【直播閒聊】台灣房價到底值不值得買？為什麼這兩個城市我非常不推薦你投資？│2019.07.10│
最近可能會不定時開一下直播，分享一些我平常沒時間做成短片、沒時間寫成部落格的事情。
現在一個人下午在香港蘭桂坊的酒吧喝下午酒，順便分享有關於我對台灣房價貴不貴、值不值得買的看法，另一個則是針對之前很多金邊與柔佛州業者無腦批評我的事情做出回應，也聊聊我自己對金邊房地產為什麼現在不看好的原因是哪些。
上方的直播分享，也歡迎您分享更多資訊來交流，如果我有說錯的地方也拜託您留言善意地指正我，謝謝啦。
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【2019Q1】台灣的海外房市觀察，曾經這麼火熱的這裡現在竟然快被人遺忘了
國際超級房仲： 台灣因為房地產與經濟非常蕭條，因此有非常多的投資者想要到海外房地產去複製當年的獲利經驗，只是台灣這麼多投資者對於海外房地產都不熟悉，如果要前往國外投資不動產的話，究竟都會先往哪裡去思考呢？ 這是我今天傍晚上Google Trend去調查的數據資料，從2018年3月至2019年2月份，我用比較簡單的方式初步搜尋了一下日本、泰國、馬來西亞、越南和柬埔寨的關鍵字（如圖所示），看看在台灣本地的投資者都在觀察什麼地方，而這份數據真的跟大家的印象落差很大。
竟然還是有這麼多人在評估日本房地產雖然不至於到虧錢，但是很難很難讓你賺到錢的日本
日本不動產越放越不值錢、屋齡越舊房價越低、真實租金效益其實很低、隱藏成本相當高等等的狀況，經過這十幾年下來，相信這些基本知識已經不是只有海外業者才知道，而是一個公開的事實了，更不要說日本的法規是多麼地不利於當包租公這回事，所以千萬不要把你在台灣房地產的經驗放在日本，你一定會嚇傻。 不過依照這個數據顯示，即便大多數人都知道日本房市並不是很好，但台灣投資者在評估海外不動產的時候，還是會把日本列為重要的選擇項目之一，除了東京房地產至少收租還算安全穩定以外，就是因為我們台灣的文化與日本實在太相近了，因此看起來還是相當多人會願意給日本房地產一個機會。 興高彩烈去日本買房→發現不對勁→獲利好少→勉強把房子賣了，這個大概就是大多數台灣投資者去日本買房子的循環吧。
泰國房地產異軍突起 泰國這一年真的開始被越來越多的人注意到了
泰國房地產的搜尋排第二名，輸給日本不少，不過泰國房地產的搜尋狀況起伏很大，我個人猜測可能是大家都有慢慢注意到泰國經濟發展的越來越強，但是畢竟對這個國家的房市狀況還不是很熟悉，所以搜尋狀況都是一陣一陣的（有利多消息就研究一下）。 不過這也算是很明顯的趨勢，繼前陣子中國投資者最喜歡投資的國家比例，第一名已經是「泰國」以外，台灣投資者其實也慢慢發現雖然投資海外房地產的爭議和糾紛好像很多，但是曼谷房地產的狀況似乎相當穩定，而且購買的人大多數都有不錯的獲利。
過去的海外房市王者現在竟然快要消失在市場上了 馬來西亞被關注的程度低到不行，怎麼會這樣！？
說實在的，馬來西亞房地產這幾年狀況確實不好，主要是政府的房市調控政策以避免炒房，讓吉隆坡現在的房價進入了幾年的盤整階段，但我認為這樣的房市狀況才會健康，不會像過去的台灣那樣被瘋狂炒翻天。 然而2015至2017年的馬來西亞匯率因為原物料問題崩盤，導致很多台灣投資者對馬來西亞房地產的印象只剩下「匯率風險高」的國家，因此現在大多數投資者都不趕往馬來西亞那邊購屋，將馬來西亞誤判為是一個高風險的國家了。 其實這個對馬來西亞來說是一個很不公平的註解，畢竟原物料問題並非馬來西亞單一國家發生，而且馬來西亞確實最近幾十年的經濟狀況也表現相當優秀，GDP成長始終維持在4%以上。 再加上馬來西亞有許多的大型建設還在進行中，許多中東國家的資金也都會進來吉隆坡投資，而且馬來西亞匯率瞬間崩跌之後其實也很穩定在低檔盤旋，並沒有一直往下掉，最近一年也觀察到馬幣正在慢慢回升，所以對馬來西亞房地產有偏好的人千萬不要放棄，再觀望個兩年或許會有更好的機會。
