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【出租房子遇到奧房客不搬該怎麼處理?】完整法律流程讓你知道：台灣房東真卑微，竟然連法律也不保護你

本文作者－國際超級房仲

　　這一篇文章是想要讓遇到惡房客的房東知道，當你發現你的租客已經有不願意繳房租的跡象時，你該如何立刻設立停損點，因為看完這篇文章不但可以讓你知道接下來的所有法律流程會讓你多麼吐血之外，耗下去最終的結果對於房東來說，是一點好處也沒有，因為我們的法律目前太偏袒惡房客了。

▮國際超級房仲

　　2018年1月17日，那一天是我在上營業員複訓的第二天，今天是由王啟安律師在上有關不動產相關法規的課程，但是今天上午的課程，大多數都在討論有關房東、房客之間的權益，老師上的很棒，也讓我更有這樣的感覺：「在台灣當房東真的好慘。」

　　為什麼說在台灣當房東很慘呢？讓我們以房東的角度，來走一遍房東遇到奧房客的法律流程吧！

ＰＳ：以下法律流程感謝由王啟安律師提供。

包租公包租婆都進來吧

▮第一階段：租客積欠房租

　　當房東最怕遇到的，其實就是租客積欠租金的問題，然而在這個部分台灣的法律是非常不公平地偏袒房客的。

　　怎麼說呢？首先，當你的租客繳不出房租的時候，你一定想馬上就逼他離開、換門鎖、或者斷水斷電吧，答案是：錯！

　　通常房客在房東那邊還有兩個月的押金，所以身為房東的你必須再等兩個月，讓這兩個月的押金被扣完才可以進行法律行為。

　　扣完之後就可以逼他離開、換門鎖、斷水斷電嗎？不行！因為依照台灣的法律規定租客必須要積欠達兩個月租金的租額，房東才可以開始進行法律動作，而所謂的法律動作也不是斷水斷電這些，而只是可以開始進行「催告」的法律動作。

　　什麼是「催告」呢？就是你可以打給他、到他房間門口、發LINE或者寄存證信函告訴他，至少要有三天的時間讓他知道：「如果你再不馬上繳房租的話，我們就要法院見了。」

並不是外型看起來沒問題，就一定是一個好租客

▮第二階段：租客你要繳房租了嗎？Y/N

　　進行到這邊，你開始有兩條路線發展：

（一）Y：租客決定繳房租了

　　如果租客順利一次積欠的兩個月租金、兩個月押金都一次補齊，你應該要謝天謝地、趕快去拜拜還願了！

　　但是！如果這時候租客只給了你幾千或者幾百塊錢的租金，讓目前積欠的租金只要“沒有超過“兩個月的房租，那你就沒辦法進行任何法律行為了，氣死你了。

（二）N：租客還是不繳房租

　　這時候總該可以換門鎖、斷水斷電了吧？不，還是不行，除非你們在當租的租賃合約上有清清楚楚載明可以換門鎖或者斷水斷電的話，你才可能比較沒有爭議（還不見得一定合法，要看台灣的恐龍法官如何自由心證），否則你就會觸犯強制罪，限制了租客的自由權與財產權囉。

　　要知道，租客積欠房租還只是民事問題，你要是不小心犯到強制罪那可是刑事犯罪了，讓你反而變成刑事案件被告，那就真的是賠了夫人又折兵了。

台灣的法院流程曠日廢時，效率極差

▮第三階段：終於進行到法律路線了

　　終於上了法院，而這個時候你立場完全站得住腳，租客也完全沒有任何反駁的意思，訴訟上你已經勝券在握了。

　　不過呢，在你提告、到出庭、到最後勝訴的這一段期間，你的房子還是免費讓租客天天使用（因為這時候租客更不可能付你房租了），再加上台灣的訴訟過程曠日費時，等到勝訴判決下來之後，你這間房子大概也被多白白住了五、六個月。

　　然後呢？你還是不能馬上逼他離開、換門鎖、斷水斷電，你必須要拿著這個勝訴判決去申請強制執行，因為能夠做這些事情的只有法院跟水電公司，請千萬不要犯傻（前面有說過有關強制罪的部份了），把這口氣先吞下去吧。

　　等到強制執行下來，也讓這個王八蛋租客走之後，你終於可以回去看看這間自己當年花了多錢血汗錢掙下的房子了…..

