【國際不動產】從事海外不動產投資之前，很多人都忘了注意最關鍵的「10大重點」
Last Updated on 2020 年 5 月 23 日 by 國際超級房仲
個人淺見:
「海外房地產」投資置產，已經是個很普遍、大家都能夠認同的理財方式，就好比你今天只是把錢從A銀行的定存→移到利率更高的B、C、D銀行定存一樣簡單。
我很欣賞巴菲特的這句經典名言：「眾人貪婪我恐懼，眾人恐懼我貪婪」，過去幾年談到海外房地產投資的時候，大部分的房仲業者都很恐懼，因此敢去貪婪的人都因此獲得了不少財富。不過到了現在，當房仲業者都開始紛紛想進軍海外投資時，整個海外銷售市場變得非常競爭且複雜，許多素質參差不齊的房地產業者都開始分食這塊大餅。
如果你是想跟著這波趨勢致富的房地產業者，第一步該怎麼做選擇才能讓客戶獲利、讓客戶滿意、讓整個交易安全呢？或者你是想跟著這波趨勢致富的投資者，你的第一步該怎麼判斷才能讓自己獲利、交屋後輕鬆，並且保障您資產的安全呢？
以下是我個人在海外不動產購屋的10個判斷心法，希望能幫想跟上這麼海外置產趨勢的您，有更多的判斷考量：
重點１【安全】
重點２【獲利】
你在做任何投資之前，最優先要考量的就是「安全」和「獲利」，只要這項海外投資無法同時滿足「安全＋獲利」這兩項條件，那我會建議您就別去想了，否則再大的利潤您也是看得到、吃不到。
以海外投資來說，「安全」指的就是您的產權、物件、交易過程、外國人購屋法規…等等的安全，尤其是產權的部分；「獲利」則比較單純，主要指得是租金、漲價，若有機會的話還可以賺到匯差（例如現在的日本、馬來西亞和澳洲）。
重點３【宏觀→微觀】
其實最主要是就針對【獲利】的部分拆解，而一個房地產標的會不會獲利，必須要看這個國家整體是否正在向上提升，例如：經濟起飛、國際貿易、大型建設、國家政策等，當一個國家整體有一股力量向火箭一般上升時，其他各行各業都會連帶被帶起來，尤其又有經濟火車頭的房地產。目前最明顯的例子，就是全世界都在拉攏的東協經濟共同體(AEC)市場。
而宏觀的大環境、國際情勢、趨勢看完之後，再來就是針對地段、建案、配套方式等等下去投資，像是這個建案周遭的環境如何、有沒有捷運站、社區配備有哪些、該區的客群甚至有無「保證出租」等等。
重點４【進場】
重點５【持有】
重點６【出場】
「進場→持有→出場」，這三個階段其實就是「海外不動產投資的全部」了，所以海外購屋該注意的事情不會跳脫出這三個重點，至於這三個重點的內容是什麼呢？
a. 進場：其實講得就是重點３【宏觀到微觀】的重點，比方說你要投資泰國房地產，就要先從東協RCEP的角度切入，接著是泰國的地利位置、泛亞鐵路的核心點、泰國經濟政策、重大建設…等的宏觀觀察。接著是微觀的曼谷市中心、精華區環境、捷運站距離….等部分，如果都沒問題的話，您就可以放心簽約購買了。
b. 持有：這個部分其實很簡單，但也是台灣投資者想到海外投資第一個抗拒的原因。所謂的持有當中就是交屋之後到出售之前，這段期間的最主要內容就是「過戶」、「找租客」、「收租金」、「維護修繕」四點，這四點是台灣包租公最頭痛的問題。
但是在海外投資房地產，這四點反而會是你最輕鬆的部分，因為各建案、代銷幾乎都有自己的「物業管理公司」，「物業管理公司」會把所有的繁瑣又煩人的事情幫你處理得好好的（不像台灣只有做保全跟清潔而已），你只需要每個月刷存摺看租金，以及看看這幾個月的房屋報告即可。
c. 出場：講得就是你出售房地產一直到獲利回到自己口袋，主要內容是「委售」、「找買方」、「簽約」、「匯款」這四點，這四點很單純但，卻是「大多數」海外不動產業者所沒有辦法處理的。
在台灣，有幫助客戶「獲利出場」經驗的業者相當少，因為大多數海外業者成立還不到兩年，連【進場到持有】這段經驗都很薄弱，更別說完全沒有處理到【出場】的經驗。一堆公司有標榜「一條龍服務」，如果你想知道這間公司是不是真的有做到「一條龍」，就多去詢問他們後續出售的相關細節即可。此外，比較重要的是賣掉房子拿到錢後的「海外所得」這一塊，主要是您國內＋國外所得不要超過台幣６７０萬即可（需要更深入資料請聯繫我）。
重點７【不動產業者】
其實海外不動產投資風險與複雜度沒有大家想像的那麼嚴重，不需要過度擔心而導致於裹足不前、錯失良機，但你真的最需要擔心的是「人」的問題，如果你遇到不好的業者，再好的國家與投資標的都會變成一場惡夢。
好學校有壞學生、壞學校有好學生，但你還是會希望自己的小孩去念台大不是嗎？所以沒有「業者」可以讓你１００分滿意，但你還是可以從幾個關鍵去看這個業者有沒有及格，像是：
a.這個業者的銷售量如何?如果賣不多那怎麼會有能餘力（錢）去做好一條龍服務。
b.該業者在當地有沒有自己的據點?這個據點的人力、資源夠不夠?還是只有廣告效益而已?
