【海外房地產投資】保證租金、保證買回的隱藏風險在哪裡？看完這篇可能幫你省幾百萬元│國際超級房仲

【海外房地產投資】保證租金、保證買回的隱藏風險在哪裡？看完這篇可能幫你省幾百萬元

2017 年 7 月 5 日國際超級房仲 0

Last Updated on 2020 年 5 月 31 日 by 國際超級房仲

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▮前言

　　我得先講：保證租金的物件，不是絕對不能買，但如果遇到是保證的%數特別高、時間特別久的，建議你少碰為妙；如果還看到標榜「保證買回」的，那你就絕對別碰了，相信我。

　　昌鵬這幾年在世貿館參加「國際房地產博覽會」這四天時，看到市場上還是非常多家的業者都有推出所謂「保證租金」加「保證買回」的這種地雷產品，而且比例非常的高，這讓昌鵬非常擔心，因為如果市面上充斥著過多「保證型」的代銷建案，那麼台灣的海外房地產很有可能被這些產品給搞壞。

　　為什麼我會這樣說，首先你應該要了解為什麼會有「保證型」建案的由來…..

PS：
　　2020.5.23補充，果然如我所預料的，後來這兩年發生了非常多「保證型」建案的糾紛，非常多的投資者拿不到保證租金，甚至也有大品牌海仲介負責人被羈押的情況發生。

　　接下來還有幾個未爆彈將陸續爆發，請各位千萬不要在購買小建商的「保證買回」物件。

▮一、什麼是保證租金、保證買回？

㊀保證租金：

　　指的是當建案一交屋之後，建商會給購屋者1-3年，或者5-15年的固定淨租金，通常落在5-8%左右；而保證的時間一過，該建案就回歸到市場機制，交由市場去做租金行情的判斷。

㊁保證買回：

　　指的是在一定期間之後，建商會以原價或者加價的方式，將您購買的資產給買回去，通常時間都會在5、10、15甚至20年的時間點被買回，您不必去煩惱未來交給誰賣、賣給誰的問題，因為這方面的風險全部轉嫁到建商身上。

　　同樣地，這個建案的漲幅也就跟您沒有關係了。

　　通常「保證買回」一定都會搭配「保證租金」一起，比方說：保證每年淨8%租金、第十年建商120%買回，而這也是一般市面上常看到的方案，多發生在英國、柬埔寨和泰國。

▮二、為什麼要有保證租金、保證買回？

㊀為什麼會有保證租金：

　　通常以預售屋來說，落成之後的第一年都不是很好租，尤其是東南亞的房地產市場，因為空屋多所以大多數屋主都會削價競爭（空窗期較長、租金也較行情低，因為剛交屋的房子社區所有的空屋需要大量租客去入住）。

　　這時候租客的選擇性就會很高、東挑西揀、再加上殺價的原因使得租金也不會漂亮。

　　許多建商或業者為了避免投資者有這方面的擔心，就會推出前1-3年的保證租金，讓投資者可以在租金最不漂亮的時候避開租金低與空窗期的風險，等到第3年開始社區也穩定了，回到一般市場上收租也很安全。

㊁為什麼會有保證買回：

　　許多建商或者業者，為了避免資金全部卡在不動產內而需要資金活化，就會用這種方式把產權再轉售給投資者，給投資者合理的保證獲利，同時繼續持有這個不動產做運用（收租管理），並且在未來資金回本之後，利用這些年獲利的資金再將資產從投資者買回，等於將資金做最大化的利用。

　　投資者則更是划算，等於是買了一個比銀行利率高好幾倍的「定存產品」。

♜ 上面的模式看起來非常的合理、健康吧！

　　錯，其實並非如此。

　　實際上，根據2014-2020年下來的觀察，發現我們異常保守的台灣投資者，卻竟然十分鍾情有保證租金加保證買回這種配套的物件，尤其是如果購買價格又很低的情況下（通常都不到400萬台幣，甚至有100萬的物件）。

　　低總價、高利潤還零風險，真的很吸引人來買，對吧？

　　但是你曉得嗎，有多少的業者利用這種模式反而把風險轉嫁到投資者身上，「真正零風險的是建商與業者，唯一真正承受風險的只有購買者！」

　　目前市面上有太多台灣投資者，因為功課沒有做足，誤以為自己買到了一個高獲利、零風險的產品而沾沾自喜，然而其實您只要理性地想一下，怎麼可能會有高獲利卻零風險的投資機會呢？對吧！

