【一個問題馬上知道，你懂不懂海外房地產】請問：投資海外房地產是「單價」還是「總價」比較重要？
你懂得怎麼看海外房地產的價格嗎?其實一個問題就可以知道你專不專業
國際超級房仲：
►► 如標題所述，只需要一個問題，我就能知道這個人是真的懂海外房地產還是裝懂。請問，你要投資海外不動產之前，你覺得是看「單價」還是看「總價」比較重要呢？
►► 答案我稍後在說明，但是這邊想分享一些深刻經驗。
Read More【國際超級房仲】泰國說明會(新竹國賓飯店)2018.04.07
國際超級房仲
①說明會時間：2018.04.07
②說明會地點：新竹國賓飯店
③說明會主題：泰國房地產數據與十大海外迷思
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Read More【國際超級房仲】泰國說明會(新竹國賓飯店)2018.03.24
國際超級房仲
①說明會時間：2018.03.24
②說明會地點：新竹國賓飯店
③說明會主題：泰國房地產數據與十大海外迷思
【東協房地產價格比較】你認為金邊的房價基期很低、而曼谷的房價已經漲太多嗎？那就承認吧，在這方面您可能「很外行」
你覺得金邊的房價基期低，你是認真這樣覺得的嗎??
國際超級房仲：
►► 海外房地產都已經發展了四、五年了，如果你到現在還想要去投資／銷售金邊的房地產的話，那就很簡單的證明了一件事：「你很外行」。
►► 為什麼我會這麼說呢？
Read More【2018-SANSIRI國際房地產仲介高峰會】國際超級房仲代表台灣區的「詳細心得」
SANSIRI房地產高峰會2018年
國際超級房仲：
►► 這一次很榮幸被泰國第一的開發商Saisiri邀請參加第一屆《尚司睿國際房地產仲介高峰會》（2018 Sansiri Global Agent Summit），讓我真的見識到泰國第一開發商的實力與品質，活動的細節與品質真的讓我們值得學習。
►► 首先必須要簡單介紹一下Sansiri（中譯：尚司睿）這家公司，這家公司是全泰國前十大的開發商之一，而以建築品來來說，可以說得上是全泰國品質第一的大開發商，可能很多人不知道在泰國即便是上市或者前十大的開發商，建築的品質都不見得非常好，而Sansiri是當中的佼佼者，讓我們代銷公司會非常放心交屋之後的品質，也因此Sansiri近年許多建案可以在一周甚至一天之內，整個建案就完銷了，非常不可思議吧！
►► 下方的Youtube影片，是Sansiri這間超級開發商的介紹，這間開發商強到連全泰國市值第一的捷運BTS公司都跟它們一起合作推案了。
活動Day 1：出發日與晚宴
►► 相信很多人都有看到我在三月中的時候，跟公司幾位主管代表台灣區的21世紀不動產參加Sansir的這一場國際仲介高峰會，不得不說從出發前到最後返回台灣，這一路上很多的行程都能夠感受到Sansiri的「細心」與「體貼」，像是出發的第一天，我們被安排的是下午13:40左右的飛機，從桃園國際機場飛到泰國新的國際機場：蘇汪納篷國際機場，也就是一般人搭普通航班都會抵達的東南亞最大國際機場。
►► 抵達機場並且出關之後，我們在四號出口就遇到Sansiri派來的工作人員接機，並且很貼心地拿了冰開水和泰國的玉蘭花來迎接我們，讓我們有好像韓國歐巴來台灣被接機的感覺。同時，這一次還非常幸運地認識另一名台灣區「大師房屋」的海外部代表「 蔡詠綸」，是一位非常漂亮但是在國內房地產非常資深的前輩，這一趟也跟她學習到很多很多。
►► 出了機場以後，我們也不需要提著大包小包的行李搭機場捷運，也不用在機場門口跟計程車司機討價還價，因為Sansiri有特別安排高級專車來接送我們（也因為台灣區CBRE與藍海房屋的代表都先自己前往市區了，所以我們車子很空很舒服），我們就這樣悠悠哉哉地像大爺一樣給人送進城。
►► 由於接機的集合時間有延遲，在加上曼谷實在太塞車了（這個城市的人口多到很誇張），因此我們就直接被載去晚宴的會場，是一家在Soi 36的一間特色泰式餐廳。
►► 為了不要讓我們的主題變成美食部落格，所以晚餐的餐點我就不多做介紹了，不過很少去東南亞的人一定要特別小心這跟綠綠、小小，看起來很像蘆筍又人畜無害的恐怖玩意，這個東西聽說叫做「鬼椒」，昌鵬我已經非常多年沒有被辣到連喝三大杯水了，真的非常非常地辣。
►► 第一天的晚餐，我們跟其他台灣區的仲介代表也交流了很多，不過真的有發現我們團隊因為深耕太多年了，所以對於曼谷當地與房市狀況，我們21世紀還是領先不少，甚至聊到我們已經在當地做售後服務超過四年的這件事情，其他同業都非常地驚訝。
下榻旅館：Pullman King Power
►► 晚餐結束之後，Sansiri便將我們送回下榻飯店【Pullman King Power】，是相當高級的五星級酒店，裡面還有附設大賣場跟免稅商店，而剛好我們隔天高峰會也就是在本酒店裡面；當Sansiri的工作人員替我們Check in完畢之後，我們三人回到房間第一眼除了看到漂亮的房間以外，就是桌子上Sansiri早已放了這次的活動贈品以及感謝信函。
►► 至於為什麼這一次的活動會選在【Pullman King Power】呢？
►► …
Read More【2018年 21世紀不動產-年度表揚大會】國際超級房仲得獎心得＋獎項介紹
2018年參加21世紀不動產業績表揚大會的心得分享
