【國際超級房仲】曼谷Hyde Heritage台灣首賣會│文華東方場│2019.09.22


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國際超級房仲

①說明會時間:2019.09.22②說明會地點:台北文華東方酒店③說明會主題:曼谷日本區豪宅Hyde Heritage介紹

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【海外建案200秒開箱系列】曼谷-文華東方河岸豪宅│國際超級房仲


ICONSIAM文華東方
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國際超級房仲:   這個建案的特色與優勢真的太多了,請容許我用兩個100秒的時間來介紹這個全泰國的第二貴豪宅(目前總價5000萬泰銖起跳)。

  相信越來越多人注意到這個2018年年底剛落成的「暹羅天地 ICONSIAM」,不過很多人應該不曉得暹羅天地裡面有兩棟非常高的大樓究竟是做什麼用的呢?  其實裡面就是由世界級五星級酒店集團「文華東方」,直接做真正的酒店式管理的超級河景豪宅「文華東方河景公寓」,裡面實在有太多太多不可思議的優點在這個建案裡面,讓人絕對不敢相信這種最頂級的超級豪宅,竟然只要這個價格!

  投資房地產時,「地段」非常重要,但是別人頂多買到地標的附近,我們買的:「就是地標」。 ◉提醒:「國外不動產投資,具有風險性,請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易」◉經紀業│德寶地產股份有限公司◉加盟經營者│ 21世紀不動產忠孝光復加盟店◉經紀人│ (102)新北經字第002739號 葉珮孜◉營業員│ (99)登字第142704號 李昌鵬

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【國際超級房仲】曼谷通羅豪宅投資說明會│台北文華東方│2019.01.11


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國際超級房仲
 
①說明會時間:2019.01.11
②說明會地點:台北文華東方酒店
③說明會主題:曼谷通羅豪宅:Khun by YOO、The Monument Thonglo
 
 

 
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【台北市租金投報率】實在低的可憐,連2%都能夠沾沾自喜,我們其實比希臘還慘….


台北市租金投報率比較
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   藝人大S去年所居住的信義區豪宅「冠德遠見」為豪宅租金報酬率之最(圖/好房網資料中心)

  這篇文章是想讓你知道,如果你以投資的角度來看台北房地產的話,台北市不但已經沒有增值的空間,甚至想要買來收租卻只有微薄的毛投報率,扣掉相關成本之後根本沒有比外幣定存高多少。很多人其實沒有意識到:台北房子每個月的租金,實際上連房貸的本金加利息都不夠支付,買這樣的房子來收租真的有意義嗎?

▮大S這間豪宅出租有賺頭 年報酬率逾2%

好房網News記者廖庭毅/整理報導

  藝人大S去年所居住的信義區豪宅「冠德遠見」,月租金單價一路從2012年的平均每坪1543元,漲到今年2133元,漲幅達38%,而其租金報酬率2.09%,也榮登台北豪宅租金報酬率之最。

  北市豪宅租金報酬率冠軍的「冠德遠見」,據實價登錄資料,單價落在每坪120萬元上下,月租金一路從2012年的平均每坪1543元,漲到今年2133元,租金漲幅高達38%,租金報酬率就從2012年的1.13%一路漲到現在的2.09%。

  另外同樣在台北市信義區的豪宅「寶徠花園廣場」,年投報率為平均1.5%左右,位居北市第2,兩間豪宅都落在捷運站出口旁。

  而「冠德遠見」因為有規劃35至50的中小坪數產品,商務客群的接受度高,所以租金上漲明顯。 對此德天國際地產總經理田揚名表示,出租豪宅的房東或企業主,很多是企業的高階主管配股或中長期置產投資規劃,短期出租給外商主管或公司法人,可以節省部分稅金,這幾年租金投報率大都維持約1至1.2%。

本文作者-國際超級房仲

▮國際超級房仲

  這就是我現在覺得非常可悲的地方,人口最密集的首都城市,應該都是房地產前景最好的地區,而且目前全球有超過八成國家的房地產價格都在漲,只有台灣、台北價格一直降,租金投報率甚至可以說是全球第一:第一低!

