【2020最新!Top20海外房地產排名】台灣民眾最常投資的20城市優缺點評價心得(東南亞、日本、澳洲、大陸與台灣等國)

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2020最新版:排名大洗牌!

超級房仲
本文作者-國際超級房仲

國際超級房仲:

  您已經決定要到投資海外房地產,但是 馬來西亞、泰國、菲律賓或柬埔寨等東南亞國家,還有英國、美國或者澳洲房地產聽起來都很棒,既然都要把資金配置到海外不動產了,到底哪裡才是我海外房地產投資的首選推薦呢? 我們該如何進行海外房地產比較呢?

PS:以下內容以更新至2020年的最新看法,名次也因為市場變化而重新排名。


  投資海外不動產已是先進國家的投資潮流,繼中國大陸、香港、新加坡、韓國、日本、甚至連馬來西亞的投資客,都開始紛紛前往國外尋找房地產的投資標的,而台灣的民眾也不例外,從2014年起正式開始進入台灣的海外置產「元年」。

  而台灣人會去海外房地產置產的原因,除了隱藏資產、自住使用、賺取利潤或資產避險外,最主要還是因為台灣的房地產已經「沒有投資價值」,即便有也只是一點點的微利而非過去的暴利:租金低、房價跌、超級重稅、2016交易量比SARS期間還低,再加上台北市房價來到全世界前十名的標準,即便2019年交易量回溫但是已經沒有過去的獲利機會,因此許多高資產客戶都認為:「台灣房地產即便再蕭條,也沒有值得危機入市的獲利空間」。

  但是來看看海外不動產,不但房價比台灣便宜、租金比台北高三至四倍、經濟與GDP遠勝台灣、重大建設陸續進行,甚至年輕的人口紅利更是遠勝台灣,未來出租後的管理也比台灣房子輕鬆太多了(因為都有專業的物管公司在照顧),無論是中長期的發展都比台灣更為優秀,一拉一推的情況下,前往海外置產已經是未來台灣20年將要走的資產配置趨勢。


注意!海外不動產真的有那麼完美嗎? 

所有投資都有風險,但是不應該是冒險

  沒錯,海外不動產不是完美的,當中最大的風險就是「人」,也就是替您服務的業者,這個重大關鍵我已經講了太多太多次了,除了業者有沒有真正執行所有售後服務(代租、代管、代售)以外,最可怕的就是:「你的仲介口中說的美好發展,事實真的如它們所說嗎,還是只是單純的銷售話術呢?」

延伸閱讀:
你們都搞錯海外不動產的「真正」投資風險了
海外房地產業者最常見的四大謊言

  不過,業者的常見問題已經講過很多次了,因此不再今天的討論範圍。

  假設排除掉海外業者的問題,那麼這麼多可以投資的海外不動產,到底哪個城市的不動產才是最符合自己需求的地方?這些地方有哪些優點與缺點、利潤與風險是仲介沒有說的呢?  

   以下,就讓國際超級房仲針對台灣民眾最常接觸的「20大海外房地產」的實際市場與投資優劣勢做個比較;為了避免企業間的交惡,昌鵬這邊必須強調,本篇文章僅屬於國際超級房仲客觀的「個人分析」,不代表公司立場:


【Top 20】海外房地產投資城市大排名 

既然能選好的,何必選劣質的?

冠軍:泰國曼谷

全球房地產指南評價:亞洲分數最高4顆星!同時是4顆星評比中投報率最高的城市

♥ 投資優勢:

  曼谷每年穩定的超龐大人口移入(約15-20萬人)、住宅年供給量越來越少(約5萬戶)、資金大量集中、東協國際建設的核心點、東協經濟共同體的海陸空樞紐、薪資水平大量提升、強大的4.0新興高科技產業,重點是房價基期非常低,甚至您有機會在曼谷精華區買到非常低價的不動產(此評價出於全世界最權威的房地產網站:全球房地產指南Global Property Guide),而且近四年平均漲幅約5-8%左右,如其他國家般可以年漲幅10-15%的房價爆發力道還沒有真正出來。

   簡單來說,曼谷的房市獲利只能算是中上水準,但是因為「極為強大」的剛性需求支撐整個曼谷市場、近百萬的高階外商進入曼谷市中心,再加上近十年曼谷人均所得快速上漲50%…..等等因素,讓曼谷市區每年新供給的住宅都可以平均高達90%的入住率,讓曼谷成為整個東協房市最健康的地區,風險極低而且總價也不高,通常400-500萬台幣就可以買在曼谷市區近捷運站的地方,高級公寓也不過1000-2000萬的價格,頂級豪宅也不過落在3000-6000萬左右,非常適合第一次投資海外的投資者以及想找安全穩定又高收益豪宅項目的高資產族群。


延伸閱讀:
 Global Property Guide全球房地產指南
【曼谷市區土地好貴】地價飆漲推動了
2017年曼谷「市中心區」房價大幅上揚!
【為什麼曼谷房價的價差這麼大?】關於曼谷房地產,你不可不知的3大價格迷思….

   最重要的是在2015-2020年的現在,剛好處於世界各國許多房地產都進入盤整期的時間點下,我真的實在實在實在想不到,目前現階段有哪個城市會比曼谷還來得更值得投資(極低風險、中高獲利),這也是為什麼國際超級房仲從2015年開始會將所有重心都轉往曼谷的緣故,拒絕掉許多其他區域房地產業者的更高薪資機會,原因就是因為這裡安全性高,再加上這幾年投資曼谷的投資者口碑都是相當地好(除非你遇到不好的業者),整個「蛋黃區+大建商」市場沒有跌價、沒有租不掉、沒有賠匯率。

☢ 投資風險:


  過去以來,泰國一直有政治方面的隱憂,尤其是2016.10.14泰皇駕崩之後,後來直到新泰皇順利登基、總理民選順利由巴育將軍繼續執政以後,泰國的政治已經來到最近幾十年來最穩定的利空出盡階段,這一點您應該可以從2019年下半年泰銖匯率大於台幣可以窺見。