擔心自己投資海外房地產之後變成海外孤兒嗎？那還不趕快點進來

▮三、保證租金的風險在哪？

你必須要了解當中真正的風險才不會被黑心業者騙了

　　先從保證「租金」來講，許多開發商為了讓民眾以為物件租金很高，因此就會推出非常高保證租金（甚至是6-8%的淨租金），通常一次保證三年以上，讓民眾以為自己至少已經確認了18-24%左右的利潤進口袋。

　　實際上，羊毛出在羊身上，建商跟業者不可能是笨蛋，因為賠錢生意是沒人願意做的。

　　通常業者都是計算完之後，早就把這些未來要給你的「保證租金成本」灌入房價裡面，而且這種產品通常租金也不到這種價。

　　也就是說，建商是拿你的錢再付租金給你，同時你的這個資產還讓建商多賺幾年的淨租金。

　　還聽過更扯的，有某些柬埔寨的建商利用這個方式，甚至在購買時就告訴你：「你這21%租金不用等到未來收租才拿到，我現在就讓你先折在房價裡面」。

♜ 最後的風險呢？就是很難賣或者賣不掉！

　　「你要他的利，他要你的本」。

　　前面你收6-8%的淨租金收得很開心（或者已經早被折入房價內而慶幸），結果三年的保證期一到才發現，自己這一個物件的租金行情非常的差，也許第四年開始的租金只有3-4%不到，甚至有些位於郊區還找不到租客）。

　　想要賣掉才發現，原來當初購買時，自己的購屋行情就比周遭貴了20%左右，等於你買的已經是未來的價格，要賣也沒什麼利潤了，只能繼續擺著等機會。

　　拉回你的理智想像一下，現在全世界有什麼產業什麼投資，是可以穩定有6-10%的獲利？現在建商跟銀行的貸款也不需要到這麼高的%數，如果建商真的需要錢他大可以跟銀行貸款，何必給你這種高到不可思議的利息呢？

▮四、保證「買回」的風險在哪？(這個最可怕！)

　　這個更要特別小心，基本上我看到有「保證買回」的物件，基本上就是大大大地雷了。

　　就像昌鵬前面提到的：「建商跟業者一定比你更會算」。

　　未來的事情誰敢完全保證？所以未來的這些風險怎麼可能都交由自己承擔，所以一定是盡量地把這個風險轉嫁到投資者身上，建商和業者轉嫁風險的方式就是：「增加售價」，至少他們可以先拿你的錢付給你，剩下的現金就讓它們操作高槓桿，而建商的高槓桿操作就是你所看不到的「高風險」。

　　萬一該建商或業者高槓桿操作不當而失利，該物件本身又不可能帶來這麼大的獲利去支付租金與買回成本，那這個建商何業者至必就是「違約」甚至倒閉了。

　　再加上依據國際超級房仲這幾年的觀察，只要是「保證買回」的產品，它的售價必定比周遭行情貴！比較貴並非不合理，不合理的部分在於「貴多少倍」，而非貴多少%、貴多少成？

　　許多保證買回的案件，如果售價比周遭貴10-30%，可能還算是非常合理範圍內，你不排斥的話也勉強可以接受的（但我還是不建議），但問題就來了：

　　現在市面上有好多好多好多好多「保證買回」的物件，它比周遭的售價行情貴的幅度是以『倍數』在計算，這樣的產品未來出事情，你該賣給誰？？

♜ 最後的風險呢？就是賣掉也大賠錢！

　　試想一下，一個每坪售價在20萬元的區域，這個建商或業者以一坪80萬甚至120萬的售價賣給你，然後再以這個成交價的保證租金給你錢，這可是非常恐怖的現金流支出，你得好好想一下：

　　這個業者要怎麼把20萬價值的東西，生出120萬的固定7%現金流給你？

　　而且這種建案的特色都是：地段很差、物件難賣、建商很小（如果這麼熱銷，建商和業者，何必幫你承擔這麼巨大的保證買回風險）。

♜ 這樣您應該就懂了吧，最可怕的還在後面。

　　如果這個建商或業者非常地厲害，能夠依照合約正常給付保證租金給你、時間到了也能夠依照約定買回去，那雙方都兩全其美毫無爭議，但請不要那麼天真，任何業者都有經營的問題。

　　萬一這個建商或業者屆時發生狀況無法履約，付不出租金、或者發生無法買回的情況怎麼辦？至少2014-2020年下來，我還沒有聽到哪個建案確實如約原價買回的，如果有請您分享給我。

