【國際超級房仲Zack│官方網站】

這裡報酬率上看3%　上班族學生租客都愛

興隆路二段周邊商家眾多。彭仁義攝萬芳醫院位台北市文山區興隆路三段，是區域內中大型醫院，周邊商家眾多，且鄰興隆傳統市場，生活機能完善，中國科技大學也坐落在該區，每年有許多學生在學校附近找房，多選擇公寓隔套產品，月租金為1萬元，報酬率約3~4%。 另外許多沿著捷運文湖線找房的上班族，因市區租金較貴往南找房，多會選擇大樓獨立套房，月租金都有1.5萬元以上的行情，報酬率約3%，未來附近不少新成屋挑高社區已陸續交屋，月租金將有2萬元以上的行情。（畢務潔／台北報導）個人淺見：這真的是一個讓我看了覺得很心酸的新聞。在台灣當包租公，投報率能到3%以上就算很好的，但是在其他國家收租，隨便都是5%以上，而且大家都忽略了一個重點，通常在台灣高租金的房子，增值性都很差(如隔間學生套房、雅房)！相反地，增值性高的房子，通常租金也非常的差(如正市中心的電梯大樓)。如果真的重視租金收益，又不希望房子的價值不增反降(屋齡、折舊)，將眼光放到台灣以外，可以找到很多租金與年增值率都在5%以上的房子。台灣租金投報率這麼低的主因，就是我們台灣人平均薪資所得很低。(如果這個訊息對有幫助，請您分享出去)

上半年買房 最多可議價1成6

中國時報【王玉樹╱台北報導】
今年買房真的可以「殺」更多！房仲業統計2013年到2015年六都不動產成交資料，上半年房價議價率在1成1到1成6之間，都比前兩年增加。其中高雄議價比2013年增加5.7個百分點，在六都中殺價幅度成長最多，其次是台北多5.47與台南5.38個百分點。

「議價率」是指屋主開價根最後成交價之間的差距比例，也就是所謂的「殺價空間」。東森房屋研究中心統計2013年到2015年上半年的內部成交資料，確認六都可以殺價最多的是台北，議價率16.05％，台中市議價率14.45％稍高於新北市14.06％，緊追台北，位居第2。最小的是高雄，議價率只有11.18％，但也在1成以上。

不過，如果論殺價成長率，高雄可就竄升第一。2013年時，其殺價空間只有5.4％，到今年上半年已成長了5.7個百分點，高於台北市成長5.47個百分點。殺價幅度增加最緩慢的是桃園，比前年只多出2.3個百分點。

東森房屋研究中心媒體公關主任郭寶懃表示，部分投資客無法接受持有稅率提升，讓雙北市賣方陸陸續續出現讓價現象。

主管台北中山、大同區的信義房屋執行協理陳緒杰認同說，去年初就開始轉為買方市場，今年初起議價空間加大，現在台北殺價空間確實在1成5到1成6左右。

陳緒杰指出，現在客戶很敢出價，還有人一開口就是殺3成的，但是這些抱著搶便宜心態的人最後都沒有成交。他認為，大環境不利，但是屋主未必缺錢，這跟2003年SARS時是不一樣的。建議殺價還是要「訴之以理」，先參考實價登錄的行情，再看實際屋況出價。

個人淺見：
這篇算是比較中肯的新聞，除非急錢，否則誰願意把自己家打七折出售?與其用七折價去幻想，不如好好趁現在屋主普遍價格比較鬆的時候，請房仲人員去幫您議價，這個方式實際多了。

如果這個訊息對您有用，請分享出去。

雙北人口負成長　都跑哪去了？

6都哪裡最受青睞？據內政部統計數據顯示，今年以來6都淨遷徙人數，新北市今年1~7月人口皆呈負成長，平均每月遷出1164人，3月高峰遷出近3000人；台北市也自3月開始持續負成長，平均每月遷出862人，7月高峰更遷出3384人。台南、高雄市也分別連續2個月及連續4個月負成長，7月各遷出371、550人。