越南房地產緊追泰國房地產之後 對柬埔寨還抱有一線希望的投資者也不少
由於大量的工廠從中國撤到越南，讓越南擁有大量的工廠企業進駐，而跟這些工廠非常有淵源的台商們及其家屬，對於越南就會充滿著投資信心，因此台灣隨著這些工廠遷移而想投資越南房地產的人越來越多了。 不過越南房地產最近實際狀況好不好，這一點我不敢明說，因為目前越南當地沒有比較權威、代表性的房地產機構在統計越南的不動產，不過就我們21世紀不動產越南區總經理楊秉豐的實際狀況，社區內開放給外國人購買的單位，因為有更高的價值所以確實漲價的狀況相當明顯。 至於為什麼還有人在看柬埔寨，主要我認為是目前還是有很多業者用高獲利的方式去銷售，再加上一直有一堆人以為柬埔寨價格很低（房價都已經有泡沫化風險了），所以還是會有一些剛接觸海外、不了解金邊問題的投資者再研究。 然而確實這幾年下來，金邊房地產的投資狀況大多不如預期，甚至慘賠、成為海外孤兒的狀況十分常見，因此金邊被搜尋的量才會相對來講相當的低，這也表示大多數有再觀望海外房地產的民眾都知道金邊房地產的問題了。 金邊房地產能不能投資呢？現階段絕對不適合，我個人建議至少再等5-10年的時間去觀察市場，看看會不會發生什麼奇蹟似的翻轉，畢竟金邊好歹也是東協十國的首都之一。
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【又是柬埔寨建案&台灣仲介】海外購屋踩雷，建商、代銷、業務互踢皮球，他成海外不動產孤兒
又有人變成海外孤兒了、又是曉建商、又是小代銷業者、又是柬埔寨
房仲林政緯和同業蕭先生2年多前透過台灣代銷全球國際地產，以折合新台幣約250萬元總價分別購入1戶位於柬埔寨的皇家集團旗下預售屋，去年中他發現建案停工數月卻沒被告知，台灣代銷也人去樓空。
去年12月底，他發信給皇家要求解約，還願意照合約規定，被沒收20％購屋款，最後只能拿回約50萬元，但時至今日仍一毛都沒拿回。
發信要求解約後，「皇家卻給我一個電話，叫我去找當初賣房的業務處理，可是他離職了啊！」林政緯無奈地說
雖覺得怪，林政緯仍依指示聯繫，今年4月，在業務及業務主管李格寧牽線下，他終於見到皇家集團顏姓總經理，「我當面跟他說，我跟蕭先生共2戶都要解約，他要我們把合約書正本交給他，還答應一個月就處理好。」林政緯回憶。
誰知道，這位總經理6月過世，合約書被收走的2人，成了海外不動產孤兒。「我打去柬埔寨，但語言不通，只有一個電子郵件能跟皇家的人聯繫，他們一直叫我去找當時的業務，可我是跟皇家簽約，合約書也是被皇家收走，錢也都匯到皇家戶頭，為什麼要我去找一個已經離職的業務？」
後來，林政緯發現皇家集團又在台灣銷售新建案「皇家1號」，他們連忙找負責代銷的豐匯國際地產副董事長、國際全球地產前總經理的張璨鱗解決，但得到的回覆卻和皇家一樣，要他回頭去找當時的業務主管，踢皮球的態度讓林政緯相當火大。
面對受害者指控，張璨鱗向本刊表示：「當初全球代理First 1進來，是走仲介系統，所有銷售的仲介都是通路商，最大利潤在他們那，現在也應由他們去跟皇家交代才對，當時賣給林先生的業務主管是李格寧，他還是國際全球的股東，怎麼會不能幫忙處理？」張璨鱗把責任都推到李格寧身上。