  以新聞中介紹到的兩間豪宅為例,這兩個建案的售價均超過每台坪一百萬元,如果依照國際上不計入公設的算法來看,這些豪宅實際一台坪的單價應該落在170萬/台坪左右。

  問題是買到這麼高的價格,這樣的房子有能力帶來足夠好的收益嗎?答案卻恰恰相反。

▮台北的房子還有獲利前景嗎?

  買到了這麼貴的房子卻不夠好,一個豪宅最大的投資價值應該在於「稀有性」、「品質」所帶來的漲幅,可是台北市平均豪宅平均跌幅在8.9%左右(台北的房市竟然比希臘還差),因此買台北豪宅的增值價值已經沒有了。

  至於租金就更不用說了,台北市平均租金投報率僅1.57%,大S的這個豪宅擁有這麼好的租金投報率也不過2.1%,才2.1%耶!如果只是為了賺租金投報率,隨便找哪個保險公司買個定存型保單都比這個高的多。

  您還覺得明年之後的台灣房市會回溫嗎?有沒有注意到會喊房市回春的都是這三種人:建商、代銷、房仲業,而且這些業者喊了三年房市要回溫了也沒看到房市有回溫,甚至還越來越差。

  反而其他國際的房地產調查機構都與國際超級房仲的看法相同:說不定最差的時候還沒到來,看看台灣這三年收了多少房仲公司就知道了。

延伸閱讀:比希臘慘 台北城市住宅指數全球倒數第二

漲也不敢買、跌也不敢買,到底什麼時候才是你進場的時機呢?

▮台北的房子還有其他效益嗎?

  許多人會希望將資產配置在房地產內,因為房地產有保值、增值、現金流的作用,但是先不提到前面講的「房價跌、租金低」的狀況,目前台灣政府針對持有稅一直在加重,比方說房屋稅、地價稅一年比一年高,甚至還會根據區段、豪宅做加成,交叉下來你的豪宅要繳的稅務可說是嚇死人了。

  只是這種持有稅增加會持續下去嗎?告訴你,一定會。

  之前張金鶚在代表政府出席活動時就提到:「在台灣持有房地產的成本竟然比車子還低,你覺得這是合理的嗎?」,再加上台灣的平均房價(尤其台北)還是非常地高的,所以在價格下滑到民眾有感覺之前,這種加稅的趨勢是不會停止的(也不要奢望房地合一稅會取消)。

想要投資海外房地產,當然要找台灣第一品牌「國際超級房仲」來諮詢才安全

台北房市經常被列為亞洲第一,即便如此還是有很多人想投資

▮數字會說話:台北房市,亞州倒數第一

  根據城市土地學會(ULI)在2016年所作的報導,台北市是整個亞洲「最不值得」投資的國家,而且以這十年來的評估,台北市的前景是每況愈下、一路往下。

  所以請您理性冷靜地想一下,投資是非常理性、殘酷、冷血的,即便你再怎麼習慣、喜歡某個區域的房地產,這個地方「不會漲就是不會漲」,不會因為你期待、喜歡、期待…..這些奇怪的理由就回升了,而且房地產投資是要看未來的,你當然不能夠選擇一個前景越來越差的地方投資。

  也就是說,台北市的不動產:不值得投資、甚至不值得您考慮。

台灣現在連空氣品質也越來越糟糕了

▮那外縣市的房地產呢?投報率好像不錯耶

  當然,這時候外縣市的房仲人員就會跳出來說:「桃園這邊超過3%」、「新竹台中超過5%」、「台南高雄有7%的物件」….等等的,但是為什麼這些外縣市看起來投報率不錯的房子沒人買呢?難道大家不知道超過5%的投報率已經算是很不錯了嗎?

  投報率這麼優秀卻沒有人敢進場一定是有原因的,主要的原因就是這類非大城市的房地產「保值性很差」,也許你現在買下去有超過5%的租金投報率,但是很抱歉,當你要賣的時候可能很難有人願意跟你接手。

  再加上這類產品幾乎沒有什麼增值性,因為在租金差不多沒變動的情況下,這些包租公如果把價格墊上去賣,只會讓本身物件的「租金投報率」降低,墊高了導致投報率沒有誘因的話,下一手的買方就不會有什麼意願購買這種「普通租金投報率」的外縣市產品的。

  因此,如果外縣市的產品沒有到個8-10%以上、租金也沒有超過10%以上成長的話,這種「普通租金投報率」的物件,你買來就是只能收收租而已,想要轉售獲利、想要找到下一個接手的買方,都是不切實際的期望而已。

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為什麼身為房仲的我,卻不推薦在台灣買房呢?