國際超級房仲：
►► 距離2018.3.6得獎已經一個禮拜了，差不得趕快把得獎心得給補上來了。
►► 首先先簡單介紹一下，21世紀不動產跟所有的房仲公司一樣，每一年都會針對前一年每一位業績有達到標準的房仲同仁舉辦表揚，以下是依照美國總部制定的《個人業績》的獎項標準，看起來數字會很奇怪是正常的，因為當初這些獎的業績門檻都是以美金作為標準：
單季業績獎
單季傑出業績獎：單季業績625,000元／單季件數10以上
》獲頒精美獎狀（我平常每一季固定會PO的就是這個獎狀）
*紅寶石獎第一名：國際超級房仲（希望可以變成業績超級房仲XD）
年度業績獎
一、白金獎：年度業績1,525,000元／年度件數24以上》可以上台揮揮手
（我在去年拿的就是這個，實際上以下的所有獎項都至少有個裱框的獎狀）
二、紅寶石獎：年度業績2,300,000元／年度件數30以上》首次得獎可獲得紅寶石勳章＋百萬經紀人俱樂部胸章
（我今年拿到的就是這個獎項，所以今年除了裱框的獎狀外，還有拿到勳章）
三、翡翠獎：年度業績3,075,000元／年度件數40以上》首次得獎可獲得翡翠寶石勳章＋百萬經紀人俱樂部胸章
（非常大的遺憾，今年差一點點點點就可以拿到了）
四、鑽石獎：年度業績3,825,000元／年度件數50以上》首次得獎可獲得鑲上鑽石勳章＋百萬經紀人俱樂部胸章
（這是我今年的目標，希望今年要能夠拿到鑽石獎）
五、Centuruin獎：年度業績4,475,000元／年度件數60以上》獲頒金人獎座＋Centurion胸章＋美國年會公開表揚
（到這邊就很爽了，因為就可以拿到Century21的榮耀象徵：小金人，不過真的有點小）
六、Double Centuruin獎：年度業績8,950,000元／年度件數120以上》獲頒金人獎座＋Centurion胸章＋美國年會公開表揚
（這一個就超爽了，因為這個的小金人就大很多了）
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝不可跨越之壁＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
七、Grand Centuruin獎：年度業績13,425,000元／年度件數180以上》獲頒金人獎座＋Centurion胸章＋美國年會公開表揚
（這一個的獎盃就是超大的大金人了！能夠做到這個等級以上的，通常都是一些妖怪）
PS：別小看這些資訊，我相信95%的21世紀不動產(包含總部)的人，都搞不清楚這些獎項的標準與級距在哪裡。
上面提到的勳章＋有裱框的獎狀（雖然照片好像被IG美肌過頭了）
重點：得獎心得
►► 今年能夠拿到紅寶石獎的第一名，其實感覺到非常的開心，因為我是唯一一個離開21世紀總部的人當中，每年還可以回到總部的業績表揚大會接受頒獎的唯一一人，其他離開21世紀總部的同仁，不是轉去做其他行業做行政工作，就是在加盟店當中業績普普通通，而我在2015年7月因為不想賣柬埔寨而離開21世紀總部之後，經過短短一年的努力，馬上就在2017年領白金獎、2018年領紅寶石獎，而依照目前2018.3.14的業績來看，也至少鎖定明年2019至少也還有個白金獎可以拿了。
►► 是我比較厲害、口才比較好、比較會聊天，才這麼快速有業績嗎？其實完全不是你們想的這樣。
►► 跟我熟的同事全部都知道，我這個人其實非常害怕跟陌生人聊天（當初還被許多人認為我不是做業務的料），口才絕對不像許多房仲前輩那樣流利，也沒辦法再銷售的時候還能講出押韻的銷售台詞，也沒有其他房仲人員那麼多的銷售技巧、話術，更別提人脈了，我2015年11月1日來到台北上班的時候，連一個可以找來聽說明會的客戶都沒有。
那我這兩年半的業績是怎麼做出來的呢？
►► 建議身為房仲同仁的你，無論你現在業績好還是壞，你都必須要分析每一次客戶最後有成交與沒成交的原因是什麼，業績很差不代表你能力不足，有時候就真的是市場不對、沒有好案件、買方剛好有狀況….等等的，業績好也不代表你很厲害，你必須要分析每一次成交是真的按部就班因為能力所達成，還只是天上掉下來的業績？千萬不能以結果論，因為這一行的「過程」非常重要。
►► 而我自己分析自己這兩年半的業績，大概主要有三個重點：天時、地利、人和
（１）天時：
☑ 現在台灣房地產的慘狀應該是不需要再贅述了，同時現在東協AEC的快速起飛也是各國都爭先恐後想要搶食的大餅，順應著趨勢就可以更容易地做到業績，這也是為什麼我們都常常說：「選擇比努力更重要」。
（２）地利：
☑ 我目前成交的業績幾乎都是集中在泰國曼谷，主要也是因為我們公司已經拿到最好建商、最好地點、最好建案，光是起步我們的「產品」就贏過大多數的同業了，正所謂：「買方因物件而來」，有最好的物件當然就非常容易吸引到市面上多數的海外投資者。
（３）人和：
☑ 這一點相當重要，除了光是我們品牌是唯一有在做泰國售後服務、唯一有能力幫海外客戶出場，這個部分就已經可以打趴所有同業以外，現在我們國際資產中心（仁愛店）內部的文化也很重要，對同仁要求的一切都是以培養「實力」為主，對客戶就是老老實實把實際資料分析給客戶看，讓客戶評估完所有優缺點之後再做決定。
►► 重點是，我們團隊內部的氛圍非常好，許多從他店跳槽來的夥伴都覺得我們非常不可思議，所以就算你業績不夠好，至少你每天上班也會是開開心心的。