6都中，僅桃園、台中今年1~7月呈現正成長，桃園市平均每月遷入3700人、台中市每月遷入1235人，顯示這兩都最受民眾青睞，遷入人口都具有當地購屋的潛力，一旦房市回溫，成交量也可望因此衝高。
中信房屋副總經理劉天仁表示，不少企業坐落台北市與新北核心區，工作機會遠遠高於其他縣市，所以不斷吸引民眾移入，但也造成台北市與新北市核心區的房價高漲，但在經濟考量下，雙北多數民眾礙於現實，多選擇轉往鄰近的桃園市。
劉天仁指出，桃園房價比雙北低，機場捷運雖未通車，仍吸收了雙北「人口外溢」所造成的衝擊，也有不少在新竹科學園區工作的工程師考量生活機能、交通便利性，同樣也把桃園市當作購屋首選，可謂「南北通吃」，預估淨遷入人口持續增溫。
另外台中市部分，他認為，台中市已是中部地區最大的就業市場，加上相對大台北房價更親民，吸引外來、周邊人口不斷遷入，為購屋潛力股，目前買方觀望，但待房市回溫，將是帶動交易量的先鋒。（于靜芳／台北報導）
個人淺見：桃園人口遷入的快速成長，其實早就已經很多年了，不然桃園怎麼會有辦法升級成直轄市，而遷入桃園的人口裡面，又屬蘆竹區(南崁)的人最多，多到真得嚇死人！南崁房市的交易量，這十幾年來靠台北人衝高了不少，再加上南崁到台北市也不過半小時的車程，比很多新北市的人快多了。（如果這個資訊對您有用，請一起分享出去）

房產業把對手變戰友　跨界聯賣求生

2015/08/19 出處：財訊雙週刊 第 483 期 作者：林洧楨
嚴峻市況還逼出少見的一二手市場跨界聯賣，有巢氏副總經理劉炳耀指出，中部店頭近期接到包含富旺建設等建商的聯賣合作，這不是過去常見賣到剩餘屋才來找仲介，而是從推案開賣就啟動聯賣機制，為的就是擴大打擊面。

全台買賣移轉棟數面臨29萬棟保衛戰」、「上半年交易量年減18％」、「六都新屋30天銷售量只剩10％」、「土地交易量前5個月量縮46％」……就連原本熱銷的農舍產品都受修法影響而滯銷，豪宅市場又被高持有稅打趴，這種因為遊戲規則大改變造成的交易窒息環境，無論建商、代銷或仲介全都備感壓力，其凌遲式的緩跌走勢，甚至被不少業者認定是前所未見的險境，想要活命就要抓住每一個機會，逼得業界在近期掀起聯賣風潮。
除了常見的聯賣委託外，近期仲介品牌也攜手合作找客戶，像是專營台北市高端住宅的大師房屋董事長陳建慶，就與東森房屋董事長王應傑攜手聯賣，不只國內市場合作，連海外資源也互相支援。陳建慶不諱言表示，北市豪宅市場急凍，不少客戶都轉向中南部發展，借助全台都有據點的東森房屋，才能保住客戶。
此外，嚴峻市況還逼出少見的一二手市場跨界聯賣，有巢氏副總經理劉炳耀指出，中部店頭近期接到包含富旺建設等建商的聯賣合作，這不是過去常見賣到剩餘屋才來找仲介，而是從推案開賣就啟動聯賣機制，為的就是擴大打擊面。這類型聯賣已開始擴散，尤其又能省掉接待中心的搭建與人事費用，相信未來預售屋出現在仲介店頭，將愈來愈普遍。

個人淺見：
雖然我對這兩位老闆的印象沒有很好，但是我很肯定這兩家公司幕僚的明智策略。

台灣現在的房地產面臨到鉅變，業者與民眾都需要重新適應這樣的新的市場模式，在這種情況下將其他資源整合起來，大家一起合作突破國內銷售困境，這絕對是正確的決定，尤其這兩個品牌互相剛好可以彌補彼此不足的部分，只要執行順利，我相信這會是對東森與大師的雙贏決策。