c.這間公司的業務人員多不多?專業能力是否足夠?還是多問幾句就搞不清楚狀況了。
d.物業管理的部分他們該怎麼處理?您要出售的時候他們有什麼管道?有實際經驗嗎?
e.業者的品牌規模大，不代表就一定優良，但是名不見經傳的小品牌確實是需要多觀察。
f. 有無提供不動產說明書、建築執照、稅費成本計算等「所有必須資料」，甚至對方是否為「不動產營業員」
重點８【你自己】
通常會到海外購買不動產的客戶，絕大多數都是投資使用，因此站在投資角度來看您是否了解自己必須先認清的事情。
a. 您是否具備足夠或者可周轉的現金?因為海外投資通常都要用現金購買（通常不是該國不開放外國人貸款，就是該國的房貸利率極高），千萬不要太勉強。
b. 海外投資的利潤回收，通常需要5-7年才會看到大幅利潤，最快最快也需要3年左右的時間。您是否可以接受中長期投資而非短期炒作?（千萬不要依靠轉紅單）
c. 親朋好友是否會影響到您的決定?人會在簽約後產生「售後焦慮」，這是很一般的狀況，但如果是第一次投資海外不動產的人這種焦慮會更明顯（尤其是看完５７台後）。
重點９【拜託，一定要做功課】
針對上一點【你自己】的部分評估完成，確定在心理及資金上可以負擔之後，最重要的就是你一定要做功課，而且我拜託你一定要做，否則真正好的物件你也沒辦法分辨是不是真的好，那這樣真的會很無言，尤其重點７【不動產業者】的部分，貨比三家不吃虧。
做功課還有另外一個好處就是你在預定或者下訂之後，不會還每天懷疑自己是不是太衝動而把自己給逼死。做過功課後，如果真的有發現奇怪、不明白的部分，就多向幾個不動產業者去請教，一方面可以幫你解惑、一方面也能同時過濾業者。
重點１０【資料一定要收好】
這一點相當重要，不論是你的匯款水單、不動產說明書、預定單、買賣合約以及所有資料，請務必一定要留起來，這些都是未來用得到的，例如水單的部分，等到未來獲利要匯款回來的時候，你先前工程款的水單就是佐證你購屋成本的單據；還有不動產說明書和預定單等等，萬一交屋後有任何的爭議這些就是很重要的證據了；至於買賣合約更要好好收著，因為在交屋之前買賣合約就視同你的權狀，而且很多國家在出售、貸款都必須要用到買賣合約，所以合約千萬千萬一定要好好收著。
前面其實大概分為四大層面：安全、獲利、流程、你
做個總結，這１０大重點分別是：
１ 【安全】
２ 【獲利】
３ 【宏觀→微觀】
４ 【進場】判斷
５ 【持有】當中
６ 【出場】機制
７ 【不動產業者】
８ 【你自己】
９ 【拜託，一定要做功課】
１０【資料一定要收好】
最後，海外不動產的投資、置產是一個已經成形的趨勢，雖然重點很多，但其實跟在台灣買房子大同小異，實際上的手續並沒有你想的那麼複雜；同時看看世界各地的房地產景氣循環吧，台灣房地產正處於衰退、蕭條期，再對比東南亞正要起飛與爆發，此時應該將資金放到哪裡去避險幾年，應該是個很顯而易見的判斷（我們很多客戶都是暫時先把資產配置到東南亞，等到幾年後台灣景氣熱起來，再帶回更多的資產回台灣）。
大家都聽過李嘉誠的司機那段故事，跟著李嘉誠就可以賺到數百萬的退休金，更何況是跟著習近平、歐巴馬呢。