　　以行情20萬、購買價120萬、保證租金7%、第十年120%買回，但是建商出狀況為例：

接下來的流程是這樣的：

該建商／業者會申請破產
產權回歸到你的手上
你拿去市面上出售變現
結果發現20萬一坪的東西根本賣不到120萬
最後依照正常行情賣掉
賠了80%的購屋成本
即便租金拿了ˇ30-60%左右
賠錢

　　至於建商or業者呢？

　　他們該拿的佣金、該賺的房價早就都先賺走了，剩下的就是購買者的事情，因為屆時他們已經口袋早就滿滿的，一點風險都沒有，公司就放任直接倒閉破產，投資者求助無門。

　　這不是危言聳聽，有幾家之前滿有名的海外代銷公司，最後也都因為保證型建案而破產倒閉，甚至負責人都被收押而上新聞了，請問您真的還有必要碰這種地雷物件嗎？

投資海外房地產千萬不要聽Sway的四招保命，否則不但沒幫上你，還讓你聽了以後更慘

▮五、該怎麼控管保證型物件的風險？

　　重點：行情、誰來保證?

(一)行情差距

　　第一個無論是保證租金還是保證買回，你要確保你購買的建案是健康而不是虛胖的，就要好好查一下售價與行情的差距在哪裡？

(二)市場交易狀況

　　第二個則是要確認，這一區的交易狀況是不是很熱絡？不要行情都是很久遠以前、或者是很稀少的建案。

　　簡單講就是：以「保證租金」來說，如果售價、品質、規格與周遭行情相比是合理，甚至是幾乎一樣的，那就沒有問題；以「保證買回」來看，只要售價、品質、規格與周遭行情相比「不要貴太多(不要到倍數)」，那就是可以接受的。

　　不過盡量還是單純一點不要買有保證型的物件，真正夠好的物件都不太會用到保證的方式來銷售的；也就是說，當你能夠買到安全的食物時，你為什麼要去嘗試地溝油呢？

(三)誰來保證?

　　第三個，則是這個負責「保證」的人是誰？是上市公司嗎？是前幾大的開發商嗎？如果是一個資本額低的小公司，請問他們拿什麼來跟你保證？

　　如果沒有負責能力的話，寫在多的白紙黑字、用什麼履約保證也是一點用都沒有的（怎麼會有人相信履約保證，對於保證型建案有加分？這是完全不同的事情），果然在2019年就有一間標榜保證租金又有履約保證的海外物件，最後爆出吸金新聞了。

這是2019年10月份，我受邀上節目講解這種保證買回物件的吸金案事件

ＰＳ：附帶一提，保證型的物件也要特別留意是什麼類型的產品，市面上大多是酒店、旅館、民宿、學生宿舍或者停車場，這種「非一般住宅」的建案，在未來出售時的接手性極差，因為這種產品的剛性需求（自用）非常的弱，萬一又是蛋白區就更別想順利賣出了。

你知道最多的海外孤兒，通常都是直接找建商買的這種類型嗎?

▮六、結論：千萬別碰這類建案

　　你要的是他的「利」，他要的是你的「本」。

　　所以說，當您下次看到海外業者在對您兜售「保證租金」、「保證買回」型的產品，並且告訴你說：「這是零風險」時，請你趕快給他一記迴旋梯並且迅速離開吧。

　　沒有什麼投資是零風險的，連養小孩都有可能栽培出渣男渣女了，對吧？

　　投資海外不動產跟投資任何金融產品一定，它絕對不可能是完美的，當中一定有風險，一定要記得：「風險是來自於無知」；只是這些風險，劣質業者不會跟你說，你必須要找到正派的業者來諮詢。

　　而投資要做的就是先找到專業又正派的仲介，接著評估當中的可能風險，考量是自己是否能承擔它之後再做決定，千萬不要投機取巧，否則吃虧的永遠是資訊不對稱的買方！

投資海外房地產之前，先了解這十大投資者必問的經典問題吧

　　如果對於海外投資或是保證型物件還有疑慮的話，歡迎透過下方的LINE@ ID：@superagent，加入之後與我聯繫，也希望這篇文章可以幫助到你，不會像其他一般台灣投資客一樣慘賠好幾百、好幾千萬。

延伸閱讀：為什麼海外投資虧錢的居多?廢話，因為你都愛買這10種建案啊

如果要「穩健投資」海外房地產，建議還是單純選擇：

需求遠大於供給的城市
精華區（地段）
頂級建商（好產品）

這樣就可以讓你立於不敗之地、晚上睡覺都會笑了。

想要投資海外房地產之前，先了解你會經歷哪10大步驟吧

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