  投資的主要缺點是泰國交易法規非常繁複,許多民眾不了解相關規定就自行到當地購屋,就經常發生簽約交屋之後,政府竟然無法同意過戶的情形,建議一定要找經驗豐富且口碑良好的仲介品牌處理,否則這樣的憾事實在太常見了。

  特別要特別注意的地雷是:曼谷一定要買在蛋黃區、大建商、高階住宅的產品,而且公共設施一定要又多又特別,那些2014年以前沒有公設的舊公寓、舊透天、蛋白區物件或許是台灣人的最愛,但是這種產品在泰國不但不會漲,而且還不斷地跌價中;另一個需要特別留意的是千萬不要買在蛋白區,也不要直接找建商買,更不要在交屋前一年就把紅單轉售,這些都是曼谷市場上會賠錢的經典案例,想了解原因者可以在本文最下方留訊息給我。


♜ 亞軍:澳洲的布里斯本(CBD與昆士蘭大學旁)

十大建設、移民政策加分、學區效應、人口集中

♥ 投資優勢:

  布里斯本是近年澳洲最相當看好的後起之秀,雖然它是澳洲的第三大城,但是它的房價卻排在澳洲第六(非常大的補漲空間),近年來許多大型建設(最有名的就是布里斯本國際機場,將成為南半球轉運中心)、New CBD計畫與國際企業進來投資,加上每年約9萬的人口移入,讓布里斯本小小的CBD區域房價快速爆發,只用了短短三四年內已經追上墨爾本CBD價格水準。

  另一方面,昆士蘭州州政府目前斥巨資要在八年內完成布里斯本的「十大建設」,包含了擴建南半球最大的機場轉運站、興建捷運系統、皇后港計畫…..等等,讓澳洲國內許多投資者的資金都來到了布里斯本避險。

  同時因為布里斯本CBD地形優勢(被河流切割因此精華區很小),加上附近的知名國際昆士蘭大學,令這個區域有著非常得天獨厚的條件(還有很多房子可以看到美麗的河景或公園綠地),重點是:布里斯本的空屋率僅3-4內%,有親自去當地找房子住就會發現布里斯本處於嚴重供不應求的狀態,看個房子可能有3-5組的競爭者同時搶一個房源。

☢ 投資風險:

  這應該是澳洲共同的問題,澳洲主要城市經常某幾年供給很少導致房價上漲快速,偶爾又會有幾年蓋太多導致房價停滯,澳洲的房地產價格大概就是一直處於這樣的循環當中;好布里斯本目前剛結束蓋太多的週期,現在正處於後續反彈的階段,從近期非常非常多國內外投資者越來越多進場布里斯本的現狀可以觀察到,因此,2020年開始的布里斯本房價指日可待。

   同時要特別留意,布里斯本的區域屬性落差很大,有些高級區域供給量少、生活機能強、建設也在附近,這一種類型的就非常值得投資,但千萬要小心一些新開發的部分區域可能會面臨供給過剩的問題,以及交通便利性差的地區並不吸引當地人的青睞。


季軍: 越南胡志明市

2015年快速成長,令人驚豔的城市!

♥ 投資優勢:

  在經歷2009年金融海嘯而崩盤之後的房價,目前正在逐年回溫與復甦,因此房價目前胡志明市房價基期還算低,胡志明市的人口也相當龐大,租金投報率也在4-5%合格範圍之內,因此現在進場胡志明市的「第一郡」、「第七郡」仍有價差的獲利空間,目前進場投資胡志明市的物件也不算貴,市區大概四五百萬就能擁有、高級住宅也不會超過一千萬台幣;至於豪宅的部分,依據CBRE的統計近年都有高達21%的房價漲幅,十分驚人。

    除此之外,因為一個社區只有30%左右的戶數可以賣外國人,因此能夠讓外國人持有的單位(房型)近年在胡志明市的價值越來越高,可以賣得比其他70%本國人戶的價格還要更好,因此前往胡志明市選個好地點、外國大建商的建案會是最正確的選擇。

☢ 投資風險:

  主要的顧慮還是在胡志明市的人均所得不夠高這一點,目前越南人均所得在2400美金左右、胡志明市也不過跟泰國人均所得一樣,是5500美金的水準(曼谷則有15000以上的水準),人均所得會是一個城市房價的天花板,因此胡志明市當地居民的人均所得是否能繼續支撐房價與租金上漲,這個有待我們繼續觀察,畢竟越南吸引來的外資大多以工廠居多(很像十幾年前的泰國)。 

  第二個要留意的是,許多不肖業者會把本國人的房子用「租賃權」的方式賣給搞不清楚狀況的外國人,讓外國投資者以為他們買的也是政府合法的那30%比例內房子,這種拿本國人戶型用租賃出售的方式十分惡質,而且這種房子未來也不會有越南當地人願意接手,要特別小心。

  比較特別的是,目前台灣大多數業者在胡志明市當地都沒有豐富、成熟的售後服務經驗(代租、代管、代售),因此交屋之後的售後管理、轉售狀況將會是胡志明市投資的下一項挑戰。


看完了前三名,接下來看看仍屬於前段班的城市吧


第4名: 菲律賓馬尼拉

至今東南亞漲幅最驚人的城市,尤其是馬卡蒂與BGC

♥ 投資優勢:

  類似於胡志明市第一郡的房價(基期較低),且菲律賓有著非常優越的6-7%的租金投報率,若只是單純追求「獲利」的話,菲律賓的租金效益是東南亞數一數二的地方,而且如果您是在2013年進場蛋黃區購屋的話,到2020年應該房價最少都有50%至100%以上的漲幅,非常非常驚人!