桃園房子賣不掉　平均快3個月才成交

北台灣釋出物件多，但民眾觀望濃，平均需81天才能成交，比去年同期增加了18天。范厚民攝

今年受房地合一政策影響，買方觀望濃厚，拉長交易時間。據太平洋房屋統計今年1~7月台北市、新北市與桃園市內部成交物件，北台灣平均需要81天才能成交，比去年同期增加了18天！ 其中，量體龐大的桃園市從60天增加到84天最多，銷售天數增加了24天，平均得花將近3個月時間才賣得掉物件，其次新北市也要79天，比去年同期增加15天。而台北市只比去年同期增加9天最少，平均銷售天數76天。 太平洋房屋副總經理章克勤表示，台北市是3都中最快銷售出去，但觀察今年的成交物件，有「總價變低、坪數變小、成交件數變少」的縮水現象，交易總價從2000萬元跌至1500萬元，從3房變2房，成交量也大減，顯示調高新屋持有稅後，高總價物件缺乏買氣，只有低總價小坪數物件才有流通。 而桃園市及新北市因為供給多，章克勤指出，自住買方多採「等」字訣，等明年稅改新制上路，或房價下修後再進場，因此，即使開價低於實價登錄，也難有成交，交易時間拉長。 但近期央行解除桃園市桃園市桃園區、蘆竹區、中壢區、龜山區及新北市八里區、鶯歌區的貸款限制，是否有助交易量？他表示，放寬信用管制幫助部分客戶解套，但對首購族來說並無直接影響，重點還是總價區間帶。（于靜芳／台北報導）

個人淺見：
　　最近第一線的感覺，就是客戶很有興趣、很希望買房子，但是都希望再等等看，可能再等一等就會房價下跌了。

　　但是客觀來講，您到底希望下跌到多少才要買?現在的房子能夠開價打八折成交，其實您就應該趕快趁「相對低點」進場了，台灣現在就是很典型的「短空長多」，我們房地產體制漸漸健全起來，台灣的經濟與政治也沒有遇到毀滅性的困境，大家又都很想買房子，許多地方的房價還是不高，之前南崁平均１５萬一坪的時候大家都喊貴得要死，現在南崁區域也不過平均２０－３０萬／坪，把眼光放大、放遠，不要光看一個區域，用國家與國家、首都比首都的角度去看，才會對房價有更客觀的了解。

　　現在不買，永遠都是高點，現在又適逢最好的談價格時機喔。

房貸鬆綁　李同榮：活絡自住市場

央行宣布鬆綁房市管制措施引爭議，但房仲全聯會榮譽理事長李同榮認為，可活絡自住市場，幫助首購成家。范厚民攝

央行上周四宣布鬆綁房市管制措施，將新北市八里、鶯歌區，以及桃園市桃園區、蘆竹區、中壢區、龜山區等行政區刪除。對此，巢運團體提出3大疑慮，包括鬆綁將導致「管理與稅制合理化」的改革受挫，再而自住客與金融機構將成房價泡沫破滅的受害者，且央行此舉乃期待房產大戶進場「救經濟」。 不過，吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮今批，產官學各界都不應把央行鬆綁房貸解讀為救房市。李同榮說，首先這與打房無關，也不妨害稅改。此外，巢運團體擔心自住客成受害者，但李同榮認為這波房市反轉是軟著陸、緩跌，並無學者所言的泡沫崩盤危機。 而他也指出，巢運認定央行期待仰賴房產大戶進場「救經濟」，但政府打房下，房市大戶出清存貨、資金外移都來不及了，還會加碼房市救經濟？ 李同榮認為，其實央行以小幅鬆綁的模式，不僅活絡金融市場，也可以活絡自住市場，幫助自住及首購成家，但他同時也呼籲政府想控制房市就會被房市控制，不如健全房市，提出治本的住宅政策，而房地產業者也不應在鬆綁上大作文章，宣揚政府救房市或房產股票將因此大漲，都是錯誤解讀。（于靜芳／台北報導）