►►另一方面國際超級房仲的建議，自己真的平常一定要多接觸商業、國際資訊，定時也要多閱讀多看書，才可以讓自己不斷地吸收新知不被市場淘汰，否則通常客戶一分鐘就可以知道你這個房仲有沒有料了，像國際超級房仲自己的小組，會固定每個禮拜請一名組員分享短片，讓大家做心得與看法的交流，不但可以吸收新知、獲得激勵，夥伴們也可以藉由這些機會認識彼此更深層的地方。
PS：我們公司連《傳說對決》都可以湊五排喔。
戒慎恐懼
►► 我們的老大－李維鑫店長常常跟我們說，能夠做到五百萬、一千萬的業績沒什麼了不起的，要能夠長年、穩定地持續做五百萬、一千萬，那才真的是實力。
►► 我們店長講這個非常的客觀也絕對不是幹話，因為我們公司一整排的大小金人獎盃全部都是他的，而且業績還多到還被其他店以為我們都把全店的業績掛給他勒，這種誤會也算是一種非常大的肯定吧（類似你打傳說對決實力太強，結果強大到被對手認為你開外掛的概念），能夠跟在這種千萬經紀人旁邊學習千萬經紀人的概念、觀念、邏輯、思維….那才是真的是無價的，我當初也是因為這個原因才決定跳槽到台北來上班。
►► 同樣地，這一次獎項的排行榜裡面，有看到許多過去的前輩、店東店長….那些我曾經在總部時認為的高手，已經有許多人的名次排在我後面，但這難道代表我比較強嗎？當然不是。
►► 這代表著「房地產是賺景氣財」這個道理千真萬確，景氣或是市場出問題的時候，哪有什麼「沒有不景氣、只有不爭氣」這種幹話，再厲害的高手再不對的市場裏面也是會陣亡的，近年剛好是台灣房市相當差的階段，因此這些前輩才會暫時落後下來。同樣地，我也會告訴自己，現在有這一點初步的成績也不代表著什麼，因為我只是順應著趨勢、搭配著強大的品牌與產品而已，如果抽掉了這些優勢，把我放到一個普通的加盟店裡面，也許我的業績可能連上台的資格都沒有。
►►而這些強大的團隊，才造就了《國際超級房仲》。
►► 所以，趨勢、團隊，非常非常重要！
無論業績好不好都應該要參加年會
►►業績做得好，帶著同仁去年會現場感受被表揚的滋味是非常棒的，同時也可以培養團隊的榮譽感，像我們店今年就沒有奪得年度業績第一名，許多同仁在年會結束後都紛紛表示，明年大家一定要一起把團隊衝到全國第一；無論最後怎麼樣，至少公司在年初就有一個很有動力的開始。
►►但是業績不好的加盟店呢？通常就會選擇不參加年會，因為去了也沒有獎可以領，看著別人很開心自己只是來抬轎的（還得花一千塊的報名費），心裡一定會覺得不是滋味。
►►也許每一間店都有自己的考量，但是國際超級房仲還是建議一些即便業績做得不好的店頭，如果公司的時間與成本許可的話，還是帶著同仁來參加年會吧（甚至費用也可以適當補助員工，鼓勵他們一定要排除萬難出席）！
►►因為這個行為是有目的的，一方面要讓店內的同仁知道市場雖然差，但是還是有很多人可以做好業績、很多店還是可以獲利滿滿，吸收正面能量，讓大家可以被刺激之後重新思考「方法」，也許可以讓今年重新再創業績；另一方面則不要讓同仁繼續躲在店裡面與世隔絕，好像全世界都跟自己的業績一樣差而拒絕改進。
PS：而且還有機會可以認識氣質出眾的Show Girl喔~
結論：
►► 除了趨勢、團隊非常重要之外，自己的適時調整心態也非常重要的，並不是每個人進到我們公司就業績一飛衝天，因為每個房仲公司都有個不變的真理：「80%的業績，集中在20%的人手上」，也就是大多數的房仲人員還是處於業績不上不下，甚至是非常低迷的狀態，典型的八二理論。
►► 而選對了趨勢與團隊，至少可以讓「有意願」努力的人衝到那20%的菁英裡面，而不是跟著工作沒有熱情、人生失去目標、眼神找不到光芒的同事一起行屍走肉般地上班，賺不到錢、沒有成就感、過得更不開心。
►► …
Read More【為什麼富人都在投資海外不動產？】5大理由解答PTT鄉民的愚蠢看法
PTT鄉民對於海外房地產的5大愚蠢看法：你要相信鍵盤專家，還是有實務經驗的專家呢？
這篇文章想要幫你破除的一個迷思，就是關於房地產，尤其是海外房地產，請你千萬不要問國內的房仲業務，更不要上網去問PTT的鄉民，為什麼呢？因為PTT鄉民大多數對於海外房地產是外行的，對於這方面的看法都是以訛傳訛、刻板印象，所以提出的許多見解都非常「不可思議」。
我自己也是PTT鄉民（我登入次數破六千次了，算夠老吧），所以PTT的生態我非常了解；究竟PTT鄉民對於國際不動產的看法有多外行呢？對於海外置產的看法有多愚蠢呢？來看看這篇文章吧。
國際超級房仲
你能夠在Google上面找到的海外房地產資訊，真的夠專業、夠客觀嗎？
2018.01.18，那一天是我營業員第二次複訓的第三天下午，由於這一堂課真的跟傳說中的一樣無聊，所以就開始上網看了一些海外房地產的網路資訊。
除了發現我寫的《海外房地產TOP20排名與評價》的名次這麼高以外，特別讓我注意到的是PTT鄉民對於海外房地產的看法。
你知道一般想投資海外房地產的人，一定會問的十大經典問題是什麼嗎?你一定也問過
▮說真的，大多數網路鄉民真的很外行
怎麼說呢？
我觀察到很多鄉民在PTT上面留言詢問關於海外房地產是否適合投資的問題，主要都是擔心未來是否有人管理、距離離台灣是否太遠、當地的文字能不能看得懂、業務好像都講得很完美以及是否已經被台灣人炒作得太高了。
前面這些問題大概都有問到該問的問題，不過關於海外房地產是否已經被台灣人炒高的這一點，真的是讓我不禁想問：Are you Serious?