張璨鱗強調自己並非國際全球地產負責人，交易過程也沒有參與，責任不在他身上，只能儘量協助，「皇家這麼大的公司，怎麼可能不尊重合約精神，只是有人想把事情複雜化罷了，真的有問題就打官司吧。」
當初賣房的李格寧也向本刊喊冤，說自己只是幫忙銷售案子，並未經手任何金錢，「所有錢都匯到公司，有糾紛當然去找公司，我實在無能為力。」還說：「其他十幾位買家都有繼續匯款，代表建案有正常興建，不懂為什麼退款如此不乾脆，也不懂為何一直要我去聯絡，最好一通電話打過去就會退款，如果真行，我馬上打。」
聽到雙方互踢皮球的說法，林政緯又氣又無奈。「我推測他們應該是股東間有糾紛，但我是消費者，建商當然要對我負責，50萬元真的不多，但一定要讓後面消費者知道，退點錢就這樣，這家公司根本沒誠信，未來問題一定更多，大公司不該如此。」林政緯怒批。
事實上，他並不是一般消費者，除了10年房地產業經驗外，身邊不少朋友也在銷售海外不動產，圈內眉角多少了解，竟栽在本業，更讓他無法接受。
新聞來源：鏡周刊
國際超級房仲
如果你已經是海外孤兒，遇到這樣的狀況，你知道該怎麼解決嗎？
這個新聞好多人傳給我看，不過這一則新聞被搞得好複雜，又是房仲、有是業務、又是買方、又是海外代銷、還有台灣代銷、柬埔寨開發商、開發商又是台灣人，甚至還跟甲山林有關係….等等，整個事件被搞得很複雜，我來簡單說明一下當中的關係。
A.買方(身分是房仲)→B.透過海外代銷公司全球國際(倒了)&業務→C.購買開商發皇家集團(跟甲山林有關)→D.建案標的(皇家First 1)
依照新聞報導的狀況，現在則是D.建案皇家First 1停工數月沒有如期蓋下去，C.開發商皇家集團卻要求A.買方繼續付款，如果你是A.買方，請問應該要怎麼做呢？相關責任歸屬在誰身上呢？
責任當然在開發商身上
你一定要知道，任何買方透過仲介去買國外的預售屋，這個買賣合約在法律上當然只有規範買方與開發商(建商)而已，仲介公司在你們完成交易之後責任跟服務就結束了，之後有任何「房子」有關的問題，當然責任是在開發商身上。
現在因為建案沒有繼續施工，沒有施工的責任絕對是開發商的問題，所以買方透過E-mail或是仲介去聯繫開發商都是正確的做法。
只是依照柬埔寨一般台灣開發商的習慣，他們的工程款收款方式大多是依照「時間」來收錢，也就是不看工程進度、時間到了你就該付錢，不要問開發商蓋到哪裡，反正最後有把房子交給你就好，萬一延遲交屋就按照延遲的違約罰則在未來賠償給你；這個就是目前柬埔寨預售屋(台灣開發商居多)的狀況。
再加上目前柬埔寨的法律還不完備，關於預售屋的法規、合約條款…..等都是開發商自己擬定，不需要依照政府的制式化要求，因此要在柬埔寨購買預售屋的投資者，一定要特別小心這些合約內容，因為條款是開發商定的，一定是比較保障開發商的喔！（跟台灣買預售屋的狀況相同）。
不過新聞裡面有看到開發商回信給客戶，竟然要買方自己回頭去找當初的業者，真的是滿誇張的，不了解怎麼會有這種做事方式、還是開發商的Email被盜帳號了？怎麼可以把責任踢到經銷商的業務身上？
難道仲介代銷都沒有責任嗎？
► ►仲介(海外代銷)究竟有沒有責任呢？其實必須要看狀況。仲介的責任就是要把正確的資訊告知客戶，如果告知的資訊有錯誤或者詐欺，導致投資者陷於嚴重錯誤的話，那這樣的話仲介就會有責任了。
