【2020最新解析】你還敢投資柬埔寨房地產嗎？10大真實狀況：這些投資風險讓你立刻打退堂鼓
柬埔寨的金邊房地產，或許沒有那些仲介想得那麼樂觀，千萬別被誤導了
▮國際超級房仲
想要投資柬埔寨房地產嗎？想要在金邊購買超便宜的電梯大樓嗎？這一篇文章的主題是希望讓你知道一件事：
「投資之前請你先冷靜一點、悲觀一點，因為在投資柬埔寨之前，你必須要審慎評估目前金邊房市面臨的的『嚴重供給過剩』問題。」
當柬埔寨的代銷人員用各式各樣的銷售數字向你推銷時，請記得要跟他們確認，那些誇張的租金投報率、誇張的每年增值性，到底是哪裡的出處？出處是第三方的權威機構嗎？還是…..
PS: 以下文章於2020年有初步調整，若內容有需要更新的地方請留言讓我知道，謝謝。
原文是「海賊王哥」爾羅傑說：「想要我的財寶嗎？想要的話可以都給你，自己去找吧！我把全世界的財富都埋藏在那裡了！」，也因為這一句話開始了海賊王故事與魯夫的大冒險時代。
▮2014開啟「全球資產配置化」的大海外時代
一切的緣由都先從這邊開始，沒興趣了解緣由者，可以直接從10大真實風險的部分開始閱讀。 從2014年起，台灣正式進入了海外房地產投資的元年，大大小小的房地產業者就像聽到了市場在說： 「想要擺脫台灣房地產景氣蕭條的問題嗎？想要的話可以都給你，自己去找吧，未來二十年台灣的房地產商機都在海外市場了」
確實，在台灣這種無論是經濟還是房地產似乎都看不到未來，而且我們的台幣資產面臨著極大縮水風險的情況下，把資產配置到國外的不動產似乎是再明確不過的選擇了。
而投資者能夠選擇配置資產的地方很多，這麼多選項裡面對於「買方預算」與「業者專業」要求相對較低的柬埔寨金邊不動產(也就是不少外行人在賣，一堆貪婪者想賭)。 金邊房地產(包含西哈努克港、吳哥窟等地)也在2014年後，成為絕大多數台灣房地產小業者都在主推的產品，是當年大多數台灣投資者相當青睞的地方(當時僅次於日本，勝過馬來西亞)。
你曉得很多很多很多國內房仲，也在海外房地產吃虧賠錢嗎？
▮沒想到金邊的風險，很快就成為真實問題了！
然而這些投資者沒想到，以下這「10大問題」竟然這麼快就發生了，這10大問題導致當年許多金邊的代銷業者紛紛退出市場、投資者也找不到人出租出售，成為了名符其實的標準「海外孤兒」。 上述狀況您都可以在不少新聞媒體看到，甚至連不少專業的台灣房仲業者本身都是受害者之一。
連多年經驗的房仲業者，也成了柬埔寨投資的受害者
只是現在金邊的問題這六年下來已經如此嚴重了，只是直至2020年的現在，竟然還有業者用早年的話術哄騙民眾。 更誇張的是，儘管有這麼多投資者在柬埔寨房地產吃到虧，2020年的現在卻仍然有投資者在考慮：要不要因此投資金邊公寓。
因此，國際超級房仲針對金邊已經從「風險」變成「事實」的10大真實情況分析給您，讓你在選擇投資這個區域之前能多一分「思考評估」。 不要太過於樂觀，因為實際發展狀況可能並不像業者說得那樣美好、也不如你想像的那樣理想，投資可以有風險但不應該是冒險。 而最大的風險，通常都來自於無知。▮Condo Oversupply Concerns: What Investors need to know…
可以從這部短篇參考看看，一般黑心海外代銷都用哪些話術，你聽過當中幾個呢？