個人淺見：
最近看到一堆新聞跟不專業的名嘴，看到央行稍稍稍微放寬一點點貸款限制，就氣得直跳腳，不停地痛罵央行與政府，不過站在第一線的人來看，這點鬆綁哪有可能就讓房價繼續往上衝高?這是針對換屋族的一種利多，而換屋之後連帶地將自己的舊房子出售，我認為這樣健康的活絡市場是一件好事。

再講，去看看各國打房的政府吧，有哪個政府敢一直一直一直不停打房的?太熱了就讓它降溫，太冷了就需要活絡市場，這一點哪裡有錯?大家應該要把高房價這個焦點，移到台灣人民的平均低所得，這個才是真正要治本之道。

【柬埔寨】金邊「鑽石島」　已成華人「國中國」

三立新聞台
在東協國家中，柬埔寨因為經濟政策開放、外國企業可以獨資持股等因素，誘使外資大量進­駐，跟著帶動住宿需求，高樓大廈數量快速增長。柬國首都金邊當包租公的投資報酬率更位­居東協第一，像是跟金邊僅一河之隔的鑽石島，過去是貧民島，現在卻因為這波房產熱潮被­打造成了歐風富豪勝地。為了吸引華人進駐，現在就連路名跟指標也都標上了中文。
個人淺見：
　　整個金邊其實沒有很大，目前最有名的精華區就是桑園區(AEON百貨區)、萬景崗(BKK區)跟鑽石島，當中鑽石島比較特別特別的地方在於它是柬埔寨政府衛星城計畫的第一個衛星城，再加上環境品質佳、自成一格的生活圈、緊鄰桑園區，也因此讓鑽石島的房價蒸蒸日上，昨天聽到的最新消息，鑽石島上的一個大型建案其售價已將來到38萬/實坪，跟其他精華區的價格也已經幾乎沒有差別了。
　　我個人覺得，除了晚上八點後從鑽石島開到市區非常塞之外，其實鑽石島還真的沒有什麼太大的缺點，反正整個金邊都很塞了，其實好像多塞個10分鐘也沒什麼差別。

英國Midrich集團‧2千萬收購柬埔寨賭場

該集團的柬埔寨賭場負責人蘇華納說，中國反腐運動所採取的一些行動導致亞洲的傳統博弈中心–澳門失去光采，前往澳門豪賭的中國賭客驟降，許多中國賭客都選擇前往其他賭場，以享受更自由，更安全，且可同時歡度假期的博弈。
他說，柬埔寨擁有足夠的條件來吸引富裕的中國賭客，柬埔寨從壯觀的吳哥窟，到紅高棉萬人塚及世界級沙灘等，是亞洲國家中最適合賭客的國家。
他說，依據調查，暹粒是名列世界第二的最佳旅遊地，也是亞洲最佳旅遊目的地。“目前所有擁有賭場的亞洲國家，包括新加坡、韓國、柬埔寨等都力爭中國賭客，對這些國家來說，澳門目前的困境，正是這些亞洲國家吸引中國賭客的最好機會，但這場爭奪戰肯定是很激烈的，不過我們相信柬埔寨絕對會佔優勢。”
他表示，該集團是在看到柬埔寨在這方面的優勢後，才斥鉅資投資柬埔寨的賭場。
該集團在柬埔寨的第一項投資是收購一家位於柴楨省的賭場，蘇華納說，該集團在收購了這家賭場後，將大事擴展，包括增建酒店客房、擴建賭場大廳、主題公園、會議廳、餐廳、游泳池等。
最靠近金邊的邊界賭場
他表示，該公司所收購的賭場，是距離柬埔寨首都金邊最靠近的邊界賭場，方便所有外國遊客前往度假和博奕。
蘇華納說，該集團在柬埔寨的投資是建立一個娛樂城，不只是賭場，因此任何人都可帶全家人前來，享受柬埔寨式的假日。
他表示，該公司建立的會議廳也可讓企業公司舉行會議或訓練員工的場合。
此外，該公司的賭場也擁有網上博奕和彩票，讓賭客可在全球各地上網進行博奕。（柬埔寨星洲日報）