泰國銀行統計：外國人在泰國購屋的比例，傳說中把曼谷炒高的中國人，僅位居第４名
PTT鄉民真的太瞧得起台灣資金了
要知道，除了金邊有將近6成的電梯大樓成交量是台灣人與大陸人炒出來以外(因為金邊的市場太小了)，在其他國家的房地產外資裡面，台灣的金額簡直是小到不值得一提，認為光是台灣這麼一丁點資金就能把一個城市炒作起來，PTT鄉民真的是太瞧得起台灣人了。
還看到有鄉民說：「台灣的資金在台灣炒作完畢之後就跑去東南亞炒作，替東南亞默哀」，這個觀點讓我覺得到台灣人沒有國際觀已經很慘了，但是還非常驕傲自大，這可是我們的警訊，讓我聯想到當年西方列強入侵中國，結果我們華人竟然想用義和團這種天真的方式硬幹，而不是像日本政府好好檢討自己，同時學習國外的優點。
當你問台灣房仲或者那些台灣的房地產專家，大概就是這種情形：不懂硬裝懂（我可以在1分鐘內判斷出這個人是否真的了解海外房地產）
▮除了鄉民很自傲以外，我們台灣的房地產專家也是
這三天在複訓營業員課程時，有一位老師也針對海外房地產（尤其是東南亞）大肆批評，主要的論點就是：「如果這些東南亞國家這麼好的話，該富裕起來早就富裕了，怎麼可能還等到現在讓你買？」
接下來就一貫外行台灣人的看法：東南亞人懶散、排華、看不到摸不到的房子你敢買….等等。
連一個能夠擔任不動產營業員講師的專家都會講出這種話，其實證明了一句話：『術業真的是有專攻！』
一般所謂的國內房地產專家，對於海外房地產的認知其實跟老百姓也差不多
近幾年觀察許多的台灣房地產專家以及資深的房地產從業人員，從他們對於海外房地產的看法其實只有充滿了兩個東西：「傲慢、無知」，一點都不誇張！
而這些“專家”的看法，幾乎都是刻板印象、道聽塗說或者對海外非常外行的好X網而已，專業的人一聽就知道懂得很淺。
可惜連這些在台灣被稱為專家與資深業者的人，對於海外房地產竟然也是這麼外行，那一般的房地產從業人員、一般社會大眾就更不可能對於海外房地產有多正確的認識了。
這些可以從我們用Google搜尋海外房地產投資的資訊來看就知道，關於海外房地產的投資資訊大概就分為兩大類：
(A)業者的吹捧文／業配文(B)國內業者＆假專家的批評文
某些特殊配套的海外物件，台灣人非常非常喜歡買，但確實海外房產的最大陷阱…..
直播精華：購買海外房地產千萬不要聽Sway的建議，不但幫不上忙，說不定讓你更慘
想要在海外房地產賺到錢，當然是要跟著已經賺到錢的人走
▮那為什麼有這麼多富人，都在把資金放到海外房地產呢？
我這邊說的富人，不是指台灣的富人，而是指全世界的的有錢人都在做投資海外不動產的規劃，如果台灣這些專家都說投資海外不動產是錯的話，為什麼全世界這麼多有錢人都在做這件事情呢？
我以身邊能夠隨便拿出幾百、幾千萬現金的一般客戶做例子，這些有錢人會選擇投資海外不動產（先別討論哪個國家較好）的考量因素有幾點：
一、經濟已完全沒機會
台灣經濟已經看不到前景了，這是台灣這五十年來第一次有這樣的狀況，而且現在的台灣年輕人真的沒有什麼好機會可以發展起來，資源也都被長一輩的有錢人占走了。
二、台灣房市太差了
台灣的房地產非常蕭條，即便每家業者都在喊春燕要回來了，但是2017年全台灣的交易量也不到27萬戶，還是很慘，而且沒有量就不會有價（至少每年的移轉棟數也要回到32萬戶才勉強及格），台灣的房價離落底甚至回溫還遠的很。
想要投資海外房地產，當然要找台灣第一品牌「國際超級房仲」來諮詢才安全
三、房價過高、稅賦更高
即便台灣經濟與房市這麼慘，但是卻完全沒有危機入市的價值，因為我們台北的房價仍然貴到不可思議，重點是房地合一稅搶走太多的獲利，持有稅還不斷地往上增加，根本不可能靠買賣房地產賺取價差，單單收租金的話我們台灣又是全球租金投報率最低的國家（2.06%）。
你可以從第三方權威機構看到，台灣房地產的評價不但極低，而且投報率更是低到不可思議
四、租金投報率世界最低
我們的平均租金投報率世界最低，雖然一定會有一堆外行業者會搶著說：我們這裡有5%、7%、10%的投報率，但是台灣租金較高的產品通常都有極為明顯的瑕疵，比方說：「屋齡太久、地點太差、學生宿舍….等等」非主流需求的產品，要轉售非常困難，很難有大量的剛性需求來支撐。
更別說你如果把價格往上加去賺價差之後，你會導致下一手投資者的投報率降低，導致「下一手」對「下下一手」的轉售上會更為困難，導致下一手的購買者會因為難以轉售的因素而放棄跟你購買（投資者算得很清楚的），因為主打租金投報率這一類的隔間套房，唯一的價值也只有租金投報率。
除了收一收普普通通的租金投報率以外，台灣的房地產已經任何其他的投資價值了（比如說節稅、避稅、增值）。
五、房地產的三大特性：保值、增值、現金流
雖然台灣這麼慘，但是房地產這個東西的屬性非常特別（保值、增值、現金流），讓所有有錢人都會把資產放進去配置，再加上Knight Frank做的報告指出：
2015-2019全世界普遍經濟都很好，全世界有超過八成國家的房價都在上漲，而台灣是少部分在下跌、而且是跌幅最慘的幾個地方之一（2017年漲幅0.4%、2016年跌幅8.9%）。
所以說全世界這麼大，你覺得這些有國際觀的台灣富人，這時候去評估海外不動產難道會有什麼奇怪嗎？難道全世界就只有台灣的房地產才值得買？如果這不是夜郎自大，那什麼是夜郎自大？
而海外房地產的優勢在哪裡呢？簡單來說：房價比台灣便宜、房價起漲的較晚較短、平均租金投報率是2-4倍、當地的稅賦成本比台灣還要低，還有一個台灣人都不曉得的重點則是：「台灣政府針對海外獲利的稅賦，比台灣獲利的稅賦輕太多了！」
如果您有跟銀行理專往來的話，可以跟他們詢問關於台灣這麼多壽險業、金融業的一線企業，他們每年跟客人收了這麼多的現金，請問都是拿到什麼地方去做投資來賺錢？其中有一個不小的比例，就是「海外房地產」。
延伸閱讀
【2020東南亞房地產】中國信託與資誠調查:「台灣73%高資產客群，逐步前往東南亞投資!」【各國疫情這麼嚴重，為什麼房價卻沒有崩盤？】無限QE反而讓有錢人大舉進場海外房地產【新冠肺炎好嚴重，我現在可以進場買房嗎?】資深專家告訴你：親愛的，投資機會終於來了!
為什麼肺炎衝擊的情況下，反而現在卻是最好的進場房地產時機呢?