  如果要購屋的話,建議還是得選在馬卡蒂與BGC這兩個精華、外商人士多、需求最為強大的區域;同時,由於房價基期不算太高,選擇精華區的菲律賓大開發商物件才會擁有不錯的房價增值性,非常適合給心臟較大的投資者來拚高獲利的地方。

☢ 投資風險:

  房價方面不穩定(屬高風險高獲利型產品),而馬尼拉脫離精華區馬卡蒂與BGC之後,其他區域就超級不適合投資,尤其是近年來許多業者炒得沸沸揚揚的「馬尼拉博弈特區」,由於在地的居住人口非常的少再加上興建的住宅過多,是許多當地民眾與業者非常不推薦的地方,請台灣投資者需要特別留意。 

  再來則是東南亞常見的交易安全,如果購買上市大建商的建案倒還好,若是購買小建商、二手中古屋的話,目前當地仍然沒有比較安全的交易模式,這一點對於海外投資者是需要特別顧慮的地方。


第5名、第6名:澳洲的雪梨&墨爾本

18個月的黑暗期之後,房價雖高但是仍然強勢反漲的優質城市

♥ 投資優勢:

  相較於布里斯本,雪梨與墨爾本有著更不可思議的2%空屋率,人均所得也較高,因此多年以來一直都是國際投資者的首選、也是資產避險的天堂(連金融海嘯都沒什麼跌到,實在是令我佩服!),而雪梨有著超大量的國外人士移入、墨爾本有著超大量的本國人士移入,因此人口紅利加人均所得是這兩個城市的最大優勢。

  即便雪梨的房價基期相當高,但也不過就是中國一線城市的七折價,而墨爾本CBD跟布里斯本CBD又是僅僅是雪梨蛋黃區的七折左右的價位,仍然有上漲空間。此外,墨爾本甚至還是少數被官方允許,可以從事Airbnb的日租行為城市。

  此外,由於2018年至2019年中這18個月的房價下跌「黑暗期」剛結束,從2019年第三季開始不斷地看到雪梨和墨爾本在二手房、租金市場、預售屋去化速度…等等都有明顯回溫的表現,因此非常適合想要買在「谷底反彈」的投資者。

☢ 投資風險:

  由於已經房價上漲多年,因此相對來將基期較高,尤其是雪梨(房價高於墨爾本約30-40%),空屋率低出租極快但淨租金投報率僅3%左右,加上近年針對外國投資者的稅務與貸款限制,讓外國投資者須要比當地人高6-8%左右的外國人稅務成本。

  不過,由於貸款限制是這一波的針對性打房,目前2020年已經如我之前預期的慢慢開放,現在已經有不少非澳洲四大行的銀行願意承辦外國人的貸款業務了,平均利率約4-6%、貸款成數約5-6成左右。  


看完了前段班的排名,接著是中段班(第7至第10名)的城市


第7名: 馬來西亞吉隆坡

同樣為Global Property Guide評價四顆星的城市,但投報率卻不夠亮眼

♥ 投資優勢:

  相近於曼谷的優勢條件,吉隆坡還外加更高的人均所得、龐大中東資金注入、敦拉薩金融中心設立、天然資源豐富等眾多優勢,因此在東協房地產剛興起之時,吉隆坡就是第一個東協區域開始房價暴漲的城市,當時平均有著年漲幅16%、租金投報率6%的榮景,重點是:2020年的馬幣匯率仍然具有不錯的優勢,是目前少數有機會同時賺租金、賺房價、賺匯差的城市!。

  另一點,就是吉隆坡的投資其實相當簡單,如果真的不知道怎麼買,就買在新金三角商圈內(雙子星、敦拉薩金融中心、KL118)的就行了;如果是舊的金三角:雙子星、吉隆坡塔、巴比倫百貨內就更好了)。  

  PS: 你知道馬來西亞未來最高的大樓KL118(獨立遺產大樓),在剛開始要打地基時,整棟就已經完租的消息嗎?你就可以知道中東外資跟國際企業有多看中吉隆坡了的發展潛力了。

☢ 投資風險:

  吉隆坡相較於泰國,吉隆坡房價於2009年之後就開始飆漲,也因此從2015年至今進入了房價盤整期(甚至有些價格微幅下跌),預計下一波飆漲要到2021年(馬來西亞期待三十年的宏願年Vision 2020)所有大型建設落成之後,才較有可能會有第二波漲幅,否則近幾年吉隆坡的漲幅算是相當低迷的狀態。

  此外,由於租金漲幅跟不上房價漲幅速度,因此吉隆坡目前投資淨租金約3-3.5%左右,沒有特別強的租金表現,建議現在進場要有中長期持有的準備才能夠有較亮眼的獲利。


第8名:美國房地產

這幾年的房價漲幅明顯隨著全球景氣退燒中

♥ 投資優勢:

  隨著2009年金融海嘯結束後,美國的經濟與房地產不斷地回溫,主要城市的房價也不斷地上漲,因此若當年有搶在金融海嘯時「危機入市」的投資者,現在都已經賺取相當龐大的獲利;而隨著川普上任,美國經濟似乎有越來越好的趨勢,房地產價格的後續力道有往上攀升至2018年,但是隨著2018年開始全球的房地產降溫,美國也是較明顯降溫的區域,並不如過去那麼容易買到容易漲價的建案。

  如果現在想要進場美國的話,可以評估看看一些稍微郊區的住宅,這類產品通常需求不弱、房價也不高,所以會有還不錯的租金效益。 

☢ 投資風險:

  並非美國所有城市都值得投資(比方說底特律或者沒有神盾局的地方),建議還是往紐約或者洛杉磯這種國際大城市為主。此外,2017年美國平均中位數房價已經超越了2009年之前金融海嘯時的房價水位,房價也已經成長了近八年,也許在2-3年內就會贏來房價的盤整期。 

  另一方面,美國各州的稅法不同,不少州需要繳交的土地稅非常昂貴,會吃掉很多租金的投報率。

  此外,如果我過去的評價,2020才準備進場美國的時間點有點確實已經晚了些,預估現在進場能夠賺取漲幅的實在有限,同時在美國置產很難隱藏資產(CRS全球大查稅),很多有錢的大陸人不願意在將資產擺放到美國不動產內,少了一股強大可以推升房價的火車頭。