另一方面，就是仲介公司有沒有給買方「承諾」？比方說售後服務、建商的違約處理方式….等等的承諾，如果仲介公司有承諾(最好是白紙黑字)關於上述這些事情的話，那種仲介公司就會有相關責任，買方也就可以選擇透過仲介公司處理。
依照這則新聞看起來，不曉得該仲介公司「全球國際」有沒有承諾有關於這方面爭議的服務；即便有，但是這家公司已經倒閉了，公司收掉之後相關的服務責任也就跟著結束，所以買方沒辦法跟倒掉的公司要求繼續售後服務。當然，除非它們有一些法律上的責任追究（詐欺或債權之類的民刑事責任），那就是全球國際的負責人應該要負責，只是目前新聞上看不出來有法律上的問題。
至於當初全球國際的「業務與業務主管」呢？
一樣的道理，如果是跟公司承諾有關的服務內容，在業務員離開這家公司的時候，相關的服務當然就是繼續由原公司全球國際承接，只是現在全球國際倒了，結論就回到上面那一段的狀況上。而業務跟業務主管只要沒有任何法律問題需要究責的話，全球國際的負責人也就不會有法律責任。
裡面的業務主管李格寧先生還願意出面幫忙處理，已經算是「多做的了」，因為這已經不是離職業務員應該要處理的事情，除非這位李先生也是當初的負責人之一，那可能就會有負責人該盡的義務了。
延伸閱讀：為什麼台灣人投資海外房地產賠錢的多？因為妳們都愛買這10種房子啊！
聽了半天好像真的求助無門的樣子
沒錯，這就是國際超級房仲講了快要八百次，但是許多台灣民眾還是喜歡自作聰明的重點：「海外房地產投資，最大的風險不是別的，就是這些『業者』」，如果業者抱著炒短線的心態去銷售國外房地產，只要在建案完銷之後將公司收掉，所有的服務責任它們就可以拍拍屁股一走了之，之後再開另一個新公司去接新建案就好。
這則新聞看起來就是這樣的狀況，全球國際的負責人收掉這間公司之後，仍然開了另一家海外代銷公司來銷售海外建案，事實上全球國際這家公司本身在2015年前前後後就已經改了好幾次名字與負責人，當時如果透過這家公司成交的任何客戶，現在也沒辦法去找新公司去要求任何售後服務，只能自認倒楣。
這類型賣一賣，然後到履行責任(交屋/轉售)時就收掉的海外仲介公司，實在是不勝枚舉。
所以國際超級房仲才常常講，已經2018年了，台灣海外房地產都已經發展了快五年了，到底一家公司評價、口碑、建案好不好，已經不像是五年前大家各說各話，你現在還找不到口碑良好、品牌夠大的海外仲介公司，可能真的是你的問題了。
延伸閱讀：投資海外房地產原來真正的風險，就是這些「仲介代銷」業者
所以現在該怎麼處理呢?
說真的，這家公司有違法嗎?看起來沒有
這個負責人有違法嗎?看起來也沒有
這些業務員與業務主管有違法嗎?看起來更沒有
所以當現在代銷公司倒閉、更別說業務早就離職了，請問現在該怎麼處理？
很簡單，就是找開發商。買方還是得想辦法找上皇家集團（開發商）去處理這個事情，所以新聞中有提到它們有找到開發商並且將買賣合約的事情交給開發商的經理，不管這位經理後來是否已經過世了，交給了開發商的人、開發商就應該繼續受理，即便沒有買賣合約（或是遺失），開發商應該要很能清楚地知道這位買方是不是他們公司的客戶（如果連這個都沒辦法的話也太扯了），更不能把責任推回給當初的代銷仲介甚至業務員身上(有夠扯，買方是跟你們公司簽約的耶，怎麼好像自己一點責任都沒有)。
而開發商必須要繼續告知目前現在的工程進度到哪裡、預計何時可以完工，如果延遲交屋的話，開發商就應該依照當初買賣合約的條件去履行違約的罰則賠錢給買方、甚至是可以讓買方解約；不過這些違約條款，就要看實際買賣合約內容有沒有規範到了，如果開發商的條款都比較保障開發商自己的話就…….