個人淺見：
雖然我還沒有去過拉斯維加斯、澳門、雲頂等知名大型賭場，但是柬埔寨金邊唯一的賭場「金界娛樂城」我可是去過太多次了，還在裡面輸了２０元美金。

雖然金界娛樂城（簡稱NAGA）的規模沒有其他國家的賭場大，但是因為NAGA當初跟柬埔寨政府簽訂契約，所以NAGA等於是壟斷金邊的賭場市場，方圓200公里內是不能有第二家賭場的；白天去的時候人潮還好，但是只要到了晚上十點之後，真的是人聲鼎沸，一大堆賭客都擠進NAGA裡面拼命，還有很多特種行業的小姐也都會到NAGA一樓的Club裡面陪酒；NAGA興盛到對面本來一大塊不值錢的地，後來也因為NAGA的帶動而變成黃金商圈，真的不得不佩服NAGA的吸金效應。

【國際房地產】國人透過經紀業購置國外不動產，如發生交易糾紛應如何處理？

#引用至中華民國內政部地政司網站

Q:國人透過經紀業購置國外不動產，如發生交易糾紛應如何處理？
一、國人透過經紀業購置國外不動產，如發生交易糾紛，而可歸責於國內經紀業之事由者，得檢附具體個案資料送請經紀業所在地直轄市、縣(市)政府查明處理；並得向經紀業者、消費者保護團體、消費者服務中心、消保官申訴，或向直轄市或縣 (市) 消費爭議調解委員會申請調解。
二、涉及跨國消費之糾紛，消費者可填寫申訴書逕送消費者保護機關(單位)，或者進行線上申訴(http://www.cpc.ey.gov.tw)，相關機關(單位)收到申訴案件後，將函轉外交部轉請我駐外單位協助處理。另外，外交部領事事務局已蒐集各國(地區)消費者保護機構之申訴管道，消費者可至該局網站(http://www.boca.gov.tw/lp.asp?ctNode=753&CtUnit=14&BaseDSD=13&mp=1)瀏覽「各國暨各地區旅遊及消費者保護資訊」，查詢該國之「消費者保護機構」，並自行檢具申訴資料或透過經紀業之協助，向國外企業經營者所在地之國家進行申訴，或另依該不動產當地之相關法令規定處理。
Q經紀業從事國外不動產仲介業務，有何規範法規？
經紀業從事國外不動產之仲介業務，應充分調查及了解當地不動產之特性、相關法令，俾提供國內消費者周延完整的資訊，作為消費者交易決定之參考，並應遵守不動產經紀業管理條例、消費者保護法及公平交易法等相關規定，其重要業務責任如下：
一、依不動產經紀業管理條例第21條、第22條、第23條、第24條之2及第26條規定，經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售，且其廣告應與事實相符，交易過程之重要文件，應由經紀人簽章，並製作不動產說明書向購屋者解說，及應提供買受人關於該不動產必要之資訊(例如：當地實際交易價格、取得不動產產權性質、持有期間之稅費負擔、轉售稅賦或限制條件等)，倘有可歸責於經紀業或經紀人員之事由，致交易當事人受損害者，由該經紀業負賠償責任或與經紀人員負連帶賠償責任；並得由主管機關視業者違規情形，依第29條規定予以裁罰。
二、又依消費者保護法第4條及第22條規定，企業經營者應提供消費者充分與正確之資訊，並應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。倘經紀業提供之服務有損害消費者財產之虞者，主管機關應依第33條規定對業者進行調查，經調查結果確有損害之虞，應依第36條規定命其限期改善，必要時得命其停止該仲介服務之提供。經紀業違反該命令者，由主管機關依第58條規定，處新臺幣6萬元以上150萬元以下罰鍰，並得按次處罰。
三、依公平交易法第25條、第30條及第42條規定，事業不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，違反者，得處新臺幣5萬元以上2,500萬元以下罰鍰；若違反該法之規定，致侵害他人權益者，事業應負損害賠償責任。是以，經紀業仲介國外不動產過程，如涉有影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，自得視具體個案情形移送公平交易委員會依上開規定查處。
個人淺見：
海外投資真的要多多注意，最重要的不是國家或是產品，而是為您服務的對象是不是真的對當地房地產了解，從去年2014年興起海外投資的浪潮後，我真的看過太多什麼都不懂的業務員或主管，利用這個機會魚目混出、濫竽充數，什麼都不懂卻跟客戶說得天花亂墜，這真的是非常危險的事情，但是業務員每個都很會講，投資者要能清楚的分辨也很困難。
還是同樣的建議，首先還是要自己多多做功課，多多了解這個國家的狀況，如果有發現疑問就要多多求證，藉由這個求證的過程就多少可以過濾掉一些濫竽充數的人；其次，多多詢問該區域的法規、行情，如果業務員講得不是很肯定、結結巴巴、前後反覆，那通常90%就是在扯。
以上是一些海外投資的小撇步，有機會再跟大家分享海外投資要注意的事情，真的太多太多要留意的了。

