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【海外房地產投資】保證租金、保證買回的隱藏風險在哪裡？看完這篇可能幫你省幾百萬元

本文作者－國際超級房仲

▮前言

　　我得先講：保證租金的物件，不是絕對不能買，但如果遇到是保證的%數特別高、時間特別久的，建議你少碰為妙；如果還看到標榜「保證買回」的，那你就絕對別碰了，相信我。

　　昌鵬這幾年在世貿館參加「國際房地產博覽會」這四天時，看到市場上還是非常多家的業者都有推出所謂「保證租金」加「保證買回」的這種地雷產品，而且比例非常的高，這讓昌鵬非常擔心，因為如果市面上充斥著過多「保證型」的代銷建案，那麼台灣的海外房地產很有可能被這些產品給搞壞。

　　為什麼我會這樣說，首先你應該要了解為什麼會有「保證型」建案的由來…..

PS：　　2020.5.23補充，果然如我所預料的，後來這兩年發生了非常多「保證型」建案的糾紛，非常多的投資者拿不到保證租金，甚至也有大品牌海仲介負責人被羈押的情況發生。　　接下來還有幾個未爆彈將陸續爆發，請各位千萬不要在購買小建商的「保證買回」物件。

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▮一、什麼是保證租金、保證買回？

㊀ 保證租金：

　　指的是當建案一交屋之後，建商會給購屋者1-3年，或者5-15年的固定淨租金，通常落在5-8%左右；而保證的時間一過，該建案就回歸到市場機制，交由市場去做租金行情的判斷。

㊁ 保證買回：

　　指的是在一定期間之後，建商會以原價或者加價的方式，將您購買的資產給買回去，通常時間都會在5、10、15甚至20年的時間點被買回，您不必去煩惱未來交給誰賣、賣給誰的問題，因為這方面的風險全部轉嫁到建商身上。

　　同樣地，這個建案的漲幅也就跟您沒有關係了。

　　通常「保證買回」一定都會搭配 「保證租金」一起，比方說：保證每年淨8%租金、第十年建商120%買回，而這也是一般市面上常看到的方案，多發生在英國、柬埔寨和泰國。

▮二、為什麼要有保證租金、保證買回？

㊀ 為什麼會有保證租金：

　　通常以預售屋來說，落成之後的第一年都不是很好租，尤其是東南亞的房地產市場，因為空屋多所以大多數屋主都會削價競爭（空窗期較長、租金也較行情低，因為剛交屋的房子社區所有的空屋需要大量租客去入住）。

　　這時候租客的選擇性就會很高、東挑西揀、再加上殺價的原因使得租金也不會漂亮。

　　許多建商或業者為了避免投資者有這方面的擔心，就會推出前1-3年的保證租金，讓投資者可以在租金最不漂亮的時候避開租金低與空窗期的風險，等到第3年開始社區也穩定了，回到一般市場上收租也很安全。

㊁ 為什麼會有保證買回：

　　許多建商或者業者，為了避免資金全部卡在不動產內而需要資金活化，就會用這種方式把產權再轉售給投資者，給投資者合理的保證獲利，同時繼續持有這個不動產做運用（收租管理），並且在未來資金回本之後，利用這些年獲利的資金再將資產從投資者買回，等於將資金做最大化的利用。

　　投資者則更是划算，等於是買了一個比銀行利率高好幾倍的「定存產品」。

♜ 上面的模式看起來非常的合理、健康吧！

　　錯，其實並非如此。

　　實際上，根據2014-2020年下來的觀察，發現我們異常保守的台灣投資者，卻竟然十分鍾情有保證租金加保證買回這種配套的物件，尤其是如果購買價格又很低的情況下（通常都不到400萬台幣，甚至有100萬的物件）。

　　低總價、高利潤還零風險，真的很吸引人來買，對吧？

　　但是你曉得嗎，有多少的業者利用這種模式反而把風險轉嫁到投資者身上，「真正零風險的是建商與業者，唯一真正承受風險的只有購買者！」

　　目前市面上有太多台灣投資者，因為功課沒有做足，誤以為自己買到了一個高獲利、零風險的產品而沾沾自喜，然而其實您只要理性地想一下，怎麼可能會有高獲利卻零風險的投資機會呢？對吧！