最慘的狀況，建案遲遲沒有動作、按照柬埔寨建商合約你就是要繼續付工程款、等到繳完錢後還是沒拿到房子的話，就是進入到開發商延遲的違約責任，若是開發商還沒有繼續完工的話，你就只能繼續等了…..，等到真的萬一開發商最終惡性倒閉的話，你要提告也必須要到柬埔寨這種冷門國家當地打跨國訴訟，因為你的建案(標的)在金邊，是很難很難在台灣打這樣的官司的。
所以說，開發商(建商)的規模、品質、口碑….等等，真的很重要，如果不想要搞得這麼複雜的話，建議就不要投資現在房地產狀況一堆問題的金邊了吧！即便如期完工，你也馬上就要面臨租不掉、賣不掉的窘境，全世界有很多城市的房地產狀況都非常好，沒必要去賭一個問題叢生的房地產市場。只是金邊市區大多數的電梯大樓都還滿準時完工的，買到會延遲交屋的建案真的算是滿衰的。
說實在的，我真的搞不懂到2018年的今天還在想投資金邊不動產的人到底腦袋在想甚麼？金邊的海外孤兒一大堆、一大堆人要賠售、一大堆人房子租不到原本預期的價格、一大堆仲介賣了就倒、一大堆的負面新聞……，難道要投資海外房地產之前你都不用Google做功課嗎？如果仲介說什麼你就信什麼，這樣的投資者自己也應該要負很大的責任。
國際超級房仲去年就遇過一位購買金邊的客戶，地點買在很市區的地方、附近就是PARKSON商場，但是房子也是從交屋空到現在一年多都租不掉，一直懊悔早著：「知道當初同樣預算就拿去買曼谷了」。
延伸閱讀：【全面解析】柬埔寨金邊的房地產10大真實狀況，保證讓你看了打退堂鼓
結論：金邊的海外孤兒真的有夠多！
這個狀況，買方應該只能找開發商去負責，開發商也不能把問題推回去給下游的代銷（經銷）商，下游的代銷商其實收掉了也就真的沒有責任要繼續服務，只是繼續往下走的最好狀況，就是開發商趕快蓋好把房子交屋，最慘狀況就是真的蓋不起來違約，最後可能會有到柬埔寨打求償官司的問題。
說實在的，就是因為現在金邊的房地產狀況問題很多，當地的電梯大樓也一大堆租不掉賣不掉才導致這個問題；換個角度想一下，如果金邊的房地產一直都很健康，房價與租金也一路如業者說的往上漲的那麼兇，買方今天就可以到當地找仲介公司幫忙賣掉還多少，可以把本金拿回來（甚至有賺），買方今天會上新聞也是大概知道金邊的房市慘狀，所以才這麼快決定認賠出售。
所以說，如果要避免變成這種海外孤兒的話，大概避開金邊、避開小仲介代銷、避開小開發商、避開非首都城市，你就至少有80%的倖存機率了。
延伸閱讀：
小心保證租金與保證買回的隱藏風險，這種建案才真的是高風險產品【2018海外房地產必看】台灣人最愛買的Top 20城市排名與分析說明
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【大家期待已久，這份超級資料終於來了！】泰國 vs 柬埔寨：房地產比較表
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【2020最新解析】你還敢投資柬埔寨房地產嗎？10大真實狀況：這些投資風險讓你立刻打退堂鼓
柬埔寨的金邊房地產，或許沒有那些仲介想得那麼樂觀，千萬別被誤導了
▮國際超級房仲
想要投資柬埔寨房地產嗎？想要在金邊購買超便宜的電梯大樓嗎？這一篇文章的主題是希望讓你知道一件事：
「投資之前請你先冷靜一點、悲觀一點，因為在投資柬埔寨之前，你必須要審慎評估目前金邊房市面臨的的『嚴重供給過剩』問題。」
當柬埔寨的代銷人員用各式各樣的銷售數字向你推銷時，請記得要跟他們確認，那些誇張的租金投報率、誇張的每年增值性，到底是哪裡的出處？出處是第三方的權威機構嗎？還是…..