▮可是我還是習慣投資不動產,因為它很安全又保值

  還是老話一句,這個地球這大、全世界的首都這麼多、這麼多區域的房價都在上升中,為什麼你偏偏要選擇一個只是因為「你開車可以到」的地方就投資呢?

  國外有相當多的區域房市都很熱絡,遠的美國、英國、澳洲、加拿大、溫哥華等等,近的有泰國、馬來西亞、越南、菲律賓甚至打房中的中國,這些城市怎麼評估都是比台北還要好(更不用說台灣其他城市了),你當然要選擇一個前景好的地區來投資,能夠賺錢才是最實際的吧。

  要知道,只要台北市小坪數、中古屋的物件,就能換到更好區域的「品牌公寓」做投資,你有什麼理由不換呢?如果不懂什麼是品牌公寓的話,可以Google看看台灣唯二的兩間品牌公寓:文華苑、西華富邦(萬豪酒店)的售價是多少。

  試想一下,只需要台灣不到三分之一的總價,就能夠進入一個比台北市還要有前景的豪宅市場,獲利比台北好數倍、而且又非常真實,您當然可以認真評估跟世界趨勢把資產配置在海外的豪宅做投資。

(曼谷的文華東方-頂級品牌公寓)

  甚至其實東南亞許多首都的豪宅市場,目前價格還非常非常的便宜,以台灣來說目前大概在一、二億元以上,是我們國人比較認知到豪宅,但是在曼谷、吉隆坡等地的頂級豪宅,通常也頂多只要3000萬台幣就能夠打入豪宅市場。

  比方說之前我們銷售的幾個品牌公寓,最便宜的有些僅1400萬台幣就能入主凱賓斯基、2000萬能買到菲利浦史塔克設計、3000萬就能購得麗池卡登、5000萬就能買到文華東方….等等的品牌公寓。

  冷靜、理性地思考之後,你就不會盲目地憑感覺而投資到虧錢的區域了,想要了解更多各國居民的購屋習慣者,可以在下方留言給我,或者加入我的line@與我聯繫,謝謝。

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(PS:其實我們房仲真的沒有你們想像得輕鬆、想像得好賺,買方真的不好搞)

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全世界最貴的房子
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國際超級房仲:

本文作者-國際超級房仲

前陣子台北信義計畫區要推出的超頂尖豪宅「陶珠隱園」,預估每坪單價近400萬台幣、總價約10億元,這個不可思議的價格讓台灣人瞠目結舌,相比之下一坪兩百多萬、總價才幾個億的仁愛帝寶突然讓人覺得覺得「好像沒那麼貴了」。

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【泰國】ICONSIAM的品牌公寓│文華東方住宅


ICONSIAM文華東方
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三大優勢:
一、曼谷精華區的河岸旁景觀
二、世界級地標地段、地標建案
三、正大集團與SIAM PIWAT聯手打造

1. 建案名稱:ICONSIAM │ 文華東方住宅
2. 總價:兩房:6600萬起、三房8000萬起、其他:需另外詢問
3. 單價:約台幣120萬/坪
4. 坪數:兩房:38-60坪;三房:67-69坪;閣樓:115-116坪;樓中樓:116-213坪
5. 房型:2、3房;閣樓、樓中樓
6. 戶數:146戶
7. 產權:永久產權
8. 裝潢:簡裝or精裝
9. 完工日期:2018年Q4
10. 匯率:以台幣1:泰銖0.94

建案名稱

The Residences at Mandarin Oriental Bangkok 文華東方(簡稱 MO)

開發商

ICONSIAM (The Iconsiam Superlux Residences Corporation Limited)

類型

永久權

位置
Charoen Nakhon Road, Bangkok, Thailand

基地面積

4.9 Rais (約7,840平米)

停車位

自動旋轉式升降停車位,總計341個,2.3房配有停車位2個,閣樓&樓中樓配有停車位4個

房型種類

6-42樓,一層四戶
2房:127.87-165.40 sqm
3房:222.21-228.88 sqm
閣樓:380.93-383.98 sqm
閣樓(樓中樓):386.12-707.28 sqm

管理費

160泰銖/平米/月 …

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