【一針見血，你一定不想承認】為什麼別人都可以在房地產中獲利？而我卻沒有那個「緣分」？
Last Updated on 2020 年 5 月 23 日 by 國際超級房仲
國際超級房仲：
►► 每當我跟客戶聊到近幾年的房地產獲利分析，並且建議客戶可以購買的時候，很常聽見客戶說：「他們那麼早進去買，當初房子那麼便宜，當然會賺錢啊」，而當我再繼續說明的時候，通常客戶下一句的反應就是：「這幾年房價已經漲起來了，我現在進去已經晚了啦」。
►► 這時候我都想了解買方這麼有自信的判斷「已經太晚」的原因，結果不外乎給的答案就是：「這幾年一直在漲啊」、「已經漲了幾年啦，應該差不多了」、「這個價格感覺已經很貴了」、「他們買這麼便宜，都被他們賺走了」、「當地的朋友說之前才多少錢而已」、「已經漲了三四年了耶」，甚至還有人說「因為現在不是起漲點」。
一、這就是很典型普通買方
跟專業投資者的差別
►► 你可以從一般台灣買方的回答發現，這些人對於房價的高低，大多數都是用「感覺」來判斷的。
二、請冷靜、理性地思考一下
房價高低不是憑自己你的感覺說的算
►► 我們投資房地產要獲利，當然是選擇一個該城市房價是往上升的地方，絕對不可能去投資一個正在往下跌的城市，讓我們回想一下最近十年台灣的狀況：
►► 2009-2014年，是台灣房地產房價暴漲的階段，很明顯房價是一個往上正成長的地方，當時的房價是一天比一天高，所以才有這一句經典名言：「今天不買，永遠都是高點」，因此在那段期間隨便買房子都會賺錢，房市非常熱絡。
►► 但是同樣在那一段時間，還是有很多買方或投資者說：「現在房價已經高了」、「人家買得早當然賺錢」、「我們現在進場沒機會了啦」….等等消極的言論，所以這些人一天一天看著房價上升，卻也一天一天更不敢買房子了，因為他們每天都擔心現在房價是高點，更擔心自己買了之後就會開始跌價。
►► 時間來到了2014-2017年，從台北開始慢慢蔓延到全台灣的房地產蕭條，甚至2016年在「房地合一」這個重稅上路之後，當年的成交量竟然比當初SARS時期還要更低，即便到了2017年交易量也沒有回升多少，台灣房價也是平均每年跌幅在8%左右，房價反而變成一天比一天還要低了。
三、OK，
現在問題來了
►► 當初因為房價一天一天變高而不敢進場的買方，現在完全相反，台灣來到了房價一天比一天低的階段，依照正常邏輯：這些買方是不是應該可以進場買房子了呢？
錯！這些買方還是不敢買！
►► 為什麼呢？因為這些買方看到房價一天比一天低，他們一樣會擔心買了之後還是會繼續下跌，現在買的價格等到幾年後就會是高點了。
四、有沒有覺得很想吐血
這就是國內許多買方的心態
►► 房價在漲的時候，你擔心買了之後可能會下跌；房價在跌的時候，你又擔心買了之後會繼續跌；你會不會覺得，自己在房地產的判斷上很外行呢？但是這些買方通常還會說：「如果是當年的房價我當然會買啊，當時那麼便宜」
►► 說真的，這些就是標準的講幹話。
►► 接下來我會詢問這種類型的買方，如果現在有一個地方很類似於十年前台灣房地產的狀況：「房市熱絡、交易量大、稅低到不可思議、房價才剛起漲幾年、租金高、外資又多、一大堆大型建設與國際建設，甚至這個城市的人民買房子還幾乎可以貸款到全額，像極了當年台灣房地產最火熱的時候，你願意投資嗎？」
►► 而當買方知道這樣的標的是在海外的房地產、而且我也將相關能夠佐證的數據給買方看時，接下來他們還是會說一樣的話：「可是現在進場已經晚了」、「都被炒高了」…..等等的話。
（看完這五分鐘的短片，你就能明白一切盲點了）
五、現在終於了解
自己為什麼無法靠房地產獲利了吧？
►► 漲的時候嫌貴、擔心買了就跌；跌價的時候，又擔心會跌個不停；再給你個機會回到上漲的區域，結果又是那一套「外行的判斷」。
►► 說真的，如果你是這樣的買方／投資者的話，房仲人員如果有「可以馬上賺錢的物件」，為什麼要先讓你知道？反正講了半天你也只會擔心不會下手，只想找一個100%高獲利、零風險的物件，但是怎麼可能會有這種東西，就算有也為什麼要報給你呢？
►► 更別說通常一般買方已經買到很便宜了，還是會趁現在房市不景氣而狠狠地大砍仲介服務費，自己省了幾百幾千萬卻捨不得讓仲介賺取應有的利潤，還真的不如報給投資客，至少他們比較阿莎力，講好的服務費也不會亂砍。