PS: 以下文章於2020年有初步調整，若內容有需要更新的地方請留言讓我知道，謝謝。
原文是「海賊王哥」爾羅傑說：「想要我的財寶嗎？想要的話可以都給你，自己去找吧！我把全世界的財富都埋藏在那裡了！」，也因為這一句話開始了海賊王故事與魯夫的大冒險時代。
▮2014開啟「全球資產配置化」的大海外時代
一切的緣由都先從這邊開始，沒興趣了解緣由者，可以直接從10大真實風險的部分開始閱讀。 從2014年起，台灣正式進入了海外房地產投資的元年，大大小小的房地產業者就像聽到了市場在說： 「想要擺脫台灣房地產景氣蕭條的問題嗎？想要的話可以都給你，自己去找吧，未來二十年台灣的房地產商機都在海外市場了」
確實，在台灣這種無論是經濟還是房地產似乎都看不到未來，而且我們的台幣資產面臨著極大縮水風險的情況下，把資產配置到國外的不動產似乎是再明確不過的選擇了。
而投資者能夠選擇配置資產的地方很多，這麼多選項裡面對於「買方預算」與「業者專業」要求相對較低的柬埔寨金邊不動產(也就是不少外行人在賣，一堆貪婪者想賭)。 金邊房地產(包含西哈努克港、吳哥窟等地)也在2014年後，成為絕大多數台灣房地產小業者都在主推的產品，是當年大多數台灣投資者相當青睞的地方(當時僅次於日本，勝過馬來西亞)。
你曉得很多很多很多國內房仲，也在海外房地產吃虧賠錢嗎？
▮沒想到金邊的風險，很快就成為真實問題了！
然而這些投資者沒想到，以下這「10大問題」竟然這麼快就發生了，這10大問題導致當年許多金邊的代銷業者紛紛退出市場、投資者也找不到人出租出售，成為了名符其實的標準「海外孤兒」。 上述狀況您都可以在不少新聞媒體看到，甚至連不少專業的台灣房仲業者本身都是受害者之一。
連多年經驗的房仲業者，也成了柬埔寨投資的受害者
只是現在金邊的問題這六年下來已經如此嚴重了，只是直至2020年的現在，竟然還有業者用早年的話術哄騙民眾。 更誇張的是，儘管有這麼多投資者在柬埔寨房地產吃到虧，2020年的現在卻仍然有投資者在考慮：要不要因此投資金邊公寓。
因此，國際超級房仲針對金邊已經從「風險」變成「事實」的10大真實情況分析給您，讓你在選擇投資這個區域之前能多一分「思考評估」。 不要太過於樂觀，因為實際發展狀況可能並不像業者說得那樣美好、也不如你想像的那樣理想，投資可以有風險但不應該是冒險。 而最大的風險，通常都來自於無知。▮Condo Oversupply Concerns: What Investors need to know…
可以從這部短篇參考看看，一般黑心海外代銷都用哪些話術，你聽過當中幾個呢？
【柬埔寨房地產的10大真實風險】
金邊的排屋Flat（透天）
▮一、金邊最搶手的排屋flat都賣不好，更何況是電梯大樓Condo
如果您有認識金邊在地的朋友，可以問問看他們對於在金邊購屋的看法，十個人裡面大概會有九個人會告訴你，他們寧可多花20分鐘的車程去買又新、又大、又便宜的「排屋(透天/別墅)」，也不願意花兩三倍的價錢去買市區內小小的電梯大樓。
PS：金邊市區內的全新電梯大樓，目前1房的台幣售價行情約400-600萬左右(這個價格已經可以買在曼谷、胡志明市和馬尼拉的市中心了)；金邊市區旁的排屋，每棟售價約120-180萬台幣左右，而且還有好幾個房間加個車位。
即便如此，統計至2016年底金邊還有約33,000戶的排屋賣不掉，等於市場上有1/3的排屋是賣不出去的，而當中有28,000戶準備要交屋，導致金邊目前供給過剩的問題更惡化。 某些當年推得如日中天的金邊建案，例如之前鴨子島(水凈華那一批預售案)，後來也幾乎陸續停建了。▮ Read More