鬼月看屋買屋 房仲：還是白天來吧

(中央社記者韋樞台北15日電) 7月鬼門開，傳統習俗民眾多不願此時交車、交屋，經驗老道的房仲表示，鬼月看屋買屋盡量安排在白天，看屋進門前明知空屋，還是「禮貌性的」敲門按電鈴，不求別的，但求心安順遂。

傳統認為鬼月諸事不宜，加上房地產從看屋、買賣到交屋後的裝潢、入厝，每個環節都是學問，也容易因為經驗不足產生不愉快的回憶，甚至於橫生枝節，因此過去包括買賣、交屋、裝潢、入厝等房地產相關事宜都避免在鬼月中執行。

住商不動產加盟事業處副總劉明哲指出，鬼月對於部份買方仍有禁忌，例如有些客戶不願意在晚上看屋，不願意在晚上簽約，或是對距離福地、廟宇較近的物件更為介意，因此有經驗的房仲經紀人往往在鬼月期間會特別注意這類細節，避免客戶產生不愉快的感受。
劉明哲表示，由於社會觀念開放，加上工商業社會注意時效，以及買賣房屋的資訊越來越透明多元，過去避免在鬼月買賣房屋、裝潢的禁忌漸漸破除，加上交屋過戶流程需要30到45天的時間，鬼月買屋，到了交屋也都過了鬼月。因此，鬼月買賣已不再是禁忌，唯一會在乎的，就是儘量不在七月交屋、入厝，以求家宅平安。

另一家房仲業表示，對於委賣的屋主若是不住在屋內，或遠在國外，貼心的房仲會為賣主準備一點素果供品代替屋主參加社區的中元祭拜；另外一項禁忌是房仲盡量不在晚上帶買房者去看物件，盡量安排在白天去。

這位房仲指出，通常房仲與買方相約去看屋，特別是空了一段時間還未賣出，或是房屋地點較偏僻，仲介人員一定會提早抵達，明知是空屋，但進門前一定會「禮貌性的」敲門和按電鈴，進了門之後，打開電燈、窗戶，讓室內空氣流通，去除霉味，一方面求得心安和順遂，同時也給買方留下好印象。

劉明哲表示，年輕一代對於鬼月沒有特別想法，所以相對禁忌較少，鬼月的影響越來越小，反而景氣與市況影響買氣較為明顯，加上實價揭露資料越來越多，參考性也越來越大，若想利用鬼月壓低房價的買方，可以利用一些殺價策略，增加微幅議價空間。

個人淺見：
小弟我就準備要在鬼月搬新家囉！
其實這根本不是大新聞了，因為十年前開始，到了鬼月都會有這樣的新聞出來，但是依據我爸媽他們這幾十年的經驗，其實真的沒有什麼差別，甚至常常鬼月的業績還比平常好，也顯示台灣人的思想越來越開放、進步，這也算是一種好事。