【柬埔寨房地產的10大真實風險】
金邊的排屋Flat（透天）
▮一、金邊最搶手的排屋flat都賣不好，更何況是電梯大樓Condo
如果您有認識金邊在地的朋友，可以問問看他們對於在金邊購屋的看法，十個人裡面大概會有九個人會告訴你，他們寧可多花20分鐘的車程去買又新、又大、又便宜的「排屋(透天/別墅)」，也不願意花兩三倍的價錢去買市區內小小的電梯大樓。
PS：金邊市區內的全新電梯大樓，目前1房的台幣售價行情約400-600萬左右(這個價格已經可以買在曼谷、胡志明市和馬尼拉的市中心了)；金邊市區旁的排屋，每棟售價約120-180萬台幣左右，而且還有好幾個房間加個車位。
即便如此，統計至2016年底金邊還有約33,000戶的排屋賣不掉，等於市場上有1/3的排屋是賣不出去的，而當中有28,000戶準備要交屋，導致金邊目前供給過剩的問題更惡化。 某些當年推得如日中天的金邊建案，例如之前鴨子島(水凈華那一批預售案)，後來也幾乎陸續停建了。▮ Read More
【買氣崩跌】開天價嚇跑客人 這些建案現在打包對折賣
政府雖已經喊出不打房，但台灣房市在過去一連串稅制改革、限縮貸款的政策影響，已經走入買氣崩跌、無法回頭的局面，過去產品規劃及開價悖離市場需求太遠的建案，紛紛落入一戶都賣不掉，甚至整棟打包對折賣的窘境。
房市買氣到底有多冷清？不只是竹北「富豪至尊」因開價4字頭，悖離當地行情2字頭太遠，銷況慘不忍睹。久舜營造股份有限公司業務開發部經理林銘峰表示，前陣子市場在「盤」的著名建案，還有由康馥建設投資興建、位於台北市士林區的建案「士林觀芷」。
「這個案子也是整棟要賣，雖然還沒走到拍賣階段，但過去傳說要賣陸資13億元，今年初賣到我這邊時，價格已經打對折變6.5億元，從當時的謄本資料來看，該案跟銀行借了5.5億元，現在幾乎已經是賠售價了！」林銘峰透露。
對此，本刊詢問當地里民，對方表示：「當時這個案子因為利息問題，售價相當便宜，先前有買家開價7億元接手，但建商卻猶豫不決，在市場行情不好的狀況下，最後在7月底以6億多元售出。」
謄本資料顯示，士林觀芷一案確實在今年7月底出售，不過，林銘峰分析，貸款金額設定為6.5億元，按常規推算，實際成交金額應落在5.4億元左右。
同樣位在士林，由鄉林建設打造的「士林官邸」案，從2009年預售到現在，銷售狀況也未如預期，現在暫時作為鄉林的企業總部，但因為鄉林財務實力雄厚，未出現賠售或資金困難的狀況。
國際超級房仲：
「已經回不去了」，這句話送給所有要賣房子的屋主、建商、代銷甚至房仲。
最近昌鵬跟很多想要投資國外房地產的屋主聊天，每一個屋主都在說想要趕快把台灣的房子「處理掉」，然後去買國外高租金的房子來收租。像這樣的屋主（投資者）實在太多太多了，所以很明顯看得出來這個趨勢是很明顯的，就如同世界上的其他國家一樣：置產配置全球化。
問題就來了，這麼多人都想要把資產放在國外，可是台灣這邊就是處理不掉（賣不掉），這些屋主都會抱怨之前交給信Ｘ房屋、永Ｘ房屋、住Ｘ房屋….等等的房仲公司賣了三個月，結果都沒有幫他賣掉，甚至也沒什麼人帶去看房子，也因為如此，所以房子還沒賣掉、沒辦法立刻去國外投資。