2018-2020年也仍然地明顯,看得出來美國許多區域的房市也如國際超級房仲一直以來的預測所述,各主要城市的房價都開始降溫了,想要繼續前往美國投資房地產的人建議要選擇以「現金流」為主的區域做投資較為安全,不要期待太美好的漲幅。


第9名:中國大陸(一線城市)

全中國14億人口在支撐的強大市場

♥ 投資優勢:

  所謂的一線城市指的是大家常說的北上廣深(北京、上海、廣州、深圳),這幾個城市的平均房價都是世界排名上赫赫有名的高,整個中國大陸數十億人以及全大陸的資金都首選的房地產避險聖地,即便價格再高,這數十億的人口還是對北上廣深房地產充滿著信心,再加上中國大陸的國際經濟影響力逐年提高,這四個城市未來更有可能是全世界最貴的四個國際城市。

☢ 投資風險:

  房價基期實在太高了,尤其2015-2016年利率調降,導致這幾個城市一年內的房價竟然又飆漲了約50%左右,因此許多強國人擔心房地產會泡沫化而紛紛將資金移往其他海外城市;而國際超級房仲所預言的泡沫化風險終於在2018Q3開始發生了,中國許多城市的房價開始紛紛下降,甚至不少大開發商打出預售屋打六折、對折的口號來吸引買方,中國民眾也終於遇到第一次的房價下滑危機了。

 另外,投資中國房地產最嚴重的問題其實還是「外匯管制」,即便在中國買了房子有獲利,但因為每年只有5萬美金(約新台幣150萬元)的額度可以合法匯出中國,要把售屋資金快速又安全匯出去的方法已經幾乎沒有了,過去許多地下管道也變得越來越嚴格、罰則越來越嚴重、風險越來越高,之前老牌藝人白嘉莉就因為走地下管道而被騙走超過1億台幣的收入。

  以投資價值來看,全球房地產指南評價當中,中國房地產被列為亞洲一顆星的評比,也就是投資價值最低的地方,平均租金投報率也不過2%出頭而已,跟台北是差不多。

   不過幸虧中國的外匯管制非常嚴格,所以目前資金被鎖在境內讓崩盤的速度沒有那麼快,但是選在剛開始下跌的時間點進場投資房地產,確實是一個風險非常高的做法,再加上美國2018年開始針對中國的弱點大打美中貿易戰還沒停火,讓中國房市脆弱的內在一覽無遺,因此不建議在近幾年繼續往中國投資房地產。


第10名:日本東京

最大利多的2020東京奧運,即將在今年落幕

  

♥ 投資優勢:

  台灣民眾過去投資海外的第一聖地就是東京(台灣人真的超級愛買東京的),類似馬尼拉與胡志明市的情形,東京不動產著有相當不錯的淨租金投報率、快速地出租速度、良好的租客品質,倘若找10-20年屋齡的房子,都有機會找到地段好且淨投報率約8%左右的產品,適合非常非常保守、預算較低、且未來有可能自用(對日本有憧憬)的投資者。 

  另一方面,前幾年因應東京奧運、賭場建設以及大陸的避險資金,東京在過去五年房價也有一些微量的漲幅(約每年5%)。

  附帶一提,東京大多數的房仲公司的物業管理品質都不錯,收費也相當低廉(僅約租金的5-8%),因此管理方面會省很多心力,不用特別去避開地雷的物管公司。 

☢ 投資風險:

  日本房地產給全世界最有名的就是「泡沫化」了,東京在80年代曾經創下一個城市抵全美國房地產的總值,但也因為90年代的泡沫化讓房價只剩1/3,同時也導致日本民眾購買房屋的意願極低,因此東京投資者未來最大的痛苦就是:不好賣、沒價差(甚至多數情況是需要賠售的),這應該也是大家對於日本房地產認知的共通常識。

 
PS:可以參考由 北川景飾演的日劇房仲女王(賣房子的女人),裡面就有幾段提到當初投資的房子,因為屋齡的關係而大大減少房屋售價的價格。

  另一方面,日本的持有稅務也較重,更可怕的是查稅機制超完整,你很難在日本閃躲掉稅務問題,因此要特別特別留意「淨租金」是多少的實際投報率;最後提醒,千萬不要相信你可以在東京賺到價差的鬼話(竟然還有台灣業者在廣告上主打,日本房價的未來漲幅可以期待到泡沫前的價格,真的很黑心),不是不可能賺到價差而是實在太困難了,你需要對當地非常非常熟、價格要買得漂亮、同時還需要一些運氣(人品)才行。

  而且你們知道嗎?全世界全宇宙的壞蛋,第一個要征服的地方就是東京,在賽亞人、鋼彈或EVA正式進駐東京之前,還是要留意一下宇宙治安的問題,因為這裡太容易吸引超級壞蛋了。


最後進入了後段班,這些地方能別碰就別碰吧(高風險低獲利)


第11名:台灣台北

過去的暴利時代已結束,現在進入微利時代

♥ 投資優勢:

  雖然台北已經不被國際高資產投資者認為是有投資價值的城市,但是昌鵬我還是對台北市房地產抱有一些期待,畢竟台北還是有一些獨特的優勢存在,除了良好的生活機能、頂級的治安、超方便的交通和友善的環境外,當中最大的優勢是我們是華人世界裡面,唯一擁有的民主政權和永久產權的國家。

  台灣民眾會投資海外房地產(雖然金額跟國際比起來實在很少),國外民眾也會投資國外房地產,所以台北當然也被我列入排行名單的之一,尤其是大陸與香港投資者特別愛買台灣房地產(有愛&情感,就等於台灣人愛買東京一樣,希望可以在唯一的華人民主國家有個永久產權的不動產)。 