用邏輯多多思考，就可以理性知道為什麼有錢人、大財團都在把錢往海外房產搬了
▮結論：
以現實又理性的角度來看，海外房地產絕大多數都比現在的台灣房地產好太多太多了，毫無疑問而且一點比較性都沒有（除非你買到金邊、新山或者底特律之類的那種地方），前提是你必須要打開眼界去接受「台灣沒那麼厲害的事實」，以及你必須要多花時間去了解。
可惜台灣這些房地產專家、資深業者都不願意拉下身段去了解，就用這些自以為是的傲慢態度去看待這些事情，電影《料理鼠王》曾經說過這麼一段讓我印象深刻的話：
「批評是非常簡單的事情，你只需要冒一點點的風險，就可以站在一個制高點去論斷一些別人努力很久的成果。」
再加上台灣民眾大多數也是這樣傲慢又無知的態度去看待海外房地產，這將會導致你除了錯過當年的中國、澳洲、加拿大、英國、印度起飛之外，將會再錯過一次現在還能夠便宜搶進東協房地產的黃金十年，尤其是遲早會超越台灣的泰國與馬來西亞。
別再只是上網Google看一些誤導你的外行資訊了，看完之後還是記得找真正了解海外房地產的專家來洽詢，你也才不會誤判能夠讓你獲利的機會、才不會十年之後又在扼腕一次。
延伸閱讀
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【房仲業績】房仲朋友們已經2020年了,你的業績有開始「回溫」了嗎？下一步還是繼續等嗎？
▮國際超級房仲
這篇文章想讓你知道的是，很多台灣本土房仲面對到景氣不佳時，面對買方不願意上門、上門後只願意出個芭樂價，以及面對屋主心態很高、售價更高的情況時，其實很多房仲業務唯一能做的就是「等」，等待景氣回溫、等待客戶上門、等待出價和售價突然一致、等待著會不會有業績從天上掉下來。 實際上，房仲業務能做的不是只有乾等而已，同時也要讓那些業績不好的房仲業務知道：「不是你不爭氣，而是真的遇到了不景氣」，錯的並不是你，那些主管把業績不好的原因怪罪在你不努力上，其實是不合理的。
很多非常努力的房仲，天天在外面開發客戶，然而卻總是沒有成交的機會
本文是2018年1月份在營業員複訓打的文章，在上營業員課程的時候，台上老師總是會免不了跟下面的從業人員聊到目前市場的狀況，聽完真的是讓我覺得慘不忍賭，直至現在已經要邁入2020年中了，似乎很多房仲公司的業務還並不是能夠好好生存下去…..
剛剛聽到一個阿姨說，她最近收了三個斡旋，結果三個都沒有成交，因為買方的出價都太低了（這應該是全台灣最常見的問題）
還有一位叔叔說，他們公司在台北市的加盟店有16個人，可是去年平均一個月做不到兩百萬的業績（不錯了，很多加盟店全公司的人數比我們公司的秘書還少）
有人說，好不容易接近成交了，結果我們最怕的“住在中南部的媽媽”嫌台北太貴，在中南部可以買到怎樣怎樣的透天….（這個問題即便在景氣最好的時候也無解，因為中南部老人家不了解首都的房地產價值）
還有好多人說，現在因為生意很差，不曉得可不可以安排老師到店裡面來做教育訓練或者演講（這個我已經聽三年了，大家現在還在生意很差希望多上課）…..
2015-2018島了非常多房仲公司，再次證明房地產業是個很吃景氣的產業
▮多頭走了十三年
現在才盤整三年
台灣的房地產從2001年開始走了13年的多頭，到了2015年開始成交量快速下降，再加上2016年房地合一稅實施與持有稅上升，導致台灣房地產的交易量更是雪上加霜，最慘的2016年竟然整年的成交量只有23萬戶，還比2003年SARS時期還更低！
即便到了2017年的交易量有微微回到26.6萬戶左右，但是離我們的標準35萬戶還是有極大的落差，所以說：「你真的覺得這樣就算是回溫了嗎？房市熱絡了嗎？」
幸好到了2019年，累積這麼多的買氣終於讓交易量站上30萬戶的及格水準，但也不能高興地太早，因為繼承的件數在這幾年大幅增加，也就表示很多年輕人已經放棄買房，準備用等待的方式…..
2020年，原本看起來應該要逐漸升溫的房市，突然被武漢肺炎(Covid-19)重挫下來，讓市場的買氣立刻急凍，因此2020年的移轉棟數能否重新站上30萬戶，還是一個不小的挑戰。
台灣的交易量始終不高，沒有交易量就代表著房仲沒有生意可做
我們房仲人員不會在意房價的價格上漲或下跌，但是沒有交易量，就會讓我們活不下去，看看這幾年台灣消失了幾百家的房仲公司、消失了幾千名房仲人員就很清楚了，沒有成交量就根本沒有辦法有收入，而且成交量低的情況下，即便你成交了也會被買賣雙方砍掉一堆服務費。
而台灣的房市有多糟糕，全世界都知道、我也介紹過太多太多次了，所以就不再贅述台灣房市與經濟的問題，但是台灣房市沒有前景的問題，反而似乎是國內的從業人員最不瞭解？
▮台灣房仲業者的下一步在哪裡？
別再去等待一個連影子都沒有的機會
理性分析一下，台灣房市走了13年的多頭，有可能在2-3年內就盤整完畢嗎？甚至我們也看不到任何前景與好轉的機會，不曉得現在國內的業者到底在期待什麼轉機呢？ 經濟提升？房地合一稅廢止？人口大幅增加？外資大幅進入？還是台灣主權突然被全世界承認了？（最多客戶說的翻轉機會只有一個：等待大陸接收、兩岸統一）
我看到現在很多很優秀的年青一代的房仲新人進入了這個產業，結果市場反應不好、賺不到錢、經常受到挫折導致壓力已經很大了，結果不但沒有被安慰或鼓勵，反而還要聽那些“只懂商圈內的前輩/店長“說：
沒有不景氣，只有不爭氣，想當年我們在金融海嘯跟SARS的時候…..blabla的。