雖然這不關我的事情，但我還是得誠實且專業地讓客戶知道，你的房子賣不掉，真的不是那些房仲公司的問題，你的房子三個月或六個月賣不掉是很正常的事情，即使你的房子景觀再好、地段再好、樓層再好或是風水再怎麼好，現在就是賣不掉，所以不要去為難那些房仲人員為什麼連帶看的人都約不出來了。
為什麼呢？因為這就是整個「大環境」的問題。
換個角度想一下，之前塑化劑問題很嚴重時，手搖飲再好喝，但業績也是大幅下滑；之前地溝油問題爆發時，即便路邊小吃攤再好吃，民眾願意在外面用餐的意願也大幅下降；甚至是當年SARS疫情猖獗時，即便台灣和香港的旅遊景點再特殊，民眾也是不敢隨意外出去這些知名景點觀光。
這樣的比喻能夠體會嗎？
同樣地，現在台灣經濟委靡不振（每年都在喊怎麼樣讓GDP保1，真的很悲哀），房價所得比高（尤其是高不可攀的台北房價），即便房地產再怎麼蕭條，卻「完全沒有任何危機入市的價值」，因為價格還是太高了，更別說這種房價還在穩定下跌中，誰還能夠奢望賣房子有價差呢？年輕人怎麼有能力期待自己可以負擔一個家呢？
再看看目前的更現實的現狀，台灣的租金投報率真的太低了（竟然有客戶跟我說他台北的房子投報率都漂亮，有2.2%），而台灣政府（尤其張金鶚）不斷地想要調高房地產的持有稅（例如房屋稅、地價稅、區段稅率或二代健保等等），導致這麼低迷的租金扣掉相關成本之後，最後淨租金實在是低得可憐，更別說自己管理台灣房地產有多累多辛苦。
店面等商用產品更慘，因為景氣蕭條所以各行各業都很難做，像是昌鵬住的松菸與上班的大安區，附近一堆店面開沒多久就收掉了，可見現在的生意有多難做，而這些黃金店面的屋主更是那群難以忘懷過去時光的房東，要這些月收上百萬租金的房東降價更是困難，更別說他們也不太缺錢，就讓自己的繼續空著等機會。
可是還是很多人無法（不願）認清現實
上一波台灣房地產漲了近１３年，最近剛跌了２年，你認為台灣房價應該還要修正多久？但是台灣的屋主們還是會存在著「我的房子很棒」的這個點，所以遲遲不願意「讓利」。
為什麼這些屋主不願意讓利？主要還是沉浸在過去那段美好的房地產多頭時光，今天隨便買、明天隨便賣也能賺錢的歲月，即便這兩年房市已經往下修正，屋主們卻只相信這兩年的蕭條只是「波動」、不是「趨勢」，再期盼著房市與價格可以回到往日時光的前提下，結果呢？
數據、經濟狀況與台灣國際局勢已經很明顯了，今天不賣、明天更便宜，更別說全台灣的買方都認定房價還會再下跌的機率很高，所以購屋意願當然是非常低的，更別說讓買方出價，你覺得除非有特殊情況，否則正常台灣的買方會用高於實價登錄的價格去買房子嗎？
趨勢真的不同了、時代真的不一樣了，台灣當時的房市榮景真的是回不去了。
最後：
雖然我沒有在銷售台灣國內的房地產，但是國際超級房仲真的是良心建議，與其期待著房地產會不會突然莫名奇妙好起來、價格會不會莫名其妙就漲回來、中國大陸會不會莫名其妙突然來接收台灣，還不如理性看待這個價格正在下修中的市場趨勢，能夠少賺少賠出場就是萬幸了（最近越等賠越多的成交案例實在是不勝枚舉）。
你現在應該要做的事情應該是盡快把房子賣掉，就讓它少賺一點、少賠一點，然後把這筆資產放到國外的安全穩定區域，去把這些沒賺的地方賺回來才對，而不是抱著一株逐漸凋零的花，還期待著它明天突然會復活綻放。
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