  台北市是屬於世界級的人口超密集城市、人均所得也相當高、近年的房地產機制也越來越健全(如實價登錄、履約保證制度、抑制短期炒房的稅制),單就人口與資金來看,只要是精華區內的產品仍然有相當保值性;另一方面,台北有著世界級超強大的生活機能(治安、大眾運輸、吃喝、醫療等等),都吸引著剛性需求者入住(大陸與香港民眾居多)。  

  此外,2019年開始的交易量回升,似乎讓價格下修的狀況慢慢減緩了。

☢ 投資風險:

  全球房地產評比僅僅1顆星的超低價值,投報率僅2%,要在全球找到投資價值如此低的城市也不好找。

  房價基期超高(已經來到世界前十名的城市等級),租金投報率卻是世界級的超低水平,房價所得比屢創新高,看得出來台灣這個國家的經濟與所得確實是有很大的問題。

  同時,大家都知道最近四年房價不斷地緩步下修、2016年的交易量創下921與SARS以來新低、房地合一與持有的重稅、國家也沒有重大建設或者外資進入(我們國家還在抵制外資進來投資)、國際貿易有著嚴重關稅壁壘問題、甚至連人口都開始高度老化(年輕人不婚不生、低薪卻工時長)、2018起的新建案卻還不斷地供給…..有說都說不完的各式各樣缺點,實在是看不出來未來台灣房市到底有什麼機會可以回到榮耀,尤其是在房地合一稅的枷鎖之下。

  如果你認為台灣還機會回到過去暴利的榮景的話,有請告訴我原因在哪裡(先不要去期待大陸統一這種八字還沒一撇的夢,這個不但不是台灣社會的多數共識,而且即便統一了也不會比較好,看看我們的鄰居就可以感受到了)。 

  再加上高房價是台灣一個非常嚴重的問題,絕對沒有哪一個政黨敢出來把房地合一稅廢掉、敢把台灣房市弄好,目前的趨勢就是要用各式各樣的稅務手段把房子從屋主手上逼出來,在利用房市景氣差的狀況讓售價逐年下修,也因此台北市許多高資產的客戶都已經紛紛地在變賣房子將資金移往國外避險,只有年輕人還抱著買房圓夢的苦行僧心態在刻苦存錢。

  所以現在台灣的房子已經開始吃人了,是一個相當不佳的負資產,不能變成強迫儲蓄的標的了,請千萬不要再逼你的晚輩和女婿去買房了,現在真的只是變成去接向下掉的刀子。 

  強烈建議,台北房地產一定要長期持有,如果要購買的話,要選擇兩房的精華區、近大醫院與大眾運輸為先,養老型的產品也是可以優先考量的。


第12名:馬來西亞馬六甲

隆新高鐵暫時沒有下文,印象馬六甲的議題也已經發酵地差不多了

♥ 投資優勢:

  身為世界文化遺產州屬的馬六甲,現在最大的優勢在於最近十年不斷飆升的遊客數量所延伸的眾多旅遊建設,而不斷倍增的當地和國際遊客當地卻極度缺乏酒店產品的供應,因此投資旅遊型產品(如酒店型公寓)有龐大商機。  

    此外,當地大型建設最有名的莫過於張藝謀海外唯一的印象系列表演「印象馬六甲」,除此之外,中國大陸與馬來西亞兩國政府聯手打造的皇京港,將大大地撼動新加坡在馬六甲海峽的地位。

  而最令海外人士注目的莫過於原本隆新高鐵在此設有中繼站的建設,不只是這些未來建設,其實馬六甲有非常多的國際學校、頂級醫療設施、高爾夫球場,現有的設施其實已相當成熟。

☢ 投資風險:

  優點也是缺點,馬六甲有著強大的旅遊吸引力,但是當地的居民人口非常稀少(僅90萬人左右),因此在此非常不適合投資「純住宅」的產品,尤其是地點偏遠、沒有生活和交通機能、沒有就業機會、沒有地標觀光景點的地段,也千萬不要投資量體過大的住宅產品。  

  另一方面,馬六甲這個城市的市中心非常地小、當地人口又少,也就是說如果地點太過於偏遠的建案如果不是主打「旅遊型建案」的話,那將來會有高的風險變成沒人入住的鬼城,因此在馬六甲投資房地產「地段」這個因素將會變得非常重要,盡量不要想著買蛋白區會翻倍、會變成下一個信義計畫區這種說法。


第13名:泰國芭達雅

其實當地要做日租套房並不如想像那麼輕鬆

♥ 投資優勢:

  芭達雅這邊擁有非常多的國際觀光遊客,因此這個區域只要挑對案件,單純要有個4-6%左右淨租金是相對容易的,尤其是可以做Airbnb的日租套房,因為這裡是泰國最多觀光客的城市之一,許多人來過都會被離島的美麗海灘給吸引住。  

☢ 投資風險:

  以投資房地產來說,這邊很像是窮人版的馬六甲,因為除了遊客之外也沒有其他大型建設了,所以沒有旅遊商機以外的想像空間;而且芭達雅因為旅遊業已經極為成熟,所以並不缺酒店和民宿類的產品,但是這邊又沒有剛性的住宅需求,因此賣不掉已經是「現在」投資者最困擾的問題了。 

  另一方面,芭達雅市區的許多高級住宅,社區管委會是不允許屋主從事Airbnb的短租行為,社區本身就會用各種手短來管理或者限制,因此並不是每個社區都可以順利地做短租投資。

  此外,因為這邊是旅遊型的區域,因此購買的時候盡量以可以做為旅館出租的一房為主,兩房的轉售性不同於曼谷,這裡的兩房真的不太好賣(需求少、總價高)。


第14、15、16名:日本大阪、北海道、沖繩

你一定要考慮未來怎麼「出場」,在這裡絕不是單看美好的表面投報率

♥ 投資優勢:

  這三個城市因為評價差不多,所以昌鵬放在一起比較。

  這三個城市共通的特點就是觀光客多、台灣民眾熟悉(電視上都常聽到,搞不好還有人會學大阪腔說話勒),不過也如同於芭達雅的情況,選到一個正確的投資物件(一定要蛋黃區)將會有5-6%左右的穩定租金來源。   