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▮實際上真的是這樣嗎？
難道沒成交是自己能力的問題嗎？
但是這些國內前輩沒有告訴你的是：當年2008金融海嘯不到一年之後，台灣的房市馬上就因為鮭魚返鄉＋稅改而大幅活絡、甚至2003年SARS與921也不過一年多的時間房地產的景氣就快速回來了，再加上當時還沒有這麼高房價的問題，所以這些房仲老前輩他們真的比我們這時期還要幸運很多很多。
而且，當年的房價只有現在的1/3甚至1/4，但是我們現在的收所得卻不是當年的3、4倍，甚至實質薪資還在倒退當中，而且當年房地產也沒有那麼多亂七八糟的稅賦限制，真的比現在的房地產狀況好的太多了
在這種完全不一樣困境的情況下，拿當年自己的僥倖經驗硬要套在現在的年輕業務員身上，我認為是相當不公平的。
你知道台灣的房仲工作，有多麼辛酸嗎？
▮說一句更真實的實話
這些資深人員比你們更怕
國際超級房仲從自身家裡經營房仲的經驗、21世紀總部跑全台灣加盟店的經歷、再到現在經常跟資深業務討論，這些年輕業務眼中的這麼多資深店東、店長、前輩，說真的幾乎沒有人對未來台灣的房市有頭緒，根本不曉得下一步該怎麼走，因為這是他們前所未見的超級困境。
不相信嗎？那你來問問看這些人，今年接下來的業績要怎麼突破，通常的回答還是那些老話（幹話）：多OP、多開發、多議價、多往外跑、多帶看….就是基本功（看天吃飯），沒有什麼更多主動積極的做法。
雖然少部份有遠見者，開始嘗試都更、老屋改建，也有一些公司吸取了國外經驗開始進行物業管理，也有一部份的人像國際超級房仲一樣前往海外找更好的機會，不過都更議題也十幾年了，大家都知道都更的商機非常困難（看看阿凡達這部電影就知道了）。
而物業管理這部分則因為台灣租金投報率太低，加上國內還沒有大房屋管理的需求（幾乎房子都在自家附近，給沒事的親友管理就好了）。
但是我們這些有在轉型的業者畢竟都是少數，98%以上的業者還是繼續在等待機會，等待像是他們當年景氣翻轉的渺茫機會，雖然我實在看不到任何一點“轉機”的影子，大多數台灣的房仲公司都還在力拼損益兩平，為了盡量不要虧錢而努力撐著。
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想要投資海外房地產，當然要找台灣第一品牌「國際超級房仲」來諮詢才安全
▮目前的國內業者呢？
傲慢與無知者，將被淘汰
不是還正在苦苦掙扎、茫然並且抗拒改變以外，就是還在苦撐等待機會，不然就是離開這個行業了。
但是對房地產有熱情、期待，並且想要靠房地產翻身的年輕人呢？你們更慘了，你沒有經驗、沒有人脈、更沒有那麼多存款可以撐，如果你看著公司的前輩們都在苦苦掙扎，還在說著：沒有不景氣、只有不爭氣讓你懷疑自己，請問你該怎麼辦呢？
現在台灣的買方還是非常難搞，尤其是台北市
▮妥協、放棄還是掙扎？
要繼續窩在舒適圈裡面，用青春跟著台灣房市一起沉淪？還是要動腦去想個辦法，絞盡腦汁找到趨勢和出路呢？
我敢跟你說：無論你有沒有爭氣，現在真的不景氣，更要記住一句話：「正確的選擇比努力更重要」。
順著正確的趨勢認真做，你的努力才會有機會得到回報逆著正確的趨勢拼命做，你的努力看起來只會是別人眼裡的不爭氣
看看現在有多少過去的高手前輩都陸續陣亡了，所以沒業績真的不見得是你的問題，而你何必要跟趨勢對幹呢？
房仲憑什麼收這麼高的服務費？客戶憑什麼要找你買房子？想了解更多就來看看這集直播吧
最後我想跟你說：「如果想要創造出更好的業績，除了最基本要具備專業和努力這種費話以外，你必須要產生出你獨特的『價值』，而這種額外價值不應該是幫忙搬家、幫忙打掃、幫忙在颱風天去關窗關門這種勞力工作上，我們又不是做苦力活的職業」。
要增加價值，客戶才會從你商圈當中幾百個房仲裡面挑選你，否則請問為什麼房仲那麼多，客戶要挑選你服務？你憑的是什麼？你會不會跟一般房仲一樣說謊騙人？你會不會做個一兩年就陣亡在市場上了？成交之後你還能在房地產上幫上客戶什麼？跟你成交會讓自己更有面子嗎？
如果上述的答案大多是否定的，那就表示目前你還只是一個很普通、很平凡，客戶過目就忘的房仲，雖然聽起來很尖銳，但這就是為什麼從業者麼久你業績還是不好的主要原因。
你想要改善這個問題嗎？把你目前的狀況用LINE告訴我，也許我可以幫上一點忙，而且完全免費，畢竟目前我還不是靠這個在賺錢的，大家都知道我的本業是在銷售國外的房地產，所以當你來詢問的時候請不要用那種客戶心態，也要注意基本的禮貌（因為禮貌不佳的伸手牌房仲，我真的愈過不少）。
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你還在期待台灣房地產的市場，可以回到當年那樣熱絡、高獲利嗎?
這篇文章想要讓你知道的是，台灣房地產想要回到2009-2013年的榮景，為什麼已經是不可能的原因了，很多房仲與投資客都還幻想著當初的房市榮景，覺得只要繼續等待下去，總會有那麼復甦的一天，因為這就是它們的房地產經驗。但是，台灣房地產已經回不去以前的時代了，想知道原因的話請閱讀本文。
▮國際超級房仲
台灣常常說少子化、少子化，聽久了好像沒有什麼感覺，但實際上少子化已經成為我們重大的國安問題，難怪毛澤東在1949年曾經說過：「百年之後 台灣問題自然會解決」，難道就是預測到未來台灣的少子化與經濟、主權和台灣房市的問題嗎？
實際上，少子化的問題跟我們的未來息息相關，尤其是房仲從業人員…..
