【最多最慘的海外孤兒類型】直接到當地找建商買
大家好，我是國際超級房仲，今天就要來聊一個大家投資海外房地產裡面，最害怕的投資結果【海外孤兒】。 會產生海外孤兒的因素很多，我大概簡單分為三種：第一種是外在因素、第二種是內在因素，第三種則是最多也最慘的「自己找建商買」 …..
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Read More【又是柬埔寨建案&台灣仲介】海外購屋踩雷，建商、代銷、業務互踢皮球，他成海外不動產孤兒
又有人變成海外孤兒了、又是曉建商、又是小代銷業者、又是柬埔寨
房仲林政緯和同業蕭先生2年多前透過台灣代銷全球國際地產，以折合新台幣約250萬元總價分別購入1戶位於柬埔寨的皇家集團旗下預售屋，去年中他發現建案停工數月卻沒被告知，台灣代銷也人去樓空。
去年12月底，他發信給皇家要求解約，還願意照合約規定，被沒收20％購屋款，最後只能拿回約50萬元，但時至今日仍一毛都沒拿回。
發信要求解約後，「皇家卻給我一個電話，叫我去找當初賣房的業務處理，可是他離職了啊！」林政緯無奈地說
雖覺得怪，林政緯仍依指示聯繫，今年4月，在業務及業務主管李格寧牽線下，他終於見到皇家集團顏姓總經理，「我當面跟他說，我跟蕭先生共2戶都要解約，他要我們把合約書正本交給他，還答應一個月就處理好。」林政緯回憶。
誰知道，這位總經理6月過世，合約書被收走的2人，成了海外不動產孤兒。「我打去柬埔寨，但語言不通，只有一個電子郵件能跟皇家的人聯繫，他們一直叫我去找當時的業務，可我是跟皇家簽約，合約書也是被皇家收走，錢也都匯到皇家戶頭，為什麼要我去找一個已經離職的業務？」
後來，林政緯發現皇家集團又在台灣銷售新建案「皇家1號」，他們連忙找負責代銷的豐匯國際地產副董事長、國際全球地產前總經理的張璨鱗解決，但得到的回覆卻和皇家一樣，要他回頭去找當時的業務主管，踢皮球的態度讓林政緯相當火大。
面對受害者指控，張璨鱗向本刊表示：「當初全球代理First 1進來，是走仲介系統，所有銷售的仲介都是通路商，最大利潤在他們那，現在也應由他們去跟皇家交代才對，當時賣給林先生的業務主管是李格寧，他還是國際全球的股東，怎麼會不能幫忙處理？」張璨鱗把責任都推到李格寧身上。
張璨鱗強調自己並非國際全球地產負責人，交易過程也沒有參與，責任不在他身上，只能儘量協助，「皇家這麼大的公司，怎麼可能不尊重合約精神，只是有人想把事情複雜化罷了，真的有問題就打官司吧。」
當初賣房的李格寧也向本刊喊冤，說自己只是幫忙銷售案子，並未經手任何金錢，「所有錢都匯到公司，有糾紛當然去找公司，我實在無能為力。」還說：「其他十幾位買家都有繼續匯款，代表建案有正常興建，不懂為什麼退款如此不乾脆，也不懂為何一直要我去聯絡，最好一通電話打過去就會退款，如果真行，我馬上打。」
聽到雙方互踢皮球的說法，林政緯又氣又無奈。「我推測他們應該是股東間有糾紛，但我是消費者，建商當然要對我負責，50萬元真的不多，但一定要讓後面消費者知道，退點錢就這樣，這家公司根本沒誠信，未來問題一定更多，大公司不該如此。」林政緯怒批。
事實上，他並不是一般消費者，除了10年房地產業經驗外，身邊不少朋友也在銷售海外不動產，圈內眉角多少了解，竟栽在本業，更讓他無法接受。
新聞來源：鏡周刊
國際超級房仲
如果你已經是海外孤兒，遇到這樣的狀況，你知道該怎麼解決嗎？