  此外,旅遊容易遇到的淡旺季問題,在旅遊型不動產最容易看到,因為你的租金效益不會一整年都那麼地漂亮,競爭與空窗期會是這類型城市你必須要先思考的。

☢ 投資風險:

   幾乎旅遊型產品的共同原罪都是如此,沒有太多剛性需求,而大阪、北海道和沖繩的交易量相當低,也就是未來你要出售的時候絕對是最大的問題,再加上日本房地產容易折舊(越老的房越不值錢),極度不推薦在沒有剛性需求、沒有人口紅利、沒有資金集中的地方購買房地產(高風險、低獲利)。   

  另一方面,比起芭達雅來說,日本可以旅遊的地方與選擇的酒店太多了,購買這邊的旅遊型產品會遇到競爭龐大的問題(旅館業是需要經營的,不像住宅出租那樣單純穩定);購買住宅型產品的話,又會面臨到難以脫手與賠售的風險。

  還是老話一句:「投資日本各地的房地產,如果沒辦法解決出售速度、賠售問題的話,一個連保值性都有困難的不動產,我個人是相當不建議去選擇這種產品,真的沒必要只是為了虛榮感的面子,而賠到口袋裡現金的裡子。 」


  最後是排行榜的倒數4名,我建議如果要投資這些城市,不如把錢拿去奢侈地「吃喝玩樂」、享受生命,應該會更加適合。


第17名:柬埔寨金邊

被育為海外孤兒的孤兒院,最多投資者在此賠錢的區域

♥ 投資優勢:

  在2011-2013年的時候,金邊的房地產隨著經濟快速起飛而迎來了高獲利階段,當年平均房價的漲幅來到15-30%的驚人程度,租金投報率也屢屢接近8-10%,當時只要能即早快速進出場者都能賺到豐厚的利潤。

  此外,金邊的店面、透天、土地都相當便宜,尤其土地近年的價格都不斷飛漲,如果能夠在金邊買到這種產品,即便是現在進場都有非常高額的豐厚獲利(因為利潤非常高但價格卻低到風險很低的程度),只可惜外國人沒辦法買,因此這兩年投資者都在問:怎麼樣可以拿到柬埔寨的身分。 

  另一方面,金邊人口的所得也不斷快速增加,政府也陸續改良許多基礎建設,民眾消費力越來越強、各行各業越來越興盛、片地都是商機(除了公寓大樓的房地產市場),金邊在過去有著「東方小巴黎」的榮景慢慢回來了。 

☢ 投資風險:

 

  外國人唯一可以投資的「電梯大樓」,千萬不要投資!

  因為金邊的電梯大樓面臨到所有房地產最害怕的天敵:「供給量高到離譜」,預估至2019年會落成至少約3萬個單位,而且還有很多區域正準備要開發蓋房子,像是堆谷區、萬谷湖區、AZ城之類的共八座衛星城,相當於八個鑽石島的供給量會在未來十年左右陸續完成,不知道柬埔寨政府現在是不是缺外資缺瘋了,竟然這樣放任嚴重爆量的住宅市場。 

  所以金邊的房地產常見問題:電梯大樓需求太低(僅2.5萬外籍人士住屋需求)、價格太高(市區一房要四五百萬,開車20分鐘只要花1/4價格就能買全新帶車位的別墅),而歐美的外商公司又沒有這種為了使用而購屋的習慣,都是租個幾年就離開,因此你也不要去期待外商會購買你的房子。

  另一方面你知道嗎,依據當地房仲公司所述,金邊的電梯大樓有接近六成的購買量都是來自於「台灣」,雖然在數據上都是被列入中國就是了。

   但是我認為真正最大嚴重最讓我不看好的困境,其實是柬埔寨人購屋習慣問題,當地人還停留在買透天別墅的思維,再加上電梯大樓的一房售價是別墅的三四倍,所以金邊人會想要購買電梯大樓的機率真的是微乎其微。

  所以電梯大樓又多又沒人要,我認為,因此下面這一句這才是金邊房地產市場最核心的問題:

沒有(電梯大樓)需求


所以說:金邊的電梯大樓,未來你要賣給誰? 

   因此顯而易見的,過去幾年抱持短期獲利的柬埔寨投資者與業者,接下來就要吃到很大很大的苦頭了(看看現在有多少投資者急著要賣紅單卻賣不掉),金邊的公寓要獲利,一定是長期持有才有機會。由於公寓大樓供給突然大爆量的這個黑天鵝,可以馬上看見接下來金邊的公寓市場將迎來只少十年的「租售黑暗期」,您可以發現最近三年交屋的屋主,他們所拿到的租金都是過去業者宣稱的1/3左右而已。

  看看從2017年要交屋的金邊電梯大樓,建商目前對於租金的報價已經是2014年的1/3了,這還沒算入實際的出租租金與出租狀況,一個沒有自用需求去支撐的房地產市場(供給過剩&需求極低),經濟跟國家在怎麼發展也沒辦法讓這些房子住滿,一個沒有需求的市場,您的投資又該如何增值呢?