擔心自己投資海外房地產之後變成海外孤兒嗎？那還不趕快點進來

▮三、保證租金的風險在哪？

你必須要了解當中真正的風險才不會被黑心業者騙了

　　先從保證「租金」來講，許多開發商為了讓民眾以為物件租金很高，因此就會推出非常高保證租金（甚至是6-8%的淨租金），通常一次保證三年以上，讓民眾以為自己至少已經確認了18-24%左右的利潤進口袋。

　　實際上，羊毛出在羊身上，建商跟業者不可能是笨蛋，因為賠錢生意是沒人願意做的。

　　通常業者都是計算完之後，早就把這些未來要給你的「保證租金成本」灌入房價裡面，而且這種產品通常租金也不到這種價。

　　也就是說，建商是拿你的錢再付租金給你，同時你的這個資產還讓建商多賺幾年的淨租金。

　　還聽過更扯的，有某些柬埔寨的建商利用這個方式，甚至在購買時就告訴你：「你這21%租金不用等到未來收租才拿到，我現在就讓你先折在房價裡面」。

♜ 最後的風險呢？就是很難賣或者賣不掉！

　　「你要他的利，他要你的本」。

　　前面你收6-8%的淨租金收得很開心（或者已經早被折入房價內而慶幸），結果三年的保證期一到才發現，自己這一個物件的租金行情非常的差，也許第四年開始的租金只有3-4%不到，甚至有些位於郊區還找不到租客）。

　　想要賣掉才發現，原來當初購買時，自己的購屋行情就比周遭貴了20%左右，等於你買的已經是未來的價格，要賣也沒什麼利潤了，只能繼續擺著等機會。

　　拉回你的理智想像一下，現在全世界有什麼產業什麼投資，是可以穩定有6-10%的獲利？現在建商跟銀行的貸款也不需要到這麼高的%數，如果建商真的需要錢他大可以跟銀行貸款，何必給你這種高到不可思議的利息呢？

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▮四、保證「買回」的風險在哪？(這個最可怕！)

　　這個更要特別小心，基本上我看到有「保證買回」的物件，基本上就是大大大地雷了。

　　就像昌鵬前面提到的：「建商跟業者一定比你更會算」。

　　未來的事情誰敢完全保證？所以未來的這些風險怎麼可能都交由自己承擔，所以一定是盡量地把這個風險轉嫁到投資者身上，建商和業者轉嫁風險的方式就是：「增加售價」，至少他們可以先拿你的錢付給你，剩下的現金就讓它們操作高槓桿，而建商的高槓桿操作就是你所看不到的「高風險」。

　　萬一該建商或業者高槓桿操作不當而失利，該物件本身又不可能帶來這麼大的獲利去支付租金與買回成本，那這個建商何業者至必就是「違約」甚至倒閉了。

　　再加上依據國際超級房仲這幾年的觀察，只要是「保證買回」的產品，它的售價必定比周遭行情貴！比較貴並非不合理，不合理的部分在於「貴多少倍」，而非貴多少%、貴多少成？

　　許多保證買回的案件，如果售價比周遭貴10-30%，可能還算是非常合理範圍內，你不排斥的話也勉強可以接受的（但我還是不建議），但問題就來了：

　　現在市面上有好多好多好多好多「保證買回」的物件，它比周遭的售價行情貴的幅度是以『倍數』在計算，這樣的產品未來出事情，你該賣給誰？？

♜ 最後的風險呢？就是賣掉也大賠錢！

　　試想一下，一個每坪售價在20萬元的區域，這個建商或業者以一坪80萬甚至120萬的售價賣給你，然後再以這個成交價的保證租金給你錢，這可是非常恐怖的現金流支出，你得好好想一下：

　　這個業者要怎麼把20萬價值的東西，生出120萬的固定7%現金流給你？

　　而且這種建案的特色都是：地段很差、物件難賣、建商很小（如果這麼熱銷，建商和業者，何必幫你承擔這麼巨大的保證買回風險）。

♜ …