【曼谷憑什麼？】為什麼越來越多的日本房地產投資客，都紛紛把房子賣了改投資曼谷?
Last Updated on 2020 年 5 月 23 日 by 國際超級房仲
國際超級房仲：
► ►前幾天參加了2018年的房屋博覽會，發現參加這麼多次房屋博覽會、再加上網路搜尋的聲量，發現台灣想要投資日本房地產的投資者還是很多很多，每一次房屋博覽會，日本房地產的參加業者幾乎都可以佔1/3以上，代表著還是有很多台灣人喜歡投資日本房地產。
► ►但是，投資日本房地產是個正確的選擇嗎？
► ►我只能說：60分，而且必須是東京才有60分。
日本房地產2大狀況
► ►隨著這麼多年，台灣其實已經有大量投資客投資過日本房地產之後，現在大部分的業者與投資者都很清楚日本房地產的兩大狀況：
一、純租金市場：不要奢求你能在日本房地產賺到多好的價差
二、出售困難：出售時不但很難有價差，甚至屋齡越久越容易賠到錢
► ►這些狀況就要初步從歷史說起了，雖然以下講的部分可能大多數人都知道，但是國際超級房仲這邊仍然會大概在講到一些重點：「泡沫經濟」。
房地產泡沫化
► ►當年日本與東京房地產經歷過「日本第一」的輝煌時代(曾經創下整個東京房地產的價值可以買下整個美國)，接著在美國出手搞垮日本經濟(升息)之後，日本的房地產便進入了非常慘澹的狀況，許多房地產的價格只有最高峰的1/3、甚至1/4而已，這是一件多可怕的事情你知道嗎？
► ►比方說，你買了一個8000萬日幣的房子，房屋貸款6000萬，結果房地產泡沫化之後你的房屋價值只剩下2500萬，於是你把房子賣掉之後再拿去償還當初的6000萬貸款，你仍然欠銀行3500萬日本的貸款本金+利息要繳，非常恐怖。
► ►當時日本房地產的泡沫也讓日本走上失落的20年，而當時那一輩的人因為房地產泡沫化而走上的絕望之路，也讓下一代的日本年輕人對房地產失去信心，不認為房地產是一個能夠保值、增值的產品，就像是車子一樣：越放越不值錢。
► ►這也是為什麼現在這一個世代的日本人，幾乎都對日本房地產沒有信心的核心原因。
越放越不值錢的日本房地產
► ►既然房地產已經沒有保值、增值的投資價值了，於是日本的房地產就漸漸地回歸到「剛性需求」的自用市場。
► ►一個只論剛性需求的自用市場是什麼樣子？就是房價會相當難提升，無論是現在的日本、台灣，或是許多房地產控管嚴格的先進國家，缺乏投資價值的房地產就很難價格上漲，大家就更不願意買房子。對日本房地產沒有信心的日本人，對於房地產的看法就只剩下一般使用，無法投資。
► ►常常會有人拿買車跟買日本房地產來做比喻，其實還算是滿貼切的，因為房地產既然不會越擺越值錢的話，那接下來房子越來越舊、價值當然比不上新蓋好的漂亮房子，再加上許多日本舊房子在1984年之前建造的都是適用舊的建築法規，因此對地震的耐性是較為不足的，大家也就更比較偏好安全性較高的新房子。
PS:日本幾乎每經過一次重大地震災害，就會提升一次地震相關的建築規定。
► ►所以說，如果在台灣你聽到你朋友30年前就買了房子，我們通常都會跟他說：「哇！那你現在的房子賺不少喔」；但是相反地，如果日本人聽到朋友30年前買了房子，通常心裡大概就會知道：「哇！那應該賠了不少」。
► ►日本房地產，真的是一個越放越不值錢的市場。
日本房地產並不是東京房地產
► ►前面講的是日本房地產的概況，而東京的房地產雖然跟日本整體的狀況有些不同，但大致上還是脫離不了這樣的框架內，因此我才常常說：「投資海外不動產，選對國家才是最重要的」。
► ►東京因為是日本最大城市（日本沒有首都），同時也是全世界最大的都會區，因此房地產的狀況相較於日本其他房地產稍微有一些優勢，大量外縣市的人進入東京尋求工作機會，因此東京的人口密集度也是非常恐怖的，也因為這麼多人進入東京導致東京的剛性需求高，再加上東京的人均所得非常地高，所以面對較高的租金其實也不是太大的問題。
► ►這也就是為什麼東京是屬於一個租金市場的原因，畢竟地狹人稠、大量的自用需求在東京、再加上所得夠高與漲不起來的房價，因此讓東京租金投報率還算是不錯。
► ►至於其他像是沖繩、北海道、大阪….等等，我的個人淺見是如果連最好的東京都只能達到60分的話，其他城市您真的不要太樂觀，尤其是要特別小心外縣市充斥著高額保證租金的物件，一看就是非常詭異且不正常，建議對於這一類的產品還是敬而遠之會比較安全，畢竟全世界那麼大，要找到比日本二三線城市好的房地產標的絕對是非常容易的。
秒懂東京的房市獲利