  但好在金邊的優勢在於,它至少是一個經濟快速爆發成長的首都,撐過這十年的供給爆炸的階段、同時國內居民若能慢慢接受電梯大樓,也許在將來的將來,這裡是可以在未來期待爆發的機會,前提真的是要有非常長期的等待準備,不過這樣也會讓你措施掉非常的機會成本,國際超級房仲至今仍然非常不推薦投資一個賠錢比例這麼高、售後服務問題多、建商和仲介普遍素質不佳的城市。


 延伸閱讀:
Is there a bubble in Phnom Penh property?
The Cambodian Property bubble
Condo price to fall this year: CBRE
【東協房地產】你認為金邊的房價基期很低、而曼谷的房價已經漲太多嗎?那就承認吧,在這方面「你很外行」

更完整的2020年柬埔寨房地產看法,請點這篇文章
【2020最新解析】你想要投資柬埔寨的金邊房地產嗎?十大真實狀況,這些風險讓你立刻打退堂鼓


第18名:中國大陸成都/重慶等二線城市

中國房地產的重災區,也是打房效果最顯著的城市

♥ 投資優勢:

  近年有少數業者看好中國大陸經濟的優勢(其實也算晚了,因為近年大陸經濟成長雖然還是很猛,但明顯有放緩趨勢),希望藉由一帶一陸的商機可以在中國的一帶一陸據點而進場投資房地產,近期最多民眾接觸的莫過於成都與重慶了(不是之前問題一堆的南寧),而成都與重慶的價格,相對一線城市來說非常低廉,未來一帶一陸的發展空間給這邊帶來無限想像。

☢ 投資風險:

  一帶一路的相關據點其實很多,而成都與重慶這些地方的人均所得其實非常低(跟東南亞差不多),即便人口很多,但是卻沒有非常密集(這兩個城市太大了),因此當地居民的剛性需求很容易被分散掉,資金更難集中去推升房價。 

  更嚴重的,台灣目前少數幾間在賣成屋或重慶的物件,「產品」跟「價格」都是有很大的問題的。以「產品」面來說,都是選擇當地並不缺乏的商用型大樓;以「價格」面來說,售價皆比周遭行情貴非常多,即便打著包租包買回的噱頭,實際卻是非常高卻不成熟沒經驗的槓桿投資,但一般市井小民非常容易被這種類型的產品吸引。 

  再加上中國從2018年開始下重手打房,許多打房政策都從這些二三線城市發酵,許多賠售嚴重或者供給爆量的區域,都是屬於這一類的地方。

  而且也千萬不要忘記前面所提,大陸是個有「外匯管制」的共產集權國家,看看最近的肥咖條款有多恐怖,搞得一堆資金回台灣避險(順便帶動台幣匯率升值),前進去大陸很容易,出來卻超級困難(一年只有5萬美金的額度),其他管道又有一定風險存在。

  難怪大陸有錢人都說:「我們都搶著要把錢匯出去,只有你們台灣傻逼還把錢匯進來」。


第19名:英國郊區物件

已經一堆知名業者被英國郊區的案子弄到倒閉停業,您還敢進場嗎?

♥ 投資優勢:

  因為英國脫歐的緣故,英鎊匯率重挫而導致我們購買英國不動產非常便宜(類似澳洲、日本、馬來西亞的購買優勢),而首都倫敦是一個非常強大的城市,即便現在經濟不好房價也下跌(雖然價格基期也很高),但很快地就會仿照當年美國金融海嘯後一樣快速復甦。

  因此再稍等一下,我十分看好等英國確定脫歐之後就有可能可以「危機入市」的倫敦。

☢ 投資風險:

  所以說,如果是「倫敦」就相對安全一些,只可惜台灣海外業者都接到一些很蛋白、蛋殼區或者其他城市的物件(如新竹、台中、高雄這種等級的區域),而且產品都是保證租金、保證買回的酒店、停車場、學生宿舍這種產品,沒有什麼「剛性需求」支撐未來的出場(這對開發商來講是非常高的風險,尤其是資金不足的小開發商),如果一切能順利依照合約走也就罷了,萬一出狀況,這些物件就真的是你完全丟都丟不掉的燙手山芋。

  目前台灣在進行英國房地產訴訟官司也非常多,當中不乏許多一屋二賣、三賣甚至四賣的狀況,還有保證的租金突然硬生生被降低的狀況,因此我非常不推薦投資英國這一類的產品,風險太高太高了。

  此外,例如在2018年12月底爆發出來的「亞X國際地產」與「台灣搜X」這兩家業者都因為英國這類型的物件被檢調調查與聲押,許多投資者拿不到租金,後續也因為這類的建案進而倒閉停業,您還敢招惹這類超高風險的投資產品嗎?

  最可怕的是,當中還聽到有發生一屋二賣、三賣、四賣這種誇張行徑,所以國際超級房仲還是一樣的建議:投資海外不動產就不要去碰風險太高的產品,尤其是「保證買回型」這種一看就是地雷的產品。 

延伸閱讀:
【談談台灣的海外房地產發展史】一大堆短視近利的老鼠屎壞了一鍋救命粥   –

    說實在的,被騙而虧損都是因為一個「貪」字,你要的是業者的利、業者要的是你的本。

  千萬不要認為天底下有很低總價、高額保證獲利、零風險的投資產引,這種小建商的保證獲利產品,在我們專業人士的眼裡才是最恐怖也絕對不碰的產品(超高風險、中低獲利);好好看看那些海外孤兒目前的狀況,萬一開發商真的出狀況了,這些物件您要找誰處理?您要怎麼處理?   

延伸閱讀:
保證租金保證買回的潛在風險在哪裡?看完這邊可以幫你省好幾百萬元


最後一名揭曉………………


倒數第一名:馬來西亞的柔佛州(伊斯干達特區)

連馬來西亞總理都說出:請業者不要在蓋、不要在賣的城市

♥ 投資優勢:

  美迪尼的免稅特區、距離新加坡較近而有工業城商機,Hello Kitty與樂高樂園進駐,橡木影城也來這邊設點,甚至…

  真是夠了,我實在不懂想銷售這邊的業者到底在想什麼,這一些大型建設跟房地產增值有什麼關係啊?沒有生活機能、就業機會、人口需求,而且都已經2020年了,還有業者在用新加坡人會來居住的話術來誆騙客戶,實際上新加坡人來這裡居住和投資的比例極少,不是嗎?