收回房子才驚見!!!

▮第四階段：法拍流程（結果房間裡面…..）

哇靠！

　　開門之後你發現，雖然那個王八蛋走了、也賺了你前前後後快十個月的房租，結果這個王八蛋不但沒有把房子清理乾淨，反而還留了一堆雜物跟垃圾在房間裡面。

　　此時的你也不會期盼租客回來整理這些垃圾跟雜物了，但是，你也不能替他整理喔！因為這些都是這個租客的財產，像是他的沙發、杯子、髒衣服、瓶瓶罐罐以及垃圾，因為如果你拿去丟掉的話，你反而會侵害你的租客的財產權（這些都是他的動產）。

　　那怎麼辦呢？不想再上法院惹麻煩的話，乖乖找法院來拍賣這些垃圾吧．．．．

　　從你聲請法拍，到實際上最後進去你那可憐的房間裡面拍賣又過了兩個月，結果在你房間裡面召開的拍賣根本也沒人來看，到最後的時候，法院的人會問你一句讓你崩潰的話：

「你要概括接受（購買）這些動產嗎？」

　　Holy Sh*t，這些垃圾想清理我都嫌麻煩，還要我花錢買下來！這當然是不可能的！

　　所以，這些房客留下來的所有雜物被法院判為沒有人要的廢棄物，你得在自己親手或者花錢把這些髒東西給清理掉。

台灣的法律非常不保障房東

▮恭喜你，最後的最後，你拿回來你的房子了

　　然而這一趟你最終得到什麼呢？法院保障了你什麼？

　　租客欠你幾個月房租的債權＆一堆鳥氣（租客拍拍屁股又到下一戶去當房客了），而有過這一次的經驗，再加上台灣的租金投報率是全球最低（尤其是台北市），我想你可能也不太想要再把房子給出租出去了吧，寧可擺著、空著也好。

想要投資海外房地產，當然要找台灣第一品牌「國際超級房仲」來諮詢才安全

▮小結：

　　雖然上面的案例並不是常見的狀況，因此並不是要危言聳聽，不過遇到一次真的是夠讓你一輩子不敢出租房子了。同時從這裡王啟安律師提供的法律故事就可以知道：台灣的「法律有多麼偏袒房客」，令許多屋主不願意把房子是放到租屋市場裡面，寧可就這樣放著，導致台灣的房地產有三大奇怪狀況：高房價、高自由率、高空屋率。

　　不要覺得這樣的法律規範是合理的，法律上的認定是因為租客非常弱勢所以要多加保護（因此犧牲了房東的權益），但是法律不能因為租客弱勢就讓房東完全處於不平等的劣勢。

　　讓我們來看看其他國家是有什麼更好的做法吧。

▮其他國家的做法

▮澳　洲

　　在房地產法規最進步的澳洲，絕大多數的房東與房客都會被登錄到系統裡面，雙方都可以透過這個系統的歷史紀錄（評價）了解對方是否是個好房東、好租客，如果你前科累累的話會讓你在租屋市場上嚴重碰壁（尤其澳洲空屋率極低，房客極難找到好房子），所以租賃的雙方都非常珍惜自己的評價。

　　你要知道，這個評價不是網拍那種評價而已，網拍評價不好頂多讓你銷量變差，但是租屋評價不好會讓你房子收不到租金、讓你在澳洲沒地方住。

▮接下來，如果同樣遇到房客積欠房租的問題呢？

　　依照當地的法律與習慣（有更新的話請不吝分享給我），因為澳洲是以週為單位來收租金，當房客積欠達兩週的租金之後，政府單位就可以行使法律來跟你催繳房租了，只要兩週！而且沒有什麼竟然還要扣完押金才算的這種鬼規定。

　　這時候如果租客也是留了一堆雜物（垃圾）在室內不處理怎麼辦呢？在澳洲出租之前都會先驗屋，因此交屋的時候房客必須要將房子“回復原狀”還給房東，所以通常房客都會找清潔公司把房子整理乾淨才還給房東，因此如果租客不清理的話，當初租客那一筆押金就派上用場了！

▮泰國＆馬來西亞

　　而在臺灣人以為比較落後的泰國與馬來西亞呢？

　　雖然該國目前還沒有這麼明確的法律規範，但是實務上，通常我們也是在客戶遲繳房租時就開始提醒，兩週後租客還是沒有處理積欠房租的問題，我們在泰國的「物業管理部門」就會直接去社區或任何方式“拜訪”租客。

　　還是不處理的話就是會進行換鎖的動作，逼租客必須要盡快出面處理這個問題，而不會讓租客一直避不見面而侵害房東的權益。

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但是如果問我的話，我是不會選擇在台灣置產購屋的，想知道為什麼身為房仲的我會這樣說嗎?