六、投資海外房地產也是一樣的狀況
(泰國知名建案開賣日)
►► 除了剛剛講的買方「心態面」導致自己永遠買不到會賺錢的房子以外，現在要找到能夠獲利的不動產絕對只能往其他國家找了（台灣房地產的前景為亞洲最後一名，以國際排名來說甚至輸給希臘）。
►► 既然要到陌生國家找能夠獲利的標的，就不要一直想著「台灣的投資經驗」，很多外行投資者都會把自己在台灣那一套「僥倖獲利」的邏輯帶到其他國家去挑選不動產，比方說：硬要找大坪數、什麼都要找最低價、不在意建商品質、看到一堆贈送配套就購買，甚至還有看風水跟算命的….等等，完全不先做功課。
►► 在投資海外房地產風氣比較熱絡的香港、大陸，他們的房仲人員不像台灣房仲有那麼多耐心，會向跟買方一一說明：為什麼要前往海外投資、什麼是東協、這個地方要怎麼挑房子….等等，香港與大陸的房仲人員的看法是：「既然你要來投資海外房地產，你當然要先把市場搞清楚再來問建案」、「還有一堆人等著要選房，哪有那麼多時間跟你慢慢從頭說明」。
►► 有沒有突然覺得在台灣投資海外房地產，是件輕鬆、又幸福的事呢？
►► 重點又來了，這就是國際超級房仲最受不了的部分了，我可以接受投資者已經做過功課卻有不完整的看法，但真的很受不了什麼屁都不懂、完全不做功課，卻一直認為自己很懂海外房地產的人。要知道：「不怕不知不解，就怕那些一知半解、半桶水的人」。
七、投資之前不做功課真的很讓人受不了
因為這些買方連好的壞的都不會分
►► 我們經常看見拿到地段非常好、品質非常高，而且當地人排隊想搶都搶不到的超優物件！費了千辛萬苦好不容易跟建商要到這些單位（外加跟當地相同的優惠）給台灣投資者，結果有非常非常非常多的台灣買方竟然「不識貨」，嫌地點不好、嫌品質普通、嫌建商沒有名氣…..等等，真的快吐血。
►► 到最後，這些買方竟然會去買一些當地人都唾棄、銷售量差、沒人要的物件，只因為那些案件「看起來很便宜」。
►► 而海外房地產發展到2017年底，至今也有四年多的時間了，這四年已經再再證明有許多人是確確實實在海外房市獲利的（除非你只看好房網），只要你有先做功課（才會識貨）、找到一個成績良好的業者（幫你做完整售後服務），基本上只是在海外房市賺多賺少的問題而已。
►► 但就是有很多人不做功課、貪小便宜，結果去買那些不知名小建商、以為是市中心的郊區、錯誤的房型格局，有一些人還找一些不收２％服務費的小公司買（免費的最貴），甚至最笨的是自己跑去當地找建商（開發商）直接購買的民眾，四年下來這類型的「普通買方」大多數都買到不對的東西，或者是東西有買對、但是交屋之後卻沒有人幫忙做服務，導致這些獲利看得到、吃不到。
八、所以說，該怎麼做才能在房市中獲利呢？
►►國際超級房仲在這邊給你三個重點：
（一）不要認為自己很懂房地產：你懂得頂多只是台灣房地產，而且很大的成功原因只是「僥倖」而已。
（二）要多多多多做功課：既然要投資海外房地產，你得先學會分辨什麼是好、什麼是壞的物件，否則再好的物件拿給你，你也沒那麼眼光買。
（三）一定要找專業、誠實的公司：現在要在房地產獲利，台灣很明顯是沒有機會了，至於要去海外投資你千萬不要道聽塗說、千萬不要看到便宜就買（一整批很便宜的建案一定有什麼問題），你一定要找一個這四年下來口碑良好的公司購屋，才不會成為自己為是的海外孤兒。
►►至於怎麼找到「口碑良好」的海外業者？有兩個小撇步提供給您：
（Ａ）到內政部地政司或仲介公會，查詢這家公司是否有許多糾紛的紀錄，如果違規、訴訟紀錄一堆的業者，您就可以敬而遠之了。
（Ｂ）看看該業者有沒有定期舉辦「老客戶回娘家」活動，因為如果一個公司售後服務不好的公司，那他們絕對不敢把老客戶都找回來搞批鬥大會的。
►►如果看了這麼多還是不曉得該怎麼做功課的話，那就請找國際超級房仲碰面討論吧，如果想賺錢又不懶得做功課，至少撥兩三個小時的時間找專業人士免費洽談、或者聽場免費說明會也不為過吧？
總結：寧可辛辛苦苦地賺錢，也別輕輕鬆鬆地賠錢
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