  這裡不是台北市到三重耶,這裡是新加坡到馬來西亞,這個一橋之隔可是需要跨越國界、時間得塞超過一小時的邊境;再說,新加坡又不是每個房子都跟烏節路一樣貴,大多數人都還是住在便宜又實惠的組屋(新加坡國宅)裡面。 

☢ 投資風險:

  這個地方已經不只是風險而已了,所謂的風險是未來可能會發生但是還沒發生的壞事,但是伊斯干達的種種問題早就在2014年就全部發生了(表示房價老早就在持續下跌了)。 

  最大主因還是當地州政府因為和開發商合作分享利潤而不斷批准建屋,僅僅200多萬的藍領人口,蓋了33萬戶的房子(正在興建中還沒交屋),而中國大陸的超大開發商碧桂園又像是最後的豪賭一般,砸了數千億美金的重本在伊斯干達填海造陸蓋房子,官方宣稱至少要供應20萬戶的單位;所以本島加填島加起來,總共會有50萬個住宅單位。 


    真是可怕,200萬居民的城市,需要蓋50萬個住宅嗎?

  尤其伊斯干達特區裡面B區的美迪尼也蓋得太多了,這邊都是收入較低的藍領階級,這樣的收入要怎麼把房價與租金往上推升? 

  再者,遊樂園和影城跟房地產到底有什麼直接關係(跟其他城市比起來,這種建設根本就是完全不值一提硬湊出來的優勢),甚至還有一些業者宣稱,這裡未來的房價絕對是在吉隆坡之上(這真的是太扯了,難道這些業者會不知道比伊斯干達還更有價值的城市,在馬來西亞有好幾個嗎?例如檳城、沙巴等等)。 

  連2018年上任的新總理馬哈迪也說了,希望這裡的建案「森林城市」不要再賣給外國人(中國人)了,因為這裡的房價根本不是當地人負擔得起, 因為那些產品只有中國人不懂狀況才會買 ,都是炒作出來的狀況。

  有興趣的人可以把馬哈迪、森林城市、柔佛州在Google上面搜尋一下,你就會知道連新政府都多麼不看好這個地方了;唯一看好和經常出來喊話的,只有開發商碧桂園以及跟他們一起出資的柔佛州政府了。   

   更過分的是,台灣許多代銷業者都會拿著「一橋之隔、房價只要1/3,因此會有大量新加坡人來居住」的鬼話來騙台灣民眾,這些業者能不能提供一份正式且權威的數據出來,到底有多少新加坡人已經或是即將搬去伊斯干達住?

  50萬個單位,至少要搞100萬個新加坡人去住才夠吧(新加坡僅560萬人,等於是每六個新加坡人就要有一個搬去伊斯干達住才夠,您覺得這可能嗎?)。 

PS: 一個良好的房地產市場,最佳的比例是供給vs需求是1:3的比例(例如澳洲三大城、曼谷、吉隆坡等)。

   你們可能不知道,不但沒什麼人從新加玻搬去伊斯干達住就算了,甚至新加坡人還十分看不起來馬來西亞(別說伊斯干達了,新加坡人可能連吉隆坡或檳城都看不上眼),而且新加玻自己的「組屋(類似國宅)」其實價格也不算太貴,當地人幾乎都是選擇留在新加坡居住。 


   –   退一萬步而言,就算現在去看柔佛州(含伊斯干達特區)來講,頂多只有A區的新山(舊城區)生活機能還算好,其他地方去到現場就知道有多荒涼,真的是一個「沒有現在、更沒有未來」的區域,不要只看著單價低就一頭栽進去(而且有某些在台灣銷售的建案,是被業者嚴重大加價50%的產品,這已經是我們海外不動產業界都知道的祕密)。  

  上面前19名的房地產區域,即便有些城市或產品國際超級房仲不推薦,但如果客戶聽完了風險與獲利分析之後還是要買,昌鵬這邊仍然可以提供服務,只有伊斯干達這個地方,你捧著錢上門,我也真的不願意賣這種一定讓客戶出事賠錢的標的。 

  總結:這個地方我認為風險實在太高了,這種供給量真的很恐怖。


延伸閱讀
【伊斯干達】即將浮上水面的五大風險,新加坡人:不要對這裡太理想 


結尾: 給房地產投資者的忠告:

「寧可買貴,也不要買到沒有需求的地方。」

   以上,純屬「國際超級房仲」的個人淺見,不代表21世紀不動產或任何公司企業的立場(其實還有更多的八卦、風險、未爆彈沒辦法說出來),希望所有有意願前往海外置產的民眾,看完這篇文章之後可以清楚地了解各個國家優缺點,以利選到符合自身投資需求的物件,不要讓辛苦多年存下來的血汗錢,被某些不專業又不誠實的劣質業者給騙走了。 


Bonus:做海外房地產的功課,千萬不要看好X網

不要相信一個連海外房地產都沒有接觸機驗的企業

    最後,補充一點,有許多民眾都會看「好X網」的房地產新聞,因為它們的新聞量大而且品質不差,但是這也僅限於台灣的房地產新聞。好X網只要提到海外不動產,十篇文章裡面絕對有九篇半都是在大力抨擊的。

  為什麼呢?因為好X網背後的老闆就是永X房屋集團,而永X房屋因為沒有在經營海外不動產(所以你們覺得一個沒有經營海外房地產的公司,能夠有多熟海外房地產市場、言論會有多公正),所以藉由抨擊海外來增加國內的銷售業績,而抨擊的方式都是固定三招SOP,你們多看幾篇就可以馬上發覺不對勁了。

  • 第一、   以柬埔寨房地產的亂象來舉例整個海外房地產
  • 第二、   以馬來西亞與日本匯率為例,來批評匯損的虧損
  • 第三、   旅日作家劉黎兒則是批評日本房地產的班底


PS: 若各位同業先進對於上述的內容、數據、看法有需要我調整的地方,也非常歡迎您提供給我,讓我調整上述的市場分析與見解,也能夠一起提升台灣的海外房地產業界素質,這樣才可以讓台灣消費者更相信市場上,真的是有不少很優秀的房仲業者的。


延伸閱讀:
【大破解】好X網專門抹黑海外投資的SOP
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