這個新聞好多人傳給我看，不過這一則新聞被搞得好複雜，又是房仲、有是業務、又是買方、又是海外代銷、還有台灣代銷、柬埔寨開發商、開發商又是台灣人，甚至還跟甲山林有關係….等等，整個事件被搞得很複雜，我來簡單說明一下當中的關係。
A.買方(身分是房仲)→B.透過海外代銷公司全球國際(倒了)&業務→C.購買開商發皇家集團(跟甲山林有關)→D.建案標的(皇家First 1)
依照新聞報導的狀況，現在則是D.建案皇家First 1停工數月沒有如期蓋下去，C.開發商皇家集團卻要求A.買方繼續付款，如果你是A.買方，請問應該要怎麼做呢？相關責任歸屬在誰身上呢？
責任當然在開發商身上
你一定要知道，任何買方透過仲介去買國外的預售屋，這個買賣合約在法律上當然只有規範買方與開發商(建商)而已，仲介公司在你們完成交易之後責任跟服務就結束了，之後有任何「房子」有關的問題，當然責任是在開發商身上。
現在因為建案沒有繼續施工，沒有施工的責任絕對是開發商的問題，所以買方透過E-mail或是仲介去聯繫開發商都是正確的做法。
只是依照柬埔寨一般台灣開發商的習慣，他們的工程款收款方式大多是依照「時間」來收錢，也就是不看工程進度、時間到了你就該付錢，不要問開發商蓋到哪裡，反正最後有把房子交給你就好，萬一延遲交屋就按照延遲的違約罰則在未來賠償給你；這個就是目前柬埔寨預售屋(台灣開發商居多)的狀況。
再加上目前柬埔寨的法律還不完備，關於預售屋的法規、合約條款…..等都是開發商自己擬定，不需要依照政府的制式化要求，因此要在柬埔寨購買預售屋的投資者，一定要特別小心這些合約內容，因為條款是開發商定的，一定是比較保障開發商的喔！（跟台灣買預售屋的狀況相同）。
不過新聞裡面有看到開發商回信給客戶，竟然要買方自己回頭去找當初的業者，真的是滿誇張的，不了解怎麼會有這種做事方式、還是開發商的Email被盜帳號了？怎麼可以把責任踢到經銷商的業務身上？
難道仲介代銷都沒有責任嗎？
► ►仲介(海外代銷)究竟有沒有責任呢？其實必須要看狀況。仲介的責任就是要把正確的資訊告知客戶，如果告知的資訊有錯誤或者詐欺，導致投資者陷於嚴重錯誤的話，那這樣的話仲介就會有責任了。
另一方面，就是仲介公司有沒有給買方「承諾」？比方說售後服務、建商的違約處理方式….等等的承諾，如果仲介公司有承諾(最好是白紙黑字)關於上述這些事情的話，那種仲介公司就會有相關責任，買方也就可以選擇透過仲介公司處理。
依照這則新聞看起來，不曉得該仲介公司「全球國際」有沒有承諾有關於這方面爭議的服務；即便有，但是這家公司已經倒閉了，公司收掉之後相關的服務責任也就跟著結束，所以買方沒辦法跟倒掉的公司要求繼續售後服務。當然，除非它們有一些法律上的責任追究（詐欺或債權之類的民刑事責任），那就是全球國際的負責人應該要負責，只是目前新聞上看不出來有法律上的問題。
至於當初全球國際的「業務與業務主管」呢？
一樣的道理，如果是跟公司承諾有關的服務內容，在業務員離開這家公司的時候，相關的服務當然就是繼續由原公司全球國際承接，只是現在全球國際倒了，結論就回到上面那一段的狀況上。而業務跟業務主管只要沒有任何法律問題需要究責的話，全球國際的負責人也就不會有法律責任。
裡面的業務主管李格寧先生還願意出面幫忙處理，已經算是「多做的了」，因為這已經不是離職業務員應該要處理的事情，除非這位李先生也是當初的負責人之一，那可能就會有負責人該盡的義務了。