身為房仲的我，其實不會想要在台灣買房子
▮一、一例一休開始的引爆點
一例一休上路開始到最近修法有許多的爭議始終沒有停過，而近期勞基法的修法鬧得沸沸揚揚，許多人認為修法之後變得更具彈性所以支持，也有人認為修法後勞工的連續工作時間更長、且中間休息時間變少、總公時變更多而大為反對（B>Z），由於我不是專家，所以就不針對這些修法去多做評論了。
不過從許多數據來看，由於台灣經濟衰退、實質所得下降，台灣人民的生活確實越來越苦了。
依照之前YouTube頻道「台灣BAR」針對台灣所得的介紹分析，雖然台灣人的所得在帳面上的數據逐年增加，但是台灣人民的固定收入(底薪)佔的比例越來越低，反而不固定(獎金)收入的比例越來越高，表示人民需要靠加班、獎金甚至兼差來增加所得的比例越佔越高，大大犧牲的是下班後的生活品質與我們的人生。
真的不能怪現在台灣年輕人都不婚不生，我自己也已經決定不生小孩了
▮二、這裡有觀察到什麼端睨了嗎？
由於百姓必須要花更多的時間去賺取薪水，但是在賺錢越來越困難的情況下，一般年輕人存不到錢就更沒有能力結婚了（就像我一樣），存不到錢代表你連聘金都拿不出來、辦一場婚禮前前後後的開銷也負擔不起、勉勉強強出發的蜜月旅行也相當克難。
更可怕的是結婚之後所開始的柴米油鹽醬醋茶….都是開銷；買房子？別開玩笑了，能夠付得起年年上漲的房租就很了不起了啦。
至於生小孩、養小孩呢？別開玩笑了，小夫妻兩個人都養不起自己了，哪裡來更多的經濟能力來生小孩呢？生小孩又有產檢費用、坐月子的費用與收入空窗期，之後還有昂貴的教育費用….等等，更不要提到你賺錢佔去生命中大多數時間了，哪來的剩餘時間教育和陪伴小孩呢？
稻江大學已經成為台灣首間退場的大學了
▮三、看到這邊，你應該有感受到什麼是趨勢了
年青人生活的很苦、所得又低，導致沒有人敢生小孩，這些東西並不是什麼危言聳聽，而是我們都已經深深感受到的恐怖趨勢，而且這個狀況近年來不但沒有改善，甚至還更嚴重。
回到十幾年前，忘記當時是我大三還是大四時，昌鵬當年就讀的真理大學發生了一件歷史級的慘劇：十幾分就考上真理大學！當時新聞一出不但在新聞媒體上造成轟動，也讓大家對於真理大學有了「學店」的印象，彷彿真理大學是全台灣最爛的大學（說真的，當時我們學校真的還滿爛的）。
甚至還有記者讓小學生填寫聯考考券，結果總分有超過三十，該名小朋友還被記者揶揄：「恭喜你，考上大學囉」。
當然，我們的大學不可能爛到小學生就能來唸的程度，但是近十年來這種狀況也越來越嚴重，越來越多的後段班大學或者冷門科系面臨招生不足而關閉的窘境，我2003年入學時聽說的大學錄取率再85%左右，2020年5月中才聽到稻江大學已經準備退場了！
小資族買房子，千萬要小心零元購屋的陷阱，千萬不要上當了
需求越來越少，首當其中的就是外縣市且郊區的不動產
▮四、這就是恐怖的少子化問題
不要覺得少子化對你沒什麼影響，這個影響可大了！少子化首先帶來的就是學校招生不足而倒閉，以前我們在重考班常常告訴重考生，千萬不要老了之後告訴你的孫子，你當年就讀的某某大學已經是現在的某養老院了，影響到所有與兒童相關的行業，比方說學校、醫院、補習班、參考書廠商、教育學系….等等。
其次，由於年青人逐年減少，社會的勞動力也會越來越少，許多企業要招募新人將會變得越來越困難（幸好台灣失業率還很高XD）。
而勞動力減少也不是危言聳聽，已經是這幾年台灣企業的重大問題了，而這個問題竟然一年比一年嚴重（我都親自跳了『Koi Dance』，結果來面試的人還是很少），再加上因為經濟與所得太差，台灣還面臨極為嚴重的人才流失問題，我們的勞方人口已經不夠多了，菁英還一直流失，這些都是你我已經感受到的國家問題。
我們店長常常對我說：「企業要發展，非人才不可」，而現在台灣企業沒人、更沒人才，這樣一來台灣的企業如何能夠壯大呢？這些都是台灣的內部環境的窘境，因此我們國家才會被自己人貼上「鬼島」這個標籤。
台灣在內憂外患的夾殺之下，經濟要火熱實在很困難
▮五、人口老化→缺少消費→經濟蕭條
除此之外，台灣的這些不消費的老人越來越多，願意消費的年青人越來越少，社會上缺少資金的流動（全部都存在銀行裡面不敢動），在這樣的惡性循環下我們的經濟只會越來越差。
至於投資房地產呢？台灣出生率與死亡率已經產生了黃金交叉，總人口數正在開始衰退當中，再過二十年之後除了精華區的好房子，請問剩下的房子有多少剛性需求來支撐呢？
所以我才常常說，台灣房地產現在真的沒有什麼投資的價值，除了租金太低又沒有增值的價值以外，台灣的持有稅越來越高、房地合一稅課徵太重（雖然方向是對的），現在還在鼓吹台灣民眾投資台灣房地產，真的相當不負責任，尤其是投資那些非精華區的舊房子。
偏偏現在房價過高的時代，一般年青人在低所得的情況下，怎麼在上述這麼多生活壓力下還能夠存到頭期款，買到一間保值的房子呢？更可怕的是萬一買了，龐大的房貸壓力將會壓得我們喘不過氣，更別說我們的房價還是逐年下修，在台灣買房子根本不再是存錢了。
台灣房價在2016年真的超慘
ps：依照2016年統計，台灣是全世界少數房價在下跌的國家，而且每年的跌幅8.9%竟然還在全球前幾名，可是當年全球有超過八成的國家的平均房價是在上漲的。
想要投資海外房地產，當然要找台灣第一品牌「國際超級房仲」來諮詢才安全
台灣至今仍然無法打破CPTPP、RCEP的狀況
▮六、還沒有完呢，台灣還面臨外面的強大敵人：貿易壁壘。
我們的人口少、人才更少，內部問題已經一團亂了，外在還有強敵環伺的貿易問題。
台灣是一個小小的島國，所以經濟要強大非依靠國際貿易不可，可是目前台灣因為政治主權問題，我們無法進去RCEP和CPTPP裡面，甚至跟其他國家要簽訂FTA都相當相當困難，導致東西賣不出去、出口衰退，再加上中國大陸不層間斷地打壓之下，台灣下一步最大的方向應該就是仿效其他國家的「貶值大戰」，讓台幣貶值以刺激出口，因此我們的台幣資產（如現金、不動產）將會面臨大大縮水的風險。
不要覺得這些又是危言聳聽，看看日本為了刺激經濟與出口的「直升機撒錢」政策，日本的匯率在短短數年間瞬間崩跌近50%，而台灣要走向日本的經濟模式是機率極高的，千萬不要被台幣現在對美金的強勢假象給蒙蔽，我個人大膽預測，台幣最近對美金的強勢只會是短期內的假象而已，台幣強勢是不會長久的。
▮七、講了這麼多台灣的窘境，所以呢？
台灣現在內憂外患一大堆，而我們最大的兩個黨十幾年來還在每天杯葛來、杯葛去的，兩黨都只有立場沒有是非（連支持者也是），每個人都知道藍綠惡鬥是台灣政治與內耗的主要原因，但是台灣人就是這麼奇怪、就是這麼「犯賤」，大家還是把選票投給這兩個不曾改變藍綠政黨，真的很奇怪。
所以我常常說，其實台灣的選民素質真的需要大大提升，因為選民老是依照「立場」和「牛肉」而決定選票，而不曉得怎麼樣過濾出好的候選人、投出正確的選票（看看苗栗政府吧）。
如果我們的政黨與政府已經沒辦法照顧我們的話，我們該怎麼辦呢？但是現在也很可悲的，因為台灣的前景是一片霧茫茫，導致許多年青人已經放棄認真打拼的夢想，只能追求生命中立即可見的「小確幸」，其實我真的很想學《蔡阿嘎》講過的一句話：
為什麼不能有大確幸啦?