▮最後總結：

　　所以說，在台灣當房東收租這麼弱勢、管理上又麻煩又辛苦、法律都不保障你，重點是租金投報率卻還這麼低，你為什麼還要堅持在台灣那麼辛苦地當包租公、包租婆呢？

　　當然，並不是在國外就不會遇到這種爛房客，只是由於海外首都的房價較台北低，因此同樣的一筆預算能夠在國外購置的房產，你能夠出租的客群通常較好（如外籍商務人士或高階白領）。

　　比起台北動不動就三千萬、五千萬起跳的老舊公寓，像是澳洲的市區大概總價落在1500萬左右、馬來西亞約800萬左右、泰國約500萬左右，就能夠買到很棒的房子出租給素質很優秀的租客了（這真的很現實，通常越貴的房子，租客素質也越好）。

　　強烈建議，如果要當房東收租，就不要選在這個全球租金最低的台灣，找一個安全、穩定、稅賦成本低，同時物業管理成熟的海外首都來當精華區房東，房子還可以出租給高級外商，讓你輕輕鬆鬆就可以產生穩定的現金流（租金），還不用煩惱一堆事情、也不用受一堆鳥氣了，重點是：你的租金還比台灣多兩、三倍以上！ 

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[點閱率第一]房價漲也不敢買、房價跌也不敢買，到底什麼時候才是購買房子的時機?

【一針見血，你一定不想承認】為什麼別人都可以在房地產中獲利？而我卻沒有那個「緣分」？

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：

►► 每當我跟客戶聊到近幾年的房地產獲利分析，並且建議客戶可以購買的時候，很常聽見客戶說：「他們那麼早進去買，當初房子那麼便宜，當然會賺錢啊」，而當我再繼續說明的時候，通常客戶下一句的反應就是：「這幾年房價已經漲起來了，我現在進去已經晚了啦」。

►► 這時候我都想了解買方這麼有自信的判斷「已經太晚」的原因，結果不外乎給的答案就是：「這幾年一直在漲啊」、「已經漲了幾年啦，應該差不多了」、「這個價格感覺已經很貴了」、「他們買這麼便宜，都被他們賺走了」、「當地的朋友說之前才多少錢而已」、「已經漲了三四年了耶」，甚至還有人說「因為現在不是起漲點」。

一、這就是很典型普通買方跟專業投資者的差別

►► 你可以從一般台灣買方的回答發現，這些人對於房價的高低，大多數都是用「感覺」來判斷的。

二、請冷靜、理性地思考一下房價高低不是憑自己你的感覺說的算

►► 我們投資房地產要獲利，當然是選擇一個該城市房價是往上升的地方，絕對不可能去投資一個正在往下跌的城市，讓我們回想一下最近十年台灣的狀況：

►► 2009-2014年，是台灣房地產房價暴漲的階段，很明顯房價是一個往上正成長的地方，當時的房價是一天比一天高，所以才有這一句經典名言：「今天不買，永遠都是高點」，因此在那段期間隨便買房子都會賺錢，房市非常熱絡。

►► 但是同樣在那一段時間，還是有很多買方或投資者說：「現在房價已經高了」、「人家買得早當然賺錢」、「我們現在進場沒機會了啦」….等等消極的言論，所以這些人一天一天看著房價上升，卻也一天一天更不敢買房子了，因為他們每天都擔心現在房價是高點，更擔心自己買了之後就會開始跌價。

►► 時間來到了2014-2017年，從台北開始慢慢蔓延到全台灣的房地產蕭條，甚至2016年在「房地合一」這個重稅上路之後，當年的成交量竟然比當初SARS時期還要更低，即便到了2017年交易量也沒有回升多少，台灣房價也是平均每年跌幅在8%左右，房價反而變成一天比一天還要低了。