延伸閱讀：為什麼台灣人投資海外房地產賠錢的多？因為妳們都愛買這10種房子啊！
聽了半天好像真的求助無門的樣子
沒錯，這就是國際超級房仲講了快要八百次，但是許多台灣民眾還是喜歡自作聰明的重點：「海外房地產投資，最大的風險不是別的，就是這些『業者』」，如果業者抱著炒短線的心態去銷售國外房地產，只要在建案完銷之後將公司收掉，所有的服務責任它們就可以拍拍屁股一走了之，之後再開另一個新公司去接新建案就好。
這則新聞看起來就是這樣的狀況，全球國際的負責人收掉這間公司之後，仍然開了另一家海外代銷公司來銷售海外建案，事實上全球國際這家公司本身在2015年前前後後就已經改了好幾次名字與負責人，當時如果透過這家公司成交的任何客戶，現在也沒辦法去找新公司去要求任何售後服務，只能自認倒楣。
這類型賣一賣，然後到履行責任(交屋/轉售)時就收掉的海外仲介公司，實在是不勝枚舉。
所以國際超級房仲才常常講，已經2018年了，台灣海外房地產都已經發展了快五年了，到底一家公司評價、口碑、建案好不好，已經不像是五年前大家各說各話，你現在還找不到口碑良好、品牌夠大的海外仲介公司，可能真的是你的問題了。
延伸閱讀：投資海外房地產原來真正的風險，就是這些「仲介代銷」業者
所以現在該怎麼處理呢?
說真的，這家公司有違法嗎?看起來沒有
這個負責人有違法嗎?看起來也沒有
這些業務員與業務主管有違法嗎?看起來更沒有
所以當現在代銷公司倒閉、更別說業務早就離職了，請問現在該怎麼處理？
很簡單，就是找開發商。買方還是得想辦法找上皇家集團（開發商）去處理這個事情，所以新聞中有提到它們有找到開發商並且將買賣合約的事情交給開發商的經理，不管這位經理後來是否已經過世了，交給了開發商的人、開發商就應該繼續受理，即便沒有買賣合約（或是遺失），開發商應該要很能清楚地知道這位買方是不是他們公司的客戶（如果連這個都沒辦法的話也太扯了），更不能把責任推回給當初的代銷仲介甚至業務員身上(有夠扯，買方是跟你們公司簽約的耶，怎麼好像自己一點責任都沒有)。
而開發商必須要繼續告知目前現在的工程進度到哪裡、預計何時可以完工，如果延遲交屋的話，開發商就應該依照當初買賣合約的條件去履行違約的罰則賠錢給買方、甚至是可以讓買方解約；不過這些違約條款，就要看實際買賣合約內容有沒有規範到了，如果開發商的條款都比較保障開發商自己的話就…….
最慘的狀況，建案遲遲沒有動作、按照柬埔寨建商合約你就是要繼續付工程款、等到繳完錢後還是沒拿到房子的話，就是進入到開發商延遲的違約責任，若是開發商還沒有繼續完工的話，你就只能繼續等了…..，等到真的萬一開發商最終惡性倒閉的話，你要提告也必須要到柬埔寨這種冷門國家當地打跨國訴訟，因為你的建案(標的)在金邊，是很難很難在台灣打這樣的官司的。
所以說，開發商(建商)的規模、品質、口碑….等等，真的很重要，如果不想要搞得這麼複雜的話，建議就不要投資現在房地產狀況一堆問題的金邊了吧！即便如期完工，你也馬上就要面臨租不掉、賣不掉的窘境，全世界有很多城市的房地產狀況都非常好，沒必要去賭一個問題叢生的房地產市場。只是金邊市區大多數的電梯大樓都還滿準時完工的，買到會延遲交屋的建案真的算是滿衰的。
說實在的，我真的搞不懂到2018年的今天還在想投資金邊不動產的人到底腦袋在想甚麼？金邊的海外孤兒一大堆、一大堆人要賠售、一大堆人房子租不到原本預期的價格、一大堆仲介賣了就倒、一大堆的負面新聞……，難道要投資海外房地產之前你都不用Google做功課嗎？如果仲介說什麼你就信什麼，這樣的投資者自己也應該要負很大的責任。