► ►不過東京的租金市場也不是都完全優秀，通常必須是屋齡15年以上的建案因為售價便宜，所以表面投報率大概都有5-6%的水準，如果是屋齡在30年以上的建案，甚至有可能達到10%左右投報率！但是你必須要知道的，這一類的物件就會因為屋齡較久，因此持續持有的話房價賠錢的機率會較大(但是也不至於到崩盤、慘賠的地步)。
► ►但是相反地，屋齡較新的房子，雖然可能有一些微幅的上漲機會，但是因為售價較高所以租金投報率並不會太漂亮，可能只有2-4%的水準，微幅的小小漲幅與相當低的租金投報率，因此我並不會建議投資東京的新建案，有這種預算買許多城市都能夠賺到更多更好更安全的獲利。
► ►所以說，在東京要投資哪一種類型的物件可以參考上面的分析，簡單說就是：新房子可能可以小漲一些但是租金低，越舊房子投報率越高但是房價越可能下跌。
東京的房子真的不會漲價嗎？
► ►有機會！但是非常困難，不值得去「賭運氣」。
► ►雖然東京的房子會隨著屋齡越來越下跌是大家都知道的事情，但是仍然是有機會買到會上漲的建案，通常這種建案還是要找地點好、進車站而且屋齡較新才有機會，舊房子要上漲實在是太困難，需要非常非常精準的眼光與運氣才有可能賭中。
► ►因此，投資東京不動產建議還是不要特別去期待它的房價會漲，能夠保值甚至不要折舊賠太多就是很棒的結果了，建議還是以挑選租金投報率夠高的中古屋為優先。如果要短期持有，可以購買屋齡約15年左右的物件；想要長期持有，可以找30年以上的建案收高租金，但是就別想到要賣的事情了。
► ►不過，2011-2014年這段時間內，東京房地產確實有上漲了一波房價，上漲的原因不是因為經濟、所得、供需等等一般上漲原因，而是因為2020東京奧運這個強大議題，再加上那幾年大陸剛好因為限購令在打房，導致中國有大量資金也跑到東京房地產去避險，所以才導致房價20年靜如死水的東京房價又往上漲了一小波。
► ►不過這個漲幅卻沒有持續下去，同時那幾年剛好也是日幣匯率的高點，因此那一段時間投資東京的民眾與投資吉隆坡的相同，都是賺到房價、賠了匯率，一來一回下來其實並沒有真的賺到多少，還必須要繼續持有等待匯率回升的那一天。只是依照日本限在低迷的經濟與無法刺激的通膨狀況來看，近幾年內日幣要回升的機率實在是微乎其微。
至於什麼樣的人適合投資東京不動產呢?
► ►我會說，如果您的資金有超過上億台幣，而且希望可以找非常地安安穩穩收取穩定3%左右租金的話，東京的大型商務建案是非常適合資金龐大、追求低風險的客群，畢竟日本大型商辦的穩定性還算是相當不錯的。
為什麼資金會往泰國曼谷房地產移動?
► ►其實原因很簡單，曼谷市區有著與東京類似的狀況：地狹人稠，也因此剛性需求極高，同時每年曼谷市區的住宅供給量逐年減少，但是曼谷市區人口增加的速度卻不減反增，一帶一路的東南亞核心建設也在曼谷，再加上曼谷有非常大量的日本企業、日本外商人士…..等等，讓許多原本喜愛投資東京不動產的投資客，近年都在紛紛變賣東京的不動產而將現金配置在曼谷，除了同樣4-6%的租金投報率以外，曼谷市區近年還有約6-8%的房價漲幅可以期待，更何況曼谷的房地產稅賦跟日本比起來，實在是輕到一個沒有天理。
► ►舉個例子：之前有一位台中的J先生告訴我，它在東京花了1000萬台幣夠買了新建案，表面租金投報率4%，扣掉東京房貸、相關稅賦成本、會計師報稅費用….等等，最後實際的租金也只有拿到1%（即便房貸利息不算也只有3%左右），而且收到的租金還不能直接轉回台灣，必須要親自飛去東京的台灣銀行分行提領or轉帳出來，這也是很多東京投資者一開始都不曉得的隱藏成本。
結論
► ►東京不動產並不是非常良好的投資區域（其他日本城市就更不用說了），如果要投資東京房地產就不要想著賺價差，想著本金不要賠太多會是比較實際的狀況。至於租金方面，建議找15年屋齡左右的房子，租金還算及格(4-6%)、跌幅應該也不會太大，但是更老投報率更高的房子就要有賠到本金的準備；越新越高級的住宅有賺到一點點價差的可能，但是租金相當地低，不太推薦。
► ► 所以說，全世界這麼大、有這麼多的城市，如果只是為了賺個4-6%左右租金，還要擔心房價會跌、銷售速度慢、匯率波動風險、天災人禍、日本法律過於偏袒租客（你可不能隨便漲房租或者收回房子）….等等的狀況，那麼全世界有太多城市除了可以賺到這個租金以外，還能夠有優秀的房價漲幅可以讓投資者期待。
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