麼挑房子，才不用天天擔心未來會虧了房價？
Last Updated on 2020 年 5 月 23 日 by 國際超級房仲
個人淺見：
我想現在每個想買房子的自住客，心裡面想得都是：「現在買房子，萬一之後房價下跌怎麼辦？我會不會買了房就是虧錢的開始？」
57台的Sway天天要大家再等、要大家從實價登錄打七折出價，嚇得大家覺得房價好像就會一直下滑下去，但實際去市場看一看房，好像房價下跌的也不多，很多精華區的優質案件，價格依然是文風不動，我到底該怎麼買房子?
國際超級房仲建議這些剛性需求又怕虧錢的自住客，如果你真的很擔心房價未來會虧錢的話，請你現在開始從「租金」去選房。
這種建議在過去來講其實並不是很專業的，因為通常投資需求與自住需求最後會挑到的房子常常是天差地遠，但如果你想要類似像投資客那樣買自用住宅的話，從租金去挑選房子算是一個最穩健的方式，具體而言是這樣的：
第一、先了解你理想物件的房子，它的租金投報率是多少?
所謂的租金投報率，最簡單計算就是「一整年的房租」除以「你購屋的總價」，得出來的數字就是我們常常講的「租金投報率」。以北部來說，如果你可以挑到一間租金投報率有3%以上的房子，基本上就算是及格了。
第二、為什麼要用「租金投報率」去挑房子？
其實很多包租公型的投資客，他們買房是為了產生「現金流」，也就是一般人常常的「被動收入」，如果你投入的購屋資金萬一最後真的因為房價下跌，但是最差的情況拿去出租也有有3%的獲利，其實也算是可以接受的（只要不要選在下跌時期賣房就不會現賠了）。
第三、萬一租金下滑怎麼辦？
這是一個風險，但是是一個機率相對較低的風險，通常房價的變動會因為屋主、買方的各種狀況而起伏很大，例如急售、賠售屋主的成交價格會低於實價登錄很多。
但基本上租金的行情就在那邊，要期待租金崩盤其實是一件非常困難的事情，國際超級房仲認為一般正常的房子月租金變動不會太大，因此您不太需要去擔心租金跟著房價同時下跌的問題。
第四、一定要3%嗎?
租金投報率要幾%，其實是依照每個縣市、區域、地段不同而斷定，一般北部的包租行物件有3%就算及格，但是到中南部包租行物件可能又要4、5%以上才適合。全部依照預期的「現金流」來做最壞的底線，也就是不賠售改出租的月租金收入。
這些東西或許跟您以前想的不一樣，但這確實是非常非常多包租公（婆）在購買出租型物件的邏輯，因為這種族群的投資客是非常保守的。
第五、可是我喜歡的房子租金投報率都不夠高
出價去殺吧，假設一間房子總價是800萬，如果您預期最底線的3%租金投報率來算，必須要用650萬買到，那你就勇敢地用這個價格去出價吧。
如果談成功了，恭喜你買到了一間適合自用、同時也可以收租的房子；如果沒談成，請問您有什麼損失嗎？
所以說，如果你真的很想買房子又擔心房價未來為賠的話，用這種方式選房、出價，會是您最保險、最安全、最合理的選屋方式（當然，如果您現在還想賺房價增值的話，我還是建議您往海外以及東協看才實際，台灣過去玩短期槓桿的時代已經結束了）。以上一些個人淺見，分享給過年後想購屋自住、成家立業的您。
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