國際超級房仲去年就遇過一位購買金邊的客戶，地點買在很市區的地方、附近就是PARKSON商場，但是房子也是從交屋空到現在一年多都租不掉，一直懊悔早著：「知道當初同樣預算就拿去買曼谷了」。
延伸閱讀：【全面解析】柬埔寨金邊的房地產10大真實狀況，保證讓你看了打退堂鼓
結論：金邊的海外孤兒真的有夠多！
這個狀況，買方應該只能找開發商去負責，開發商也不能把問題推回去給下游的代銷（經銷）商，下游的代銷商其實收掉了也就真的沒有責任要繼續服務，只是繼續往下走的最好狀況，就是開發商趕快蓋好把房子交屋，最慘狀況就是真的蓋不起來違約，最後可能會有到柬埔寨打求償官司的問題。
說實在的，就是因為現在金邊的房地產狀況問題很多，當地的電梯大樓也一大堆租不掉賣不掉才導致這個問題；換個角度想一下，如果金邊的房地產一直都很健康，房價與租金也一路如業者說的往上漲的那麼兇，買方今天就可以到當地找仲介公司幫忙賣掉還多少，可以把本金拿回來（甚至有賺），買方今天會上新聞也是大概知道金邊的房市慘狀，所以才這麼快決定認賠出售。
所以說，如果要避免變成這種海外孤兒的話，大概避開金邊、避開小仲介代銷、避開小開發商、避開非首都城市，你就至少有80%的倖存機率了。
延伸閱讀：
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Read More【出租房子遇到奧房客不搬該怎麼處理?】完整法律流程讓你知道：台灣房東真卑微，竟然連法律也不保護你
這一篇文章是想要讓遇到惡房客的房東知道，當你發現你的租客已經有不願意繳房租的跡象時，你該如何立刻設立停損點，因為看完這篇文章不但可以讓你知道接下來的所有法律流程會讓你多麼吐血之外，耗下去最終的結果對於房東來說，是一點好處也沒有，因為我們的法律目前太偏袒惡房客了。
▮國際超級房仲
2018年1月17日，那一天是我在上營業員複訓的第二天，今天是由王啟安律師在上有關不動產相關法規的課程，但是今天上午的課程，大多數都在討論有關房東、房客之間的權益，老師上的很棒，也讓我更有這樣的感覺：「在台灣當房東真的好慘。」
為什麼說在台灣當房東很慘呢？讓我們以房東的角度，來走一遍房東遇到奧房客的法律流程吧！
ＰＳ：以下法律流程感謝由王啟安律師提供。
包租公包租婆都進來吧
▮第一階段：租客積欠房租
當房東最怕遇到的，其實就是租客積欠租金的問題，然而在這個部分台灣的法律是非常不公平地偏袒房客的。
怎麼說呢？首先，當你的租客繳不出房租的時候，你一定想馬上就逼他離開、換門鎖、或者斷水斷電吧，答案是：錯！
通常房客在房東那邊還有兩個月的押金，所以身為房東的你必須再等兩個月，讓這兩個月的押金被扣完才可以進行法律行為。
扣完之後就可以逼他離開、換門鎖、斷水斷電嗎？不行！因為依照台灣的法律規定租客必須要積欠達兩個月租金的租額，房東才可以開始進行法律動作，而所謂的法律動作也不是斷水斷電這些，而只是可以開始進行「催告」的法律動作。
什麼是「催告」呢？就是你可以打給他、到他房間門口、發LINE或者寄存證信函告訴他，至少要有三天的時間讓他知道：「如果你再不馬上繳房租的話，我們就要法院見了。」
並不是外型看起來沒問題，就一定是一個好租客
▮第二階段：租客你要繳房租了嗎？Y/N
進行到這邊，你開始有兩條路線發展：
（一）Y：租客決定繳房租了