三、OK，現在問題來了

►► 當初因為房價一天一天變高而不敢進場的買方，現在完全相反，台灣來到了房價一天比一天低的階段，依照正常邏輯：這些買方是不是應該可以進場買房子了呢？

錯！這些買方還是不敢買！

►► 為什麼呢？因為這些買方看到房價一天比一天低，他們一樣會擔心買了之後還是會繼續下跌，現在買的價格等到幾年後就會是高點了。

四、有沒有覺得很想吐血這就是國內許多買方的心態

►► 房價在漲的時候，你擔心買了之後可能會下跌；房價在跌的時候，你又擔心買了之後會繼續跌；你會不會覺得，自己在房地產的判斷上很外行呢？但是這些買方通常還會說：「如果是當年的房價我當然會買啊，當時那麼便宜」

►► 說真的，這些就是標準的講幹話。

►► 接下來我會詢問這種類型的買方，如果現在有一個地方很類似於十年前台灣房地產的狀況：「房市熱絡、交易量大、稅低到不可思議、房價才剛起漲幾年、租金高、外資又多、一大堆大型建設與國際建設，甚至這個城市的人民買房子還幾乎可以貸款到全額，像極了當年台灣房地產最火熱的時候，你願意投資嗎？」

►► 而當買方知道這樣的標的是在海外的房地產、而且我也將相關能夠佐證的數據給買方看時，接下來他們還是會說一樣的話：「可是現在進場已經晚了」、「都被炒高了」…..等等的話。

（看完這五分鐘的短片，你就能明白一切盲點了）

五、現在終於了解自己為什麼無法靠房地產獲利了吧？

►► 漲的時候嫌貴、擔心買了就跌；跌價的時候，又擔心會跌個不停；再給你個機會回到上漲的區域，結果又是那一套「外行的判斷」。

►► 說真的，如果你是這樣的買方／投資者的話，房仲人員如果有「可以馬上賺錢的物件」，為什麼要先讓你知道？反正講了半天你也只會擔心不會下手，只想找一個100%高獲利、零風險的物件，但是怎麼可能會有這種東西，就算有也為什麼要報給你呢？

►► 更別說通常一般買方已經買到很便宜了，還是會趁現在房市不景氣而狠狠地大砍仲介服務費，自己省了幾百幾千萬卻捨不得讓仲介賺取應有的利潤，還真的不如報給投資客，至少他們比較阿莎力，講好的服務費也不會亂砍。

六、投資海外房地產也是一樣的狀況

(泰國知名建案開賣日)

►► 除了剛剛講的買方「心態面」導致自己永遠買不到會賺錢的房子以外，現在要找到能夠獲利的不動產絕對只能往其他國家找了（台灣房地產的前景為亞洲最後一名，以國際排名來說甚至輸給希臘）。

►► 既然要到陌生國家找能夠獲利的標的，就不要一直想著「台灣的投資經驗」，很多外行投資者都會把自己在台灣那一套「僥倖獲利」的邏輯帶到其他國家去挑選不動產，比方說：硬要找大坪數、什麼都要找最低價、不在意建商品質、看到一堆贈送配套就購買，甚至還有看風水跟算命的….等等，完全不先做功課。

►► 在投資海外房地產風氣比較熱絡的香港、大陸，他們的房仲人員不像台灣房仲有那麼多耐心，會向跟買方一一說明：為什麼要前往海外投資、什麼是東協、這個地方要怎麼挑房子….等等，香港與大陸的房仲人員的看法是：「既然你要來投資海外房地產，你當然要先把市場搞清楚再來問建案」、「還有一堆人等著要選房，哪有那麼多時間跟你慢慢從頭說明」。

►► 有沒有突然覺得在台灣投資海外房地產，是件輕鬆、又幸福的事呢？

►► 重點又來了，這就是國際超級房仲最受不了的部分了，我可以接受投資者已經做過功課卻有不完整的看法，但真的很受不了什麼屁都不懂、完全不做功課，卻一直認為自己很懂海外房地產的人。要知道：「不怕不知不解，就怕那些一知半解、半桶水的人」。

七、投資之前不做功課真的很讓人受不了因為這些買方連好的壞的都不會分

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