「去x的小確幸，為什麼不能有大確幸啦！」
回到距今幾個月前，國際超級房仲因為是一個超級無敵的「台北邊緣人」，除了上班以外，下班之後的時間不是在家裡面就是在咖啡廳，幾乎都是一個人所以有加入了幾個PTT上的LINE聊天群組。
而當中某一個群組，裡面有非常多二三十歲的年青人（用這種口吻突然覺得自己好老氣），帥哥與正妹也非常的多，相信大家應該都很慶幸加入這樣的群組吧。
可是沒多久我就發現了一個奇怪的狀況：這個群組也太熱絡了吧！？
每當我一小陣子沒有看LINE，該群組可能就有兩三百以上、甚至偶爾會有999+的未讀訊息，而且狀況都不是發生在假日，而大多都是在周一至周五的上班時間。
再仔細看看群組裡面對話的內容，大多數都是在說：「誰很正、誰很帥、誰跟誰要不要在一起」，不然就是：「上班很無聊、還有多久下班、晚上要去哪喝、假日要去哪裡聚一聚、假日要去哪裡喝、誰又喝掛了…..」等等。
「難道這些人都不用工作賺錢嗎？」，如果台灣現在的年青勞動族群，每天都用這種態度來面對工作與生活的話，難道這些所得問題能夠突然迎刃而解嗎？
OK，也許是邊緣人沒辦法找朋友享受生活，但是現在台灣４０歲以下的勞力族群如果呈現這種狀態，怎麼有辦法賺得到錢、改善生活呢？抱怨與期待政府，是真的一點用也沒有。
因此昨天就找了個藉口離開那個群組了，因為我非常相信：近朱者赤、近墨者黑，如果想要像老鷹那樣飛翔，那就不該待在雞窩裏面享受那該死的小確幸。
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看了這麼多年的激勵影片，然後你到底做了什麼？
▮八、與其坐以待斃、不如想辦法突破現狀
這篇文章寫了很多（因為此時的我，正在營業員複訓的第一天第一堂課），昌鵬認為與其每天抱怨政府後，又期待這幾個爛黨會在下次選舉後能有所改變，那你也真是好傻好天真，不如想辦法走出這個泥沼，自己動腦筋想辦法找出路，而不是抱怨或者期待船到橋頭自然直（我超級討厭這句俗語的）。
試想一下，如果二十年後我因為被這些政治內耗搞得一貧如洗，政府絕對不會因此給我任何賠償、甚至不可能有一句道歉，對吧！
這個當然也不是危言聳聽，想想十幾年前的地產專家、號稱「空頭總司令」的張金鶚教授，當時不斷地宣導台北房價太高了，等明年下跌之後在買，結果大家都知道了，這十幾年下來台北平均房價漲了近三倍。
當年許多有能力負擔台北市房價的民眾，因為對於這位「專家」的言論而沒有立即在台北購屋，結果這麼多年過去之後，台北的房價已經來到了一般人民高不可攀的、負擔不起的地步了，請問張金鶚教授會賠給你嗎？
當然不會，因為張金鶚教授可能會說：「我又沒有拿著槍逼你不准買」，就像是台灣的政黨也會告訴你：「我又沒有拿著槍逼你投給我」，無論外在環境怎麼樣變化，你唯一能夠控制的就是你的想法，以及接下來的行動。
八十二十法則只會越來越明顯
▮九、想辦法一起擠上去吧！
如果貧富差距越來越大，那就找到趨勢、資本主義和八二法則擠上去吧！因為擠上去前20%之後，你想要掉下來想變窮也很困難了。
我相信二十年後，台灣人民的經濟狀況要好仍然是很困難（所以才常常聽到統派的客戶說，台灣只能等大陸接收才有經濟好轉機會），但是一定有「某些人」可以在這段財富重分配的期間，擠入進入那前面20%的高收入族群，.尤其現在武漢肺炎肆虐全球的狀況下，財富重分配才是往上擠的最好時機。
什麼樣的一群人能夠擠上去呢？那一定是走出台灣、到國外找上商機、跟上另一波趨勢，而且現在不甘於小確幸的年青人。
所以想要過上更好更安全的生活，窩起再一起取暖跟妄想是沒有用的，必須要付出更大的努力、拼命想辦法、用力地掙扎、多閱讀多思考思考，最重要的是：你要做出行動，而不是看完文章就算了。
一起做些什麼行動吧！有些事情還不做，你的理由會是什麼？
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