如果租客順利一次積欠的兩個月租金、兩個月押金都一次補齊，你應該要謝天謝地、趕快去拜拜還願了！
但是！如果這時候租客只給了你幾千或者幾百塊錢的租金，讓目前積欠的租金只要“沒有超過“兩個月的房租，那你就沒辦法進行任何法律行為了，氣死你了。
（二）N：租客還是不繳房租
這時候總該可以換門鎖、斷水斷電了吧？不，還是不行，除非你們在當租的租賃合約上有清清楚楚載明可以換門鎖或者斷水斷電的話，你才可能比較沒有爭議（還不見得一定合法，要看台灣的恐龍法官如何自由心證），否則你就會觸犯強制罪，限制了租客的自由權與財產權囉。
要知道，租客積欠房租還只是民事問題，你要是不小心犯到強制罪那可是刑事犯罪了，讓你反而變成刑事案件被告，那就真的是賠了夫人又折兵了。
台灣的法院流程曠日廢時，效率極差
▮第三階段：終於進行到法律路線了
終於上了法院，而這個時候你立場完全站得住腳，租客也完全沒有任何反駁的意思，訴訟上你已經勝券在握了。
不過呢，在你提告、到出庭、到最後勝訴的這一段期間，你的房子還是免費讓租客天天使用（因為這時候租客更不可能付你房租了），再加上台灣的訴訟過程曠日費時，等到勝訴判決下來之後，你這間房子大概也被多白白住了五、六個月。
然後呢？你還是不能馬上逼他離開、換門鎖、斷水斷電，你必須要拿著這個勝訴判決去申請強制執行，因為能夠做這些事情的只有法院跟水電公司，請千萬不要犯傻（前面有說過有關強制罪的部份了），把這口氣先吞下去吧。
等到強制執行下來，也讓這個王八蛋租客走之後，你終於可以回去看看這間自己當年花了多錢血汗錢掙下的房子了…..
收回房子才驚見!!!
▮第四階段：法拍流程（結果房間裡面…..）
哇靠！
開門之後你發現，雖然那個王八蛋走了、也賺了你前前後後快十個月的房租，結果這個王八蛋不但沒有把房子清理乾淨，反而還留了一堆雜物跟垃圾在房間裡面。
此時的你也不會期盼租客回來整理這些垃圾跟雜物了，但是，你也不能替他整理喔！因為這些都是這個租客的財產，像是他的沙發、杯子、髒衣服、瓶瓶罐罐以及垃圾，因為如果你拿去丟掉的話，你反而會侵害你的租客的財產權（這些都是他的動產）。
那怎麼辦呢？不想再上法院惹麻煩的話，乖乖找法院來拍賣這些垃圾吧．．．．
從你聲請法拍，到實際上最後進去你那可憐的房間裡面拍賣又過了兩個月，結果在你房間裡面召開的拍賣根本也沒人來看，到最後的時候，法院的人會問你一句讓你崩潰的話：
「你要概括接受（購買）這些動產嗎？」
Holy Sh*t，這些垃圾想清理我都嫌麻煩，還要我花錢買下來！這當然是不可能的！
所以，這些房客留下來的所有雜物被法院判為沒有人要的廢棄物，你得在自己親手或者花錢把這些髒東西給清理掉。
台灣的法律非常不保障房東
▮恭喜你，最後的最後，你拿回來你的房子了
然而這一趟你最終得到什麼呢？法院保障了你什麼？
租客欠你幾個月房租的債權＆一堆鳥氣（租客拍拍屁股又到下一戶去當房客了），而有過這一次的經驗，再加上台灣的租金投報率是全球最低（尤其是台北市），我想你可能也不太想要再把房子給出租出去了吧，寧可擺著、空著也好。
想要投資海外房地產，當然要找台灣第一品牌「國際超級房仲」來諮詢才安全
▮小結：
雖然上面的案例並不是常見的狀況，因此並不是要危言聳聽，不過遇到一次真的是夠讓你一輩子不敢出租房子了。同時從這裡王啟安律師提供的法律故事就可以知道：台灣的「法律有多麼偏袒房客」，令許多屋主不願意把房子是放到租屋市場裡面，寧可就這樣放著，導致台灣的房地產有三大奇怪狀況：高房價、高自由率、高空屋率。
不要覺得這樣的法律規範是合理的，法律上的認定是因為租客非常弱勢所以要多加保護（因此犧牲了房東的權益），但是法律不能因為租客弱勢就讓房東完全處於不平等的劣勢。
讓我們來看看其他國家是有什麼更好的做法吧。
▮其他國家的做法
▮澳 洲
在房地產法規最進步的澳洲，絕大多數的房東與房客都會被登錄到系統裡面，雙方都可以透過這個系統的歷史紀錄（評價）了解對方是否是個好房東、好租客，如果你前科累累的話會讓你在租屋市場上嚴重碰壁（尤其澳洲空屋率極低，房客極難找到好房子），所以租賃的雙方都非常珍惜自己的評價。
你要知道，這個評價不是網拍那種評價而已，網拍評價不好頂多讓你銷量變差，但是租屋評價不好會讓你房子收不到租金、讓你在澳洲沒地方住。
▮接下來，如果同樣遇到房客積欠房租的問題呢？
依照當地的法律與習慣（有更新的話請不吝分享給我），因為澳洲是以週為單位來收租金，當房客積欠達兩週的租金之後，政府單位就可以行使法律來跟你催繳房租了，只要兩週！而且沒有什麼竟然還要扣完押金才算的這種鬼規定。
這時候如果租客也是留了一堆雜物（垃圾）在室內不處理怎麼辦呢？在澳洲出租之前都會先驗屋，因此交屋的時候房客必須要將房子“回復原狀”還給房東，所以通常房客都會找清潔公司把房子整理乾淨才還給房東，因此如果租客不清理的話，當初租客那一筆押金就派上用場了！
▮泰國＆馬來西亞
而在臺灣人以為比較落後的泰國與馬來西亞呢？
雖然該國目前還沒有這麼明確的法律規範，但是實務上，通常我們也是在客戶遲繳房租時就開始提醒，兩週後租客還是沒有處理積欠房租的問題，我們在泰國的「物業管理部門」就會直接去社區或任何方式“拜訪”租客。
還是不處理的話就是會進行換鎖的動作，逼租客必須要盡快出面處理這個問題，而不會讓租客一直避不見面而侵害房東的權益。
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但是如果問我的話，我是不會選擇在台灣置產購屋的，想知道為什麼身為房仲的我會這樣說嗎?
▮最後總結：
所以說，在台灣當房東收租這麼弱勢、管理上又麻煩又辛苦、法律都不保障你，重點是租金投報率卻還這麼低，你為什麼還要堅持在台灣那麼辛苦地當包租公、包租婆呢？
當然，並不是在國外就不會遇到這種爛房客，只是由於海外首都的房價較台北低，因此同樣的一筆預算能夠在國外購置的房產，你能夠出租的客群通常較好（如外籍商務人士或高階白領）。
比起台北動不動就三千萬、五千萬起跳的老舊公寓，像是澳洲的市區大概總價落在1500萬左右、馬來西亞約800萬左右、泰國約500萬左右，就能夠買到很棒的房子出租給素質很優秀的租客了（這真的很現實，通常越貴的房子，租客素質也越好）。
強烈建議，如果要當房東收租，就不要選在這個全球租金最低的台灣，找一個安全、穩定、稅賦成本低，同時物業管理成熟的海外首都來當精華區房東，房子還可以出租給高級外商，讓你輕輕鬆鬆就可以產生穩定的現金流（租金），還不用煩惱一堆事情、也不用受一堆鳥氣了，重點是：你的租金還比台灣多兩、三倍以上！
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2017-11-27 12:04:13 經濟日報 記者游智文╱即時報導
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